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3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（下）｜居外專欄
承接上文：【3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（上）】
很多人向我打聽作為外國人到底在魁北克怎麼買房？可以貸款麼？有沒有特別的稅，需要親自來加拿大一趟麼？……好多問題。所以我想寫寫最近替法國來的王先生買房的經歷，也許可以回答大家所有問題。
offer談好工作才開始
好多人覺得買房子價格是最重要的，只要價格談好，房子就一定能買下來。但事實上，談價格，才是我們經紀工作的一小部分，要保證交易能最終完成，後面還有很多工作要做。
王先生下了第一個offer就飛回法國了，之後的一個星期裡，我們和對方經紀來來回回發了幾次counter offer，終於談好了一個大家都能接受的價格。王先生問：“這是不是意味著，肯定就能買到這房子了?” 我連連回答，“不是的，還有兩個條件沒有滿足，在這之前，我們並不是100%能買到它。”在魁北克買房，被賣家接受的offer至少還有兩個條件要滿足，買家才算真的買到這房子了：一個是驗房，一般是在offer被接受的7-10天內完成；還有一個就是要能拿到銀行貸款，一般12-15天的時間辦理貸款手續。
因此王先生人不在本地，剩下的驗房和貸款就要我替他跟蹤做完了。
找驗房師代驗房 銀行貸款一波三折
按魁北克地產經紀協會規定，首先一定要建議客人驗房，其次必須推薦幾個驗房師供客人選擇。我找到本地兩名中文驗房師，將他們的聯系方式和價格都報給了王先生。經考慮，王先生選擇其中一名楊先生進行驗房。驗房當天，由於王先生不能在現場，我拿著王先生的授權書，全程見證了驗房過程，其間王先生也通過微信和我們進行了現場交流。由於是2013年的公寓，賣家也一直住得很愛惜，所以驗房師並沒有發現什麼大問題，大約1個多小時就結束了整個驗房過程。第二天，驗房師發來了驗房報告，其中包括大量照片，文圖並茂，所以王先生收到看起來也很容易，有不明白的，馬上就和驗房師交流，因此對房子質量，內部結構也有了更清楚的了解。王先生對驗房結果很滿意，並簽署了滿意表格，所以這個條件算是順利解除了 。
銀行貸款那一邊本以為王先生已經面見銀行，提交了所有材料，應該是沒有問題了。但等了一周也沒有批下來，對方經紀幾乎一天一個電話來問消息，因為是新上市的房，現在還不斷有人來看房，她按規定告知所有來客已經有offer的事實，但就這樣還是有客人願意不還價馬上就買。我也只好頻頻催銀行。就在離最後期限還有三天的時間，銀行突然告訴我們現在的貸款政策收緊，審查變嚴格，已經有幾個申請都被駁回了，現在需要王先生馬上出具一份海外收入證明信，寫明雇主信息、收入情況。於是馬上聯系王先生，兩個小時後，王先生發來了所需要信件，並及時交到銀行。終於在第二天，收到了銀行要派第三方公司來給房子做評估的消息。可沒有想到約好的時間，對方經紀正忙，賣家也於一周前離開加拿大前往美國，我只好開車越過半個城拿鑰匙，第二天一大早8:30等著評估公司來人，為了保證銀行的評估不出意外，我還特地找了兩個在同一幢樓裡已出售的公寓信息（價格都比我們的offer要高）交給評估員，並告訴他明天是我們offer最後的期限，請他無論如何早一點發報告。
也許是我的誠意感動了評估員，下午兩點，正在高速上開車的我收到了銀行的貸款批准信。下了高速，我就靠邊停車，把信轉給了對方經紀和王先生，從這一刻起我才告訴王先生：您算真的買到這房子了。
三個月後來辦理過戶手續
當然，真正拿到房子還有最後一關要過：見公證師過戶。
在下offer時就和賣家說明，交房時間是在8月份王先生女兒來上學的時間，所以當offert條件全部滿足後，我開始幫他找公證師了。在這裡買房一般是由買家找公證師，付過戶的公證費。王先生希望找個說中文的公證師，畢竟法律上的事，還是希望能越清楚越好。但我開始聯系公證師才發現，8月就是公證師的度假日，能說中文的公證師蒙城一共也不超過7個人，兩個時間已經排滿，其他的人那個時間都安排了度假。沒辦法，只好找老外，約好了一個，誰知得知王先生需要到蒙特利爾來後在貸款銀行開戶，銀行才能將貸款指令發到公證師手裡，然後只有6天時間就辦理過戶，她算算覺得時間太緊，也給拒了。好在最後終於找到一位願意加班、收費也很合理的公證師，我反復打電話和她確認王先生的行程，確保她能在很短時間辦理過戶，這才放下心來。
3個月一晃就過，王先生一家按計劃8月9日到達了蒙城，第二天我就陪他們先去銀行開戶，轉錢。第三天見公證師簽了貸款協議，付了35%的首付款。然後王先生他們一家去紐約玩了3天，回來後15日再次見公證師就順利簽字過戶了。
拿到新房鑰匙，王先生並沒有放松，還要幫女兒安置好啊。於是我又幫他聯系人到宜家買了所有家俱並組裝到半夜，陪他和女兒買了基本的生活用品。總算在18日離開蒙城前，他如願以償地幫女兒安置好新家，放心離開。
臨走前還反復囑托，希望我多關照女兒。其實這還用他說麼？這麼長時間的合作，我們已經成了朋友，雖然我只是幫他買房，但合作下來我成了他在蒙城的第一個值得信任的朋友，所以關照他女兒也就成了很自然的事。他女兒准備找個室友，我還特地幫她找了這裡的租約，告訴她怎麼和室友簽證合租協議……
想想人生真是很奇妙，在什麼時間遇到什麼樣的人同行都常常出乎自己的意外，特別是干上地產經紀這行，更是常常碰上意想不到的人，一起走上一段路，正所謂有朋自遠方來，不亦樂乎？也算是為自己的人生平添了不少樂趣吧。
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在加拿大買房前，如何做好房屋檢查？
Part 1 購買加拿大房產為什麼驗房？
為什麼要驗房？
驗房是房產投資最基本的保障，如果買家在驗房後對房產並不滿意，可以在不提供任何理由的條件下放棄購買，並拿回全部定金。唯一的費用，就是付給驗房師的驗房費。再比如，買家在驗房的過程中發現某些問題，有權要求房主對這些問題予以解決，或者以此為依據要求房主降低已經訂好的買賣價格，視實際情況決定是否購買。>>>詳細
驗房的費用是多少？
一般，費用在$350 – $600不等
驗房費用根據房屋本身的大小和情況會有所差異，驗房師的資歷和經驗也不同程度的影響了報價。驗房費用並沒有上限設定。
尋找驗房師時心中謹記的標準有：
- 能夠提供書面驗房報告
- 能夠提供專業性的參考
- 其經驗能與買家正考慮的房屋類型匹配
- 有專業認證，充分證據證明擁有多年經驗和專業訓練
- 能夠提供書面合同
Part 2 加拿大驗房的範圍
一般說來，不論是獨立住房、城鎮屋、公寓大樓及商用房屋，一次基本的驗屋大致包括以下10項目>>>詳細︰
1. ROOF(屋頂)
2. EXTERIOR(房屋外部)
3. STRUCTURE(結構系統)
4. ELECTRICAL(供電系統)
5. HEATING(暖氣系統)
6. COOLING(冷氣系統)
7. INSULATION/VENTILATION(室內保溫及通風系統)
8. PLUMBING(給水及排水管道系統)
9. INTERIOR(房屋內部)
10. APPLIANCES(電器用品)
Part 3 在加拿大買房，驗房報告要怎麼看？
驗房師應該出具怎樣的一份報告?
一份完整的驗房報告通常會包含兩個部分，一是主要問題的列表，另一個是報告主體。在主要問題列表中一般會將問題分類為安全問題和重大修繕問題。在安全問題中，驗房師會列出房屋中會涉及人身安全的問題，這些問題一般是要着手解決的，比如陽台的欄杆損壞、電路漏電等。>>>詳細
房屋買家該如何解讀驗屋報告?
拿到報告後至少要通讀一遍。因為一些問題的重要性在於驗房師個人經驗和感受，而沒有列入主要問題列表中，但在報告中會提到，由於客戶的個人喜好或感受不同，可能就對一些問題特別看重。>>>詳細
如果買主購房後發現了驗屋報告中沒寫明的問題，該如何處理?
如果你發現驗房師的報告有缺失或錯誤，建議你再次閱讀一下驗房報告，看看報告是如何描述這個問題的。如果的確出了錯，可以找驗房師溝通，可能的話，要求他過來一起看看你發現的問題。>>>詳細
名家觀點
驗房，是買賣房屋中不可或缺的環節。由專業的驗屋師親自實地檢查，並主要通過眼睛觀察的方式來對於整個房屋狀態進行評估。驗屋師需要對房屋的狀況和結構做一個綜合評定。>>>詳細
江曉清專欄全集：
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加拿大驗房的範圍
房屋買賣置產是人生的一項重大投資，因此很多買家在買房之前，多會詢問驗房師有關驗房的範圍及疑問。每個行業都有其行規及執行業務範圍，筆者是加拿大房屋檢驗師學會的所屬驗房師，因此驗屋的範圍均依照學會的章程驗房。
>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 |加拿大房貸流程 |加拿大房產稅費
一般說來，不論是獨立住房、城鎮屋、公寓大樓及商用房屋，一次基本的驗屋大致包括以下10項目︰
1. ROOF(屋頂)︰包括屋瓦現況、遮雨版、煙囪、天窗、屋頂通風管及金屬防水片。要是房頂太傾斜、太高等情形，不許可上去房頂時，會儘可能將樓梯靠在屋檐上檢驗房頂。
2. EXTERIOR(房屋外部)︰包括外牆面現況、檐溝排水、屋檐透氣版、落水管、門、窗、前後門廊、露台、擋土牆、基礎外牆現況、地面排水現況等。室外部份所需檢驗的項目比較繁多。
3. STRUCTURE(結構系統)︰包括內外牆是否龜裂、梁、柱、基礎是否滑動、屋頂構架是否變形等。
4. ELECTRICAL(供電系統)︰包括配電箱(卸下電箱蓋檢查內部電線、斷電器現況)、電燈、室內外插座及電路是否接線正確安全。
5. HEATING(暖氣系統)：包括地熱系統、暖器爐、熱水鍋爐、熱水器、壁爐、熱水散熱器、牆角電熱器、送風及迴風管道、廢氣排煙管等。
6. COOLING(冷氣系統)：包括室內外機現況、壓縮機、散熱風扇、管線絕緣、接水盤及排水管排水是否良好。
7. INSULATION/VENTILATION(室內保溫及通風系統)：包括室內保溫現況、閣樓、矮層空間(Crawl Space)及浴室通風現況。
8. PLUMBING(給水及排水管道系統)：包括檢查給水及排水管道是否漏水、獨立水閥是否漏水、排水管排水是否緩慢、室內外水龍頭水壓是否正常、浴室洗浴設備及磁磚現況、馬桶是否鬆動有漏水等。
9. INTERIOR(房屋內部)：包含內牆是否滲水、天花板是否有水痕、門窗是否變型有結露現象、樓地板是否傾斜由雜音、矮層空間是否潮濕滲水等。
10. APPLIANCES(電器用品)︰包含家裡的各類固定的電器(例如爐頭、抽油煙機、廚餘攪碎機、洗碗機、洗衣機、烘衣機等)是否工作正常。
由以上可知，一次完整的驗屋包含房屋的所有方面，這對於買家而言，是最好的方式來了解自己將要購買的房子。那麽，是不是有了驗屋就萬無一失呢？答案是否定的。客觀來講，驗屋的目的，是評定房屋的一個基本概況和工作現況，包括房屋各系統設備是否能正常工作。其檢查過程以目視為主並配合專業檢驗儀器為輔，再依據驗房師的豐富專業經驗判斷，一般一次驗房須約2～3 個小時(依屋齡、面積及現況而定)。在驗房過程當中，如果室外下雨、房頂積雪、房屋剛刷新油漆及室內擺設的傢俱和堆積的雜物等都會影響阻礙檢查，因此要求驗屋師在這麽有限的時間做到面面俱到，找出每一個問題，是不合實際的。況且有些隱藏性的問題是有季節性的，只有在冬季或夏季才會產生出來。因此大家要有這樣的心理準備，完整的驗屋不是一個保證，也不可能給顧客任何保證。但驗屋卻是一個以最少的花費，且能有最大程度了解房屋現況的最好途徑。驗屋就像作全身身體檢查一樣，醫生作完檢查後可全面性的，了解自己身體的機能，如果發現有問題，再找專科醫生就醫。
有些顧客也常問筆者說，驗房有沒有包含在牆內及樓板下的現況等。房屋檢驗是在現有的現況環境下執行，因此是不可能完美無缺的，其檢查之範圍是有受限制的。以下的內容是一般驗屋範圍所不包含的 (除非顧客與驗房師另有約定)，提供給讀者了解：
1.房屋檢驗並不包括檢查隱藏在牆內、地板下或天花板下之問題與缺點，包括電線、結構、水管和保溫材料等，這些都是隱藏在正常下所不能到達的地方。
2.房屋檢查範圍並不包括隱藏在牆內、地下及天花板上對有人體有害的物料。
3.房屋檢驗並不會負責或評定房屋內的空氣品質。
4.房屋檢驗不會檢查或不負責有關埋藏在地下的油槽、污水處理槽或汽油槽。
5.房屋檢驗不包括以下的範圍：私人的供水和排水系統、游泳池、熱水浴缸(hot tub)、警報系統、室內對講機系統、自動洒水系統和太陽能系統等。
在驗屋的過程中，會根據您的房子給予相關的保養常識及維護注意事項。因為房子的維護和保養至關重要，它直接影響到房子的品質與使用年限。
（據加國安居）
在加拿大買房別忘驗房 驗房報告要怎麼看？
在加拿大買房，與國內一個很大的不同是有驗房的步驟。正規的驗房師會給買家出具驗房報告，那麼身為買家，驗房報告要怎麼看？
在加拿大買房，驗房是必不可少的一步。在驗房師完成驗房後，會出具一份驗房報告，那麼您是否知道標準的驗房報告由哪幾個部分組成，我們應該如何解讀驗房報告，驗房報告中如有錯誤又該怎麼應對？
>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 |加拿大房貸流程 |加拿大房產稅費
驗房師應該出具怎樣的一份報告?
一份完整的驗房報告通常會包含兩個部分，一是主要問題的列表，另一個是報告主體。在主要問題列表中一般會將問題分類為安全問題和重大修繕問題。在安全問題中，驗房師會列出房屋中會涉及人身安全的問題，這些問題一般是要着手解決的，比如陽台的欄杆損壞、電路漏電等。另一部分是需要進行修繕，並且會耗費一筆資金的，比如完全損壞的採暖系統，需要更換鍋爐之類。在後面的報告主體部分，會有對所檢查系統和項目的具體描述，而且主要問題列表裡面的所有內容也會涵蓋在報告主體中。注意：主要問題列表只是列出了驗房師認為重要的問題，並沒有列出全部，一些內容是在報告主體中，讀了主要問題並不能取代整體報告。
房屋買家該如何解讀驗屋報告?
拿到報告後至少要通讀一遍。因為一些問題的重要性在於驗房師個人經驗和感受，而沒有列入主要問題列表中，但在報告中會提到，由於客戶的個人喜好或感受不同，可能就對一些問題特別看重。比如，屋主飼養寵物，買房人如果患有哮喘病，寵物的毛髮對於他來說就是過敏源；再比如，80年代以前的房屋中一些塑料地板，或管道密封條上通常會含有石棉成分，如果客戶本人石棉過敏，這個問題就非常嚴重的問題。
如果買主購房後發現了驗屋報告中沒寫明的問題，該如何處理?
如果你發現驗房師的報告有缺失或錯誤，建議你再次閱讀一下驗房報告，看看報告是如何描述這個問題的。如果的確出了錯，可以找驗房師溝通，可能的話，要求他過來一起看看你發現的問題。如果你不能滿意溝通的結果，可以直接向他所在的驗房師協會申訴，通常協會會派遣另一位驗房師來勘查這個問題，並作出判斷。如果你還是不滿意的話，的一步就是上法庭解決。
（據互聯網綜合整理）
購買加拿大房產為什麼要驗房？
根據一項調查顯示，目前在購買加拿大房產時，至少有超過50%的投資者會僱傭專業的驗房師對房產進行驗收。驗房的重要性正被越來越多的買家所認可和接受。但不可否認的是，仍有一部分買家並不十分重視驗房環節，自己查看一番就草草了事。那麼，購買加拿大房產到底為什麼要驗房呢？
>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 |加拿大房貸流程 |加拿大房產稅費
專家介紹，購買加拿大房產時，買家擁有100%的驗房權利，驗房是房產投資最基本的保障。舉例來說，如果買家在驗房後對房產並不滿意，可以在不提供任何理由的條件下放棄購買，並拿回全部定金。唯一的費用，就是付給驗房師的驗房費。再比如，買家在驗房的過程中發現某些問題，有權要求房主對這些問題予以解決，或者以此為依據要求房主降低已經訂好的買賣價格，視實際情況決定是否購買。
下面讓我們通過具體事例來說明驗房的重要性。首先，驗房一般是從室外開始，要檢查屋頂、外牆、電線和電燈及電掣、地基、露台及其他有關的東西。一棟房齡超過40年的獨立別墅，外牆明顯出現了問題，戶外的電掣也並沒有安裝受保護的安全自動跳掣。木外牆由於缺乏保養和油漆，出現明顯的損壞和裂縫，要馬上更換和油漆，而外牆不同材料相接的地方也出現裂縫，都要進行封閉保證不會讓雨水滲入。而後院陽台的木材及防水膠面出現裂縫和霉爛，為安全考慮要馬上更換，而且欄杆比較低，只有36寸而不是現在要求的48寸，如果家裡有老人或者小孩，最好能換成48寸高的欄杆。
相比室外，室內的有些問題更容易被忽略。例如，二樓的樓梯並沒有扶手，對於老人和孩子來說很不安全，很容易引起意外。而樓上房間的走廊內，天花板並沒有安全的煙霧感應器，這也是極危險的疏忽。當火警發生時，煙霧感應器應在第一時間發出警報，所以現在新建的房屋必須在睡房門前安裝煙霧感應器，並且定期測試。除此之外，車庫內電箱的通道被大量雜物阻塞，不能檢查和開關，這是極大的隱患。依照安全的建築規範，電箱附近3尺範圍內不能防止雜物，以便在緊急時可以馬上切斷電源。最後，在閣樓內的屋頂上發現有一點點發霉的跡象，這要特別注意，要找出發霉的原因到底是通風不足還是屋頂漏水等。如果是通風不足，就要馬上加強閣樓的空氣流通，否則可能影響居住者的身體健康。
（據互聯網綜合整理）
美國買房遇麻煩怎麼辦？訣竅全在這裡 | 美國
買房可以說是人生的一件大事，過程也極其復雜，會遇到各種各樣的變故，不可能按照事先的計劃進行，經常會讓購房者頭痛。
《僑報》近日刊登的“在美國買房遇麻煩怎麼辦 訣竅全在這裡”一文，總結了購買住房過程中遇到的一些典型問題，對於有意購房者或許有所借鑒。
信用評分低於預期
現在在美國獲得抵押貸款變得越來越容易，但還需要至少760的信用評分，才能獲得最優惠的利率。
如何處理：如果分數過低，低於預期很多，有可能是信用報告出現錯誤，或者身份被盜。可以到網站annualcreditreport.com查看。
抵押貸款申請被拒
即使有了良好的信用評分，但如果放款人看不到貸款申請者有良好的債務與收入比率，或銀行帳戶文件，也可能會讓他們拒絕貸款申請。
如何處理：提前准備必要的文件，同時可以多選擇幾個貸款人。如果這樣仍然被拒，可能需要花費一些時間修覆信用評分，或另尋價格較低的房屋。
與家人關系緊張
據最近LendingHome的調查顯示，在購房過程中，有3/5的千禧一代和X世代（1966-1980年出生的人）與另一半因意見不合，產生摩擦。
如果要避免因購房給家人帶來的壓力使家庭關系緊張。最好能在開始找房子之前，就對關鍵問題進行詳細討論，並切記夫妻要齊心協力，家庭和睦最重要。
找不到喜歡的房子
目前美國住房銷售迅速，對於那些要買過渡房或准備立即搬入的購房者，購房較困難。
如何處理：最好不要操之過急，有時等待好過後悔。可以盡量多找房源，並事先做好房貸預批，以便在看到喜歡的房子時能及時提供貸款。
在出價時失利
在庫存緊張的情況下，一個性價比不錯的住宅往往會引來多個買家。
如何處理：盡量不要被情緒引導，做出不理智的消費。提前做好預算，並了解其中的浮動空間，同時堅守這個價錢。
抵押貸款文書難以完成
即使已獲得預先批准，貸方在整個過程中還會要求提供更多的文件和其他材料。
如何處理：提前准備，以便快速提供所需文件。同時要為貸款人提出的另外要求做好情緒准備。
估價低於報價
在昂貴的住房市場，這種估價低於報價的事正變得越來越普遍。
如何處理：找當地的評估人員尋求幫助。如果估價依然很低，那麼需要仔細考慮是否修改報價，因為房屋的價值不盡如人願。
產權不清
如果某房產有留置權，或賣方以外的其他人提出擁有所有權時，可以直接與產權代理人溝通，了解如何解決出現的問題。同時最好購買產權保險，以涵蓋產權代理人錯過的問題。
賣家要退出
有時賣家會在感情上難以割舍居住了很久的房子，或者想賣更高的價錢，因此改變主意。對於這一點，各州法律不盡相同，但在大多數州，作為買方沒有太多的追索權。但賣方通常需要支付購房者與交易相關的所有費用或其他費用。
抵押貸款利率上漲
如果貸款期間利率上升，就意味著每月需要多付出還款數額。
對於這點，大多數貸款人向借款人提供30天的免費鎖定。如果你認為某一利率比較合理，最好鎖定它以防止發生變化。
銀行改主意
按揭批准是根據購房者在申請時提供的信息。在提交申請之後和結束之前，如果購房者信用評分或工作情況發生變化，銀行可能會毀約。
建議購房者獲得預先批准後，不要開任何新的信用賬戶，並告知貸款人任何潛在的工作變更。
>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費
檢查過程中發現問題
每次房屋檢查都會發現一些問題，但如果出現維修成本很高的，或以前未發現的問題，例如基礎或屋頂的問題，會令人不安。
如何處理：與賣家重新談判，考慮是否願意降低價格，以便可以根據購房者的承受範圍進行修繕，或者自己動手可以解決的問題。如果對於這些關鍵問題，雙方無法達成妥協，就要權衡好利弊。
驗房不順利
在最後對房屋進行驗收時，可以通過檢查了解到此前提出的問題是否都已解決。所以，最好盡早安排最後的驗房，以確保有時間處理任何潛在的問題。因有時會發現新的問題，或發現談妥的修復不符合要求，盡早驗房，可以及時處理。
入住後發現新問題
大多數州都有法律規定買方“按原樣”接受財產。除非賣家是有意欺騙，否則房屋的任何問題都需要購房者自己負責。
因此，建議購房者在購房前需要仔細閱讀檢查文件。同時考慮購買房屋保修險，它可以保證在居住的第一年或兩年內進行一些維修的花費。如果能建立一個緊急基金就更好了，在房子萬一出現問題時，可以撥出資金來支付需要解決的意外維護問題。子萬一出現問題時，可以撥出資金來支付需要解決的意外維護問題。
（據新唐人）
多倫多買房六大步 | 加拿大
中國人心中對於“家”的觀念根深蒂固，無論在天南地北也往往都會把“安家”放在首位。很多新移民來到加拿大不久，條件一允許便會動起買房的念頭，感覺只有擁有一個自己的房子才能有家的感覺，才能真正感受到安心和保障。
如今，由於越來越多的中國人將投資眼光集中在了加拿大，多倫多、溫哥華等幾個主要城市，使之更是備受關注。各項數據以及我的切身感受都直觀反映出了中國人的強大購買力，在加拿大房地產中的投資金額和數量都逐年增長，其增長勢頭更是有增無減。
為了讓大家了解多倫多房地產市場，和更深層的理解在加拿大買房的過程，今天就帶大家近距離體驗一回加拿大買房的流程。
多倫多買房與在加拿大其他城市買房過程一樣，主要有六個步驟：
1、確定買房的目的和預算
- 買房目的：
- 投資——要著重回報，分析各個區域以及各種房型的投資回報比。明確自己投資方式是租住還是升值後出售。
選擇一個心儀、回報穩定的區域後也要了解區域內住戶的人口比例，家庭人數和收入情況。這樣做的目的是盡量迎合當地社區人口組成群體對房屋需求的實際情況，也是為了以後出售時面向的需求客戶更大一些，好讓房屋今後可以盡快出租也可以順利高價格賣出。
- 自住——要考慮家庭成員各個需求，有孩子的家庭要考慮校區的問題，有老人的家庭要考慮到看病就醫的問題。
每種家庭對房屋的需求不一樣，有些人更愛Condo公寓的便捷和現代，有些人更喜歡House的私密和寬闊。要是還是SOHO一族的話，那也要把自己工作的需求考慮進去，讓自己的家更適合兼顧工作和自住的要求。
考慮好買房的需求和目的之後，就不會在茫茫“房”海裡迷失自己。
- 買房預算：
了解自己的財政狀況，根據自己的實際情況決定自己想要買什麼價位的房產，是否能夠承受這個價位的房子開銷。
開銷不僅要包括每年的地稅、水電費還要考慮房屋保養和養護費用。清楚這些總體開銷以後是根據自己能力選擇是一次付清還是貸款。如果是貸款還要明確能夠支付多少首付，每月房貸又能償還多少。
- 貸款：
加拿大的銀行和貸款機構都可以辦理貸款預批申請（Pre-approved mortgage），這項服務可以讓您在買房前知道銀行和貸款機構能夠給你提供什麼條件和利率，平且根據您的個人情況能夠得到多少額度的貸款。更好的是免費提供的這個預批的率一般可以保留90~120天。有了這個貸款預估，您就能心中有數，了解自己的信用記錄和真正能夠負擔的房屋價位。
很多新移民因為信用記錄不夠完善，需要支付35%首付。通常在多倫多建議首付都要達到20%，收入和信用極好的人也能獲得低於20%的首付。如果首付過低往往還需要您購買保險。
2、挑選優秀的房產經紀，開始看房挑房
- 挑選經紀：
找到適合自己需求的經紀是買房之路上重要的一個關鍵。加拿大的房產經紀都是經過正規培訓及考核的，一個優秀的經紀不僅了解買賣中的基本法律法規，土地的管理制度，房屋轉讓繼承等各種手續，熟知行業操作規範這些 大項，更是要懂得建築的構造，房屋貸款的手續，有發現房屋的買點的經驗。知道這些還遠遠不夠，買賣過程中銷售的能力非常重要，好的房產經紀能在買房談判中 給買家省下不小的開銷。
找一個大公司旗下 的品牌經紀當然是保障更高一層，這些正規的公司淘汰制下存活下來的經紀都是業內的佼佼者，憑著一身的多年經驗必能為您買房助一臂之力。根據買家的要求經紀 還可以通過地產局的數據資料網站看到一般買家獲取不到的房產信息，也能通過經紀的合理安排一次看多個房產，這樣不僅節約了買家的時間還能從經紀專業的角度 了解到更多實用信息。
確定自己的經紀以後，為了給買家和經紀提供交易保障，雙方要簽訂委托代理協議。如果有效期為三個月，那麼買家在三個月內的交易都要通過這個經紀完成。買房過程中不用支付買房經紀費用，因為在交易成功後賣方會同時支付買房和買房經紀的所有佣金費用。
- 確定社區：
找好經紀後要和經紀詳細交談自己對於所買房屋的要求和買房需要，經紀通常在這個時候都會給您一些合適的社區建議，比如買學區、買升值還是買養老等等。在這個過程中您就要開始決定房屋的社區範圍了，因為買房不能像撒網捕魚一般無頭緒，一定要瞄准目標准確出擊。只有確定好自己想要的社區才能開始進入有目的的看房過程中。
- 看房選房：
了解好自己的財政狀況、挑選到合適的房產經紀後便可以進入“忐忑”“興奮”的看房過程了，因為挑選的房子很可能馬上就成為自己的家了。
經紀會通過您的要求為您篩選房源，找到合適您價位的房子，並且經紀會根據您的時間預約看房，他們所做的工作不但省去了您大量的時間，更是提供了更多的房源信息。好的經濟擁有長時間的經驗累積，在第一次篩選中就能為您初步審核房屋所在社區的好壞、房屋的年齡價格適合與否、周邊是否有諸如高壓電塔之類的建築等。經過優秀的經紀篩選後的房屋才可能更精准的切合實際要求和升值需要。
房屋的地段往往都是最主要的因素，如果交通便利，生活周邊設施齊全，更有好的學校在旁那麼這地段通常會比較熱門，當然考慮這些也還不夠還要進一步考慮到人文和自然環境，了解周邊治安情況，再實際結合自己的買房需要和目的。再要參考自己挑選信任的經紀所提供的建設性意見，好的經紀經過無數次的交易已經獲得了相當的經驗，他們能夠准確的告訴您房子哪裡是好的買點哪裡又有些不足，經過綜合評定您才能准確做出判斷。
很多衝動型買家一見自己喜歡的房子裝潢和擺設就開始盲目衝動，房子的美觀固然重要，但是為了省去將來不必要的麻煩還是要謹慎小心一些，要多注意“大局”，比如房型實用性、房子布局、車庫大小結構、地下室的裝修程度、建築材料的環保、建築主結構的牢固、水管的老化程度、室內裝潢的檔次和用料等等。雖然之後會有驗房師專業檢查，但早期就能自己發現問題的話也能省不少煩心事。碰到衝動的消費者這時候一個對建築有一定了解的好經紀會本著顧客之上的角度冷靜的分析，給買家提供切實的經驗之談，分析其中的利弊也能給買家在開始訂房時一個良好的參考價值。
不難看出，整個看房選房的過程中，不但買家需要保持頭腦清晰、不驕不躁、善於發現房屋的優勢劣勢，更是要買房經紀承擔起輔助買家不買“吃虧”房的關鍵。初來的新移民大多不熟悉當地社區環境，也不知道加拿大買房與國內的不同，這個時候找對經紀至關重要，最好能夠找到一個誠實可靠、溝通技能優異、對房屋各方面了解、融入當地社會多年的經紀，這樣不論您接觸到的賣家是國人還是本地人都能得心應對，而且能在買賣中能夠提供切實建議從而讓交易變得簡單完美。
3、挑好房子接下來便是談判價格和簽訂合同的時候了
- 談判價格：
很多人都認為這個環節是最激動人心的時候，這一個過程不但影響到您能否順利買到這個房屋，更關系到您是以什麼樣的價格買到。
這個環節通常由買方開始，買方要根據房屋周邊以往出售買賣的價格，房屋本身的條件以及社區的普遍價位來制定。這個價格伴隨著其他一系列買方意願的條件一並發去賣家手中。這個價格怎麼訂，條件怎麼開都不是你我能隨便決定的，這個要長期的市場經驗來決定。這個時候您找的經紀又有大用處了，從業的專業經紀能從MLS內部網站看到平時我們看不到的信息，尤其是我們談判過程中至關重要的那些鐵一般的證據，好比周圍房屋價格、出售頻率、房屋詳細信息等。當然只掌握這些對方亦能獲得的信息還遠遠不夠，只有自己的經紀的談判能力過於對方賣家經紀，那麼您的買賣勝算才能更高。
買家開完這些價格條件後，賣家要相應做出反應，是否接受買家的要求，如果是那當然最好不過了，因為交易就這麼愉快的能結束了。但是這樣的情況實屬不多，往往賣家不會一次讓步到滿足各種買家要求，他們總會提高一些買家叫價再刪掉幾條條件加上個幾條。就這樣買家在對此做出新一輪的反應，一輪又一輪的談判直到雙方都滿意位置。有些熱門的好房子一下子會被幾個買家看中，買家之間都會有競價，這樣的房子很可能就會以高於叫價的價格賣出，因此，買家不僅要判斷賣家的動作還要時刻盯著其他賣家的動向。
高能力的經紀不但要能掌握房源的全部價值，還要能懂得揣摩賣家的心思，是要價高一點還是低一點，這都是一門學問。信譽名聲在外的好經紀又時還能給買家帶來意想不到的好處，這不難理解，因為人們總是樂於和名聲好又誠實守信靠得住的人做買賣。
- 簽訂合同：
當一輪或數輪的談判達成共識，雙方對於價格和條件都無異議以後就可以著手簽訂合約了。這份合約便是買賣能成交的主要像征之一，而且往往賣方會在合約中提及貸款和驗房的具體時間。買家這時要做的就是盡快解決貸款和尋找驗房師這兩個重要問題。
- 交付定金：
定金一般在合約簽訂後的24小時內就要付清。款項一般會存入賣家經紀公司的賬戶內，賣家不會直接插手拿到這筆款項因此這個過程相對比較安全。如果買賣合同失效，那麼這筆錢也會一分不少的退還給買家。當然如果您無故反悔撤銷合同的話，這筆定金就到了賣家的腰包了。
4、搶到合約、付清首付以後還要保持冷靜，找驗房師細致驗房同時要拿到客觀的貸款
- 驗房師驗房：
為了保證所買的房屋沒有重大建築紕漏和不完善的地方，也為以後自己能省下不少維修費用讓買賣價格更顯實惠，找一個合格可信賴的驗房師至關重要。一般買房後5天內便要完成驗房的工作。整個驗房工作要包括檢查：水電氣、水管系統，屋頂、牆壁、門窗、地板狀況，空調情況等。在結束驗房工作後驗房師會出示一份專業的驗房報告，從報告中您就能直觀的了解到這個房屋“背後的秘密”。房屋使用多年小毛病在所難免，一些不起眼不費錢的小補小修一般買家都會自己承擔，但是水管大漏，屋頂需要翻修或者有明顯滲水現像的話，買家可以提出讓賣家承擔或者減低價格以抵消維修開銷。這個環節的交涉後還能達成共識那麼這個交易就基本能夠繼續進行，那些買賣雙方不能達成共識的則就要取消交易，一切又要從看房賣房再從頭來過了。
- 獲得貸款：
買房前辦理的貸款預批申請（Pre-approved mortgage）這個時候就可以提交給銀行獲得實實在在的貸款了。提交時還要附上買賣合同給相關貸款機構，他們會將預批申請轉成正式批准。剛來的新移民如果收入不高或者沒有收入也對貸款影響不大，銀行通常只要新移民提供買賣合同、首付比例和登陸加拿大的時間即可。很多貸款專業人員都會給您在這方面提供信息和服務，通常一周左右時間您就能全部完成貸款的一系列手續，成功拿到貸款。
如果買家5天內還沒有成功獲得貸款即有權撤銷合約，並且能夠拿回交付的定金。當然一切順利，獲得貸款後便能拿著手中銀行開出的免除條款的通知讓賣房取消合約中對貸款的條件。當這些賣家附加條件全部完成免除後，這個合約便正式生效了。買賣到這裡也就基本快要完成了。
5、接著找一名律師完成法律各項文件，並且付清首付了
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購買加拿大房產該如何自我保護？| 加拿大
一個客戶曾跟我調侃說，他這一生到目前為止只有兩次等待讓他最為忐忑不安，一次是他妻子進產房，一次是我去為他心儀的房屋搶Offer談判。這話雖讓我當下受寵若驚，但回頭品味又何嘗不是如此，人們慣性的認識就是這樣，有了房子就真正有了家，對一個家的等待怎能不忐忑。
既然購房如此“刺激”，投入也如此之大，想必，誰都不願意在過程中承擔不必要的風險，每個人都希望能最大限度來維護自己應有的利益。今天就與大家分享一些購房時必要謹記的幾項自我保護意識。
- 合同認真對待
首先，買賣合同（Purchase and sale agreement）是受法律約束的。因此，買家在簽字之前需認真閱讀，確保簽署過程是公平公正、未收任何壓迫的。
第二、通常口頭協議是不能強制履行的。
其三、買家需要在期限內完成所對應的條款內容，一旦沒有滿足，可視作買房違反買賣合約。建議買家提早做好驗房、貸款等各項准備工作，這樣不僅能在下Offer後的規定期限內滿足合約條件。
最後，買家還要記得保留所有自己簽署過的文件或其復印件。
- 驗房不能省
房屋總是不免一些修修補補的工作，通過驗房，買家能更有針對性的進行調整和修理。專業的驗房師能夠幫助買家更好的判斷和評估房屋的健康狀況，從而幫助買家更好的認識自己的房屋。
所以，除了一些特殊情況，請務必在合約中保留驗房條件，為自己贏得更多的安全保障。
目前很多驗房師都是專業協會的會員，並對其資質和要求都進行了標准化，也為買家提供了保障。
建議在選擇驗房師時詢問他們相關資質和從業經驗，以便選到最為滿意的驗房師。
- 周邊觀察很重要
社區和周圍人口組成對於一個房子的影響不可小視，學區就是一個很好的例子。因此，買家要對自己心儀房屋周邊社區有所了解，不能僅憑房屋本身來做判斷。
一個社區的好壞，周遭鄰裡的檔次，決定的是將來幾年甚至幾十年的生活狀態和生活環境，也會影響下次賣房時的價格和誘人程度。多花點時間在心儀房屋周邊多轉轉，與周邊鄰裡攀談一下，獲得的信息更有價值也更為直觀。
有時買家的視角需要更開闊、更有前瞻性。舉例來說，如果周邊有塊空地，就應該要了解將來空地的用途，看其將來發展是否依舊如您所願。
- 安全檢測也關鍵
驗房師驗的是結構、漏水、材料、電器、供水排水、電路、安全等有形且具體的內容，然而為了居住安心，有些看不見的東西也最好能夠掌握其安全性。
通過氣體、水質、霉菌等檢測能夠讓買家更了解房屋，也保障買家入住後的安全。即使是在買賣過程中未能進行此類檢測，順利交接房屋後也希望大家在有條件的情況下進行一次這樣的檢測。
- 確認房屋開發空間
如今不少人買房時也評估房屋所占地皮的升值潛力。毋庸置疑，這是非常理性的一種購買方式。
但光看寬大的占地面積並不能代表這塊地皮具有頗豐的升值空間。政府評估是否能夠擴建和重建有自己的一套評估標准，不僅要考慮屋前公共道路還需要考慮排污管道等問題。因此，買家在實地勘察後，還需要向有關部門了解在此擴建或重建是否能滿足相關法律法規，繼而順利拿到許可。
為了買房過程做到無悔，買家對自己的利益和權益都要有明確的認識，了解相關法律法規、在買賣過程中更要多咨詢相關從業人員，盡量讓自己避免不必要的麻煩，更萬萬不能因小失大。
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在澳洲買房前，如何做好房屋檢查？
Part 1 關於澳洲房屋檢查8個問題
1、是否需要做房屋檢查(Building Inspection)？
在澳洲置業，尤其舊的House，Townhouse和Unit，買家基本上都要做房屋檢查(Building Inspection),Apartment可以看情況決定是否做。
2、什麼時候做房屋檢查？
Private Sale買的房子，Offer被接受之後或者房屋買賣合同生效後，馬上就要聯繫Building Inspector做。Building Inspector也要時間安排日程的。
Auction的房子，贏了Auction的買家，要無條件履行合同條款，所以Auction之後房屋的任何建築問題，就只能接受了。如果覺得有必要，就需要在Acution前安排Building Inspection。
3、做房屋檢查需要多少錢？
一般在300-500澳元左右，當然房子大小差異，價格會不一樣的。有些大的公司也會更貴些。
4、房屋檢查整個過程需要多長時間？
一般需要1-2個小時。
5、我怎麼知道房屋檢查的結果？
一般Building Inspector做完檢查之後，馬上就會打電話和買家溝通，說明房屋大致狀況和主要需要關注的問題。如果是Private Sale，可能會涉及是否繼續接受合同的問題。書面的報告會在之後寄給買家的住址。
6、什麼時候能拿到房屋檢查的詳細報告？
看Building Inspector的具體情況，一般1-2周。
7、房屋檢查報告很長，看不懂怎麼辦？
可以和Building Inspector聯繫，讓其對問題做出解釋並給出初步解決方案。
8、Building Inspection出了問題，我可以解除合同麼？
如果你的合同裡有：Subject Building Inspection條款，就可能可以解除合同。
這個條款一般兩種情況：
A、合同保證買家滿意，那麼只要買家指出不滿意的問題，就可以解除合同；
B、合同在建築物有“Major Construction”問題的時候，才可以解除合同。這種情況，如果買家的Building Inspector確定有“Major”問題，但是賣家不同意，就比較麻煩，需要法庭判定了。
Part 2 澳洲房屋檢查的黃金法則
在購買房屋之前花$500或更多做一份房屋檢查報告，也許您會認為價格昂貴，不值得去做，但等到發現問題的時候，你要損失的可能就更多了。>>>詳細
黃金法則：
▪ 檢查資格──報告最好是由合資格、並且有買了“損失補償保險”的房屋檢查員、測量員或是建築師來完成。房屋顧問必須是依據1989年的住房建設法得到許可／執照。
▪ 參與檢查──除了得到一份書面檢查報告，您還可以參與他們的檢查工作，從而馬上得到一些建議，例如一次翻修所需的大概金額，您也可根據此建議調整出價。
▪ 貨比三家──做一份簡單的房屋檢查報告的平均價格為$500，但是做一份房屋建設和害蟲的合併報告只需$340－600。
▪ 報告包括內容──從細小的問題到結構性的問題都應包括在報告內，例如電源插座、水電設施、門鎖、窗戶、牆壁、地板、天花板和陽台的檢查結果，還有對水壓、管道和排水道檢測都應包含在內。報告還應包括如吊燈空間和地板有無潮濕的問題。
▪ 報告不包括內容──在墨爾本，一般合同顯示檢查員不會搬運小地毯、私人物品、絕緣材料、電器、植物或廢棄物品。
Part 3 購房前要做的五項房屋檢查
再也沒有比找到符合自己預算又合心意的房產更令人開心的事情了。不過需要提醒的是，即使是外觀精美的房產也會存在一些隱藏問題，而修理可能會花費很多。>>>詳細
1. 地面下陷
新建房產以及在活性土壤和長期乾旱地區建造的房產出現地面下陷是很常見的。一般隨著時間的推移，房屋都會有些許的下陷，不過較大幅度的下陷會破壞房屋的地基、框架或其他構造。>>>詳細
2、天花板水漬
天花板漏水是很嚴峻的問題，必須馬上解決。買家應該查看一下天花板是否有水漬 – 或者是否有粉刷掩蓋水漬的痕跡。>>>詳細
3、白蟻
在澳大利亞，每年這些噬木昆蟲對木製構架、地板和木樁造成的損失總計達數百萬澳元。>>>詳細
4、石棉板
二十世紀八十年代的很多住宅都有石棉屋簷或在廚房和浴室的地板以及瓷磚下鋪有石棉板。最佳檢查方式便是輕敲表面 – 如果發出類似硬化玻璃的聲音，那麼很有可能是石棉板。>>>詳細
5、電線
買家應該查看一下保險絲盒，看看最近是否安裝過安全開關和斷路器，以預防短路或漏電情況。>>>詳細
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