房市走势 – juwai

1月多倫多房屋銷售大漲15.4%｜居外專欄

根據多倫多地產局（TRREB）最新發布的房屋市場報告，在2020年1月，通過TRREB的MLS系統銷售的房屋為4,581套，與2019年1月相比增長了15.4％。在初步的季節性調整後，銷售額與去年同期相比增長了4.8％。

可以看出從今年1月延續了去年12月份良好的勢頭，銷售數量強勁增長，而新上市和已在市場上的房屋數量持續下降。與一年前相比，市場條件趨緊導致房屋售價的增長更為強勁。穩定的人口增長，低失業率和低借貸成本繼續為所有主要市場領域的買家之間的激烈競爭提供支持。

與2019年1月相比，MLS（多重放盤服務系統）復合基准價格上漲了8.7％，這是該基准自2017年10月以來的最高年度增長率。公寓市場領域在MLS價格增長方面繼續保持領先地位，並且帶動了整個大多地區房屋價格的增長，所有房屋類型的價格均上漲了7％以上。而位於多倫多市中心位置的的獨立屋和公寓，1月份的平均銷售價格更是上漲了12.3％之多。

2020年1月的價格增長與2019年1月相比的主要區別在於低層市場，尤其是獨立式住宅。在過去的一年中，房屋的走勢發生了很大改變。顯然，由於OSFI（加拿大金融機構監管辦公室）壓力測試而處於觀望狀態的許多買家正在重新進入市場，從而推動了獨立市場的非常強勁的同比增長。從現在強勁的銷售狀況和目前有限的市場供應來看，這將促使大多地區房屋價格繼續以飛快速度上漲。

GTA (大多倫多) 西部地區具體情況

皮爾區（Peel Region）在2020年1月總共有1,005 套房屋售出，總價值達到了788,261,288 加元，平均價格為784,340 加元，中位價格為730,000加元。並且在1月份新增了1,542套房屋上市。其中獨立屋占1月房屋總售價的55%，平均價格983,300加元；公寓占13%，平均價格為528,902 加元。

細分到各個城市，密西沙加（Mississauga）和布蘭普頓（Brampton）仍為房屋買賣的主戰場，其中密西沙加市獨立屋共成交127套，均價1,187,718加元，新上市獨立屋284套；布蘭普頓市獨立屋共成交278套，均價870,970加元，新上市獨立屋410套。在公寓銷量方面可看出兩城市差別，密西沙加市1月共成交164套，均價539,788加元，新上市公寓231套；布蘭普頓市公寓僅成交24套，均價8454,517加元，新上市獨立屋27套。而卡利登市（Caledon）1月僅售出53套房屋，平均價格為989,163 加元。

荷頓區（Halton Region）在2020年1月總共有455 套房屋售出，平均價格為931,782 加元，並且在1月份新增了809套房屋上市。其中獨立屋占1月房屋總售價的70.6%，平均價格1,138,306加元；公寓占13%，平均價格為528,902 加元。至於荷頓區的公寓市場，由於大部分的公寓都為新建和正在建設當中，所以成交量並沒有很高，一月市場上新增84套公寓。

細分到各個城市，奧克維爾（Oakville）是整個荷頓區房屋買賣的中心位置，占整個荷頓區房屋交易總額的46.6%，平均價格為1,104,796 加元。伯靈頓（Burlington），荷頓山（Halton Hills）和米爾頓（Milton）雖在成交量和均價等方面與奧克維爾無法匹及，但總體來說勢頭良好，價格穩步增長。

結合1月份多倫多地產局（Treb）給出的數據可以看出，整個大多地區西部（皮爾區和荷頓區）總體上還是延續了去年年底的上漲勢頭，不管是成交量和價格都在穩步提升當中。1月作為每年房屋成交的淡季，這些地區能取得這樣的成績實屬不易，同時也印證了目前房市正在逐漸走出低谷的預測。結合加拿大地產局和其他的資料分析，整個加拿大的房地產都在逐漸走出寒冬。

多倫多作為安省乃至加拿大的重要城市，肯定也是首當其衝，將在這場房屋漲幅的大戰中打響頭一槍。目前像密西沙加和奧克維爾這些熱門地區的價格還並沒有出現瘋狂的漲幅，但已經有了一定的趨勢，一些高質量的房屋已經需要搶offer才有機會入手。盡管暫時不會恢復到2016，2017年那種瘋狂的市場，但仍將是多倫多和加拿大房地產行業的一針強心劑。大部分的買家和投資者已不再持續觀望，慢慢湧入了目前的投資市場。

可以預見，今年多倫多房地產行業的春天將來的更早，更快，也將持續的更久!

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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荷蘭房價漲出史上最高紀錄漲勢仍將繼續

荷蘭《華僑新天地》6月21日刊文稱，荷蘭5月房市價格創歷史新高，打破了10年前的價格紀錄，達到近29萬歐元。

文章摘編如下：

荷蘭平均房價現在已達到28.3945萬歐元（約218萬元人民幣）。不過數據基於二手房價格統計，不是新房價格。最近一次房市的低值出現在2013年。當時均價在21.1萬歐元左右。

自2013年之後，5年來房價便一路飆升。現在荷蘭全國的房價平均已經上漲近三分之一。

當然，地區性房價差異顯而易見。偏遠地區比Randstad大城市的房價便宜多了，比如格羅寧根的平均房價不超過20萬歐元。在Zeeland和Friesland，可能才21萬歐元（約161萬元人民幣）多一點。

而四大城市Randstad的房價則貴出天際：北荷蘭現有的自住房基本超過36萬歐元（約276萬元人民幣），烏特勒支則基本在33萬歐元（約253萬元人民幣）以上。

阿姆斯特丹的房價——毫無疑問全國最高，44萬歐元（約338萬元人民幣）是最低底線。

與此同時，房子交易數量一直在下降。根據土地注冊登記局數據，在2018年前5個月，全國僅有86,609間房屋易主，這一數據比2017年下降6.7%，上個月售出18,237間房子，同比下降9%。

因此，房市資源只會更緊缺，過分失衡的房屋供給關系無法得到緩解。專家曾警告：如果情況愈演愈烈，房價將會一路瘋漲下去。

荷蘭媒體預計，由於當前較低的房貸利率，以及恢復向好的荷蘭經濟將導致荷蘭房價增速飛快。Rabobank預計，今年房價平均將上漲8%，2019年，荷蘭全國房屋均價將破30萬歐元。

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建築面積140平方米，售價129.5萬歐元（約¥1,000萬）
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來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan

英國房市3月月報：新房售價增幅持平，中部增長後勁驚人 | 英國

2017年3月英國房產月報如期而至，我們來看看本月房產市場又有哪些新的動向值得關注。

首先值得注意的就是根據統計，全國範圍內本月投入市場的新房售價在一個月的時間裡增長了3,877英鎊，漲幅1.3%，這是既2007年以來非常大的月增幅（往年3月增長率基本都在0.9%上下）。另外一點是除去傳統的高房價區域繼續保持穩定增長，英格蘭中北部尤其是東西米德蘭地區房價增速也開始全面提升。

截至本月中旬，英格蘭威爾士總體平均房價為310,008英鎊，比去年同期上升1.3個百分點，雖然持續上漲，但為近十年來數值最高的3月增速之一（往年均在0.9%左右）。

分區域來看，除威爾士地區，英格蘭所有地區房價在經歷上個月上升後繼續保持穩定增長，東米德蘭月增幅最高達2.1%，門檻一向高的倫敦在上個月增長2.6%後本月仍然保持1.4%的增長。即使威爾士本月房價下降2.5%，但也是在上個月大幅增長8.1%的基礎上進行小幅回落，房價仍在穩定增長中。與去年同期相比，英格蘭所有大區房價都比去年有所增加，中北部最明顯，比去年同期高出2%－6%。

在房產均價方面，倫敦地區依舊最高，英格蘭南部和東部次之，英格蘭西南和西米德蘭地區緊隨其後，但值得注意的是中部區域房價增長大有趕超之勢，房價年漲幅2.3%起步，而東米德蘭地區（East Midlands）房價也首次突破了20萬英鎊大關，這是一個北部城市崛起的非常強勁的信號。

聚焦倫敦地區，截至月中倫敦地區平均房價為649,772英鎊，較上月增長1.4%（8,656英鎊），與去年同期相比也增加了0.9%（5,727英鎊）。使倫敦房價持續兩個月穩定增長的因素主要來自倫敦郊區房價上升的推動。

肯辛頓切爾西區（Kensington and Chelsea）房價仍在持續下跌，自上個月下降14.6%後本月再掉10.9%，漢默史密斯區（Hammersmith and Fulham）-1.9%，汪茲沃斯區（Wandsworth）-0.2%。這對於准備在西區定居的購房者是個利好消息，伴隨高價房產的降溫以及英鎊近期走低，以稍低價格買到好房子的機會大大增加。但除了這三個區以及莫頓區（Merton）和伊斯靈頓區（Islington）維持不變，倫敦其它27個行政區房價都發生了不同幅度的增長。

使月度房價數據增長的主要集中在傳統高價房產集中區域和南倫敦近郊，房價年漲幅最大地區仍舊是卡姆登區（Camden），上個月月報中月度年度漲幅均達到27%，本月再接再厲增加3.5%；威斯敏斯特區（Westminster）也是大幅增長了9.8%，恩菲爾德（Enfield），格林尼治（Greenwich），克萊頓（Croydon）等倫敦近郊區房價同樣表現搶眼，年漲幅均超過了1%。

房屋出售時間方面，全國範圍內近期的平均時間較之前有所減少，大概是一周的時間，為71天，“北多南少”的現狀依舊持續，倫敦地區上月房產出售速度也變快不少，減少了7天至64天，房源放出2個月基本就可以售出，為全國最快。

經歷了1月的房價開年“維穩期”（+0.4%）之後，本月房價可以說是強勢回溫，如果說上月大家都在開始制定開年目標，那麼從本月開始一些實干的買家便付諸行動。根據數據來看，在經歷脫歐公投等諸多不確定性使去年後半年房價出現停滯甚至下滑後，自年底開始的房價回暖至今大部分地區以及基本恢復到往年水平甚至更高。換句話說，脫歐影響的房價增長停滯現像已經基本消退。

Rightmove住房調研中心主管Miles Shipside針對本次3月月報表示，在最近的十年中，春季伊始的房價增幅一直都是較為平緩的，一直以來3月房價增速大約都在0.9%水平徘徊，而本月增幅則達到了1.3%。自2007年以來，高數值的3月房價增幅只有2016年大家爭相在最後時刻搶購Buy-to-Let房產的時候，因為緊接著印花稅新政就要實施，而今年我們又迎來了相似的高數值房價增長率。

但另一方面，房價增長迅速，薪資水平與之相比仍然有不小差距，首次購房者購房難度加大，因此市面上可能會出現不少“價格敏感者”，即對價格超出自己預期的房產產生抵觸心理，因此也提醒廣大房產賣家，售房定價不宜定的過於高昂，否則房子可能會滯留手中更久。

對於首次購房者，全國範圍內門檻仍然是19.2萬英鎊；如果您准備購買二套房，那麼至少要有26萬英鎊預算的准備；對於多套房購房者門檻稍有上升，達到了54.2萬英鎊，比上個月增加1萬英鎊。

以下為截至2017年3月20日倫敦32行政區房價趨勢概覽，供大家參考：

英國房姐陳新宜Chloe專欄全集

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美國 | 2017年美國房市展望

對於美國來說，2016年是在無休止的加息預期與大選鬧劇中度過的。而對於美國房市來說，2016年的主題則是持續復蘇。截止2016年9月，美國各主要城市房價普遍同比增長。漲幅最大的為丹佛、西雅圖與波特蘭。在8個主要的投資城市當中，丹佛、西雅圖、波特蘭、波士頓與舊金山的房價水平已經超越了信貸危機前的水平，達到新高；而紐約、洛杉磯與芝加哥的房價則仍處於復蘇階段。

2017年值得關注的城市之一是科羅拉多州的丹佛。該城市房價2016年9月同比增長9%，而與五年前相比則增長約50%，漲幅驚人。這種漲幅是否能在2017得到延續備受關注。有趣的是，多種跡像表明近年來丹佛的房價增幅可能與該州的大麻合法化有關。2012年科羅拉多州的大麻合法化，極大地促進了當地相關產業的發展，帶來大量就業機會。企業的湧入與人口的增加使得土地、工業建築與住宅的需求同時增長。丹佛房屋供給難以在短時間內趕上需求的發展，導致了房價節節攀升。不過如此高速的房價增長必定不會一直保持，當房價超出人們承受範圍，這些住房需求將更多地轉嫁到租賃市場，對丹佛房租造成上升壓力。不過在美國許多州政府也在尋求大麻合法化的環境下，相信並非最主流投資城市的丹佛2017年房市供求壓力將有所緩解，房價持續上升但幅度減緩，距離市場泡沫尚遠。那麼在2017年全球新的經濟形勢下，特別是川普政府的管理下，整個美國房市的走向又將如何呢？

供給：

受到信貸危機與全球金融危機的影響，美國住宅供給近幾年一直處於較低水平，導致市場上可供售賣的房屋供給從2009年開始減少，房價也隨之上升。從2012年開始，新批開建數量才逐漸增多。進入2016年，新批准開建住宅達到了2008年的水平，不過這些新批准的項目要在幾年後才會轉化為市場上真實的供給。2017年的住宅供給水平將略為改善，不會有大幅度的變化。一些需求過熱的市場會得到一定程度的緩解。

需求：

然而在美國房市供給緊張的同時，美國的住宅自有率卻在2016年2季度下滑到了50年來最低的62.9%。這說明供不應求的情況只適用於較富裕的階層，目前的房價對於部分的美國居民來說依然難以負擔。他們不願購買自己的住宅，而是選擇租房或寄宿。這其中相當一部分人是在之前美國房產泡沫破裂時因無力償還貸款失去了自己的住宅。帶來更多的住宅需求，是推動美國房市在2017年繼續前行的重要因素。

2016年11月，美國失業率下降至4.6%，達到9年最低，與此同時消費者信息指數則達到一年內最高水平，對住宅購買意願相信在2017年會有所上升。另一方面，相比於尚未達到十年前整體房價水平的美國房市，美國非農就業工資水平在過去十年穩定上升，增幅將近30%。2017年美聯儲預期將加快加息腳步，但加息幅度必定較小，不會對仍然處於歷史低點的借貸利率產生太大影響。綜合以上種種因素，2017年美國住宅市場的需求將會溫和上漲。

川普政策：

除了一般的供求關系變化，2017年影響美國房市走勢的一個重要因素則是新總統川普的經濟政策。川普的經濟主張較為鷹牌，旨在激發美國自身的發展潛力，對經濟跟房市來講都有著促進需求的意義。川普當選之後股市的連續大漲就說明了市場，尤其是基建金融對未來發展形勢的樂觀態度。然而這種激進的政策一旦實行，就會帶來過速的風險，可能導致通脹過快，貸款利率與新房價格也有可能快速上漲。借貸成本與新房價格上漲可能會減少本國本土的市場需求，不過對海外投資的影響則相對較小。

2017年美國投資策略

川普上台，美聯儲可能會加快美元加息腳步，加之全球各大經濟體民粹主義與地方經濟保護主義的抬頭，中國消費者在2017年還將面臨人民幣貶值與中國出口減速的新常態。對於中國人而言，海外資產配置意義也更加明顯。不同類型的投資者應該明確自己的投資目的，並做好相應的准備，以確保在海外房產在自己的資產配置中發揮更積極的作用。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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日本 | 安倍經濟學命運決定日本房市走勢

日本房地產投資顧問認為，日本房地產今後的走向與安倍經濟學的下一步的展開緊密相關

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安倍經濟學帶來日本經濟復蘇，隨著 2020 東京奧運會各種設施的投資，使日本房地產活力回升，東京樓市出現過熱後，近期開始降溫下滑，有觀點認為東京樓市出現了“房地產小型泡沫”，“不久房地產泡沫將破滅”等。

日本房地產投資顧問的長嶋修則認為，目前日本房地產談不上什麼泡沫，處於調整期，今後的走向與安倍經濟學的下一步的展開緊密相關。

他表示，年初開始的日元升值，使外國投資者裹足不前，之後金融廳對因節稅而過度投資超高層公寓房發出警示，給樓市澆了一盆涼水，帶來了房地產回落的局面。

長嶋修分析認為“東京樓市的高峰天頂已過”，今後日本房地產市場的走向與安倍經濟學的展開緊密相關。被稱為三支箭的安倍經濟學，繼第一支箭金融緩和，第二只箭財政出動之後，第三支箭成長戰略如何展開備受關注。戰略成長的關鍵是企業在走向好轉時，是否具有上調工資的底力，以此使家庭收入增加，帶動內需。股市期待的也正是房地產市場所期待的。

（據鉅亨網）