日本房市 – Page 3

東京圈內公寓價格不斷攀升日本出現「買房難」

朝日新聞網報導，目前，首都圈範圍內的新建公寓價格正不斷攀升。

位於神奈川縣川崎市的武藏小杉站可乘坐JR與東急兩條線，20分鐘以內就能到東京和澀谷各站，交通非常方便。現在，一棟宣稱「徒步到車站只需5分鐘」、地上樓高53層的高層公寓，正在如火如荼地建設中。

東京圈內公寓價格不斷攀升日本出現「買房難」

1名東京都的男性公司職員(37歲)來這裡參觀了樣板房。銷售負責人為他介紹了1套3室1廳、71平米大的房型。雖然是低樓層，但當看到寫著「6760萬日元」(約合人民幣351萬元)的價格表後，這名公司職員放棄了。

這名職員表示，「雖然本來就覺得難，但(實際價格)比預想中還要高」，現在他正考慮選擇遠離車站或者他原本最心儀的武藏小杉以外的房子。他說:「我感覺市場上的房價比我剛開始找房子的半年前要高了。」

據不動產經濟研究所表示，東京、神奈川、千葉、崎玉這1都3縣去年上市的新建公寓平均價格為5060萬日元，時隔22年超過了5000萬日元。僅今年10月單月的平均房價便已達5364萬日元，每戶的平均面積為70.67平米。而將範圍僅鎖定在東京都內的話，新建公寓的平均房價則為6877萬日元，每平米的價格達98.1萬日元。

該研究所主任研究員松田忠司表示:「價格走高的首要原因是受工程費用影響。日元貶值導致進口材料價格攀升，此外震後復興重建等工程也導致人手不足，人工費同樣上漲。」

此外，地皮價格的提高也影響到了房價。東京都中心部因2020年將舉辦東京奧運，基礎設施將更加完善，便利性也隨之提高，所以預計今後地皮價格仍會不斷走高。

房地產諮詢公司TOTAL BRAIN社長久光龍彥表示:「雙方都工作的年輕夫婦希望能住得離公司近些，所以傾向於選擇交通便利的房子。」並且，據說現在還出現了一股國內外購房者以投資為目的的「買房熱」。

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（據鉅亨網）

15年8月東京房市熱浪量價一起漲供不應求

日本東京 8 月房市熱滾滾，東京都新成屋量價俱增，中古屋新登錄件數也見走高，而平均成交價雖是小幅上揚，卻見長期持續上升趨勢。東京都心商辦則呈空屋逐漸減少，租金價格節節高昇的搶手景象。

據日本國土交通省公佈數據，2015 年 8 月東京首都圈住宅大樓新成屋增加 2610 戶，較去年同期成長 23.7%，且連續 2 個月走高。售價方面平均每平米 82.4 萬日元，較去年同期上揚 6.3%；平均成交價格在 5872 萬日元，較去年同期上升 3.3%，庫存略有減少。

較精華的東京都區部方面，8月新成屋增加 1142 戶，較去年同期增加 12.8%。售價方面每平米平均為 94.4 萬，較去年同期下滑 9.5%；平均成交價則為 6502 萬，較去年同期下降 4.6%，且為連 3 次較去年同期為低。

（圖片來源：日本國土交通省)

東京新成屋供應圖 (圖片來源：日本國土交通省)

8 月東京首都圈中古屋的新登錄件數較去年同期成長 9.5% 至 13981 件，連續 8 個月高於去年同期。平均成交價亦較去年同期成長 0.4% 至 2382 萬日元，是連續 32 個月上揚。每平米單價則上漲 2.6% 至 44.82 萬元。成交件數成長 14% 至 2415 件，連 5 個月高於去年同期，顯示中古屋市場的熱絡。

東京都區部方面，8月新登錄中古屋件數增加 18.3% 至 7928 件，連續 6 個月增加。平均成交價較去年同期上升 0.4% 至 3502 萬日元，連 13 個月上揚。每平米單價則漲 2.5% 至 60.23 萬日元。成交件數成長 18.1% 至 1185 件，亦是連續 5 個月高於去年同期。

(圖片來源：日本國土交通省)

東京中古屋供應圖 (圖片來源：日本國土交通省)

國土交通省公佈的租金指數，2015 年 8 月東京首都圈租金指數為 108.1，較前月上揚 0.2%；東京都區部租金指數為 106.1，較前月上揚 0.2%。

(圖片來源：日本國土交通省)

東京都租金指數變化 (圖片來源：日本國土交通省)

東京都心五區的商辦市場亦有閒置率下降、租金走升的趨勢。基本樓面 100 坪以上的大型商辦大樓，8 月閒置率較 7 月下降 0.17% 至 4.72%，連續 4 個月下滑，且已是第二個月低於供需均衡基準的 5%。若與去年同期相較來看，則是連續 35 個月下降。8 月平均租金則較 7 月上揚 0.13% 至每坪 17490 日元，是連續 20 個月走高。若與去年同期相比，租金則成長 4.55%，平均租金連 16 個月上揚。

全新落成的100坪以上商辦大樓， 8 月閒置率則比 7 月上升 5.03% 至 41.17%，連 2 個月上升。與去年同期相較，閒置率則連續 8 個月上揚。8 月平均租金則較 7 月上升 4.33% 至每坪 27722 日元，連續 2 個月上升。租金與去年同期相較成長 4.26%，平均均租金連 10 個月上揚。

(圖片來源：日本國土交通省)

百坪以上商辦供應圖 (圖片來源：日本國土交通省)

若把樓面基本 200 坪以上的商辦大樓獨立出來看，都心五區商辦 8 月租金較 7 月上升 0.68% 至每坪 17597 日元，連續 3 個月上揚；與去年同期相較租金則上升 11.19%，連續 11 個月走高。東京 23 區的商辦租金則較前月下跌 0.73% 至每坪 14836 日元，5 個月來首度轉跌；與去年同期相較則漲 10.36%，連續 8 個月上升。

(圖片來源：日本國土交通省)

200 坪以上商辦供應圖 (圖片來源：日本國土交通省)

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（據鉅亨網）

2040年日本房屋空置率將達4成業界憂變無人區

日本野村綜合研究所近日的一項最新推測顯示，由於人口減少，到2040年日本房屋空置率將達到40%。如果不採取有效手段，日本空置房屋面積將超過有人居住的房屋面積。

對此，一位日本房地產工作人員略顯誇張但憂心忡忡地表示，「日本的空房子越來越多，這樣下去，日本很多地方會荒廢，發展到最後，日本有可能變成無人區。」

日本厚生勞動省發佈的最新報告顯示，2014年該國約有100萬新生兒出生，比2013年減少近1萬人，日本已經連續4年出生率下降。與此同時，死亡率卻持續上升，2014年近130萬人死亡。

也就是說，每年日本人口淨減少達30萬人。關鍵是這一數字還在不斷擴大，到2050年日本人口將減少至9700萬，比現在減少3000萬人。

有分析指出，日本人口的減少，直接影響到了房地產業。由於房屋無人居住，房價下跌，很多人手中的房產不得不「賤賣」。但是，租不出去的房子又有誰會購買呢？這種現象在日本農村更為明顯。

大門緊閉，雜草叢生，耗子亂跑，烏鴉狂叫。這就是千葉縣一個農村的景象。這個村子的年輕人大部分到城市裡工作，留在村裡的都是些老人。莫大的鄉村竟沒有一個小孩。

一位老人說：「以前，村子裡也有很多人，但年輕人不願在家種地，紛紛跑到城裡工作。我自己的孩子也是，一年也回來不了幾次，有時候好幾年都不回來」。老人說：「不過這也沒辦法，農村除了自然環境好點，什麼都沒有，掙不到錢啊！這房子等我跟老伴死了就會空了，這村子等我們都死了也就沒了。」

其實，連日本城市都面臨著相同的問題。日本房地產研究結構的調查顯示，不久的將來，東京核心地區千代田區的房屋空置率將達到36%，中央區為28%，目黑區為27%。

有分析指出，人口減少已經明顯制約了日本房地產業乃至社會的發展。房地產業本應是推動國家經濟發展的一支重要力量，但在日本卻成為了一個沉重的包袱。人們不願在房地產行業就職，因為根本沒有什麼前途。

對此，一位日本房地產工作人員說：「幹完這一年，我也打算不幹了。現在這個城市的新建房屋屈指可數，跟上個世紀七八十年代相比，那真的是差太遠了。很早之前就想辭職，但社長一直挽留。去年社長因病去世了，我也只有另謀生路了。」

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（互聯網資訊綜合整理）

日本買房看過來各大銀行相繼下調房貸利率

繼今年1月日本各大銀行下調房貸利率以來，本月開始各大銀行再次下調十年固定型購房貸款利率，其中包括三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行以及瑞穗、利索納銀行等日本大型銀行。

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據日本媒體網站8月2日報導，近日受長期利率低下傾向的影響，各大銀行從本月開始相繼下調十年固定型購房貸款的利率。

其中日本大型銀行三菱東京UFJ銀行與三井住友銀行於本月將十年固定型購房貸款的利息，由上個月的最高年利率1.35%調整至1.3%。

同時，瑞穗銀行、理索納銀行也紛紛調降利息。前者由上個月的1.3%的年利率調降至本月的1.25%，後者由1.3%調降至1.2%。

此外，『三井住友信託銀行』的年利率也由上個月的0.95%下調至本月0.9%。

今年1月，日本三菱東京日聯等5大銀行計劃將住宅貸款利率在2014年12月基礎上同步下調0.1個百分點。日本的住宅利率將創出歷史新低。不過，當時有觀點懷疑利率下降對住宅市場的推動效果，並且認為此舉有可能擠壓金融機構的收益。

此次下調固定型購房貸款利率是由於相較於上個月因希臘債務而不安穩的股票而言，被視為風險較低的國債之購買動機的增強，影響作為固定型購房貸款指標的長期低利所導致的。

各大銀行的購房貸款利息在今年2月達到歷年來最低值，其後雖稍有上升，但本次再度調降利息。因此，關於購房貸款的商業競爭是否會進一步激化目前也備受關注。

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日本房市：日圓續貶東京買房升溫

日圓兌新台幣本週貶破1：4，新一波赴日旅遊兼看屋熱潮蓄勢待發。房仲業表示，東京房市現仍在初升段，赴日置產時機仍佳，不過出手前應先瞭解稅制及相關費用，做好財務規劃。

日本房市：日圓續貶東京買房升溫

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日圓兌新台幣一路貶值，本週二（26日）出現17年來首見的1元新台幣換4日圓，至週四止仍不見明顯回升。

全國不動產董事長葉春智表示，受政策打房影響，國人近年掀跨海不動產投資熱，其中，東京因租金投報率高，房價在相對低檔，最受國人青睞，以全國不動產來說，投入日本市場短短不到半年就成交55戶。

日本信義表示，不只中國台灣熱衷赴日投資，由於日本經濟逐漸擺脫停滯，加上日圓貶值、房地產價格相對便宜，各國資金也紛紛湧入日本，今年首季不動產投資金額即高達1.54兆日圓，較去年同期大增23%。

葉春智表示，過去日本房市長期低迷，東京房價被認為只跌不漲，但這兩年東京住宅用地、商業用地公告地價連續上漲，東京房屋成交單價也從每坪新台幣41.3萬元成長至51.5萬元，漲幅達25%，顯示日本房價初升段已啟動。

由於日本內閣公佈GDP連兩季上揚，創近一年來最佳表現，加上日圓兌新台幣匯率跌到17年來的新低，包括日本信義、全國等房仲業者近日電話詢問熱絡，赴日置產熱潮正在快速升溫中。

日本信義社長何偉宏提醒，投資人赴海外置產除了要預先做好資金配置規畫，也要瞭解相關法律規定，以東京買房為例，購入時的一次性稅費約佔成交價的2-3%，加上仲介服務手續費，另外還有每年需支付的固定稅負，皆會直接影響到投資報酬率，在事前評估財務計劃時必須一併考量。

日元頹勢日本養老基金掀海外投資熱潮

如果今年頭兩個月總投資額高達420億美元的買入力度得以保持，那麽2015年日本大型公共養老基金及其他投資大額買入置外國股票及債權的金額將創10年新高。

按照這個速度，大型投資者的日元流出量將超30萬億，創下政府自10年前開始該項數據統計來的新高，幾乎與過去五年的總和持平。

日元頹勢日本養老基金掀海外投資熱潮

這壹趨勢將使日元進壹步承壓，本月早前，美元/日元創下2007年7月以來新低。

上述資金流出的態勢讓油價低廉以及日本出口轉強燃起的盈余希冀煙消雲散，人們原本期望去年1060億美元的赤字轉為順差。

日本沈重的養老金負擔使得基金開始投資海外投資，使得投資組合多樣化，以求獲得比日本政府債券微薄收益更高的回報。

即便養老基金已經觸及其資產配置的限制，但在市場普遍預計美國將在今年晚些時候升息之際，日本央行仍堅定實施量化寬松政策的舉措將進壹步推動海外投資需求。

野村證券（Nomura Securities）東京首席外匯策略師Yunosuke Ikeda表示，即使公共養老基金沒有購置海外資產，日元也不會立刻走強。只要美國升息，海外投資必受追捧。Ikeda還表示，私營企事業單位和部門有望在2016年填補公共基金的缺口。

投資者紛紛轉向海外投資的起因是3年多前日本首相安倍晉三開啟的通貨再膨脹政策。

日本央行印鈔購債的寬松政策旨在提振經濟，走出十多年來的通縮，此舉使得日本國債收益創紀錄新低，壹些債券收益率已然為負。與此同時，美元/日元也已從2011年10月75美元的歷史高點貶值了37%。

面對如此巨變，日本政府退休金投資基金（GPIF）改變投資策略，遠離國內投資。GPIF手持130萬億日元（約合1.08萬億美元）投資組合的世界最大養老基金。

GPIF2014年10月宣布，它將外國債券持有量從11%增加到15%，並將外國股票投資額從12%增量至25%，與此同時大幅減持日本政府債券，持有量將從60%降至35%。

日本其余三家半公共養老基金（投資組合總和約30萬億日元），也已紛紛跟隨GPIF的步伐。

Mitsubishi UFJ Securities東京首席貨幣策略師Daisaku Ueno表示，GPIF購買海外資產對日元造成的壓力剛開始消散，這三家養老基金的外購之舉又向日元施壓，日元將持續疲軟。Ueno還表示，如果私人投資者也加入外購熱潮，那資產將進壹步外流。

日本郵政會長2月表示，其銀行部門將盡快重審其205萬億日元（約合1.7萬億美元）以債券為中心的投資組合，暗示其投資策略將發生重大變革。

Ikeda估計，日本四大養老基金在過去的8個月內，每月均各自購置了近1萬億日元的海外股票和證券，並預計，在未來的12個月內，四大基金會再投入12萬億日元。

花旗證券（Citigroup Securities）東京外匯策略主管Osamu Takashima表示，既然GPIF有意更多的投資風險資產，那其可能會再購入8萬億日元的海外股票和2萬億日元的海外債券。

如果GPIF作出上述決定，那麽美國華爾街股市將大大獲益。

Takashima還表示，美國市場在GPIF的股權投資基準中占比甚高，相比之下，在歐元區的投資只是壹小部分。