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用人民幣交易澳洲房產的幾個注意點｜居外專欄
由於外彙限制與彙率波動，不少面臨澳洲房產交割的客戶想了解：是否可以在中國，用人民幣來進行澳洲房產購房款交易？
澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣的資金交易，澳幣幣種交割目前仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文期望拋磚引玉，就澳洲房產交割在中國進行資金交易這類模式進行探析，希望能幫助更多讀者更好地了解澳洲投資，保障資金安全。
第三方監管賬戶進行澳房交割注意事項
部分中國銀行可以提供房產交易資金監管賬戶服務，以協助房屋買賣雙方完成房屋交割，確保交易順利與安全。
澳房交割中，倘若買賣雙方被允許在異國以外幣進行交易，建議在交易前務必確認以下法律問題：
- 確認甲（賣方）、乙（買方）、丙（第三方銀行）三方在自願、平等和協商一致的基礎上，就乙方購買甲方房產的交易中，由丙方為甲乙雙方提供交易資金監管服務有關事宜，並訂立相關監管協議。
- 確認甲乙雙方交易的房產基本信息：澳大利亞_____州_____，產權編號為_____，產權轉讓人為_____，產權受讓人為_____。
- 確認甲方在丙方開立賬戶（戶名：_____ ，賬號：_____），以此帳戶為房產交易收款帳戶。
- 確認乙方在丙方開立交易資金監管賬戶（戶名：_____ ，賬號：_____）。乙方將人民幣_____（計澳幣$_____，下稱“交易資金”）存入監管賬戶。
- 確認監管期限自_____年_____月_____日起至______年_____月_____日止。乙方在此授權丙方在監管期間凍結該賬戶，凍結期間不支取賬戶內資金。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則乙方將該賬戶銀行卡交由丙方執管，並承諾在監管協議履行完畢或合法解除，或在甲方及丙方同意前，監管賬戶持續設定為凍結狀態且為不通存通兌狀態；同時承諾不向丙方系統內外各營業網點申請掛失，直至丙方在監管協議項下的責任解除。乙方承諾嚴格、全面履行監管協議，按照約定向丙方發出授權指令。
- 確認丙方對乙方監管賬戶存款按人民銀行規定的同期活期存款利率計息，利息歸乙方所有。
- 確認非依監管協議約定，甲、乙、丙三方均不得擅自動用監管賬戶內的交易資金。該資金只用於向甲方支付監管協議交易中涉及的款項，不用於其他用途。
- 確認丙方監管期間內，甲乙雙方在辦理房地產轉移登記過程中，經房地產登記機關審核，不符合產權登記條件而導致不能登記，或在登記過程中該房地產被有權機關依法查封或以其他形式限制房地產權利或因其他任何原因致使房地產無法辦理轉讓的，丙方可憑有權機關出具的證明文件或甲乙雙方出具的《終止協議通知書》將監管賬戶內資金予以解凍。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。
- 確認違約的處理情況：非因丙方原因，房屋無法在監管期間內完成交易的，監管期滿後，丙方將監管賬戶內資金予以解凍；如監管賬戶為儲蓄賬戶，則丙方將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。
- 確認監管協議適用的是中華人民共和國法律，而非澳洲法律。因協議引起的爭議糾紛，當事各方可友好協商解決。協商不成的，可向丙方所在地人民法院起訴。
- 確認協議中丙方由零售客戶部經理或分管行長簽字蓋章。
印花稅、產權登記費與解押資金繳納問題
盡管用外幣完成澳房交割，在澳大利亞法律中存在實踐操作空間，但仍然建議在澳洲，以澳幣來完成印花稅的支付、產權登記費的繳納以及賣家解押貸款的還款：
1. 印花稅繳納時間
- 如標的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30 天內交印花稅。
- 如標的是現房，需要注意的是，買方需要在無條件進入合同後的30 天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。
未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；除非有特殊原因導致晚交印花稅，可提出申請豁免或減免利息。
2. 產權登記費
例：昆士蘭州產權登記費計算器
3. 解押還款
如賣方在當初購房時是貸款買房，他需要在交割前完成解押申請，且在交割時完成解押還款，以確認交付的物業產權並沒有任何賣方名義額的抵押權。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
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泰國計劃收緊抵押貸款政策 銀行高度戒備
泰國央行計劃收緊抵押貸款標准，此舉將對商業銀行的主要業務造成打擊。商業銀行紛紛為此做好准備。
對新政策表示擔憂的銀行中包括國有的政府儲蓄銀行，泰國的第四大貸款銀行。
地方媒體報道稱，政府儲蓄銀行總裁Chatchai Payuhanaveechai表示，泰國央行應該考慮新的貸款政策對房地產行業存在的潛在影響。Chatchai Payuhanaveechai警告稱，此舉將導致住房市場冷卻，進而對住房相關的就業產生連鎖影響。
10月4日，央行宣布將實施更為嚴格的住房首付政策。泰國的住房債台越築越高，此舉旨在解決不良貸款率過高的問題。
新政策規定第二套房產購買者要想獲得超過1000萬泰銖（約211萬元人民幣）的貸款，就必須支付至少20%的首付。這一規定意在將貸款價值比率限定在80%的範圍內。這一比率越高，貸款方承擔的風險就越高。
新政策還規定貸款銀行不得出借超過房產價值的預付款。這一規定將在明年1月生效。
泰國央行金融機構政策助理Wajeetip Pongpech表示，“這是一項預防性措施，旨在減少房地產行業的風險，並創造良好的信貸環境，從而鼓勵貸款銀行適度地向購房者提供貸款。這一政策還將有助於防止住房債務的增加，減少房地產行業過度的款項挪用行為。”
地方貸款銀行一面要求央行權衡新政策帶來的影響，一面采取行動，為緩衝抵押貸款的減少做准備。抵押貸款業務是泰國銀行的主要業務。截至2018年第一季度，抵押貸款占銀行業整體貸款數量的17%，占零售貸款的50%。
曼谷銀行，泰國最大的私人借貸銀行，計劃在今年將實現5%的中小企業貸款增長率，比2017的4%有所提高。2017年，曼谷銀行的住房貸款增長率從2011年的15%降低至11%。
泰華農民銀行計劃在小企業貸款業務，特別是旅游、物流、食物加工和建築業等部門實現4%-6%的貸款增長率，相比去年的4%-5%有所提高。這些部門的貸款增長預計將迎來快速發展，因為政府承諾投資國的重點經濟區——東部經濟走廊，並以中小企業作為投資重點。
泰京銀行，泰國資產規模第二大的銀行，將今年的小企業貸款額增長率設定在6%-7%，相比2017年有所提高。2017年，該銀行向小企業出借的貸款總額約為2000億泰銖。三菱日聯金融集團主要控股的貸款銀行大城銀行計劃今年實現6%-8%的總貸款增長率，其中超過一半都流向政府大力宣傳的泰國4.0經濟戰略項目和中小企業。
穆迪投資者服務公司在近期的一項分析中指出，如果房價大幅度下跌，抵押貸款政策收緊將對銀行產生嚴重的影響。
泰軍人銀行經濟研究中心（TMB Analytics）負責人Naris Sathapholdeja表示，“央行近期的舉動顯然是想提醒貸款銀行調整其借貸組合。”
住房貸款是泰國銀行所有消費者貸款中唯一面臨不良貸款數額增加的貸款。今年截至目前為止，不良住房貸款增加到總貸款額的3.4%，導致央行介入處理。亞洲證券的分析師指出，信用卡的不良貸款比例為2.5%，汽車貸款的不良貸款比例僅為1.5%。
穆迪公司的報告顯示，盡管經濟增長有所放緩，但截至6月底，評估泰國人負債程度的指標之一——家庭杠杆率保持在GDP的77%。穆迪公司指出，過去10年來，曼谷相對較低的利率幫助住房價格實現了49%的增長。同期，公寓價格增加了78%。
泰國曼谷40層高端公寓+空中會所，位於Bangkhunsi路MRT站旁，1臥1衛1車庫房型僅售約¥57萬。一個月內支付總房款30%作為首付款並簽約，六個月內支付總房款的70%作為尾款並交房過戶。
居外房源編號：40100523 點擊查看公寓的更多信息
分析人士對新的政策表示歡迎，認為新政策有助於提高泰國銀行的貸款標准。
穆迪在一項聲明中表示，“新的抵押貸款政策有利於信貸，因為其有助於減少投機購房的行為，並要求銀行以具備良好信用記錄的借款方為主要服務對像。”
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來源：日經亞洲評論
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
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如何寻找靠谱的澳洲房贷服务商？
过去几年，澳大利亚的房地产吸引了无数海外人士，尤其是受到来自中国的投资者们的追捧。然而，许多中国买家们在购房时只看到了澳大利亚房产永久产权，价格相对便宜等优势，但却对购房过程中至关重要的步骤“房贷申请”的流程知之甚少。
过去12-24个月内，澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家进行贷款的业务，政府也提高了印花税等购房额外支出的门槛。这让许多已经在澳大利亚付了10%首付但却还未成交房产的海外买家陷入了巨大的被动之中。许多人不禁发出了这样的感叹：我到底该拿什么来拯救你，我的澳洲房产？
如果您也是处于这种状态下的中国投资者，那么您最好在房屋即将成交之前，仔细选择您的贷款提供方，确保您可以及时获得贷款批准并顺利交房。那么问题来了，作为一名海外投资者，您是否知道在选择房贷产品时，应该注意的关键点有哪些呢？以下我们就为您梳理了您在选择房贷产品时所需要考虑的几大关键要素。
如何选择澳洲房贷借款平台？
1、谁是你的借款平台？
海外买家在选择贷款渠道时，首先要问的就有以下一些关键问题：这个借款平台是谁？它的资金从何而来？本身是否是一家可靠的公司？又是否有在澳洲做房贷业务的历史？
目前在市场上专门给海外投资者提供房贷产品的平台并不少，但其中不免鱼龙混杂，有一些资金实力并不雄厚的小平台。作为购房者来说，你最不想遇到的情况一定是自己的房产快要成交时，却发现你的借款平台的资金不足。
2、他们的客户服务水平如何？
与许多人想象的不同，作为购房者的你，与借款平台之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化，还是你自己的个人情况发生变化，出现偶尔不能及时还款等情况时，你都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。所以，你们之间的契约关系是长期的，你最好得知道他们的客户服务水准如何。
那么怎样的客户服务水平才可以算是优质呢？参考的标准至少有以下这些：他们的员工可以向你清楚的解释产品细节；客服人员可以用普通话与你沟通；对你提出的任何问题，都能在第一时间快速反应；你至少需要能通过不止一种方式找到他们，哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式，也都会遇到宾至如归的客户体验。
3、房贷申请的速度能有多快？
在澳大利亚，开发商通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。所以，从贷款申请者的角度来说，你最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统，方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复。
比如，借款平台如有一套网上自助材料上传系统，就是一个不错的功能，而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈，那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格，但你填完就再也得不到回音的借款平台，他们只会浪费你宝贵的成交时间！
有一些借款方的内部审核效率非常低，它们通常也没有本地的员工为客户服务。如此一来，花上三周甚至更长的时间才能审核你的贷款，就不是什么意外的事了。在这样的前提下，投资者将会面临损失10%首付款的风险，因此，寻找一个高效可靠的借款平台至关重要。
4、如果你是自雇人士呢？
目前市场上针对海外投资者的贷款产品中，大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者，而许多资金实力并不差，但却属于小生意主，或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。
所以，海外身份的自雇人士在申请澳洲房贷产品时，请务必咨询一下你的借款平台是否可以接受像您这样类别的申请者，千万不要在一个不了解中国收入体系和收入申报系统的借款平台身上浪费太多时间。
5、申请的门槛有多高？
对于中国投资者来说，许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时，也给贷款申请者设置了不小的麻烦。
比如，有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久，并且成为该机构的VIP客户，然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率，但同时只给予投资者40-50%的贷款比例。更不用说，还有许多隐形费用，如估价费，申请费等在悄悄地等待着你。这些成本全部加起来对于房贷申请者来说，则是一笔相当大的开支。
除了利率，你还应该关注哪些？
说起房贷申请选择，绝大部分人的第一反应一定是“选个利率最低的”，而实际情况远远没有你想像的这么简单。在澳洲申请房贷，除了利率之外还有许多你要考虑的方面，这些都会对你选择借款平台起到决定性的作用。
1、我的房贷有对冲账户吗？
对于还贷者来说，对冲账户（Offset Account）的设立将为你省去大量的利息开支。简单来说，对冲账户就是用来对冲贷款金额的账户，投资者只需要支付贷款余额与对冲账户内资金差额的利息。
我们以一个拥有50%对冲功能的对冲账户来看，如果你有50万的房贷余额，并且你在该对冲账户中存入60,000澳元，那么由于6万元存款中的50%可以被用来抵充利息，你只需要支付以47万为基数的房贷利息即可。在一个25年的贷款产品中，这样的对冲功能总共可以为你节省大约10万澳元的利息支出。
2、我的房贷可以转贷吗？
顾名思义，转贷功能的意思就是用一个新的贷款来代替目前的现有贷款。通常转贷可以帮助投资者将房产中的权益（equity）取出来，用于下一笔投资，这将大大加速投资者扩张房产投资组合的速度。
目前市场上可以让海外投资者进行转贷的产品并不多，所以你要记得，一定要问一下你考虑的房贷产品是否有转贷的功能。
3、可以申请只付利息的贷款吗？
只付利息（Interest Only）的还款方式对于澳大利亚本地的购房者来说，是再平常不过的还款方式了。在澳洲，通常投资者可以在还款期前五年只还利息。
以一个20万澳元的房贷为例，当利息为6.5%时，如果选择本息同还，那每月的还款额为1,254澳元，而如果选择只还利，那每月还款额只有1,083澳元，两者之差可以为你省下大约170澳元的开支。
虽然只还利息的方式可以在短期内改善你的现金流，但从长期来说，投资者要注意由于本金没有还，未来可能你会支付的总利息将会增加不少。
综合以上我们不难发现，对于海外投资者来说，选择澳洲房贷产品绝不是一件简单的事。借款平台的信誉，客户服务水准，审批的效率，申请门槛等都是你需要考虑的因素；而贷款产品本身的灵活性和功能性（对冲账户，转贷，只还利息等）也是不容小觑的关键。
关于青莲贷款
青莲贷款成立于2018年，是一家专门为非澳洲本地居民提供房屋贷款产品的专业公司，并由Pepper, KKR以及Oaktree Capital三家行业内的顶级公司共同组成。
花旗銀行向客戶退還3.35億美元信用卡利息費用
花旗銀行是哪個國家的？其主要前身是1812年6月16日成立的「紐約城市銀行」。花旗銀行根據尼爾森報告，花旗集團在2016年是美國第三大銀行。據路透社報導，花旗集團2月23日表示，自2011年以來，因其未能適當降低約175萬個信用卡賬戶的利息費用，促使今年晚些時候向客戶退還3.35億美元。
據悉，平均每個賬戶收到的退款為190美元，原因在於該銀行發現它沒有使用適當的方法來降低持卡人在必須支付違約金後恢復及時付款的利息費用。
該銀行表示，這些操作錯誤的利息費用約佔利息減免持卡人應得款項的10%。同時花旗銀行也估計，另外90%的利率儲蓄已經正確記入賬戶。
花旗集團2017年的業績已經考慮了償付成本。
根據一項名為CARD法案的聯邦法律，銀行自2011年起要求銀行在持卡人恢復及時付款後降低罰款利率。該銀行表示，它發現它在計算某些利息減免的方式上存在錯誤。
花旗集團發言人Liz Fogarty在一份聲明中表示：“雖然我們相信我們的方法是合理的，但定期的內部審查發現了用於重新評估某些信用卡賬戶利率的方法中的潛在缺陷。”
聲明補充道：“雖然我們沒有發現員工不當行為的證據，但我們應該盡快將這些問題敲定。”
花旗集團在當天早些時候的年度證券申報中披露了這個問題，並在稍後提供了更多細節。
來源：鳳凰國際iMarkets
責任編輯：Shelly Du
三大銀行提升房貸利率 買房更難了 | 加拿大
早就聽說，加拿大即將開始新一度的漲息，沒想到，央行還沒有具體行動，加拿大三大家銀行就已經開始漲漲漲了。
據悉，1月11日加拿大皇家銀行(RBC)和道明銀行(TD)率先宣佈上調固定利率抵押貸款利率(fixed-rate mortgage rates)，將五年期固定抵押貸款利率提升15個基點，從4.99%升至5.14%，這是自2014年2月份以來，加拿大第一次有銀行五年固定貸款利率超過5%。
RBC與TD宣佈提高利率後，帝國商業銀行(CIBC)也掛出了上漲通知，將利率上漲至4.99%。
>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費
目前，五大銀行中還未漲息的只剩Scotiabank和BMO，但有消息透露，這兩家銀行同在為漲息做準備，其中Scotiabank表示，將評估自己的利率，在近期做出相應的改變。
利率升高 買房更艱難
對於此次漲息，CBC財經記者Pete Evans解釋道，由於，債券市場的利率持續上升，導致銀行的運營成本增加，只能以提高房貸來固定利率。
然而利率上調，對加拿大買房者來說，並不是什麼好消息。
隨著貸款利率的提升，從一月開始實施的房貸壓力也會隨之提升，按照RBC的上調後利率計算，借款者的最大貸款額度將減少約1.4%。
舉個例子，如果一個家庭年收入7萬加元，理論上，這1.4%大概會令該家庭少貸款4,000到5,000加元。而如果將借款人的各種其他因素都計算在內，實際的影響只會更大。
也許5,000加元對於購房者來說不算什麼，但是當你在為理想中的房子與諸多買家搶Offer時，當你迫切需要合併高息債務時，這5,000加元恐怕就是非常重要的一筆錢了。
另外，根據市場保守估計，今年加拿大各大銀行的貸款利率將躍升50到75個基點。但是，由於加拿大的結構性通脹問題，北美自貿協定的不確定性，以及目前房屋市場的低迷，未來利率變化非常難以確定。
來源：約克論壇綜述
責任編輯：Shelly Du
西班牙銀行明年1月1日起頒佈新法，將收緊貸款
據悉，西班牙國家銀行下達壹條通知，從2018年起，國家銀行將改變對各大銀行資金儲備評估的要求，新評估模式下，各大銀行需把原本的壹部分流動資金用作儲備資金，預計銀行儲備金會提高13%，而另壹方面，為了彌補流動資金的損失，銀行將以收緊貸款來應對，也就是說，銀行放貸條件或更為苛刻。
據媒體報道，銀行壹般會為貸款人的賬戶設定四個風險等級：正常賬戶、特殊監視賬戶、可疑賬戶和無法還款賬戶。正常賬戶是沒有不良記錄的低風險賬戶，特殊監視賬戶則為高風險賬戶，導致的原因例如超過30天未還款。可疑賬戶風險等級最高，如果戶主超過90天未還款就會被列為這壹等級。而對於超過2年未還貸款的賬戶，銀行將對其視為無法還款。
銀行的儲備金就是根據這四個風險等級而評估的，隨著貸款風險等級提高，銀行將預留出更多資金用於填補賴賬賬戶。現行法律框架下，銀行的資金儲備評估只需計算放貸過程中那些無法償還貸款而實際損失的金額。然而從明年起，銀行所有放貸金額都將被認為是“損失資金”，為了填補這部分“損失”，銀行會預留更多資金用作儲備金。被列為正常賬戶裏的貸款，也將在未來12個月的期限裏視為銀行的損失資金，而其它三類“風險賬戶”的貸款則視為銀行的損失資金，各銀行的儲備資金要預留出這筆“損失資金”，已備隨時填補賴賬賬戶導致的空缺。
根據歐洲銀行管理局估計，新法生效後，各大歐洲的銀行平均將提高13%的銀行預留儲備金，這意味著，銀行流動資金將會減少。原則上銀行會有兩種方法來應對，壹是從市場上籌集更多資本，第二則是降低貸款金額。歐洲銀行管理局同時預計，新法帶來的沖擊經過5年的調整，銀行運轉將納入正軌。
來源：西班牙國家報
責任編輯：Lisa Zhu
財商全球化：中外私人銀行的區別在哪裡？
中外投資者和投資環境的差異究竟在哪兒？由此推導出的中外私人銀行的區別又會是什麼？這個貌似簡單的問題，卻困擾著很多理財師和CPB。本文或許能給你一點思考。
一方面，我們會看到境外私人銀行（以歐美為代表）業務領域所提到的各類方法和理念。無論是量化模型、投行衍生、家族信託，還是價值投資、時間複利、市場反身性等，我們或具備條件，或熟練掌握。但與此同時，我們卻總有一種隱隱的焦慮，覺得不夠，似乎還缺些什麼。
另一方面，面對自己的私人銀行客戶和市場，我們經常會感到迷惑或困擾。忽而說高淨值客戶的財富目標已轉為財富安全和財富傳承，忽而又說高淨值客戶很在意收益；忽而說我們的理財工具非常齊全，忽而又說我們的產品同質化非常嚴重，不能滿足客戶需求。各種觀點，分開看自成一體，邏輯井然；放到一起，左右互博，似是而非。
矛盾的背後，是中外投資者和投資環境的差異。作為理財師，我們怎麼理解面前的財富市場和私行客戶，並從中找到屬於自己的機會和價值？
一、中外投資者差異對比
即便是從最直觀的角度的上看，不同國家的百姓在投資上呈現出的差異都是非常明顯的，這裡不妨列舉一二：
1、對待儲蓄的態度
愛存錢，似乎已經是牢牢的貼在中國人身上的一張經典“標貼”了，國際貨幣基金公佈的數據顯示，中國的國民儲蓄率從20世紀70年代起就一直穩居世界前列，90年代初居民儲蓄佔國民生產總值的35%以上，到2015年中國儲蓄率更高達51%，而同期全球平均儲蓄率僅為19.7%。
至於美國，則處於排名的另一端，超過62%的美國人從儲蓄賬戶存款不足一千美元，其中三分之一根本沒有儲蓄賬戶，其整體居民儲蓄率只有8%左右。
2、財富管理行為的理性程度
最近中國央行發佈了一份題為《消費者金融素養調查分析報告（2017年）》的報告，裡面有一些比價有趣的數據，比如13.03%的人購買金融產品後，對其風險和收益沒有清晰的認識，13.88%的人表示不太理解。
即有兩成多的人不知道怎麼比較金融產品；購買理財產品後，10.18%的人根本不看產品合同，另有15.54%的人表示難以理解；調查中，約65%的人認為自己的金融知識水平不夠，對基礎金融知識問題的平均準確率只有約59%；61%的人認為要依靠自己的存款、資產或生意收入來保障老年開支。
國外雖沒有同口徑的數據，但這份調查報告很直接的呈現出了國內投資者財富管理基礎理念比較缺乏的現狀。
3、財富管理的風格
在中國的投資者身上，還有一個著名的標籤—“散戶”，數據顯示，國內證券市場上，機構和散戶的比例大體保持在1.4：8.6的水平，並貢獻了市場約90%的成交量；其投資行為，呈現出明顯的短線特徵，兩三年就算長線投資了；而歐美證券市場上，散戶比例只有約11%，絕大部分投資者的財富管理重在“穩”字，大多選擇週期長（動則幾十年）、風險可控、收益目標不高的穩健投資方式，且交由專家打理。
二、差異背後的原因分析
存在即合理，從中外投資者的差異表現裡，我們試圖挖掘其背後的深層次原因。
1、國家發展階段不同
在地球村、全球化分工的大格局中，歐美等國整體上屬於消費國，中國屬於典型的生產國（沙特等典型的資源國不在討論範圍），不同的國家處於不同的發展階段，不同發展階段國家的投資者在財富理念和財富行為上也形成了相應的不同特點。
2．產權制度差異
歐美人為什麼不儲蓄？公共選擇理論大師布坎南的一句話道出了其中的部分成因：“是產權保護而不是財富本身帶來自由，而自由最終會帶來財富的積累；只有私有產權的保護、法治環境和社會安全的完善才能產生真正的自由選擇和退出權。”
這句話放在私人財富領域，就能更好地理解儲蓄差異問題了。在歐美，相對完善的產權制度（比如土地及私有房產的產權是無限期的，其所有者可以終身擁有並順暢傳承）對於私人財產起到了更好的保護作用，這就使得私人輕鬆擁有了一個可以對抗長期通貨膨脹的工具。
相對於此，中國的房屋產權是有70年上限的，與此同時，老百姓對通貨膨脹的體會非常之深刻。這意味著大眾對貨幣形勢的財富心存疑慮，但又缺乏一個對抗長期通貨膨脹的有效工具，不安全感由此而來。
在尚沒有找到一個合適的解決之道以前，焦慮的國人只能把對財富數量的追求放在首位，未來的變化以後再說，現世的財富多多益善。
3．社會福利體系特點不一
在相對完善的社會福利體系的保護下，歐美人整體上“先富後老”，其“重消費低儲蓄”的社會行為模式得到了保障。這樣，其個體的財富管理目標就轉向了一個與中國非常不一樣的領域：退休後規劃。無疑，這個目標是一個長期投資的概念。
而中國的社會保障體系尚待完善，與之相對的，退休保障卻相對穩定。這在一定程度上削弱了中國投資者對於養老規劃的需求，反而醫療、意外、財產損失等當下資金需求旺盛，故而對短期收益較為看重。
4．投資理念有差距
設想一下，一個人利用20—60歲（大約40年）的現金流進行財富規劃，最大的優勢就是能夠充分發揮時間複利效應。歐美人通常以退休規劃為目標，委託專業人士制定長期的財富管理方案。這也是在歐美的權益投資市場，參與者主要是機構而不是個體的主要原因之一。
對比國內，似乎很少把投資目標放在30、40年之後的，更多的是“只爭朝夕”的繁忙景象。三兩年之內沒有看到較高的收益所得，便開始調整投資方式或者更換服務銀行；羨慕權益市場的高收益水平，看到模模糊糊的機會便親自上陣，追漲殺跌，最終往往以“炒股炒成股東”或者做為“韭菜”被收割為結局；
喜歡聽“一夜暴富”的傳奇故事，但總記不住“光見賊吃肉，不見賊挨打”的教訓，乃致於類似泛亞、金鳳凰、外匯平台等“龐氏騙局”事件層出不窮。
這種投資理念上的巨大差別，使國內投資者陷入了一個非良性循環狀態，即便各類投資方法和財富理念都有，但是往往缺乏對這些方法和理念的堅持，沒有給到足夠的驗證時間便匆匆進行更換。
投資者處於焦慮之中，總覺得財富管理的方式有問題。高淨值客戶整體的財富目標發生了明顯的切換，但在局部和數量上，大多數人群仍然在追逐更高的收益，期盼更好的產品。
三、理念差距下的私行空間
對比中外私人銀行，從二者的區別及思考中，我們看到了中外私行客戶在深層次財富理念不同之下所呈現出的財富管理行為的不同。
顯然，我們的私行客戶在財富理念上還有許多需要完善的地方，這也為我們理財師提供了一個巨大的發揮空間。
1、理財師的職責不是幫客戶贏取高收益
這個世界上並不存在一種低風險、高流動性、高收益三者兼備的投資方式。比如股票市場，其根本特點就是充滿不確定性。所有的股票投資方式都是在有效的範圍內儘可能地降低或分散風險，或者力爭略高於平均數的收益。
即便如此，當出現類似2016年股災的系統性風險時，這些方法下的投資結果也基本都是虧損。要預測不可預測的資本市場，本身就是一個悖論。在低風險甚至保本的水平上，還要盡快實現高收益，這也是一個悖論。
當然，市場上永遠不缺傳奇，每個人都會聽到很多關於某人、某機構取得了如何高的收益的故事。這背後是“倖存者偏差”所帶來的不成熟的社會心理，是大眾將目光過多地關注於“一將功成萬骨枯”中“將”的光環，而選擇性地忽略了大概率的失敗者。
無論如何，對於大多數人而言，收益預期是不能夠過高地偏離整體經濟發展狀況所能支撐的收益率水平的。
所以，雖然很多客戶都抱著讓自己的資產儘可能快地增值的想法，但是必須要強調的一個觀點是：理財師的職責絕不是幫客戶贏取高收益。
2、理財師需要為客戶構建正確的投資理念
知道了不該做什麼，該做什麼就清晰了。理財師最重要的事情就是幫助客戶構建起正確且適合自身實際的投資理念，比如瞭解美林時鐘背後的週期循環、保險對人生不確定性風險的對沖、基金定投中對長期投資成本的分攤、FOF產品中相反風格選擇對風險的對沖、量化產品中對部分收益的放棄等等。當客戶深入理解這些投資理念之後，你和他之間的交流也就調到相同頻道上了。
3．理財師應該做好預期管理和資產配置
上面所說的，從另一個角度看，其實就是對客戶的預期管理。當客戶對投資領域的正確理念有了比較深刻的理解之後，結合自身的風險偏好或者說風險承受能力，就能形成比較合適的收益預期了。
對於理財師而言，只要客戶有了這個基礎，就是你可以合理進行資產配置的大好時機了。因為從正確的投資理念出發來看，資產配置就是天底下唯一的免費午餐。
資產配置的本質就是在管理好資產整體下行風險的基礎上，把握住週期裡的上行機會，獲取安全的資產收益。資產配置的收益必然不是高收益，但是資產配置能夠取得長時間的收益，並借助複利的威力實現財富的穩健成長，告別緊張與焦慮，從容向前，為財富人生保駕護航！
作者：寧掌櫃
來源：麥策家
責任編輯：Shelly Du
海外商產投資101：搭建決策顧問團隊秘訣（上）| 加拿大
在進行重大的商業決策時，組建一個顧問團隊往往是非常有必要的。尤其是進行類似商業地產這樣的投資時，由於涉及到的專業知識異常龐雜，並且投資成本偏高，所要付出的後續心力也較大。因此一個完善的顧問團隊就尤其重要。它能幫你省去不少麻煩，也能節約大量的時間和成本。同時顧問團隊還能幫你規避風險，避免許多不必要的開支和可能帶來的負債。
了解你的顧問團隊必須具備哪些特質，知道他們可能怎樣幫助你，這樣才能正確發揮他們的作用，並且為制定投資策略提供積極有益的幫助。
顧問團隊中的成員必須是專業人士，並且能夠花費足夠的時間和你一起工作。他們最好要有豐富的商業地產交易經驗。如果你有一個長期合作的，深受信任的專業人士，比如一個優秀的商業地產經紀，他/她往往還會向你推薦其他適合的人選。
一般來說，在一次商業地產的交易中，以下人員是必不可少的。
1、商業地產經紀
一個好的商業地產經紀甚至可能成為你能成功投資商業地產的前提。一個好的商業地產經紀，還會十分了解當地的房地產市場。此外，很多優質的商業投資機會都是暗盤，而一個優秀的商業地產經紀往往能得到最一手的獨家資源。因此，找到一個好的商業地產經紀，將是投資商業地產不可或缺的一步。
而作為投資人，在選擇經紀時也一定要注意，除了確保所選擇的經紀有足夠的資質和能力之外，最好還能確定他/她對你所投資的行業有充分的了解。因為商業地產與一般的房屋買賣不同。不一樣的商業類別往往涉及到截然不同的知識，對物業和地段也會有相對特殊的要求。找到充分了解你這一行的經紀，可以讓一切事半功倍。
地產經紀可能是顧問團隊中最重要的角色，因為他們幾乎會從頭至尾伴隨整個交易的過程。
2、會計師
你的會計師可以檢查你公司的財務業績和戰略計劃，並幫助你權衡在此時此地購買一處商業地產，究竟是不是一項明智的決定。會計師還能幫助你在財務上做好必要的准備，確保你所制定的預算方案是切實可行的，同時他們還能幫你向銀行提交最新的財務報告。如果你想讓整個交易更加優化，他們還能提供許多能讓你合理避稅的建議。
3、銀行代表
一旦你決定需要購買某處商業地產，那你一般就需要去面見銀行代表。他/她能幫助確認你有多少錢可以投資，以避免承擔過多的債務，或者每月給你的現金流帶來過大的壓力。
銀行代表還能針對你的預算方案給出“二次建議”，以確保你已經充分了解了你今後可能要承擔的所有費用。事實上，這點非常重要。因為這些費用可能會被忽略。而更重要的是，他們會為那些項目提供資金。
通常，這些項目包括了如下內容：
- 對物業進行翻新或重建
- 搬家費用
- 添置設備的費用
- 搬家時停產所造成的損失
- 為應對意外情況所預留的經費
特別需要注意的是，有些銀行會對某些領域的客戶提供優惠政策。比如，你可以獲得更高比例的融資；你可以有更多的時間來還款；在你新店開張的頭幾個月裡，如果開支過大，你甚至可以暫緩償還本金。因此，在選擇銀行時，最好貨比三家。
4、律師
一旦你決定購買某處物業，並決定提出報價，那你的律師就會發揮至關重要的作用。專家都建議，一定要讓你的律師審查整個購買方案，以確保其中包含了所有必要的條件。這點非常重要，尤其是當某處房產是為一家公司所持有的時候，這其中可能隱含著多少法律糾紛，只有專業人士才能預料。此外，你的律師還能運用法律知識幫助你和對方談判。
一旦你達成了一項協議，你的律師還將審查銷售合同，並確保你將履行合同和法律中所規定的職責。比如進行產權調查、調查租賃與租戶、解決分區問題、解決未償稅，和留置權等方面的糾紛。
你的律師還可以為你提供房產的稅務和其他個人財務方面的建議。
5、承包商
如果你打算建造一幢大樓，或者對現有物業進行大規模的修繕，那你最好能雇佣一個建築承包商。在選擇承包商時，你可以從商業伙伴或其他顧問那裡獲取一些建議。
先不要馬上敲定某個承包商。最好是給自己多幾個人選，從他們那裡獲得些參考資料，再走訪一些他們以前的客戶，了解一下他們在行業裡的口碑。這點十分重要。一旦你最終選定了一家公司，你就應該制定一份合同，其中包括對要做的工作的詳細描述，時間表和價格。
制定合同時，一定要盡可能把每個細節都寫清楚。每項條款越是具體，之後可能發生的糾紛就越少。
6、運營效率專家
很多華人投資者可能不是很注重這點，或者一般投資人在事實上自己就兼任了這個角色。如果你是一個非常精通此道的人，這當然是可以的。但如果你想尋求更專業，也更精確的意見，那麼找個運營效率專家來評價一下所購物業的潛在價值，就十分有必要了。
這點對於制造業的投資者尤為重要，因為這一行業決定了，他們必須把機器和設備的生產效率提升至最佳狀態。
一旦你購買了你所心儀的商業物業，效率專家就會建議你把所有的工作都安排好，以便最大程度減少浪費，並且讓時間效益最大化。
當然，一個好的商業地產團隊並不僅僅止於這六名角色。具體還有哪些，我們會在下期為大家介紹。
責任編輯：Zoe Chan
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在加拿大尋求房屋貸款應該考慮的十大問題 | 加拿大
在考慮尋求貸款買房時，人們首先都要考慮自己究竟能夠貸多少款，能拿到什麼樣的利率。除此之外，在加拿大購房貸款，你還知道多少呢？若要獲得比較滿意的房屋貸款，至少要對下列十個問題有明確的答案。
1、直接找大銀行的貸款專員還是找貸款經紀公司尋求房屋貸款？為什麼？你了解貸款經紀公司嗎？
目前，在加拿大提供房屋貸款的大銀行有：加拿大道明銀行(TD Canada Trust Bank)、加拿大皇家銀行(RBC Bank)、帝國商業銀行 (CIBC)、豐業銀行(Scotial Bank)、蒙特利爾銀行(Bank of Montreal)、以及國家銀行(National Bank)。此外，還有好多專門做房屋貸款的銀行。這些專門做房屋貸款的銀行，不少人都不了解。就房屋貸款業務來說，這些專門做房屋貸款銀行的規模也要比這些大銀行的房屋貸款業務規模大，貸款產品的類別也豐富。可是，這些專門做房屋貸款銀行的產品並不直接對客戶銷售，而是通過房屋貸款經紀公司銷售。所以，在尋求房屋貸款時，不要僅僅把注意力集中在這些大銀行，也要考慮貸款經紀公司所代理的房屋貸款銀行。
2、你對目前加拿大的房屋貸款市場的了解如何？除了著名的六大銀行外，你還知道哪些金融機構都提供房屋貸款？他們的房屋貸款產品有哪些區別？同時找幾家銀行商談比較合適？
在加拿大除了這六大銀行外，還有數十家專門提供房屋貸款的銀行。例如，Home Trust, Manulife Bank, Equitable Bank, First National, B2B Bank, RMG, MCAP; 等等。按照貸款等級來區分，提供房屋貸款的銀行可以分為一級貸款銀行，二級貸款銀行，和Private lender（但並不是我們中文所理解的私人貸款）。加拿大的貸款經紀公司除了聯系個別著名大銀行外，還聯系這些所有專門從事房屋貸款業務的銀行。也就是說，房屋貸款經紀公司(Mortgage Broker)把客戶和銀行聯系在一起。人們在尋求房屋貸款時，大多數人都願意貨比三家，然後選擇誰能夠提供最低利率的貸款產品。而房屋貸款經紀(Mortgage Broker)正是在貨比多家的基礎上為客戶獲得最佳的貸款產品。
3、在商談房屋貸款時，你是在找最低貸款利率？還是在找最佳貸款方案？在哪裡可以找到你的目標？
貸款利率是每個人尋求房屋貸款時最關心的問題；而且盡管各個銀行在其網站都公布了其各類產品的貸款利率，但是，尋求房屋貸款時，不要被所謂的低利率所迷惑。因為尋求房屋貸款是為了解決目前購房的融資問題，能否解決問題，或者能否有效地解決問題，其結果就是貸款方案的問題。利率只是貸款方案中的一種因素。貸款經紀公司因所聯系銀行的面比較寬，可選擇的銀行數目也多，客戶獲得最佳貸款方案的機會增加。在加拿大，貸款經紀都是經過嚴格訓練並通過資格考試以後才可以獲得執業牌照。
4、在房屋貸款產品中，除了貸款利率和貸款金額外，你知道還有哪些貸款條件嗎？你完全理解其意思嗎？
房屋貸款，並不僅僅是貸款利率和貸款金額；它還包括了其他一系列貸款條件。例如，貸款利率的條件選擇，固定還是浮動；貸款合同的期限選擇，2年還是5年，或者7年；貸款合同的類型，開放還是封閉，或者處於二者之間；償還貸款的時間頻度，是按月付款，還是按周付款；是否能夠盡快償還貸款；如何計算違約罰金；繳納地產稅的方式；等等很多條件。當你通過貸款經紀尋求房屋貸款時，貸款經紀會詳細給你解答有關問題。一般地，貸款經紀是免費為客戶尋求房屋貸款服務，也是代表客戶就貸款問題與銀行進行商談。
5、貸款合同期限(Term)和貸款分攤年限(Amortization)有什麼區別呢？
在加拿大，貸款合同一般是從最短的6個月到最長的10年。貸款合同到期以後，客戶可以與現有的銀行續簽貸款合同，也可以將現有的房屋貸款轉到其他銀行。貸款分攤年限指該項房屋貸款在多少年內全部還清。貸款分攤年限的長短決定了借款人每月償還貸款的金額多少；貸款分攤年限越長，借款人每月所支付的房屋貸款數量就越少；這意味著借款人的實際經濟負擔就輕一些。在加拿大，目前政府規定所有的大銀行所提供的房屋貸款的分攤年限最長為25年；但是，貸款經紀公司所聯系的一些銀行所提供的房屋貸款分攤年限可以達到30年。
6、你知道每個銀行是如何計算貸款合同違約罰金嗎？各個銀行在計算罰金的方法上都一樣嗎？
在貸款合同到期之前，借款人因賣房或想把貸款轉到其他銀行時就會導致終止現有房屋貸款合同。這就是對現有貸款合同的違約。這時銀行要求借款人繳納違約金。在計算違約金的方法選擇上，各個銀行都有區別。一般是按照三個月的利息計算罰金，或者用貸款合同的利率同當前市場利率的差所計算的利息，並從二者中選擇最高利息作為罰金。可是，在用利差進行計算罰金時，很有說頭。關鍵在於如何選擇合同利率。所選擇的利率不同，計算得出的罰金差別驚人。如果通過貸款經紀尋求房屋貸款時，貸款經紀會給客戶詳細解釋大銀行計算違約金的方法與其他銀行的具體區別，並給客戶提供最佳建議。
7、如果申請房屋貸款都被大銀行拒絕了，應該怎麼辦？放棄申請還是找經紀公司？
在加拿大，因為各個申請人（家庭）的財務狀況差別很大，在申請房屋貸款時，被加拿大的大銀行所拒絕並不是什麼新鮮事情。這時，不要氣餒，應該盡快尋找貸款經紀公司。貸款經紀公司可以幫客戶解決房屋貸款問題。如果購房者已經簽訂了購房合同，而且購房合同中所設置的貸款條件(Finance Condition)已經被取消。這時，如果購房者放棄購買該房屋，那麼，這意味著購房者對現有購房合同的違約。這時，購房者可能面臨著出現違約的罰金。為了解決這個問題，盡快獲得房屋貸款才是最佳的解決方案。這時，房屋貸款經紀公司是購房者的最好幫手。
8、房屋貸款違約保險(Mortgage Default Insurance)是什麼意思？房屋貸款保險(Mortgage Protection Insurance)又是什麼意思？你需要購買嗎？
加拿大政府規定，加拿大公民和具有加拿大移民身份的人士在申請購房貸款時，如果首付資金低於20%，就必須購買房屋貸款違約保險(Mortgage Default Insurance)。 如果購房者的首付資金僅為房價的5%，購買貸款違約保險的保費為4%；而且保費是一次付清。要知道，當借款人購買了貸款違約保險以後，借款人所獲得的貸款利率一般要比沒有購買該保險的利率低一些。房屋貸款保險(Mortgage Protection Insurance)是一種人壽保險。當借款人因各種意外導致傷亡而無法繼續支付房屋貸款時，該項保險就開始發揮作用。
9、貸款買房對你現在的生活方式影響有多大？你對貸款的經濟承受能力又有多大？如何籌集你的購房首付資金(Down Payment)？
在加拿大購買房屋是一種投資選擇，也是對自己生活方式的一種選擇。購買什麼樣的房屋，從地點位置和房屋類型來看，購房者需要房產經紀的服務；但是，從經濟能力和投資收益方面來看，就需要接受房屋貸款經紀的服務。房屋貸款經紀可以根據目前加拿大的房屋貸款政策，各個銀行所提供的房屋貸款產品，以及購房者現有的財務狀況和未來的財務發展目標，尋求一種適合購房者的最佳房屋貸款產品。例如，購房者的首付資金應該放多少，購房者的最大貸款金額應該是多少，購房者的每月償還貸款的金額承受能力是多少等等；房屋貸款經紀可以根據購房者的現有財務狀況進行計算，為購房者提供最佳的貸款方案。
就如何籌集購房首付資金，以及首付資金的來源，房屋貸款經紀能夠按照加拿大目前的貸款政策和各個銀行的具體貸款要求為借款人提供詳細的建議。（關於購房首付資金請參見成小洲另文《購房首付資金的來源有哪些》）
10、哪些貸款條件是你自己可以選擇的呢？哪些貸款條件又是你無法選擇的？按雙周付款和按月付款的區別大嗎？為什麼？
在加拿大，當銀行批准了借款人的購房貸款以後，貸款產品所包含的不僅僅是貸款利率和貸款金額，還包括其他貸款條件。例如，貸款合同的年限，貸款合同是開放的還是封閉的，貸款利率是固定的還是浮動的，償還貸款時間是按月還是按周，或者按雙周；是否能夠盡快償還房屋貸款，如何加快償還房屋貸款等等；很多條件。其中有些條件借款人是可以選擇的，有些是不能選擇的。房屋貸款經紀會根據借款人的財務狀況和生活方式，給借款人提供最佳的建議。當然，房屋貸款經紀會就每個貸款條件給借款人進行詳細的解釋。一般地，與按月付款相比，按雙周付款能夠給借款人節約一些成本。具體能夠節約多少成本費用，房屋貸款經紀可以根據借款人的狀況給出准確的答案。
（本文僅作為一般知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款事宜，請聯系您的貸款專家）
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