近期，中國一、二線城市“地王”頻出，房地產市場似乎又迎來了一波春天。不過與此前不同的是，眼下房地產市場引發社會各界對於房地產市場是否即將崩潰的擔憂。國內外不少分析認為，中國可能會重蹈日本房地產泡沫破滅的結局，中國經濟也會像日本經濟一樣陷入“失去的二十年”。
在做這種對比之前，還是簡單總結一下日本房地產泡沫的始終。1985年廣場協議後，日元大幅升值，不到三年的時間內，日元對美元升值了50%。日元的大幅升值，使得當時的日本出口向中小企業苦不堪言，經濟下行風險加大。為此，日本央行接連調低公定步合（基准利息率），1985年1月日本基准利息率為5%，而到了1989年4月，其利率僅為2.5%。加之，日本當時基本實行利率自由化、金融業務自由化、國內外資金流動自由化，大企業可以通過發放債券、股票等方式，直接進入資本市場籌措資金，對銀行依賴程度減低。而日本商業銀行面臨大客戶流失，傳統融資減少的經營壓力。
另一方面，早在70、80年代，日本經濟增長迅速，城鎮化影響下，一些中心城市的房價快速增長，進入1985-1990年，日本經濟出現空前繁榮局面，“土地神話”論開始席卷全日本。不少日本的中小企業開始踏入房地產這一行業，獲得不菲的利潤。面臨經營壓力的日本商業銀行自然也看到了這一市場，主動找到日本民營的中小企業向其發放貸款（以土地作為擔保），進而形成一個循環，而這個循環的邏輯就是“土地神話”。此外，資本賬戶的開放，也使得國際上的熱錢流入日本，由此帶來的後果就是，東京、大阪、名古屋等地房地產價格飛漲，早已脫離日本民眾實際收入水平，日本經濟全面過熱，資本過剩的局面一目了然。為此，日本央行開始調控這一局面，而采取的手法便是高力度的快速加息，日本政府也在調高房地產交易的各種門檻，加之人們預期逐漸改變，日本房地產價格開始應聲而跌，房地產泡沫就此崩潰，直至今日日本房地產價格僅為最高時的1/3，而日本房地產泡沫崩潰後，產生了“三個過剩”的問題，即債務過剩、投資過剩（產能過剩）、雇佣過剩，三個過剩一直困擾著日本經濟，直到今天。
中、日兩國對於房地產業的不同定位，決定了中國的房地產泡沫破滅的影響不同於日本房地產泡沫崩盤反觀眼下的中國，是否會重蹈日本的覆轍。安邦咨詢（ANBOUND）的研究團隊認為，兩國房地產泡沫有著本質的區別，重蹈覆轍的說法並不准確。中國的房地產泡沫一旦崩潰，其後果不堪想像，造成的負面影響可能遠甚於日本房地產泡沫。
一、房地產泡沫
日本的房地產泡沫可以視作為“市場泡沫”，是市場行為的體現。無論是作為融資主體的銀行，還是參與發展房地產的開發商而言，都是民營企業，泡沫破滅後，所留下的債務依然可以通過市場途徑去化解（比如破產清算等）。然而，我國的房地產市場參與主體，銀行、開發商大多以國企為主，可以說是“國家泡沫”，泡沫一旦破滅，所遺留下來的債務很可能就轉變成政府債務（剛性兌付），最終轉嫁給居民，會極大的增加居民負擔。
二、土地制度
土地制度完全不同。安邦咨詢首席研究員陳功指出，日本的土地是私有產權，而中國是國家所有權（農村是集體所有權），所以同樣的房地產問題，中國要比日本嚴重的多。日本房地產泡沫破來最多是經濟低迷，金融系統承受壓力，而國家是不會出現嚴重問題的；中國的房地產泡沫一旦出現問題，就是國家經濟崩潰的問題。中國則相反，一旦出現問題，就是財政危機，就是國家一級的大事情。這是兩者之間最大的區別。
三、支柱產業
房地產業在中國被視作支柱產業，這和日本有著天壤之別。日本經濟高速發展的時期，並沒有伴隨房地產價格快速上漲，也就是說日本經濟的根基並沒有建立在房地產及其相關產業之上。而中國經濟高速增長時期，卻出現了房地產價格快速上漲，東京大學教授田村清彥甚至指出，近幾年，中國房價上漲的速度確實比較快，甚至快過東京。加之，國家文件也多次提到，要將房地產作為國民經濟發展的支柱產業，由此可見，房地產市場的好壞，直接決定中國國民經濟的興衰與否。因此，對於房地產的定位不同，也決定了其重要程度，以及彰顯了其影響力並不在同一個層次，可以說一旦中國房地產市場崩潰，最直接的影響，就是對中國整個國家體系造成衝擊。
四、經濟實力
兩國經濟實力完全不同。日本房地產泡沫發生在日本已經邁向高收入國家後，房地產泡沫崩潰直接拖累了日本經濟的發展速度，但並沒有讓日本經濟走向崩盤，也沒有大幅降低日本人的生活質量，日本依然是世界經濟強國，在很多領域仍處於世界領先水平。聯合國《2014年人類發展報告》中，衡量國民富裕程度的HDI指數，日本排名第17位；IMF發布的2015年世界人均GDP，日本排名30位。與此相對，中國經濟總量雖大，但整體仍然處於工業化發展階段，還未真正踏入後工業化社會。在諸多領域，中國仍然只停留在“大而不強”的階段，HDI指數來看，中國排在91位；世界人均GDP，中國也僅在88位，和日本有著巨大的差距。因此，中國房地產泡沫一旦崩潰，對於國家經濟的打擊不言而喻，更為致命的是，房地產泡沫崩潰會直接拉低國民生活質量，中國跨出“中等收入陷阱”更加會顯得遙遙無期。
分析結論
中、日兩國對於房地產業的不同定位，決定了中國的房地產泡沫破滅的影響不同於日本的房地產泡沫崩盤，中國以國有土地制度為主的國情，使得中國的房地產泡沫破滅的代價極大。值得慶幸的是，中國政府能夠動用的社會資源遠遠大於日本政府，所以眼下仍能夠依靠結構性的改革來化解潛在的泡沫危機。
（據搜狐）
