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近年來，日本的房地產市場出現了一種奇特現像：一方面，東京等大城市的住房價格持續上漲，日本不動產經濟研究所2018年8月發表的數據表明，東京都23個區內新建公寓的平均價格為每套7287萬日元，達到了1990年泡沫經濟破滅以來的最高點；另一方面，部分地區出現空置率大幅增加、房價不斷下降、房子少人問津等問題。甚至個別地方政府推出只要符合申請條件，獨門獨院的房子可以白送的舉措來吸引人。分析人士認為，日本房地產市場呈現出熱冷互顯、“冰火”兩重天的奇特現像。

隨著日本經濟緩慢復蘇，東京申辦奧運會成功之後，需求增長，東京房地產市場的銷量與價格逐步回升。特別是日本央行長期實施超寬松貨幣政策，導致近年來日本大城市房價的上漲勢頭加快。據日本不動產經濟研究所發表的統計數據，2017年底，東京23區每套公寓的平均售價為7089萬日元，比上年增長6.9%，每平方米為108.3萬日元。到2018年6月，上升到了均價每套7828萬日元，每平方米120萬日元。若折合成套內面積70平方米一套的公寓，每套均價為8400萬日元，達到了1990年日本泡沫經濟破滅以來的最高價位。

不僅住宅市場火爆，辦公用房也搶手。日本主要中介公司三鬼商事發布的數據顯示，東京市中心區域的辦公用房供不應求，一些新建辦公用房，內部裝修還沒有完工就被預訂一空。

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不過，日本ORIX公司總經理井上亮認為，日本房地產市場雖然不會出現暴跌，但在今後1到3年內將會出現調整。如果日元升值到1美元兌換100日元的水平，外國投資者持有的部分房產將會出手，加上奧運行情結束，房地產市場將出現調整局面。

在大城市住房價格持續上漲的同時，許多邊遠地區，小城鎮甚至東京都的部分偏僻地區，由於人口減少，房地產價格下跌，閑置住房不斷增加。這已經成了令一些地方政府頭疼的難題。

日本總務省發表的統計數據顯示，2013年日本全國無人居住的閑置住房為820萬套。日本野村綜合研究所去年8月發表的有關研究報告認為，全國的閑置住房已經上升到了1000萬套，占據日本全國6063萬套住房中的約六分之一。該報告還認為，按照目前的出生率以及人口流動情況來推算，到2033年，日本的閑置住房將上升到1995萬套，閑置率將達到27.3%。

一些地方政府為了減緩人口下降，減少閑置住房帶來的問題，紛紛采取獎勵措施吸引中青年人口前往落戶，有的甚至推出了贈送獨棟住房的政策。距離東京市區約80公裡的東京都奧多摩町去年推出了三棟占地面積300至500多平方米的獨棟房屋，免費提供給願意前來落戶，且符合他們招聘條件的應聘者。不過，報名截止期已過，依然沒有人前來應聘簽訂落戶協議。

多種因素助推東京房地產價格持續較大幅度走高。首先，日本中央銀行長期實施超寬松貨幣政策，資本市場資金充足，很多資金流入房地產市場。其次，近年來日元平均彙率處於較低水平，國外投資機構的大量資金入場。第三，東京申辦奧運會成功，投資者看好奧運前的房地產前景，奧運效應增加了需求。第四，日本中產階層喜歡居住新建房屋的偏好，也助長了新建公寓的需求。由於資金充足、需求強勁，東京市區房拆舊建新的地產再開發如火如荼。

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雖然東京等大城市市區的住宅價格持續上漲，但由於日本整個國家的出生率下降，人口繼續向東京、大阪以及名古屋等大都市圈流動，很多城鎮以及中小城市人口減少，地方城市的住房市場供大於求，一些交通不是很便利，配套設施不齊全地區的房產雖然價格持續下滑，依然少有人問津。不僅出售無門，而且也無租住需求，只能閑置。

業內人士認為，大城市以及經濟發達的地方核心城市具有資金、教育、科學技術、人才等眾多資源優勢，雖然生活成本高，但依然吸引著很多年輕人流入，他們將支撐著大城市的住房市場。另一方面，隨著人口出生率的下降，地方中小城市的人口還將繼續流失。人口的減少將致使日本地方城鎮的住房閑置問題越來越嚴重。

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來源：經濟參考報
責編：Zoe Chan

自從6月23日“脫歐派”用選票決定英國的未來後，全球避險資金湧入日本，日幣對美金彙率即大幅升值從106:1升至最高99.99短線升值幅度約6%。這樣的情形，使得許多有興趣投資日本房市的投資人就頻頻詢問，詢問現在是進場購置東京房產的時刻，還是應該再等一會兒，甚至手上已有東京不動產的應該如何處置是好？

益立信海外房產專家Edward表示，目前市場較熱門物件反而是中古空屋市場，尤其是可以拿來做“民宿-Airbnb”的物件最受投資人青睞。其主要原因，除了日本政府因應2020奧運將所帶來的觀光人潮住宿的需求，若依照目前東京都心飯店可提供房數的來看，明顯呈現供不應求的窘境。按照日本政府規劃，希望將目前外國光觀客約2,000多萬人次/年，要吸引至4,000萬人次/年。為解決住房數目不足的問題，“民宿”可以幫忙解決燃眉之急。據了解，雖然目前相關法令仍在研議，但基於政府政策鼓勵項目，許多業者都已等不及而先偷跑。

在日本，具有“民宿”潛力的產品自然對投資人產生莫大魅力

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另外一方面，因為在都心目前表面租金年報酬率3%~5%投報率的水准，尚不足以吸引所有投資人的目光。唯有在提高住房周轉率的情形下，把租金年報酬率拉高到8%~10%，具有“民宿”潛力的產品自然對投資人產生莫大魅力。新成屋因為多數大樓管理嚴謹，並要維持大樓住戶品質，住戶公約不可能同意讓轄內房子用來做“民宿”。畢竟，民宿入住客人的水准無法保證，會有安全上的疑慮。相對地，中古大樓因為管理沒有如此嚴謹，且大樓管理員甚至多為日間巡回一次，容易滿足“民宿”的基本需求。還有，日本租約分為“定期租約”與“一般租約”形態，且90%以上的租約多數屬於後者的“一般租約”型態。“一般租約”是比較保障租客-就是租約到期，若現有房客願意繼續續租，房東沒有任何理由來調漲租金，除非房客同意漲租或房東收回房子自住，不然租約就繼續依原條件更新。所以不是若買入的不是空屋而是帶租約的產品，即使等到租約到期，都可能有無法趕走租客、改作民宿的風險。基於上述理由，這也難怪具有“民宿-Airbnb”潛質的物件成為無論是日本人或外國投資人都競相追逐的標的。

（據聯合線上）

 

日本的房地產市場顯示放緩的跡像

總部設於東京的不動產投資公司北極星資本（Loadstar Capital）為了投資買下一棟辦公大樓，向銀行要求長期貸款，沒預料到可以借到50年期。

曾任高盛集團基金經理的北極星資本社長岩野達志說：“我們以為30年期貸款就是上限，但負利率改變了銀行；當許多銀行苦於找不到借款人，房地產行業變得很有吸引力，因為有抵押品，金融業也變得更積極。”

岩野說他的公司自地區性銀行取得貸款，但未提供銀行名稱，這反映出小型銀行的地產融資業務大幅增加。依據SMBC日興證券（SMBC Nikko）資料，至3月底，地區性銀行承做的此類貸款占貸款總數達36%，較七年前的27%大幅上升。

根據日本地區性銀行協會，由於負利率衝擊獲利，日本銀行業面臨營收成長壓力，地區性銀行預估本年度（4月1日開始）淨利將下降18%。

至3月底，金融機構對地產公司的放貸總額達歷來最高，促使瑞穗證券（Mizuho Securities）與德銀證券（Deutsche Securities）警告，房地產市場出現可能過熱的風險。

瑞士信貸集團（Credit Suisse Group）駐日本分析師三浦隆司表示，50年期貸款是不正常的，銀行需要承做這樣的貸款很有問題。盡管目前地區性銀行的逾放比率不高，“如果目前低利率環境持續，（逾放比率）未來會上升並造成問題”。

三浦說銀行無法靠短期貸款獲利，因為貸款利差已消失，所以他們提供更長期的固定利率貸款。

根據德銀證券，至3月底為止的全年新增不動產貸款金額，達歷來最高的11.2兆日圓（1,060億美元），對地產公司的放款占銀行貸款總額的14.5%，這可能促使監管機構開始收緊此類貸款。

此外，日本的房地產市場顯示放緩的跡像。根據不動產經濟研究所資料，已售出的全新公寓數量，6月出現連續第7個月下降。另外依據仲量聯行，東京的頂級辦公大樓，至6月底租金漲速連續兩季度放緩。

SMBC日興證券分析師佐藤雅彥表示：“短期內，我看不到房地產市場有崩盤的理由；但當你看到日本人口成長趨勢，地產放款成長過快似乎就有風險了。”

根據日本總務省資料，2015年日本人口減少0.12%。國立社會保障與人口問題研究所指出，日本人口總數至2060年，預估將比2010年減少32%。

不動產投資公司Star Mica社長正史水永說：“銀行承擔不必要的風險，將會回過來打擊他們；目前的房地產價格，比雷曼兄弟風暴之前還高。我無法理解價格會持續上升的看法，當人口數大幅減少。”

（據經濟日報）

近期，中國一、二線城市“地王”頻出，房地產市場似乎又迎來了一波春天。不過與此前不同的是，眼下房地產市場引發社會各界對於房地產市場是否即將崩潰的擔憂。國內外不少分析認為，中國可能會重蹈日本房地產泡沫破滅的結局，中國經濟也會像日本經濟一樣陷入“失去的二十年”。

在做這種對比之前，還是簡單總結一下日本房地產泡沫的始終。1985年廣場協議後，日元大幅升值，不到三年的時間內，日元對美元升值了50%。日元的大幅升值，使得當時的日本出口向中小企業苦不堪言，經濟下行風險加大。為此，日本央行接連調低公定步合（基准利息率），1985年1月日本基准利息率為5%，而到了1989年4月，其利率僅為2.5%。加之，日本當時基本實行利率自由化、金融業務自由化、國內外資金流動自由化，大企業可以通過發放債券、股票等方式，直接進入資本市場籌措資金，對銀行依賴程度減低。而日本商業銀行面臨大客戶流失，傳統融資減少的經營壓力。

另一方面，早在70、80年代，日本經濟增長迅速，城鎮化影響下，一些中心城市的房價快速增長，進入1985-1990年，日本經濟出現空前繁榮局面，“土地神話”論開始席卷全日本。不少日本的中小企業開始踏入房地產這一行業，獲得不菲的利潤。面臨經營壓力的日本商業銀行自然也看到了這一市場，主動找到日本民營的中小企業向其發放貸款（以土地作為擔保），進而形成一個循環，而這個循環的邏輯就是“土地神話”。此外，資本賬戶的開放，也使得國際上的熱錢流入日本，由此帶來的後果就是，東京、大阪、名古屋等地房地產價格飛漲，早已脫離日本民眾實際收入水平，日本經濟全面過熱，資本過剩的局面一目了然。為此，日本央行開始調控這一局面，而采取的手法便是高力度的快速加息，日本政府也在調高房地產交易的各種門檻，加之人們預期逐漸改變，日本房地產價格開始應聲而跌，房地產泡沫就此崩潰，直至今日日本房地產價格僅為最高時的1/3，而日本房地產泡沫崩潰後，產生了“三個過剩”的問題，即債務過剩、投資過剩（產能過剩）、雇佣過剩，三個過剩一直困擾著日本經濟，直到今天。

中、日兩國對於房地產業的不同定位，決定了中國的房地產泡沫破滅的影響不同於日本房地產泡沫崩盤

反觀眼下的中國，是否會重蹈日本的覆轍。安邦咨詢（ANBOUND）的研究團隊認為，兩國房地產泡沫有著本質的區別，重蹈覆轍的說法並不准確。中國的房地產泡沫一旦崩潰，其後果不堪想像，造成的負面影響可能遠甚於日本房地產泡沫。

一、房地產泡沫

日本的房地產泡沫可以視作為“市場泡沫”，是市場行為的體現。無論是作為融資主體的銀行，還是參與發展房地產的開發商而言，都是民營企業，泡沫破滅後，所留下的債務依然可以通過市場途徑去化解（比如破產清算等）。然而，我國的房地產市場參與主體，銀行、開發商大多以國企為主，可以說是“國家泡沫”，泡沫一旦破滅，所遺留下來的債務很可能就轉變成政府債務（剛性兌付），最終轉嫁給居民，會極大的增加居民負擔。

二、土地制度

土地制度完全不同。安邦咨詢首席研究員陳功指出，日本的土地是私有產權，而中國是國家所有權（農村是集體所有權），所以同樣的房地產問題，中國要比日本嚴重的多。日本房地產泡沫破來最多是經濟低迷，金融系統承受壓力，而國家是不會出現嚴重問題的；中國的房地產泡沫一旦出現問題，就是國家經濟崩潰的問題。中國則相反，一旦出現問題，就是財政危機，就是國家一級的大事情。這是兩者之間最大的區別。

三、支柱產業

房地產業在中國被視作支柱產業，這和日本有著天壤之別。日本經濟高速發展的時期，並沒有伴隨房地產價格快速上漲，也就是說日本經濟的根基並沒有建立在房地產及其相關產業之上。而中國經濟高速增長時期，卻出現了房地產價格快速上漲，東京大學教授田村清彥甚至指出，近幾年，中國房價上漲的速度確實比較快，甚至快過東京。加之，國家文件也多次提到，要將房地產作為國民經濟發展的支柱產業，由此可見，房地產市場的好壞，直接決定中國國民經濟的興衰與否。因此，對於房地產的定位不同，也決定了其重要程度，以及彰顯了其影響力並不在同一個層次，可以說一旦中國房地產市場崩潰，最直接的影響，就是對中國整個國家體系造成衝擊。

四、經濟實力

兩國經濟實力完全不同。日本房地產泡沫發生在日本已經邁向高收入國家後，房地產泡沫崩潰直接拖累了日本經濟的發展速度，但並沒有讓日本經濟走向崩盤，也沒有大幅降低日本人的生活質量，日本依然是世界經濟強國，在很多領域仍處於世界領先水平。聯合國《2014年人類發展報告》中，衡量國民富裕程度的HDI指數，日本排名第17位；IMF發布的2015年世界人均GDP，日本排名30位。與此相對，中國經濟總量雖大，但整體仍然處於工業化發展階段，還未真正踏入後工業化社會。在諸多領域，中國仍然只停留在“大而不強”的階段，HDI指數來看，中國排在91位；世界人均GDP，中國也僅在88位，和日本有著巨大的差距。因此，中國房地產泡沫一旦崩潰，對於國家經濟的打擊不言而喻，更為致命的是，房地產泡沫崩潰會直接拉低國民生活質量，中國跨出“中等收入陷阱”更加會顯得遙遙無期。

分析結論

中、日兩國對於房地產業的不同定位，決定了中國的房地產泡沫破滅的影響不同於日本的房地產泡沫崩盤，中國以國有土地制度為主的國情，使得中國的房地產泡沫破滅的代價極大。值得慶幸的是，中國政府能夠動用的社會資源遠遠大於日本政府，所以眼下仍能夠依靠結構性的改革來化解潛在的泡沫危機。

（據搜狐）