在英聯邦法律體系的國家中，律師均在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業地產還是住宅地產，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外置業的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。
此文將通過執業律師在澳房投資中的職責、客戶委托流程以及客戶如何選擇合適自己的律師等方面進行介紹，幫助各位讀者在置業過程中更好地得到法律支持。
在澳房投資法律服務中，律師的職責與委托流程
在澳大利亞法律體系中，律師的身份是法院的組成部分，是法院的工作人員，首先對法律和法院負責。盡管在具體案件中 律師收取客戶的律師費，為客戶提供法律服務，但是律師必須在遵守法律規定，遵循正義公平原則的基礎上，才能為客戶爭取最大利益。比如客戶要律師做偽證，律師沒有別的選擇只能拒絕。在物業投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。
買方律師在為客戶服務時，會為客戶提供一份律師收費協議，明確告知客戶和律師的委托關系。 律師代理產權轉讓手續是基於委托人和律師或律師事務所協商一致而形成的委托代理關系，委托人與律師事務所協商簽訂的委托代理合同，是規定律師代理委托人辦理具體法律事務的合同，它確定了律師事務所與委托人在代理該項法律事務過程中的權利義務關系。
根據相關法律，一般情況下，一個律師只能為一方工作（除非特殊情況並且利益雙方明確知情和同意），必須避免利益衝突。那麼買方 的律師在該購買合同中，一旦確定為買方律師，只能為買方工作，為買方爭取法律權益提供法律服務，不能也不是為賣方或者賣方的代 理工作。
作為律師，其專業範圍也只能僅限於提供法律服務。至於客戶所購買的房屋是否物有所值，是否會漲價增值，是否好出租，租金有多少，是否有景觀，是否旁邊有幼兒園、學校、公共交 通、購物中心等，房屋建設進度，房屋建築質量如何，屋內裝修標准是否合格，以及自己能否貸款，能貸多少，貸款利率，如何還貸，彙率走勢如何等等諸如此類關於房產投資、貸款、外彙等的問題，律師作為法律專業人士（而非投資分析師）不能夠，也不可以，更不應當提供任何建議或者答案。
總體而言，律師在產權轉讓（Conveyancing）過程中主要工作可以分為以下：
1、購房合同：在簽署購房合同之前代表買方與對方律師協商、敲定其中的合同條款，以其專業角度盡可能地去除對買房不利的不公平或懲罰條款。
2、交換合同及支付定金：由於國內的外彙管制，通常中國買方需要更多的時間，將款項轉賬到澳大利亞。這是，律師可與賣方律師協商，要求延長買方支付定金的時間，以確保買方能夠正常履行合同條款。
3、印花稅計算：印花稅的計算繁雜，一般購房者可能並不了解，而律師不但可以幫助買方准確計算所需購買房產的印花稅金額，還可根據買方的情況申請相應的印花稅減免。在簽署買房合同前，律師都會向買方確認印花稅的金額，並幫助買方完成所有相關文件、表格，確保滿足法律、法規的要求。
4、所有權轉讓：澳大利亞各州對於房產轉讓證書的隱性要求較高，稍微處理不慎，可能會引起不小的法律糾紛。為保證這一步驟的順利進行，律師會起草房產轉讓證書，提醒買方按照正確的方式簽署轉讓證，並在房產交割前及時檢查證書的有效性，是否能被政府部門接受，確保買方在交割後順利成為新的房主。
5、房產交割：在交割當日，買房律師將會計算買賣雙方所應承擔的稅金、政府費用，以確保買方正確支付。此外，買賣雙方還將當面交換所有的法律文件、結算應付清款項，以便於房產的所有權由賣方合法地轉讓至買方名下。在這一關鍵節點，通常由律師代表買方出席交割過程，以保障買房權益、以及房產的順利交割。
6、向土地局注冊所有權：律師會在房產交割後，與當地相關政府部門聯系，以確保該房產的所有權已正確轉讓至買方名下。
如何選擇合適自己的律師
現在法律行業就像是一個雙盲的市場，客戶抱怨找不到好律師，律師也會抱怨找不到案源。絕大多數買方在簽署購房協議時都會聘請律師進行，但仍然有例外。如果客戶原來就有一些投資經驗，並且時間充裕，願意鑽研相關法律法規，那麼仍然可以自己操作相關的法律事宜。不過對於大部分人來說，有一位專業的法律從業者幫助客戶進行產權轉讓，可以更好地保護交易安全與個人權益。
從建立信任的角度，當事人找到合適律師的相關途徑有：
一是通過投資經驗豐富的“過來人”推薦口碑好的律師。
二是通過中介推薦律師：有買方擔心使用中介推薦的律師會產生利息相連的問題，其實不用擔心，有過切身體驗的買方通常都會承認，專業中介推薦的律師可能往往比自己盲目找的律師更專業。原因是，作為從業多年的中介，對行內的律師可能也多少打過交道，貌似互相競爭的中介之間也常會互相交流客戶回饋，對律師的狀況也要比外行人更了解。中介通常也希望推薦最專業最盡責的律師說明自己的客戶完成交易。而律師是持牌經營，他們只收取服務費，不可能去勾結中介做坑害買方的事情、冒丟掉牌照的風險。而賣方有自己的律師，中介推薦的律師與賣方律師沒有直接利益關系，只代表買方利益為買方服務。
三是通過媒體曝光率：一些律師會在當地中文報紙房地產專欄發表文章。文如其人，如果你讀了數篇文章後覺得作者房地產知識豐富，人品正直，不防打電話或去電子郵件做進一步的了解。此外，還可以到一些專業的海外投資置業網站上咨詢，這些網站推薦的房產律師都會附有詳細的背景介紹，為有意於海外置業的買家提供個人化的服務。
買方容易陷入兩個誤區，一是誤以為律師級別越高越好，接了地產業務的律師必然精通地產方面的業務。二是片面對比價格，傾向於選擇最便宜的律師。
實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同，如果在悉尼做其它州的業務，需找持有其他州牌照的律師。
此外，建議不要太糾結於律師費價格。建議不要與律師壓價格，如同真正聰明的投資者只求最專業的相關服務，不屑向房產中介與貸款中介索取回扣一樣，只貪圖最低的價格，很可能令你支付其他方面更昂貴的代價。
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責編：Zoe Chan
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澳大利亞法律執業博士林匯銘
