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人往高處走，小房子換大房子，郊區房換市區房是天經地義。持有一整棟樓的魅力是持有一套公寓不可比擬的，成功的話就能獲益匪淺。但是對於其風險也要充分了解，在此向想從“房主”提升到“樓主”的所有者闡明持有一棟樓的魅力和風險。

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持有一棟樓 VS 持有一套公寓

房地產投資有兩種主要類型：一種是以房間為單位的公寓持有，另一種是持有整棟建築物。如果是二手房，以單個房間分割所有權，數百萬日元就能獲得，因此在房地產投資初學者中很受歡迎。

然而，隨著對房地產投資的深入了解，不能滿足於單套公寓的所有者也不在少數。

持有單套公寓有一定的局限性，共同持分人不能自由實施公共部分的修理和改建等。因此，很難在入住者的安全保障上自主發揮，往往會把運氣托付給別人。這樣對於想要積極進行房地產投資的業主可能會感到遺憾。

雖然獨棟有好處，但也有風險。如果是通過房地產投資決定持有一棟公寓，了解其好處和壞處，做好充分准備之後再做准備是很重要的。接下來暖燈君具體說一說持有整棟建築的好處和風險。

空房風險低，業主有自由裁量權

如果你只擁有一套公寓，一旦房間空了就會中斷租金收入，需要重新招募新租戶。但是，擁有一棟房子的話，幾乎不可能讓所有房間都變成空房，也能降低沒有房租收入的風險。

除了降低空房風險，擁有一棟房屋的一大好處是，業主的自主決定權更大。持有一套公寓是多人共同擁有一棟建築，如果要進行大規模的修理和改建，需要得到其他業主同意，並且要達到一定年限。但是，如果單獨擁有一棟樓的話，可以自主進行修理和改建，不受他人和時間限制，提高持有物業的價值。

業主還可以通過分析物件周邊的環境變化和競爭物件的信息，采取確保入住的各種措施。通過自己的信息收集提高入住率或者租金的時候也能獲得巨大的成就感。

與持有公寓不同，持有一棟樓會讓你在管理方面會變得更強。可能有人覺得管理起來麻煩，有人覺得有趣，因人而異。如果覺得麻煩的話，可以交給專門的管理團隊來處理，術業有專攻，好的成效還是要靠專業人士。

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為獨棟房屋的潛在風險做准備

擁有一棟房子在各個方面都很有吸引力，但是由於購買金額高，有必要充分認識到風險。平衡持有一棟樓的魅力和風險，並采取一切可能的措施來抵御風險，然後再順其自然將一棟樓收入囊中。

鑒於購買一棟公寓金額高，一般都要向銀行貸款。因為房地產投資有穩定的房租收入可作為還款來源，因此獲得貸款相對容易。但還款風險還是要始終牢記。

每棟建築都會由於周邊環境的變化而產生“質”的影響。比如有新地鐵路線開通、新建商業設施，或學校、醫院等公共機構的新建能夠迅速提升地區的受歡迎程度。同樣地，因商業設施封閉、醫院和學校轉移而造成出境者不斷增多的情況也並不少見。

因此，一棟建築持有者要對周圍環境的變化保持敏感，選擇在適當的時機購入或釋放房產，確保資產效益最大化。

綜上所述，與持有一套公寓相比，持有一棟樓風險更大，自主決定權也更大，有利於穩步地形成資產。而且通過信息搜集和合理規劃，在某種程度上可以降低風險，帶來更高的回報。

機遇與風險如同一枚硬幣的兩面，想要高回報就要接受相應的挑戰。但是這種風險和挑戰應當是人為可控的，通過充分的了解和准備，伸手夠得著的機會值得一試。有想為投資大樓做准備的朋友歡迎與暖燈君交流，為大樓做增值計劃、後續的管理、招租都是暖燈的強項。真正的有效投資靠“人算”而不是“天算”

 

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对投资人来说，买房买轨道交通沿线，这思路是没错的！但东京的轨道交通那么多，从哪条线看起呢？

最近，日本某运营住房情报网站公布了「2019年日本关东最想居住的地区排行」。

「2019年日本关东最想居住的地区排行」

1. 横滨(神奈川县横滨市/JR东海道本线)

2. 惠比寿(东京都涩谷区/JR山手线)

3. 吉祥寺(东京都武藏野市/JR中央线)

4. 大宫(埼玉县埼玉市/JR京滨东北线)

5. 新宿(东京都新宿区/JR山手线)

6. 品川(东京都港区/JR山手线)

7. 目黑(东京品川区/JR山手线)

8. 浦和(埼玉县埼玉市/JR京滨东北线)

9. 武藏小杉(神奈川县川崎市/东急东横线)

10. 镰仓(神奈川县镰仓市/江之岛电铁线)

从这份前十的排行榜中看出，位于JR山手线沿线的区域占了4个，接近一半，山手线因为交通便利拥有着超高的人气，因此，对于投资人来说，投资房产选在山手线总没错！

图片来源：アフロ

山手线绕东京市区一圈，与其交接的线路非常多，换乘便利，不少东京市民表示，即使租金高达10万日元，在山手线租房也是非常划算的！看好将来还有增值潜力！

和中国一样，日本租房的主力群体还是以年轻人居多。年轻人追求交通便捷、生活便利，更希望生活在繁华闹市中，山手线便成了他们的不二之选。

对于东京来说，「山手线」是其中最重要的线路之一，它运行于东京核心地带的环状铁道，途经东京的重要转运点，再经由这些转运点向都心以外的地区扩张，构成绵密的交通联络网。

❀「山手线」

山手线是JR东日本铁道所营运的环状铁路，最早可追溯至1885年，当时由私人铁道公司「日本铁道」所建设的支线「品川线」，一开始行走的路线是「新宿─赤羽─品川」，1901年与另一条支线「丰岛线」合称「山手线」，该路线名沿用至今。

直到1925年「上野—神田」路段完成，「山手线」才真正转变成现在的环状线。由于「山手线」运量之大，被称为JR东日本铁道公司的「ドル箱」，意即「最赚钱的支线」之一。

「山手线」全长34.5公里，共29个站，站与站之间的运行时间间隔约2至3分钟，运行一周约需一个小时（夏季及冬季的运行时间略有差异），有「内回り」和「外回り」两个方向，「内回り」是「逆时针」运行，「外回り」是「顺时针」运行。

像大家熟知的涩谷、原宿、惠比寿、秋叶原以及高楼林立的新宿、品川等地区都在山手线沿线哦，但这些地区大多都给我们留下了“房租很贵”的印象。

那么，在山手线沿线租房，到底能不能找到一些完全在承受范围之内、性价比高的区域呢？

山手线沿线哪里的租金最便宜？

根据《Yahoo!不动产》上刊登的出租房屋的调查，山手线沿线的平均房租行情为14.3万日元（截止到2019年3月10日）。最便宜的地区平均月租价格仅为9万日元哦（约合人民币5629.5元）！快和暖灯君一起看看下图~

房租最便宜地方是位于北区的“田端”车站！周边平均租金高达9万日元（约合人民币5629.5元）！

（最新日元兑换人民币汇率【国际牌价汇率】：0.06255）

JR田端駅

田端，顾名思义，“田圃之端”。相较繁华的新宿、涩谷等车站，“田端站”算是山手线中比较低调的车站，投资性价比高。

很多中国人对“田端”这个地方都比较陌生，但在中日两国的文学家、艺术家们的心中，田端那可是非常有名的~

田端—堪比塞纳左岸的蒙帕纳斯

鲁迅先生在《藤野先生》写到的：“从东京出发，不久便到一处驿站，写道：日暮里。不知怎地，我到现在还记得这名目。”日暮里车站，就在田端的边上。 

鲁迅先生的弟弟周作人与兄长有着大体差不多的日本经验，他曾作文回忆“与妻及妻弟往尾久川钓鱼，至田端遇雨，坐公共马车（囚车似的）回本乡的事，颇感慨系之”。 　　

田端最早的“移民”是陶艺家板谷波山和画家小杉放庵。接着，有思想家冈仓天心、雕塑家吉田三郎、小说家直木三十五等跟进。大正3年（1914年），小说家芥川龙之介迁入。三年后，又迎来了诗人室生犀星，室生犀星从东北地方的金泽进京后，曾四处辗转，数度搬家，但始终没离开过田端。 

芥川龙之介

芥川和犀星都是明星范儿十足的作家，他们的选择具有很强的示范效应。于是，又一批作家、艺术家追踪而至：菊池宽、荻原朔太郎、中野重治、小林秀雄、竹久梦二、岩田专太郎等等，一时蔚为大观。

田端文士村――这个东西长约一公里，南北不足一公里的小镇，盛期时有百余名作家、诗人、画家“诗意地栖居”，成为二十世纪初叶东亚社会绝无仅有的人文景观，堪比塞纳左岸的蒙帕纳斯。 

芥川旧居，离今天的田端车站不远，从南口出站徒步只需五分钟。当时的赁屋，在1945年4月的东京大空袭中遭破坏。修复后，芥川后人未能购入，据说院墙和一扇通向厨房的通用门至今仍保持着当年的原状。芥川在此间寓居三年，写下了《罗生门》等传世名作。 

从车站北口出站，旁边就是田端文士村纪念馆――由东京都北区文化振兴财团管理的文学博物馆。

通常，每月第三个周六，都会有纪念馆组织的文学散步活动：先参观纪念馆（约一小时），然后是文士村散步，有讲解，带导游。因系公立设施，一律免费，参加者只需提前预约。

行在田端，仿佛穿过了整个江户城，穿过了一部日本近代文学史。

池袋竟然这么便宜？！

除“田端”之外，“西日暮里”、“日暮里”、“驹込”等地也相继上榜。

不过要数排行榜中最令人吃惊的地区，暖灯君推测那一定是便利性高，商业设施和娱乐设施集中的“池袋”地区了，尽管“池袋“地区知名度超高，但租金却没有大家想的那么贵，在表中排名第5！

池袋堪称华人大本营，这里有各种各样的中式餐厅，西口和北口华人非常多，如果想和中国老乡们住一起选池袋总没错！

但如果更想和日本人居住在一起，那就选池袋东口！东口日本人比较多，比较繁华，往北走就是巨大购物中心サンシャインシティ（复合式商业设施Sunshine City）。

这里不只可以逛街、享受美食，可以远眺晴空塔也可以体验VR，屋顶上还有水族馆，即使是雨天也能开心游玩的展望台。

顺便一提，山手线沿线房租最高的车站是“原宿”，平均月租为27.4万日元，是田端的3倍以上。

如果你想住的是单间，以第一名的“田端”为首，山手线的北侧区域依次上榜，并且排在第9位的“駒込”平均月租还保持在7万日元。

东京圈的单间公寓的房租价格平均为7万2280日元，如果瞄准北侧区域的话，你就能够住在便利的山手线沿线啦。

如果你想跟家人一起住，那么就得考虑一下2LDK/3K/3DK的房型啦。

位于台东区的“莺谷”从整体篇的第9位、单间篇的第6位大幅上升，以15.3万日币的平均月租价格获得了第一名。

因此，如果你首选考虑价格因素，又想以在山手线沿线投资为目标的话，北侧区域会是你不错的选择~

银座线沿线有哪些地方？

还想知道更多？别急，贴心的暖灯君这就给大家献上“银座线和丸之内线”地铁沿线周边房租相对便宜的区域排行榜。

东京metro银座线

下町区域：浅草→神田

这里有东京最具历史的古寺浅草寺、最大的厨具街河通桥道具街、上野附近的美术馆以及非常受欢迎的上野公园、宅文化圣地秋叶原（末广町）等。

老铺购物区：三越前→京桥

日本桥是日本江户时代的购物区，是当今日本的金融街，相当于上海的陆家嘴。1673年吴服店“越后屋”发展到今天日本桥三越本店、1933年开业的?

朝日電視臺曾專門推出過一檔電視節目，分析中國人爆買日本房產的因素，是的，你沒看錯，中國這次人爆買的不是化妝品，不是電飯煲，竟然是房產。

由於日本不動產買賣制度完善、房屋質量上乘、租賃市場穩定、貸款利率較低、可獲得永久產權，2020舉辦奧運會等等，來日本買房的中國人也不在少數，在日本買房後，再把買來的房子租出去，是眾多投資者的選擇。

投資東京房產的優勢

圖片來源：暖燈官網http://www.warmlight.com.cn/

朝日電視臺這檔節目中采訪了一位年收入500萬日元的香港單身女性，這位女士一口氣看了日本六套房，立即決定要以1500萬日元的價格買下其中一套。

女士說，看了日本的這些房子，立刻就有要買下來的沖動，房屋設置齊全、價格便宜、租金穩定、還是永久產權，用來投資太劃算了！

在日本，購置不動產大致分兩種情況：第一種是為了自住而購買房子，第二種是為了出租而購買房子，也就是這位香港單身女性所說的不動產投資。

一名熱愛日本威士忌的中國客戶就通過暖燈在日本投資了一家高級料理店，一家大型超市，賺取租金的同時還能享有日本威士忌的內部購買渠道，一舉兩得啊！對威士忌感興趣的大家可以點開下面這篇文章查閱攻略哦。

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那麽，日本30到40歲這一代的工薪族是如何在優先購買自住房或者投資不動產之間選擇的呢？

暖燈君這就帶大家看看日本收入穩定的工薪族在購房時會考慮哪些因素。

金融機構的融資標準——“授信額度”

平時我們經常會收到許多來自金融機構的信息：“要借錢嗎？”可以說，現如今購物、旅行、甚至是購買汽車等昂貴產品都不再是難事。

金融機構為我們提供的貸款範圍就稱做是“授信額度”。

在日本，授信審查以申請人屬性（包括年收入、存款、資產、工作單位、工作年數等）為標準，接受審查時工薪族比個體戶更有優勢。其原因是工薪族收入穩定，壞賬風險低。順便補充說一句，在融資用於不動產投資的情況下，金融機構會考慮申請人計劃購入的房產資產價值和盈利能力來決定是否出借及資金額。日本收入穩定的工薪族在授信申請時具有優勢。

自住房不能產生長遠的金錢效益

工薪族往往希望充分利用在授信額度上的優勢，但並非將信貸用於旅遊或者是購物等消費，而是購入不動產以促進資產形成。不動產具有許多優點，如抵禦通貨膨脹能力強，可以繼承等等。

不動產投資有利於個人資產的積累，個人資產形成受個人授信額度的影響，授信額度不同的使用方式會導致個人資產形成產生很大差異。

對於30歲到40歲這一代的工薪族來說，優先投資日本不動產確實會比優先購買日本的自住房更劃算，優先購買自住房並不能為我們生出未來需要的錢，相反的，如果優先購買投資房，就能帶來金錢效益，甚至可以解決將來繳納“私的年金”的費用。

而如果使用授信額度購買自住房後，即便想再貸款買投資房，也會因為“授信額度不足”無法通過融資的審查。

（暖燈小科普：日本年金制度分為“公的年金”，即“公共年金”，和“私的年金”兩種。“公共年金”制度要求包括自營業者和無工作者在內所有國民都加入，加入後可享受基礎年金，實現“國民皆年金”；“私的年金”包括企業年金和個人年金）

授信額度的限制或將推遲投資規模的擴大

暖燈君再帶大家具體看一下不動產投資和授信額度之間的關系。

如果是年收入較高的日本工薪族，那麽即使在貸款購買自住房時使用了授信額度，也可能不會立即感受到對不動產投資有什麽影響。但是，如果在購買自住房後又購買了投資房，並且想要擴大投資規模，這時候就很可能會碰壁。

比如說，我們計劃將來購買5套投資公寓，以賺取每個月幾十萬日元（10000日元約合人民幣600元）的月租金收入，就可能就會陷入這樣的困境：最開始的1套、2套投資房我們可以很順利的買下，但是由於授信額度會隨之減少，因此原先計劃購買的5套投資房是無法全部買下的。

當然，日本工薪族還可以通過還款減少剩余債務來再次增加授信額度，以購買更多的投資公寓。但是，這種擴大投資規模的方法需要相當長的時間。他們肯定不希望在幾十年後退休時，嘟囔著“那個時候我應該優先考慮購買投資房，而不是先購買自住房的”，為自己當初的決定感到追悔莫及吧，因此，如果將授信額度用於投資不動產而不是消費上，那麽資產形成就更容易進行。

對授信額度的不同使用會產生截然不同的人生

根據對授信額度的不同使用，生活也會發生翻天覆地的變化。

近年來，日本工薪族中不少人在做本職工作的同時也開始做起副業，或者是開辦私營企業（private company），其中不動產投資也是不少人的選擇之一，他們希望通過使用授信額度進行初始投資，有效地擴大人生的可能性。

 

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