作者：艾米·R·雷莫（Amy R. Remo）
2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。
“在2018年前9個月經濟增長放緩的情況下，房地產業仍保持著良好的狀態，辦公樓和住宅等主要板塊在2018年的需求量和供應量均達到了創紀錄的高數值。然而，我們發現房地產業即將迎來多項挑戰，”高力國際菲律賓公司在題為《2019年十大預測：此次競賽以靈活性為名（Top 10 forecast for 2019: Flexibility is the name of the game）》中提到。”
高力國際菲律賓公司稱，影響房市的不利因素多種多樣：在未來12至24個月內，利率上升可能壓低中低收入居民的需求，而通脹加劇也許會進一步削減消費支出。
該機構還指出，執行全面稅制改革方案（Comprehensive Tax Reform Program）第二部分的規定會引發不確定性。全面稅制改革方案是一項旨在降低企業所得稅稅率並合理調整外國投資者稅收和非稅收優惠待遇的舉措。
高力國際菲律賓公司還補充，其他挑戰包括技術工人嚴重短缺而導致的施工延誤，以及阻礙遍布馬尼拉都會區的重要基建項目的通行權問題。
盡管存在這些挑戰，預計2019年菲律賓房地產業將目睹新的有利因素發揮作用，同時推高各細分市場的需求，促進增長。人們認為，這些新興趨勢將迫使業者適應這些變化，從而更好地適應市場。
“對於2019年的菲律賓房地產市場而言，這場競賽將以靈活性為名，”高力國際菲律賓公司強調。
“租戶的強勁需求和不斷變化的偏好讓靈活工作空間進入了人們的視野；住宅開發商正在調整他們的項目，以便滿足離岸博彩業中國員工和當地職業人士的需求；商場運營商變得更樂於接受外國餐飲（F&B）和家居裝飾企業租戶，而且我們還發現零售空間吸收的定義在2019年出現了徹底的改變。開發商還積極收購設施較為健全，位於商業區以外地段的土地，試圖在繁榮的房地產市場上大賺一筆，”高力國際解釋說。
根據高力國際的說法，以下為決定2019年菲律賓房地產發展形勢的十大亮點。
1. 以基礎設施為重點的政府支出將刺激房地產市場
高力國際表示，預計政府執行的前期基礎設施項目計劃將決定馬尼拉都會區內外開發商所采取的戰略。因此它也發現，2019年，馬尼拉以外區域的辦公樓和住宅開發項目的分散化格局也變得越發明顯。
“高力國際認為，房地產企業將更積極地收購呂宋島北部和南部的地塊，並確保它們所在的位置具有戰略優勢，邦板牙、布拉干、甲米地、拉古納和八打雁更是他們關注的重點區域。政府應通過在2020年至2022年間修建完鐵路、高速公路和收費公路等計劃連通這些省份的項目來支持開發商的擴建活動，”高力國際在報告中寫道。
2. 馬尼拉都會區辦公樓的空置率仍低於6%
高力國際表示，預計到2018年底，馬尼拉的辦公樓空置率將在5%上下浮動。
“我們發現強勁的需求將持續到2019年，而且預計需求會隨著新供應的增加而同步變動。在接下來的12個月裡，高力國際預計開發商將交付近100萬平方米大小的新辦公空間，而售出物業的總面積將達到約91萬平方米。預計到2019年底，空置率僅為5.4%。在2019年即將交付的辦公樓物業中，有約30%已經提前租出，”高力國際表示。
知識流程外包（KPO）行業可以提供健康信息管理、軟件工程、財務和會計等價值更高的外包服務，因此預計該行業將在未來12個月推高辦公樓的需求。谷歌等頂級科技公司開始入駐菲律賓，而且在索隆斯（Tholons）最新全球外包調查中，馬尼拉都會區的排名也有所上升，這些變化也會提振辦公樓的需求。
3. 離岸博彩業務將在馬尼拉以外地區擴大規模
據高力國際觀察，2019年，離岸博彩企業將買下20萬平方米到30萬平方米大小的辦公空間，約占2019年預計售出量的23%。
“我們鼓勵那些規模不斷擴大的新離岸博彩公司繼續在宿務、邦板牙和拉古納尋找落腳點，因為這些地區仍有大量可用的空間，”高力國際在報告中寫道。
“離岸博彩企業不僅需要開闊的辦公空間和居住空間，還必須在當地機場提供中國直飛航班或者可以直接進出馬尼拉地區的城市內運營。這就是這些企業開始關注呂宋南部部分城市的原因之一，”高力國際補充道。
4. 靈活工作空間將實現10%的年度增長
馬尼拉都會區辦公物業市場供應緊張，流動勞動力開始形成一股潮流，企業試圖降低運營成本——這些因素共同催生了另一個辦公物業的細分板塊：靈活工作空間。
“我們發現，目前微型、小型和中型企業不斷崛起，尋求即插即用型辦公室的跨國公司和外包公司大量湧入，而且政府正在進行一系列可能改善國家營商環境的政策改革。在這樣的背景下，馬尼拉的靈活工作空間庫存將在未來三年內每年平均增長10%，”高力國際預測道。
“在未來三年裡，我們認為商場、酒店、住宅樓和職場人士專用宿舍將提供更為靈活的工作空間，”高力國際補充道。
5. 馬尼拉灣地區主導馬尼拉都會區的公寓價格和供應量
2018年第三季度，海灣地區的公寓存量超過奧提加斯中心，成為第三大次級市場。與奧提加斯中心相比，海灣地區可出售的住宅單元數量要多200余套。
高力國際表示，2019年，預計海灣地區已動工的1.5萬套新公寓中，有6000多套新共管公寓將竣工。該公司還預計，到2021年，海灣地區將超越馬卡蒂中央商務區等其他次級市場。
Arbor Lanes位於馬尼拉灣地區塔吉格市（Taguig City）南阿爾卡（Arca South）的東面地區，坐落在34,315平方米的大型混合用途開發項目之中，其完美融合了大自然景觀和建築特色。這是一片發展迅速的中央商務區和生活區，可以通過南呂宋高速公路（South Luzon Expressway）快速前往馬卡蒂市（Makati City），還可以通過C5干道通往博尼法西奧全球城市（Bonifacio Global City）。房價約¥400萬。
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6. 豪華住宅市場依然表現強勁，其房價即將突破每平方米40萬菲律賓比索
高力國際預計豪華公寓需求將繼續處於高位，因為馬尼拉都會區仍然是該區域內租金收益最具吸引力而房價相對較低的地段之一，富裕的菲律賓人、外國投資者和離岸博彩公司對該地段的物業有著長期的需求。
馬尼拉的豪華物業市場規模相對較小，但這類物業的需求在過去幾年內一直保持穩定。與此同時，二級市場上此類項目的租用或購買需求居高不下。
積壓的需求也促使中等收入公寓開發商在馬尼拉海灣地區等新興商業區擴大業務規模，建設高端項目。馬卡蒂的阿亞拉大道（Ayala Avenue）沿線將修建一個豪華物業項目，預計其物業價格將突破每平方米40萬菲律賓比索（約5.32萬元人民幣）的臨界點。
7. 餐飲業將進一步主導零售空間的吸收過程
高力國際認為，在未來12個月內，餐飲（F&B）行業依然是吸收馬尼拉都會區零售空間的主要驅動力。這可以歸因於海外菲律賓勞工彙款的持續流入和人民可支配收入的增加，而穩定的宏觀經濟背景也發揮了一定的作用。
據報導，未來12個月內，佰百雞（Popeye’s）、熊貓快車（Panda Express）和奶昔小屋（Shake Shack）等外國餐飲品牌將在馬尼拉開設分店，預計這些品牌的活動將推動馬尼拉的零售空間吸收過程。
8. 更多來自家居裝飾或奢侈品零售行業的外國公司在海灣地區開設分店
高力國際表示，考慮到馬尼拉都會區的公寓越來越受歡迎，人們對家居用品的需求將持續增長。在2018年第三季度啟動的開發項目中，開間公寓和一臥室單元住宅項目的占比將近60%。
高力國際指出，自去年年初，填海商業區的預售公寓上市以來，其價格已經上漲了約30%至80%。高力國際稱，這反映了該地區游客和外國投資者的支出情況。
高力國際認為，海灣地區已經發展成熟，可以容納更多高端餐飲、鞋履和服裝品牌了。普拉達、紀梵希和薩爾瓦多·菲拉格慕已經在太陽賭場（Solaire casino）開設了店面。該地區將持續吸引更多高端零售商。在未來12個月內，我們將目睹更多奢侈品品牌在填海商業區開店，”高力國際說道。“在海灣地區，阿塞納購物中心（Aseana mall）等新購物中心即將建成，這為運營商提供了引進奢侈品零售商的機會。”
馬尼拉高端商業地段地塊，面積2.1公頃。
位於馬尼拉的高端主要商業區，靠近馬尼拉灣，主要商業道路，如Macapagal Ave，EDSA，Roxas Boulevard。
非常靠近馬尼拉著名的娛樂場所，這是亞洲版本的拉斯維加斯，如岡田馬尼拉，太陽賭場和附近的購物中心，如MOA或亞洲商城。
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2019年，菲律賓房地產業本可以實現十分強勁的增長，但稅收政策提案引發的不確定性和不穩定的利率制度可能會使其增長低於預期水平。
9. 對奎松市更具戰略意義的土地儲備和鄉鎮開發項目
馬尼拉地鐵是政府批准的最高成本項目。按計劃，該項目應於2018年12月動工，並於2022年之前在奎松市建成前三個站點：棉蘭老大道（Mindanao Avenue）、坦當梭拉（Tandang Sora）和北大道。
“高力國際認為奎松市將從地鐵建設計劃中獲益，因為有13個車站計劃建於奎松市內。隨著馬尼拉地鐵、地鐵7號線和普通輕軌地鐵站的建設工程不斷推進，我們認為奎松市內以辦公樓、住宅和零售物業為特色的綜合用途項目將變得越來越有吸引力，”高力國際說道。
10. 已整修的基礎設施可以促進宿務休閑娛樂行業
高力國際表示，除了機場翻新和擴建項目以外，其他基礎設施項目也將為農村地區帶來新的機遇，從而推動宿務旅游業的發展。這些項目完工後將刺激人們對宿務都會區（包括宿務市、拉普拉普市和曼達維）走廊外地區物業的需求，促使開發商建設更多酒店和服務式公寓。
高力國際預計，在接下來的12個月裡，房地產公司將采取更積極的方式來開發可用的土地。曼達維（Mandaue）和麥克坦（Mactan）地區將成為開發商關注的重點，因為人們普遍認為這些地區非常適合建設度假型城鎮。
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來源：inquirer.net
責編：Zoe Chan
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