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晴海地區可望成為東京最具代表性的住宅新市鎮。

裡約奧運閉幕，東京奧運話題快速增溫，各項不動產題材也成跨海投資國人關注焦點，日本信義表示，灣岸地區重大建設多且密集，預料將是東京房市新亮點。

灣岸地區目前最受注目的題材是位於晴海的奧運選手村，將興建21棟、高14層至17層的大樓作為選手村使用，賽事結束後，建築將翻新改裝，與另兩棟超過50層的摩天大樓整並為全新住宅區，預計2024年完工，屆時可提供5650戶住宅，是東京近40年來最大的住宅開發案。

東京奧運在2020年舉行，此地區的BRT快捷公車系統將於2019年啟用，連外交通更加方便，另也規畫公園、學校和大型購物商場，不單是為舉辦奧運而建設，而是著眼於未來的造鎮計畫。

奧運場地 計畫造鎮

日本信義社長何偉宏表示，晴海是靠近東京灣的重畫區，坐擁壯麗的水岸風光，經過這幾年發展，生活機能已相當完備，未來再加上周邊奧運場館形成的運動觀光景點，可望成為東京最具代表性的住宅新市鎮。

灣岸地區另一建設焦點，是推延到明年啟用的豐洲市場，此市場除將取代築地市場，成為日本最大水產蔬果批發市場外，也將打造商業設施、辦公大樓、飯店等，以因應不斷增加的觀光人潮。

何偉宏表示，豐洲市場開幕，築地市場原址如何運用備受關注，築地市場臨近繁華熱鬧的銀座，占地達23公頃、相當於五個東京巨蛋大小，是都心精華區內難得一見的大型待開發區域。

交通設施 陸續到位

除選手村之外，包括國際媒體中心及近三分之一的競賽場館也都位在灣岸地區，為疏運選手及觀光人潮，周邊交通改善與開發也正在進行，如位於港區的JR山手線品川站及田町站之間，將增設第30個車站。

地下鐵日比谷線則將在霞關及神谷町間新增一站；與虎之門之丘相鄰的36層辦公大樓預計2019年完工，一樓將整合連結通往奧運場館及選手村的運輸巴士，樓高23層的虎之門車站共構大樓則預定於2020年啟用。

東京也藉由此外奧運再次強化軌道交通，日本國土交通省已規畫利用既有的京成電鐵、京濱急行電鐵串連成田及羽田兩座國際機場，並預計增設羽田機場快線。

其中羽田機場空地將以國有地租借方式，委由民間企業專案開發，預計打造超過1700間客房的飯店、餐飲與購物中心及巴士總站，設施將於2020年6月前啟用。

（據聯合晚報）

的確，預測房價走勢，絕對是一個吃力不討好、到處得罪人的事情。不僅在國內，在房地產市場的透明程度屬發達國家最低水平的日本（根據仲量聯行調查），也是如此。今天，做好被各路高手吐槽的心理準備，想要談談接下來的日本的房地產市場走勢。

本篇以最為外國投資者關心的日本首都圈（東京、埼玉、千葉、神奈川）的二手房為中心，從統計數據、日本房地產業內人士、還有地產股的走勢來展開討論。（日本買房有什麼條件？）

數據上看，日本首都圈的樓市隨時有可能進入調整期

房地產市場中供需的此消彼長，導致了週期性的波動。觀察這個波動，可以瞭解現在的房地產市場處於哪個階段。為了把握這個波動，通常選取一些典型的指標，例如價格、交易量（或者庫存量）的變化。理論上，價格和交易量（或者庫存）的變化呈現出圖中的波動。

圖1：房地產價格和成交量的循環模型

那麼，現在東京的樓市，處於哪個階段呢？

圖2：日本首都圈二手房市場平米單價、成交量（12月移動平均）、庫存量的環比

整體上講，13年1月開始，安倍經濟學（Abenomics）開始後，日元的貶值帶來外國投資客，遺產稅的稅率提高帶來的希望節稅的國內富裕階層，首都圈集中的城市發展政策從日本其他地區吸引著嚮往都市的年輕族群。需求的增加，使平方米的單價已經連續41個月增長。交易量，除了14年日本調漲消費稅導致的短期低迷外，基本也是保持增長；庫存量，14年消化了一定庫存後，15年後期也開始了快速積累。

但是，我們可以看到，進入16年，價格雖仍然在上漲，庫存量也在迅速積累，交易量的增長幅度也在收窄。最新的統計結果表示，相較15年6月，16年6月的平方米單價已經達到統計開始以來最高的每平47.8萬日元，交易量下降1%至3069筆，庫存量上升20%到4.2萬件（16年1月以來每個月相較去年同期都增長20%左右）。

和過去的情況做比較，可以發現現在的首都圈二手房市場，在理論上講隨時都可能出現調整。2008年，二手房的價格和交易量都出現過齊漲的局面，但是，庫存量的迅速增加，使得價格和交易量在2008年中期急轉直下。

圖3：日本首都圈二手房市場平米單價、成交量的變化

日本房地產的業內人士，已經開始未雨綢繆

可能您會說，「你這個統計數據只是個平均值，房子的地段、房齡、朝向，都很大不同，統計值有什麼用！」

好，那麼我們再來看看日本的房地產商。要知道，經歷了90年和08年的金融危機的風水浪打，日本的房地產商們可是精明了不少。

下面兩張圖是日本某一上市房地產公司的交易記錄。在經濟不景氣、或者改善初期的時候，他們大量購入（上圖05財年），或者從要破產的房地產公司那裡便宜買入（下圖中08-09財年）。而在經濟好、過熱時，他們則大量賣出（上圖的06財年、14-15財年）。可以看到，在15財年裡，他們的購買額已經非常少了。

圖4：日本某一上市房地產公司的交易記錄

在15年初開始，一部分日本中小房地產商已經不再碰住宅類的房產，原因是這個市場房產個人投資客也容易進入，而導致了住宅類房產的價格的推高。15年中期，住宅類房地產價格的持續走高，仍然投資住宅類房產的房地產商已經非常在意周轉週期，儘量縮短周轉週期，來避免隨時出現的價格調整。在16年6月，某個房地產商的分析師會議上，社長甚至說，恐怕下一次開這個會的時候，整個會議室的氣氛會變很沉重吧。

以房地產買賣為主營業務的日本房地產公司，他們當前的策略是：減少居住類房地產的比重，儘量縮短買賣週期至3-6月。把傳統的買賣型商業模型，轉為買賣加委託管理的商業模型，來提高收入的穩定性。趁低利率的環境下將短期借款轉為長期，以避免在放房地產市場低迷時不至於被銀行催著還債。保證產權比例（自己資本比率）在30%左右，因為上一次房地產本盤，首都圈的最大降幅是30%……

日本的房地產股已經開始走低

或許您還會說「但是，當局者迷，日本房地產商都太接地氣，沒有大局觀，他們的話不能全信！」

好，那我們來看看有大量機構投資者的證券市場，看看國內外投資家怎麼看。

下圖是，東京證券交易所1部的房地產股票指數。在13年4月日本銀行配合安倍政府開始大量金融緩和後，房地產頁的股票指數一下子竄高。但是在15年中期，日本房地產市場達到高潮（還記得前面我們說15年中期房地產市場的庫存開始猛增嗎？），卻開始了一路的走低。從15年8月以來，房地產指數的下降幅度約為53%，大於同期的日經平均指數的37%。

圖5：東京證券交易所1部的房地產股票指數

藍色線為東證1部的房地產業指數、橙色線為日經平均指數，兩者都已11年8月12日為基準點。

結語

從基本面、公司戰略、房地產股市的三個方面，小弟嘗試梳理了日本首都圈的二手房市場的走勢。

如果要問現在能不能在日本買房，簡單粗暴地講，不是。16年來全球到處潛伏著怪獸，大家都不知道就是是黑天鵝還是Pokémon。可能一個契機，就會導致日本樓市價格的拐點。

但是，房地產業界這麼多人需要靠房地產買賣過活，還有的確需要現在買房的家庭。簡單粗暴地說別買房，太過膚淺。如果是投資，那麼我們可以借鑑日本房地產公司的策略，不追高、購房前仔細地調查、從多種角度接地氣地瞭解周邊市場，建立長期的收益率模型來分析收益和風險，看準後快速下手。如果是自住房，那麼找一個靠譜的中介，分析自己真正的需求，努力尋找有利的貸款條件。

（據新浪財經）

 

自從6月23日“脫歐派”用選票決定英國的未來後，全球避險資金湧入日本，日幣對美金彙率即大幅升值從106:1升至最高99.99短線升值幅度約6%。這樣的情形，使得許多有興趣投資日本房市的投資人就頻頻詢問，詢問現在是進場購置東京房產的時刻，還是應該再等一會兒，甚至手上已有東京不動產的應該如何處置是好？

益立信海外房產專家Edward表示，目前市場較熱門物件反而是中古空屋市場，尤其是可以拿來做“民宿-Airbnb”的物件最受投資人青睞。其主要原因，除了日本政府因應2020奧運將所帶來的觀光人潮住宿的需求，若依照目前東京都心飯店可提供房數的來看，明顯呈現供不應求的窘境。按照日本政府規劃，希望將目前外國光觀客約2,000多萬人次/年，要吸引至4,000萬人次/年。為解決住房數目不足的問題，“民宿”可以幫忙解決燃眉之急。據了解，雖然目前相關法令仍在研議，但基於政府政策鼓勵項目，許多業者都已等不及而先偷跑。

在日本，具有“民宿”潛力的產品自然對投資人產生莫大魅力

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另外一方面，因為在都心目前表面租金年報酬率3%~5%投報率的水准，尚不足以吸引所有投資人的目光。唯有在提高住房周轉率的情形下，把租金年報酬率拉高到8%~10%，具有“民宿”潛力的產品自然對投資人產生莫大魅力。新成屋因為多數大樓管理嚴謹，並要維持大樓住戶品質，住戶公約不可能同意讓轄內房子用來做“民宿”。畢竟，民宿入住客人的水准無法保證，會有安全上的疑慮。相對地，中古大樓因為管理沒有如此嚴謹，且大樓管理員甚至多為日間巡回一次，容易滿足“民宿”的基本需求。還有，日本租約分為“定期租約”與“一般租約”形態，且90%以上的租約多數屬於後者的“一般租約”型態。“一般租約”是比較保障租客-就是租約到期，若現有房客願意繼續續租，房東沒有任何理由來調漲租金，除非房客同意漲租或房東收回房子自住，不然租約就繼續依原條件更新。所以不是若買入的不是空屋而是帶租約的產品，即使等到租約到期，都可能有無法趕走租客、改作民宿的風險。基於上述理由，這也難怪具有“民宿-Airbnb”潛質的物件成為無論是日本人或外國投資人都競相追逐的標的。

（據聯合線上）

 

日本近期經濟前景不明朗，一度火熱升溫的房地產市場開始趨於平靜。東京的新房、二手房市場也進入穩定的調整期。

日本的不動產經濟研究所6月16日發表的商品公寓房的市場動態調查，調查顯示東京圈5月的新房銷售數量連續6個月成減少趨勢。一度受益銀行利率的下降，公寓房曾保持12個月持續上升的勢頭，價格呈偏高走勢，目前進入回落的調整局面。

東京的新房、二手房市場也進入穩定的調整期

據悉，5月份的新房銷售量比去年同期減少了14%，為3,002套，其中單月銷售數量比為71%，勉強達到判斷銷售業績分水嶺的70%，在過去的6個月中，曾連續4個月跌落在50%、60%附近。

房地產情報公司的東京鑒定表示，價格的持續上升有些超過了消費者的承受力。東京鑒定根據2015年銷售的新房價格數據，在分析住房價格（以70平米作為參考標准）與上班族平均年收入的關系時，發現東京、神奈川地區的房價已超過年收入的11倍，而通常認為超過7倍就使上班族開始望而生畏。

此外，房地產公司和機關投資家也表現出“低調”。東京的大型房地產服務公司的JLL從今年1至3月，面向房地產的投資減少了28%。其原因是東京都的辦公樓的成本價格上漲，投資魅力低下。

不過市場人士認為，雖然房地產價格開始回落，但並不意味樓市行情將冷卻下去，因為目前日銀的負利率政策、大規模的金融寬松政策，將促使資金流入房地產市場，給樓市注入活力。

二手房牛市行情已成過去？

另一方面，二手房市場也開始進入調整局面。由於東京都內能夠蓋建新房的地方越來越有限，所以新房價格一直居高不下。東京二手房經過裝修後，雖然其價格絲毫不遜新房，仍然是熱門的搶手房。但近期走勢開始回落。據東日本不動產流通機構的統計顯示，5月份，進入東京圈二手房的登記數量開始減少，導致二手房庫存比上月減少了0.4%，為4萬644件。登記數量是2個月以來首次減少，其主要原因是日本國內經濟前景不明朗，持謹慎態度的房地產公司開始增加。

（據聯合早報）鉅亨網 互聯網資訊綜合整理