“我想在日本買房。” 一個念頭背後可能有一萬個契機，理由和動機。或許是在日本旅游後覺得日本房子不錯，永久產權，想要擁有一套連帶土地和房子的不動產；或許是打算讓孩子去日本讀書，有個屬於自己的居所；又或許是看到全球經濟局勢不穩定，想讓自己兜裡的錢不貶值；也可能是周圍朋友推薦，大家都買了，我買一套應該也不虧……
不管出於什麼原因萌生在日本置業的想法，但並非所有人都“適合”在日本買房。為什麼這麼說？難道在日本買房有限制嗎？並非如此，外國人在日本購房並無身份限制，滿18周歲即可。
我說的“不適合在日本買房”，實際上是針對一些對日本房產投資毫無了解，並且固執堅守自己的一套思維理念的投資人。所以何種情形下日本房子會和你有緣無分呢？注意了，如果你持以下觀念，可能還要再斟酌斟酌。
1. 過分擔心地震災害
日本是一個島嶼國家，地震和台風時有光顧。很多國內投資人擔心地震會給自己的房產帶來意外損失，人之常情，可以理解，但是你只知其一不知其二。生於斯長於斯的日本人民經過世世代代的智慧和努力，在房屋建築安全方面走到了世界前沿。
1981年，日本修改了建築基准法,新抗震標准要求6級~7級的大規模地震中也不會出現結構性損害。而且在新抗震標准中，除了防止建築物倒塌外，還要注意確保建築物內的安全。另外還有地震保險來加一層保障。
新耐震法實施後，建築的抗震性能更上一層樓。2011年震驚世界的“3·11大地震”中，東京幾乎沒有一棟樓倒塌，舊耐震也接受住了如此大的考驗。天災不可逆，但是人為力量也不可小覷。
當然了，歷史上留下深刻印記的大地震屈指可數，小地震對於構造嚴密的日本建築不足以構成威脅，基本就是“撓癢癢”的存在。所以如果因為擔心黑天鵝事件讓自己的房產受損就舉步不前，因噎廢食，那就再考慮考慮吧。
2. 炒房升值翻倍賺
國內房產在幾十年間的翻倍猛漲讓一部分人嘗到了甜頭，另一部分人眼紅。既然沒有乘上國內的東風，把目光放到海外，說不定東京是下一個北京呢？
對有這種想法的朋友我想說：你的視野突破了國門，很好但還不夠。你也應該回到上世紀90年代看一看，那時候的日本房價怎一個“高”字了得。感受一下當年的豪言壯語：“賣掉東京買下整個美國！”再送你一首歌“全都是泡沫~”
30年後的今天，日本房地產市場經過長時間沉澱才瀝干了泡沫，終於開始逐漸緩慢穩步上漲。所以說當今的日本，已經發展出一個比較成熟穩定的房地產市場，短時期內很難有“過山車”式的波動。帶有淘金色彩的炒房發大財夢，恐怕在日本是很難實現了。
3. 追求10%以上高回報率
在日本投資房產主要是穩定的租金收益，實現海外資產配置，外加小幅度的房產增值。既然達成了這個共識，再來看看租金回報率。以東京為例，公寓的租金回報率平均在4%~6%（扣期間除費用後的實際到手收益）。
很多人看到這個數字就皺眉頭了。與柬埔寨、泰國那些10%以上的高回報相比，東京這個回報率不夠誘人。
首先，泰國、柬埔寨是新開發市場，高回報伴隨著的必然是高風險，法律制度保障以及後期維護都要打很大的問號。如果你不是想投機的冒險家，成熟穩定的市場才是你的選擇之道。
其次，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300~1:200，回報率即4%~6%。如此看來東京都市圈的房子完全符合房產運行良好的國際水准。（國內一線城市租售比在1.5%左右）
而且回報率不能只看比例數值，一般而言郊區的房子比市區的房子收益率高，二手房的收益率比新房收益率高。收益率因區域而異，所以比較相同區域房子的收益率才是關鍵。就算將東京都中心和地方城市的房產收益率相比較，孰高孰低其實也沒有實際參考意義。
4. 瞄准偏遠地區低價房
可能很多人手頭資金並不寬裕，但還是想在日本投資一套房產。不是說日本房價不高嗎，正好手裡有30萬元閑錢，在日本買套房子保值，總比握在手裡安全得多。
其實有這樣的理財規劃已經成功了第一步，但不是故意要潑冷水，30萬元確實只能買到日本較偏遠地區的房子。但如果想用來投資收租，不得不考慮空置風險。因為地方人口流失，租房需求沒有那麼旺盛。
所以回歸到房產投資的核心標准：地段！地段！地段！（重要的事情說三遍）
人口流向教育資源和就業資源好的地方，這是放之四海而皆准的必然趨勢。作為日本的首府，東京占據了日本三分之一以上的人口，GDP占據日本全國70%。不管是經濟實力，還是人口流動，東京都遙遙領先於日本其他城市，也是國際都市中的佼佼者。
自上世紀90年代中期以來，一方面，為了尋求工作機會而湧入東京的年輕人一直在持續增加。另一方面，來東京求學的各地學生也與日俱增，包括很多外國留學生。在東京並不太需要擔心人口老齡化的問題，反而能看到有源源不斷的年輕血液注入進來。
截至2020年2月1日，東京總人口估算為總人口13,953,443人，較上個月增長1,807人，較去年同期增長94,718人。東京的15~60歲的人口占絕大多數，以勞動人口為主。另外，2019年7月日本總務省公布的調查數據顯示，東京圈是日本唯一人口增長的都市圈。
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