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2020年日本公示地價公布東京23區重新洗牌了嗎？｜居外專欄

3月18日，日本國土交通省發布了一年一度的公示地價調查。據日經新聞報道，截至2020年1月1日的公示地價顯示，商業、工業和住宅等全部用途平均（全國）上漲1.4％，連續5年上漲。除札幌等4個核心城市之外的地方圈也上漲0.1％，時隔28年轉為上漲。

公示地價

指日本國土交通省所公告的「標准地」價格。從日本全國各選出代表此地區「標准地」的三千多個地點中，於每年的1月1日由不動產鑒定士進行評估，再由土地鑒定委員會評定，並在每年的3月下旬公布。

公示地價在各個住宅地、商業地、工業地等用地裡，公告出標准地每平方公尺的單價。公示地價會成為土地交易的指針價格，也是算出公共用地的價格的標准。此外，每塊土地在每年都會有公示地價，也可由此看出土地價格的漲跌變化，是很重要的指針數字。

基准地價

正式名稱叫做「都道府縣基准地標准價格」，是以7月1日當天的土地價格調查為基准，在日本國內各都道府縣進行調查，於9月下旬公布的地價指標之一。與國土交通省所公布的公示地價一樣屬於官方指標。

基准地價是了解合理地價的指標之一，也是用來掌握地價動向的重要指標。與公示地價相同，會針對住宅區、商業區、工業區等各種不同用途區域，遴選出各地區的基准地，以每平方米單價價格的方式標示。

東京23區の台東區勢頭最猛

宏觀數據能幫助我們了解總體市場趨勢，個人投資者最關心的還是具體地區的表現，哪些區域最有投資潛力，地價是最簡便、直觀的判斷指標。

以東京地價排名前十的地區來看，時隔半年，有進有退。其中最亮眼的屬台東區，2019年7月台東區平均地價上漲率為13.81%，是全東京地價上漲幅度最大的。2020年1月台東區從第七升至第六，超過了池袋所在的豐島區，僅次於核心六區。上漲率13.98%，目前勢頭正旺！

2019年7月基准地價：

2020年1月公示地價：

澀谷區超過港區榮登第三，目黑區從第十升至第九。東京大熱居住區吉祥寺所在的武藏野市跌出前十，品川區替而代之。

品川區坐擁東京重要中轉站品川站，是連接東京和日本其他城市的關鍵樞紐。山手線時隔半個世紀新設的高輪gateway站前幾天剛剛開業，與品川站一站之隔。品川區的磁懸浮列車也在開發中…..交通是城市的血液，隨著近幾年品川區不斷注入新的血液，未來潛力不容小覷。

最關鍵的是，像台東區、品川區這樣的潛力股目前均價還算人性，不似核心三區的均價那麼任性。雖說日本房產投資以租金收入為主，地價上漲也並不是馬上就能直接關系到投資者的利益，但是長遠來看，保值基礎上有所增值，未來轉手也是樂見其成的。

“頂流”周邊地區值得關注

日本全國地價最高的地點是「東京都中央區銀座4-5-6」，東京赫赫有名的“山野樂器銀座總店”。但增長幅度從19年的3.1%放緩至基本持平的0.9%。單價達5770萬日元/㎡（人民幣約371萬元/㎡），已經超過泡沫時期的最高價格。商業地價排名第二的「東京都中央區銀座5-4-3」“對鶴館”漲幅也從4.5%放緩至1.2%，平單價為4970萬日元/㎡（人民幣約320萬元/㎡）。

不愧是金字塔頂端的土地，一平方米的價格能在中央區其他地方買一套一室或兩室房了！

地價最高的“山野樂器銀座總店”位於東京銀座四丁目，與日比谷公園相鄰，周圍的有樂町、京橋、新富町、築地、八丁崛、新橋都是值得關注與投資的一等一地段。

地價與房價總體上呈正相關，地價的變動會在一定時間內反映在房價上。不僅是因為它們“本是同根生”，而是因為它們背後的變化動因和內在邏輯是一致的。

投資的邏輯亦是如此。為什麼強調看該地區地價漲幅，因為一個簡單的數字變動，背後是人口、交通、交易活躍度等綜合因素在做支撐。如果無法全面掌握到這些參考因素，地價其實不失為一種直觀的參考方式。

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想讓家人一起到日本生活，該辦什麼簽證呢？｜居外專欄

隨著中日關系日漸融洽，越來越多的中國人考慮到日本生活、養老。一是地緣較近，文化有相通之處，二是因為日本完善的社會制度。

根據經濟合作與發展組織（OECD）的數據，截至2016年，日本已成為世界上接納外國人的第四大國，僅次於德國（第一名）、美國（第二名）、英國（第三名）這樣的移民強國。

這個數據可能會有點讓人驚訝，因為像加拿大、澳大利亞這些在移民政策上更加積極活躍的國家，實際卻沒有低調的日本接納的外國人多。

順便說一句，根據厚生勞動省的數據，截至2018 年10月底，日本外國勞動者人數為146萬人，遠遠超過了同期派遣員工130萬人。

政策寬松，鼓勵人才引進

一提到日本，許多人都會想到整齊幹凈的街道、親切有禮的日本人，以及完善的社會福利制度。不過，除了以上幾個優點以外，日本政府近年來對外國人才的開放態度，更是讓移民日本越來越受到我們關註的關鍵因素。

以往，日本的移民政策非常嚴苛，但受到人口高齡化、勞動人口不足的影響，日本政府正在逐年放寬專業外國人才到日本工作的條件。根據去年 4 月開始實施的新法規，只要符合特定技能類別、具有一定日語能力，就能獲得最長 5 年的簽證，甚至可以將配偶和子女接到日本一起生活。

之所以有許多中國人到日本工作，都是因為看中日本越來越寬松的移民政策，希望能在工作幾年之後，順利取得永久居留權，順利移民日本。

日本五大長期簽證

01 留學簽證

在日本的大學以及日語教育機關留學，即可申請留學簽證。持留學簽證者可以打工，但每周工作時數不可超過28小時。經濟條件較緊張的學生可以一邊工作一邊讀書，既保障經濟收入，又能在職場上練習日常溝通，學習融入日本社會。

02 工作簽證

對於獲得公司聘請在日本工作的人可辦理工作簽證，而工作簽證分兩類：一類是「人文知識」類，發給擁有大學學歷以上的人；另一類是「專業技術」類，雖然沒有大學或以上學歷，但擁有專業技術，例如廚師便是其一。

2019年4月開始，日本開始接收14種行業的藍領階層，包括護理、建築物清潔、原材料加工、工業機械制造、電力電子訊息相關行業、建築、造船、汽車維修、航空、住宿及酒店、農業、漁業、食品生產以及餐飲業。

每個行業可歸類為「特定技能1號」及「特定技能2號」。「特定技能1號」人士只可在日本居住5年，期間不可帶同親屬赴日；而「特定技能2號」人士則不設居住上限，居住滿足夠年期後便可申請永住權，另可帶同配偶及子女到日本。以上簽證沒有學歷要求，但就需接受特定技能評價測驗。

03 配偶簽證

若配偶為日本籍或有日本永住身份，可申請配偶簽證在日本居住，居留年限由6個月至5年不等，到期後就要辦理更新，或申請永住資格，或加入日本籍。持配偶簽證在日本逗留期間，可以自由工作。

04 經營管理簽證

日本沒有投資移民，也沒有房產投資移民，最接近是經營管理簽證。

在日本成立一家公司（株式會社），該公司的法人就可申請經營管理簽證在日本居留。維持續簽，5年後可以歸化入國籍，10年後可以申請永住。

經營管理簽證需要可持續的經營來維持續簽，能否續簽主要看兩大要點：

在日本有無違法行為
公司經營情況。國管理局會預審公司以後的運營狀況、經營管理行為等。

順便一提，很多人想通過投資不動產，然後運營管理，因為這是對不熟悉日本的外國人來說最簡單的方法。然而，以投資房產為由申請移民是行不通的，因這種“放租”投資沒有實際經營行為。另外，即便是投資民宿之類的經營性房產，被拒簽的可能性也比較大。

05 高度人才簽證

2016年11月起，日本政府規定外國經營者和技術人員在日本最短滯留1年就能取得永久居留權。一般的長期簽證需要滯留10年才能取得日本永久居留權，但對於擁有專業知識的高級人才只需要3年，對於高級人才中又被認定具有高水平經營能力的外國人，1年就能申請永住身份。

該簽證通過評分制篩選出外國專業人才，例如曾經取得奧運獎牌，或者在學術、醫療等專業領域有非常突出的成就。下面是高級人才的評分表，70分及格，大家可以看看自己是否滿足要求。

家屬也能一起移居嗎？

很多人想通過在日本的長期簽證，讓父母去日本養老，妻子和孩子去日本生活、讀書。家屬依附於主簽證人，可以申請家族滯在簽證，在日本長期生活，並享受日本的社會福利政策。然而，並非所有長期簽證都能攜帶家屬。

不能攜帶家屬的長期簽證：留學簽證、特定技能1號簽證

留學簽證針對的是去日本求學的學生或其他人士，一般認為暫無扶養能力，父母、配偶、子女均不能隨之在日本長期生活。因為留學生自己尚不能長時間工作獲得酬勞，只能有限時間內打工貼補家用，所以更不能攜帶家屬在日本滯留。特定技能1號簽證因為門檻較低，也並不適合攜帶家屬生活。

能攜帶配偶和孩子，不能攜帶父母：工作簽證、經營管理簽證、特定技能2號簽證

一般的長期簽證都可以讓配偶和子女陪同在日本生活，包括工作簽證、經營管理簽證、特定技能2號簽證。簽證持有者有一定的經濟能力，並在日本盡了納稅義務，家屬可以申請「家族滯在簽證」在日本生活。但是父母不在此範圍內。

能攜帶配偶和子女，有條件地攜帶父母：高度人才簽證

一般情況下，父母都不能跟隨持有長期簽證的子女到日本生活，只能通過探親簽證在日本短暫停留，最長不超過180天。如果是已經加入日本國籍或永住，且父母年邁（70歲以上），可以幫父母辦理「特定活動」長期簽證在日本生活。

但是對於一般的持長期簽證的子女，父母想申請「特定活動」簽證在日本較長時間居留並不容易，法務大臣自由裁量。如果滿足以下條件可以申請。

子女在日本持有高度人才的簽證
子女在日本的家庭年收入800萬日元以上
子女在日本有未滿7歲的孩子

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這幾種情況，你可能不適合在日本買房｜居外專欄

“我想在日本買房。” 一個念頭背後可能有一萬個契機，理由和動機。或許是在日本旅游後覺得日本房子不錯，永久產權，想要擁有一套連帶土地和房子的不動產；或許是打算讓孩子去日本讀書，有個屬於自己的居所；又或許是看到全球經濟局勢不穩定，想讓自己兜裡的錢不貶值；也可能是周圍朋友推薦，大家都買了，我買一套應該也不虧……

不管出於什麼原因萌生在日本置業的想法，但並非所有人都“適合”在日本買房。為什麼這麼說？難道在日本買房有限制嗎？並非如此，外國人在日本購房並無身份限制，滿18周歲即可。

我說的“不適合在日本買房”，實際上是針對一些對日本房產投資毫無了解，並且固執堅守自己的一套思維理念的投資人。所以何種情形下日本房子會和你有緣無分呢？注意了，如果你持以下觀念，可能還要再斟酌斟酌。

1. 過分擔心地震災害

日本是一個島嶼國家，地震和台風時有光顧。很多國內投資人擔心地震會給自己的房產帶來意外損失，人之常情，可以理解，但是你只知其一不知其二。生於斯長於斯的日本人民經過世世代代的智慧和努力，在房屋建築安全方面走到了世界前沿。

1981年，日本修改了建築基准法,新抗震標准要求6級~7級的大規模地震中也不會出現結構性損害。而且在新抗震標准中，除了防止建築物倒塌外，還要注意確保建築物內的安全。另外還有地震保險來加一層保障。

新耐震法實施後，建築的抗震性能更上一層樓。2011年震驚世界的“3·11大地震”中，東京幾乎沒有一棟樓倒塌，舊耐震也接受住了如此大的考驗。天災不可逆，但是人為力量也不可小覷。

當然了，歷史上留下深刻印記的大地震屈指可數，小地震對於構造嚴密的日本建築不足以構成威脅，基本就是“撓癢癢”的存在。所以如果因為擔心黑天鵝事件讓自己的房產受損就舉步不前，因噎廢食，那就再考慮考慮吧。

2. 炒房升值翻倍賺

國內房產在幾十年間的翻倍猛漲讓一部分人嘗到了甜頭，另一部分人眼紅。既然沒有乘上國內的東風，把目光放到海外，說不定東京是下一個北京呢？

對有這種想法的朋友我想說：你的視野突破了國門，很好但還不夠。你也應該回到上世紀90年代看一看，那時候的日本房價怎一個“高”字了得。感受一下當年的豪言壯語：“賣掉東京買下整個美國！”再送你一首歌“全都是泡沫~”

30年後的今天，日本房地產市場經過長時間沉澱才瀝干了泡沫，終於開始逐漸緩慢穩步上漲。所以說當今的日本，已經發展出一個比較成熟穩定的房地產市場，短時期內很難有“過山車”式的波動。帶有淘金色彩的炒房發大財夢，恐怕在日本是很難實現了。

3. 追求10%以上高回報率

在日本投資房產主要是穩定的租金收益，實現海外資產配置，外加小幅度的房產增值。既然達成了這個共識，再來看看租金回報率。以東京為例，公寓的租金回報率平均在4%~6%（扣期間除費用後的實際到手收益）。

很多人看到這個數字就皺眉頭了。與柬埔寨、泰國那些10%以上的高回報相比，東京這個回報率不夠誘人。

首先，泰國、柬埔寨是新開發市場，高回報伴隨著的必然是高風險，法律制度保障以及後期維護都要打很大的問號。如果你不是想投機的冒險家，成熟穩定的市場才是你的選擇之道。

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其次，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300~1:200，回報率即4%~6%。如此看來東京都市圈的房子完全符合房產運行良好的國際水准。（國內一線城市租售比在1.5%左右）

而且回報率不能只看比例數值，一般而言郊區的房子比市區的房子收益率高，二手房的收益率比新房收益率高。收益率因區域而異，所以比較相同區域房子的收益率才是關鍵。就算將東京都中心和地方城市的房產收益率相比較，孰高孰低其實也沒有實際參考意義。

4. 瞄准偏遠地區低價房

可能很多人手頭資金並不寬裕，但還是想在日本投資一套房產。不是說日本房價不高嗎，正好手裡有30萬元閑錢，在日本買套房子保值，總比握在手裡安全得多。

其實有這樣的理財規劃已經成功了第一步，但不是故意要潑冷水，30萬元確實只能買到日本較偏遠地區的房子。但如果想用來投資收租，不得不考慮空置風險。因為地方人口流失，租房需求沒有那麼旺盛。

所以回歸到房產投資的核心標准：地段！地段！地段！（重要的事情說三遍）

人口流向教育資源和就業資源好的地方，這是放之四海而皆准的必然趨勢。作為日本的首府，東京占據了日本三分之一以上的人口，GDP占據日本全國70%。不管是經濟實力，還是人口流動，東京都遙遙領先於日本其他城市，也是國際都市中的佼佼者。

自上世紀90年代中期以來，一方面，為了尋求工作機會而湧入東京的年輕人一直在持續增加。另一方面，來東京求學的各地學生也與日俱增，包括很多外國留學生。在東京並不太需要擔心人口老齡化的問題，反而能看到有源源不斷的年輕血液注入進來。

截至2020年2月1日，東京總人口估算為總人口13,953,443人，較上個月增長1,807人，較去年同期增長94,718人。東京的15~60歲的人口占絕大多數，以勞動人口為主。另外，2019年7月日本總務省公布的調查數據顯示，東京圈是日本唯一人口增長的都市圈。

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2020年日本房地產投資前景如何？｜居外專欄

為了讓投資人能在日本2020年（奧運年）中更好地掌握房地產投資情況，筆者特意總結了2019年日本房地產市場的主要動向，也簡單預測了下今後的動向。

2019年房地產投資市場走勢

首都圈新建公寓

根據日本房地產經濟研究所的調查結果顯示，2019年1月~10月首都圈新建公寓的價格在5600萬日元~6500萬日元之間，10月時維持在5992萬日元的高水平，這個金額比去年同月上漲了0.97%。看起來是好事一樁。

但盡管首都圈新建公寓的價格一路高漲，新房的銷售量卻不盡人意。縱觀2019年全年來看，新建公寓的成交率從2019年8月的75.4%到2019年9月份跌到56.8%，10月份直接跌到了42.6%。2019年10月，首都圈公寓新房數量為2007戶，比上月(2359戶)減少了14.9%，比去年同月（2845戶）減少29.5%。

對於日本房產投資者來說，筆者更推薦大家選擇二手房。除了新房價格上漲、銷售量下降以外，在新建公寓高水平價位持續的情況下，人們開始產生了過熱意識。再加上日本10月消費稅進一步增稅變為10%，的確也打擊了一部分投資者的購房意願。對於選擇小戶型公寓的海外投資者來說，消費稅上漲可能對於其房屋總價的變動影響較小，但是如果購置金額比較大的話，消費稅額差異就會非常明顯了。

這裡也需要明確一點，在日本購房的實際費用其實包含了“房屋價格、土地價格”兩部分。而根據消費稅增加導致房屋價格變化的只有房屋建築部分，土地費用不屬於購房消費稅增加的對像。火災地震保險等費用也不屬於增稅對像。因此，消費稅增加對房屋總體價格的增幅遠遠達不到2%。

舉個例子，如果我們購置的是一套大約418萬元人民幣的房屋，由於消費稅增加，投資金額會相差4萬人民幣左右。而這筆支出對比房屋持有階段的房價漲幅以及房租收益而言尚在可接受範圍。

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首都圈二手公寓

與此相對，根據日本不動產研究所的數據顯示，在新建公寓價格高漲、成交減少、人口湧入的背景下，首都圈的二手公寓因價格適宜、存量更充足等優勢需求堅挺。2019年第三季度的首都圈二手公寓成交件數成為9,406件，比去年同期增長了8.3％，仍舊保持著較高的水平。

2019年11月首都圈中古公寓（70㎡）均價再次上升，與上個月相比上漲了0.4%，為3697萬日元。東京23區中古公寓均價為5609萬日元，東京都心六區均價與上個⽉月相比上漲0.3%，為8050萬⽇日元。

2020年房地產投資市場前景預測

總體來看，首都圈公寓均價處於合理上漲水平。2020年因首都圈新建公寓高價的影響，新建公寓的成交率可能會進一步下跌。但是二手公寓積極的銷售情況仍將帶動整體房地產市場的上漲。

由於奧運會的原因，2020年首都圈公寓價格在奧運結束後的短期內可能會出現持平或者微跌。奧運會只是一個外部刺激因素，絕不是唯一的判斷標准。

奧運會是短期的，為了迎接奧運的准備卻是長期的。公共基礎設施也隨之不斷完善，而完善程度直接影響著著該地區在國際市場上的競爭力、吸引力。盛大的賽事引來了人流量，那就需要足夠的觀光設施承載，再開發的新建項目提高了居民生活的便利度，從而吸引了更多的人才長期居住……當一個城市各方面發展都躋身國際大都市行列時，未來定會有越來越多的海內外人士置身於此。

而最影響土地價格、公寓價格的其實並非奧運因素，而是人口波動。根據東京都官網公布數據顯示，令和元年（2019年）11⽉1日，東京都的人口推算為13,953,744人。與前一個月相比，總人數增加了10,888人(+0.08%)。目前東京人口增加的主要貢獻區域是東京都23區，人口密度排名前5的區依次為：豐島區、荒川區、台東區、墨田區、新宿區。

日本的人口趨勢呈現出地方人口越來越向東京首都圈內集中的現像，首都圈內外國人人口增幅也很明顯。而東京都千代田區，中央區和港區這三個中心區，未來人口仍將持續大幅增加。作為日本當前唯⼀一保持人口淨流入的地區東京都，總人口增⻓是推動不動產市場良性發展的重要保障。這也是看好東京23區的重要原因之一。

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總而言之，隨著東京城市功能的不斷發展，人流、物品、金錢消費、文化、大型企業等會也越來越集中在東京，城市經濟規模必將擴大。結合往年的投資分析以及2020年的投資前景展望，推薦大家在日本進行不動產投資時，首要考慮東京。不論是地理位置、還是經濟規模、人口密度等各個方面，東京都占據著絕對優勢。

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2020日本房產投資良機：細數東京在建中的地鐵房｜居外專欄

地鐵一響，黃金萬兩。距離地鐵近的房子始終是各國房地產投資中一個繞不開的話題。無論是買房自住還是買房投資，地鐵房都無疑是最便利且最省心的選擇之一。

日本，被稱為生活在鐵道上的國家。1965年，著名的高速鐵路“新干線”建成之後，促使沿線區域的人口和活動發生顯著變化，新干線附近的土地價格在開通之後增加了67%。足以可見，地鐵能夠促使沿線房地產業的蓬勃發展。在日本買房的投資者們，必定十分關注地鐵線路的規劃。

對於那些已經建好並且正式開通的地鐵站來說，其實周邊房屋的價格大多都趨於穩定了，地鐵預期價格早已體現在了房價上。真正讓地鐵房升值的是：地鐵規劃、地鐵開建、地鐵通車這三步，房價會因此漲三波。

通常來講，交通線的新增和新車站的開通會帶來沿線人口和就業率的上升，從而帶來租賃需求的增加，周邊地區的生活便利性和市場價值也將隨之上升。

相信很多朋友都知道了，日本將於2020年奧運會開幕前在山手線增添一個新的車站——高輪ゲートウェイ（高輪GATEWAY站）。此次新車站的設立是山手線時隔半個世紀再次增加新站。新站位於品川站和田町站之間，品川站以北900米處，在東京赫赫有名的富人區港區。

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在山手線和港區的雙重效應之下，這個地段有多矜貴，很多嗅覺靈敏的企業已經做出了反應。比如裝修、展覽龍頭企業“丹青社”，富士通集團旗下的富士通Systems East，微軟日本及尼康公司等等，它們分別自澀谷區、千代田區遷往品川。

與此同時，高輪GATEWAY站周圍還將建造五座大型建築物。自宣布建設高輪GATEWAY站以來，這裡的市值便已大幅上漲。

那麼，2020年東京有哪些車站即將開建、開通？新的一年裡東京地鐵線路將發生哪些變化呢？

虎之門之丘（新站）

除了預定在山手線開通的高輪GATEWAY站外，日本還計劃在東京都港區再開設一個新站。

2020年春季，東京地鐵日比谷線·霞關站和神谷町站之間的新站“虎ノ門ヒルズ駅”計劃開通。位於1號國道和環裝2號國道的交叉點附近。

這一站最初被稱為“虎ノ門新駅”，但於2018年12月5日被命名為“虎ノ門ヒルズ駅”。最終竣工時間是2022年。這一站與山手線新站一樣，同屬於富人區港區，開通備受矚目。

銀座線澀谷站新站舍

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東京地鐵銀座線於1927年12月（昭和2年）開通銀座至淺草寺路段，是日本最初的地鐵，也由此成為了亞洲最早擁有地鐵的城市。線路全長14.3公裡，是日本首條連接19個車站的地鐵。當時的口號和廣告語是“東洋唯一地鐵”。

銀座線澀谷站雖每天約有22萬人次使用，不過從1938年投入運營以來便未曾實施過大規模改擴建工程，既無自動扶梯也未配置公共衛生間。

新站舍移建工程伴隨著周邊再開發，已於2009年啟動，預計明日將投入使用。據悉，現站台位於東急百貨店3層，新站台將向東移動130米左右，架在JR澀谷站東口廣場與明治大道上空，寬度從現在的6米增加至12米。

隨著地鐵、教育、商業、醫療、產業等利好資源的不斷落地，各地地鐵新站勢必將迎來更好的發展，而新站周邊的房屋性價比也將更高。

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東京文教區投資置業指南｜居外專欄

我們經常說，日本沒有學區房。因為日本沒有戶口制度，只要住在這個片區，且孩子到了適齡階段，那就都有權利上這個片區的公立學校，因此，在日本學區房的概念並不明顯，但日本確實有“文教地區”這個概念。簡單來說，就是市中心大學附近的一片區域。

另外日本大學沒有宿舍，學生要自己解決住宿問題，所以文教地區的房子大部分都是學生住客。而文教地區往往在該區的核心地段，租金不菲，所以很多家長衡量以後直接在學校附近給孩子買一套小戶型公寓自住，等以後孩子畢業了，房子出租也不成問題，一舉兩得。當然，日本的父母沒有為孩子買房子的習慣和傳統，這其實是為中國家庭量身打造的一種投資模式。

除了有住房需求的學生家長投資人密切關注，文教地區因為地段好租、小戶型公寓價格實惠，同樣受到其他投資人的青睞。既可以是先上學自住畢業後投資，也可以是先投資，為孩子以後的學業做准備。不僅住宅需求旺盛，店鋪也同樣火熱。一言以蔽之，文教地區的房子是塊“香餑餑”。

那麼問題來了，東京都心有哪些文教地區呢？都可以買到什麼樣的房子？需要花多少錢呢？

文京區

代表：東京大學

說到文教地區，大家自然而然就會想到文京區。顧名思義，文京區是東京最負盛名的文教區，集中了日本不少的國私立大、中、高等學校，因而得有文化教育區之美名。教育設施質量上乘，可比擬北京的海澱區。

日本最高學府——東京大學就位於文京區。除此之外，還有御茶水女子大學、築波大學大塚校區、東京醫科齒科大學、順天堂大學、中央大學後樂園校區、日本醫科大學、日本女子大學等共18所大學。

文京區因為學校眾多，分散四周，整個區都可以叫文教區。東京大學與小石川後樂園為直徑的周圍地區是文京區的中心地段，附近有很多住宅區，是投資的最佳之選。再往南是東京核心區千代田區，往西是新宿區，早稻田大學也在不遠處。

2019年7月日本國土交通省公示的文京區平價地價為128萬日元/㎡，上漲了7.96%。相比於繁華喧鬧的港區、新宿區等核心地區，文京區是個安靜舒適的住宅區，地價也比較溫和，意味著有足夠的上升空間。

在文京區的中心地段能買到什麼樣的房子呢？可以參考這套房子：

被東京大學等名校包圍，緊鄰東京巨蛋、小石川後樂園，一室一廚一衛，1410萬日元（人民幣約90萬元），月租金69000日元（人民幣約4432元）。

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其他地區的大學附近也有指定的文教地區，大多都集中在市中心。

新宿區

代表：早稻田大學

新宿區有19所大學。除了大家最熟知的早稻田大學，還有東京理科大學、學習院大學等名校。新宿區的文教地區指定在早稻田大學所在的西早稻田、富山和戶塚町附近。新宿御苑和神宮外苑也被劃分在文教地區之內，以保護周圍環境。名校和景點互相加持，這個區域吸引著無數投資人的目光，很多投資人都是直接點名要早稻田附近的房子。

早稻田的地價比想像中溫和很多，不奇怪那麼多人趨之若鶩。在這裡可以買到什麼樣的房子呢？

可以參考這一套房子：東京都新宿區投資房，名校環繞！緊鄰早稻田大學，一室一衛加上餐廳和廚房，售價1780萬日元（人民幣約114萬元），月租金90000日元（人民幣約5782元）。

港區

代表：慶應義塾大學

港區有17所大學，包括3所國外大學日本分校，這是港區獨有的國際化特色。意料之中，港區指定了慶應義塾大學所在的田町站和三田站為文教地區。

說到港區，大家的印像就是貴。但其實港區的平價地價並不是最高的，但上升幅度是最大的。同樣，慶應大學附近的文教地區也是港區的一片“淨土”，地價在港區排名中等，但是上升率很高，未來有進一步增值潛力。

在此處能買到什麼樣的房子呢？可以參考這套房子：緊鄰慶應大學，一室一衛，車站步行180米可到，僅售1380萬日元（人民幣約88萬元），月租金67000日元（人民幣約4304元）。

千代田區

代表：上智大學

千代田區有19所大學。大家熟悉的上智大學位於此區，但更靠近新宿區。千代田區還有日本大學、明治大學等知名學府。

文教地區位於皇居的西側和北側。以地鐵站飯田橋站和神保町站為基准，法政大學、明治大學、淺草大學、日本大學等都在飯田橋站和神保町站附近。

千代田區是東京最核心的區域，寸土寸金。這個區的地方都有投資價值，只不過文教地區因為特殊屬性，生活環境會更加安靜。這個區的平價地價高達504萬日元/㎡，但是飯田橋站所在的文教地區地價並沒有想像中那麼高，只有217萬日元/㎡。算是千代田區的價值窪地。

上智大學附近的房子可以參考這一套：東京都新宿區77萬電梯房，近慶應大學、上智大學，名校環繞，性價比高！

以上是文京區、新宿區、港區、早稻田區4個區的文教區分布情況，在目黑區、品川區等其他區也有文教地區。

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移民日本：在留資格、居留卡、簽證那些事｜居外專欄

日本入國管理局最新公布的數據顯示，截至9月日本入境總人數為2208973人，其中中國大陸的入境人數是710783人，約占總人數三分之一。截至2018年12月，在日本獲得在留資格的人數為2731093人，其中中國大陸在日本取得在留資格人數為764720人，同樣占比最多。

入境人數包括赴日旅游、公務派遣、留學等短住或長居的人口，對於那些相對長時間居住在日本的人來說，必須要取得日本的在留資格。可能很多人都會被一些概念迷惑，在留資格/居留卡是什麼？跟移民簽證有什麼關系？今天跟大家捋一捋這些基本概念，搞清楚規則是去日本生活的第一步。

如何移民？

移民日本一般來說采用最多的有兩種方式：

有日語基礎的，在日本找一家公司簽訂勞動合同，直接申請日本工作簽證，5年後可以歸化入國籍，10年後可以永駐。
在國內有一定經濟基礎的，在日本開設一家公司做經營管理，以公司法人身份申請日本經營管理簽證，維持續簽，5年後可以歸化入國籍，10年後可以永駐。

這兩種方式都可以攜帶家屬（子女和配偶），獲得在留資格之後家人可以申請家族滯在簽證，在日本生活、上學，並享受當地福利政策。

經營管理簽證適合三類投資人。

第一種是明確想去日本開設公司創業的人，有一定的創業計劃。

第二種是想去日本居住的人。也分三種情形：

在日本有明確的投資項目，並且以此公司在日本居住；
想去日本居住，但沒有明確的投資項目，想先來日本考察；
子女在日本留學，父母想前往照顧，並投資項目開設公司。

第三種是想在中日之間有更方便的往來的人。這類投資人涉及到中日商貿來往，為了方便在中國和日本來回走動，並且可以把一部分中國的業務拉到日本，把日本的業務拉到中國。

在留資格有哪些？

拿到簽證之後就可以在日本生活、發展了。想要在日本長期居住的外國人必須獲得在留資格，除了上述兩種方式，在留資格還有哪些種類呢？

入管局8月登記的在留資格中，有外交、公用、教授、藝術、宗教、報道、高度人才、經營·管理、法律會計業務、醫療、研究、教育、介護、技能實習、文化活動、留學、研修、短期滯在、家族滯在等24種在留資格。

每種在留資格需要拿到相應的簽證就能在日本相對長時間地居住，每種在留資格認定的居住時間（專有名詞叫“在留期間”）也是不同的。

就以眾多投資人需求最大的經營管理在留資格來說，對應的就是經營管理簽證，能在日本停留的時間有5年、3年、1年、4個月或3個月五種情形。入管局會根據申請人經營的項目和個人情況來決定在留期間。

什麼是居留卡？

取得在留資格的人中，日本政府會向中長期居留者發放居留卡。

居留卡作為最新登陸許可、居留資格變更許可或居留期間更新許可等居留資格相關許可結果，由日本向中長期居留者（中長期居留者）發放。

因此，居留卡具備法務大臣用以證明某人具備在日本中長期居留的居留資格，以及是在居留期間合法居留的人員“證明書”的性質，而且在進行登陸許可以外的居留資格相關許可時發放的居留卡，可替代以往被視為護照的各種許可印章等，屬於要式格式行為，因此具有“許可證”的性質。

居留卡上記載了姓名、出生年月日、性別、國籍/地區、居住地、居留資格、居留期間、可否就業/勞務等法務大臣所要掌握的重要信息，當記載事項發生變更時，必須進行變更申報，以便隨時反映最新信息。此外，16歲以上人員會顯示證明像。

這些概念之間的關系是怎樣的呢？以經營管理簽證為例，先要在入管局申請獲得在留資格，隨即拿到經營管理簽證。拿到簽證後可以出入境日本，日本政府會向中長期居留者發放居留卡，這是在日本生活的“許可證”和“身份證”。

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日本兩大商業街“武藏小山”和“戶越銀座”貴在哪裏？｜居外專欄

根據目前最新統計，僅東京就有2000多個購物街。其中，有兩條主要的商業街在中原街道上彼此相鄰，一條是全長超過800米的“武藏小山Palm商業街”，另一條是全長1.3千米的“戶越銀座商店街”。每天這兩條街都擠滿許多游人，可以在兩條購物街中穿梭、漫步。

連接著大型商店街的武藏小山和戶越銀座，因為方便宜居而受到廣泛年齡層的人們熟知及喜愛。如此受歡迎的商店街“武藏小山”和“戶越銀座”有哪些特店呢？我們不妨換一個角度，以投資的眼光來看，並對其地價進行一下數據分析。

武藏小山拱廊商店街

武藏小山商店街橫跨東京都目黑區和品川區，因為車站前的再開發項目也越來越受歡迎。從地鐵武藏小山站出來1分鐘即可到達武藏小山Palm商店街，其拱頂起碼有800米。即使在下雨天和陽光強烈的日子裡，也可以不帶雨傘盡情逛街。這裡幾乎沒有買不到的東西。

盡管是彌漫著懷舊氛圍的商店街，但是在東京都內最長的800m的拱廊裡，排列著約250家各種各樣新舊相間的店鋪。另外商店街有著自制的信用卡和可以提供停車券的停車場，也是受歡迎的原因之一。

東京都最長戸越銀座商店街

戶越銀座商業街是日本屈指可數的商店街，座落在品川區，是東京都內最長的商店街，在各大媒體也是曝光度最高。這裡距離澀谷、新宿、池袋、羽田機場都很近，電車「戶越銀座」就位在商店街內，一下車就可以開始逛。整條街長約1.3公裡，林林總總大大小小的商店大約有400多家。不僅是當地居民經常光顧，也是游客們青睞的熱門景點。

戶越銀座是散布在日本全國各地的“XX銀座”的起源。戶越(Togoshi)的地名因越過江戶的村莊而得名，據說當時住在這個地方的人們叫”Togoe”。1923年的關東大震災後，把中央區銀座的瓦礫運送到這裡用作大街排水和下水道工事上，因此命名為”戶越銀座”。

戶越銀座除了商店街有名，溫泉也名聲在外。東京這條最長的商店街內，有一座歷史悠久的“錢湯”（日式澡堂）名為“戶越銀座溫泉”，是許多人來到這裡必訪之地。

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地價數據分析

對於高人氣的“武藏小山”和“戶越銀座”，那麼真正要購買房地產時的地價傾向是怎樣的呢?

關於武藏小山和戶越銀座的周邊地價，日本國土交通省7月公示的最新地價顯示，武藏小山的坪單價略高於戶越銀座。我們以最新流通的不動產信息為基礎再進行一下數據分析。

首先是在武藏小山，2019年8月末出售中的不動產件數為48件，平均坪單價為283萬日元。另一方面，戶越銀座售出的不動產件數為24件，平均坪單價為285萬日元。這個差值可以說在武藏小山周邊流通的不動產數量更多。

為了進一步觀察其傾向，我們將條件縮小到步行10分鐘以內。其結果顯示：

武藏小山不動產數量是16件，平均坪單價是309日元，平均價格是5890日元，平均土地面積是66㎡。另一方面，戸越銀座不動產數量是20件，平均坪單價是264日元，平均價格是5567日元，平均土地面積是73㎡，武藏小山的車站附近房子的坪單價高達45萬日元左右。這樣看來，兩邊流通的不動產數量相差不多，武藏小山的坪單價略高一籌。

“武藏小山”“戶越銀座”都是有各自特點的商業街，而且地價的傾向也有所不同。武藏小山是通過再開發得到進一步發展而引人注目的街道，戶越銀座是積極進行電線地下化和有活力街道建設等獲得很高的話題度，這些都是被今後可以期待的有發展前景的街道。

如果去日本，一定要去一次這兩個商業街，享受一下一街之隔的兩方天地，你一定會發現這不僅僅是商業街，也能感受到宜居的魅力。附近也是居民的住宅區，更是上班族必經之路，來這裡絕對可以感受當地生活的氛圍。

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日本房產持有多久合適？｜居外專欄

對於多數海外投資者來說，選擇購置日本房產的原因都是出於以下幾點：對日本房地產市場房價、房租多年來“穩中有升”趨勢的看好，對日本房屋永久產權的青睞以及對日元避險屬性的認可。

在如願持有日本房產之後，這些海外投資家們的確獲得了長期穩定的房租收益，也就是“收入收益”。

房地產投資收益大致可以分為“收入收益”和“資本收益”，即租金增加和資本增值。

收入收益是指從每月的房租收入中獲得的利益。需要注意的是，將房租收入中扣除修繕費、管理費、托管費等費用，最終能真正進入房東口袋的錢才算實際的現金流部分。

與此相對，資本收益指的是出售房產所獲得的出售利潤，也就是通過房屋增值部分帶來的收益。

但畢竟多數投資人將來沒有在日本長期居住和生活的打算，所以在持有海外房產達到一定年限之後，人們也會考慮將房產售出，賺取一點“出售利潤”，再通過這筆資產，更換購置一套更好的日本房產。

因此，房地產投資的終點站可以算在房產的售出階段。房產能否以我們期望的高價順利售出，決定著我們房地產投資最終的成功與失敗。那麼，為了使我們的資產利潤最大化，不少投資人都非常關心的一個問題是：我手裡的房產是應該長期持有，還是應該一兩年之後及時賣掉呢？

誠然，短期來看，日本的房地產一般不被算作高收益資產，更相當於是一筆穩定的收益資產。想在日本“炒房”的效果肯定會令大家失望，但日本的房地產雖然不能像股票投資那樣追求高回報高收益，相對的，日本房地產市場多年來價格穩中有升，一瞬間下跌的可能性幾乎為零，可以說是穩健型投資的首選。

投資不動產可以降低通貨膨脹的風險，因為現金其價值會因通貨膨脹而下降，反觀目前日本東京不動產價格穩中有升，如果我們長期持有一套甚至多套日本房產，就算當初無法以最低的價格買入，後期我們依然能夠獲得長期且穩定的現金流收益，為我們帶來更多的被動收入。資本的保值增值也能為我們提供更多淨資產，便於以後擴大投資組合，升級海外投資資產配置。

所以，每當有人問起：“我買日本房產是以投資為目的的，那我應該什麼時候賣出才最掙錢呢？”，通常的回答是：長期持有是購買日本房產的最好策略之一，建議大家最少也要持有5年的日本房產。

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提出最少5年的這個時間節點是源於持有日本房產期限的時間長短對我們將來想要出售房地產時所支付的稅費相關：擁有權限在5年以內和超過5年的增值稅稅率不同。5年內，增值部分的稅率是 30%；5年及以上稅率為15%。（增值部分可抵扣）。

例如：王先生購買的1000萬日元的東京房產，5年後以1200萬日元賣出。
增值部分試算：1200萬日元-1000萬日元-150萬日元（預計可抵扣金額）=50萬日元
增值稅試算：50日元*15%=7.5萬日元

因此，通過稅費變動情況來決定什麼時候出售房地產，無疑可以為我們節省一筆開支。

此外，也建議大家在最終想要出售房地產時不必一味追求“賤買貴賣”，只要出售價格達到了自己預期的目的，能維持基本的盈利，就可以算是成功的投資了。

再結合房租收入、房產本身的建築年限、房屋本身的折舊率情況來看，假設我們以一千萬日元的價格購置了一套日本房產，五年十年後，就算我們是以低於一千萬日元的價格出售了這套房產，仍然可以算作盈利。簡而言之，只要能達到盈利目的出售房產，就是劃算的。

具體情況都需要具體分析，營銷無定式，市場難定性，建議大家在房產買賣前多咨詢專業人士的意見，了解最新的市場動向，及時升級自己的海外資產配置。

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引以為鑒：富人在日本房產投資中失敗模式｜居外專欄

眾所周知，房地產投資作為一種大宗買賣，需要花費很多時間和精力擁有豐富的資產的人在投資之路上，有時會繞彎路，甚至會摔跤。本文將介紹富人投資日本房產的常見失敗模式，讓正在走這條路的人以此為鑒，吃一塹，長一智。

No.1 過多地關注已有的土地

這是對於已有土地的人來說的一個最常見的失敗模式。通常的房地產投資，都是以尋找好地段頗具收益的房子為主。但如果從上一輩繼承、他人贈送或其他方式擁有了一塊土地，勢必會想辦法有效利用自己的土地。很多“地主”都是抱著這樣的想法進行房產投資，這也是順理成章的事。

但關鍵的一點是，你所擁有的土地是否具有投資效益。如果所擁有土地的地段良好、適合租賃，利用自己的土地進行房產投資當然是兩全其美的事，再好不過了。但是大部分情況並不適合出租，比如“離車站距離較遠”、“所在地人口流量小”、“租賃需求不足”等情形。

有效利用自己的土地建新房，或者直接收購土地上的建築，相比直接購買同類型房產成本會有所降低，但是如果房屋空置就得不償失了。用一句業內的話來說，空置等於負債。當然，如果是自住的話就要另說了。

這時候土地所有者需要三思而後行，要學會適應從“地主”的身份切換到“投資人”的視角。例如，將所有地售出，替換成車站附近的可收益房產，堅持“位置優先”。

No.2 只考慮節省稅金

房地產投資時經常能聽到這樣的話：投資房產可以節省稅費。因為不動產遺產稅不是以交易價為計算標准，而是以路線價格，而路線價格實際遠低於交易價。所以在日本很多人為了避免高額的遺產稅都會大量買入房地產，以此來降低遺產稅。

不動產投資具有節省遺產稅的功能是事實，但也只是不動產投資的優勢之一。很多富人甚至買空房作為固定資產傳給下一代。這樣一來，即便會節稅，但如果房子維修成本大大超出節省的稅額，也會造成損失。為避免這種情況，選擇的不動產同樣需要具有方便出租的投資價值。

舉個例子。X先生立下遺囑，自己以5000萬日元在東京購買的一套帶租約房產由大兒子繼承，另外5000萬日元現金由小兒子繼承。根據日本遺產稅法規定，該5000萬日元的房產評估價低於遺產稅基礎抵扣額，所以大兒子無需繳納遺產稅（一般而言日本市價1億日元以上才需繳納遺產稅）。而小兒子繼承的5000萬日元現金需要繳納80萬日元遺產稅。
這樣看來大兒子不僅不需要繳納遺產稅，每個月還有固定收益，穩賺不虧。但若經營不善，房子收益寥寥，到後期不得不轉手。期間收益不抵成本，資不抵債，其實也並沒有占據絕對優勢。

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No.3 進行低回報的投資

此類型是僅限於租賃經營的失敗模式。最典型的情況是，因為持有的房屋有一定年歲比較古老，自然就想到通過大規模修繕來提高房屋的價值，這是老建築房東的一貫思路。但在決定大規模重新裝修之前，是不是也要根據房子的狀態和租賃需求，看是否有更簡便的操作方法。比如降低房租、完善硬件設施等。

大規模修繕確實對於轉售比較有吸引力。但對於租客來說，降低房租或誘人的硬件設施是更實際更直接的手段。修繕工事所花費的成本和整修期間的時間成本，需要多久能收回來也是房東需要考慮的問題。

例如，某房東花費100萬日元進行房屋改造，假如月租金能提高1萬日元，則需要8年4個月才能夠抵消修繕成本。如果在這期間出現了空室狀態，可以回收成本的期間又會進一步延長。然而，如果房屋因為老舊發生了長期空置，“降低房租”或“重新裝修”，你還是需要選擇其中一個。

當然，如果是考慮轉售的話，修繕帶來的價值提升是立竿見影的。

No.4 沉溺於過去的成功經驗

這種模式出自有著豐富經驗善於自主學習的專業型房東。大家一般會認為，失敗只“青睞”投資新手。但其實失敗是公平的，人人都有失誤的可能，哪怕你有一定的專業知識和經驗。

這是什麼原因呢？很簡單，盲目自信。在短時間內，租客的需求和不動產投資的經營環境持續變化，今天通用的技巧不一定明天也能適用。在這樣的環境下，投資者需要重置已有的成功體驗，豎起“天線”迅速地接收租客的最新需求。

這些其實是管理公司必須要做到的。經驗再豐富的房東也不會比專門的管理公司更了解最新市場動向，所以管理公司需要不斷吸收管理案例，及時對市場做出反應，才是一個合格、優秀的管理者。

如果你對自己的管理水平沒有足夠的信心，或者根本沒有時間親自管理，選一個合適的管理公司來協助，會讓你的不動產投資如虎添翼。

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