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Tag: 以房养学
(简体中文) 留学日本，“以房养学”可行吗？
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(简体中文) 疫情下英国房产逆势增长 本地专家助您投资成功！
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(简体中文) 伦敦周围通勤方便的十大学区房区域｜居外专栏
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上海學區房不吃香了？英美學區房火爆內幕揭秘
近日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，明確將上海委屬、區屬的實驗性示範性高中招生計劃的50%-65%“分配到區、分配到校”。也就是說，上海將從最優質的高中學位總量中拿出六成左右給各區、各校進行分配。和以往相比，這次政策是直接從學區房的根基——“生源”處下手，並且政策力度非常大，可以看作上海學區房樓市有史以來遭遇的威力最大的政策組合拳了。
嚴格來說，學區房價格偏高、教育資源競爭激烈等困境並非是中國特色，在歐美許多發達國家，尤其是美國、英國、澳大利亞等英語國家也存在學區房的概念和類似的社會現像，只是由於國情、政策不同，實際情況存在些許差異。
亞洲最大房產科技集團居外IQI聯合創始人、董事會執行主席奇米爾（Georg Chmiel）表示，教育資源一直是投資者在海外購房決策中的重要因素之一，不少買家都會優先考慮臨近好學校的房產。“畢竟超過半數在英語國家置業的海外投資者都是為了教育（資源）。”奇米爾說。
美國：學區房“馬太效應”顯著
與中國類似，美國公立中小學采取的也是“就近入學”的原則，根據美國法律，任何居住在學區內的孩子，都享有免費教育的權利；而讀私立學校則不受學區限制，通常只看學生是否付得起昂貴的學費並通過入學考試。
在美國如果想要上公立的中小學，並不需要提供位於相應學區的房產證，由於實行租售同權的政策，只要提供真實的居住證明即可，比如租房合同、水電費賬單或銀行賬單等。因此，即使是條件不富裕的家庭，也可以通過租房來解決孩子的就學問題。
美國不同州對於所屬地區學校的教學水平高低有著各自衡量標准。比如，在加利福尼亞州，可以通過查詢學校的學術表現指數（API）來確定，通常800分以上都可以被認為是較為優秀的學校（滿分為1000分）；而在紐約州，學校的排名則是由環境、學生表現和進步水平等指標來決定的。此外，還有獨立的非官方機構，比如Niche、Great Schools等平台，也會根據自己的標准，給全美的學校進行評分和排名。
特別值得一提的是，美國公立學校的教育經費主要來自所轄學區的房產稅收入，所以一般來說，“馬太效應”也會十分顯著：房價貴、富人多的地區學校的教育經費充足，於是基礎設施、師資水平等也會更容易得到改善，而這又會吸引更多人搬到周邊居住，從而給房租和房價帶來溢價，同時也使得房產稅進一步上漲；反之，房價較低的地區，房產稅收入低，教育經費少，學校財政拮據，整體的教育水平也就難以提升，從而也會進一步抑制房價的上漲。
加州爾灣地區房地產經紀人程欣迪（Cindy Chin）在Youtube上擁有數千名粉絲，她表示，華人客戶通常都很在意孩子的教育，所以在當地買房優先考慮教育資源較好的學區房是稀松平常的事情。“平均來說，當地好的學區房售價要比一般的學區房貴上10~15%左右。”程欣迪如是說。
另外與中國不同的是，美國的學區與地方行政區之間沒有直接關系，兩者分屬不同的機構管轄，所以經常會出現”跨片區”的情況。而學區本身的劃分非常細致，會具體到街道和門牌號。每個家庭地址都會被劃分到一個明確的學區，都會有指定的公立學校，想要跨學區上學則困難重重。至於哪個地址屬於哪個學區，可以直接通過登錄美國教育局相關網站免費查詢。
程欣迪對第一財經記者稱：“疫情前曾有一位華人來爾灣購房，可能是之前准備工作沒做好，也可能是他的經紀人沒盡到責任，導致他花了200萬美元在Altair買的房子並不屬於他想要的學區，結果去年11月他只好又花了100萬美元購買另外一套房產，以便以後孩子能上目標學校”。
最後，美國還有少數精英（公立）學校或天才班是可以跨學區入學的，以佛羅裡達州公立學校中排名第一的Pine View School為例，任何居住在該州的家庭，只要他們的孩子能通過智力測試和招生委員會的面試，都可以獲得入學資格。
英國：最貴的學區平均房價381.5萬英鎊
英國的學區房概念和入學政策與美國大同小異，但教育資源的競爭卻更為激烈，因此學區房的溢價現像也較美國更為明顯。
英國教育標准局（Ofsted）是負責給所有公立學校評級的官方監管機構，不隸屬於任何的學校或教育機構，而是直接對議會負責。該局將所有學校分為“outstanding（傑出）”、“good”（良好）、“require improvement（有待改進）”和“inadequate（不合格）”。能被評為“傑出”的學校，附近的房價也會出現“水漲船高”的現像。
根據不同機構和平台的數據統計，英國學區房的平均溢價大概在15~20%左右，個別地區則會超過30%。
英國在線抵押貸款公司Trussle在去年9月的一份調查顯示，擁有“傑出學校”的郵政編碼區，該地區的房屋平均售價約為44.7萬英鎊，要比英國的平均房價（約25.1萬英鎊）高出許多。而房價最貴的20個區域中有18個都位於倫敦地區，其中最貴是聖馬裡波恩學校（St Marylebone School），周邊的平均房價為381.5萬英鎊；其次是荷蘭公園學校（Holland Park School），附近的房價為328.5萬英鎊。
當然，倫敦學區房的價格之所以如此之高，更多是由於倫敦的特殊地位造成的，而不僅僅是因為優異的教育資源。如果單純是為了“傑出學校”的入學資格，也可以選擇搬到英格蘭北部的布拉德福德（Bradford）居住。根據Trussle的數據，只要花費十幾萬英鎊就能在該市的“傑出學校”附近買下一套學區房。
居外IQI上海分公司經紀人Clark從事英國房產銷售工作已有5年。他表示，他服務過的買家中80%在英國購房都是為了讓孩子上學時自住之用，而由於學區房的地段都很不錯，在孩子畢業之後轉為出租房也十分容易。
來源：第一財經
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【視頻】中國留學生如何在澳洲買房置業以及注意事項｜居外專欄
據房產網站Realestate報道，澳洲房產市場利潤相當豐厚，2018年第4季度，二手房房產業主整體獲利達到178億澳元。如此之高的交易盈利比仰仗於澳洲不斷上漲的房價，但同時相伴的便是對於購房合同法律風險的高頻咨詢。
本期林匯銘律師把中國在澳留學生如何在澳洲買房置業以及注意事項講清楚，防止踩坑，幫您避雷！
00:00 到 02:00：留學生可以買澳洲新房嗎？買完可以出租嗎？還是只能自住？
02:00 到 02:55：留學生在澳可以買二手房產嗎？買了可以出租嗎？離境澳洲後還能保持購入的物業嗎？
02:55 到 03:46：留學生可以買舊房拆除重新建造新房嗎？
03:46 到 06:35：留學生買房置業為什麼需要FIRB（海外投資委員會）批准以及申請費用
06:35到 12:10：留學生買房過程中所需支付的各項費用（印花稅，律師費用，產權登記費用，地稅，海外投資委員會申請費，房屋檢查等費用）
12:10 到 13:08：留學生在澳置業可以貸款嗎？
13:08 到 14:03：留學生在澳洲買房有年齡限制嗎？
14:03 到 18:42：留學生可以和父母聯名在澳洲置業嗎？父母和孩子聯名買房的優缺點
澳大利亞法律執業博士林彙銘
為您解析澳洲投資法與移民法
聯系郵箱：hi@auslawreview.com.au
東京文教區投資置業指南｜居外專欄
我們經常說，日本沒有學區房。因為日本沒有戶口制度，只要住在這個片區，且孩子到了適齡階段，那就都有權利上這個片區的公立學校，因此，在日本學區房的概念並不明顯，但日本確實有“文教地區”這個概念。簡單來說，就是市中心大學附近的一片區域。
另外日本大學沒有宿舍，學生要自己解決住宿問題，所以文教地區的房子大部分都是學生住客。而文教地區往往在該區的核心地段，租金不菲，所以很多家長衡量以後直接在學校附近給孩子買一套小戶型公寓自住，等以後孩子畢業了，房子出租也不成問題，一舉兩得。當然，日本的父母沒有為孩子買房子的習慣和傳統，這其實是為中國家庭量身打造的一種投資模式。
除了有住房需求的學生家長投資人密切關注，文教地區因為地段好租、小戶型公寓價格實惠，同樣受到其他投資人的青睞。既可以是先上學自住畢業後投資，也可以是先投資，為孩子以後的學業做准備。不僅住宅需求旺盛，店鋪也同樣火熱。一言以蔽之，文教地區的房子是塊“香餑餑”。
那麼問題來了，東京都心有哪些文教地區呢？都可以買到什麼樣的房子？需要花多少錢呢？
文京區
代表：東京大學
說到文教地區，大家自然而然就會想到文京區。顧名思義，文京區是東京最負盛名的文教區，集中了日本不少的國私立大、中、高等學校，因而得有文化教育區之美名。教育設施質量上乘，可比擬北京的海澱區。
日本最高學府——東京大學就位於文京區。除此之外，還有御茶水女子大學、築波大學大塚校區、東京醫科齒科大學、順天堂大學、中央大學後樂園校區、日本醫科大學、日本女子大學等共18所大學。
文京區因為學校眾多，分散四周，整個區都可以叫文教區。東京大學與小石川後樂園為直徑的周圍地區是文京區的中心地段，附近有很多住宅區，是投資的最佳之選。再往南是東京核心區千代田區，往西是新宿區，早稻田大學也在不遠處。
2019年7月日本國土交通省公示的文京區平價地價為128萬日元/㎡，上漲了7.96%。相比於繁華喧鬧的港區、新宿區等核心地區，文京區是個安靜舒適的住宅區，地價也比較溫和，意味著有足夠的上升空間。
在文京區的中心地段能買到什麼樣的房子呢？可以參考這套房子：
被東京大學等名校包圍，緊鄰東京巨蛋、小石川後樂園，一室一廚一衛，1410萬日元（人民幣約90萬元），月租金69000日元（人民幣約4432元）。
其他地區的大學附近也有指定的文教地區，大多都集中在市中心。
新宿區
代表：早稻田大學
新宿區有19所大學。除了大家最熟知的早稻田大學，還有東京理科大學、學習院大學等名校。新宿區的文教地區指定在早稻田大學所在的西早稻田、富山和戶塚町附近。新宿御苑和神宮外苑也被劃分在文教地區之內，以保護周圍環境。名校和景點互相加持，這個區域吸引著無數投資人的目光，很多投資人都是直接點名要早稻田附近的房子。
早稻田的地價比想像中溫和很多，不奇怪那麼多人趨之若鶩。在這裡可以買到什麼樣的房子呢？
可以參考這一套房子：東京都新宿區投資房，名校環繞！緊鄰早稻田大學，一室一衛加上餐廳和廚房，售價1780萬日元（人民幣約114萬元），月租金90000日元（人民幣約5782元）。
港區
代表：慶應義塾大學
港區有17所大學，包括3所國外大學日本分校，這是港區獨有的國際化特色。意料之中，港區指定了慶應義塾大學所在的田町站和三田站為文教地區。
說到港區，大家的印像就是貴。但其實港區的平價地價並不是最高的，但上升幅度是最大的。同樣，慶應大學附近的文教地區也是港區的一片“淨土”，地價在港區排名中等，但是上升率很高，未來有進一步增值潛力。
在此處能買到什麼樣的房子呢？可以參考這套房子：緊鄰慶應大學，一室一衛，車站步行180米可到，僅售1380萬日元（人民幣約88萬元），月租金67000日元（人民幣約4304元）。
千代田區
代表：上智大學
千代田區有19所大學。大家熟悉的上智大學位於此區，但更靠近新宿區。千代田區還有日本大學、明治大學等知名學府。
文教地區位於皇居的西側和北側。以地鐵站飯田橋站和神保町站為基准，法政大學、明治大學、淺草大學、日本大學等都在飯田橋站和神保町站附近。
千代田區是東京最核心的區域，寸土寸金。這個區的地方都有投資價值，只不過文教地區因為特殊屬性，生活環境會更加安靜。這個區的平價地價高達504萬日元/㎡，但是飯田橋站所在的文教地區地價並沒有想像中那麼高，只有217萬日元/㎡。算是千代田區的價值窪地。
上智大學附近的房子可以參考這一套：東京都新宿區77萬電梯房，近慶應大學、上智大學，名校環繞，性價比高！
以上是文京區、新宿區、港區、早稻田區4個區的文教區分布情況，在目黑區、品川區等其他區也有文教地區。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
買家故事｜23歲留學黨的零成本留學之道
現今，將孩子送出國留學的家長們背負的壓力似乎越來越沉重。
學費高昂且還有一路上漲的趨勢；衣食住行、醫療保險以及個人消費等生活成本，件件都是筆不小的開銷，其中，“住”，更是繞也繞不開的支出“大頭兒”。
學費生活費高昂，這對不少中產階層家庭也是一筆沉重的支出。那麼有沒有一種方式，既能保障孩子生活質量又可以降低留學成本呢？
在史先生的這篇買家日記裡有答案。
史先生 23歲 澳洲留學黨
仔細算一算的話，這應該是我在澳洲的第四個年頭。
我現在在昆士蘭大學念研究生，大學也是在本校念的商科。
坦白說，出來呆這幾年，雖然我花錢不算大手大腳，但算上學費、房費、生活費這些必要的花銷，零零總總算起來開銷也真的不少。
去年大學臨近畢業季那會兒挺迷茫的，因為那時候在准備著考研，但挺多以前的朋友、同學都開始工作掙錢了，而我老大不小，用錢還是只出不進，心裡當時就挺難受的，也是那時候開始盤算怎麼能掙錢。
我當時玩得比較好的一個中國留學生同學，老早靠父母幫著在布裡斯班買了套房。有次我們聊天，說起不想靠著父母坐吃山空這個事，她就問我要不要考慮自己買個房，然後掙租金。
她說她現在靠著獎學金和房租的收入，基本可以能夠支撐在這面留學的所有開銷。
也就是從這，我開始有了以房養學的想法。
以房養學，也就是靠海外購房供養海外留學，即在海外買房，利用房子的升值來補回留學所花費的費用。如果房子升值快，那等到出手時還能賺不少。
我查詢了一些這方面相關的資料，首先以升值空間來看，由於政府扶持和投資力度的加大，布裡斯班正在努力趕超墨爾本及悉尼，正在成為又一澳洲投資熱土。
以2018年來看，布裡斯班就是全澳房市表現最好的首府城市。在2018年，墨爾本悉尼進入高位的調整期之後，布裡斯班後來居上，全年房市都以小幅度的優勢領漲全國。
據BIX Oxford對未來四年的預測，布裡斯班將會以約13%的累計漲幅領漲澳洲房市。
其次從房屋空置率和投資回報率來看，根據我查的SQM research 發布的2018年 6月的報道，布裡斯班的房屋空置率已經連續5個月下降，布裡斯班內城區的租房空置率僅僅只有2.1%，意味著一年僅僅只有7.6天空租，作為對比，同年國內租房空置率是22%。而18年度布裡斯班的投資回報率，更是超越墨爾本悉尼，在全球城市排名中位列第十。
即是說，等到幾年後我們把房子轉手賣掉，基本也能保證會賺上一筆。
另外我大致算了筆賬：我一年的生活費用大概是16000澳元，布裡斯班這面單間的房租大概每周200-230左右，一年的房租大約要11000澳元，三年下來，刨除掉學費淨支出就有81000澳元。
假設買下一套3臥的房子，1臥自住，租出去2臥，那每個月既能省下我自己的房租，剩下的錢又能補齊我的生活費和一部分學費。
所以跟父母商量著，年初的時候在學校附近的地段買了套3臥的公寓，父母資助了30%的首付。剩下的2個臥室租給了兩個比我小一級的同校學生。
除了學費還要爸媽幫忙，收租的錢支撐我的生活開銷和還房貸完全夠用，算下來還要比租房子劃算得多。
以上。如果有澳洲留學意向的同學看到這篇文章的話，那不妨考慮考慮“以房養學”這種形式，相對於租房上學，這樣既能夠保證生活質量，同時也能夠剩下很大一筆費用。不過這畢竟是一項長期投資，大家在購置房產之前先有一個長期的資金規劃是相對穩妥的選擇。
美國學生公寓越來越貴 “以租養貸”才是王道
作者：星爸爸
從谷歌地圖上看，高級公寓The Link 的位置非常好：坐落在學院大道旁，距離明尼蘇達大學只有二十分鐘步行、一站綠線地鐵或者騎行約五分鐘左右的距離。
不僅如此，在這個輻射範圍內，郵局、畫廊、旅館和中餐廳一應俱全。劉強東進入的就是這家定位高端的公寓樓。諷刺的是，這棟公寓對面就是明尼蘇達州政府婚姻和家庭問題咨詢委員會的辦公室，他們所入的大門就正對著這個機構。
結合視頻內容、公寓官網和租房搜索引擎的報價信息來看，他們進入的那個位於九樓的單位，依據單身公寓或者一居室兩種戶型的定價，約在每月1400美元至1600美元之間。作為對比，student.com的2018年數據顯示，明尼阿波利斯的公寓月租水平排在全美主要留學城市的第十名，平均約為每周 215 美元左右。
The Link不是普通大學生可以輕松負擔的。
事實上，在這種位於大學校園旁或者高速公路附近，自帶中央空調、洗衣機、廚房以及配備健身房的現代化服務式公寓裡，所能看見的留學生基本上都是亞洲和阿拉伯面孔，基本上不會有本土學生，這是富有的國際留學生和當地中產才能負擔的高檔公寓。
高校周邊類似這樣的公寓，可以看作是普通美國大學生租房檔次最高的一個梯隊，租客則是以亞洲留學生為主的人群，並且隨著城市不同，價格會有很大波動，然而總體而言，這類公寓都是富裕人群的首選。
在student.com數據中，2017年平均周租金水平排在全球前三的城市，波士頓、紐約和倫敦的租金分別為 464、402和339美元。但同樣的，同一座城市裡根據交通便捷程度和配套設施的不同，價格也會存在很大差距。
比如波士頓，在名校聚集的劍橋地區搜索類似的品牌公寓一居室戶型，價格普遍在2500 美元左右，部分甚至高達3500美元以上。而再往北上開車30分鐘左右，在莫頓地區，同樣條件的房子就需要2000元左右能租到了。
這類公寓雖然現在被留學生占據著，但是他們的主要目標還是白領和中產。一些公寓樓裡會有禁止本科生租住的規定，因為他們每逢周末的派對會影響到上班族的休息。然而，在國際留學生數量持續增長的熱門城市，開發商嗅到外國中產的錢包，這幾年面向很多面向留學生的公寓也開始投入開發。
在澳大利亞珀斯、英國考文垂、美國波士頓，甚至愛爾蘭的都柏林，這幾年投入的高檔學生公寓項目都不在少數。2016年時，英國學生住宿市場規模就已經達到58億英鎊的規模；而在珀斯，由獨立開發商打造的學生公寓也不斷竣工，這些當地學生難以承受的住房自然由國際學生接盤，其中一個周租金為399澳幣的項目 “超過七成租給國際學生，大部分來自中國”。
而條件尚可卻並未達到 “土豪” 級別的留學生或者本土學生，則會選擇學校提供的宿舍，以及同等價位的住房。
在明大官網上，給出的外州學生on-campus年度費用大概是一萬美元左右，其中大概六千元是校內宿舍費用。拿最新的 17th Avenue Residence Hall 舉例，雙人間每學期報價是 3264 美元，也就是一個月 800 美元左右，與當地平均租金水平相當。
學校宿舍的租金水平視地區而言，所表現出的性價比也不可同日而語。
在明尼蘇達大學附近，一居室的價格可以低到一千美元左右，就租金論，與學校宿舍並沒有相差多少；而在劉強東和奶茶都就讀過的哥倫比亞大學，校內宿舍一千美元左右的租金比起附近公寓平均兩千美元的水平，前者就顯得親民多了。
但在絕大部分情況下，學校宿舍都要比周邊公寓要高出一截。這也就是為什麼大部分大學生都會選擇在校園外面和同學共同租房的原因。學校住宿包含了安全、交通方便和提供更好的大學氛圍等優勢，同時又有費用相對較貴、數量有限預定難、個人空間有限和假期可能關閉的缺點。
對於中國留學生來說，受到整體性格和文化的影響，單獨去住學校宿舍的人其實並不多，大多數會選擇在校外自租或者和同胞一起合租。
以學校公寓費用劃出的水平線為界，在這以下，就是性價比最高也是最多大學生選擇的合租形式。合租可以將任何水平的公寓拉到親民線上，三四人合租一套一居室或者二居室在大多數情況下都能使個人的租房支出降低到千元左右，如果再犧牲一下地理位置或者根據城市之間的不同水平來定，更是可以低至幾百美元。
波士頓3臥1衛最近整修過的房產，建築面積111平方米，9分鐘到達哈佛大學，3臥1衛房價約¥403萬。
居外物業編號：46008602 點擊查看房源信息
還有一種初來乍到的留學生可能會選擇的住宿方式就是寄宿家庭了。這種形式普通的好處是費用實惠，完全融入當地文化。不過寄宿家庭的選擇有時候就像開彩票，選到好的家庭，不但能省下一大筆錢，還可能收獲一個 “美國家庭”。然而現實情況卻是，很多小留學生都經歷過被坑的經歷，感受過寄人籬下的辛酸。因此，百分之九十的人都會在第一期結束後選擇和同學合租。
但無論從哪種方式來看，主要由住宿支出組成的生活費都已經成為美國大學生難以負擔高等教育的原因之一。
有研究數據表明，不管是私立還是公立高校，美國四年制本科學校的平均食宿費用自 1980 年以來就一直沒有停止過上漲。基於截止到2014年的數據，這個數字已經翻了一番，從 1980 年五千美元左右的水平，上漲到2014年一萬美元左右，跑贏了同期的通貨膨脹水平。
其中，住宿費的上漲貢獻了很大一部分動力，平均的宿舍費用水平已經與相等條件公寓月租中位數相當。在 2003 年，前者還只有後者的70%左右，而到了2014年，雙方差距只剩下 7% 了。其結果就是，對於大學生來說，住宿費用可能成了學費以外使大學可負擔性大大下降的第二大原因。
對於留學生來說，雖然不需要像美國人那樣背上沉重的助學貸款，一年二三十萬元，四年下來也同樣是一筆不小的開支。
所以，就會有我們之前曾經寫過的 “以房養學”的形式，在美國房價持續增長的過去十多年裡，嗅覺靈敏的一部分人曾經通過在學校周邊購買房產，然後通過部分自住部分出租的形式，享受房租和房價上漲的雙重紅利，既能覆蓋食宿費用，還有可能通過增值收回學費成本，把本來是純支出的一筆費用變成了一次投資。
但這樣機會幾乎不復存在了，至少在美國如此，在房價趨於穩定，房租上漲幅度大幅下降之後，這種投資的邏輯已經不再像幾年前那樣經得起推敲。不過，如果放棄掉房價增值的期望，作為資產保值的一種手段或者本身就是有買房需求的剛需，提前買好一個房子作為留學期間的住所，“以租養貸”其實也不失為一種不錯的投資方式。
在英國，就有機構面向十八歲以上的大學生推出過Buy for Uni貸款，只要有父母給的資金背書，任何大學生都可以以4.5～4.7左右的利率申請一筆最高30萬英鎊的貸款。但是這種貸款有其附帶條件，例如只能買學校半徑十英裡內的房產，畢業之後必須轉為正常的按揭貸款等等，給標的選擇帶來了一定限制。
然而無論如何，買房都只有極少數人才能負擔，大部分學生只能當一個純花錢的租客而已。
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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan
大量中国买家涌入越南楼市 “地铁房”、“学区房”受青睐
近年来越南发展势头迅猛，日益受到海外资金追捧，按照其他成熟市场的经验，其房地产市场成为海外投资者配置资产的重要选项。
4月初的越南恰逢雨季，证券时报越南调查小组先后到越南首都河内市和最大城市胡志明市走访了多处地产中介和楼盘，实地考察越南目前房地产行业的发展现状，以及外国人、尤其是中国人在越南投资房产的情况。
海外资金掘金越南楼市
和中国类似，境外人士在越南可以通过合法渠道买房。
来自浙江的吴疆在越南创立了公司，立志打造越南房地产市场购买、装修、出租、二手房乃至金融服务的一站式平台。他介绍，越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的，它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证，外国人就可以购买公寓、办公楼，以及店面别墅等各种类型的不动产。
新住房法的推出，对于在越南工作的外国人来说无疑是个利好。越南最大房地产开发商Vinhomes一家一级代理商吴晓蓉告诉记者，新政之后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。
越南外商投资促进局（FIA）资料显示，截至2018年末，外商直接投资额中韩国、日本、新加坡排名前三，中国排在第七位。
记者在河内市一处成熟社区确实看到了不少来自日本、韩国、新加坡的自住客，他们大多因工作、联姻等关系常驻越南。
越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River，五星级等级，胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区，位于西贡河边的黄金独有位置，并提供完美的公用基础设施。仅售约¥434万。
居外物业编号：42254251 点击查看房源信息
需要注意的是，外国人购买越南房屋在比例上有一定的限制。吴疆表示，对于单一的公寓项目来说，外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%；对于别墅或者是联排别墅来说，一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。另外，外国人拥有房屋所有权的期限，与越南人不同。对于外国人来说，自获得房产证起，所持房屋所有权最多不能超过50年，另外可以依据政府的规定申请延长一次，即100年。
据胡志明市一家二级地产代理工作人员阮汉娜介绍，“外国人在产权50年到期前3个月可发起申请延期；同时，如果在不到50年把房子卖给了越南人，产权又变回永久的。”
在越南买房，外国人普遍不可以办理按揭，须按照合同付款节点支付。期房一般可以在2年左右的时间里，分7~11次付款，并在没有领取房产证之前一共交付95%。
一位中资银行相关负责人对记者表示，越南规定外国人的贷款期限和在越南的滞留时间一致。比如，一些韩国人可以在韩国银行按揭，是因为大量韩国人在越南工作，可能有3~5年的工作签证，因此银行可以做一笔3~5年的贷款。
在交易税费方面，据吴疆介绍，首先购买的时候需要交房屋的保固费，有点类似于国内的维修基金，是房价的2%；另外在办理房产证的时候，需要支付0.5%的印花税；另外一个牵涉到的税项是增值税，这个是房价的10%，一般直接计入楼价。
“简单来说，买房的时候我们要交2%的房屋保固费和0.5%的印花税，加起来一共是2.5%。”吴疆总结说。
他进一步补充称，持有期间是没有房产税的，但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%，其中5%是VAT增值税，另外5%是个人所得税；到最后把房子卖掉的时候，要交2%的交易税，按照当时的交易金额来计算。目前没有资本利得税，也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的，这一点最好在购买之前与开发商进行确认，一般来说，将来转让的时候，是需要向开发商交一定的费用，但是这笔费用相对来说不高。
中国买家比例持续攀升
新住房法放宽了外国人在越南的购房条件，让市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中，中国买家的比例在攀升。
吴疆说，“特别从去年开始，外国人中可能有40%左右来自中国。”
世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2016~2018年间通过世邦魏理仕在越南购房的客户中，以自住为目的的购房行为占比逐年下降，2018年投资性购房客户占比已高达80%。2018年通过CBRE配置住宅资产的客户中，海外投资者占比为77%，其中中国国籍投资者占比居首位，高达47%。
由于越南房地产市场没有限购政策，中国买家不仅比重攀升，出手也是延续了一贯的“大手笔”。吴晓蓉举例称，位于河内市核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完，其中一位来自中国的买家一口气买了10套。
中国买家还把投资理念带到了越南：租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。
越南的房地产市场主要集中在胡志明市和河内市。胡志明市是越南最大的城市，是越南的经济、金融中心，同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心，地位相当于中国的上海。它原名西贡，在1975年改成胡志明市，在历史上曾经有过“东方巴黎”这样一个称呼。
胡志明市的房地产市场经过前两年的大量投入，目前已经进入快速发展期。自去年下半年以来，诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方式售卖，地段好、品质高的楼盘往往一房难求。
阮汉娜介绍说，胡志明第一郡最贵的楼盘单价已经达9000美元~13000美元，最大的户型达170平方米左右，目前外国人的指标已经售罄。
在胡志明第二郡，记者实地看了一处尚处于建设阶段的新楼盘，预计今年的8月份左右开盘，预计售价在2600美元/平方米起。
需要提及的是，在越南同样也有学区房的概念。例如，胡志明第四郡虽然毗邻第一郡，但由于没有国际学校，第四郡的房价远低于第一郡，一个距离第一郡约3公里的新楼盘，单价为2200美元~2750美元，不到第一郡均价的一半。
河内市是越南的首都及政治中心，也是越南第二大城市。记者了解到，河内全部住宅均价在1300美元/平左右，市中心一家新加坡开发商开发的新楼盘最贵，单价在5000美元左右。
吴晓蓉带着记者参观了目前在售的Vinhomes Smart City样板间，售价约1600美元/平，户型从单房至三房不等。
吴疆表示，经过研究对比后发现，无论是看经济发展程度还是房地产市场，河内市的发展水平与胡志明市基本都相差两年左右。但是去年开始，大量的国际性开发商开始纷纷进入河内。
值得注意的是，河内目前拥有越南第一条地铁——正进入试运行阶段。
“按照中国的经验，买房选择地铁沿线，错不了。”吴疆说，越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵，河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩，发展公共交通是大势所趋，地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。
不过，一位当地中资企业负责人补充称，地铁沿线买房上略有文化差异，越南当地人不一定喜欢地铁口的楼盘，“他们觉得地铁附近比较乱和吵。”
世邦魏理仕数据显示，通过其在越南购房的客户购房目的主要为投资后用来出租的比例超过60%，而为了增值仅占不到20%。
的确，越南房产的租金回报率相对较高。据Savills统计，2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%，包括6%的资本利得和4%的租金收入；河内市的回报为8%，包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。
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吴疆介绍说，越南房产的平均租金回报率大概在6%~8%，河内地段好的总价80万人民币的两房公寓，租金在3700~4400元人民币左右，空置期约一个月，其中6、7月份是租房淡季，春节之后是旺季。租客中在越南工作的韩国人相对较多，他们公司专门有会韩语的员工就是为了租赁市场。写字楼的租金回报率更高，达10%~15%，不过一般不卖，租金也很贵，河内最贵的写字楼乐天大厦一个月要60到65美元/平，对面的大宇商务中心也要40美元/平。
炒房有风险
海外资金，特别是中国买家对于越南房地产市场的热情不断上涨，但是在越南投资房地产需要注意以下几方面风险。
吴疆认为，首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间，开发商的实力不一，楼盘品质以及管理有一定差别，因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。
吴晓蓉说，此前在胡志明发生过一些买房纠纷，楼市火了以后项目太多，监管跟不上，但是很多人交了定金楼盘建不起来，甚至交了房但是一些项目不达标，没法办理房产证等。
据了解，越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等多重加杠杆行为，项目如果卖得好，资金链一般不会有问题，但如果开发商步子迈得太大，挪用其他项目，一旦销售情况出现问题满盘皆输。
第二，是关于房产证的风险。阮汉娜表示，目前外国人在胡志明购买房子几乎没有人拿到了房产证。
据当地房地产市场人士介绍，最近三年左右，在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人，正常情况下，购房后只需要半年左右就能领到证。
不过，河内市的情况要稍微好一些，吴晓蓉在回答关于记者房产证的问题时，现场展示了一份中国买家前不久刚办下来一份房产证。“在河内，外国人是可以拿到房产证的，不过不一定所有楼盘都可以，需要甄别。”她说。
由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了，越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。
吴疆强调，这里存在较多的风险，产权在别人手里，如果开发商偷偷拿去抵押，买家没有任何的保障；或者一房多卖；再或者升值之后不配合转让等等，皆有可能。
一位中资券商负责人告诉记者，一旦发生纠纷，在越南打官司的维权成本相对较高。
在证券时报记者采访过程中，多位业内人士均表示，到新的市场，应当了解和遵守当地的法律，按照法律法规合法合规投资。
第三，是来自法律以及政策变动的风险，一位中资银行相关负责人介绍，越南房地产市场一度出现过泡沫。越南的房地产基本上是从2005年开始起步，当时的信贷扩张促使房地产市场逐步升温。2009年~2013年是越南房地产的调整期，2009年1月份越南政府发布了一个新政，引爆了当时的房地产泡沫，使整体房价下跌了30%左右。
近年来，海外资金大量涌入，房价涨幅明显，越南政府也开始出手调控楼市，主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导，流通环节暂时没有措施。
第四，是汇率风险。与中国一样，越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家，它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此，我们需要及时关注越南的经济基本面，包括进出口状况、外资流入状况（不要忽视侨汇的因素），以及越南的外汇储备状况。2018年越南外汇储备已超过600亿美元，2018年进出口额近5000亿美元。
第五，流动性也是投资需要考虑的重要风险因素，越南的二手房市场尚处于萌芽状态，记者在越南走访的几天时间里，几乎没有看到线下实体的二手房中介门店。
一位中资企业负责人透露，一位中国人创办了越南版链家，但目前发展缓慢。
此外，记者在一周的调研过程中发现，在越南中资公司工作的高管大多数都尚未在越南购置房产，主要也是担心回国时处置起来比较繁琐。
一位在越南从事地产工作的业内人士认为，二手房的不发达还与越南整体居民收入水平相关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来，但整体收入水平在2000~3000元人民币/月左右，这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部分刚需越南人而言依然比较昂贵。
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