對于美國不動産投資來說，其稅務事項就涉及房地産物業稅、轉讓稅、增值稅、贈與稅、遺産稅等，所需納稅義務包括了在美投資的外國人。因此，中國人在美國進行房地産投資時，稅務問題是不可避免的。本期，我主要簡單介紹一下美國聯邦稅法在房地産交易中所涉及的主要稅務問題。
- 增值稅
稅務局IRS官網論題409定義了“資本收益”和“資本損失”：納稅人所擁有的自用或投資目的的資産幾乎都被認定爲資本，如房屋、家用設施、投資目的的股票或債券。當納稅人進行資本出售時，産生資本收益還是資本損失主要取决于資本本金和出售價格之間的差額。當産生資本收益時（即出售價格高于資本本金），納稅人需要繳納增值稅；反之，納稅人增值稅金額爲零，但仍然有資本損失的申報義務。
資本收益增值稅又被細分爲：
- 長期收益：出售前持有資本（如房産）1年以上
- 短期收益：出售前持有資本（如房産）1年或以下
一般來說，資本收益作爲納稅人當個財政年的所得，按照個人所得稅稅率進行稅務繳納。但是，若認定爲長期收益，那麽長期資本淨收益則按照當個財政年IRS規定的長期資本淨收益稅率來進行稅務繳納。通常“長期資本淨收益稅率”要比同期的個人所得稅稅率要低。而且，“長期資本淨收益”的納稅基數也會比“短期資本淨收益”的納稅基數計算方式要更有優勢，即長期資本出售收益 – 過去持有資本年限中未使用、無法申報抵稅的資本損失。
據美國最大的報稅系統Turbo Tax數據分析，在2014年，根據納稅人不同的稅級（Tax Bracket），短期資本收益稅率可以最高達到43.4%， 而當年的長期資本淨收益稅率爲0%、15%或20%不等，除其他稅法規定的25%或28%高額納稅率特例以外。對于房地産市場，長期和短期收益稅率不同，有效地規範和防止了一批“炒樓”現象。
在産生資本損失的情况下，納稅人在一定限額內可以抵扣納稅基數。每年的資本損失用作抵扣個人所得稅納稅基數至多爲$3000（若夫妻所得稅進行單獨申報，每個各自可使用的抵扣數額爲$1500），若資本損失超過$3000, 多餘損失通過一定的計算方式可以累積到後續財政年進行抵扣。
- 房産資本收益的增值稅特殊機制
由于房地産自身的特殊性，IRS針對其出售後的資本收益增值稅納稅機制進行了專門的規定。通過IRS官網論題701、703以及公告523號文件全面設立了納稅計算方式、申報制度和减免情形。以下，我總結了幾種投資者需要知悉的特殊規定。
- 增值稅免征額
當納稅人出售“主要住宅房屋”（Sale of Main Home）時，若符合IRS規定的特殊條件，個人將至多享有$25萬，夫妻共同申報至多享有$50萬的免征額。據IRS（聯邦稅務法案）規定，享有免征額的標的出售房産必須滿足兩個條件，即所有權和使用的雙重條件：
個人申報
- 5年內必須擁有且使用“主要住宅屋”累計長達2年或以上
- 所有權與使用條件無需在同2年內滿足（2/5年）
如果納稅人在出售標的房産前2年內已經通過其他房産出售享有過一次免征額的優惠政策，則該標的房産出售的資本收益就無法再次享有。
夫妻共同申報
- 夫妻任一方滿足前述的2/5所有權年限要求
- 妻共同滿足前述的2/5使用年限要求
- 夫妻雙方在出售的前2年都沒有享受過其他房産的免征額優惠。
可以看出，上述免征額主要提供給納稅人的自用房産（Primary Residence），幷不適用于投資房産（如出租房）。
- 增值稅的基數抵扣
增值稅的基數，也就是資本收益淨額=出售價格-資本本金-免征額（如適用）
稅務局公告523對資本本金的計算方式進行了詳細的羅列和分析。而如何理解和運用這部分資本本金的概念，决定了納稅人的繳稅基數大小。因此，在投資房産前期和持有房産期間，諮詢正確的稅法律師意見和聘請規範的會計師申報稅務是非常重要的一環。
資本本金主要包括：
- 購房時的購買價及其他費用
- 出售房産時的相關支出
- 出售房産時需繳清的房屋抵押貸款餘額
- 持有時的房屋改建費用(Improvements)
所以，購房時的律師費、買方轉讓稅、産權保險金、測繪圖支出、經紀費、轉讓稅（州立）、律師費等都可以算入資本本金，作爲增值稅基數的抵扣。
更需要投資人知曉的應當屬房産持有期間的改建費，它幷不包括房屋折舊通常産生的維修費（如維修漏水問題等）。以上的表格中，IRS明確規定了可抵扣的改建費類型，主要指的是加建臥室、車庫、凉臺、搭棚、游泳池、栅欄、新的屋頂搭建、閣樓的隔離設施系統、管道鋪設、地下室的翻新等。所以，投資人必須將這些可抵扣的改建項目和費用記錄都保存好，以便享有到最大的增值稅基數抵扣。