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新西蘭租房新規定政府第壹次這樣下狠手！| 新西蘭

家裏有多余的地方，想出租出去補貼下家用？註意了，可不是任何空房間都可以拿出去租的。近日，壹位奧克蘭Manurewa的房東就因為將自家未經批準（unconsented）的車庫出租給另壹戶人家住而受到罰款。這在新西蘭也還是頭壹回。

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做出這壹處罰決定的房屋租賃法庭（The Tenancy Tribunal）要求房東Satya Silan將15840紐幣的租金全額退還給租客，並且還要支付750紐刀的費用作為將車庫作為“獨立家居單位”出租的懲罰性損害賠償。

據悉，此舉是為了給所有房東壹個警告，如果妳要出租，妳有義務給租客提供壹個溫暖、幹燥、安全的居住環境。“讓壹家人住在壹間非法改建的車庫裏是不能被接受的行為，這造成了嚴重的健康和安全風險。”

據稱受罰的房東Silan此前就受到過警告。去年有媒體報道了Silan的租客——壹戶孩子還很小的三口之家不得不搬到別的地方去住的新聞，此後Silan就受到了相關部門的註意。

“我們調查後發現奧克蘭市議會已經給他發過通知，要求停止將車庫用作獨立家居單位，拆掉未經允許建造的建築部分，將那棟房子變回原來的獨立車庫的樣子。”

“但Silan先生仍然繼續出租這間車庫。”而且據調查，這也不是Silan第壹次把車庫租出去了。

對這樣的行為，監管部門表示絕不姑息：“如果房東不能夠履行好自己的義務，後果會非常嚴重。我們會嚴厲打擊這類行為不規範的房東，壹點都不會猶豫。”

此外，因為去年11月惠靈頓的地震，調查人員還發現了有人在商業建築中非法租住的情況，目前正在對此進行調查。

房屋住建部部長Dr Nick Smith對此次判決非常歡迎。去年政府對租賃法進行了修訂，這次對房東未能履行義務而進行的處罰在新西蘭史上還屬首次：“去年的租賃法修訂使得住建部能夠直接對房東進行檢舉，而不需要通過租客申訴。法案的調整還包括租屋必須要有煙霧警報器，房東在2019年7月之前必須對房產進行絕緣保溫改裝等。”

此案由商務部，以及創新與就業部所設的租賃規範與調查小組（MBIE）共同調查，雖然對逐案處罰並不是小組成立的本意，但調查小組希望通過監管能夠讓房東們更守規矩。

住建部部長表示：“我們著重解決那些情況最嚴重的案例，比如那些表現不好、或者有違規記錄的房東們。”同時，他還鼓勵租客如果與房東有爭端或者任何問題，都可以提交法庭裁決。

據悉，自新規實行以來，

調查小組已經收到了242項投訴案件，其中
只有26起未違反法律；
76起租客與房東達成了自願協議；
55位房東受到了警告；

而這壹次，調查小組在奧克蘭的這位房東身上動了真格。所以，在此我們也帶著大家再壹起回顧壹下去年的修正案，不管妳家是有房屋出租，還是妳在租房，都壹定要把規定了解清楚哦！

去年5月，新西蘭“居民物業出租修正案”經議會通過，修正案規定，

自2016年7月1日起，

1、所有的出租房屋需要安裝煙霧報警器

2、所有新的租賃協議需要說明保暖層的範圍及其安全性

3、保暖層的更換或安裝須達到標準要求

4、導電絕緣產品（如反射箔產品）的安裝予以取締

5、如果租客交付的租金與收入掛鉤，此類社會住宅的地板和天花板需有保暖層，且達到實際安裝要求標準

6、加強“報復性通知”的規定，提高租戶行使其權利的信心，配合加強商業、創新和就業部門在壹些嚴重案例中的執法力度
　
7、更快速的解決租賃遺棄事件，更迅速的重新出租此類房屋

自2019年7月1日起：

所有的出租房需要安裝地板和天花板的保暖層，且達到實際安裝要求標準。

房東們方面：因租客的疏忽引起火災並造成損失，如果房東有相對應的保險，該租戶擁有責任豁免權。除非租客故意縱火或存在其他違法犯罪行為。

租客們方面：平時應定期檢查煙霧報警器，確認其工作狀態良好，如有故障，及時告知房東維修。如果租客導致煙霧報警器無法正常工作，往往需要承擔意外事故的潛在責任。

當租客和房東產生事故糾紛，可以分別或同時向調解中心、法庭求助。妳也可前往該政府官網了解更多信息：https://www.tenancy.govt.nz/disputes/

以上僅供參考，新規詳細信息以官方手冊為準：
https://www.tenancy.govt.nz/assets/Uploads/Tenancy/warmer-drier-safer-homes-brochure.pdf

（據新西蘭天維網）

次貸危機十周年：美國樓市回歸危機前高點 | 美國

從2007年的美國次貸危機爆發至今，已經十周年。本屆博鰲論壇也特意舉辦了主題為“次貸危機十周年”的分論壇。在全球經濟初現復蘇跡象的當下，健忘的市場只有不忘危機的教訓，才能更好地把握未來。

“我們預計，截至今年3月末，美國平均地產價格將回升至危機前的水平，預計未來仍將面臨上行風險。”美國最大的房地產數據平臺Zillow集團高級經濟學家特拉薩斯（Aaron Terrazas）在接受第壹財經記者專訪時表示，“當年很多人都忽視了美國房地產的風險，包括時任美聯儲主席伯南克。如今，首付比例較當年大大提高，平均在20%，危機前壹度降至接近0的水平；美國的住房擁有率為63.5%，如今更多人選擇租房，而此前則超過了70%。預計未來美國房地產仍將持續溫和復蘇。”

史無前例的大危機

2007年，美國次貸危機爆發。當時，美國居民幾乎每天壹醒來就會發現房價又跌了壹截。隨後，這場因為房價泡沫疊加衍生品濫用的局部危機，以野火燎原之勢演化成了壹場罕見的全球金融危機，全球潛在經濟增速也因此永久性地下了壹個臺階，至今未能恢復。

但早在2006年初，還有不少在美國的華人為沒有及時買房而懊惱不已，因為壹套此前60萬美元的別墅漲到了150萬美元。

好景不長，美國房市在極度火爆過後急轉直下。

“然而，美聯儲前主席伯南克在2007年5月金融危機序幕拉開時，仍稱美國房價全國性的下跌是不可能的，但其實新世紀金融公司已經倒閉，因此監管部門對危機並沒有充分的認識。”廈門國金首席經濟學家郭傑群對第壹財經記者表示，監管失利助推了危機的發生和擴大。

追本溯源，之所以美國房地產會出現危機前的空前大繁榮，這與低利率環境、監管失利、衍生品濫用都不無關系。

據當時的外媒報道，2006年的美國次級貸款高達6400億美元，約為3年前的兩倍，次貸占到了美國全國房貸市場總規模的20%；金融公司、對沖基金手中以次貸抵押的債券總值達到了1萬億美元。據統計，當時13%的次級貸款已形成了壞賬。

也就在2007年的春天，美國次貸行業開始全面崩潰，超過20家次貸供應商宣布破產、遭受巨額損失或尋求被收購。

所謂次貸，就是發放給信用較低的貸款者的貸款。與普通的按揭貸款不同，次級房貸的簡單過程如下：信用較低的人從次級放貸機構獲得貸款；放貸機構將房屋抵押的債權出售給投資銀行，用收益進行再貸款；投資銀行則將債權重新包裝成債券，在資本市場發行。相比優質貸款，次級貸款利率高、收益大，但風險也大。

衍生品濫用引爆系統性風險

如果僅僅是房地產價格的下跌還不足以引發壹場全球金融危機，是結構化產品的濫用才導致了危機的蔓延。

資產證券化是指，在美國，個人向銀行等放貸機構申請住房抵押貸款，放貸機構再將住房抵押貸款作為壹種資產“賣給”房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）等機構。後者將各種住房抵押貸款打包成“資產支持證券”（ABS），經由標準普爾等評級公司評級，然後再出售給保險公司、養老金、對沖基金等投資者。

當MBS（住房抵押貸款證券化）被賣完，銀行家發明了風險較大的擔保債務憑證（CDO），然後又發明了CDO的CDO，風險不斷升級。壹層套壹層，直到人們可以對不屬於自己的資產下註，然後再也沒有人能說清基礎資產的風險到底有多大。

CDO指投資銀行通過特殊目的實體（SPV）收購了壹批金融資產（大多為房屋抵押貸款），然後由SPV發行多種不同清償順序和利率的債券。風險承受度低的就購買清償優先的債券，風險承受度高、要求回報高的就購買清償順序靠後、利率更高的債券。

而信用違約掉期（CDS）當時則成為了為CDO上的保險。如果債務違約，CDS賣方則需要向買方支付賠償金；反之，CDS買方則需要支付保費。當各界都認為房價會漲時，持有CDS就變成了壹個穩賺保費而不會虧損的買賣。

簡單而言，B銀行持有A銀行的CDS，而C銀行又向B銀行買這個CDS，B銀行得以換得流動性。此後，CDS在市場上不斷被炒作、轉手，最終持有者可能已為G銀行。據公開資料，危機前CDS的市場總值已經擡高到了逾60萬億美元。

此時，高得離譜的房價終於漲不上去了，買房者不再願意支付次級貸款的高額利息，房子最終被拋回了銀行，違約就此發生。此時A銀行已經有了B銀行做保險，而其實B銀行已經將保險賣給了C銀行，這壹環節不斷推進，最終CDS是在G銀行手中，然而當消息來臨時，G銀行尚未來得及轉手，而這批CDS已被降級，其中有20個違約，大大超出原先估計的1%~ 2%的違約率。

粗略計算，如果每個違約要支付50億美元的保險金，總共支出達1000億美元。減去G銀行收到的這500億美元保險金，加上300億美元CDS收購費，G銀行的虧損總計達800億美元，G銀行由此瀕臨倒閉。而如果G銀行倒閉，那麽為A銀行承擔保險責任的壹方便不復存在，A銀行也將立即面對資不抵債的破產風險。這種循環也加速了危機的蔓延。

“2015年開始，我當時所在的對沖基金以十倍杠桿做空MBS，到2016年末轉為做空銀行，因為銀行的資產負債表在我們看來已經糟糕到壹無是處。公司在兩年內通過做空賺了將近2億美元。”壹名對沖基金經理對第壹財經記者表示。

然而，這只是壹場由流動性支持的“虛假盛宴”。

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十年轉瞬即逝，危機後近乎嚴苛的監管已經讓金融體系的風險大大下降，再度引發次貸危機或金融危機的可能性極小

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事實上，時任美聯儲主席格林斯潘也看到了泡沫的跡象，因此從2003年~2006年，美聯儲為抑制通脹連續17次加息，將基準利率從1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了購房者的還貸負擔，房貸違約不斷出現，這進壹步加速了美國房市泡沫的破裂。

當寬松的利率環境不再、房價高漲的預期漸滅，越來越多的次貸購房者因為房價下跌而拒絕償還貸款，損失開始彌漫，最終波及到全球持有次貸的各類投資者。

美國樓市穩步復蘇

為了避免美國陷入蕭條，此後美國政府和美聯儲的強力救市政策接二連三地出臺。

2008年3月14日，貝爾斯登股價較前壹個交易日暴跌45.9%；3月16日，為防止金融市場出現災難性暴跌，在美國財政部和美聯儲極力撮合下，貝爾斯登以每股2美元的“跳樓價”賣給了摩根大通，最終價格提高至10美元。美聯儲則為這筆並購案提供了大約300億美元的擔保。

隨後，“兩房”虧損達到了140億美元，股價在壹年內也暴跌了約90%。2008年9月7日，美國政府再度出手，出資2000億美元接管“兩房”；2008年9月15日，美國第四大投資銀行雷曼兄弟宣布破產。

同年9月19日，時任美國財長保爾森公布了金融7000億美元的“問題資產救助計劃（TARP）。此後，美聯儲為了支持經濟也就此展開了量化寬松（QE）購債計劃，在第壹輪QE期間共購買了1.725萬億美元資產，截至第三輪，美聯儲的資產負債表也已經擴張至4.15萬億美元。救市政策穩住了經濟，也使得美國搖搖欲墜的房地產市場企穩。

“我們在2012年預計，當時房地產市場已經真正見底，並開始復蘇。事實證明的確是如此。” 特拉薩斯對第壹財經記者表示。

在他看來，“畢竟房子首先是用來住的，投資屬性並非首要。如今我們也創設了壹個住房抵押貸款指數（mortgage index），這是用來監測獲得貸款的難易程度。該指數顯示，2012年獲得貸款較難，而到了2014年和2015年就很容易了，可見各界對於房地產的信心開始恢復。”

就Zillow觀測，美國房價仍在上升通道，且未來可能會因庫存不足而面臨上行風險。特拉薩斯告訴記者：“危機後，長期租房的年輕人在這幾年漸漸成了首次購房者，推高了購房需求。反而現在開發商都覺得造房子很貴，壹方面因為庫存下降，另壹方面也可能因為監管因素推高了建設成本。”

十年轉瞬即逝。雖然危機後近乎嚴苛的監管已經讓金融體系的風險大大下降，再度引發次貸危機或金融危機的可能性極小，但今年唯壹的變數是特朗普政府的“去監管”議程。如何微調《多德—弗蘭克法案》，既降低監管成本又持續防止危機重現，並激發經濟活力，這或許是眼下最大的挑戰。

（據第壹財經日報）

美國加息如期而至但不影響美國購房貸款利率 | 美國

美聯儲如期於周三提高聯邦基金利率0.25個百分點到0.75％-1.00％，提高主要信用（窗口貼現）利率0.25個百分點至1.5%。這壹舉動是否會影響到美國房貸利率？且聽美國房產售賣專業人士的看法。

Barnes補充說：“美聯儲提高利率的預期已經反應在其他銀行貸款產品（例如抵押貸款）利率上，這在業內已是共識。

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美聯儲通過調整銀行間市場貨幣隔夜拆借利率; 作為應對通貨膨脹或帶動增長的工具，這取決於他們對最適合經濟發展的評估。

雖然該利率調整不等同於購房者在房屋貸款時支付的抵押貸款利率，但它的上升或下降可能給抵押貸款利率帶來壓力。

“盡管大多數市場對於美聯儲加息已有預期，房屋抵押貸款利率也不會有大幅變化，美國經濟學家凱勒·威廉姆斯（Keller Williams）認為：“今年的貸款利率可能會緩慢上升，除非經濟形勢發生變化。盡管抵押貸款利率攀升可能會抑制購房需求，但目前美國房價從歷史價位來看，仍屬於可負擔範圍，我們預計今年的房屋交易前景會持續保持健康，盡管市場存在按揭利率提升的預期。來自紐約的房產中介Tyler Whitman表示：“我們這幾年總是聽到按揭利率可能會漲，但實際妳也知道貸款利率水平壹直處於低位。“

“最開始妳會覺得是有人故意散播這類消息來刺激買家在利率上調前買房，現在，我們已經看過過去幾個月的利率上升，現在買家真的感到壓力，可能會有更多買家受觸動而進場，而不是再做觀望。

“但還是有買家相信這消息不新，不為所動，”他補充說。

美聯儲也暗示未來可能會根據經濟發展的情況，繼續緩慢地提高利率。這取決於以後經濟運行的數據傳遞出的信號。

Charles Rutenberg的房地產經紀人JoeMoshé補充說：“如果妳購買的房屋有30萬美元的抵押貸款，1％的差別從4％到5％意味著妳的每月按揭貸款將從1,432美元上漲到1,610美元，”Moshé在壹份聲明中說。 “這意味著妳將為了這30年的貸款每月多支付$ 178的費用。

“隨著我們進入春季購房季，利率上升將對當地房地產市場產生負面影響。由於庫存量減少和買房需求增加，當地房地產市場出現復蘇跡象，問題是會漲價多少。

相關資訊：居外課堂：美元加息對妳在美國買房有何影響？

（作者：Amber Taufen ）

首付多收5%！澳洲CBA宣布收緊貸款標準 | 澳洲

澳洲最大的抵押貸款提供商聯邦銀行（Commonwealth Bank of Australia，CBA）及子公司BankWest有望再次收緊投資性借貸標準，這就意味著，投資者不得不支付更多的首付。

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據《澳洲金融評論》報道，CBA透露，將會把最大貸款額度從原先的95%降低至90% ，這樣壹來，投資者就需要多付5%的首付資金，而個人和投資用途的信用證存款將增加2％達到10％。BankWest相同的政策也讓投資者貸款變得更加困難。

占據房貸市場份額1/4的CBA表示，這麽做是為了關註現有客戶，鞏固及提高其高質量的房貸業務，同時履行“銀行該有的監管義務”。房屋經理Dan Huggins說道：“這項新政策目前只針對新的銀行投資型客戶，並不適用於自主者業主。”

在過去的12個月裏，投資者貸款數量上漲幅度超過27%，而首次購房貸款比例卻降至13%，成為近13年來最低水平。不少澳洲首次置業者紛紛抱怨，房價越來越高，面對買房，只能“望洋興嘆”。

（據AFR）

墨爾本期房稅收優惠取消長期空置住宅將要收稅 | 澳洲

近日，澳大利亞維多利亞州州長Danial Andrews公布了最新的未來維多利亞州大墨爾本地區房產買賣將要實行的稅收方面的新政，其核心要點為首次置業的本地居民提供更多稅收，獎金甚至直接政府一起購買的眾多幫助，同時將取消期房印花稅優惠，征收住宅空置稅，以保障本地居民在不斷上漲的物價情況下能夠買得起自住房，租的起出租房。

本地居民購房租房優惠政策增加

其具體幫助本地居民（主要是維多利亞州居民）多項措施大致如下：

針對60萬澳幣以下住房首次置業，免除印花稅，75萬以下有印花稅折扣；
在邊遠地區購房首次置業優惠獎金加倍；
州政府直接和首次置業購買者作為共有人共同購買房產以幫助首次置業者承擔購房費用；
通過更快的規劃審批提高房產供應；
通過租賃法律改革以及鼓勵提供長期租賃選項等地為租房者提供更多更好更穩定的租賃機會；
為本地居民提供更多的公共住宅支持並為無家可歸者提供更多居住幫助。

投資者購房稅收優惠減少

上述種種優惠和幫助，除了利用已有財務資源，維多利亞州政府要借助於有關稅收調整獲取額外財政收入，其中包括重要兩個稅收增加，但是都會對單純房產投資者予以擠壓和約束：

目前在維多利亞州購買期房，購買者僅僅只需要按照簽署合同時土地價值為基本稅基征收印花稅，會節省大量的印花稅。維多利亞州政府為了確保該優惠僅僅適用於真正需要房屋居住者，將從‪2017年7月1日起實施新政，該稅收優惠將不再適用於投資者，僅會適用於a 將來會將購買的房屋自住的購買者；或者能夠滿足首次置業優惠稅收政策的首次置業者。2017年7月1日前簽署購買房產合同的將不受此限制。

針對很多投資者空置持有房產以等待資產升值，一個全新的稅種，住宅空置稅，會征收以便減少在墨爾本內城和中城區空置房率。該住宅空置稅會針對一年內空閑超過6個月多住宅征收，稅率為房產價值的1%，每年征收。該稅總會從‪2018年1月1日起征收。當然該政策會考慮將擁有合法理由的房產，比如休閑度假屋，市區工作通勤用公寓，遺產，以及臨時需要在海外的本地居民擁有的房產等等，排除在外。

上述兩項稅務調整，維多利亞州政府預計會獲得大約9.2億澳幣以上的額外的財政收入，將用於上述針對本地居民的稅務優惠或者資金幫助。

澳大利亞普亞律師事務所（Prudentia Legal）創始人和合伙人之一，普亞律師事務所上海代表處首代王斐律師就此新政分析如下：

澳大利亞維多利亞州政府從2015年開始斷斷續續增加了對海外人士購買維州房產的印花稅和土地稅，以期限制海外投資，保證本地供應，控制本地房產。但是其中對於期房購買印花稅以土地價值而不是以房產價格征收印花稅的優惠海外人士一直都能享有。

目前墨爾本針對購買現房的公寓海外人士大約需要支付海外人士的房價7%的印花稅加大約房價5.5%左右的共計大約房價12.5%左右的印花稅（可能根據房價不同稅率會相應調整）；但是針對期房公寓由於土地價值較低，海外人士需要實際需要支付的大約為7%海外人士印花稅和根據土地價值征收的相當於房價0.5%左右的印花稅，大約總計為房價的7.5%左右。

和購買悉尼的房產比，由於悉尼期房征收全額印花稅，海外人士購買悉尼期房大約需要支付房產價格8-9%左右的印花稅，而在墨爾本購買期房大約7.5%左右，相差不多而且墨爾本房子期房稅收還會少點。這個行政一旦實行，就意味著購買墨爾本期房公寓需要支付房價大約12.5%，稅率遠超過悉尼的稅率，可能會對墨爾本海外購房者有一定影響。但是由於墨爾本房地產市場本身價格相對悉尼仍然比較低，其絕對印花稅支付數額可能還是比悉尼購房要繳納印花稅要低，所以即使其新政實施，和悉尼房產購買相比，海外購買者還有有一定吸引力。

該新政將於‪2017年7月1日起施行，意味著此前日期簽署購買的房產還會按照舊政策（即大約房產價格7.5%左右的稅率征收），此日期後簽署的購買合同將按照新政策，即房產價格低12.5%征收。所以如果有需要，必須盡早簽署合同，避免額外稅收。

此政策王斐律師估計對買地建房，購買土地的情況基本沒有影響，都是根據土地價格征收。

住宅空置稅本身是對的，強制並鼓勵房東將房產推向出租市場以便提供更多租賃房屋。這也是投資者本身明智投資，在資本增值獲利之上額外獲取更多價值的一種方式。已經擁有墨爾本房產的海外購房者要積極將房產出租以避免該稅。當然有人說我就租不出去怎麼辦？我們相信如果有證據證明積極按照市場價格出租但是一直無法出租成功，應當可能獲取一定免除權利。有人說要證明是自己的度假屋想避免該稅，我們認為如果長期不去澳洲在自己購買房產中居住，可能比較難以證明是度假屋。此中情況下還不如直接想法出租，還能獲得收益，還能避免稅收。

（額外的話：原澳大利亞普睿德律師事務所經中國司法部審批將更名為澳大利亞普亞律師事務所，原澳大利亞注冊Prudentia Legal沒有任何變化，只是翻譯名稱此後會有改變。我們將近期推出詳細信息說明，敬請期待。）

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

在美國買房的30%中國人認為：房產比黃金更值得長期擁有 | 美國

《2016年中國購房者海外趨勢報告》數據顯示，2016年中國人海外購房目標國家中，美國仍是中國高凈值人群海外置業最喜愛的國家，關註度高達27.7%。其他位列前四名的國家依次是澳大利亞（19.37%）、加拿大（13.89%）和日本（13.16%）。

從國人海外購房目的看，理財成為主用途，“資產配置，分散風險”成為高凈值人群海外購房的主要目的，考慮占比高達51.8%;其次才是自住，約占比38.3%；考慮未來移民，選擇購房的占比約7.8%。

調查顯示，30%購買美國房產的中國人認為，房產比黃金更值得長期擁有。他們熱衷於在以下美國的城市置業，前五名依次為：休斯敦（28%）、洛杉磯（24%）、舊金山（21%）、紐約（19%）、奧蘭多（4%）。（休斯頓房價走勢）

休斯敦位居前列與其房價低、漲幅快和環境好等因素息息相關，多數國人去休斯敦置業都是出於前期理財、後期自住的考慮。要知道，休斯敦的壹套別墅總價也不過20多萬美元。

由於澳洲教育資源豐富、環境宜居，2016年澳洲小學生留學簽證開放，加速中國人進行澳洲置業。調查顯示，去澳洲購房的大部分是30-40歲高凈值人群，除了資產配置和金融杠桿等因素，23%的購房者是為孩子留學讀書。

日本因其地緣近、總價低、租金高，以及國內往返便捷等多種因素而成為不少工薪階級的首選。報告顯示，中國人購買日本房產的預算多在人民幣60萬-120萬元之間;相比北京和廣州，上海人更喜歡購買日本房產，占比高達37%。

值得壹提的是，日前仲量聯行、胡潤等多家機構，也發布了國人海外房地產投資的相關報告。多家報告顯示，2016年中國海外房地產投資再創新高。數據顯示，去年中國買家對境外房地產的投資總額達到330億美元，82.4%的中國買家將自己總資產中超過10%的財富投資於海外市場。

受到國內購房成本飆升和在海外有個落腳之處的渴望推動，中國人正加速購置海外房產。從悉尼、溫哥華等熱門地區到休斯敦、泰國芭堤雅海灘和馬來西亞新山市等價格較低的樓市，他們的觸角延伸之遠前所未見。

（據中國經濟時報）

歐洲長期投資首選——德國 | 海外

在居外網發布的2016年2季度全球房市報告中，歐洲國家表現搶眼。在2016年2季度發布數據的22個歐洲市場中，有17個市場房價上漲。在報告房價漲幅排名前十位的市場中，有7個位於歐洲，其中羅馬尼亞、德國與土耳其同比增幅均為10%左右（通脹調整後數據）。

這三個國家中最受中國投資者關注的2016年前三個季度中，德國房地產在居外網所有問詢中排名第8，首次超越買房移民熱門國家西班牙，成為僅次於英國的歐洲第二受歡迎的目的地。同去年同期相比，居外網收到關於德國的問詢量增加了63%。

作為歐洲最大的經濟體，德國穩定的社會秩序與極佳的經濟基本面都使之成為最受國人歡迎的歐洲投資目的地之一。德國聯邦統計局的數據顯示，德國經濟在2016年2季度的年比增長為3.1%，而2016年1季度的年比增長則為1.5%。德國聯邦銀行預計德國經濟今年預計增長1.7%，2017年1.4%，前幾年的數據為：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德國GDP為歐洲最高，失業率則為全歐最低。

來源：Europace, Land Registry UK

那麼歐洲兩大投資熱門地點-英國與德國，在長期房產投資回報上分別表現如何呢？德國房價在2012年之前並無明顯上漲趨勢，2006至2011年間房價甚至經過一段漫長的下跌；英國則在2008年之前經歷過房價高速增長的階段。然而隨著2008 – 2009年的經濟危機大幅打壓全球地產市場，英國房市在這期間跌回了2006年以來的的所有增幅，反觀德國卻成為少數幾個未受影響的國家之一，這一期間的放房價繼續保持穩定。經融危機之後，德國執行超低利率政策，鼓勵地產需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的價格指數上漲9.89%，2016年2季度的價格較上一季度漲3.71%。受到良好的需求增長與供給受限，德國地產市場長期處於穩定發展的狀態。

2012年8月至2016年8月，德國住宅4年間總體漲幅約23.8%，年化收益率約5.5%。這樣的收益率可能對追求高回報的風險投資者看來並不算高，但對於大部分有長期投資打算，追求安全穩定的投資者來說，是比較理想的選擇。同期間，英國房產總體年化增幅則約為6.1%，略高於德國水平。不過由於市場充斥投資者與投機行為，英國尤其倫敦房市泡沫危機較大。從2008年金融危機中的市場表現也不難看出英國房市對於危機的抗壓程度也遠不及德國。剛剛決定退出歐盟的英國在經濟與政治上都存在太多未知數，對追求長期穩定投資回報的投資者來講或許是個冒險的選擇。

毫無疑問德國房市在過去幾年的表現值得稱道，不過投資者們更關心的應該是未來發展趨勢。下面我們來看看德國房市的需求與供給，分析未來市場走勢。

需求保持高漲

可負擔性

來源：世界經合組織

世界經合組織公布的各國的標准化房價收入比，以該國每一個時段房屋價格與居民收入比值，除以該國長期房價收入平均值，來判斷特定時段內該國住房的可負擔性。標准化房價收入比大於100表示該國此時段內的房價可負擔性低於長期平均水平，低於100則表示此時段的住房可負擔性好於長期平均水平，更多的人可以負擔得起購房，因為刺激房市需求。除德國外，近年來歐洲主要國家住房可負擔性都要低於自身長期水平。德國的住宅可負擔性今年內均屬於合理區間，雖然隨著房價增高可負擔性有所下降，依然遠低於長期平均水平。這樣的行情會使得更多准備買房的人下定決心在現階段購房，促進房市需求。

利率

來源：Europace, 世界經合組織

為刺激經濟，德國政府在金融危機之後連續下調利率，金融危機前的4%左右的利率水平在金融危機之後連續下調，並在2016年下半年進入負利率區間。2016年6月英國退歐的決定相比會讓德國政府繼續保持寬松貨幣政策，以應對歐盟內外各種可能的市場反應。負利率的維持，對於購房者來說絕對是一個利好，並進一步刺激德國房市的需求。

人口

2015年德國接收約了約110萬移民，為有史以來最多。這些移民中有將近一半移民來自歐盟，另外約30%的移民來自亞洲，尤其是中東難民聚集的國家。近些年連續增長的移民數量幫助德國人口保持上升趨勢，並在2015年再度超過8200萬。2015年度德國人口增長數約43萬人，增長的這部分人口數量集中在就業年齡段中。2015年德國就業人口超過4300萬，為德國統一後最高。與此同時，失業人口也在德國統一後首次低於200萬。德國人口的持續增長，特別是就業人口的增長從另一方面也保證了德國房市租賃雙方需求的增長。

供給持續不足

住宅可負擔性的提高，負利率政策與人口的增加，要求市場提供更多的住宅。德國聯邦住房和房地產協會聯盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年為止，德國每年約需要建成40萬個新住宅單位以滿足不斷增長的住房需求。而德國聯邦統計局的數據則表示2015年新建成住宅數量尚不足25萬。而根據該統計局的另外一組數據，德國政府近一年來發出的住宅准建許可為30萬左右，可見住房供給短缺的問題在短期內並不會迅速得到解決。需求上升與供給不足的局勢將對德國房價產生持續的上升壓力。

投資建議

近期歐元兌人民幣彙率維持在7.5上下，雖然較2015年有所回升，仍屬於歷史較低區間。在中國經濟減速與英國退歐的背景下，人民幣與歐元都存在較大貶值壓力。

下面的表格以按照最新彙率為潛在投資者總結了德國主要城市城區範圍裝修較好的中高檔公寓所需的花費，與這一類公寓目前市場租金水平。總體來說，德國這三個一線城市的房價低於國內一線城市，租金回報率則略高。德國房價最高的城市是慕尼黑，而租金回報率最高的城市則為法蘭克福。

來源：GlobalPropertyGuide，2016年5月數據

作為一個作風嚴謹的高福利國家，德國的法規與社會文化並不鼓勵炒房與投機行為，短時間內過度抬高租金與房價在德國是沒有市場的。這也解釋了德國的租金回報率在全球並不屬於最高，但在金融危機時整個房市表現出的抗壓性卻是其他國家都難見到的。雖然這樣的市場氛圍可能會讓一些高風險投資者望而卻步，不過對於致力於穩定的長期投資者來說，德國穩定的經濟與和諧的投資氛圍和來說恰恰可以問投資者們提供公平的市場與穩定的收益。而對於打算自住的購房者來說，德國目前較低的房價收入比與租售比都意味著目前是入手德國房產的好時機。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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美國首次購房哪個州最難？| 美國

據消費者財經服務網站Bankrate的最新排名，對首次購房者來說，加州是全美購房難度最大的州，其次是夏威夷州，紐約州居第三。

這一排名是基於5個標准評出的，包括住房的可負擔程度、年輕人的就業市場、房源情況、房貸難易以及35歲以下人群（千禧一代）的住房擁有率等。每項標准可獲得1－10分，10分最好，1分最差。

加州在住房可負擔程度以及房源兩項上分別只獲得了1.25分，在千禧一代擁房率一項上得分更低，只得了1.17分；不過，在年輕人就業市場一項上得分稍高，獲得了2.76分，而在信貸難易一項上則獲得了7.23分。最後，5項總得分13.67分。

這個分數比倒數第二名夏威夷州（20.16分）還低了很多；倒數第三是紐約州，得分為23.12；而第一名愛荷華州的得分（40.32分）則整整是加州的三倍還多。

據行業分析公司CoreLogic最新發布的數據，南加房價持續增長。1月，整個南加地區的房屋中價為45.5萬美元，比一年前的43.2萬美元提高了5.3%。其中，洛縣房屋中價比一年前提高了7.1%，達到52.5萬美元；聖貝納迪諾縣提高了6.8%，達到28.3萬美元；河濱縣提高了6.5%，達到33萬美元；橙縣提高了2.6%至63.5萬美元。

CoreLogic報告還說，南加人對住房淨值第二順位貸款（Home Equity Lines of Credit，HELOC）的依賴更重了。1月，南加人平均借出6300美元的HELOC，這比去年12月高出7%，比去年1月高出了13.8%。

Century 21 Adams Barnes房地產網站老板亞當斯（Tom Adams）認為，這種現狀對首次購房的千禧一代來說非常不利。開發商建房不足，地價一個勁地上漲，還有來自海外資金的壓力，都推動了房價上漲。

據加州住房和社區開發部數據，在加州，每年建設新房約8萬套，遠低於18萬套的需求。

亞當斯還說，另一個阻擋千禧一代買房的因素，就是很多人想過的生活方式中不包括買房。

但是，維持這種生活方式也不容易，房屋租金也在持續上漲。據Zumper網站周二（2月28日）發布的研究報告，在洛杉磯，一套一臥房的中位月租約為2000美元，比一年前提高了5.3%；兩臥房月租提高了5.8%，達到了2920美元。

大都會住房和社區政策中心負責人之一的Rolf Pendall說，Bankrate的報告顯示，對首次購房者來說，加州是個非常困難的市場。房價很高，租房又很貴。除非能從工作以外的資源獲得資金，否則將很難湊足首付，並建立進入房市所需的信用。

互聯網資訊綜合整理

20萬澳幣商業投資移民（188A），入股合伙還是買斷生意？ | 澳洲

問：您好！請問對於英語沒基礎的新移民，要滿足20萬澳幣的商業投資的話，是入股做合夥人好，還是買斷生意好呢？

答：感謝您的提問，作以下幾點概述：

首先需要強調一點，188A商業創新臨時簽證的目的是吸引經商創業人才，為澳洲注入資金，創造就業機會。因此，主要面向的申請人對象為企業法人、股東或高管，並且要求他們有成功的經商管理背景。簽證獲批之後，需要在澳洲經營2年生意，並且參與日常管理工作。（澳洲188A的申請條件）

其次，188A對20萬澳幣的商業投資金額要求只有在堪培拉、昆士蘭（為新政，另需60萬安家費）和阿德萊德地區；悉尼為50萬澳幣；墨爾本為40萬澳幣；其它地區一般沒有數額限制。

第三，移民法對20萬澳幣的商業投資是入股合夥還是獨資生意沒有明確要求，兩者均不會影響簽證的審批，主要是誰擔任Director的問題，即對簽證獲批與否更多影響的是您對此澳洲生意的管理與經營。因此，您提問中對於商業因素的考慮其實會多餘法律因素的考慮，即這應該是a commercial consideration more than a legal consideration。所以，詢問法律意見之後，您也可以詢問商業分析師（Business Consultant）的意見。

第四，介於以上分析，我們給的建議是：

1、入股合夥：合夥人一定要有積極的合作關係以及完善的合夥協議，如果能夠互相配合，取長補短，有協同精神，當然合作商業運作會更成功。因此，這也能幫助您更順利的獲簽888永居簽證。（切記，合夥協議的重要性以防止合夥糾紛，並且每個合作夥伴要配備自己的律師，這樣未來發生訴訟狀況不會因為利益衝突而不得不撤銷一直用的常務律師。）

2、獨資生意：在澳洲經營生意，英語雖然不能說是必備條件但仍然非常重要。因此，您也需要考慮自己除英語技能外的其它商業運作能力是否可以承擔下整個生意與商業管理。

案件各有不同，難以全面覆蓋回答要點與因素，詳情可透過居外聯繫本人詢問。同時，感謝李曉雨律師與鹿鳴律師對此問題的建議補充。

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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來英國投資房產，這些價格低窪地妳壹定要知道！ | 英國

昨天寫的理財文章中，有不少人詢問為啥利物浦的房子值得投資。其實說到這個，就涉及到壹個叫做價格低窪地的概念，也就是指那些未來升值潛力巨大，但是目前還沒有得到妥善開發，所以地價低廉的地方。簡單地說，就是未開墾的處女地。

下面就給大家盤點壹下那些即使不是土豪也能投資的處女地吧！

利物浦 | Liverpool

目前，利物浦壹棟房子的平均價還維持在12萬英鎊左右，可以說和中國二線城市無差。在將來，這個城市的房價會受到北方動力（Northern Powerhouse）大型發展項目的推動，不光會帶來新的就業機會，各種生活配套也將隨著基建設施的翻新而提高。

具體是什麽項目呢，下面小小復習壹下：

Liverpool Waters項目。根據《利物浦回聲報》（Liverpool Echo）的消息，這個項目為北方經濟引擎的重點招標大項之壹，項目將利用利物浦的中央碼頭（Central Docks）被遺棄的壹系列碼頭，占地200萬平方米，建造四座酒店，多達50層的商務塔，以及23000新公寓，並同時創造17000個全職崗位。單這壹個項目的估值就多達50億英鎊。

另壹方面，和純粹的通勤小鎮不同，利物浦是有文化有態度的地方。作為披頭士的故鄉，利物浦的生活是很有格調滴。

利茲 | Leeds

說壹說我曾經居住過的大栗子~這個城市的總體感覺像是小規模的曼城，雖然還有些工業城市的痕跡，但是非常有活力，無論是市中心的主要商業街，還是利茲大學周圍海丁力（Headingley）壹帶的文藝小店，都經營的有聲有色，和受到經濟危機重創的其他英國小鎮不是壹個畫風。

很多在倫敦當公務員的人，都會來利茲買房，出租給學生，年收益相當可觀，比如我的前房東就在利茲擁有兩套能容納六個人的大宅。利茲大學和Burley Road壹帶的背靠背房子（Terrace House）都很值得投資，因為地理位置上，這些房子距離大學/市中心走路只需要20分鐘，到火車站做公共汽車只需要15分鐘，而且發車很勤。目前，這裏的平均房價不到20萬英鎊。

曾經住過的海丁力Headingley長這樣，天哪我的鄉愁。

薩爾福德 | Salford

位於大曼徹斯特的薩爾福德，目前正在經歷全英境內最大的政府改造工程之壹。這個地方不僅坐擁英國媒體城（Media City），並且其低廉的租金（辦公室租金是倫敦的壹半），引得大量老牌媒體巨頭和新創公司進駐，充滿活力。目前大約有6萬媒體創意人士在此工作，媒體城全面完工後，這個數字將翻倍，並且持續增長。

Salford媒體城擴建項目。位於曼徹斯特的Salford，可以說是英國傳媒的故鄉。大家耳熟能詳的BBC，ITV和其他250個中小創意產業，都是從這裏走向世界噠~在不久的將來，英國政府打算將媒體城的規模擴大壹倍。

德比 | Derby

東米德蘭的地價壹向低廉，但是受益於高鐵二期項目（HS2），德比房產的升值空間是很大的。根據巴黎銀行的數據，到2019年，德比的房價增長率將超過倫敦，達到29%。照這個思路走的話，以買壹套倫敦公寓的價格，買下2-3套德比的公寓（靠近火車站），兩年以後的賺的會更多

貝辛斯托克 | Basingstoke

這是壹個地價還沒有漲上去的通勤小鎮，只需要40分鐘就能到倫敦，而且比雷丁（Reading）便宜。另壹方面，很多大銀行將把第二辦公室開到雷丁，那麽住在貝辛斯托克的上班族通勤到雷丁就更方便，只需要24分鐘。2018年橫貫鐵路開通後，地價還會漲。

伍德格林 | Wood Green

這個地方位於倫敦北面，周圍有地鐵線Piccadilly，交通相當方便，但是由於存在壹些治安和生活配套的問題，房價並不高。目前，當地政府決定斥資35億整治這個區，此舉將鼓勵大量商鋪進駐，同時創造大約4000多個就業機會。關於價格低窪地的改造項目，大家可以參考歷史上的Hackney和Dalston區。這些地方之前和Wood Green很類似，經過政府的整治，這些地方現在已經成為文化潮流聖地，房價也不是當年的白菜價了~

和當年的Hackney壹樣，目前不怎麽美觀

妳再看看今天的Hackney，開完奧運會以後，人家搖身壹變讓妳高攀不起！

相關資訊：壹百萬英鎊在英國各地都能買啥樣的房？ | 英國

（據悅居英國）