Author: EricSong

西班牙稅改後，外國人在西班牙進行房產交易需要繳納哪些稅費呢?

盡管西班牙房地產市場仍舊低迷，但買房的外國人數量自2010年起卻呈逐步上升之勢。西班牙發展部數據顯示，去年第三季度，外國人購房數占了該國房產總銷量的1.28%。壹旦交易產生，財政義務就不可避免。那麽，在買賣房產的過程中，參與者需要支付哪些相關稅費呢？

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當個人，無論是西班牙人還是外國人，決定在西班牙置業時，他們不僅要為房產付錢，還要支付其它必需的費用，如房地產評估費和相關稅款。

購房稅

西班牙主要有兩種不同的購房稅，取決於所購房產是新房還是二手房。

購買新房時，需要繳納10%的增值稅。如果購房款是250,000歐元，所需繳納稅款應該是25,000歐元。

購買二手房，要繳納的是財產轉讓稅。稅率視各自治區而有所不同，壹般為房屋總價的5%-10%。以上訴250,000歐元為例，財產轉讓稅則為12,500-25,000歐元。但是，如果稅務所認為房產實際價值要高於購買價，也可以征收更高的稅。每個自治區的稅務所都制定了個最低房價表，用來計算個人買房時所需支付的最小財產轉讓稅。

不知情的購房者可以能會發現，即使已經繳納了7%的購房稅，還不得不支付額外的財產轉讓稅。這部分金額可能是實際購房款與稅務所制定最低價之間差價的7%，還要加上遲付利息。

例如，購買壹間公寓花費250,000歐元，財產轉讓稅可能是17,500歐元(250,000 *7%)。如果稅務所表格顯示，此房最少值300,000歐元，那麽相應的財產轉讓稅應該是21,000歐元。也就是說，除了17,500歐元外，買房者還需要支付額外的稅費(300,000-250,000)*7%=3,500歐元，加上利息。

在某些地區，大家庭享有稅收優惠。比如說，在馬德裏市，如果所購二手房為壹個大家庭的主要居所，那麽財產轉讓稅是4%。

印花稅

無論是買賣新房還是二手房，都要依法繳納印花稅，稅款為房產總價的1%加抵押貸款的1%。

公寓銷售稅

Eslawyer律所的創始人Elena Serrano強調，在西班牙的非居民賣房者還應支付下列非居民所得稅(IRNR)和土地增值稅。

非居民所得稅

西班牙1月1日生效的稅務改革對該國公民和外國人都產生了影響，因為它改變了非居民所得稅。貨幣調整系數，壹種過去被用來修正通貨膨脹對房產價值影響的系數，已經被取消了。這意味著，將不再考慮當前1歐元與十年前1歐元的價值區別。

至於那些減稅系數，或只適用於截止2015年的不高於400,000歐元的交易，無論是住宅、股票或其它1994年以前所購資產。壹旦超過400,000歐元的上限，減稅系數將不再適用，出售地產的總資本利得必須申報納稅。適用的稅率將取決於房產類型和購買年份。這類系數的目的在於減少最古老資產的價值暴漲的資本利得。

簡而言之，鑒於稅率的下調，出售物業時，如果總資產不超過400,000歐元，那麽資本利得的稅費較以前低。壹旦資產價值超過400,000歐元，所適用的稅率要高得多。

非居民財產轉讓稅稅率在2015年為20％, 在2016年將是19％。如果壹個外國人2000年斥資120,000歐元購置了壹處西班牙房產，在2015年初以300,000萬歐元的價格賣出。總資本利得為180,000歐元，相應的所得稅稅率為20％，那麽要繳納的稅款數額將為36,000歐元(180,000*20％)。

此稅額也可減少。買方有義務申請數額為售價3％的預扣稅，以防止非居民欠稅。正如律師Elena Serrano所指出的：“大多數時候，很難找出壹個外國人身處何方，這個義務就被強加給了買方。”

土地增值稅

土地增值稅，又名市政資本利得稅(plusvalía municipal)。和西班牙公民壹樣，任何壹個外國人出售自己的房產時，都必須繳納土地增值稅。此稅也適用於由於土地增值而出售的房產。這就是為什麽有必要評估房屋購買和出售時的土地價值差異。針對土地價差收取的稅率，具體取決於房產所在城鎮，納稅事宜必須在房產交易完成後的30天內完成。

但是，律師Elena Serrano提醒，賣家不在西班牙的情況下，買家有義務替賣家繳稅。

在馬來西亞的物業類型有3種主要類型：空置土地，商用物業及住宅物業。

仔細而詳細的瞭解大馬房產的類型與特點，是投資大馬房產的基礎。（馬來西亞買房條件）

住宅物業

住宅物業，涵蓋了整個地區的物業類型，包括公寓，住宅，服務式住宅，公寓，別墅和豪華住宅。讓我們來看看在馬來西亞的住宅物業的各類。

住宅物業的類型如下：

住宅：大多數人，特別是家庭喜歡比其他類型的家庭住宅。住宅包括排屋，半獨立洋房和單一家庭獨立屋。他們來到一個，兩個或三個層。一般住宅層高上的第三層是閣樓，或者如果它是較低的第三層，這是一個地下室。在馬來西亞的住宅物業通常與土地和鏈接到其他的房子，但牆壁或柵欄隔開。這些類型的房子總是市場上出租或出售。

豪宅

定義了一個豪華的家庭通常是其高昂的價格標籤。它通常提供最高的質量，位置，平面圖，設施和生活方式，在社區內的業主。尺寸的確很重要，但有時它並沒有定義一個豪華住宅。屋，豪宅，城堡，別墅，海濱家園是顯而易見的豪華風格的住宅，但一些特徵：一個室內游泳池，藝術畫廊，健身房，媒體室，休閒室，將列為儘管大校通常市場上的二線豪宅，售價從100萬令吉起。

公寓

公寓是高層或低層建築與基礎設施，而公寓的設施，如游泳池，便利店，網球場，健身房，和其他設施組成。公寓是相對自足的住房單位在建設往往租給一個家庭或一人或多人為他們獨家使用。它有時被稱為一個單位。某些語言環境中有法律定義何謂公寓。在一些地方“公寓”表示，建等單位的建設，而“平”指單位建築最初是作為一個單一的家庭住宅建造和後來細分。公寓提供的類型之一，是一室公寓。這些公寓通常主要由一個大房間，這是客廳，餐廳和臥室結合。通常有廚房設施，為這個中心機房的一部分，但浴室是自身較小的單獨的房間。公寓獲取更高的價格和租金通常是由於這一事實，他們是更好的質量，並拿出一個設施齊全。

排屋

一般排屋，不作為其他類型的房屋在馬來西亞一樣受歡迎。排屋是同一塊土地上建成的兩個屬性，通常是下級單位佔用一樓地面的一部分，而高層單位佔據了一樓的剩餘時間和剩餘二樓。大部分時間在較低的單位的僱主從頂端單位的所有者是不同的。排屋是公寓或公寓不同。在其他國家，也被稱為排屋排屋。一些排屋在社區操懲網球場等設施。一個排屋的特點，包括小到街上或通途正面和某種後面的院子裡。

服務式公寓

酒店服務公寓是非常相似，但唯一的一點是，你可以擁有或租服務式公寓。它的佈置，並提供日常使用的設施。它也被設計為短期住宿較便宜酒店客房。在廉價的國際旅遊熱潮開始以來，一直在上漲在短期住宿服務，而不是酒店式公寓的興趣。服務式公寓基本上都喜歡，包括服務的公寓。它們通常位於商業區。據說，他們並不住宅物業，因此，他們不是蓋的房屋發展法1996。

商業地產

商業地產涵蓋了整個地區的物業類型，包括車間辦公室，車間房屋，商業樓宇，零售商店，專業建築和購物中心。商業地產比住宅物業價格較高，它有可能面臨在經濟衰退期間的租金問題。讓我們來看看在馬來西亞的商業性質的各類。

商業地產類型如下：

鋪辦事處

一個店的辦公室基本上是不言自明。這是一排在獨立店辦事處聯繫在一起的建築物。它是從辦公樓或店屋不同。然而，它作為店舖的房子是相同的設計。唯一不同的是一家商店的房子是沒有充分利用，而店的辦公室被完全用於商業用途。在二十世紀初，這種建築風格是常見的，在城市商業區，經常被用於為大企業，大公司需要大量的空間。

店屋

他們一般都是低矮的建築物與一個或兩個層。在一樓有商店開闢五英呎的方式，樓上是住宅accommodation.Shop房子一般有車間辦公室，一排是連在一起的建築物設計。一般商店是1咖啡廳，理髮店，汽車車間或學校協會。住宿安排是為了容納一個或多個家庭，或用作工人宿舍。店屋通常用於家庭店為企業和上層作住宅用途使用的企業。商店和住宅空間的位置取決於店房子的樓層數：一個單層店的房子往往背後的店舖，包括居住空間，同時在兩個或兩個以上層高的店屋居住空間通常位於上面鋪。

商業樓宇

基本上是商業大廈，是一個完全是用於商業用途的建築類型。它可用於辦公室，倉庫或零售網點。在一些地方，商業樓宇組合，如2-10零售1級水平上辦公室的職能。

零售商店

零售商店基本上是一家商店，銷售貨物或者提供服務，如書店，精品，一家理髮等。他們可以在商瞅車間辦公室，車間房屋，商業樓宇或獨立店。獨立店是相當罕見的，除非它是一個大公司。零售商店發現，在中央商務區和市區。

購物中心

商瞅購物中心的商店在他們的各種大型建築物。商店都很方便，並在商場內有自動扶梯和電梯，以紓緩購物。大多數商場銷售幾乎所有的東西，從衣服，食品，家居飾品，五金，電腦產品，運動器材和娛樂場所如電影院，溜冰場，保齡球館，檯球桌等商場也有一個美食廣懲錨百貨商店。

空置的土地

有土地在馬來西亞的主要有三種類型：永久業權土地，租賃土地和馬來儲備土地。要購買的土地的狀況，必須進行檢查，以便作出明智的投資決策。土地的狀態，可以檢查在國土局或國家土地註冊處處長。

“這裏的人均壽命是75歲。”去馬來西亞旅遊的中國人往往得到這樣的提醒。由於馬來西亞2800萬人口中約有700萬華人，不懂英文的中國人到馬來西亞後，也不會有明顯的語言溝通障礙。

事實上，馬來西亞算得上天生寶地，常年溫度在21度至30度之間，沒有明顯的冬季。與柬埔寨、泰國等國家相比，馬來西亞鮮有地震、海嘯及戰亂，綠化覆蓋率達到70%，其中58.7%是原始森林。

浩瀚的南中國海把馬來西亞分成了兩部分——東部馬來西亞和西部馬來西亞（下稱“東馬”、“西馬”）。馬來西亞的首都吉隆坡位於西馬。從中國內地城市廣州飛往吉隆坡，只需三個小時。

對於不少中國富人來說，馬來西亞正是屬於“三小時投資圈”內的壹個投資窪地。

檳城度假，吉隆坡租金回報率超6%

在長長的海岸線上，西馬的城市顯然非常活躍——檳城、吉隆坡、馬六甲、新山。

檳城位於馬來西亞西北部，當地華人居民多。由於臨海，檳城氣候宜人，更適合於養老、度假居住，投資價值偏弱。“國內地產開發商在檳城的項目比較少，多數是日本、韓國等其他國家開發商的市場。”新馬地區壹家地產中介人士耿先生告訴記者。

檳城的房價多數在20000元/平方米至25000元/平方米區間。但是，外籍人士在檳城買房有壹個價格門檻。

按照馬來西亞政府規定，外籍人士在馬來西亞購房需要向當地州政府申請，房產價格必須達到50萬馬幣以上，折合人民幣101.93萬元。

檳城政府在此基礎上提高了要求，規定外籍人士在檳城購房，必須購買價格在100萬馬幣以上的房產，折合人民幣203.86萬元。

“壹般在檳城買房的中國人，要麽就是買來度假用的，要麽就只能空著，坐等升值。”耿先生說，“從投資的角度考慮，檳城不如吉隆坡。”

吉隆坡作為馬來西亞首都，房地產市場的火熱程度堪比中國壹線城市。在這裏，租房市場與買房市場壹樣火熱。

據了解，約有70%-80%的中國內地人在吉隆坡買房後，即通過中介將房子出租，收取租金。吉隆坡整體租金回報率高達6%。

出租對象多數為歐美國家在馬來西亞的臨時居民，租約多在壹年以上。業主可以直接聯系當地中介，辦理出租手續，這並不違背當地法規。

“在吉隆坡，越靠近市中心雙子塔的房價越貴，租金回報率也越高。雙子塔附近的房子，不少租金回報率可以達到7%、8%，甚至更高。如果妳買來出租，越靠近雙子塔越好。”耿先生說。

據馬來西亞壹家房地產咨詢機構統計，目前，吉隆坡市中心——雙子塔壹帶，房價高達30000元/平方米至35000元/平方米。

吉隆坡市區——安邦、大使館、滿家樂廣場、武吉免登壹帶，房價在20000元/平方米至25000元/平方米區間。

這壹帶被稱為“吉隆坡的銀座”，是當地有名的購物區。為了推介這壹帶的樓盤，不少中介機構提出，買入部分樓盤的房產後，中介公司可以承諾將房產出租2年，年回報率在7%左右。

吉隆坡市區外圍——布城、太子城地段，房價在15000元/平方米至17000元/平方米。從布城、太子城到市中心，約有20分鐘車程。

由於馬來西亞政府辦公區域正在逐漸遷往布城、太子城，另外不少IT公司也在逐漸進駐布城、太子城壹帶，這壹地段未來也將成為吉隆坡的壹個新市區中心。據記者了解，布城、太子城不少壹期樓盤已被搶購完，二期預計從今年6月開始陸續開盤。

買布城、太子城附近的房子，最大的價值就是等待它升值。但出租肯定不如在吉隆坡理想了。