如何避免被迫抬高報價?資深顧問給你忠告 | 澳洲

我想先介紹一個英文術語“FOMO”——即“fear of missing out”(害怕錯失)的縮寫。

市場評論員和房地產經紀人用這一術語來描述買家對強勁房地產市場的反應,就如如今澳大利亞部分市場那樣。

當房產出售迅速時,一些買家就開始擔心他們可能會錯過他們中意的房子,他們擔心別人可能會給出更高的價格,或者他們擔心在做出決定之前別人可能就已經買下他們中意的房子。

市場火熱的時候,這種恐懼就會被賣房產的房地產經紀人所利用。 這些經紀人可能會告訴您,您將無法以同樣的價格找到其他這樣的財產。他們試圖給你壓力,讓你提高報價,或是快速確定報價。

然而,您可以以一種鮮為人知的方法來重獲您與銷售代理之間的均勢平衡。如果您聘請一位澳大利亞律師作您的代表,您可以讓您的律師詢問賣方的律師是否有任何其他有關該物業的合法詢盤。

律師通常在任何情況下都保持通話,因為他們必須交換合同和其他文件。 所以,這似乎並不尋常。

如果賣方律師確認有其他詢盤,那麼您就會知道還有其他潛在的投標人對這套房產感興趣。 你可以真正地跟其他人競爭。 但如果沒有,那麼你可以相對確定你是唯一真正的潛在買家。 這種認知有利於您與銷售代理商進行談判。

為什麼賣方律師會告訴你這些信息?在澳大利亞,本著合作原則和專業精神,律師通常彼此非常公開坦誠,共享信息。

您可以利用這種開放的優勢,避免被迫提高報價。

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作者:羅伯特·克拉裡奇(Robert Klaric)
克拉里奇合伙物業咨詢公司(Klaric Partners Property Consultants)

 

羅伯特和莉奧妮克拉里奇(Robert & Leonie Klaric)
國際物業專家,獲獎顧問
最暢銷書《物業專家的秘密》——您的房地產生存指南的作者
www.thepropertyexpert.com.au

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

別讓繁瑣購房流程搞暈你,找房產律師解煩惱!| 澳洲

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中國投資者赴海外買房早已不是新鮮事,買房子對中國人而言算是一件 大事,就算是買國內的房子前前後後准備的資料也夠你煩的,更別說是在海外購房,不熟悉當地的環境、政策,如何確保房產交易的安全,保障自己的權益呢?

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先來看看澳洲的購房流程,手續之復雜,程序之繁瑣!簡直就是過五關斬六將才能將房子拿到手!

  1. 選區、看房
  2. 預定房源
  3. 找律師
  4. 申請海外人士購房許可證
  5. 簽訂合同
  6. 冷靜期
  7. 支付10%的首付和印花稅
  8. 辦理貸款
  9. 房屋驗收
  10. 過戶

海外買房一定要找律師嗎?

澳洲政府規定買賣雙方均有代表律師安排交割,買家必須選一位澳洲認可的律師解釋和協助,並於交房時作為你的代理。所以律師的作用非常大,甚至可以說與購房中介、開發商、銀行同等重要。

律師在各個環節中的作用

1、預測作用

一般經驗豐富的房產持牌律師,會在簽署購房合同之前,就房屋買賣合同提出相關法律意見,以其專業角度盡可能地去除對買方不利的條款,預測行為的功效是使買方處於“有備無患”的良好處境。

2、參與合同審查作用

由於國內的外彙管制,通常中國買家需要更多的時間,將款項轉賬到澳大利亞。這時,你的律師會與賣方律師協商,要求延長買方支付定金的時間,以確保你能正常履行合同條款。

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3、咨詢作用

買家隨時可以就所遇到的問題向律師咨詢,印花稅該如何計算、相關文件、表格如何正確填寫以確保符合法律、法規的要求。律師和買家有某種親緣關系,無形中形成一種信任感,能從維護買家利益的角度來出謀劃策。

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4、避讓和代理作用

澳大利亞各州對於房產轉讓證書的要求較高,稍微處理不慎,可能會引起不小的法律糾紛。在交割當日,買房律師將會計算買賣雙方所應承擔的稅金、政府費用,以確保買方正確支付。此外,買賣雙方還將當面交換所有的法律文件、結算應付清款項,以便於房產的所有權由賣方合法地轉讓至買方名下。在這一關鍵節點,通常由律師代表買方出席交割過程,以保障買房權益、以及房產的順利交割。

5、威懾作用

律師是國家承認的具有特殊地位的“准司法人員”,因此在房產交割時有了律師,就會給對手一種無形的壓力。如果在房產交割中一旦出現問題,可以以律師的名義出據律師函,解決原本要訴訟才能解決的問題。

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找律師時常常會有以下幾個疑問

1、找律師還是過戶師?

律師:Solicitor。過戶師:Conveyancer。
律師可以把關買家的法律責任,然後負責過戶手續。而過戶師只管過戶手續。

2、如果買家不在當地,怎麼簽署合同?

一般可以有兩種方式,簽名影印件和授權委托書。

簽名影印件是一個簡單經濟的好方法,卻有一定的風險,因為,並非所有的賣家都會答應通過影印件交換合同。

授權委托書可以彌補因為耗時較長的原因錯失好房子這一風險,使代理人可以及時簽訂合同。當然,簽署授權委托書涉及一定的律師費用及土地局登記費用(約在500澳幣。

3、律師會不會出錯?

澳洲法律體系健全,買房過程中有復雜的法律程序,一定要找專業的持牌律師。持牌律師會審閱一系列法律文件,再幫助買家簽訂購房合同加以確認。由於專業要求較高,澳大利亞律師在為客戶服務時,會提供一份律師收費協議,明確客戶和律師的關系,包括雙方在該服務項目中的權利和義務。

 

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在英國買房,如何簽訂購房合同?

Part 1 三種常見的英國房產交易方式

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在英國買房時,房產交易的方式要比國內多樣,且具體流程有很大不同,居外網為大家一一盤點三種常見的英國房產交易方式。>>>詳細

▶ 私人協約式出售

這是最常見的房地產交易方式,英國房市中大部分的房產交易都可歸為這類。簡而言之,這類交易方式,是指當房產買賣雙方對交易價格達成一致後,即可開展交易。

▶ 拍賣或競標式出售

進行拍賣式房產交易的房源有兩類:豪宅或破損的房產。賣家在拍賣會前打出拍賣廣告,在拍賣會上買家通過競價方式確立最終的交易關係。>>>詳細

▶ 期房出售

嚴格的講, 這是私人協約式出售交易的一種特例。只是因為商品房尚未竣工,出售的程序可能略有差別,如買房資金會隨着期房工程進展而逐步支付。

 

相關閱讀:《英國買房交易流程圖解》

 

Part 2 律師,在英國買房過程中的作用

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英國的房地產市場經過多年的發展,已經形成極為完善、嚴密的體系。在英國,有明確的法律條款指出,要在英國買房,必須聘請律師,由律師協助完成交易。>>>詳細

1、銷售協議

買賣雙方就銷售問題達成一致時,房產律師將獲取業主房產證並要求其填寫一份詳細的調查問卷,準備業主的法律信息及銷售合同信息包,索要房屋抵押貸款和其他擔保貸款的結算數字,聯絡各相關方面。

2、交換合同

買賣雙方交換合同後,房產律師將收到做為首期付款的定金,整理決算賬單並準備最終結算,收取所需資金的餘額,批准轉讓契據並安排業主簽署。

3、交房

完成後,房產律師將代表處理貸款事宜,通知土地註冊局,進行房屋註冊,辦理產權和土地證明。

 

相關閱讀:在英國買房時,律師一般負責什麼內容?

 

 

Part 3 簽訂英國購房合同注意事項

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1、簽訂英國購房合同的注意事項

▶ 需要了解當地的合同規範

在簽訂英國購房合同的時候是需要了解當地的合同規範的,而這個可以直接在網上便可以查詢得到的。購房者在購買房子之前可以先了解合同方面的事宜,並且一定要認真的閱讀並且掌握好裡面的重要事項。>>>詳細

▶ 看清房子總價

合同裡面需要將房子的單價顯示出來,其實包括一些水電煤氣等指標都是需要在合同裡面表示出來的。還有一點便是說明購買房子的時候是全款支付還是分期付款等,支付是現金還是支票都是需要表示出來的。>>>詳細

▶ 請熟悉當地情況的朋友幫忙

如果是異國而來的購房者,在簽訂英國購房合同的時候最好是能夠請一些熟悉當地房產的朋友幫忙,畢竟自己對於英文的有些專業術語並不清楚,這樣可能會引起一些隱患的出現。>>>詳細

▶ 選擇正規的房產中介公司

如果在中介公司購買房子的話,購房者可以省下不少的精力和時間的,而且如果自己不了解英國購買房子的一些政策的話,也是可以請裡面的經紀人給自己講解的。>>>詳細

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2、簽訂英國購房合同Q&A

Q:每個開發商是使用自己的合同還是有政府的統一版本?

A:開發商通常採用自己的合同版本,因為在英國,並不存在政府頒發的標準合同。簽訂合同時,買方可委託買方律師進行合同條款的審核以保障買方的合法權益。

Q:買賣合同會不會暗藏陷阱或出現不利於買家的條款?

A:大型開發商在合同中的條款和條件通常是公平公正的。為維護買家法律權益,應始終在專業律師的協助下確定合同所有細節後,方能簽訂。

Q:如果在簽署了購房預訂單並且交付了購房預定金後,在交換合同截止日之前不想預定了,可否退還預定金?

A:如果律師還未接受客戶預定單的情況下,客戶所交付的預定金在任何情況下都是不可退還的,將用於中介在處理客戶預定和取消預定申請時所耗費的管理成本和時間;預定金可以退還的標準是,客戶完成交換合同及繳付首付房款後,在完成相關退款手續後的30個自然日內,退還至客戶支付預定金時使用的賬戶內(具體退還標準依據購房預定金退還須知)。

 

相關閱讀:英國房產律師詳解英國房產交易法律程序

 

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東哥購房攻略系列(三)如何選擇正確的律師?| 英國

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東哥為大家簡單分析了一下英國買房的具體流程和注意事項。從中可以看出,在房屋交易環節,律師處在一個很重要的地位,那麼如何選擇一個律師就成了關鍵。

今天,東哥就在如何選擇律師上給大家提供一點建議,供大家參考。

第一,口口相傳

在英國學車,大家都喜歡讓朋友同事來介紹教過他們的教練,以便較好的溝通和順利通過考試。買房選擇律師也是如此,大家可以通過周邊的朋友,同事的介紹來尋找一個他們用過的律師,這樣,對律師也有一個初步的了解,通過介紹人也能知道這個律師的風格,以便在合作中能有比較順利的合作節奏。

注意:有的時候房屋中介也會推薦律師給買主,這樣的好處是,律師和房屋中介有合作,他們的溝通會比較順暢。壞處是,房屋中介是協助賣方來銷售房屋的,與賣方利益掛鉤,所以代表賣方利益的中介推薦的律師,難免會讓買主感覺不踏實,在利益糾紛的時候,會不會為賣方說話呢?

第二,網上平台

大家也可以在網上平台上尋找合適的,對自己胃口的律師,可以通過在網上搜索關鍵字conveyancing solicitors來獲取,一般大家常用的平台有homeward legal和房主聯盟(hoa.org.uk)。英國這些平台相對國內的某些平台來說,對於相關資源的審核很嚴格,所以大家不用擔心找到虛假的律師,而且如果出現糾紛的話,可以找平台,平台會出面解決一些問題。

注意:平台上找的律師雖然資質有保障,但是難免會距離買主比較遠。個人認為,英國這邊聊業務的話,英國人會比較喜歡當面聊。有些郵件,電話溝通解決不了的問題,在當面談的過程中就容易溝通解決。所以,還是建議大家盡量選擇一個距離自己不太遠的律師,以便溝通順利方便。

選擇完律師,與律師簽訂完服務合同之後,律師的工作就要開始啦!

一般來說,律師的工作分為三個步驟:

  1. 前期准備

在准備階段,首先,買方律師會要求賣方律師提供草擬的合同(Draft Contract),並且要求賣方律師提供房屋的基本信息和相關文件。然後買房律師就會對交易的房屋進行一系列的調查,在服務合同裡會對調查的項目有所說明,除了必選的調查項目以外,買主還可以額外選擇自己想要了解的調查信息,當然,選擇不同,價格也不同。

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在這個階段還有一個重要的工作就是,買主的資金一定要到位。如果買主是需要貸款買房,那麼律師就要與銀行商談,進行貸款進度的跟進,並確保買主提供的相關材料符合銀行的貸款要求,以便買主能夠順利獲得貸款審批。如果買主是全款買房,並且有資金來源於海外的話,那麼律師會要求買主簽署反洗錢聲明,並且提供資金的來源證明。資金的來源證明包括海外賬戶的Bank Statement,‚海外賬戶的換彙記錄,ƒ海外賬戶向英國賬戶轉賬的憑證,„海外賬戶資金的來源(賣房款,親屬借款,工資收入,其他收入)

注意:英國這邊,只要是從境外彙過來的大筆資金都是需要提供資金來源證明的,以證明資金是合法收入來源,並且證明一定需要英文件,如果只有中文,需要到公證處或者正規翻譯公司來進行翻譯。資金來源證明一定要符合邏輯,全面細致,合規。所以大家一定以前做好安排,事先保留好相關的憑證,以備不時之需。

  1. 交換合同階段

這時要求買主向賣方支付10%的保證金。只有在交換合同後,買賣雙方才開始正式受到法律約束。這時如果買方退出,賣方不會退還保證金。而如果賣方退出,買主有權起訴賣方要求經濟賠償,而且在合同交換後,賣方再不允許接受任何其他買家的報價。

一般來說,合同會有一個附件,裡面包括賣方房屋內的設施,如冰箱,洗衣機,電視機,其他家電及家具等等,這些可能會額外需要付錢。買主可以詳細勾對,留下自己想要的,來簽字確認。

一般的合同交換會在1個月內完成,這個日期會事先商量好並在合同中有所體現。

注意:買主可以與律師協商支付少於10%的保證金,但是,如果違約,還是要將10%的保證金當成違約金補齊。此外,還要注意,賣方是不是在與買主交易的同時,還作為買主在進行其他房屋的交易。這樣的話,合同交換的日期就要遷就於進度較慢那一方。而且,一旦有一方推出交易,那麼另外一方的合同交換就無法完成。

  1. 合同完成

合同完成是指賣方律師確認從買方律師收到了所有應收款項,從法律上講合同履行完成。買方律師會在指定的完成日前一周郵寄給買方最後應付款項賬目,其中包括房款余款、印花稅(stamp duty)、律師費、電子轉賬費、調查費和其它手續費等。律師會在收到所有錢後,把買房相關款電子轉賬給賣方律師來完成合同。一般在合同完成日的中午,您的律師就會打電話通知您可以去房產經紀公司取鑰匙了。這時房產已經屬於您了

注意:在這個階段,雖然律師的工作並沒有完全結束,但是買方需要把所有的錢款付清,包括律師費等等。在准備資金的時候,大家可要提前計算好金額,以免出現資金緊張的情況。

買房已經拿到鑰匙,可以入住了。但是其實還有最後一步沒有結束,那就是律師會在合同完成後幫買房向政府交納印花稅,並且向政府申請將房屋所有權更名。一般合同結束的20天左右,律師就會將新的房產契約(title deed)和房產圖 (title plan)發給買房,如果是租約產權(leasehold),律師還會把新的房產契約發給土地擁有者(一般來說公寓flat為這種模式)。如果是申請了貸款,契約和房產圖還會被發給貸款銀行。

至此,房屋買賣的流程就基本結束啦!

總結一下:

選擇律師的話,還是要選擇距離自己相對較近的,以便面談,然後最好通過朋友介紹或者正規平台選擇律師。交易時要注意資金的安排,如果資金從海外過來,要注意保留好銀行方面的交易憑證,換彙憑證,賬戶收入流水等材料,做好資金來源證明的准備。

最後,祝願大家都能在英國找到自己喜歡的房子!

【東哥購房攻略系列】

 

英國風險分析師李東偉專欄全集

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澳洲法律讲堂:在澳洲买房,你不得不了解的法律知识

本期,居外网从电话、邮件等多个渠道为读者解答买房过程中的各个问题,整理出澳洲置业相关法律问题,结合【名家专栏】中澳洲专业律师的解答,推出“澳洲房产法律”主题策划,为大家全面、专业的解析澳洲买房过程中需要注意的法律事项。

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part 1:在澳洲买房,买家最关注的4个法律问题

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%e5%a9%9a%e5%89%8d%e8%b4%a2%e4%ba%a7%e5%88%86%e9%85%8dNO 1 : 婚前财产(房产)分配

整理网友的提问 ,我们发现在澳洲买房,婚前财产(房产)分配是大家问的最多的问题,主要包括两个方面:

· 结婚前,如何保护自己的婚前财产?

· 婚前房产,离婚后如何分配?

 

 

 澳洲无婚前婚后财产一说 购买澳洲房产需多加思量

在澳洲并没有明确的婚前婚后财产一说。如果今后双方分居或离婚,所有的婚姻共同财产要放到一起统一进行财产分割分配。<详细>

在澳洲如何保护子女婚前财产——房产?

如果国内父母为在澳生活学习的子女置业,今后孩子在澳洲结婚,如果对婚前部分物业进行一定程度的保障。有这样几种方式可供读者参考。<详细>

案例分析 | 深度解析王宝强离婚案,依澳洲婚姻法房产如何分?

若王宝强离婚案类似的情形发生在澳洲,那么澳房会怎么被分配呢?”。此文假设马蓉为过错方,且无其它财产协议,对大家的一系列疑问作出回答概括,并比较此案若在中澳发生的不同情形。<详细>

 

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NO%e5%a4%96%e5%9b%bd%e4%ba%ba%e4%b9%b0%e6%88%bf%e6%94%bf%e7%ad%96 2 : 外国买家在澳洲买房的政策规定

第二个大家比较关心的问题是关于外国人在澳洲买房的相关政策规定,而其中影响最大的,是澳大利亚海外投资审查委员会(FIRB)宣布于2015年12月1日起执行的相关政策改革。

· FIRB 具体指什么?

· 外国买家的身份认定?

· 留学生在澳买房的政策规定

 

先拍卖还是先申请FIRB?“二手房豁免证书(拍卖)”全解析

“拍卖二手房豁免证书”可以理解为海外人士参加二手房拍卖的入场券,即买家可在这6个月内参加任何拍卖购买一套在申请房价范围内的不特定房产。<详细>

外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解

外籍人士完全可以在澳洲境内购房的。其实澳洲政府是非常欢迎海外投资的,因为澳洲是一个地广人稀的国家,来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。<详细>

留学生在澳大利亚可以购买二手房吗?华人律师亲自解答

近期很多读者朋友来信询问,想给在澳大利亚留学的孩子置业,看中了当地的二手房。这种情况是否可以购买二手房呢?<详细>

 

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NO%e5%90%88%e5%90%8c1 3:签订澳洲房产合同需要注意哪些事儿?

在国内买房,大家在签订房产合同时都十分谨慎;在法制健全的澳洲,买房的时候,则一定要请专业律师拟定购房合同,签订合同的时候需要注意的法律问题也非常多。

· 签订购房和同需注意的事项

· “冷静期”是什么意思?

· 什么是“日落条款”?

 

海外买家该如何有效签署购房合同

在澳大利亚,购房合同一般一式两份,由买卖双方各签署一份后相互交换。买家保存卖家签署的合同,卖家保存买家签署的合同,称为“交换合同”。<详细>

更多考虑时间并拥有反悔权 澳洲购房合同下的法定“冷静期”

冷静期,顾名思义,就是给自己更多考虑时间,甚至可以反悔取消合同。在澳大利亚的一些合约签订前都会有法定冷静期。<详细>

关于澳洲购房合同中“日落条款“,你必须知道的4件事

“日落条款”(Sunset Clause)便是购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与救济方式的条款,即明确了购房合同中部分或全部条款的无效日期。<详细>

 

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NOzhuangrang 4 :关于在交房前转卖楼花方面的法律问题

自今年4月份澳洲银行收紧海外投资者的房贷以来,中国买家面临着巨大的资金压力,不少人不得已将手中的楼花转让。转让楼花时要注意哪些法律事项,也成为很多买家迫切想要了解的问题。

· 交房前可以转卖楼花吗?

· 转卖楼花会涉及哪些法律问题?

 

 

澳洲房产投资常见Q&A:海外买家可以在交房前转卖楼花吗?

近日,不少澳洲房产买家来咨询是否可以在土地交割前将楼花或者空地转卖出去。简单来说,是有可能这样操作的。<详细>

澳洲海外房贷严峻,楼花到期交付如何转卖?

自2016年4月以来,由于海外贷款政策不断收紧,很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批,所以部分海外买家被迫无奈将已签约的楼花委托中介放回市场,进行转让出卖。<详细>

 

Part 2 :澳洲房产相关法律问题Q&A

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本章节,居外网搜集、整理了网友的邮件提问,筛选出一些代表性的问题,并邀请澳洲专业持牌律师,为大家直接解答在澳洲买房过程中,?

在加拿大買房,應該如何下offer?

Part 1 加拿大買房“下offer”是什麼?

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加拿大購房中的“offer”指什麼?

加拿大的房地產交易中,Offer實際上就是一種“買賣的協議(Agreement of Purchase and Sale),它可以由買方準備,也可以由賣方準備,但通常都是由買方準備。買方的經紀人根據買方的要求起草,由買方簽字後再交由賣方過目。賣方可以Counter Offer(還盤),買方也可以再還回去,幾個回合之後,雙方達成一致,在Offer上簽字,該Offer即成為了具有法律約束力的合同,雙方都要遵守。>>>詳細

 

標準的購房Offer所包含的內容

1、基本細節:售房者、購房者的姓名,待售房屋的地址。

2、購買價格,同時包括定金、首付款和銀行貸款等。

3、私人物品的處理,如窗帘、廚房電器、洗衣機和烘乾機等是否留下。

4、買賣雙方承擔的基本責任和義務。

5、交房時間和要求對方答覆的期限。

 

購房Offer的分類

▶ firm offer:無條件的,一經簽署,買賣雙方必須無條件接受。

▶ conditional offer:有條件的offer,通常附加一個貸款條款和一個驗屋條款,主要是為了保護買家的利益,保證買家在不能貸到款或所購房屋不能滿足買方質量要求時,能拿回定金,並無需承擔法律責任。

 

 

Part 2 加拿大搶Offer攻略

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搶Offer 的原因

▶ 房地產市場處於賣方市場,房屋供給量遠遠小於市場需求時經常會發生搶Offer的現象。尤其是熱門地區的好房子更是如此。>>>詳細

▶ 賣主和賣方經紀的售房策略故意為之。這種情況一般都是以低於市場正常價格的叫價出現為特徵以吸引根多買家的關注,給出一定的看房時間,不接受即時發生的買房請求而是給出統一接受OFFER的時間,以求以最快的速度最高的價格完成交易。>>>詳細

▶ 由於賣主給予出售房屋或賣方經濟缺乏經驗低估的房屋價格而吸引了買家的關注出現多家爭搶現象。>>>詳細

 

搶Offer的攻略

1、了解市場。尤其是遇到要價較低的房子要冷靜的分析房屋的真實市場價格。同時設定自己對房屋的喜愛程度而願意為此而多付的價格。

2、事先到銀行做好貸款評估或預批,了解自己的底線是多少,對自己的承受能力做到心中有數。

3、事先驗屋,最好能夠取消驗屋條件,但不能一概而論。

4、準備好定金,最好是Money Order。這些細節在最後關頭對你是否勝出非常重要,並且能夠給你省下錢。

 

 

Part 3 簽成Offer後,馬上要做的事

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1、通常要在24 小時內交付定金

如今都要求是保付支票(Certified Cheque)或銀行匯票(Bank draft),收款人是賣房經紀的地產公司,數額是Offer里談好的,通常是房價的5%左右。>>>詳細

2、儘快去申請貸款

可以去銀行或找貸款經紀申請貸款,如果資料齊全完備,通常一到兩個工作日就會有結果。>>>詳細

3、安排驗房

可以請你的地產經紀推薦2-3個驗房師,或請朋友熟人推薦,要確認驗房師有OAHI 證書或北美驗房協會證書。>>>詳細

4、請律師辦理過戶交接等法律事宜

5、辦理房屋保險

房屋保險是必須要買的,一定要在 交房日(Close Day)前辦好,否則銀行不會放貸款,無法交割。

6、預先申請開通電話,電視,上網等服務

7、交房前的看房

8、交首付款和其他買房費用

交房的前一,二天,律師會通知買家準備好買房的首付款和其他費用,去律師樓交款。其他費用包括:土地轉讓費,地稅,請律師的費用等,通常其他費用大約為房價的1.5%左右。>>>詳細

9、交房日去律師樓取鑰匙

 

相關閱讀:在加拿大買房談成offer後馬上要做的九件事

簽下offer後反悔毀約有什麼後果?

 

 

名家觀點

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Craig產專家為你揭秘:加拿大買房的五大步驟

加拿大房價仍然持續增長,近來加拿大匯率的下跌,更是進一步刺激了海外投資者的購買慾,中國買家彙集到了加拿大,而加拿大是具有健全經紀人制度和完善法律體系的國家,買賣雙方的責權利益都受到法律嚴密保護。>>>詳細

Craig Doherty 專欄全集:

Craig Doherty解析加拿大房產投資

 

 

 

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在加拿大買房需要哪些專業人士的服務?| 加拿大

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與在中國國內購買房屋不同,在加拿大購買房屋有一套完整復雜體系。從申請貸款到房屋的法律手續過戶,需要接受各個方面的專業人士的服務。這些專業人士一般都是從政府獲得了執業執照。

一般來說,購房者要想購買到十分滿意的房屋,需要接受以下各類專業人士的服務。

1、貸款經紀(Mortgage Agent or Broker)或貸款專家(Mortgage Specialist)

首先,在您選房之前,貸款經紀會根據您的家庭收入和經濟狀況為您提供一份初步貸款額度文件(pre- approval certificate)。該文件告訴您可以從金融公司獲得的貸款數量和貸款利率。根據該文件,您可以選購您經濟上能夠負擔的房屋。其次,在您簽訂了購買房屋的意向合同後,貸款專家或經紀會根據您所要購買的房屋狀況和您的經濟收入條件,以及您對市場風險的承受能力,選擇一種適合您家庭情況的房屋貸款產品(Mortgage)。

貸款專員屬於銀行的職員,只向客戶介紹和提供該銀行的房屋貸款產品。對於購買房屋者來說,貸款專員所提供的房屋貸款產品非常有限,選擇性比較少。

貸款經紀是獨立的貸款中介,代表購買房屋者免費尋求貸款產品。貸款經紀一般聯系數十家銀行,根據購買房屋者的經濟狀況為其尋求最佳的貸款方案,包括最佳貸款利率和貸款條件。從目前加拿大的房屋貸款市場發展情況看,越來越多的購房者尋找貸款經紀為其提供貸款方案。

2、房地產經紀(Realtor)

加拿大購買和出售房屋時,一般要由房產經紀代理房屋買賣。當然,購買房屋者也可以不需用房地產經紀,自己直接和房屋出售者進行交易談判。

一般來說,房屋購買者都要尋求自己的房地產經紀代理購買房屋。首先,買方經紀免費為自己的客戶服務。也就是說,對於購買房屋者來說,並不需要為自己的房產經紀提供任何服務費用。其次,買方經紀對於房屋所在的社區十分熟悉,他(她)能夠根據你的家庭需求幫助您選擇合適的社區,合適的房型;例如,如果您的家庭涉及到孩子上學問題,房地產經紀可以幫助您選擇好的學區房產。第三,作為專業房產經紀,在房產交易中已經積累了豐富的談判經驗,他(她)能夠幫助您在購買房屋時取得最佳的房屋交易價格和條件;同時指導您簽訂意向購買房屋合同。所以,對於大多數在加拿大購買房屋者來說,一般都會選擇自己的房地產經紀來代理購買房屋。

3、律師(Lawyer or Notary)

在加拿大購買房屋,您可以不需要房地產經紀的代理服務;但是,律師的服務是不可缺少的。因為在加拿大購買房屋的所有法律文件,包括最後完成房屋交易的資金轉賬,房屋貸款產品的登記,等等,都需要專門從事房地產交易業務的律師來完成。在房屋交易的最後簽署過程中,您的律師會就有關房屋交易的合同條款逐項用通俗的語言向你解釋,確保您能夠完全理解合同交易條款。

4、房屋價值評估師(Appraiser)

金融公司或銀行能夠給購房者提供一定數額的房屋貸款,除了考慮到購房者償還貸款的能力外,還要考慮到所購買房屋的市場價值。也就是說,如果購房者無法償還房屋貸款時,金融公司或銀行就會把房屋收回並出售,所出售的房屋所得要能夠補償房屋貸款余額。所出售的房屋所得是否能夠補償房屋貸款余額,這就決定於房屋的市場價值。所以,在發放房屋貸款之前,金融公司或銀行一般需要對房屋的價值進行評估。對房屋價值的評估一般有兩種方式,一是用計算機系統進行自動評估,另一是派專業人士現場評估。如果金融公司或銀行對您所購買房屋的地區十分熟悉,那麼,他們就會使用計算機系統進行房產價值評估。否則,銀行就會要求專業房產價值評估人士對房屋價值進行評估。一般地,銀行會選派專業房產評估師對房屋進行現場評估;當然,購房者也可以自己選用自己的房產價值評估師,但是,所選用的房產價值評估師必須獲得專業資格認證。

無論銀行選派還是購房者自己選擇專業房屋價值評估師,所發生的評估服務費用一般都由購房者支付。在加拿大,這項服務費用一般為300 到450加元。

5、專業房屋審驗師(Home Inspector)

在加拿大購買房屋時,一般最好請專業房屋審驗師對房屋的實體結構和運行系統進行審驗。檢查房屋的各類系統是否還正常運轉,是否存在哪些部件需要維修。例如,房屋的供水和排水系統;房屋的供暖系統;房屋的電路系統;房屋的土木結構;等等,這些方面是否存在問題。這都需要專業房屋審驗師進行檢查。通過專業房屋審驗以後,可以避免出現一種讓您後悔不及的情況。因為,有時候,在沒有請專業審驗師預先檢查房屋的情況下,在您完全住進您所購買的房屋之後,才發現了許多問題。這裡要維修,那裡也要維修。這時,後悔已經晚了。

6、保險代理(Insurance Agent /Broker)

在加拿大購買房屋的過程中,同時要聯系保險代理,為您所要購買的房屋購買財產保險。這也是金融公司或銀行給您提供房屋貸款的一個前提條件。此外,您可能也需要為您的房屋貸款購買人壽保險。為什麼還要購買人壽保險呢?您作為房屋貸款的申請人,同時也是金融公司的債務人,如果一旦有什麼不測的事情發生在您個人身上,您的家庭失去了收入來源,為了保證您的家人還能居住在現在的房屋,就必須有人來繼續償還房屋貸款。房屋貸款的人壽保險就是為此而設計的。

外國人可以在加拿大購買各類房產,對所購買的房產數量和價值也沒有任何限制;但是,因為加拿大的金融和房產交易管理系統完全不同於中國,所以,在加拿大購買房屋時,最好咨詢涉及房產交易的各類專業人士,接受專業人士的服務;這樣,才能使您順利地購買到你所夢想的房產。

(注意:本文僅作為一般知識性的介紹,不作為任何決策的依據。關於購買房屋的事宜請聯系您的專業人士,獲得專業性的指導意見)

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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多倫多買房六大步 | 加拿大

中國人心中對於“家”的觀念根深蒂固,無論在天南地北也往往都會把“安家”放在首位。很多新移民來到加拿大不久,條件一允許便會動起買房的念頭,感覺只有擁有一個自己的房子才能有家的感覺,才能真正感受到安心和保障。

如今,由於越來越多的中國人將投資眼光集中在了加拿大,多倫多、溫哥華等幾個主要城市,使之更是備受關注。各項數據以及我的切身感受都直觀反映出了中國人的強大購買力,在加拿大房地產中的投資金額和數量都逐年增長,其增長勢頭更是有增無減。

為了讓大家了解多倫多房地產市場,和更深層的理解在加拿大買房的過程,今天就帶大家近距離體驗一回加拿大買房的流程。

多倫多買房與在加拿大其他城市買房過程一樣,主要有六個步驟:

1、確定買房的目的和預算

  • 買房目的
  • 投資——要著重回報,分析各個區域以及各種房型的投資回報比明確自己投資方式是租住還是升值後出售。

選擇一個心儀、回報穩定的區域後也要了解區域內住戶的人口比例,家庭人數和收入情況。這樣做的目的是盡量迎合當地社區人口組成群體對房屋需求的實際情況,也是為了以後出售時面向的需求客戶更大一些,好讓房屋今後可以盡快出租也可以順利高價格賣出

  • 自住——要考慮家庭成員各個需求,有孩子的家庭要考慮校區的問題,有老人的家庭要考慮到看病就醫的問題。

每種家庭對房屋的需求不一樣,有些人更愛Condo公寓的便捷和現代,有些人更喜歡House的私密和寬闊。要是還是SOHO一族的話,那也要把自己工作的需求考慮進去,讓自己的家更適合兼顧工作和自住的要求。

考慮好買房的需求和目的之後,就不會在茫茫“房”海裡迷失自己。

  • 買房預算: 

了解自己的財政狀況,根據自己的實際情況決定自己想要買什麼價位的房產,是否能夠承受這個價位的房子開銷。

開銷不僅要包括每年的地稅、水電費還要考慮房屋保養和養護費用。清楚這些總體開銷以後是根據自己能力選擇是一次付清還是貸款。如果是貸款還要明確能夠支付多少首付,每月房貸又能償還多少。

  • 貸款

加拿大的銀行和貸款機構都可以辦理貸款預批申請(Pre-approved mortgage),這項服務可以讓您在買房前知道銀行和貸款機構能夠給你提供什麼條件和利率,平且根據您的個人情況能夠得到多少額度的貸款。更好的是免費提供的這個預批的率一般可以保留90~120天。有了這個貸款預估,您就能心中有數,了解自己的信用記錄和真正能夠負擔的房屋價位。

很多新移民因為信用記錄不夠完善,需要支付35%首付。通常在多倫多建議首付都要達到20%,收入和信用極好的人也能獲得低於20%的首付。如果首付過低往往還需要您購買保險。

2、挑選優秀的房產經紀,開始看房挑房

  • 挑選經紀

找到適合自己需求的經紀是買房之路上重要的一個關鍵。加拿大的房產經紀都是經過正規培訓及考核的,一個優秀的經紀不僅了解買賣中的基本法律法規,土地的管理制度,房屋轉讓繼承等各種手續,熟知行業操作規範這些 大項,更是要懂得建築的構造,房屋貸款的手續,有發現房屋的買點的經驗。知道這些還遠遠不夠,買賣過程中銷售的能力非常重要,好的房產經紀能在買房談判中 給買家省下不小的開銷。

找一個大公司旗下 的品牌經紀當然是保障更高一層,這些正規的公司淘汰制下存活下來的經紀都是業內的佼佼者,憑著一身的多年經驗必能為您買房助一臂之力。根據買家的要求經紀 還可以通過地產局的數據資料網站看到一般買家獲取不到的房產信息,也能通過經紀的合理安排一次看多個房產,這樣不僅節約了買家的時間還能從經紀專業的角度 了解到更多實用信息。

確定自己的經紀以後,為了給買家和經紀提供交易保障,雙方要簽訂委托代理協議。如果有效期為三個月,那麼買家在三個月內的交易都要通過這個經紀完成。買房過程中不用支付買房經紀費用,因為在交易成功後賣方會同時支付買房和買房經紀的所有佣金費用。

  • 確定社區

 找好經紀後要和經紀詳細交談自己對於所買房屋的要求和買房需要,經紀通常在這個時候都會給您一些合適的社區建議,比如買學區、買升值還是買養老等等。在這個過程中您就要開始決定房屋的社區範圍了,因為買房不能像撒網捕魚一般無頭緒,一定要瞄准目標准確出擊。只有確定好自己想要的社區才能開始進入有目的的看房過程中。

  • 看房選房

了解好自己的財政狀況、挑選到合適的房產經紀後便可以進入“忐忑”“興奮”的看房過程了,因為挑選的房子很可能馬上就成為自己的家了。

經紀會通過您的要求為您篩選房源,找到合適您價位的房子,並且經紀會根據您的時間預約看房,他們所做的工作不但省去了您大量的時間,更是提供了更多的房源信息。好的經濟擁有長時間的經驗累積,在第一次篩選中就能為您初步審核房屋所在社區的好壞、房屋的年齡價格適合與否、周邊是否有諸如高壓電塔之類的建築等。經過優秀的經紀篩選後的房屋才可能更精准的切合實際要求和升值需要。

房屋的地段往往都是最主要的因素,如果交通便利,生活周邊設施齊全,更有好的學校在旁那麼這地段通常會比較熱門,當然考慮這些也還不夠還要進一步考慮到人文和自然環境,了解周邊治安情況,再實際結合自己的買房需要和目的。再要參考自己挑選信任的經紀所提供的建設性意見,好的經紀經過無數次的交易已經獲得了相當的經驗,他們能夠准確的告訴您房子哪裡是好的買點哪裡又有些不足,經過綜合評定您才能准確做出判斷。

很多衝動型買家一見自己喜歡的房子裝潢和擺設就開始盲目衝動,房子的美觀固然重要,但是為了省去將來不必要的麻煩還是要謹慎小心一些,要多注意“大局”,比如房型實用性、房子布局、車庫大小結構、地下室的裝修程度、建築材料的環保、建築主結構的牢固、水管的老化程度、室內裝潢的檔次和用料等等。雖然之後會有驗房師專業檢查,但早期就能自己發現問題的話也能省不少煩心事。碰到衝動的消費者這時候一個對建築有一定了解的好經紀會本著顧客之上的角度冷靜的分析,給買家提供切實的經驗之談,分析其中的利弊也能給買家在開始訂房時一個良好的參考價值。

不難看出,整個看房選房的過程中,不但買家需要保持頭腦清晰、不驕不躁、善於發現房屋的優勢劣勢,更是要買房經紀承擔起輔助買家不買“吃虧”房的關鍵。初來的新移民大多不熟悉當地社區環境,也不知道加拿大買房與國內的不同,這個時候找對經紀至關重要,最好能夠找到一個誠實可靠、溝通技能優異、對房屋各方面了解、融入當地社會多年的經紀,這樣不論您接觸到的賣家是國人還是本地人都能得心應對,而且能在買賣中能夠提供切實建議從而讓交易變得簡單完美

3、挑好房子接下來便是談判價格和簽訂合同的時候了

  • 談判價格

很多人都認為這個環節是最激動人心的時候,這一個過程不但影響到您能否順利買到這個房屋,更關系到您是以什麼樣的價格買到。

這個環節通常由買方開始,買方要根據房屋周邊以往出售買賣的價格,房屋本身的條件以及社區的普遍價位來制定。這個價格伴隨著其他一系列買方意願的條件一並發去賣家手中。這個價格怎麼訂,條件怎麼開都不是你我能隨便決定的,這個要長期的市場經驗來決定。這個時候您找的經紀又有大用處了,從業的專業經紀能從MLS內部網站看到平時我們看不到的信息,尤其是我們談判過程中至關重要的那些鐵一般的證據,好比周圍房屋價格、出售頻率、房屋詳細信息等。當然只掌握這些對方亦能獲得的信息還遠遠不夠,只有自己的經紀的談判能力過於對方賣家經紀,那麼您的買賣勝算才能更高。

買家開完這些價格條件後,賣家要相應做出反應,是否接受買家的要求,如果是那當然最好不過了,因為交易就這麼愉快的能結束了。但是這樣的情況實屬不多,往往賣家不會一次讓步到滿足各種買家要求,他們總會提高一些買家叫價再刪掉幾條條件加上個幾條。就這樣買家在對此做出新一輪的反應,一輪又一輪的談判直到雙方都滿意位置。有些熱門的好房子一下子會被幾個買家看中,買家之間都會有競價,這樣的房子很可能就會以高於叫價的價格賣出,因此,買家不僅要判斷賣家的動作還要時刻盯著其他賣家的動向。

高能力的經紀不但要能掌握房源的全部價值,還要能懂得揣摩賣家的心思,是要價高一點還是低一點,這都是一門學問。信譽名聲在外的好經紀又時還能給買家帶來意想不到的好處,這不難理解,因為人們總是樂於和名聲好又誠實守信靠得住的人做買賣。

  • 簽訂合同

當一輪或數輪的談判達成共識,雙方對於價格和條件都無異議以後就可以著手簽訂合約了。這份合約便是買賣能成交的主要像征之一,而且往往賣方會在合約中提及貸款和驗房的具體時間。買家這時要做的就是盡快解決貸款和尋找驗房師這兩個重要問題。

  • 交付定金

定金一般在合約簽訂後的24小時內就要付清。款項一般會存入賣家經紀公司的賬戶內,賣家不會直接插手拿到這筆款項因此這個過程相對比較安全。如果買賣合同失效,那麼這筆錢也會一分不少的退還給買家。當然如果您無故反悔撤銷合同的話,這筆定金就到了賣家的腰包了。

4、搶到合約、付清首付以後還要保持冷靜,找驗房師細致驗房同時要拿到客觀的貸款

  • 驗房師驗房

為了保證所買的房屋沒有重大建築紕漏和不完善的地方,也為以後自己能省下不少維修費用讓買賣價格更顯實惠,找一個合格可信賴的驗房師至關重要。一般買房後5天內便要完成驗房的工作。整個驗房工作要包括檢查:水電氣、水管系統,屋頂、牆壁、門窗、地板狀況,空調情況等。在結束驗房工作後驗房師會出示一份專業的驗房報告,從報告中您就能直觀的了解到這個房屋“背後的秘密”。房屋使用多年小毛病在所難免,一些不起眼不費錢的小補小修一般買家都會自己承擔,但是水管大漏,屋頂需要翻修或者有明顯滲水現像的話,買家可以提出讓賣家承擔或者減低價格以抵消維修開銷。這個環節的交涉後還能達成共識那麼這個交易就基本能夠繼續進行,那些買賣雙方不能達成共識的則就要取消交易,一切又要從看房賣房再從頭來過了。

  • 獲得貸款

買房前辦理的貸款預批申請(Pre-approved mortgage)這個時候就可以提交給銀行獲得實實在在的貸款了。提交時還要附上買賣合同給相關貸款機構,他們會將預批申請轉成正式批准。剛來的新移民如果收入不高或者沒有收入也對貸款影響不大,銀行通常只要新移民提供買賣合同、首付比例和登陸加拿大的時間即可。很多貸款專業人員都會給您在這方面提供信息和服務,通常一周左右時間您就能全部完成貸款的一系列手續,成功拿到貸款。

如果買家5天內還沒有成功獲得貸款即有權撤銷合約,並且能夠拿回交付的定金。當然一切順利,獲得貸款後便能拿著手中銀行開出的免除條款的通知讓賣房取消合約中對貸款的條件。當這些賣家附加條件全部完成免除後,這個合約便正式生效了。買賣到這裡也就基本快要完成了。

5、接著找一名律師完成法律各項文件,並且付清首付了

在澳洲買房,如何辦理房產過戶?

 房產過戶,一般來說是房產交易中最後的環節。在澳洲買房,房產過戶並不如國內那般簡單,整個過程都需要買賣雙方的律師介入,以保護買賣雙方各自的利益,使整個交易過程受到法律的保障。而在房產過戶前,買家除了需要準備好購房款外,還需支付相應的稅費。