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居外看點：經濟跌入谷底，美國房價怎麼還連創新高？
一波三折的美國大選終告落幕。但美國的麻煩事還遠遠不止於此。
秋季以來，美國新冠肺炎疫情出現急劇反彈。11月4日，美國單日新增新冠肺炎感染病例突破10萬。穆迪首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）近日表示，鑒於疫情繼續在美國傳播，加上缺乏額外的財政支持措施，美國經濟復蘇可能會被逆轉，經濟進入衰退的風險很高。
疫情形勢如此嚴峻，美國經濟跌落谷底，但房價卻出乎意料出現強勁上漲。據美國媒體報道，6月份美國現房銷售價格中位數首次突破30萬美元，創下歷史新高，超過了2007年金融危機前的高點。而且近幾個月，美國房價也依然保持升勢。
美國樓市“逆勢”火熱的原因是什麼？背後潛藏哪些風險？
美國房價創新高
今年，全球經濟出現了很多反常現像，其中就包括經濟低迷但房價持續走高。
亞洲最大的房地產科技集團居外IQI集團執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）在接受中新社國是直通車采訪時表示，經濟衰退期，無論在美國還是在全世界，住房總是不景氣。人們失去了工作，不再夢想住更大的房子。
但今年二季度，在自上世紀40年代以來最嚴重的全球經濟衰退中，全球住房價格卻強勁上漲了4%。美國房價就是逆勢上漲的典型例子。自今年5月以來，美國新房銷售量攀升了67%，價格上漲了15%。
美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，以下簡稱NAR）發布的最新數據當中，有三大要點值得關注：
一、美國9月成屋銷售量達到654萬戶，比上月增長9.4%，比一年前增長近21%，並創近14年來新高。
二、9月美國現房中位數售價上漲至每棟31.18萬美元，連續四個月創下新高，這已經遠遠超過金融危機前的高點。2007年美國金融危機前，美國樓市泡沫頂峰時，現房銷售價格中位數大致為23萬美元。
三、供不應求的市場導致庫存量連續下滑。房屋總庫存量比上月和一年前下降至147萬套，以目前銷售速度只能維持2.7個月，這一數據也創下歷史新低。
為何反常大漲？
“一般而言，美國房屋銷售在年底會趨於平緩，但在9月份，它們的飆升超過了我們在這個季節通常看到的情況，”NAR首席經濟學家Lawrence Yun說，可以把這種反常歸因於創紀錄的低利率和市場上大量的買家，包括度假屋買家，因為在家工作有更大靈活性。
一方面，空前寬松的貨幣政策提升了居民購買力。今年3月起，美聯儲為應對疫情影響，開啟無限量、無底線量化寬松政策。數據顯示，2020年9月，美國M2擴大至18.6萬億美元，近5月M2同比增速處在20%以上的歷史高位，並持續擴大，9月同比為24%。
與此同時，30年期抵押貸款固定利率加速下行，10月末為2.81%，處在歷史低位。寬松貨幣政策下，購房者貸款更容易，貸款成本更低，住房購買力提升。
另一方面，流動性寬松背景下核心區域房產受到偏好。在全球貨幣寬松、流動性泛濫背景下，資金偏好具有良好基本面的核心區域樓市。
喬治·奇米爾也表示，這種超現實行情其實是政府政策造成的。隨著央行將資金注入信貸市場，已經下跌多年的30年期抵押貸款利率暴跌至歷史最低點——美國低於3%，歐洲低於2%。“如果你正夢想著在大房子裡渡過這場瘟疫，便宜的抵押貸款現在正向你招手，讓你行動起來。”
房地美公司數據顯示，9月份美國30年期、常規、固定利率抵押貸款的平均利率從8月份的2.94%下降到2.89%，10月進一步降至2.83%。而整個2019年的平均利率為3.94%。
此外，供應不足也被視為推升美國房價的重要原因。據NAR統計，截至9月底，全美房屋庫存總量為147萬套，較8月下降1.3%，較一年前（182萬套）下降19.2%。按照目前銷售速度，未售庫存消化時間為2.7個月，低於8月的3.0個月，也低於2019年9月的4.0個月。 值得注意的是，2020年9月售出的房屋中，71%的房屋在市場上的銷售時間不到一個月。
“不缺乏有希望的、潛在的買家，但庫存處於歷史低位，”Lawrence Yun說。”我們已經看到一些房屋建築商采取行動加大供應量，但仍然存在更多建房的需求。”
新增供應快速提升並不容易。截至6月，美國新房開工數量比2019年6月的123.5萬套低4%。喬治·奇米爾表示，城市規劃方面的限制，使得在最需要的地方建造新房變得困難。
繁榮背後潛藏風險
美國房價的超預期反彈也引發了更多人的憂慮。
喬治·奇米爾指出，住房市場是低迷的美國經濟當中的一個亮點。但是，當房地產市場價格被便宜的資金所左右，而非真正的需求，結果往往是資源分配嚴重傾斜，已經有很多投資者買房不是為了避風頭，而是為了替代價格更高的股票和債券。
“未來的風險是，經濟繁榮會讓更多人買不起房，房價最終會達到危險的泡沫水平”，喬治·奇米爾表示，而當繁榮破產時解開壞賬需要時間，壞賬會波及中產階級，延長並加深由此造成的經濟衰退。房價過快上漲或引發金融風險，且不利於民生。
據美媒報道，由於臉書、推特等公司放寬員工工作地點限制，一些技術人員離開硅谷，遷往美國西部山區。但他們的到來也推高了房地產價格，令當地居民不滿。
樓市能否推動經濟復蘇？
喬治·奇米爾指出，在2020年的美國，房地產是少數幾個呈現正增長的行業之一。疫情加劇了許多人裝修或購買新房的需求。在美國，住宅房地產市場是整體經濟復蘇的重要因素，但它在美國發揮的作用不像在中國那樣大。
房屋建設每年為美國GDP貢獻約1.15萬億美元，占GDP總量的6.2%。 “住房市場是美國經濟重要組成部分，但鑒於提供新供應量的限制，僅靠住房市場很難恢復經濟增長”，他表示，美國需要的是基礎廣泛的經濟復蘇，包括但不限於住房。
實際上，美國房價逆勢攀升並非個案。近期，英國、德國、韓國等國家房價都呈顯著上升趨勢。與美國情況類似，其他發達國家尤其是國際大都市房產價格上漲，是貨幣寬松背景下居民購買力提升以及資金保值增值訴求所推動的。
中長期看，房地產市場與經濟運行情況相適應。當前疫情全球大流行仍處在上升期，國外形勢依舊嚴峻，經濟面臨衰退風險，失業率居高。在這一大背景下，房價上漲、交易活躍難持續。
延伸閱讀：
來源：國是直通車
責編：Zoe Chan
盡管經濟環境和冠狀病毒造成了不確定性，但今天的美國房地產仍然被證明是一項有吸引力的投資。房地產投資的價值大多來自於長期持有，讓時間增長您的財富。
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新加坡又拿第一名！海外投資全球最安全
2020年新冠肺炎疫情席卷全球，疊加貿易保護主義加劇經貿摩擦，全球政治經濟形勢風雲變幻。在復雜詭譎的國際形勢下，“海外投資風險”成為業界關注且必須妥善處理的問題。中國經濟信息社在10月22日發布《2020全球重點國家及區域投資風險分析》報告，分析重點行業發展機遇及風險，為“走出去”企業提供當前局勢下的海外投資應對建議。
據了解，該份分析報告由新華社旗下經濟信息業務主體——中國經濟信息社，針對企業重點關注的全球134個國家和地區構建“海外投資風險模型”，從政治風險、安全風險、經濟風險、法律風險、經營與其他風險5個分析維度，衍生出包括經濟開放度、政府治理質量、法制環境、社會安全、基礎設施條件等二級分析指標。
報告中的投資風險模型顯示，在全球134個國家和地區中，排名前五位的分別是新加坡、德國、新西蘭、盧森堡和挪威。 得分越高，排名越高，提示其投資風險越低。
中國企業出海熱門首選
新加坡良好的營商環境、較先進的金融體系和完善的法律制度，以及近年來對金融創新的支持力度，都遙遙領先亞洲其他國家。這正是吸引中企將該國作為亞洲發展基地的主因。
2020年全球創新指數顯示，新加坡位列世界最具創新力經濟體第八位，亞洲第一名。新加坡享有東南亞窗口的戰略地位，有能力讓企業接觸到東南亞超6.5億人口的市場。這個城邦之國一直小心翼翼維持中立，受益於地緣政治緊張關系，與美中同時維持良好距離，令投資風險性較低，這也是中企選擇把國際業務增長點放在新加坡的一大原因。
根據房地產咨詢機構仲量聯行披露的資料，在中國內地以外地區，中國科技企業數量最多的地方除了美國硅谷，就是新加坡。自中國科技企業約5年前開始進駐新加坡以來，陣營一直穩步擴容：
- 字節跳動在新加坡新增200多個崗位，計劃未來3年投資數十億美元，招聘數百名員工；
- 阿裡巴巴開發新加坡市場動作頻頻，已控股東南亞最大電商平台Lazada，5月份斥資12億美元收購新加坡中央商務區一座知名寫字樓的五成股權；
- 東南亞是騰訊為數不多的海外市場，高層多番表示視新加坡為潛在亞洲中心，要擴展在新業務規模，以應對東南亞市場需求。
相關文章：中產階級開路！中國買家南下扎堆新加坡房市
疫後房市需求依然強勁
面對此次新冠肺炎疫情，新加坡的房地產仍然備受青睞。新私人住宅的需求依然強勁，9月的新房銷量已連續第三個月保持在1000套以上。
過去幾個月的出色銷售業績可能要歸功於本地買家的強勁潛在需求。許多新加坡人，尤其是高淨值個人，一直在尋求有助於積累財富的增值資產，並計劃要把握這股市場復蘇的浪潮。
居外IQI執行主席喬治•奇米爾（Georg Chmiel）先生說：
“9月份外國買家交易量下降，因為離岸買家被本地購房者取代。9月份共有1224套非有地新住宅銷售，新加坡人拿下1070套（87.4%），外國永久居民（PR）買了118套（9.6%），非永久居民買了35套（2.9%）。這是自2009年4月以來，新加坡公民月度購房比例最高的一年。”
延伸資訊：
資訊綜合整理自阿裡巴巴國際站、環球時報等
責編：Zoe Chan
新加坡是一個以華人為主的國家，安全指數在全球數一數二，而且擁有世界級的醫療設備和高質量的教育資源。基於種種優勢，中國買家在新加坡房市上的活躍度不斷提升。
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在中國經濟蓬勃發展的大背景之下，東南亞片區的經濟也以較高的幅度增速，受到了大量的關注。其中的經濟領頭羊越南，更是被日本、韓國、中國、新加坡資本大量“關照”，從大量流入的外資中受益。
2019年，越南實際國內生產總值（GDP）增長率達到了7.02%。這個巨大的增幅，不僅高於政府當初的目標6.6～6.8％，也是越南當地連續2年GDP超過7％，更超過印度的5.3％和中國的6.1％，足證其潛力所在。
彙豐銀行報告指出，越南經濟今年繼續增長，將在2021年脫穎而出，成為東南亞地區增長最快的經濟體。了解更多：【越南經濟前景看好 2021年房市將加速發展】
隨著越南的經濟起飛，歐美、日韓等國家的越來越多的產業選擇轉移到越南，各國的制造業企業紛紛對越南刮目相看。
投資越南商貿有什麼優勢？
1. 極具策略性的地理位置
越南國境狹長、近海岸線的獨有地形特征，創造了它在全球貿易的地理優勢。
2. 人口結構年輕化
越南的人口結構對發展制造業有優勢，近半數人口是30歲以下人群。年輕人占比超過50%，也就意味著巨大勞動力市場。
據越通社報導，在東盟地區內，越南是勞動生產率保持最高速度增長的國家。
這是當前諸多工業發達國家，如歐美、日本，以及中國都不具備的。這些突出的優勢，長期來看，預估越南未來會成為繁榮的消費市場。
3. 全球貿易政策中的價值窪地
越南是全球簽訂區域貿易協定最多的國家之一。越南和東盟，越南和中國，越南和澳大利亞、新西蘭，越南和日本，越南和美國之間，有很多貿易協議，獲得大量出口貿易優惠。
越南宣布一項新的法令，收入低於880萬美元（2000億越南盾）的公司將在2020年享受企業所得稅減少30%的優惠。
這些種種證據，都表明越來越多人確信，越南就是下一個升值潛力無窮“世界工廠”。
延伸閱讀：【越南將成新世界工廠嗎？外媒這樣評價】
中國買家湧至大舉掃房
自2015年越南修改“住房法”，放寬了外國人在當地購房的條件後，市場步入新一輪的繁榮。近一兩年海外投資者中，中國買家的比例在持續攀升。
世邦魏理仕（CBRE）數據顯示，近年通過世邦魏理仕在越南購房的客戶中，以自住為目的的購房行為占比逐年下降，投資性購房客戶占比高達 80%；海外投資者占比為 77%，其中中國國籍投資者占比居首位，高達47%。
由於越南沒有類似限購，中國買家不僅比重攀升，出手也是延續了一貫的“大手筆”。舉例說，位於河內核心繁華地段的一高檔公寓開盤當天中午外國人30%的指標就全部賣完，一位來自中國的買家一口氣買了10套！
中國買家還把投資理念帶到了越南，租售比、學區房、地鐵沿線……一個都沒有少。
炒房大賺或虧本？看風險規避
經濟騰飛的越南，顯然已成為海外資金，特別中國買家海外投資的又一熱土。不過，居外提醒中國投資者，在越南購房投資需要注意五大風險。
首先最可能遇到的是建設的風險。不同的項目之間，開發商的實力不一，它的品質以及管理是有一定差別的，因此投資要盡量去選擇一些比較好的有信譽的開發商，避免買到爛尾樓及因開發商原因拿不到產權證。
據了解，越南房地產在開發過程中可以有土地抵押貸、開發貸、期房預售、建築商墊資等加了好幾次杠杆，項目如果賣得好，資金鏈一般不會有問題，而且如果開發商步子邁得太大，挪用其他項目，一旦銷售情況出現問題滿盤皆輸。
第二個風險是關於房產證的。目前外國人在胡志明購買的房子幾乎沒有人拿到了房產證。據當地房地產市場人士介紹，最近三年左右，在胡志明市也只有極少數外國人拿到了“紅皮證”——即房產證。如果是越南當地人，正常情況下，購房後只需要半年左右就能領到證。河內的情況要稍微好一些，不過不一定所有樓盤都可以拿到房產證，需要甄別。
由於房產證問題或者樓盤外國人30%的額度被賣完了，越南房地產市場還滋生出了“長租協議”的灰色地帶。產權在別人手裡，如果開發商偷偷拿去抵押，買家沒有任何的保障；或者一房多賣；再或者升值之後不配合轉讓等等。一旦發生糾紛，在越南打官司的維權成本相對比較高。
第三方面的風險來自法律以及政策變動的風險。2009年1月份越南政府發布了一個新政，引爆了當時的房地產泡沫，整體房價下跌了30%左右。近年來，海外資金大量湧入，房價漲幅明顯，越南政府也開始出手調控樓市，主要針對房地產開發商的貸款環節進行窗口指導，流通環節暫時沒有措施。
第四方面，彙率風險。與中國一樣，越南屬於資本項目未開放的外彙管制的國家，它的彙率波動可能引起投資收益的風險。因此，我們需要及時關注越南的經濟基本面，包括進出口狀況、外資流入狀況（不要忽視僑彙的因素），以及越南的外彙儲備狀況。
越南的外貿表現相當出色，去年全年的貿易額首次突破5000億美元，今年第一季的進出口貿易總額達到1153.4億美元；吸引外資方面，今年前4個月越南吸引外資123.3億美元，雖然是去年同期的84.5％，但注冊資本總額成長了26.9％。
第五方面，流動性也是投資需要考慮的重要因素。越南的二手房市場尚處於萌芽狀態，業內人士認為，二手房的不發達還與越南整體居民收入有關。雖然越南已經有部分人先富裕了起來，但整體收入水平在2、3000人民幣/月左右，這些動輒上萬一平米的公寓樓對於大部剛需越南人而言依然比較昂貴。
綜合整理自券商中國、越通社等
責編：Zoe Chan
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負油價史上首見 金融產品風險增｜居外專欄
由於疫情影響，全球經濟活動大幅減少，令原油的需求大幅減少，價格也當然不斷下降。過去一個月，美國5月原油期貨，大多數在20美元左右浮動。但萬萬想不到，在4月21號的凌晨，亦是5月期貨的結算日，可以跌至負37.63美元收市。即是買家買入原油，不獨不用付款，賣家還要支付每桶37.63美元予買家。其中原因之一，當然是全球的原油儲存設備已經用盡，即使賣家不收錢，買家也要付出高昂的貯存費用。
大家應該知道，很多航空公司都有在為其原油做對衝，原來概念是預先預訂原油，並固定了價格，防止一旦油價大幅上升，避免造成虧損。但過去幾個月，原油需求大減，航空公司的油庫都已經滿溢，無法再接收到期的原油。唯有被迫一定要沽出平倉！即是用21日的收市價做結算，計算賺蝕。
市場上，也有不少投機者，在20美元左右沽出原油期權。收回7元的期權金，本以為最多油價跌至零，也是損失13元而已。但負37.63美元收市價令他們每桶損失超過50美元。雖然這個負值只是曇花一現，但是已血流成河。
大家可以覺得，中國香港散戶一向很少買賣原油期貨，損失有限，但今次的影響可以很廣泛。油公司固然首當其衝，貸款給油公司的銀行也要大幅撥備，甚至由於跌幅太快太急，經紀行“Call Margin”也還不及。客戶固然破產，經紀行也難獨善其身，隨時要承擔額外損失，所以即使你賭賺了，但若經紀行倒閉了，贏家能否收到錢也難說！
所以，散戶投資金融產品，除了必須了解產品涉及的風險後，還無可避免要兼顧“交易對手”（Counterparty Risk）的風險。金融產品統統都是紙上富豪，一旦發行商倒閉，大家都損失慘重。
疫情過後，利息超低，當資金要尋找出路，直接購買磚頭或直接買實金，免除“交易對手”的風險，似乎更安全。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
居外看點：越南躍升房地產淘金熱門目的地，現在入場來得及嗎？
居外網CEO羅雪欣表示，越南房價與東南亞其他地區相比十分具有競爭力，加上不斷加強的基礎設施建設，給越南房地產市場帶來了長期的利好。胡志明市是中國買家最關注的越南城市，個別奢華公寓的售價甚至超過了一萬美元/平方米。
撰文：吳將
越南，作為東南亞地區近年來經濟增速最快的國家，其房地產市場越來越受到全球投資者的關注。
根據越南外國投資局（FIA）近日公布的數據，今年前五個月外資在越南直接投資達167.4億（約為1150億人民幣）美元，同比增長69.1%，創最近四年以來新高，其中約11億美元流入了房地產市場，僅次於制造、加工業。
大量外來投資的湧入，使得該國的中高端房產、尤其是公寓水漲船高。
當然，在越南投資房產的風險也不容忽視，比如：外國人只能購買不帶土地的公寓，並且產權只有50年（可續）；同一小區外籍戶主擁有的房產不能超過30%；以及越南盾（對美元的）貶值風險。
越南鐵成房產中介公司總經理劉鐵成在接受第一財經記者采訪時也提醒，頂端的豪宅價格遠遠超出了當地人的收入水平，投資潛力有限，僅僅是當地富豪身份的像征。
躋身全球GDP增速最快國家行列
據全球房地產經紀公司仲量聯行（JLL）統計，2019年第一季度，越南胡志明市的公寓價格同比飆升22.7%，至2028美元（約13933元人民幣）/平方米；同期首都河內的公寓均價也升至了1407美元/平方米，同比上漲6.8%。
海外房產網站居外網董事CEO羅雪欣女士（Carrie Law）在接受第一財經記者采訪時表示，越南房價與東南亞其他地區相比十分具有競爭力，逐漸壯大的中產階層、持續發展的城市化，和不斷加強的基礎設施建設，都給越南房地產市場帶來了長期的利好。
她認為，對於中國買家來說，越南房產很有吸引力，預計越南房價在相當長的時間內將會保持上升。
越南房地產市場的火爆和該國經濟的增長強勁緊密相關。
世界銀行數據顯示，2000年~2017年越南的國內生產總值（GDP）增長了七倍，2018年的GDP增速更是達到了7.08%，創下了10年來新高，進入了全球GDP增速最快的國家行列。國際貨幣基金組織（IMF）預測越南今明兩年的GDP將保持6.5%的增速。
盡管之前全球貿易摩擦不斷加劇，但越南尚未受到波及。
據美國方面統計，今年第一季度，越南對美出口同比激增40.2%，其對美出口總額將有望超越意大利、法國、英國和印度等大型經濟體。
此外，星展銀行在一份研究報告中提到，越南社會的人口結構也十分具有活力，該國35歲以下年輕人占總人口的70%，人口紅利無疑將為越南經濟的發展提供強勁支撐。
星展銀行的經濟學家西雅（Elvin Seattle）表示，在強勁外國投資和勞動力增長刺激下，今後十年越南經濟增速有望保持在6%到6.5%的水平。
高端公寓每平方米均價超5000美元
普華永道（PwC）在其發布的《2019年亞太區房地產市場新興趨勢》報告中指出，越南胡志明市的投資與開發前景排在亞太地區城市前列，看齊日本東京和泰國曼谷。該報告認為，對於機會型投資者而言，胡志明市存在很多獲利的機會。
越南鐵成房產中介公司總經理劉鐵成在接受第一財經記者采訪時表示，自從越南政府2015年7月起開放國內房地產市場，允許外資在滿足一定條件下購買當地的住宅物業之後，河內和胡志明市的中高端住宅市場便走上快速增長的道路。他表示，自己正是看到這方面的商機，於是在2016年時選擇到越南開設中介公司，為中國買家提供相關服務。
據他介紹，由於海外（個人）投資者在越南無法購買擁有土地的住宅，因此公寓成了他們的首選。越南目前最火的住宅市場是胡志明市，其次是河內，以及芽莊等旅游城市，而中部地區開發程度相對落後。
仲量聯行（JJL）統計顯示，2019年第一季度，胡志明市的公寓均價同比飆升22.7%，達2028美元/平方米；房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）的數據也顯示，2018年底該市的豪華公寓已經升至5518美元/平方米，同比上漲了17%。
據外媒報道，去年胡志明市中心一處尚未完工的豪華公寓剛推出不久便被搶購一空，其售價約為3000美元/平方米；在有著“西貢華爾街”之稱的胡志明市第一郡，39層高的曼哈頓大廈的公寓，目前平均售價已經超過6000美元/平方米。而據劉鐵成透露，胡志明市個別奢華公寓的售價甚至超過了一萬美元/平方米。
不過盡管當地公寓價格高企，其租金平均回報率卻並不低，據第一太平戴維斯的研究數據，胡志明市公寓的租金年收益率在5.8%左右。
胡志明市豪華公寓Opal Tower，屬於Saigon Pearl項目，不僅獲得豪華及優雅的空間，而且繼承了Saigon Pearl許多的配套，包括購物中心、沿河公園、國際學校、豪華的飯館、兒童娛樂區和泳池及健身房。每層樓具有12套房（2套一房，7套2房，2套3或4房）。售價約¥265萬。
居外物業編號：44717697 查看更多房源信息
羅雪欣也對第一財經記者表示，胡志明市是中國買家最關注的越南城市，她認為：“未來10年該市的財富增長速度將是世界上最快的城市之一。當地現在主要行業有建築業、基礎材料業、旅游業和金融業等，未來還有望成為IT行業的集聚地。”
外資的流入固然刺激了越南樓市，但房價堅挺的根本原因還是內需的增加。
根據房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）之前公布的全球財富報告顯示，越南“百萬富翁”的增長速度僅次於中國和印度。目前，該國擁有超過3000萬美元資產的超級富豪已達142人，對於富裕人士而言，投資房地產無疑是最好的資產配置方式之一。
第一太平戴維斯越南分公司（Savills Vietnam）的負責人麥克格雷戈（Niel MacGregor）表示，越來越富有的越南人，尤其是企業家們一直在尋找讓他們資產保值的方法。事實上，與中國人類似，越南人也是世界上最愛買家的民族之一，其自住房擁有率超過了90%。
CBRE高級總監Duong Thuy Dung女士表示，“我們看到了一個重大變化，現在年輕夫婦更願意在結婚後搬離父母的家，選擇在封閉式社區購買公寓”。
前景雖看好，對外國人購房風險也不容易忽視
需指出的是，投資都有風險。近年來越南房價上漲的主要是受當地政策放寬和貨幣超發的推動。如果政策風向轉變，或者全球性金融危機爆發，房價可能出現大幅回調。
第一財經記者查閱2015年7月1日生效的修訂後的越南《住房法》顯示，外國公民可以購買越南房產，前提是他們必須合法進入越南。同時，外國人享有50年的住房產權，並享有與越南公民一樣的租賃轉讓或出售財產的權利。
其具體條款有七條，分別是：第一， 在越南投資住房項目的外國實體、外商投資企業、外國公司在越南的分支機構和代表處，外國投資基金、外國銀行分行均有權依法購買房地產；第二，外國投資個人和機構只允許在不限制外國人購房的區域投資房產；第三，外國個人和實體最多可以購買一個街區中30%的公寓，及一個特定區域中最多250套房屋；第四，根據他們的需要，個人投資者可以再50年後延長房屋的產權；第五，外國業主可以將房產出租用於任何“非法律禁止的目的”，但必須在租賃物業前通知當地房屋管理機構；第六，外國業主需要繳納國家財產稅；第七，外國實體可以購買住宅房產安置員工，但不允許出租或用於任何其他目的。
劉鐵成也稱，投資者應盡量選擇名氣較大、信譽較好的開發商，減少踩雷買到爛尾樓，或因開發商未按實申報而拿不到產權證的風險。
對於有興趣投資越南房產的人士，他表示，投資房產應該看長遠，不要加杠杆，不應抱著炒房、投機的心態，短期的回報率可能會有波動，但長線來說，越南樓市前景依舊看好。
此外劉鐵成還表示，如果是機構投資者，也可以考慮投資工業地產，投資額相對住宅要多，但其回報率也更高。
另外，羅雪欣對第一財經記者表示，今年第一季度，中國買家通過居外網對越南房產的咨詢量上漲有限，同比只上升了8.4%；而在2018年第一季度，中國買家的咨詢量同比2017年第一季度上漲了164.4%。
羅雪欣稱：“我們認為這跟近來越南市場上新開盤豪宅數量不足有關。河內與胡志明兩市的新房供應量分別比去年下降了25%和50%。下半年或明天市場上的新盤一旦有所增加，中國買家將會再次活躍起來。”
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan
居外2019年全球住宅投資風險提示
全球經濟與貿易形勢變幻莫測、多個地區對投資者加稅限貸、熱門海外市場房價增速普遍放緩。若您有計劃置業海外，一定想搞清楚哪些地方投資熱度正高？哪些市場又需要多加謹慎呢？居外這就告訴您。
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大量中国买家涌入越南楼市 “地铁房”、“学区房”受青睐
近年来越南发展势头迅猛，日益受到海外资金追捧，按照其他成熟市场的经验，其房地产市场成为海外投资者配置资产的重要选项。
4月初的越南恰逢雨季，证券时报越南调查小组先后到越南首都河内市和最大城市胡志明市走访了多处地产中介和楼盘，实地考察越南目前房地产行业的发展现状，以及外国人、尤其是中国人在越南投资房产的情况。
海外资金掘金越南楼市
和中国类似，境外人士在越南可以通过合法渠道买房。
来自浙江的吴疆在越南创立了公司，立志打造越南房地产市场购买、装修、出租、二手房乃至金融服务的一站式平台。他介绍，越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的，它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证，外国人就可以购买公寓、办公楼，以及店面别墅等各种类型的不动产。
新住房法的推出，对于在越南工作的外国人来说无疑是个利好。越南最大房地产开发商Vinhomes一家一级代理商吴晓蓉告诉记者，新政之后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。
越南外商投资促进局（FIA）资料显示，截至2018年末，外商直接投资额中韩国、日本、新加坡排名前三，中国排在第七位。
记者在河内市一处成熟社区确实看到了不少来自日本、韩国、新加坡的自住客，他们大多因工作、联姻等关系常驻越南。
越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River，五星级等级，胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区，位于西贡河边的黄金独有位置，并提供完美的公用基础设施。仅售约¥434万。
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需要注意的是，外国人购买越南房屋在比例上有一定的限制。吴疆表示，对于单一的公寓项目来说，外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%；对于别墅或者是联排别墅来说，一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。另外，外国人拥有房屋所有权的期限，与越南人不同。对于外国人来说，自获得房产证起，所持房屋所有权最多不能超过50年，另外可以依据政府的规定申请延长一次，即100年。
据胡志明市一家二级地产代理工作人员阮汉娜介绍，“外国人在产权50年到期前3个月可发起申请延期；同时，如果在不到50年把房子卖给了越南人，产权又变回永久的。”
在越南买房，外国人普遍不可以办理按揭，须按照合同付款节点支付。期房一般可以在2年左右的时间里，分7~11次付款，并在没有领取房产证之前一共交付95%。
一位中资银行相关负责人对记者表示，越南规定外国人的贷款期限和在越南的滞留时间一致。比如，一些韩国人可以在韩国银行按揭，是因为大量韩国人在越南工作，可能有3~5年的工作签证，因此银行可以做一笔3~5年的贷款。
在交易税费方面，据吴疆介绍，首先购买的时候需要交房屋的保固费，有点类似于国内的维修基金，是房价的2%；另外在办理房产证的时候，需要支付0.5%的印花税；另外一个牵涉到的税项是增值税，这个是房价的10%，一般直接计入楼价。
“简单来说，买房的时候我们要交2%的房屋保固费和0.5%的印花税，加起来一共是2.5%。”吴疆总结说。
他进一步补充称，持有期间是没有房产税的，但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%，其中5%是VAT增值税，另外5%是个人所得税；到最后把房子卖掉的时候，要交2%的交易税，按照当时的交易金额来计算。目前没有资本利得税，也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的，这一点最好在购买之前与开发商进行确认，一般来说，将来转让的时候，是需要向开发商交一定的费用，但是这笔费用相对来说不高。
中国买家比例持续攀升
新住房法放宽了外国人在越南的购房条件，让市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中，中国买家的比例在攀升。
吴疆说，“特别从去年开始，外国人中可能有40%左右来自中国。”
世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2016~2018年间通过世邦魏理仕在越南购房的客户中，以自住为目的的购房行为占比逐年下降，2018年投资性购房客户占比已高达80%。2018年通过CBRE配置住宅资产的客户中，海外投资者占比为77%，其中中国国籍投资者占比居首位，高达47%。
由于越南房地产市场没有限购政策，中国买家不仅比重攀升，出手也是延续了一贯的“大手笔”。吴晓蓉举例称，位于河内市核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完，其中一位来自中国的买家一口气买了10套。
中国买家还把投资理念带到了越南：租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。
越南的房地产市场主要集中在胡志明市和河内市。胡志明市是越南最大的城市，是越南的经济、金融中心，同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心，地位相当于中国的上海。它原名西贡，在1975年改成胡志明市，在历史上曾经有过“东方巴黎”这样一个称呼。
胡志明市的房地产市场经过前两年的大量投入，目前已经进入快速发展期。自去年下半年以来，诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方式售卖，地段好、品质高的楼盘往往一房难求。
阮汉娜介绍说，胡志明第一郡最贵的楼盘单价已经达9000美元~13000美元，最大的户型达170平方米左右，目前外国人的指标已经售罄。
在胡志明第二郡，记者实地看了一处尚处于建设阶段的新楼盘，预计今年的8月份左右开盘，预计售价在2600美元/平方米起。
需要提及的是，在越南同样也有学区房的概念。例如，胡志明第四郡虽然毗邻第一郡，但由于没有国际学校，第四郡的房价远低于第一郡，一个距离第一郡约3公里的新楼盘，单价为2200美元~2750美元，不到第一郡均价的一半。
河内市是越南的首都及政治中心，也是越南第二大城市。记者了解到，河内全部住宅均价在1300美元/平左右，市中心一家新加坡开发商开发的新楼盘最贵，单价在5000美元左右。
吴晓蓉带着记者参观了目前在售的Vinhomes Smart City样板间，售价约1600美元/平，户型从单房至三房不等。
吴疆表示，经过研究对比后发现，无论是看经济发展程度还是房地产市场，河内市的发展水平与胡志明市基本都相差两年左右。但是去年开始，大量的国际性开发商开始纷纷进入河内。
值得注意的是，河内目前拥有越南第一条地铁——正进入试运行阶段。
“按照中国的经验，买房选择地铁沿线，错不了。”吴疆说，越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵，河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩，发展公共交通是大势所趋，地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。
不过，一位当地中资企业负责人补充称，地铁沿线买房上略有文化差异，越南当地人不一定喜欢地铁口的楼盘，“他们觉得地铁附近比较乱和吵。”
世邦魏理仕数据显示，通过其在越南购房的客户购房目的主要为投资后用来出租的比例超过60%，而为了增值仅占不到20%。
的确，越南房产的租金回报率相对较高。据Savills统计，2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%，包括6%的资本利得和4%的租金收入；河内市的回报为8%，包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。
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吴疆介绍说，越南房产的平均租金回报率大概在6%~8%，河内地段好的总价80万人民币的两房公寓，租金在3700~4400元人民币左右，空置期约一个月，其中6、7月份是租房淡季，春节之后是旺季。租客中在越南工作的韩国人相对较多，他们公司专门有会韩语的员工就是为了租赁市场。写字楼的租金回报率更高，达10%~15%，不过一般不卖，租金也很贵，河内最贵的写字楼乐天大厦一个月要60到65美元/平，对面的大宇商务中心也要40美元/平。
炒房有风险
海外资金，特别是中国买家对于越南房地产市场的热情不断上涨，但是在越南投资房地产需要注意以下几方面风险。
吴疆认为，首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间，开发商的实力不一，楼盘品质以及管理有一定差别，因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。
吴晓蓉说，此前在胡志明发生过一些买房纠纷，楼市火了以后项目太多，监管跟不上，但是很多人交了定金楼盘建不起来，甚至交了房但是一些项目不达标，没法办理房产证等。
据了解，越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等多重加杠杆行为，项目如果卖得好，资金链一般不会有问题，但如果开发商步子迈得太大，挪用其他项目，一旦销售情况出现问题满盘皆输。
第二，是关于房产证的风险。阮汉娜表示，目前外国人在胡志明购买房子几乎没有人拿到了房产证。
据当地房地产市场人士介绍，最近三年左右，在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人，正常情况下，购房后只需要半年左右就能领到证。
不过，河内市的情况要稍微好一些，吴晓蓉在回答关于记者房产证的问题时，现场展示了一份中国买家前不久刚办下来一份房产证。“在河内，外国人是可以拿到房产证的，不过不一定所有楼盘都可以，需要甄别。”她说。
由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了，越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。
吴疆强调，这里存在较多的风险，产权在别人手里，如果开发商偷偷拿去抵押，买家没有任何的保障；或者一房多卖；再或者升值之后不配合转让等等，皆有可能。
一位中资券商负责人告诉记者，一旦发生纠纷，在越南打官司的维权成本相对较高。
在证券时报记者采访过程中，多位业内人士均表示，到新的市场，应当了解和遵守当地的法律，按照法律法规合法合规投资。
第三，是来自法律以及政策变动的风险，一位中资银行相关负责人介绍，越南房地产市场一度出现过泡沫。越南的房地产基本上是从2005年开始起步，当时的信贷扩张促使房地产市场逐步升温。2009年~2013年是越南房地产的调整期，2009年1月份越南政府发布了一个新政，引爆了当时的房地产泡沫，使整体房价下跌了30%左右。
近年来，海外资金大量涌入，房价涨幅明显，越南政府也开始出手调控楼市，主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导，流通环节暂时没有措施。
第四，是汇率风险。与中国一样，越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家，它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此，我们需要及时关注越南的经济基本面，包括进出口状况、外资流入状况（不要忽视侨汇的因素），以及越南的外汇储备状况。2018年越南外汇储备已超过600亿美元，2018年进出口额近5000亿美元。
第五，流动性也是投资需要考虑的重要风险因素，越南的二手房市场尚处于萌芽状态，记者在越南走访的几天时间里，几乎没有看到线下实体的二手房中介门店。
一位中资企业负责人透露，一位中国人创办了越南版链家，但目前发展缓慢。
此外，记者在一周的调研过程中发现，在越南中资公司工作的高管大多数都尚未在越南购置房产，主要也是担心回国时处置起来比较繁琐。
一位在越南从事地产工作的业内人士认为，二手房的不发达还与越南整体居民收入水平相关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来，但整体收入水平在2000~3000元人民币/月左右，这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部分刚需越南人而言依然比较昂贵。
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英國北部多個房產項目爛尾買家被坑 如何鑒別開發商？
作者：傅士鵬
據英國《泰晤士報》最新報道，超過25個由香港買家投資的英國北部房產項目爛尾，2000多名買家損失了總共1.1億英鎊的訂金。
受損失的買家大多來自中國香港，另外也有中國台灣、中國大陸、馬來西亞、新加坡投資者受損。
香港立法會議員To Kim-sun向《泰晤士報》曝光了這一消息。
這次被曝光的房產項目，不乏前任英國財相喬治·奧斯本2015年訪華時主推的北方經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）中的項目，重災區是利物浦、曼徹斯特等英國北部城市。
北方經濟引擎計劃允許開發商在推廣項目時，可以說自己的項目是由英國政府背書的重建項目。
在所有爛尾項目中，位於利物浦的“新中國城”（New Chinatown）項目最為知名，在香港鬧得最大。
利物浦“新中國城”開發商North Point Global最初稱將對項目投入2000萬英鎊，復興英國第一個中國城——利物浦中國城，並新建790套公寓和一棟擁有140個房間的酒店。
項目最初於2015年在香港開售，承諾第一期將在2017年末完工，整個計劃將會於2019年結束。
現在已經是2019年，項目仍未建成，且建造速度極為緩慢，只打了個地基。
目前該項目已經被轉手賣給另一個開發商，原開發商North Point Global正在接受英國嚴重欺詐辦公室（Serious Fraud Office, 簡稱SFO）的調查。
根據由受損投資者組成的團體”新中國城買家有限公司“（New China Town Buyers Ltd）發布的聲明：
新中國城買家有限公司代表的買家一共投資了將近600萬鎊，原因只為利物浦新中國城的歷史文化意義。現在，不忍看見本來前景無限的計劃不幸擱置，還收不回錢。
另外一家位於曼徹斯特的開發商Pinnacle Alliance同樣並未能兌現對投資者的承諾，它在曼城市中心的開發項目Angelgate在嚴重拖延交房的情況下，還花費了總資金的40%用於支付售房提成。
在被超過70個買家舉報後，位於曼城的Angelgate項目與另外一處位於利物浦的學生公寓項目Quadrant進入了破產程序。
Angelgate地塊最後在網絡拍賣中被香港開發商遠東發展以520萬英鎊買下，樓花買家算是能暫時松一口氣。
除此之外，同樣在英國北部開發三處期房項目的Absolute Living Developments也在2016年申請了破產清算。
針對這一事件，香港立法會還發布了政府公告，並列出了所有爛尾項目清單。
▼香港立法會政府公告
▼有香港買家參與的英國北部爛尾項目清單
▼港媒對其中一個項目繪制的關系圖
精明的香港買家為何中招？
以鬧得最大的利物浦新中國城項目為例，由於英國貿易部（原來叫UKTI，先改名為DIT）和利物浦市政府都曾大力推介過爛尾的利物浦新中國城重建項目，許多買家認為該項目有政府背書。
對此，英國貿易部發言人對《泰晤士報》解釋道：
英國貿易部僅僅是對利物浦中國城項目進行推介，負責吸引開發商投資，並沒有參與到開發商的選擇中。
參與選擇開發商的利物浦市政府表示無法評論，因為SFO的調查還在進行中。
香港立法會議員要求英國當局調查其中的違法行為，呼吁英國警方和香港警方共同合作。
同時，香港立法會議員也建議英國當局未來和香港證券及期貨事務監察委員會合作，去核實英國樓花項目的可靠性。
除此之外，香港買家之所以中招，也是因為這類開發商開創了一種新模式：
1. 開發商首先向買家承諾了高昂的租金回報率（往往在7%以上），且承諾包租。
2. 開發商要求買家提前注入樓盤總金額50-80%的資金。這樣一來，開發商不再需要向銀行貸款，可以直接從買家處獲得開發資金，相當於投資客集資建房。
這種模式需要買家對開發商有很強的信任。
而這種模式也正是在英國政府發布北方經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）計劃後開始變得流行。
但從今天來看，集資建房的模式卻並沒有那麼可靠，許多項目至今仍未動工，或修建到一半就進入停滯狀態。
從法律的角度講，這種買家集資建房的模式本身不違法，也並不是所有使用這種模式的項目都爛尾了。
但是，這個模式的的確確已經導致數以千計的投資者蒙受損失。不只亞洲投資者，《泰晤士報》剛剛完成的調查顯示，在由買家出資集資建設的項目中，至少已經有5億英鎊的訂金受損。
這個事件很有代表意義，也算是給投資者敲響了警鐘。
首先英國的城市本身就分兩種：倫敦和其它。
英國除了倫敦之外都算是小城市，從投資的角度來說，小城市比如像曼徹斯特、利物浦，承諾的租金回報比較高，但同時伴隨著一定風險。倫敦租金回報率不高，但相應的風險小，極少出現爛尾現像。
當然，我們也不能把英國其它城市的項目一竿子打死。
我們其實可以從這個事件中總結出一些規律，比如如何鑒別開發商。
可以看到，上文提到的開發商有幾處明顯特征：成立時間短、沒有太多經驗和名氣、要求高額的首期付款（50-80%）、承諾較高的租金回報並包租。
文中提到的利物浦新中國城項目開發商North Point Global成立於2015，Pinnacle Alliance成立於2015年，Absolute Living Developments成立於2013年。
所以，對於投資者來說，如果對英國不太熟悉，建議認准大開發商（最好是上市開發商），同時也要查一查開發商的過往項目、成立歷史。如果真的自己拿不准，也可以致電我們的客服400 041 7515問一問，看看項目到底靠不靠譜。
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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan
海外房產投資風險規避建議
據美國商務部23日公布的數據顯示，7月新屋銷售急增，連續第五個月增長，較前月急增12.4%，與去年同期相比更是猛增了31.3%，觸及近九年的最高水平，充分顯示美國房地產市場正在強勁持續地復蘇。
隨著美元持續走強進入升值通道，對房價的拉動作用進壹步顯現，中國投資者對國外房產的投資熱情也在持續升溫，眾多投資者在對本土市場增長減速的擔心之下，轉向海外，尋求更安全的投資環境，以及更高的潛在回報，尤其美國更是從回報方面，有望為投資者帶來高收益。結合國內外形勢，目前來看配置美元資產是分散國內系統性風險的理想途徑，比如優質海外地產投資計劃，以人民幣認購，以美元計價，既隔離了人民幣匯率風險，又可享受美元升值帶來的利好，是目前高凈值人群實現資產保值升值的全球化資產配置理想手段。未來10年，中國高凈值人群將有30%左右的海外資產配置需求，至少會帶來3.27萬億的海外投資金額。
進入2018年，美聯儲加息預期強烈，歐美經濟逐漸復蘇，這都為房地產市場提供了健康穩固的房價上漲基礎，海外房產投資或將迎來好時機。業內人士普遍認為，國內房地產已告別價值狂飆的黃金時代，而美國最近兩年房地產市場進入上行階段，優質教育、獲得移民資格、永久產權、以房養學等優勢讓更多的高凈值人群將目光投向了美國市場，投資美國房產成為許多人資產保值增值的避風港。
據海外媒體報道，“股神”巴菲特在接受海外媒體采訪時表示：對於美國房地產市場，金融危機以後美國房地產市場開始恢復的時間很晚，現在才剛剛開始，並展現出持續增長的勢頭，整個房地產行業正在逐步走強，特別是去年的趨勢更為明顯。
美國、澳大利亞和加拿大房地產市場上總有呼聲認為，外國人購買樓房和投資房地產市場的行為正增加本地人購房的負擔，也在加速推高市場房價。但根據美國亞洲協會（AsiaSociety）的最新調查顯示，中國人購買或投資美國房產市場正在成為壹個全球現象。
從2010-2015年，中國個人賣家在美國的購房成本達到930億元，華資企業也在競相購入當地的地標性物業，例如安邦保險就在2015年收購了華爾道夫酒店。在去年，國人終於成為美房地產市場上的外國投資者排名NO.1。同時，因美國房市走俏，美元升值，教育環境壹流等因素，中國的海外房產投資者開始從澳洲、加拿大房產投資轉向美國房產投資。
健康的房市+良好的回報率
從長期數據中我們可以看出，美國房屋中間價平均漲幅在7%-8%之間,扣除持有成本，物價上漲因素，大約保持在5%-6%。這個上漲幅度不算大，但是很合理。這種上漲是溫和而健康的。房子本來就是居所,是滿足人類居住的需求, 不是投機牟取暴利的工具，也就是說買房應該是壹個長期的投資, 而不是短期投機。
美國房產市場價格自從2009年從底部走出後，正在逐漸進入復蘇期，房地產復蘇對於美國經濟的持續復蘇將具有決定性作用，未來美國房地產復蘇具有較大確定性。華眾網項目投資期限壹般在3年左右，按目前的狀況來分析，幾乎是穩賺不賠，而且您不必鋌而走險買下整棟房產，在不同位置投資不同房產，每套房產都有其自身的價值，妳可以按您持有資金按比例分散投資，風險就幾乎可以無視。