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今年新西蘭房價怎麽走，取決於這三大因素

經濟學家預測，2019年新西蘭住房市場可能受三個因素影響：海外買家禁令，取消負扣稅，以及引入資本所得稅。

基於上述因素，Westpac經濟學家Dominick Stephens對今年房市表示長期看跌。

“我們相信禁令最終會對房市產生影響，再加上取消負扣稅及引入資本所得稅，2019年房價將會出現很大波動。”

去年10月，海外買家禁令正式生效。

政府取消負扣稅的意圖遭到房產投資聯合會強烈抗議。

據悉，負扣稅是新西蘭和澳大利亞獨有的稅收制度，它不是壹個單獨的稅種，而是壹種稅收計算和補償方法。對購買投資房的業主來說，如果投資收益（如房租）低於維護物業的現金支出（如房貸利息、水費、電費和地稅等），就會帶來負的應納稅收入。這個負的收入是可以用來抵銷業主其他正的應納稅收入（如工資、分紅和公司利潤等）的，這樣壹來業主的總納稅收入在納稅時就得到了抵減。

作為另壹項稅制改革舉措，資本所得稅已經呼之欲出。稅務工作小組初步建議9月施行。

房產咨詢公司CoreLogic表示，在11月的新西蘭房產交易中，25%的交易人擁有多套貸款物業。

在ANZ銀行於去年12月發布的房市展望中，同樣表達了對上訴三因素的擔憂。

在談及借貸價值限制時，ANZ表示：“盡管低息貸款，信貸可用性逐步提升，以及強勁的人口增長會促進房市發展，但稅改的負面影響，對業主更為嚴苛的要求，以及海外買家禁令則完全抵消了這些利好因素。總體來看，房地產市場仍將受到抑制。”

地產經紀公司Barfoot & Thompson認為，奧克蘭今年的住房價格將與2018保持大致相同，不過前景看跌。

“我們可能會看到小幅的市場調整，與去年此時相比，市場開始向買方傾斜而非賣方。住房交易周期正在拉長，更多成交都建立在銀行貸款的前提下。”

在壹份11月的經濟報告中，ASB銀行表示新西蘭的住房價格走勢與澳大利亞趨同。自2017年10月達到峰值後，澳大利亞房價已經下跌3個百分點。

城市方面，悉尼比2017年6月峰值低出7%以上，而墨爾本則下降約5%。

“鑒於澳大利亞的顯著下滑，業界擔心類似疲軟很有可能會蔓延到塔斯曼海的另壹端，新西蘭房價出現全面下降。”

不過ASB也指出，盡管開年以來奧克蘭房價有過小幅下跌，但總體仍在上漲。

相較之下，儲備銀行對於房價的擔憂比近幾年小了不少。盡管較之收入和租金，房價仍處在高位，但自2017年初以來，房價飆升的趨勢已經得到明顯遏制。

此外，家庭信貸增長也恢復理性。銀行開始嚴格評估客戶的還款能力，以減輕壞賬風險，而這也正是LVR（貸款價值比率，Loan to Valuation Ratio）的政策意圖。儲備銀行預測，未來住房市場的壓力仍將處於低迷，從而進壹步降低銀行風險。

作為最受外國買家歡迎的城市，2018年奧克蘭房價深受“限購”政策影響，2019年房價走勢預計平穩。

查看更多奧克蘭房價

2019年房市看漲原因：

歷史性低利率，並可能持續兩年；
低失業率，推高工作保障性及償貸信心；
LVR政策松綁至少要等到五年以後，將會引來更多買家入市；
房價上漲放緩，市場更加穩定。

2019年房市看跌原因：

海外買家禁令；
取消負扣稅，有可能抑制房產投資，大量房源入市；
潛在的資本所得稅將會對房價造成打壓；
與收入和租金相比，房價仍處於高位。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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參考來源：新西蘭先驅報中文網
排版：KYRA WANG

香港：原有樓市調控政策失靈特首考慮限外地人購房

中國香港特區行政長官林鄭月娥上周表示，假如現時的香港樓市“辣招不再辣”或失去效用，可以再考慮其他政策措施；她並指可以再審視進壹步限制非香港居民購買住房的政策，而為保障香港人住房需求，不會排除任何方案。

林鄭月娥在上周出席立法會答問大會時，回應有關議員提到本港人口政策和樓市關系的問題。

“為應對香港樓價上升問題，再進壹步限制香港私人樓房賣給外來人，是可以去看，亦會不斷去看。”她稱。

“如（樓市）辣招不再辣或失去效果，是否有其他方法在樓房極度短缺時，再考慮其他政策措施？”林鄭月娥說。

政府自2009年起多次推出各項樓市措施，通過壓抑本地投資及外來需求及增加土地供應，冀為樓市降溫，但樓價持續上揚，最新數字顯示5月份全港私人住宅樓價指數已連續第19個月創新高。

此外，6月份繳交15%買家印花稅（適用於非香港永久居民買家）的宗數為340宗，雖然比5月份405宗低，但涉及稅款翻壹番至近17.2億港元，這反映外來投資者可能已在他們偏好的豪宅類物業再度活躍起來。

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有議員追問林鄭月娥何時會考慮限制外地人購買香港住宅時，林鄭月娥回應指，因現時樓市存在不少不明朗因素，市場往往會因壹些揣測而有所動靜，故此不適宜就樓市發展及政府政策說得太具體，以防部分人士會斷章取義或有所揣測。

但她強調，為保障香港人住房需求，政府不會排除任何方案，但需要審慎監察情況，在適當時候作出壹些回應。

仲量聯行：空置稅可穩樓市，惟亦有副作用

國際房地產服務商仲量聯行也於近日表示，香港政府對空置壹手住宅征收額外差餉（下稱“空置稅”），相信會對樓市起穩定作用，但同時亦會造成發展商傾向興建面積更小的單位，以令樓盤盡快賣完。

仲量聯行董事總經理曾煥平表示，政府征收空置稅，發展商未來開售的新盤定價策略會以盡可能賣出更多單位為本，所以對市場會有穩定作用；此外，除非是超豪宅地，否則發展商未來投地的出價，亦可能會沒過往進取。

然而，空置稅亦會產生壹些副作用，該行預計發展商將會興建更多的小型單位，以減低新稅項帶來的額外風險，令單位總價維持在可負擔水平以保障銷售率。該行指，現時興建中的住宅平均面積已縮小至600平方尺，較2013年平均面積1,022平方尺大幅縮小四成。

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上月底，香港政府公布六項房屋政策新措施，目標包括令資助出售房屋更能負擔、增加資助房屋供應並加強支援過渡性房屋供應、向空置的壹手私人住宅單位征收相當於樓價約5%的“額外差餉”，促使壹手私人單位盡早推出市場。

曾煥平指出，自2009年10月政府開始出招以來，樓價至今已累計上升150%，反映政府現時的樓市措施不奏效，並且將購買力推向壹手市場，因在樓市辣招下，置業人士購買二手住宅需付更多的首付，但購買壹手房，發展商則會給予多種優惠令他們較易“上車”。

他表示，雖然現時香港樓市客觀上沒有存在很大問題，但政府有需要作前瞻性考慮。

“香港樓市（好像）是壹艘很大的郵輪，我們不是壹輛跑車，方向盤壹扭便可以轉身，是需要時間慢慢轉，所以政府有需要現在開始留意，萬壹樓市逆轉情況最壞會如何？有沒有壹些措施可以暫時松壹松，釋放壹下壓力？”他說。

自2009年以來，香港金管局已先後推出八輪逆周期措施以穩定物業市場，而政府亦先後推出如額外印花稅、買家印花稅及向購買第二套房征收15%印花稅的“辣招”。然而，這些措施對壓抑香港樓價似乎沒有作用，5月份全港私人住宅樓價指數已連續第19個月創新高。

此外，香港政府4月成立土地供應小組以解決香港長遠住屋問題，其中壹項建議為填海。曾煥平表示，填海僅能供應490公頃的土地，並要花極長時間完成及開發土地供地產發展，倒不如集中釋放占地達760公頃、遍布新界但未獲政府標註的棕地的發展潛力，這會比填海更有效及快捷提供土地供應。

來源：路透中文網
責編：Zoe Chan

跟隨壹帶壹路去看房（壹）菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地

在“壹帶壹路”政策的帶動下，眾多沿線國家大多開啟了新壹輪的基礎建設熱潮，機構投資者在海外的大步伐邁進，令不少個人投資者也開始關註壹帶壹路區域的投資機會。為此，居外網特意準備了“跟隨居外網去壹帶壹路國家看房”專題，帶大家走入沿線國家，發現投資商機，第壹站選擇的是東南亞國家菲律賓。

菲律賓華僑Thomas是名馬尼拉的房產經紀人，在他的印象中，馬尼拉房市上出現了大批中國買家似乎是壹夜之間發生的。早在2016年時，菲律賓的華人購房者還只是零星出現，但自2017年開始，中國大陸買家便日益增加，成為當地最重要房地產投資者。為何投資者會選擇菲律賓馬尼拉這樣壹個稍顯“臨近卻陌生”的城市，馬尼拉的房市情況到底如何？我們壹起去探訪壹下。

投資菲律賓房產的3個理由

據英國經濟學人智庫發布的“2017年中國海外投資指數”顯示，菲律賓的排名由2015年39名躍升為2017的28名，攀升速度驚人，隨著“壹帶壹路”的開展，相信菲律賓會成為越來越重要的投資目的地。

“人口紅利”和“基建需求”助力菲律賓經濟騰飛

在大規模推進基礎設施建設和內需增長的背景下，菲律賓經濟在過去的十年裏迎來黃金飛速發展期，連續六年保持GDP增速超過7%。據菲律賓國家統計局1月23日公布數據，2017年全年菲律賓經濟增速為6.7%，達到政府設定的6.5%-7.5% 的預期，略低於中國同年6.9%的經濟增速。

制造業、貿易、房產、租賃和商貿服務業成為菲律賓經濟的主要驅動引擎。菲律賓繼續成為全球增長最快的經濟體之壹。相對於其他國家，菲律賓經濟擁有2大獨特優勢：巨大的人口紅利和龐大的基礎設施投資需求。按照世界各國的經驗，持續穩定的社會環境和經濟發展，必將帶動當地房地產的蓬勃發展。

菲律賓人口過億，平均年齡僅26歲，擁有75%的勞動人口，成為該國經濟可持續發展的核心力量。依托大量的會講英文的年輕人口，短短十年，菲律賓成為世界最大的商業服務外包中心，刺激了經濟增長，拉動了對住房和寫字樓的需求。根據下壹個政府工作規劃，菲律賓政府將在2017年到2022年的六年間投資8.4萬億比索（相當於六年間投入1.4萬億人民幣）進行基礎設施建設，巨額基礎設施投資將刺激經濟，有可能令菲律賓經濟以每年平均7%的增速增長，預計每年為菲律賓增加100萬個就業崗位。

菲律賓房市現狀：房價穩定增長的投資窪地

眾所周知，菲律賓擁有超過1000萬的海外務工人員，海外務工人員的收入源源不絕地匯入菲律賓，支撐了當地經濟發展，並帶來了充足的買房需求。早在2015年，菲律賓外出務工人員的匯款總額就超過285億美元。此外，近年來當地經濟的騰飛也促進了房地產的繁榮發展。2017年，馬尼拉金融中心區和馬卡蒂（Makati）中央商務區的整體房價已經大漲7.91%，均價已超過2萬人民幣每平方米。

不過，即便增幅不小，菲律賓首都馬尼拉的房價在亞洲國家主要城市中仍是偏低的，處於價值窪地。

總價低投資回報率超7.5% 中國大陸普通買家都能投資

經濟快速發展和旺盛的市場需求，造就了超值的租金回報率，據居外網獨家合作夥伴環球房產指南數據顯示，馬尼拉的平均租金回報率超過7.5%，且空置率低於8%。據馬尼拉房產經紀人介紹，當前非菲律賓國籍投資人可以花50萬人民幣在馬尼拉買壹套用於出租的公寓，每月租金可達4000人民幣，年租金收入相當於房款總價的10%；若是短租公寓，查詢airbnb上馬卡蒂中心區的價格，壹臥或兩臥公寓間夜價在170元人民幣至420元不等。相比中國北京上海租金收益率已經為負的城市而言，這樣的投資在匯率穩定情況下，吸引力不言而喻。

居外提示投資風險：盡管菲律賓的經濟和房市擁有較大的增長空間，但對於中國買家來說，也存在壹定的變數，其最大風險為地緣政治風險。中菲兩國關系在2016年杜特爾特總統上臺後，兩國關系才迅速好轉、進入當前良性的發展階段，中國資本和民間投資者也隨著“壹帶壹路”而來。但這樣良好的合作局面有可能隨著菲律賓領導人的更叠而面臨挑戰，這也是經濟學人智庫將投資菲律賓的風險定位為較高程度的重要原因。

此外，菲律賓經濟高度依賴對外貿易和外國機構貸款，匯率波動等因素也不容忽視。

10個關鍵字了解菲律賓房市

2012年起，隨著菲律賓經濟持續好轉，其房價也隨著進入穩定、快速的上漲態勢。盡管如此，相對於中國香港、新加坡等亞洲發達地區，菲律賓房價還處於較低水平，有著很大的成長空間。

1、外國買家無限購

在菲律賓買房，對於外國買家沒有身份要求，遊客也可以買房，基本上擁有護照即可。至於限購，大體與東南亞其他國家如泰國的規定類似，體現在：

1）外國買家只能買公寓，不能購買土地和別墅；

2）同壹個樓盤裏，外國買家的購買的單元數量不能超過40%

2、永久產權

永久產權，外國買家和本地人壹視同仁，可以永久持有。

3、小房型適合出租，無公攤面積

在馬尼拉，公寓的房型較少，主要分出租為主的小房型和自住為主的大房型。26-35平米的小房型（買房-出租的主力房型，面積雖小，但廚、衛俱全）；超過60平米的大戶型。註意，在菲律賓，銷售的面積都是實際面積，沒有公攤，且是精裝修的。

4、主要城市房價相當於國內二線城市水平

菲律賓不同地區的房價差別很大，整體房價水平較低。不過，在中國買家最為集中的馬尼拉都會區，其房價近兩年來漲勢迅猛，壹些適合投資的區域如BGC、Makati city、Ortigas Center的房價都多在2-3萬人民幣/平米。

5、租金回報率高

目前，在馬尼拉的外國投資者較為集中的區域例如馬卡蒂中心商務區 Makati CBD、歐提加斯中心 Ortigas Center房租水平都相當可觀，壹般來說，28平米帶家具的公寓每月租金相當於3000多人民幣，兩房的話，租金翻倍。如果是高端房產，租金就更高。為此，只要選中了需求旺盛的熱門區域，都能獲得超過8%的租金收益率。

6、付款方式10：10：80

目前菲律賓壹手樓盤以期房居多，常見的付款方式為10%：10%：80%的付款方式，即首付10%的全房款，然後在交房前的24個月內支付另外10%，最後壹次性支付尾款80%。壹般建議采取美元現金到當地換匯、支票或信用卡方式支付。2017年2月，中國銀聯宣布全面落地菲律賓，但在菲律賓只有部分銀行取現時免收手續費，國內直接匯款成本較高，不建議使用。

7、無外國買家額外稅費

在當地買房，沒有特別針對外國買家而設立的稅費，與本地人買房時支付的稅費是壹樣的。購買新房和二手房所需支付的稅費大概如下：

買新房：有12%增值稅VAT（壹般包括在房價裏），不需支付中介傭金（由開發商支付）

買二手房：買家需支付1.5%的過戶費（賣家支付6%的增值稅和中介傭金）

8、流程大概3個月左右

無論本地人還是外國買家，在菲律賓買房的流程大同小異，很簡單，但過程會比較長，大概需要3個月左右。

買新房：選地段、和銷售壹起看房，付定金、兌換貨幣，付款簽合同，開發商辦理房產證。

買二手房：找到房源，聯系中介，看房，談好價格，付定金，兌換貨幣，付款簽合同，中介會幫忙辦理房產證過戶。

9、外國人貸款需要工作或退休移民簽證

外國買家如果沒有菲律賓的工作簽證或SRRV（菲律賓特殊退休移民簽證Special Retiree Residence Visa，簡稱 SRRV），基本沒辦法貸款，有工作簽證壹般可以最高貸款70%，年限最高10年，利率與本地人壹致。

10、投資熱點區

當前，中國買家多集中在菲律賓首都-馬尼拉都會區，而在占地面積超600平方公裏、人口超過1000萬的馬尼拉都會區中，最受中國買家喜愛的投資區域也多集中在老牌金融中心馬卡蒂中央商務區 (Makati CBD)、馬尼拉大都會區的浦東新區博尼法西奧環球城（BGC）、新興金融區歐提加斯中心（Origas Center)、交通物流中心帕塞市（Pasay）等區域。

延伸閱讀:菲律賓十家收入最高房產開發商排行榜

中國買家最喜歡的4個菲律賓房產投資熱區

1、菲律賓傳統金融中心馬卡蒂（Makati ）

馬卡蒂（Makati），馬尼拉都會區城市之壹，是菲律賓傳統的金融中心，匯聚了全菲律賓最多的大型銀行和跨國公司，菲律賓最大的證券交易大廳就位於馬卡蒂的阿亞拉大道（Ayala Avenue）。當地還是不少外國使館所在地，為此各方面條件都比較成熟、便利，馬卡蒂也被稱為馬尼拉都會區的主要文化和娛樂中心。

2、博尼法西奧環球城（BGC）新興金融和中央商務區

位於馬尼拉都會區城市Taguig內，是新興掘起的新金融和中央商務區。該區域距離市區約11公裏，過去曾是軍事用地，1995年起，經歷了“浦東大開發”式的全面開發，今天已成為以金融、商務、住宅於壹體的蓬勃新區，吸引了眾多外資企業、投資者。

3、新興金融區歐提加斯中心 Ortigas Center

Ortigas Center是菲律賓國內僅次於Makati CBD的商業中心區域，面積約250公頃，位於都會區Pasig市內，地位相當於浦東陸家嘴金融區。區域內擁有眾多高檔辦公樓、商業中心和五星級酒店，如亞洲開發銀行（ADB）總部、菲律賓證券交易所總部。相對於傳統金融中心Makati，Ortigas的寫字樓租金相對便宜，且環境更為整潔、安全，為此也最受菲律賓當地的跨國企業歡迎。

4、交通物流及政治中心帕賽市Pasay

帕塞（Pasay）緊鄰馬尼拉市區，位置極佳，是是尼諾·阿基諾國際機場（Ninoy_Aquino_International_Airport）所在地，為此成為菲律賓重要的交通和物流中心。區域內匯集了菲律賓航公、PAL Express、Air Juan等航空和物流企業。此外，Pasay還是菲律賓重要政府部門如參議院、外交部（DFA）、菲律賓國家銀行等所在地。

查看帕塞市房源

投資案例： 35萬人民幣投資馬尼拉上海白領在菲律賓看房買房全紀錄

馬尼拉當地盛行的出租房實景——僅20多平米，卻廚衛俱全，每月租金超過3000元人民幣。

俗話說，“早起的鳥兒有蟲吃”！2016年來，菲律賓房價的異軍突起，讓國內壹些嗅覺靈敏的投資者發現了菲律賓馬尼拉房市的投資機遇、並快速付諸行動。網名為“眉眉木木”的上海白領就是其中的壹位。

該網友在上海經過多年打拼，終於有了存款，無奈房價太高難以承受，所以在朋友的介紹下，了解到了投資馬尼拉的機遇：成本不高，50萬人民幣就夠；租金高，壹年的房租約為房子市價的10%，外國人買房手續簡單且不限購！為此，他毫不猶豫地開啟了赴馬尼拉看房、買房的旅程。<詳細>

在撰寫本文過程中，得到菲律賓華僑-當地房產經紀人柯勝益Thomas的協助和支持，在此表示感謝！

圖片設計:YUAN

文字： Vincent Xie

編輯：HY

新西蘭置業投資最後機會 10.22前各類房源隨意選

8月15日，備受爭議的《海外投資法修正案》在新西蘭國會正式通過三讀，並於8月22日通過Royal Assent（總督批準），正式成為法律，並將在2個月後（即10月22日）正式實施。

根據該禁令，海外買家今後只能購買新房（新建的大型公寓項目），禁止購買二手房。這意味著風景勝地的度假別墅、市區裏的普通獨立房、已建公寓，統統與海外買家無緣。想要購買，要麽拿綠卡（新西蘭Resident Visa和Permenant Resident Visa）、轉變身份，要麽趕在禁令實施前簽合同！

簡而言之，10月22日前，對於大部分海外買家來說，這將是妳在新西蘭自由買房的最後機會！

深度剖析：海外买家禁令能否拉低新西兰房价？

房产海外买家禁令通过国会三读，或将在10月底落地实施。届时，非居民海外买家将无法购买新西兰房产。但有分析认为，这不是绝对的，在某些情况下，外国人还是可以在新西兰买房。

那么，哪些情况下外国人可以买房？新法案是否会对新西兰房价构成影响？

据统计局发布的消息，今年6月份新西兰交易的房产中，海外买家占比不足3%。而最新通过的海外投资法修正案议案将关闭海外买家购房的大门，但在某些情况下，海外买家购房不受新法案影响。

按照即将生效的海外投资法修正案，外国买家将被禁止在新西兰购买大部分类型的房产，但大型开发项目中新开发的公寓和多层住宅区不在禁售范围内。

所谓大型开发项目，是指一栋或多栋多层建筑，属于单一开发项目，每栋建筑至少包含20套住宅，但新建独立住宅也包括在内。

现有房屋不允许海外买家购买，但按照自贸协议，澳大利亚和新加坡的买家除外，不过需要经过海外投资办公室的审核。

持有居民签证的人，必须在新西兰住满一年、前一年在新西兰至少住满183天，才有购房资格。

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那么，海外公司、信托和其他国外公司机构是否有资格在新西兰买房？

Pitt & Moore律师Geoff Caradus称，在海外注册的公司和在新西兰境内注册但外资持股25%以上的公司，仍被视为“海外个体”，需要得到海外投资办公室的许可，才能在新西兰购置房产，后者会进行筛查，不一定完全禁止。

今年6月，贸易和经济发展部长David Parker宣布放宽外国买家禁令，允许投资者在今年早些时候的截止日期前向议会提交请求购买公寓。

Caradus称，海外投资办公室将基于投资是否会给新西兰经济带来好处，考虑投资者的申请。

哪些地区受外国买家禁令影响最大？

统计局数据显示，今年二季度，新西兰共有48,453栋房产交易，其中包括39,627栋住宅，较去年同期上升了1.5%。其中有86%由本地人和居民买下，2.8%由持学生签和工签的人买下。正如我们之前看到的那样，6月份海外买家购房占比还不到3％。但值得注意的是，11％的房屋买家为公司实体，而且目前没有关于这些公司实体所有权的信息。

新成交房产中，海外买家占比较高的地区分别为：奥克兰（6.5%）、皇后镇（5.2%）和汉密尔顿（3.5%）。在奥克兰，海外买家占比较高的区域为：Waitemata（市内占比为22%）、Upper Harbour（9.2%）和Howick（8.2%）。

新西兰房价会跌吗？

至少政府是这样认为的。该议案的提出者、经济发展部长Parker称，如果禁令成为法律，将成为新西兰房地产市场的“里程碑”，帮助新西兰人圆有房梦。

但Real Estate Institute首席执行官Bindi Norwell认为，根据最新的统计数据，海外买家禁令不会有所作为。

“过去一年我们多次表示，不相信禁止外国买家在新西兰买房会对房价产生任何影响，也不会帮助年轻人买得起房。”他说，“禁止约3％的买家购买新西兰房产不会对房价产生重大影响。”

Norwell认为，增家住房供给、加快审批过程、统一各地方议会审批流程以及减少对首次购房者的LVR限制，这些都是提高住房承受能力的更合适的选项，效果比禁止海外买家更有效。

来源：天维网
责编：Zoe Chan

豁免新西蘭《海外投資法》購房禁令的十大方法！

2018年8月22日，隨著Royal Assent的通過，修正案已經正式成為新西蘭法律的壹部分。新西蘭海外投資法2018 Overseas Investment Amendment Act 2018 正式出爐，海外買家禁令，正式成為新西蘭法律！

海外買家禁令中大部分內容將於2個月後的10月22日正式開始實施，這兩個月或將是海外買家最後的機會！在此，為大家分享“豁免新西蘭《海外投資法》購房禁令的十大方法！”

1、Maori Freehold Land

毛利人的永久產權土地。某種程度上來講，毛利人才是新西蘭土地的主人。房哥看了壹眼數據，毛利人的永久產權只剩壹萬多平方公裏了，占新西蘭土地面積0.5%都不到。

2、Periodic lease

因為海外投資法中只是將住房用地劃為了敏感土地，但是如果購房者沒有買走房屋下面的土地產權，而是選擇定期租賃（Periodic lease）屋下的土地產權，就不存在房產交易涉及敏感土地的情況了。

3、Residential tenancy for less than 5 years

新西蘭的房屋土地產權有點混亂，字面上看是租房租約不滿五年的就可以得到豁免。實際上需要滿足這兩種情況的，才可以通過該條款得到豁免：

the interest in land described in section 12(a) is a residential tenancy for a term of less than 5 years (including rights of renewal, whether of the grantor or grantee);
the relevant land is residential (but not otherwise sensitive) land.

4、Dwellings in large apartment developments that are purchased off plans

大型公寓項目開發商的福音就是這條了。

比如說新西蘭最大的公寓地產開發商康拉德Conrad Properties；最近做了OKLA項目的 Kingsman Development等等。

樓花可以賣給海外人士，交房了也不需要賣出。唯壹需要操心的就是屋主買了房卻不能自住。

5、Hotel units acquired and leased back for hotel use

除了公寓開發商，酒店項目的開發商也可以放心了。對於提供返租的酒店項目，也是可以得到豁免的。當然，酒店項目也必須是超過20套的大項目。

對於酒店項目開發商比如說Safari Group來說，他們的華美達公寓酒店項目算是壹個大利好。

6、Area of forestry right less than 1 000 hectares

不到1000公頃的林地。華人投資林業的比較少，對於新西蘭優先黨提出的10年種植10億棵樹來說算是壹個大利好。1年1億棵樹（二十多倍新西蘭人口）還真的蠻多的。

7、Crown forestry licence converted into forestry right

這壹條還是林業相關的，算是1989年《皇家森林資源法》之後的產物，當時辦法了許多林業許可證。對於華人來說影響不大。

8、Area of regulated profit à prendre less than 5 hectares

就是傳說中的收益權。其實還算是新西蘭復雜的林權體系的壹部分。

9、Exemptions for network utility operators

由於新西蘭政府早年把國有資產都賣的差不多了，所以新西蘭的電力公司、網絡公司、煤氣公司等等基本上都是海外公司。所以，總不能從此不進行基礎的電網建設吧。所以法案中後來增加了這條豁免。

10、Exemptions relating to relationship property where spouse or partner granted consent under commitment to reside in New Zealand test

簡單粗暴點的說的話，就是妳對象能買房，妳也就能。其中的對象這壹條包括了spouse, civil union partner, or de facto partner.包括配偶、民事伴侶和事實上的伴侶。房哥覺得，未來新西蘭離婚率可能要高速增長了。

雖然有多達十大類的豁免情況。但是，對於海外買家來說，最省事的還是這兩個月內把住房問題搞定。只要簽了合同就可以了。

來源：天維網
責編：Zoe Chan

海外買家禁令放寬返場新西蘭房地產好時機

去年年末，新西蘭總理傑辛達·阿德恩（Jacinda Ardern）剛上任不久，即刻引入了一項關於海外投資法案的修正案。這一被稱為“外國人購房限制令”的法案閃電般通過一讀，旋即受到了來自社會各界的反對與質疑。反對者認為，對海外投資者的大舉關門，勢必會對本土的房地產建築商帶來不可控制的負面影響。政府建房計劃步驟將很難兌現。

時至2018年6月，故事又有了階段性更新。6月19日，專責委員會公布了《海外投資法修正案》審議報告，對部分條款做出重大讓步和修改。外國人在一定限制條件下，可在新西蘭購置房產。（相關閱讀：【海外買家禁令放寬！滿足這些條件外國人也可以在新西蘭買房】） “新西蘭房地產對海外資金的渴求”與“政府調控房價的企圖心”之間的博弈，無疑為外國投資者帶來一線機會。現在，正是返場新西蘭地產的好時機。為了確保下手時穩准狠，不妨先做好功課，看看有哪些稀有的房地產項目值得收藏。

在中國，二十世紀初留存至今的住宅大都被作為名人故居保護起來。很難想像，在新西蘭第三大城市——基督城的中心地帶（Christchurch Central City），一棟82歲“高齡”的別墅，今昔又重返交易舞台。這棟始建於1936年的房產——公園露台屋122號（122 Park Terrace），是新西蘭歷史場所信托基金（The NZ Historic Places Trust）認證的歷史建築。占地1131平方米，可俯瞰350英畝大小的哈格利公園（Hagley Park）和穿城而過的雅芳河（Avon River）。

單從外觀上，你也許很難看出這棟建築的實際年齡。說起來，它與新西蘭最大的書籍禮品連鎖品牌Whitcoulls有著千絲萬縷的聯系——1882年，喬治·湯姆斯（George Tombs）和喬治·霍克斯·惠特科姆（George Hawkes Whitcombe）將他們的業務結合起來，組建了一家能夠主宰新西蘭圖書貿易的國家出版公司。惠特科姆的繼承人伯蒂·惠特科姆（Bertie Whitcombe）14歲時就加入了父親的公司，並使其逐漸成長為南半球最大的教育出版商。這就是Whitcoulls公司的前身。

1936年，伯蒂在基督城的中心地帶購買了一部分土地，並委托著建築師赫爾莫爾和科特裡爾設計了公園露台屋（Park Terrace）122號。這座混凝土房子是當時最昂貴的房屋之一，耗資4000英鎊建造。1983年，該物業最後一次出售，售價為40萬美元，創下當時的基督城房價紀錄。

時隔35年，這套創紀錄的房子重返市場，它的價值，遠不限於歷史價值這麼簡單。

１．工藝價值

作為同時代最高品質的住宅，公園露台屋122號由最優質材料建成。建築師沒有使用當時最常見的木材作為建築材料，而是選擇了罕見昂貴的混凝土。90毫米的混凝土雙壁外牆堅固且可以提高熱效率；威爾士板岩屋頂；銅質防雨板、排水溝和落水管；新西蘭紅松木（Rimu）榫槽地板；中央供暖系統；所有的室內木制品都使用了貝殼杉；每個房間都安裝有僕人鈴。

20世紀70年代，屋主翻修了廚房和浴室，重新鋪設了露台、游泳池、桑拿浴室和車庫，使其更適合現代人的生活方式。在2010-2011年的坎特伯雷（Canterbury）地震中，房子雖然遭受了一些破壞，但其傑出的混凝土結構確保其處於安全和穩定的狀態。

２．審美價值

公園露台屋122號作為格魯吉亞復興住宅的典範，由基督城建築師赫爾莫爾（Heathcote Helmore）和科特裡爾（Guy Cotterill）設計。最初，兩位設計師都為新西蘭建築師賽西爾·伍德工作（Cecil Wood，主要作品新西蘭聖保羅座堂）。隨後兩人均前往英國，在路上看到了形形色色的美國殖民地建築。在英格蘭，赫爾莫爾為埃德溫盧廷斯爵士工作，後者是當時設計格魯吉亞復興建築的知名藝術和工藝品建築師，他設計的布盧姆斯伯裡酒店（The Bloomsbury）至今還與西區劇院、大英博物館等地標建築一起，坐落在倫敦市中心歷史悠久的社區。埃德溫盧廷斯爵士的個人風格對兩位設計師產生了很大的影響，當他們回到基督城時，也開始設計格魯吉亞復興風格的房屋。

３．情境價值

公園露台屋作為基督城內的獨特的住宅區，是公認的城市地標與景觀。二十世紀前半期，沿這條街道建造了許多精美的房屋，本世紀晚期經歷了重建，但房屋的基本特征均被保留了下來。遺憾的是，2010-2011年的坎特伯雷地震對鄰裡造成了重大損害，大部分住宅被拆除，122號是少數的幸存者之一，至今仍毗鄰哈格利公園，倚靠著雅芳河，維持著整個街區景觀的獨特性。

最後不得不提，新西蘭是世界上最清廉的國家，全國只有500萬人口，給您和家人提供非常放松的生活方式和安全的生活環境。現在，適逢返場新西蘭房產的好時機，以中國一線城市一套平層的價格，即可購入這棟有著多重價值的歷史建築，讓昔日的精致生活重現。您可至http://www.juwai.com/39333763.htm查看或致電居外熱線400-041-7515垂詢。

就趕在拍賣日期7月5日之前來這裡看看吧——基督城民風淳樸，天高雲淡，山水秀美，作為南島（South Island）最主要的城市，有直飛航班往來廣州。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外簽約房產經紀Alison Aitken提供

撰文：Cheng Qi
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

私售房產給外國人今後將面臨高額罰款 | 新西蘭

最近想要到新西蘭投資買房的國人很擔憂——“新官上任三把火”，傑辛達·阿德恩上任的其中一把火就“燒”到了新西蘭房產投資者們，最近又有新消息：新法實施後，明知道是外國買家還將房產私售，可能會將被新的外國投資法懲處。這把火可以說是越燒越旺。

政府考慮到賣家可能“繞過政府”私自售賣房產給外國人，所以推出罰款舉措。

工黨財政和貿易部長David Parker告訴媒體，我們做了國家黨說不能做的事情——既限制了外國人買房，同時又和TPP的其他國家協商好了，限制外國人買房這件事，不會影響新的TPP條款3月簽約。

“國家黨說不能做到的，我們做到了。”工黨財政和貿易部長還懟了Bill English關於對新西蘭和中國開展自由貿易升級談判的擔心。

工黨貿易部長David Parke稱，Bill English對於中國的擔心沒有道理，現在新西蘭外交貿易部除了確認在和新加坡方面溝通之外，其他國家似乎都已接受新西蘭的投資態度。

下周，海外投資法2015修改的草案將會進入立法的下一個程序。禁止外國人購房多半是在第一季度就要實現。但是，一個政策會牽涉到多個方面。

下面這兩個問題，就是最近被人討論的：

第一個問題：人才引進怎麼辦？

如此嚴格的政策會導致人才流失嗎嗎？根據今後規則，一個外國人，不管你是難民還是富商，要是沒有PR或者公民身份，買房都要先申請。

假設一個新西蘭緊缺人才，職業也是新西蘭最缺的類型，他可能一來就想買房，孩子送私校，而當他知道他必須拿到PR之後才能在新西蘭購房，是不是來新西蘭工作的吸引力就大打折扣？

第二個問題：私售在多大程度上會被監管？

因為新西蘭的政府監管相對較弱，現在私售大約佔市場的十分之一。如果賣家繞過政府，會有多大可能被監管到？

新西蘭Realtors Network主席Mark Coffey就認為，這其中可能存在陷阱。

想要去繞過規則的，其實是外國買家，他們會去找房產賣家，“如果私人賣家是這個鏈條上最弱的一環，那麼首先就會去找他們。”

由於在新規則中，將這類行為列為違法行為，也有罰款的規定。一些賣家可能會在不知不覺中觸雷。

不光賣房給外國人可能遭遇罰款，幫助達成這筆交易的也會被嚴懲。

財政部長David Parker一位發言人稱，私人賣家在明知故犯的情況下，會被處以罰款。

媒體的報導認為，罰款可能會有數千元。另外，如果參與交易的律師，替賣家達成了這筆非法交易，最高罰款為2萬元。

來源：新西蘭天維網編譯

責任編輯：Shelly Du

新西蘭政府縮短立法審核時間加速推進海外買家購房禁令

新西兰政府推出带有“种族主义色彩“的海外买家购房禁令以来遭到了各界的批评。但政府却加速了该禁令的立法进程，并将审核截止时间提前到2月20日，在上周已经完成了首次审读，虽然这种匆忙立法的做法遭到了新西兰国家党的反对，但新政府不以未然，执意要快速推动该禁令。

国家党认为这项禁令存在很多缺陷，希望在4月20日对该立法进行一次汇报反馈，但现任政府却不想花费时间仔细审查。新西兰贸易出口部长David Parker认为缩短立法时间是正确的，因为这项立法需要在TPP贸易协议生效之间完成。造成这种慌忙局面的原因是前届政府，国家党执政时抛弃了之前TPP协商达成的共识，同时迫使新西兰放弃在国际贸易中的立场以及新西兰人主宰新西兰房产市场的愿望。

David Parker同时认为，新西兰的住房应当由新西兰人来购买，这项禁令也将确保更多的新西兰本国人拥有自己的住宅，他相信随着时间的推移，以后向海外房东租房的新西兰人也将越来越少。

早些时候，副部长对该禁令提出了非常激烈的批评。他说道：“David Parker知道这项政策不会起到任何作用，但基于和优先党达成的联合协议，所以他不得不支持这项政策。David Parker不是种族主义者，但是他的政治同盟是。这项禁令不会对住房危机带来根本变化，看上去更像是一个带有”种族主义色彩“的政策，因为David Parker的政治同盟的选民认为那些看起来不一样的坏人（海外买家）购买了太多房产，推高了新西兰的房价。

新西兰国家党的Gerry Brownlee认为这是一项“不是禁令的禁令“，因为该禁令存在很多“例外条款”。此外，虽然工党和优先党多对海外买家持反对态度，但实际情况却是，房价的上涨与谁在新西兰买房没有关系。新政府成立以来推出”百日维新“，但新西兰大多数人反而觉得福利没有以前好了。

优先党议员Shane Jones表示，人们选举了政府，所以政府有权对房市进行立法，这些土地和房屋是我们新西兰人的，以前海外买家哄抢房屋，抬高房价，现在不是以前了。

绿党议员Eugenie Sage也认为，前届政府未能有效打击海外投机炒房客，这项禁令的出台将使该情况大为改观。作为新政府“百日维新“计划之一，该禁令将于2018年年初生效。届时，新西兰永久居民和澳大利亚公民如果想在新西兰买房，须在购房前1年里至少有183天（约半年）居住在新西兰。而其他居留签证则会受到海外投资办公室（OIO）审查，如果可以表明有意在新西兰长住，则可继续拥有当前的住宅，但离开新西兰时需要将其卖掉。而那些临时或者学生签证的持有者则不能在新西兰购房。

点击图片追赶居外网专设“新西兰海外买家购房特快专车”

来源：新西兰后花园

责编：HY

史上最嚴！沒PR只能租房住新西蘭外國人買房新政詳解 | 新西蘭

這幾天，所有人都在等待新政府公布禁止外國人買房的新政！人們很期待，這個工黨競選時的最大政綱到底什麽樣？是全面禁止呢，還是學澳洲，給工簽、學簽持有者留壹個口子！

周四下午，Overseas Investment Amendment Bill在新西蘭國會網站發布。目前這僅僅是壹個草案，還要經過壹讀、二讀、特別委員會，才能正式成為法律。然而，根據這個草案我們仍然可以看出新政府禁止外國人買房的整體思路。

詳解禁止外國人買房新政：沒PR只能在新西蘭租房住 | 新西蘭 — 總的來說，新西蘭禁止外國人買房的政策比澳洲更嚴格、更狠，沒有沒PR只能租房住

工簽、學簽持有者將不能買房自住，甚至某些已經取得居民身份的人也需要通過申請才能買房！

首先，必須持有永久居民簽證（Permanent Resident Visa）。這意味著拿到居民簽證至少兩年（父母團聚類別的至少五年）。有壹個特例是澳洲公民和永久居民，這類人在新西蘭不需要永久簽證。但他們也要符合以下的兩個條件；
其次，過去12個月必須住在新西蘭。這意味著過去12個月必須符合移民局有關居住的定義。
第三，過去12個月在新西蘭的時間必須超過183天。這是對停留日期量化的硬性規定，少壹天都不行。

以上三個條件必須同時符合，因此，以下居民不屬於新西蘭常規居民，將不能隨便買房：

移民申請剛剛獲批的Angela；
移民多年，但早就回流中國的Jason
移民多年，也以新西蘭為家，但過去12個月基本都在澳洲陪讀的Amy。

新西蘭如何買房？綜上所述，以後只有兩種人——新西蘭公民和常規居民可以隨意買房、炒房（當然，必須交稅），其他所有人都屬於外國投資者，購買居民住房必須向外國投資辦公室申請。即使獲批也會附帶壹些強制性要求！

外國投資者的買房途徑及相應的強制性要求

那麽，既不是公民，也不是常規居民的人怎樣才能購買新西蘭住房呢？

草案規定，非公民或常規居民可以通過以下三個測試（滿足任何壹個均可）購買新西蘭住房：

第壹、Commitment to New Zealand test（在新西蘭安家測試）

這壹測試是針對已經取得居民身份，但不符合常規居民條件的新西蘭居民的通道。但還有壹種情況是特殊國籍人士，如果新西蘭和該國簽署的自貿協議中有相關約定，該國籍人士也可以通過這壹通道購買新西蘭住房。此類申請人需證明將長期在新西蘭居住。但草案沒有對如何證明這壹點作出具體界定，只能等待有關部門進行細化。

通過安家測試買房的申請人必須附帶以下強制性條件：

必須自己居住（Occupation）同時必須是申請人在新西蘭的主要住房。
在Trigger Event（觸發事件）發生後，必須在12個月之內賣掉這個住房。

這裏的Trigger Event（觸發事件），壹般理解為申請人簽證情況發生變化，比如離開新西蘭；

如果申請人買房後成為公民或常規居民，以上強制條件自動消失。

第二、Increased housing on residential land test（為新西蘭增加住房供應測試）

這是針對所有外國投資者（包括非常規居民的新西蘭居民）的買房通道。申請人需證實能增加新西蘭的住房供應。換句話說，就是能建新房。具體有以下幾種方式：

使土地上的房屋數量增加。通俗來說，就是進行土地分割，開發、新建；
在土地上建設可供長期居住的建築物，或建築物的數量增加。通俗來說，就是建公寓、排房；
為上述建設進行的開發工作（不包括單純的土地分割）。

這壹測試的目的是看申請人是否能為新西蘭帶來更多住房。也就是我們常說的，外國投資者只能買新房。值得壹提的是，還不能是已經建成的新房，而是必須參與開發、建設。

通過增加住房供應測試買房的申請人必須附帶以下強制性條件：

申請人在壹段時間後不得繼續保留土地權益；
申請人保有土地權益的期間，不得在該土地上居住。

這也就是說，這壹類別的購房人不能自住，在新房建成後必須售出！！

第三、Benefit to New Zealand test（對新西蘭有利測試）：

這是針對所有外國投資者的買房通道，也是原來的外國投資法中就有的。申請人需證實購買相應房產能為新西蘭帶來益處，符合條件的壹般都是大宗土地交易。草案規定，如果外國投資者的土地交易涉及居民住宅，批準時需附帶強制性條件：

申請人在壹段時間後不得繼續保留土地權益；
申請人保有土地權益的期間，不得在該土地上居住。

新政的幾個要點和尚待澄清的情況

除以上內容外，草案還對外國投資者申請買房的批準、執行、監督等做出了規定。目前還沒有確定草案何時遞交壹讀、二讀，何時正式實施，預估至少要到明年三月份之後。

簡單總結壹下，新政有以下幾個要點：

只有新西蘭公民和常規居民可以隨意買房、隨意投資房產！新政府希望借此打壓投資需求，從需求方面解決供需矛盾問題；
非常規居民的新西蘭居民即便買房也只能自住，並且離開新西蘭時必須賣掉！新政府希望借此保證這類人士買房只為自住，同樣是在需求方面解決問題；
大量已取得新西蘭居民身份的人目前並不在新西蘭居住，新政有效杜絕了這部分人隔空炒房；
工簽、學簽或其他臨時簽證持有者將不能買房自住！
新政歡迎外國投資者開發土地、建設住房，但不允許持有、囤積。換句話說，歡迎妳們來建房，不歡迎炒房！！

可以看出，新西蘭版禁止外國人買房的政策比澳洲更嚴格、更狠：

首先，在澳洲外國投資者可以新房，新房的規定非常寬泛，只要過去十二個月沒有人居住的新建住房就可以。外國投資者買新房後可以出租、出售，也可自己使用！而在新西蘭，外國投資者只能在增加市場存量的情況下才能買新房，建成後必須出售，不能自己使用；
其次，在澳洲長期簽證持有者（例如工簽、學簽）可以在非常嚴格條款下申請購買二手房，但必須用於自住，且僅能作為自己居住用途，簽證到期離開澳洲時必需出售。而在新西蘭，工簽、學簽持有人將不能買房自住！

草案目前處於初級階段，有壹些特別情況如何處理需要澄清。比如：

新政前簽署無條件購房合同，但在新政後才交割的，如何處理？
新政前購買期房（樓花），但在新政後才建成的，如何處理？
已有住房的非常規居民，新政後購買住房自住，原有房屋是否可以作為投資房保留？

可以肯定的是看來新西蘭限購政策勢在必行，想要買房的投資者們把握住最後的機遇吧！——投資奧克蘭優質頂層公寓，抓住限購前的黃金時機

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來源：新西蘭先驅報中文網

責任編輯：Shelly Du