Tag: 买家印花税

新加坡調控措施不松懈，2019年房市將繼續受到抑制。據了解，目前新加坡政府為了打房，在稅制、房屋限建和反洗錢等3大面向上祭出限令，相關規定在2019年對房市衝擊的影響恐持續擴大。

就在新加坡住宅市場經歷4年低迷後復蘇之際，政府采取的遏制房市過熱舉措，可能會在新的一年破壞此回升勢頭。

據彭博新聞彙總的房地產仲介的預估，住宅價格預計今年可能會攀升高達10%，但在2019年可能持平，甚至可能下跌3%。根據預測，房屋銷售今年落後於2017年的水准，2019年可能再次低於2017年水准。

萊坊駐新加坡研究負責人Lee Nai Jia表示：“市場已陷入停滯狀態，隨著市場回穩，政府不太可能推出額外的調控措施，也不會收回。”

今年上半年，由於開發商大舉買地以及整體或重建項目的推動，房價上漲約7%。政府7月增加新舉措為市場降溫後，住宅價格上漲步伐放緩。其他進一步的限制措施還包括限制開發商建造“鞋盒”公寓數量的額外指引，以及反洗錢措施等。

政府12月稍早表示，計劃在2019年上半年放慢住宅用地出售步伐，理由是供應量激增和需求降溫。

Smartkarma分析師Tan Kok Keong表示，當局不斷微調房地產市場的規定和稅收對建商是個擔憂，可能會增加開發商的成本，並降低新加坡對國際參與者的吸引力。

新加坡政府今年調高住宅額外買家印花稅（ABSD）新措施，本地人購買第2套房，以及海外人士購買物業的印花稅上調5個百分點，稅率也從原本15%上調到 20%；以公司名義買房的稅率更增加10個百分點。至於新加坡本地人首購的稅率則維持不變。

不過，政府堅持認為其需要干預以防止房地產市場出現泡沫。新加坡國家發展部部長Lawrence Wong上月在一次講話中表示，若當局沒有采取行動，今年私人住宅價格漲幅可能高達15%。他當時表示：“讓我明確說明一點，那就是政府不能也不會對房地產周期采取不干涉的態度，因此，當我們干預市場時，不應該感到意外，因為這是我們的方式和態度。”

彭博報導指出，新加坡曾經為了防止亂丟垃圾而頒布口香糖禁令，如今，這個城市國家正在向亞洲其他國家和地區展示應該如何給房地產泡沫降溫。

隨著房價升至創紀錄水准，新加坡政府今年加大房價調控力度，推出一些最嚴厲的措施，包括將舉債上限限制在借款人收入的60%，提高購房印花稅和提高房產稅。

中國和香港也試行了各種舉措，給日益火爆的房地產市場降溫，但事實證明，新加坡的調控措施比陸、港更成功。在截至9月30日的3個月中，新加坡住宅價格漲幅降至6季來最低水准，7月份銷量下滑，抵押貸款增速從2年前的18%下降至13%。

大華繼顯駐新加坡分析師Vikrant Pandey表示：“（新加坡）政府很早就推出這些措施，希望抑制泡沫，以防其發展到導致整個體系崩潰的水准。”

新加坡坐落在馬來半島南端1個島嶼上。4年前，當房價在截至2008年的2年內上漲了25%之後，新加坡就開始調控。此後，隨著低利率環境、本地人改善住房條件以及中國和東南亞買家的需求，推動房價進一步上漲40%，總理李顯龍領導的新加坡政府加大了調控力度。

根據總部設在倫敦的仲介機構第一太平戴維斯的數據，目前新加坡面積1000平方呎的新公寓，平均售價在100萬新元（約501萬元人民幣）到120萬新元（約602萬元人民幣）之間，而根據香港最大仲介機構美聯集團的數據，在2009年初以來房價上漲超過1倍的香港，相同面積單元的平均售價為810萬港元至1280萬港元。

榮獲最佳豪宅項目等獎項的8 Saint Thomas，是新加坡第九區核心地段罕有現樓物業。極佳地理位置，迅步即達烏節路及索美塞地鐵站。繁華烏節路近在咫尺，同時享有尊貴富豪區悠閑生活。房價僅145.7萬新元（約¥709萬）。
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在新加坡，政府提高了第2套住宅的最低首付比例，宣布對外籍和企業購買者徵收新稅種，並對所有住宅地產徵收印花稅。新加坡金管局6月28日表示，住房貸款不應超過總償債率（TDSR）的60%。今年8月，金管局又將購置組屋的最長貸款申請年限縮短5年，從30年縮短至25年。與此同時，新加坡建屋發展局還將抵押貸款還款額上限，從月收入總額的35%下調至30%。

仲介機構仲量聯行駐新加坡住宅項目銷售全國總監David Neubronner表示：“貸款措施比其他措施更加致命，未來6-9個月，房價將保持平穩。”

這些調控措施已打消Jeremy Ong等潛在買家的購房念頭。Ong是32歲的新加坡牙醫，他原准備花200萬新元買1套公寓房。

一直想在烏節高檔購物商圈附近買套3居室的Ong表示：“最新的貸款措施很嚴厲，利率也會上升，我原計劃用貸款支付80%的房價，但在新規定出台後，我不確定自己能貸到多少資金，因為我還有車貸。”

新加坡“鞋盒”公寓新規或將對住宅開發商造成衝擊。新加坡“鞋盒”公寓的終結可能令居民歡欣雀躍，但對於開發商來說，可能是個雙重打擊。

7月的房市降溫措施令購置和重新開發老舊公寓的成本上升，這本已對開發商造成打擊，而如今住房開發商又被告知，單一項目中允許的公寓數量有限。盡管此舉目的是遏止住宅面積愈來愈小，但對開發商來說可能不得不重新考慮定價，而且可能削弱其獲利能力。

房地產諮詢公司ZACD集團研究負責人Nicholas Mak表示，7月的限制措施已給整體交易煞車，如今新的規定可能造成更大影響。

在最新一輪降溫措施推出之後，新加坡開發商在土地收購上需要多花近9%的資金。Mak稱，再加上他們現在不得不建更大的公寓，可能迫使開發商降低售價以盤活存量。

10月針對住宅單位面積發布的新規定，實際上把開發項目所允許的最大公寓數量減少18%。新加坡市區重建局稱，這項調整將只影響非核心區域的開發項目，將於明年初生效。

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來源：蘋果日報
責編：Zoe Chan

在投資角度而言，新加坡是海外買家投資熱點，私人住宅供應不多，並以海外投資者為主。

在新加坡長大及生活、從事當地物業買賣的代理師房產有限公司總裁孫魏克介紹指，私人物業分兩種，分別由政府管轄的物業及正式私人物業，前者與組屋類近，名為執行共管公寓（EC），僅限新加坡人認購；至於一般私人住宅物業則大部分不受限制，有地私宅除非，他指出：“有地私宅只有一個地方是例外，就是聖淘沙區。”

雖然私人住宅分布不同地區，但孫魏克則建議海外人士留意3個地區外，亦要留意地契年期，因為樓價及回報都會有出入。“長遠投資來說，最好購買3寶地區物業，包括烏節路、濱海灣及聖陶沙區，有不少印尼人、馬來西亞人、華僑投資者，因為此3區非常方便。”他續解釋，這些地區相對較少組屋，屬於豪宅地區之一，所以價錢亦相對較高，但重申區內物業較其他區物業保值，形容“經得住大風雨”。

其次，新加坡物業設有永久地契和非永久地契，當中非永久地契亦有長短之分，如99年、999年，故樓價上亦有分野。“99年地契、999年地契、永久地契的物業價值，會有三成至五成的差別。”孫魏克則分析指，無論物業地契年期長短，若同樣位處同一條街道的話，租金亦相近，意味價錢較細的物業，收租回報相對較高。

值得留意，無論永久地契和非永久地契的物業，與香港一樣，須有80%業主同意，均可以由發展商收購，拆卸重建再出售。孫魏克舉例指，通常一些99年地契物業樓齡達40至50年左右，大部分業主均有意將物業集體出售予發展商，發展商購入後可透過補地價將地契重回99年，並透露：“永久地契物業都可以集體出售予發展商，但此類物業業主大多有感情因素，未必足夠達到八成要求。”

新加坡金管局亦在7月初時推出新措施“加辣”，調整額外買家印花稅（ABSD）。當中新加坡購買第二個住宅稅率由7%調升至12%，第三套房則由10%增至15%。其中針對海外買家，購買當地住宅的印花稅由原先15%，增加至20%。另外，以公司名義購買，印花稅則由舊有15%增至25%；若買方為發展商，更須額外繳稅5%。

對於海外投資者來說，孫魏克直言增加百分之5的印花稅對投資者一定有影響，並解釋指新加坡福利多，很多國民有樓住，加上本身私人住宅數目比例低，高印花稅率的目標就是投資者，指出：“在政府角度來看，投資者愈有錢，來新加坡居住、投資，就應該付出多一些。”在新措施下，新加坡國民首次置業繼續毋須繳付ABSD的稅款。

“新加坡綠化、城市規劃、醫療及教學都有非常多的好處，很多國家沒有新加坡般大的基礎建設及齊全。”孫魏克認為，新加坡基礎建設及配套齊全，其他國家難有，正如香港一樣，內地買家仍願意付30%的辣稅到香港投資，亦因如此，認為對於投資者來說，新加坡每一個優點值1%稅率，直言：“1個優點付稅1%是值得！”

新加坡政府早年預計到2030年，總人口將達650萬至690萬水平，預期約64%屬於永久居民。對於樓市去向，孫魏克認為2030年距離現時不遠，人口增加時，住宅數目不足以應付，物業需求下，故預期新加坡物業仍有一定穩定的升價空間。

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來源：香港經濟日報
責編：Zoe Chan

在七月初，新加坡政府開始實施增加買家印花稅等一系列限制房地產市場的政策。不僅是海外買家，連該國買家也被納入限制範圍內。

經過快一個月的施行，新加坡的房產市場已經做出反應，特別是在豪宅領域。據彭博報道，新加坡豪宅市場預計在未來兩季度的銷售額將下降30%至40%。

下降原因顯而易見，對海外買家而言，在新加坡購置豪宅意味著要比此前多繳納5%的稅款，價值200萬新元的豪宅僅稅費就超過40萬。海外買家占去年奢侈品交易近三分之一，今年由於稅費上調，持觀望態度的海外買家將增多。

具體來看，新加坡的額外買方印花稅（ABSD）調整並不像加拿大、澳洲或新西蘭等地僅針對海外賣家，其境內的炒房者也難逃限制。

根據新規定，對於外國人購買住宅物業，印花稅從15%增加到20%；對於新加坡公民來說，在購買第二套購房和第三套以上住房時，印花稅分別漲至12%及15%；持永居身份的居民在購買第一套住房時，就需要繳納5%的印花稅，而第二套住房的印花稅漲至15%。

除此之外，對於購買任何住宅物業進行開發的實體，額外買方的印花稅上升得更多，從10%漲至25%。

不僅僅是炒房行為被限制，貸款政策也愈發嚴格。買家第一套房的借貸上限從現在80%減少到75%，借期超過30年，或買家年齡超過65歲，借貸上限也相應減少5%，從現在的60%下降到55%。

該措施出台後，被認為是新加坡史上最嚴厲的限制政策。因此也引起了新加坡房地產開發商協會的不滿，他們曾發布聲明抨擊政府的舉動，認為該降溫舉措是毫無來由的，因為新加坡房產在經歷4年低落後，才剛剛開始復蘇。

但從政府角度出發，推動限制措施的動機很簡單，他們認為新加坡房地產的泡沫正在發酵之中。

在限制舉措施行之前，買家們的瘋狂行為或許能解釋降溫措施的必要性。據《商業時報》報道7月5日，政府宣布新舉措將在6日施行，僅一天時間裡，某開發商的三個項目就有超過1000套房產的交易量，因為時間短暫，還有不少購房者被拒之門外。

新加坡國家發展部長黃循財曾公開表示說：“我們非常擔心價格會超前於經濟基本面。”從官方數據來看，房價漲幅的確高於GDP增長。私人住宅價格在過去一年中上漲了9.1%，在截至6月份的三個月中上漲了3.4%，是自2010年以來的最大增幅。而去年，新加坡經濟增長率為3.6%，也達到2014年以來的最快增速。

但最近的經濟大環境的確令人擔心。房地產咨詢公司國際房地產顧問公司（International Property Adviser）首席執行官Ku Swee Yong曾公開對新加坡媒體評論道，新加坡經濟前景看起來越來越暗淡，而國際貿易不穩定性很可能把新加坡也拽進去，而這個國家又如此依賴貿易。另外，新加坡元的不穩定性，也可能增加當地銀行的利率。

在快增長背後是本地買家可負擔性的降低。華僑銀行經濟學家Selena Ling對媒體稱，許多本地買家過度依賴貸款而不考慮利率上升會影響他們還債能力的影響，這種情況也令人擔心。

總體來看，新加坡是希望在房產市場過熱之前能先發制人，將泡沫扼殺在搖籃裡，以穩定國內經濟情況的不穩定性。

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來源：新浪
責編：Zoe Chan