2016年英國學生公寓的交易額約31億英鎊，為2015年總額的六成。2016年交易額從總體來看與預期水平相符，超最近五年來均值，為歷史第二高水平。（倫敦留學生公寓）
著美國學生公寓市場日趨飽和，眾多海外投資者將目光瞄準了全球第二大留學目的地——英國。眾所周知，美國的高等教育水準壹向受到國際社會的推崇，而唯壹能與之媲家，也只有英國了。而英國不像美國那樣地廣人稀，因此學生住宿問題更為嚴峻。由於宿舍數量嚴重不足，英國大學壹般僅為大壹新生提供學校宿舍。這意味著，至少有70%的學生需要自己解決住宿問題。
全球資本湧入英國學生公寓市場。過去十年，大量資金投向學生公寓市場。這種統壹管理的模式受到了廣大學生的歡迎。相比學校宿舍，學生公寓的條件更好，設施更新、更完備。相比出租房，免去了看房、選房的困擾，並且學生公寓將水、電、網這些瑣碎的費用全部包含在了房租內，公共區域有專人打掃，燈泡壞了、下水道堵了管理公司維修，省心省力，省時省事。
2016年，單身公寓仍然是最搶手的學生宿舍類型，雖然供應量同比增長24%，但依然不能滿足市場需求。與2015年41%的供應增長率相比，2016年只有其壹半之多，這也是開發商低估市場需求所致，怕供大於求而影響到租金，另外，高成本壓力也削減了開發的熱情。
大學生人數逐年攀升，如今全日制在校學生達170萬之多，與去年同比增長了0.4%。2016/2017學年，為學生提供的專用床位數為56.8萬張，同比增長5.4%。2016年，英國學生公寓平均租金與去年同比增長2.7%。
全日制學生人數：170萬
海外留學生人數（不包括歐盟）占比：1/5
學生床位：56.8萬
2016年租金年增長：2.7%
現在大學生人數創歷史新高，全日制在校學生達170萬之多，同比增長0.4%。雖然學費也在不斷升高，但依舊阻擋不了學生就讀高校的熱情。
2015/2016學年，大學入學（UCAS）申請（壹年級大學生）人數同比增長2.7%。自從錄取人數限制被廢除後，使得高校和學生擁有更多的選擇空間，優質大學也成了優質學生的集聚地。高緯物業指出，這也加劇了高校之間的競爭，促使校方提升教學服務，另外，學生的飲食和住宿條件等軟實力也是競爭的關鍵所在。當然，今後就業問題更是擇校的重要因素。
海外留學生（非歐盟）人數占英國學生總數的1/5，2014/15學年海外留學生人數是28.4萬，十年來增長了73%。
如果英國學生選擇住校的人數增多，而非歐盟的海外留學生還在持續增長，那麽未來幾年學生公寓將更加緊張。
大學投資和優先考慮的高校競爭日益激烈，這也要求校方更加重視學校資源、教學質量、校園基礎設施等方面建設，另外，學生的生活條件設施等軟環境也不容忽視，個別學校因經費捉襟見肘，想改善校園環境卻力不從心，這就迫使校方不得不與校外機構聯手改善學生公寓等基礎設施。
校方與外界機構聯合辦學正成為壹種趨勢，將極大的改善校園環境，並產生壹定的收益。
2016/2017年新建學生專用床位數：29000
2016/2017年學生專用床位總數：568000
2016年英國PBSA平均租金同比增長2.7%
2016年所有可用學生專用公寓平均租金同比增長2.7%。
*私營公寓平均租金同比增長3.5%，大學公寓租金同比增長2.4%。
由於所在地區不同，因為英國學生公寓的平均租金增幅也不盡相同，雖然地理位置優越的地區租金呈良性增長趨勢，但也有部分地區租金上漲並不明顯，甚至出現了零增長。
但總體而言，私人運營的學生公寓數量仍少於學校提供的宿舍數量。而隨著學生數量尤其是留學生數量的連年增長，學生公寓的需求有增無減。今年上半學年，整個英國學生公寓的平均租金漲幅為1.59%，倫敦地區為1.55%。而在利物浦、布裏斯托、卡迪夫、紐卡斯爾、愛丁堡五個地區，漲幅達到了3%-4%。
據高緯物業（Cushman & Wakefield）發布的數據指出，學生：床的比值已從2.1增長到2.3。雖然公寓和床位的供應數量在不斷增多，但從整體上看，依然無法滿足市場需求。另外，開發商還需另想辦法解決供需緊張的問題。
HMOs
對於開發商而言，在營建學生公寓時不僅要考慮到學生的經濟壓力因素，還有修建成本的因素，隨著土地利用方式競爭日益激烈，成本也隨之升高，現在市面上出現很多HMO宿舍，作為壹種學生公寓的新型替代品，即可保障住宿條件，而且價格實惠，將給學生提供更多的選擇，也能緩解市場的供需壓力。
投資市場
2015年，是英國學生公寓投資創紀錄的壹年，其成交額高達51億英鎊，約82%市場份額屬於投資組合，而且主要的投資對象是來自海外。
2016年學生公寓的交易額約31億英鎊，為2015年總額的六成。2016年交易額從總體來看與預期水平相符，超出最近五年來的均值，為歷史第二高水平。價值約2.5億英鎊的學生公寓正在交易中，另有價值約9.5億英鎊的學生公寓待租，其中包括價值4.5億英鎊的投資組合Union State Portfolio。
市場驅使加上政府鼓勵，各大地產咨詢服務機構紛紛給出了樂觀的市場前景預估。這也極大地調動了開發商的積極性，使得他們敢於給出包租和高收益的承諾。
不同於國內的房地產開發市場，國外的開發商往往較註重實際，他們對新樓盤的開發首先是基於市場需求。有多大的市場就開發多少房產是英國開發商的理念，且政府監管也更為成熟、到位。相比其他投資房產，學生公寓投入少、收益高、租金穩定、免於費心打理，但這不意味著學生公寓投資就沒有缺點。
租金增長支撐收益率
2013年至2015年，所有類型的投資機會投資收益率下降0.5%~1%。2016年，整個直接出租部門的投資收益率沒有明顯的波動。至2016年11月，學生公寓的總成交量為42206張床位，接近2015年同期時的水平431076張床位，由於倫敦的投資活動出現大幅度下滑，每張床位的均價從99750英鎊跌至73450英鎊。
可能是受到債券收益率下降及投資避險的雙重影響，年金領域的投資收益率進壹步壓縮，投資者們追求的首要投資的投資收益率也至少壓縮了25個基本點，跌至3.75%~4.0%之間。例如，Aviva公司出資7600萬英鎊收購了位於溫徹斯特的Godiva Place，Coventry 和Queens Road Student Village以3100萬英鎊被Legal & General公司收購。
高緯物業英國學生公寓追蹤機構（The Cushman & Wakefield UK Student Accommodation Tracker）指出英國學生公寓的平均租金同比增長2.7%。可以看出平均租金的增長有力支撐了2015年創下的收益率水平。
開發——供應增長創紀錄
2016/2017學年學生專用床位數為568000張，同比增長5.4%，這是高緯物業成立英國學生宿舍追蹤機構有記錄以來的最高增幅水平。
2015年單身公寓的數量同比增長41%，2016年同比增長24%，單身公寓依然是受關註的壹個重點。
壹些投資者對在建的學生公寓規模持懷疑態度，是否能滿足學生需求還有待觀察。土地使用權、增加規劃責任、建設和運營成本等，都擠壓了利潤空間，如果建設高檔單生公寓，只能選擇在富裕的城市或更具競爭力的地區，另外還要看學生的需求以及相應的配套措施。
2016年上半年，投資者為追求更高的投資收益，不斷尋求開發融資機會。到了下半年，受到脫毆的影響，開發融資的需求有所減緩。然而，學生對公寓的需求缺口也更大了，高緯物業（Cushman & Wakefield）發布的數據指出，學生：床的比值已從2.1增長到2.3。這個比值可以反映出市場的供應水平是低供應還是超供應，但各地區比值不同，受CIL和“經濟適用”租金規定的影響，倫敦學生公寓市場開發日漸困難，但依然有強勁的需求做後盾。
2017年展望
目前有超10億英鎊的學生公寓項目待售，2017年或成為高成交量的壹年。2015年，現有學生公寓的收益下降導致開發商的利息上升。由此產生的up and let操作方案和等值開發機會之間的收益率差距降至25個基本點。有HEI支撐，以提名協議或租賃協議形式的方案，這種收益率差距會完全消失。在成本增加，供應增多，以及更嚴監管政策下，期望開發風險溢價能回到壹個更可持續的水平。
由於土地成本和建設成本高，收購次級股票，回購翻新宿舍被開發商視為壹個更為可行的選擇。
學生HMO市場至今還是以個人投資者為主，最近有機構在支持HMO運營商，使得市場活躍起來，HMO市場可以提供比學生專用公寓更為便宜的替代產品，今後或許會有更多的投資者進入這壹市場。
除了現有的投資者和運營商，還有海外投資者，他們的投資需求還未得到滿足，這無疑將會推動2017年的銷售和整合。
市場情緒表明，還需重新擬定開發項目的風險溢價基數，這將有助於投資者選擇，從而建設更多的英國學生公寓，滿足學生的住宿需求。
天際投資置業創始人張思琪專欄全集
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
多倫多【黃嵐地產榜】主創
