魁北克完善的福利制度建立在其稅收制度之上，生活在魁北克想必大家一定對“稅”不陌生。小到吃飯購物，大到買車買房都需要交稅。房產作為大多數家庭的一筆重要的投資，自然也成了政府重點關注的征稅對像。近年來加拿大房地產交易一直很火熱，繼溫哥華、多倫多之後蒙特利爾的房地產也開始變得越來越熱，但隨之而來的是關於房地產稅務方面的各種問題。不過值得慶幸的是，魁省擁有相當完善的稅收制度，在征稅的同時，政府也提供了相應的“抵稅”和“免稅”政策。今天我們就來和大家分享一下那些關於房地產稅務方面的信息。
1. 在魁省買房你都需要交哪些稅？
在魁省買房不只是付款、簽字、過戶交房就一勞永逸、大功告成了，擁有住房的居民，除了一次性需要繳納的歡迎稅， 房主每年都需要向政府納稅。每年都需要交的市政稅和學校稅是隨房屋和土地的價值上浮的，各個地區的稅率也不完全一樣。下面讓我們一起來看看在魁省和房產有關的稅都有哪些：
- 歡迎稅（Welcome Tax）或稱土地轉讓稅（Land Transfer Fee）
說到買房，第一個繞不開的稅，就是“歡迎稅”，又稱土地轉讓稅。這個款項是付給政府的，由買家支付。房屋每轉讓一次，政府都收取一筆土地轉讓稅。該稅項的金額大小與房屋的售價直接掛鉤，具體魁省及蒙特利爾計算方法如下：
購房款中$50,400加幣以內的部分征收0.5%；
購房款中$ 50,400 加幣至$ 251,800加幣的部分征收1.0%；
購房款中超過$ 251,800加幣的部分征收1.5%。
購房款中$50,400加幣以內的部分征收0.5%；
購房款中$ 50,400 加幣至$ 251,800加幣的部分征收1.0%；
購房款中$ 251,800 加幣至$ 503,500加幣的部分征收1.5%；
購房款中$ 503,500加幣至 $ 1,007,000加幣的部分征收2%；
購房款中超過$ 1,007,000加幣的部分征收2.5%。
$50,400以內的部分所需繳納的歡迎稅 =50,400*0.5% = 252
$50,400至$251,800內的部分 = 201,400 * 1%=2014
$251,800至$503,500 內的部分= 251,700 * 1.5%=3,775.5
$503,500至$1,007,000內的部分 = (600,000 – 503,500) * 2% = 1930
則歡迎稅總計一共需要交：$252 + $2,014 + $3,775.5 + $1,930 = $7,971.5
稅率相關網站：
- 市政稅（Municipal Tax）和學校稅（School Tax）
市政稅，通常也叫地稅，是在魁省擁有房地產的業主每年都必須要向市政府繳納的稅款，地稅每年繳納的金額會因地理位置、房價政府估價而調整。地稅的計算方式是：物業當年的評估價 x 當年的稅率 = 地稅。蒙特利爾島上各個城市的稅率大約在0.5% ~ 2.5%。
具體稅率可以參考以下網址：http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=44,14111603&_dad=portal&_schema=PORTAL
在魁省買房後，除了地稅，業主每年還需向政府交納學校稅。學校稅主要用於學校的房屋及設備的維護保養、室內供暖照明、校車交通費用及學校委員會的管理費用等。不過相比於地稅，學校稅則要少很多。
以下是2017-2018魁省主要城市學校稅的稅率（每100加幣的市政房產估價所需繳納的學校稅）：
例如在蒙特利爾購買了一處50萬加幣的公寓，則每年所繳納的學校稅：500000* 0.17832/100=$ 891.6
學校稅計算網址：http://www.calculconversion.com/calcul-taxes-scolaire.html
- 魁省銷售稅（Quebec Sales Tax — QST）
此稅項僅針對新建房屋。在魁省新建房屋的時候，買家必須給政府交納銷售稅，稅率為9.975%。購買和銷售二手房無須交納QST。值得留意的是，買賣雙方必須為與房地產交易相關的各項服務費用繳納QST。也就是說，賣方需要為經紀人佣金、搬家費等支付QST，買方則要為驗房費、公證師費、評估費、房屋保險等支付QST。
- 商品及服務稅（Good and Services Tax — GST）
如果是購買新屋，需要繳納商品及服務稅，稅率為房屋售價的5%。如果是購買二手房，則無需繳納此項稅。
房屋資產本身是不用征稅的，資產增值稅要征收的是資產賣出後的增值部分。對於魁省居民來說，自住屋在出售時是可以免交資產增值稅的，但是投資房或是非魁省居民的房產出售時則必須為房產的增值部分納稅。增值的金額也不是全部計算征稅，只是按照增值的一半納入計算，增值部分的一半與該屋主其它收入加起來的當年收入總額，決定了應采用累進制稅制中的哪一級稅率作為征稅標准。
- 非居民投機稅（Non-Resident Speculation Tax）
2017年4月20日，安大略省出台樓市調控新政：包括征收15%非居民購房稅，禁止炒樓花，鼓勵開發商建出租屋，嚴格審查地產經紀職業規範等，稱為“非居民投機稅”。這一個政策參考的是不列顛哥倫比亞省溫哥華出台的海外買家稅（溫哥華的海外買家稅現為20%），主要針對買了房子不住、純粹投機的非居民購房者。不過目前魁北克省暫時還沒有推出海外買家稅，因此越來越多的海外買家包括中國買家開始關注蒙特利爾的房產市場，蒙特利爾的房勢這兩年呈不斷走高趨勢。
看到這裡，可能您已經被魁省繁瑣的稅收嚇到。不用擔心，因為除了交稅，很多項目是可以拿來抵稅的。
2. 哪些項目可以用來抵稅？
在魁省房屋出租可以當成是一項生意來經營，而經營過程中發生的不少相關成本、費用都可以被拿來抵稅，也就是說將租金收入減掉費用後的剩余金額，才是你的應納稅收入。
如果某人把自住房的部分空間用於個人商用辦公室，那麼該個體可以根據分租面積占整個住宅的比例，按比例申請房產稅抵扣。
出租屋的維修過程中所產生的各項支出（正常且必要的支出，維修總價處於合理範圍內）可以在費用發生的當年，全額進行稅款抵扣。比如：重新粉刷、修繕排水溝及地板、修復屋頂漏水、抹灰以及更換破損門窗等產生的費用。
如果你雇佣了某些人以協助你完成租賃事務，那麼你向其所支付的工資、福利支出亦可從應納稅額中進行抵扣。
為出租物業所購買的各項保險，基本都可獲得稅收抵扣，比如火災保險、失竊保險、洪災保險、業主險等。如果你還請他人協助打理租賃事務，雇工的醫療保險及補償保險費用亦可從中扣除。
因出租而發生的，支付給律師、會計及房地產管理公司、房產投資顧問及其他專業人士的費用，也可視做運營支出，一並在稅收抵扣中進行減免。此外，出租房付出的共管式公寓及連排別墅的管理費用、為出租房屋做廣告所產生的廣告費用及其它開支，亦在可抵扣範圍之列。
為了鼓勵業主對房屋進行更新升級，創造耗能更少、居住更舒服的環境，政府常常會不定期推出一些裝修抵稅優惠。不過需要注意的是這些優惠通常是有期限性的，而非常年有效的抵稅項目。通常，符合條件的居民只需要保留好相關的裝修收據，就可以在報稅時來抵稅了。
據統計， 魁北克人平均每五年就會搬一次家，而搬家時所產生的費用，有時也可以拿來抵稅。通常，如果你為了開始了一份新工作、新買賣，或上了一所新學校而搬到了至少40公裡之外的地方，那麼你就可以用搬家費用來抵稅了。
3. 在蒙特利爾購房的大福利——自住房計劃（Home Ownership Program）
近些年不少的年輕人家庭搬出了蒙特利爾市， 流失到了蒙特利爾的南岸和北岸。 為了吸引人們定居在蒙特利爾，蒙特利爾市政府從2010年開始推出了自住房計劃。如果購房者符合“置業補貼”計劃的申請條件，市政府將以財政補助的方式向這些新業主退還他們在辦理房產過戶時需要繳納的歡迎稅和給予一定的補助金。自住房計劃今年的最新政策將會在2018年6月1日實施。在最新政策中，補助額度將會提高，申請條件也會放寬。
如果你是初次住房買家…
- 你能得到一筆最高達15000加幣的補助金(financial assistance)來購買房產；
- 如果恰好你有至少一名未成年孩子並且購買了一處房產（注意：如果不是新樓盤，那麼這棟建築所地面上的部分包含的居住單元不能超過三個），那麼政府會退還“歡迎稅”；
- 更容易享受自住房裝修和翻新計劃。
如果你是非初次買家…
如果你已經有一處房產，或者在過去的5年裡只有一處房產，政府會將“歡迎稅”退還給你，但條件是：
- 你的家庭至少有一名未成年小孩
- 你購買的新房產有至少3個房間是帶窗戶的
除了歡迎稅和一次性補助之外，有孩子的購買者在購買一年的OPUS全價通票的基礎上，有資格免費享受6個月的公共交通設施。同時這些家庭可以取得兩張免費的Acces Montreal卡.
下表是自住房計劃的詳細條件與標准：
以上是在在魁省跟房產有關的主要的征稅項和抵稅項及相關政策。希望可以幫助到大家了解到魁省的關於房產方面的稅務信息，在未來報稅中有所助益。
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責任編輯：Zoe Chan
加拿大釋仁地產總裁郭釋仁專欄全集
Posted on Author ZoeChanCategories CA Investment Column, Special Investment Column, Tencent, tencent-special-investmentTags 买房税费, 免税, 出租, 加拿大, 增值税, 房产税, 抵税, 蒙特利尔, 魁北克
迪拜住宅均價在2016年4季度到2017年3季度間大約下滑了2%，同一期間的平均租金水平則跌幅更大，約為7%。造成迪拜房市的弱勢表現的主因，是油價走低帶來的政府投入減少與投資者信心喪失。
2017年，迪拜住宅新增供給繼續集中在中低價位市場。除此之外，部分開發商也開始接受分期付款，一些開發商甚至允許買家將60%的房款留至交房的時候支付。開發商們希望通過這樣的獲得更多的剛需，並鼓勵一些租房者自己買房。根據對主要相關方的調查，德勤估計2017年迪拜有15000個單位進入市場，比2016年增加了3.5%。
2018年趨勢展望
迪拜的國際地位將會繼續提升
- 迪拜已經擁有包括迪拜國際機場在內的諸多國際頂尖基礎設施
- 迪拜有著有利於商業的法務與監管環境，商業自由度非常高
- 迪拜已成為全球公認的活動中心，將舉辦2020年世博會
2018年，迪拜將與世界其他地方更緊密地聯系在一起。不過伴隨著這些國際化的機遇，迪拜也將面臨一系列挑戰。世界銀行警告，目前全球經濟將面臨的挑戰主要來自更極端的經濟保護主義、更嚴峻的不穩定地緣政治與潛在的金融市場波動。
頂級開發商Nakheel傾力打造迪拜優質社區Al Furjan。從Al Furjan出發，可輕松抵達Sheikh Zayed路，還臨近Ibn Battuta購物中心和Discovery花園，距離EXPO 2020展覽場地只需15分鐘路程。 居外物業編號：34703192 點擊查看房源信息
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開發商們在迪拜的融資選擇正變得更先進更多樣化
- 合格地產開發商與項目可申請的銀行貸款存量充足，借貸比例為60%至70%，融資成本約為5%至6%
- 迪拜的非銀行融資選擇正在成長
- 迪拜的住宅開發商正在通過分期付款方案降低買家所承擔的投資風險
隨著非銀行類的借貸方案越來越多，迪拜的開發商金融市場正在變得更多樣化，不過依然競爭激烈。有良好信用記錄的開發商將有更大可能獲得資金。從購房者角度來看，多個住宅開發商提供的分期付款方案意味著投資風險減小，門檻也有所降低。
迪拜朱美拉棕櫚島（Palm Jumeirah）獨特的海濱開發項目Azure Residences，包括豪華的海濱公寓和餐飲場所，俯瞰阿拉伯海灣和迪拜世界著名的地標建築（居外物業編號：34694248）
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3D打印等破壞性創新將在房地產業成為更加主流的科技
- 迪拜已設下目標，2019年所有新建築須有2%的結構為3D打印而成；到2025年，此比例將提升至25%
- 迪拜土地部門正在探索包括區塊鏈在內的交易管理新技術
- 雖然起步較晚，但是迪拜的電商行業正在蓬勃發展。2017年亞馬遜收購了中東電商com，同時中東也出現了吸引了大量資金的新電商Noon
今年開始，破壞性創新將在迪拜房地產業成為更加主流的科技。不過同時面對科技的機遇與挑戰，市場上並不存在絕對的贏家與輸家。拿電商行業來說，科技的發展並不僅僅影響線上與線下商店，也深深地改變著市場的每個渠道。因此電商科技的發展，必將對各個資產類別都產生不同程度的影響。
開征增值稅將是迪拜房地產市場的最大威脅
- 租金或面臨上行壓力
- 增值稅或對開發商現金流帶來威脅
- 迪拜各方面需要增加成本對不同收入來源進行增值稅核收流程的建立
2018年1月1日起， 迪拜開始征收增值稅。對房地產市場而言，迪拜的住宅類房產交易基本均免收增值稅。不過對於個人投資者與開發商來說，在建築、維護、使用房地產相關服務的過程中產生的交易依然需繳納5%的增值稅。增值稅的開征可能將是迪拜房地產市場最大的威脅。從會計系統到現金的壓力，無論開發商、運營商或者是購房者都將面臨復雜且深遠的壓力。
參考來源：德勤2018年迪拜房地產展望報告
閱讀原文：https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/xe/Documents/realestate/me_re_real-estate-predictions-2018.pdf
文：Adam Yang
責編：Zoe Chan
居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集
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香港特區行政長官林鄭月娥5月3日表示，政府正研究向一手住宅單位征收空置稅，並會在全面評估相關理據、可行性和公眾反應後，再作決定。
香港正研究向一手樓征空置稅
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林鄭月娥在立法會答問大會上回答議員提問時表示，在樓房單位極度短缺的情況下，所有可用作居住的房屋都應用作居住，而非供囤積和炒賣之用。“在樓房單位極度短缺的情況之下，應該所有可以用來住的房屋都用來住，不是用來囤積、不是用來炒或其它，”她說。
至於政府會否考慮向擁有住宅物業的非本地居民征收資產增值稅，林鄭月娥表示，現時並無計劃研究資產增值稅，因香港其中一個很大的優勢就是簡單的稅制和低稅率。此外，本屆政府亦推出具競爭性的稅制，包括兩級制利得稅和為企業科研開支提供額外稅務扣減，現時並無計劃研究資產增值稅。
居外網海外房產行業分析師楊嘉錫（Adam Yang）認為一手住宅空置稅對調控香港房市的成效有限。他評論說：“面對現在已經高達30%的非永久居民購房稅率都沒什麼效果，空置稅收效我覺得很有限。首先空置稅稅率通常不會很高， 其次這個很難驗證容易作假。”
“任何征稅都是控制需求，但是需求現實是在這裡的。香港房市最大的問題就是供給不足。如果政府不願意開出新地，房價就只能繼續漲，”楊嘉錫補充道。
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在覓地建屋方面，香港土地供應專責小組上周發表諮詢文件，為解決土地短缺提出18個選項，但其中部分選項受到爭議。有議員問及，為何政府不去行使既有的法定權力，包括《土地收回條例》以至游樂場用地所寫的種種規例，收回粉嶺高爾夫球場和大量向地產商收回囤積的荒廢農地，以至棕地，去解決香港的中短期房屋問題。
林鄭月娥回應指，《土地收回條例》不能夠隨意運用，要有足夠證明相關土地有公共用途，有足夠的平衡，不能刻意、隨意侵犯私有產權。“即使我很有膽—我也覺得我是一個相當有膽的官員—如果我明日用《土地收回條例》，這些覺得私有產權被侵犯的擁有人會采取甚麼反應呢？司法覆核，告政府。”她說。她續表示，但這些訴訟往往拖延很長時間都未能解決。
至於土地選項當中提出探討公私營模式利用私人擁有的新界農地儲備，粗略估計不少於1,000公頃農地，林鄭月娥表示，這方案肯定不是只幫私人發展商發展土地，一定有很大的公眾利益才會做。
來源：路透
責編：Zoe Chan
