澳洲政府在2017-18的財政預算時推出了一項對現有法令海外人士自住房增值稅豁免取消的提案。雖然目前該項建議還沒有正式立法，但是對於投資者來說還是需要清楚了解這個政策變動對他們的影響以便及時采取行動來避免將來不利的稅務結果。
一般來說，澳洲的自住房出售後，增值的部分是不需要支付增值稅的，但是投資房、度假屋、辦公樓等在出售時，增值的部分在當年是需要向稅局繳納增值稅的，該稅額最高能達到增值部分近一半的金額。澳洲稅局為確保海外人士在出售房屋後支付該項增值稅，已經要求買家將房屋出售價錢的12.5%以預扣稅的形式扣除下來，在房屋成交前代繳給稅局。海外賣家人士需要在當年向澳洲稅局做稅務申報從而計算出實際應繳增值稅，因為有之前的買家代繳稅，最後以多退少補的形式來完稅。
舉個例子來解釋一下，張先生在澳洲留學生活了一段時間，期間買了一套房作為自住用，後來移居到海外，成為海外稅務居民，這時候他想賣掉澳洲的這套曾經的自住房，房屋同購買時比較增值了100萬澳元。在現有的法令下，張先生有可能一分錢增值稅都不需要交給稅局。但是在更改了法令生效後，張先生實際需要支付近50萬澳元的增值稅，不妨我們假設是45萬澳元。同樣假設房屋目前的出售價是400萬澳元，買家在支付張先生時會扣除下50萬澳元（400萬澳元X12.5%）代繳給稅局，張先生在通過年度稅務申報後可以獲得5萬澳元的退款（代繳50萬澳元-實際45萬澳元）。
那麼新的提議立法後對哪些海外人士有影響呢？如下：
- 對於2017年5月9日澳洲東部時間7:30pm前已經持有的自住房，只要在2019年6月30日前出售並且符合其他增值稅豁免的其他條件，增值的部分可以享受增值稅豁免的優惠政策而不用交增值稅。任何2019年6月30日之後出售的自住房，增值部分一律不再享受增值稅豁免的優惠政策。
- 對於2017年5月9日澳洲東部時間7:30pm後購買的所有房屋，出售時增值部分一律不再享受增值稅豁免的優惠政策。
說了那麼多自住房，滿足以下部分或全部條件的房屋才有可能被視為自住房：
- 你和你的家人住在裡面
- 你的個人用品存放在裡面
- 你的通信地址
- 你的選民注冊地址
- 家裡水電煤的供應地址
可以看出，在我們了解該項政策變動後，部分海外人士可以提前采取行動來優化他們的澳洲自住房的稅務，比方說，在2019年6月30日前出售掉澳洲的自住房，或者在自己成為澳洲稅務居民後再出售自住房等。由於2019年6月30日的期限有限，成為澳洲稅務居民也需要一定時間去滿足條件，所以我們說需要提前采取行動，否則一旦提案立法，將無法再扭轉局勢。
責任編輯：Zoe Chan
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