從居外網整理的數據來看，2019年，中國買家在海外買房目的地的選擇上傾向了“東南亞”國家，泰國、馬來西亞、柬埔寨等正是“一帶一路”倡議開展的地區。由國內買家投資區域的轉變可見，海外房產投資市場已進入“平民化”、“大眾化”時代。一起隨居外網回顧2019年海外置業的十大熱詞以及投資趨勢吧！
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投資移民這一年：12幅圖中的2019年
隨著2020年腳步走進，《投資移民知情者》通過12幅圖以及相應的文章對投資移民這一年進行了回顧，用圖片講述了2019年的故事。
1月
《緬懷逝去的項目》下集：那些年的投資入籍計劃
在這個系列， Stephane Tajick 回顧了那些已經逝去的投資入籍計劃。該文章探索歷史數據，集中關注了90年代太平洋地區那些正式以及非正式的投資入籍計劃。
2月
如果23%的復合年增長率得以延續，到2025年投資移民市場市值將達到1000億美元
截止2018年年底，投資移民已經成為了一年產值為214億美元的市場。《投資移民知情者》在這篇文章中回顧了過去的增長趨勢，用它來推測投資居留和投資入籍行業未來可能的增長態勢。
3月
71,300名超高淨值人士已擁有第二公民身份；還有57,400名正在考慮
在萊坊發布了它們的年度財富報告以後，《投資移民知情者》關注了其中和投資移民最直接相關的部分；也就是超高淨值人士有多大比例在考慮第二公民身份和居留身份。
4月
160個加勒比投資入籍計劃房產項目中51個已確認竣工
4月份，在發布了CBI Real Estate Watch（一個旨在密切關注投資入籍計劃開發項目是否真實竣工的頁面）以後，《投資移民知情者》發現，當時只有不到1/3的指定投資項目竣工了。
5月
452份申請中54份獲批：愛爾蘭投資移民審理速度堪憂
6月
意大利創業簽證近半申請被拒，80%投資流向北部地區
在6月份首次關注意大利創業簽證的時候，《投資移民知情者》發現這個項目對該國更富裕的北部地區造福很大—-這也符合該國經濟活動的總體分布態勢—-同時研究了各國申請人中間大相徑庭的拒簽率。
7月
統計數據顯示去年最來錢的10個黃金簽證
7月，《投資移民知情者》對去年一整年所有主流的投資居留項目進行了回顧，看看哪些項目給自己的國家帶來的收入最多。
8月
護照生意超越增值稅成為瓦努阿圖政府最大收入來源
過去幾年，瓦努阿圖項目才是崛起最為迅猛的投資入籍計劃之一。很長一段時間，該國政府認為這個項目只是來錢快的副業收入，因此，對提升項目聲譽和效率不冷不熱。2018年的時候，項目收入增長了2倍，使得投資入籍計劃成為政府最大的單項收入來源，這促使當局開始正眼看待投資入籍計劃。
9月
過去10年間57,000多中國人在黃金簽證項目上花掉了超過440億美元
9月，《投資移民知情者》對所有主流的投資居留項目的歷史數據進行了回顧，旨在看看過去10年有多少中國投資者獲得了黃金簽證，以及他們花了多少錢。
10月
研究人員發現中國有多達27,000家移民中介公司
中國的研究者對中國最近取消了牌照要求的投資移民市場進行了研究，研究發現，在2018年11月出台取消牌照要求的政策以後，大量的新公司湧入這個行業。研究人員基於嚴格和寬泛的定義出具了數據，認為中國的移民中介公司在4,857家和27,238家之間。
11月
魁省投資移民積壓量達2萬宗，項目因此暫停
上個月，魁省政府宣布暫停極受歡迎的投資移民項目。幾天之後，《投資移民知情者》獲悉，將近20,000宗積壓的申請案是魁省政府作此決定的一個重要因素。
12月
希腊黃金簽證2019年或批准超過2,000名主申請人，超出歐盟第二火的黃金簽證40%
希腊黃金簽證項目在過去幾年裡變得越來越火，連續4年打破自己的申請量和投資額數據。當希腊項目在2018年擊敗葡萄牙項目成為歐洲最火的項目的時候，幾乎沒人預測希腊項目會在2019年結束之前超出第二名葡萄牙項目40%的批准量。
來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan
居外網公布2019年上半年中國買家十大置業目的地
盡管投資金額相比去年已大幅下降，中國買家仍然是所有外國房地產買家中支出最多的群體。
中國買家對海外房地產的興趣
與過去幾年相比，中國經濟增速已有所放緩。2019年，中國的經濟增長率僅為6.3%，與2017年6.9%的增長率形成了鮮明的對比。為了管理外彙儲備，中國政府從2016年開始加強對美元外流的監控。在這樣的背景下，中國買家對海外房地產依然保持著濃厚的興趣，但他們的態度也變得更為謹慎。
居外網以2018年上半年至2019年上半年期間，其官方網站上的物業詢價量和查看次數為基礎，選出了最能吸引中國房地產投資者的5個國家及這些國家中最受歡迎的10個城市，編制了一份榜單。最終榜單已於2019年6月底編制並確認完畢。
我們的報告《2019年最受中國買家青睞的五大置業目的地》分析了這些國家受歡迎的主要原因。
哪些國家對中國買家最有吸引力？
中國買家認為，這些國家是最為理想的投資目的地，因為它們不僅擁有硬資產，還能馬上提供創造現金流和積累長期真實財富的最佳機遇。
亞洲國家，尤其是馬來西亞和越南等亞洲東盟國家雖然未能躋身最受歡迎的五大國家之列，但隨著中國投資者逐漸遠離目前被視為風險較高，而且接納程度較低的西方目的地，這些國家的房地產交易量已有所增加。中國的“一帶一路”倡議也提升了這些國家的吸引力，為中國買家樹立了信心，讓他們認為在這些地區進行投資就可以確保資金的安全和穩定。
過去，美國一直是中國海外置業者的寵兒。在2015年至2017年期間的居外最熱門置業國家榜單上，美國一直高居榜首。然而，漫長的中美貿易戰使中國買家的熱情逐漸消退。此外，再加上中國政府采取的高壓資本管控措施，美國去年的商用和住宅物業淨購買量已下降至2012年以來的最低水平。
面對國內疲弱的經濟形勢，中國投資者現在似乎已變得更加謹慎。為了建立多元化的海外投資組合，他們開始傾向於選擇非傳統的目的地。這並不意味著中國投資者已經完全撤出美國、澳大利亞和加拿大等傳統熱點地區，但迪拜和希腊等新興市場目前確實受到了更多的關注和審視。
No. 1 泰國 廣受好評
最受中國買家歡迎的十個國家
早在2014年，這個歷史悠久、美食雲集、購物方便、人民友善、物價合理的微笑之國就吸引了眾多中國游客。當時，來到這個東南亞王國的中國游客數量達到了460萬人次。在去年的居外網榜單上，泰國已經位居榜首，而今年依然沒有其他國家能超越它。
盡管泰銖兌人民幣的彙率有所提升，但泰國別具一格的文化以及蓬勃發展的房地產行業依然是引發中國投資者興趣的兩大因素。
目前，中國投資者對泰國的海量投資主要集中於租賃市場，因為租賃物業的價格處於中低檔位，而且還在持續下跌。中國購房者投入了大量資金的地點通常也是最受中國游客歡迎的目的地，但這絕非偶然。
在居外網全球最受中國買家歡迎的城市榜單上，“微笑之國”共有四個城市入圍——曼谷（排名第1）、芭堤雅（排名第2）、普吉島（排名第3）和清邁（排名第4）。其中，曼谷受到了中國買家最多的關注，其物業詢價量增長了73%。其他備受中國買家青睞的地點還包括多個觀光島嶼，如蘇梅島（排名第6）、卡隆（Ka Ron，排名第7）、卡圖（Kathu，排名第8）、安蓬塔朗（Amphoe Thalang，排名第9）和拉崴（Rawai，排名第10）。
泰國曼谷新建公寓項目Cloud Thonglor Phetchaburi，共55層，靠近公交，房價約¥84萬-244萬。點擊查看房源詳情
No. 2 澳大利亞 保持彈性
自2015年以來，在居外網詢價量最多的國家榜單上，澳大利亞一直占著第二名的位置。在澳大利亞最大的兩個房地產市場——悉尼和墨爾本，外國買家必須繳納更多的稅款。這樣的稅收政策確實嚇退了一些中國投資者，但當前不斷走弱的澳元已再次激發了投資者的熱情。
促使中國人前往澳大利亞置業的另一項原因在於：越來越多的中國學生放棄了美國的大學和中小學，轉而選擇在澳大利亞接受教育，眾多家長也紛紛為其子女在當地買房。近期，香港的政治動蕩和暴力抗議活動也使得中國買家在居外平台上詢問澳大利亞房地產的次數大幅上升。居外網提供的數據顯示，自今年3月香港出現抗議活動以來，澳大利亞物業的詢價量增長了50%。
人們還認為，澳大利亞可以向中國買家提供質量更好的生活。在2018年《經濟學人》智庫全球最宜居城市排行榜上，三大澳大利亞城市——墨爾本、悉尼和阿德萊德——均名列其中。
澳大利亞墨爾本內城區Hawthorn4臥3衛的豪宅，擁有景觀花園、深水泳池和三車位車庫，房價約¥5,057萬。點擊查看房源詳情
這與居外網的調查結果高度一致。居外網的調查結果顯示，詢價量最高的澳大利亞城市分別為墨爾本（排名第1）、布裡斯班（排名第2）、阿德萊德（排名第3）和悉尼（排名第4）。中國買家還曾多次咨詢墨爾本的繁華郊區——圖拉克和阿德萊德格林希爾的房地產信息。其他對中國買家頗有吸引力的城市包括格林希爾（排名第6）、黃金海岸（排名第7）、珀斯（排名第8）、莫爾文（排名第9）和沃裡伍德（排名第10）。
No. 3 日本 獲得了中國買家的認可
自2013年以來，中國買家的日本住宅物業投資一直在快速增長。過去兩年內，有越來越多資金充裕的中國大陸人把注意力轉向了明年即將召開夏季奧運會的東京，以及將於2025年舉辦世博會的大阪，這兩個城市的物業市場也因此獲得了進一步的發展。
居外網指出，今年第一季度，咨詢日本房地產的中國買家數量增加了近13倍，詢價量也提升了253%。去年，日本的排名僅為第九。
2019年，G20大阪峰會召開後，兩國的外交和經濟合作關系有所改善，中國買家也因此看好日本房地產市場前景。與中國相比，日本房價正在持續降低，其租金收益率和租金售價比則處於較高水平，這也為中國買家提供了在日本置業的動力。
雖然大多數中國買家更關注東京和大阪等大城市，但在2022年北京冬奧會的籌備過程中，以二世古為首的多個北海道滑雪目的地也吸引了中國買家的目光。
日本福岡市早良區3臥2衛的豪宅，房價約¥1,935萬。點擊查看房源詳情
日本的高品質生活也讓中國投資者心生向往。在《經濟學人》智庫的全球十大最宜居城市榜單上，大阪排名第四，而東京位居第七。
居外網的數據顯示，有10個日本城市目前非常受中國買家的青睞，它們分別是東京（排名第1）、大阪（排名第2）、京都（排名第3）、橫濱（排名第4）、北海道（排名第5）、名古屋（排名第6）、衝繩（排名第7）、福岡（排名第8）、神戶（排名第9）和箱根（排名第10）。
No. 4 加拿大
之前，由於溫哥華和多倫多出台了增加外國購房者稅收的政策，中國購房者對加拿大房地產的熱情略微消退，而近期又稍有回升。今年，中國置業者對加拿大房地產市場的興趣已再度升溫。自去年7月以來，中國買家對加拿大物業的詢價量暴漲了77%，這讓加拿大保住了在榜單中排名第四的位置。
盡管對外國購房者征收的稅款有所提高，多倫多（排名第1）和溫哥華（排名第2）依然十分受中國購房者的青睞。然而，中國買家現在已經把目光投向了大城市以外的地區。蒙特利爾（排名第3）頗有人氣，其後為卡爾加裡（排名第4）、瑞德伍德梅多斯（排名第5）、渥太華（排名第6）、貝爾維爾（排名第7）、馬卡姆（排名第8）、漢密爾頓（排名第9）和維多利亞（排名第10）。
No. 5 美國
盡管美國仍然是中國買家最看好的國家，但在居外網今年最受追捧的五大國家榜單中，美國僅排名第五，與自2015年起一直位居榜首的表現形成了鮮明對比。中國人對美國物業的興趣減退主要是因為當前的政治氛圍不佳，而且美國人民對中國人的敵意也有所加強。
促使中國買家購置美國房地產的一些主要的需求推動因素也隨之減弱，包括家長為在美留學的子女買房的計劃。盡管如此，美國今年3月的房地產投資額仍達到了134億美元，居所有國家之首。然而，美國的住宅購買量較上年大幅下降了36%。
中國購房者減少了豪宅和高檔公寓的購買量，開始選擇規模較小的物業，並把注意力轉向了位於皇後區和布魯克林等郊區的低價房地產和學生公寓。
除紐約（排名第1）外，中國買家詢價量較高的其他熱門城市還包括位於奧蘭治縣郊區的城市——拉古納尼格爾（排名第2）、洛杉磯（排名第3）、舊金山（排名第4）、爾灣（排名第5）、奧蘭多（排名第6）、邁阿密（排名第7）、亞特蘭大（排名第8）、芝加哥（排名第9）和西雅圖（排名第10）。
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來源：居外網
責編：Zoe Chan
2019中德投資論壇暨一帶一路國際商協會大會啟航站（德國）即將隆重開幕
10月26日，由一帶一路商協會大會組委會主辦、新時區平台承辦的2019中德投資論壇暨一帶一路國際商協會大會德國啟航站將在北京舉行。本次論壇邀請德國迪倫地區政府領導及相關人員介紹德國投資機會，為中德經濟交流發展助力。居外網作為支持單位將全力參與本次盛會，居外高管將作為圓桌論壇嘉賓參與討論。
由人民日報社、全國工商聯為指導單位，人民網、環球時報聯合主辦，環球網承辦的“一帶一路國際商協會大會”（簡稱GCCAC）是全球首個以商會、行業協會等社會組織為參與主體的國際合作交流平台。今年11月22日——23日將在北京舉行。
近年來，“一帶一路”建設持續推進，商會、行業協會作為政府、企業、社會之間的重要紐帶，堅持共商、共建、共享的原則，充分發揮交流平台作用，帶領企業“走出去”，在加強“一帶一路”國際合作及沿線各國民間交流合作中發揮著積極作用。中德兩國經濟高度互補，雙方經貿合作發展穩定迅速，尤其是近年來中國制造2025和德國工業4.0戰略的推進實施，給兩國進一步深化經貿合作帶來了難得的歷史機遇。
中國已連續三年成為德國全球最大貿易伙伴，德國連續43年保持中國在歐最大貿易伙伴地位。
本次論壇將通過中德兩國之間的交流，為國際投資發展挖掘更多潛力。屆時，迪倫地區政府將對德國迪倫地區投資項目進行精彩的講解和答疑，一帶一路商協會國際大會組委會也將對中國對外投資貿易政策進行准確解讀。
2019香港房價預計下降5%或以上
香港當前的政治危機和經濟的不確定性，幾乎讓任何人對中國特別行政區房地產市場的未來感到絕望。但居外網執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmie）認為，事情並不像看上去那麼嚴重。
希米爾先生說：“首先，這是有背景的。2018是香港住宅房地產市場繁榮的一年。這座城市再次獲得了“世界上最高估的房地產市場”的稱號，這是因為平均房價相對於平均收入來說太高了。
現在，2019年的房地產市場正在受到貿易戰和抗議活動的衝擊。成交數字在下降，房價已停止攀升，尋求置業的中國內地買家數量下降了20%。
二級市場成交大幅下滑，尤其是豪宅。至少有兩位富豪因為放棄購房而損失大筆預定金。一位買家放棄了60萬美元的定金，以退出購買，另一人放棄了255000美元。
從所有價格區間來看，住宅月成交量下降了21%。買主們坐以待斃。在居外網，我們相信買家仍然渴望購買。他們沒有因為失去興趣而退縮。相反，他們正等著看現階段的問題是否會帶來市場價格的下滑。
至於房價，香港住宅價格在2019年第一次下降。但根據萊坊的數據顯示，6月份的環比跌幅僅為0.8%。很少有分析師認為價格會大幅下跌。最負面的預測是價格將下跌10%，但多數分析師認為，最有可能出現個位數的跌幅。
事實上，人們的共識是，目前的市場放緩是短期的。我不會在這裡猜測香港危機的政治解決方案，但像許多人一樣，我相信會找到解決辦法。一旦危機過去，市場將開始復蘇。
這一預測是有據可查的。香港2014年發生抗議活動後，市場迅速反彈。
進一步樂觀的原因之一是住房供應嚴重短缺，這是該市臭名昭著的負擔不起的原因。據估計，未來六年內，赤字總量約為3.8萬套。這為潛在的價格下跌提供了底線。
在經歷了10年的歷史性低利率之後，一些國家的消費者積累了前所未有的家庭債務。在一度謹慎的加拿大，消費者也熱衷於房屋淨值信貸和抵押貸款。這將家庭債務推高至GDP的100%以上。
相比之下，香港的消費者並沒有把債務推到同樣的水平。2018年底，香港的家庭債務占GDP的72%。
新聞報道顯示，香港政府將在未來12個月為公共住房提供更多的土地。這將導致市場私有住房的建設減少，從而有助於支撐價格。
總體而言，我們認為，抗議活動和經濟放緩將在未來12個月內抑制需求，並將降價幅度控制在5%左右。在低活動環境下，豪宅的價格應該保持相對穩定。
彭博社的Patrick Wong說：從長遠來看，最終的風險是香港將失去其作為國際金融重要樞紐的地位。在居外網，我們相信這不會發生。正如我在其他文章中所寫的，在中國或亞洲，沒有其他城市具有像香港這般與眾不同的因素。”
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來源：優資海外
責編：Zoe Chan
歐洲滑雪房產市場正流行著什麼趨勢？
滑雪市場正在發生變化——這為打算購買或出售滑雪房產的人們帶來了新的機會。基礎設施更新、新的滑雪者的出現、租賃模式的改變、甚至是氣候的變化，都是全新的商機。那麼，2019年滑雪房產的主要趨勢是什麼？
1. 一波新的新滑雪者
滑雪的人口分布正在變化，如果您打算購置一個投資房產並進行出租，那麼改變自己的目標群體將會為您帶來不錯的效益。大幅度增長是來自中國的滑雪者們。作為2022年冬奧會主辦方，中國政府正在鼓勵更多人們參與冬季運動——該國目前有1200萬滑雪者。到2022年，中國滑雪者的人數預計將達到1.18億，幾乎與目前全球滑雪者總人數相同。中國的大多數滑雪者都會出國滑雪，所以租賃機會很多，尤其是在適合初學者的度假勝地。
2. 改善的基礎設施
我們看到，度假勝地對基礎設施投資越來越多，阿爾卑斯山的法國小鎮夏蒙尼（Chamonix）購置了新的雪炮和滑雪纜車，梅惹沃（Megeve）購置了封閉滑雪纜車和雪炮，韋爾比耶（Verbier）則斥資300萬瑞士法郎進行重振計劃，當然，瑞士安德馬特（Andermatt）還新修了新火車站。我們也越來越多地看到不同地點的的良好聯系，例如奧地利的濱湖采爾（Zell am See）和滑雪勝地薩爾巴赫（Saalbach）之間的接駁規劃。房地產咨詢公司萊坊國際數據顯示，對滑雪勝地基礎設施的投資可以使租賃占用率增加20％。如果您是進行投資，請重點關注滑雪房產的這一趨勢。
3. 租賃更方便
幾乎不言而喻，滑雪房產市場的一個主要趨勢是出租物業的便利。以前，業主需要尋求代理方。而愛彼迎（Airbnb）這樣的平台的崛起，意味著在租賃市場尋求機會所經歷的周章更少，而且沒有中間人。事實上，根據第一太平戴維斯的數據，幾乎三分之一的滑雪房產業主表示從房產中獲得利潤，淨收益率的中位數為2.9％。
即使是像在瑞士這樣頒布了《韋伯法》（Lex Weber）來限制第二套房產的國家，新型房產也使得進入投資市場變得更加容易。酒店式住宅采用的是在滑雪市場外，像倫敦等主要旅游地點看到的模式，該模式允許您進行商業收購，在酒店式建築群內購買度假屋。但是，當中通常還是有一些限制，例如，您在一年內自己使用的最長時間段的規定。
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4. 關於第二套房的新法
在一些國家，特別是最受歡迎的地區都實行了限購，試圖對第二套房的購買進行管理。例如，瑞士於2018年通過了《韋伯法》，它向每個社區建造的第二套住房設定了20％的上限。此前還有《科勒法》（Lex Koller），對外籍人士可以購買的房屋數量進行規定。
在法國，我們也看到當地不同地區法律的變化。在《城市規劃方案》（plans d’urbanisme）下，例如夏蒙尼正在限制新開發房產的高度，高雪維爾（Courchevel）正在鼓勵翻新現有的房產，梅惹沃則正計劃興建更大的房產。
奧地利雖然對在薩爾茨堡州、克恩頓州（Carinthia）、蒂羅爾州（Tyrol）和福拉爾貝格州（Vorarlberg）的非歐盟國民有一些限制，但只要您獲得政府許可，您就可以在該國其他地區購買。
這些規定看似嚴格，但許多人認為是一件好事，因為有助於保持滑雪勝地的品質。而且既然流程得到嚴格控制，您大可放心，因為您的投資放在了安全的地方。
5. 氣候變化
滑雪房產市場的另一個重要趨勢是氣候變化。預計暴風雪天氣會更為猛烈，但頻率卻會降低。話說到這裡，就在去年，全阿爾卑斯山的降雪量達到了創紀錄的水平，所以，可能我們正在面對更大的不可預測性。這可能意味著，面對這種變化，高海拔度假勝地或許會得到更大的關注。
降雪最為可靠的許多阿爾卑斯山度假勝地，如瓦爾迪賽爾（Vald’Isere）和夏蒙尼的房產盤子，比較小。由於需求旺盛，根據我們預計，未來這些地方的價格會持續增長，這對投資者而言無疑是利好消息。
6. 英國脫歐所帶來的擔憂
英國脫歐已經延期，而且還是沒有最終結果。這種不確定性令人擔憂，英國買家為了等待結果已經推遲出手，當然他們會有顧慮，可是沒有必要就一直這樣擔心著。正如我們之前所解釋的那樣，在英國脫歐後，英國買家可以購買滑雪勝地的房產。
當然，第二重顧慮是貨幣市場的波動增加。這對於任何持英鎊購買歐元標價房產的個人來說，是一個自然而然的問題。如果提出要約之後，在支付押金之前，出現市場下跌怎麼辦？防控風險的最簡單的方法就是一定的事先規劃；許多英國買家采用了固定彙率，市場利率變化不影響交易利率。
在2019年購買滑雪地產
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原文：What are the key trends in the ski property market? by SnowOnly
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
菲律賓房市今年將迎來什麼新機遇？
2019年，預計菲律賓房地產行業將延續其增長趨勢，並保持良好狀態。這項預測基於調查研究的結果，以及房地產行業領袖仲量聯行所收集的數據。根據仲量聯行的報告，2018年，菲律賓房地產市場的辦公樓、住宅、零售店面和酒店物業銷售額均呈上升趨勢。
辦公樓
針對辦公樓物業在2019年的表現，各機構和去年一樣，再次做出了積極的預測。在供應方面，預計今年辦公樓物業將大幅增加；而在需求方面，菲律賓業務流程外包（BPO），在線博彩業和靈活職場企業的辦公空間占用率預示了樂觀的前景，而開發商也在兌現此前做出的承諾——加建辦公樓。由於租賃需求和投資者收益較為穩定，預計房租將出現上升趨勢，而這將拉高寫字樓開發項目的資本價值。
住宅
由於人們對中高檔住宅的需求十分強勁，預計2019年菲律賓住宅市場將蓬勃發展。目前，中高檔住宅開發項目的預售單元占比已經達到了80%到100%之間。菲律賓業務流程外包和在線博彩企業對辦公場所有較大需求，預計馬卡蒂和BGC商務區的住宅租賃市場也將受益於這類穩定需求的溢出效應。
菲律賓馬卡蒂市中心的高端項目——世紀尖頂大廈（Century Spire）。坐落於世紀之城，精裝修，永久產權。豪華公寓將以五個核心設施為基礎，包括大堂、泳池、酒吧、休閑區和圖書館，所有設計均采用靈巧的觸感和精致的Armani / Casa風格。
居外房源編號：24647141 點擊查看房源信息
零售
菲律賓的宏觀經濟環境良好，因此可能會對零售市場產生推動作用，而零售商也可以利用菲律賓人民持續增長的可支配收入。由於實收資本要求較低，而且《菲律賓貿易自由化法案（Trade Liberalization Act of the Philippines）》使政策有所放寬，菲律賓的外國投資可能會增加。政府正在圍繞實施《房地產投資信托（REIT）》法規一事進行討論，這可能也會鼓勵投資者把更多資金投向零售市場。
酒店
2019年，酒店行業將保持出色表現。外國酒店運營商可能進入菲律賓市場，並與當地開發商建立合作關系。菲律賓政府正通過加強基礎設施建設以改善旅游目的地的交通便利性，向旅游業提供持續不斷的支持。根據預測，這些舉措將在2019年對旅游業產生積極的影響，進而推動酒店業的發展。
其他新機遇
2019年將是菲律賓房地產行業迎來新趨勢和新機遇的一年。千禧一代引領的文化轉變帶來了以社區為基礎的生活方式，而這種生活方式將使菲律賓的聯合辦公和共同生活現像變得越發普遍。對聯合辦公空間的需求正在持續上升，這將促使更多的外國靈活空間運營商在2019年擴大其業務規模。
預計WeWork和IWG等已經在菲律賓擴大業務範圍的靈活空間運營商將在2019年進一步擴張。菲律賓還可能出現更多本地的聯合辦公和共同生活空間供應商，他們通常在城市邊緣地區開展業務。這類資產所需要的資本成本較低，因此可以激發投資者的興趣。
物流是另一種資產類型，而預計物流行業將在2019年興旺發展。電子商務公司的出現將為物流部門提供支持，因為這些公司必須完成商品的裝載和運輸。例如，拉扎達與扎洛拉（Lazada and Zalora）已經大幅擴張了他們在菲律賓的業務規模，物流行業將因此而受益。
毫無疑問，外國和地方政府的政策將在2019年對房地產行業產生影響。例如，在中美貿易戰中，由於美國試圖加征關稅，中國開始考慮購買其他國家的房屋/土地，菲律賓房地產市場因此獲得了一個巨大的機遇。菲律賓政府正在實施“大建特建（BBB）”政策，而克拉克國際機場擴建、蘇比克貨運鐵路等正在進行的BBB項目推動了克拉克市和邦板牙省等地區的投資活動。政府的基礎設施建設工程也對周邊省份產生了溢出效應。2019年，包容性稅收改革二號方案（Trabaho）和《房地產投資信托》法規開始實施後也將影響房地產行業。
仲量聯行表示，菲律賓房地產行業在2019年的前景依然樂觀。2019年，菲律賓業務流程外包行業對房地產空間的穩定需求，以及新興房地產利益相關者（如技術企業和靈活的空間運營商）不斷增長的需求將繼續對菲律賓的房地產市場產生重大影響。預計2019年該行業還將進一步發展和擴張，這也許會鼓勵投資者加大對達沃、宿務、克拉克、卡加延·德奧羅、伊洛洛和巴科洛德等新秀城市的投資。
綜上所述，我們預計菲律賓房地產行業將在2019年繼續穩步發展。盡管2019年大選可能會帶來一些障礙，許多人對包容性稅收改革二號方案的影響抱有擔憂，而且菲律賓經濟特區管理局（PEZA）審批建築的進程緩慢，2020年的房地產行業前景依然相當樂觀。
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來源：Inquirer Business
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
2019年菲律賓房地產10大發展趨勢
作者：艾米·R·雷莫（Amy R. Remo）
2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。
“在2018年前9個月經濟增長放緩的情況下，房地產業仍保持著良好的狀態，辦公樓和住宅等主要板塊在2018年的需求量和供應量均達到了創紀錄的高數值。然而，我們發現房地產業即將迎來多項挑戰，”高力國際菲律賓公司在題為《2019年十大預測：此次競賽以靈活性為名（Top 10 forecast for 2019: Flexibility is the name of the game）》中提到。”
高力國際菲律賓公司稱，影響房市的不利因素多種多樣：在未來12至24個月內，利率上升可能壓低中低收入居民的需求，而通脹加劇也許會進一步削減消費支出。
該機構還指出，執行全面稅制改革方案（Comprehensive Tax Reform Program）第二部分的規定會引發不確定性。全面稅制改革方案是一項旨在降低企業所得稅稅率並合理調整外國投資者稅收和非稅收優惠待遇的舉措。
高力國際菲律賓公司還補充，其他挑戰包括技術工人嚴重短缺而導致的施工延誤，以及阻礙遍布馬尼拉都會區的重要基建項目的通行權問題。
盡管存在這些挑戰，預計2019年菲律賓房地產業將目睹新的有利因素發揮作用，同時推高各細分市場的需求，促進增長。人們認為，這些新興趨勢將迫使業者適應這些變化，從而更好地適應市場。
“對於2019年的菲律賓房地產市場而言，這場競賽將以靈活性為名，”高力國際菲律賓公司強調。
“租戶的強勁需求和不斷變化的偏好讓靈活工作空間進入了人們的視野；住宅開發商正在調整他們的項目，以便滿足離岸博彩業中國員工和當地職業人士的需求；商場運營商變得更樂於接受外國餐飲（F&B）和家居裝飾企業租戶，而且我們還發現零售空間吸收的定義在2019年出現了徹底的改變。開發商還積極收購設施較為健全，位於商業區以外地段的土地，試圖在繁榮的房地產市場上大賺一筆，”高力國際解釋說。
根據高力國際的說法，以下為決定2019年菲律賓房地產發展形勢的十大亮點。
1. 以基礎設施為重點的政府支出將刺激房地產市場
高力國際表示，預計政府執行的前期基礎設施項目計劃將決定馬尼拉都會區內外開發商所采取的戰略。因此它也發現，2019年，馬尼拉以外區域的辦公樓和住宅開發項目的分散化格局也變得越發明顯。
“高力國際認為，房地產企業將更積極地收購呂宋島北部和南部的地塊，並確保它們所在的位置具有戰略優勢，邦板牙、布拉干、甲米地、拉古納和八打雁更是他們關注的重點區域。政府應通過在2020年至2022年間修建完鐵路、高速公路和收費公路等計劃連通這些省份的項目來支持開發商的擴建活動，”高力國際在報告中寫道。
2. 馬尼拉都會區辦公樓的空置率仍低於6%
高力國際表示，預計到2018年底，馬尼拉的辦公樓空置率將在5%上下浮動。
“我們發現強勁的需求將持續到2019年，而且預計需求會隨著新供應的增加而同步變動。在接下來的12個月裡，高力國際預計開發商將交付近100萬平方米大小的新辦公空間，而售出物業的總面積將達到約91萬平方米。預計到2019年底，空置率僅為5.4%。在2019年即將交付的辦公樓物業中，有約30%已經提前租出，”高力國際表示。
知識流程外包（KPO）行業可以提供健康信息管理、軟件工程、財務和會計等價值更高的外包服務，因此預計該行業將在未來12個月推高辦公樓的需求。谷歌等頂級科技公司開始入駐菲律賓，而且在索隆斯（Tholons）最新全球外包調查中，馬尼拉都會區的排名也有所上升，這些變化也會提振辦公樓的需求。
3. 離岸博彩業務將在馬尼拉以外地區擴大規模
據高力國際觀察，2019年，離岸博彩企業將買下20萬平方米到30萬平方米大小的辦公空間，約占2019年預計售出量的23%。
“我們鼓勵那些規模不斷擴大的新離岸博彩公司繼續在宿務、邦板牙和拉古納尋找落腳點，因為這些地區仍有大量可用的空間，”高力國際在報告中寫道。
“離岸博彩企業不僅需要開闊的辦公空間和居住空間，還必須在當地機場提供中國直飛航班或者可以直接進出馬尼拉地區的城市內運營。這就是這些企業開始關注呂宋南部部分城市的原因之一，”高力國際補充道。
4. 靈活工作空間將實現10%的年度增長
馬尼拉都會區辦公物業市場供應緊張，流動勞動力開始形成一股潮流，企業試圖降低運營成本——這些因素共同催生了另一個辦公物業的細分板塊：靈活工作空間。
“我們發現，目前微型、小型和中型企業不斷崛起，尋求即插即用型辦公室的跨國公司和外包公司大量湧入，而且政府正在進行一系列可能改善國家營商環境的政策改革。在這樣的背景下，馬尼拉的靈活工作空間庫存將在未來三年內每年平均增長10%，”高力國際預測道。
“在未來三年裡，我們認為商場、酒店、住宅樓和職場人士專用宿舍將提供更為靈活的工作空間，”高力國際補充道。
5. 馬尼拉灣地區主導馬尼拉都會區的公寓價格和供應量
2018年第三季度，海灣地區的公寓存量超過奧提加斯中心，成為第三大次級市場。與奧提加斯中心相比，海灣地區可出售的住宅單元數量要多200余套。
高力國際表示，2019年，預計海灣地區已動工的1.5萬套新公寓中，有6000多套新共管公寓將竣工。該公司還預計，到2021年，海灣地區將超越馬卡蒂中央商務區等其他次級市場。
Arbor Lanes位於馬尼拉灣地區塔吉格市（Taguig City）南阿爾卡（Arca South）的東面地區，坐落在34,315平方米的大型混合用途開發項目之中，其完美融合了大自然景觀和建築特色。這是一片發展迅速的中央商務區和生活區，可以通過南呂宋高速公路（South Luzon Expressway）快速前往馬卡蒂市（Makati City），還可以通過C5干道通往博尼法西奧全球城市（Bonifacio Global City）。房價約¥400萬。
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6. 豪華住宅市場依然表現強勁，其房價即將突破每平方米40萬菲律賓比索
高力國際預計豪華公寓需求將繼續處於高位，因為馬尼拉都會區仍然是該區域內租金收益最具吸引力而房價相對較低的地段之一，富裕的菲律賓人、外國投資者和離岸博彩公司對該地段的物業有著長期的需求。
馬尼拉的豪華物業市場規模相對較小，但這類物業的需求在過去幾年內一直保持穩定。與此同時，二級市場上此類項目的租用或購買需求居高不下。
積壓的需求也促使中等收入公寓開發商在馬尼拉海灣地區等新興商業區擴大業務規模，建設高端項目。馬卡蒂的阿亞拉大道（Ayala Avenue）沿線將修建一個豪華物業項目，預計其物業價格將突破每平方米40萬菲律賓比索（約5.32萬元人民幣）的臨界點。
7. 餐飲業將進一步主導零售空間的吸收過程
高力國際認為，在未來12個月內，餐飲（F&B）行業依然是吸收馬尼拉都會區零售空間的主要驅動力。這可以歸因於海外菲律賓勞工彙款的持續流入和人民可支配收入的增加，而穩定的宏觀經濟背景也發揮了一定的作用。
據報導，未來12個月內，佰百雞（Popeye’s）、熊貓快車（Panda Express）和奶昔小屋（Shake Shack）等外國餐飲品牌將在馬尼拉開設分店，預計這些品牌的活動將推動馬尼拉的零售空間吸收過程。
8. 更多來自家居裝飾或奢侈品零售行業的外國公司在海灣地區開設分店
高力國際表示，考慮到馬尼拉都會區的公寓越來越受歡迎，人們對家居用品的需求將持續增長。在2018年第三季度啟動的開發項目中，開間公寓和一臥室單元住宅項目的占比將近60%。
高力國際指出，自去年年初，填海商業區的預售公寓上市以來，其價格已經上漲了約30%至80%。高力國際稱，這反映了該地區游客和外國投資者的支出情況。
高力國際認為，海灣地區已經發展成熟，可以容納更多高端餐飲、鞋履和服裝品牌了。普拉達、紀梵希和薩爾瓦多·菲拉格慕已經在太陽賭場（Solaire casino）開設了店面。該地區將持續吸引更多高端零售商。在未來12個月內，我們將目睹更多奢侈品品牌在填海商業區開店，”高力國際說道。“在海灣地區，阿塞納購物中心（Aseana mall）等新購物中心即將建成，這為運營商提供了引進奢侈品零售商的機會。”
馬尼拉高端商業地段地塊，面積2.1公頃。
位於馬尼拉的高端主要商業區，靠近馬尼拉灣，主要商業道路，如Macapagal Ave，EDSA，Roxas Boulevard。
非常靠近馬尼拉著名的娛樂場所，這是亞洲版本的拉斯維加斯，如岡田馬尼拉，太陽賭場和附近的購物中心，如MOA或亞洲商城。
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2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。
9. 對奎松市更具戰略意義的土地儲備和鄉鎮開發項目
馬尼拉地鐵是政府批准的最高成本項目。按計劃，該項目應於2018年12月動工，並於2022年之前在奎松市建成前三個站點：棉蘭老大道（Mindanao Avenue）、坦當梭拉（Tandang Sora）和北大道。
“高力國際認為奎松市將從地鐵建設計劃中獲益，因為有13個車站計劃建於奎松市內。隨著馬尼拉地鐵、地鐵7號線和普通輕軌地鐵站的建設工程不斷推進，我們認為奎松市內以辦公樓、住宅和零售物業為特色的綜合用途項目將變得越來越有吸引力，”高力國際說道。
10. 已整修的基礎設施可以促進宿務休閑娛樂行業
高力國際表示，除了機場翻新和擴建項目以外，其他基礎設施項目也將為農村地區帶來新的機遇，從而推動宿務旅游業的發展。這些項目完工後將刺激人們對宿務都會區（包括宿務市、拉普拉普市和曼達維）走廊外地區物業的需求，促使開發商建設更多酒店和服務式公寓。
高力國際預計，在接下來的12個月裡，房地產公司將采取更積極的方式來開發可用的土地。曼達維（Mandaue）和麥克坦（Mactan）地區將成為開發商關注的重點，因為人們普遍認為這些地區非常適合建設度假型城鎮。
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來源：inquirer.net
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2019多倫多商業地產回顧與投資展望｜居外專欄
進入到2019年，世界經濟添加了更多的不穩定因素，多倫多地產投資將放到哪裡，才能獲得更好的回報？在2018年加拿大的商業地產經歷了一些調整，依舊保持著健康而平穩的增長。而在2019年，預計公寓類住宅的開發，有望在眾多商業地產的投資門類中，成為一個持續而強勁的增長亮點。
1、回顧2018 ——公寓投資市場創紀錄的一年
在過去十年，加拿大公寓類住宅的開發，一直是地產投資中的熱點。其中最重要的原因就是市場中多戶公寓類住宅供應量的嚴重不足。
根據地產市場投資分析公司JLL的數據，2018年，多倫多的公寓類物業空置率僅為1.6%。雖然略高於2017年，卻遠低於國際通行慣例，房屋空置率在5％至10％的合理區間，仍然處在極低的水平。
而就交易量而言，2018年是GTA“多戶住宅”投資市場創紀錄的一年。根據Realnet的統計，由於供應緊張繼續推高租金，2018年每間套房的租金較前一年上漲了近20%。相對較低的利率環境，加上圍繞租金增長的樂觀情緒，促成了多戶型住宅價格的空前上漲。
就總體而言，2018年整個大多倫多地區新投資的“多戶家庭物業”共122棟，9,289套，總額超過了23億加幣。
目前，大多倫多地區2018年新建公寓投資均價為$254,600/套，並且這一均價常年來基本呈現遞增之勢。
而根據多倫多地產局的官方數據，大多倫多地區公寓的二手房市場均價在2018年已經突破$550，000/套。可見在公寓開發領域，投資利潤空間相當豐厚。
2、投資展望：2019公寓開發前景精彩可期
根據JLL的統計，2018多倫多投資總額最高的新建“多戶家庭物業”位於士嘉堡1340-1360 Danforth Street，總額達$154,440,000，共572套公寓，每套均價$270,000。而建成後，預計平均每套單價最高的物業，則是位於多倫多市區的41 – 45 Spadina Road，共24套，總價$20,950,000，平均每套高達$872,917。
而就目前來看，在2019年，公寓開發的前景依然值得看好。有許多理由可以支持這一樂觀的預期。
首先，公寓市場的供應尚不足以滿足需求。
根據加拿大著名的投資公司Manulife Investment Management綜合而得的數據，從2012年到2018年，加拿大家庭每年增加家庭25萬戶左右，這一數字超過了平均每年20萬套的新房動工數。而大多倫多地區的公寓空置率又處於歷史低位（1.6%）。
而土地的緊張，以及加拿大政府對土地開發的嚴格監管，也會讓公寓市場在一段時期內始終處於一個供小於求的狀態。
由世界銀行在2018年12月對各國商業活動難易程度所作的結論（Ease of doing business index），加拿大的地產開發審批時間較為冗長。比如，審批一個簡單的地產開發項目在美國需要81天，而在加拿大平均要249天。這一政策性的原因，也導致市場供應不足的問題，不可能會在短期內改變。
著名投資Manulife Investment Management也曾在去年得出結論，在住宅、零售、工業，辦公室幾個主要的商業地產投資門類中，加拿大住宅的單位風險回報居於最高。
因此，對房屋基本需求的擴大，以及市場供應的不足，會使公寓開發仍然具有巨大的商業前景。
其次，加拿大的經濟也可以支持公寓開發的市場前景。
由於美國和加拿大的經濟關系相當密切，美國處於50年來經濟發展最好的時期，2019年首個季度的GDP增長更是達到了3.2%，而2019年前4個月的平均失業率僅為3.8%，這也使得加拿大的經濟有被進一步帶動的可能。
目前，加拿大的失業率正處於43年來的最低值。此前加拿大的就業市場更是從去年9月到今年2月，實現連續6個月的增長。而在今年四月，淨增崗位更是超過10萬，實現了43年來最大幅度的單月增長。這一亮眼的經濟數據便可視為是一項例證。
再者，大城市中購房者的心理也為公寓開發提供了不錯的前景。
今年5月，加拿大最大的房地產經紀公司Royal LePage（皇家地產）和美國最大的私人住宅抵押貸款保險公司Genworth 加拿大公司，進行了一項聯合調查。其結論是“加拿大有57%的首次購房者最擔心首付問題，而在多倫多，這一比例為68%，居全國之最”。因此，多數受訪者表示，更願意購買一套面積較小的房屋。而公寓房屋價格較低，首付也較低，因此更符合購房者的條件。
另外，在同一項調查中，全國有48%的首次購房者表示，自己更傾向於住在離工作地點較近、交通更便利的物業，即便其面積可能更小。而這一比例在多倫多，則達到了59%。因此，相比大面積，但較為偏遠的獨立屋，位於市區或地鐵沿線的公寓會在將來更受年輕人的青睞。
而且，此間針對首次購房者父母的調查信息，也印證了Royal LePage在去年進行的另一項調查。調查顯示，那些首次購房者的父母，其中有17%的人打算賣掉現在居住的房屋，並在2023年之前購買一套面積更小，價位更低的房產。這意味著在未來幾年，公寓市場，除了首次購房的年輕人外，很可能還將多出140萬的潛在買家。
最後，多倫多的建設，及安省的前景也有利於公寓開發。
目前安省已經承諾和聯邦政府共同撥款90億改善安省的交通系統。其中有50億將用在多倫多。目前，已經有6個項目正處在設計和發展階段，另有7個項目正隨著多倫多的市政規劃而進入籌備階段。所有這些項目都會大幅改善多倫多的公交和基礎建設狀況。
這些項目包括了Eglinton輕軌項目、密市10號公路輕軌項目、拓寬401公路，以及正在提議中的約克區地鐵延伸線路。可以預期，這些項目在投資基建、促進經濟的同時，也將為交通沿線的公寓開發帶來更好的機遇。
3、其他商業地產門類——土地，工業、零售及辦公室
相較公寓開發，在其他商業地產投資的門類則呈現出更多喜憂參半，和漲跌互現的現像。
根據多倫多地產局的官方數據，2019年第一季度的租賃市場，除辦公室租賃的面積同比小幅下滑0.5%外，其他門類均有不小的提升。但在租金方面，只有工業用地上漲了12.2%，其余均有所下滑。
而在出售方面，三個門類的出售面積同比均告下滑。但在售價方面，除了零售業之外，工業用地和辦公室的單位面積售價同比都大幅上漲30% 左右。可見依然有一定的投資前景。
決定商業地產投資前景的因素，除了政府政策導向外，土地的供應量，人口遷移的走向，和與人口相匹配的交通配套設施，都是關鍵。多倫多地區做為擁有3700多萬人的加拿大最主要省份安大略省（人口占全國38.64%）的首府，不僅是最大的城市區（有642萬人），還有最大的機場，最多的高速路，最完善的交通網，再加上最多的新移民和人口流入，這些都為未來商業地產投資的回報提供了可靠的保證。而找到一個全方位，精通房地產專業的可靠人士，能為這種投資保駕護航，定能獲得更理想的回報。
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居外2019年全球住宅投資風險提示
全球經濟與貿易形勢變幻莫測、多個地區對投資者加稅限貸、熱門海外市場房價增速普遍放緩。若您有計劃置業海外，一定想搞清楚哪些地方投資熱度正高？哪些市場又需要多加謹慎呢？居外這就告訴您。
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