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投24萬漲37萬 華人買家分享悉尼投資實操秘笈 | 居外買家故事
作者：Charlie
今天的澳洲，房產中介已經不需要苦口婆心地勸客戶投資了，過往的房價數據就是最好的證明。居外網接下來為大家介紹的是成功投資悉尼房產的普通買家——查理Charlie，壹起了解下他是如何理性、有策略地實現悉尼房產投資夢想的。
投資概況
- 買房類型：新公寓
- 戶型：2房1廳2衛+車位，共100平米
- 置業結果：成功投資
備註：本案例中，Charlie買的是期房，海外買家在澳洲也同樣可以買，不存在限購問題。
下面是Charlie分享的買房決策過程及重要決策邏輯，供各位看官參考。
壹、買房前該回答的N個問題
無論買房目的是投資還是自住，都需要考慮清楚以下問題：買在什麽地方？買什麽樣的房？自己的預算有多少？找誰買？全款買還是貸款買？貸款的話，澳洲的銀行能貸款嗎？如果行，貸款比例多少？能貸多久？利率多少？采用固定利率還是浮動利率？如果投資出租，租金多少？需要自己貼錢還房貸嗎？投資回報率多少？等等諸如此類的問題
由此可見，居外編輯建議做壹個表格，問題對應數字和答案，各位想要進入海外房產投資的投資人， 需要先結合自己的財務狀況，調研和評估，回答完關鍵問題再采取行動。
二、悉尼買房的全流程實戰經歷
基於Charlie的買房經歷以及他此前在房地產開發管理咨詢背景，Charlie特意分享了獨門購房流程圖，能令各位讀者朋友對於怎麽在澳洲買房壹目了然。
>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費
1、前期準備
購房的前期準備工作非常重要，需要了解市場，鎖定目標區域，確定預算範圍，還有澳洲政府關於海內外買家的購房政策和法規，銀行貸款政策、稅務的問題以及購房過程中將會發生的費用等等，下面會分別介紹。
1.1、了解市場，確定預算範圍
買房之前肯定得通過各種渠道了解市場以便確定目標區域和預算範圍，做到有的放矢。首先通過個別房產中介了解市場情況，包括悉尼房地產市場變化的歷史數據和趨勢，同時在澳洲壹些知名的房屋銷售網站上了解各類價格數據，也和線下中介接觸了解壹下他們的看法。
通過廣泛的調研，我也根據自己的經濟條件基本確定了自己的預算範圍為60~80萬澳元。
1.2、了解澳洲購房相關政策和法規
通過瀏覽澳洲新南威爾士州公平交易廳網站(英文）可以了解如何選擇中介以及購房時有哪些註意事項（中文）。按照法律規定，只有具備執業資格的中介才可以開展中介業務，這樣的話，萬壹發生什麽問題可以向州政府公平交易廳以及中介行業協會投訴。
對於海外買家，還得了解澳洲政府海外投資審查委員會的最新政策、地方政府關於印花稅的政策，還有銀行的貸款政策等等。
需要註意的是，澳洲市場上有些屬於黑中介，沒有任何執業資格，而且膽大妄為，如果沒有搞清楚就容易上當受騙。州政府公平交易廳網站上對於購房的壹般程序和註意事項都有基本的介紹，沒有經驗的買家可以先好好看看。
1.3、聯絡會計師和房貸顧問
買房之前還應該預先和自己的會計師和房貸顧問溝通壹下。找會計師主要是涉及稅務問題，是以個人名義買房還是家庭信托買房比較好，假若以後房產升值賣房賺了錢怎麽納稅。對於澳洲稅務居民，購買房屋壹年之後出售的話，盈利部分的50%得計入納稅收入。
找房貸顧問需要了解的是，假若房屋是有壹定期限的固定利率的貸款，壹旦在固定利率貸款期限內轉房貸或賣掉房屋也就可能意味著違約，需要支付貸款銀行壹定數額的罰金。這壹點我是真的忽略了，畢竟以前沒有買過房。當然，後來房子升值想做轉貸時問了貸款顧問，貸款顧問告知會有所損失，覺得還能承受也就算了，當然，貸款顧問也會有損失，因為先前銀行支付給貸款顧問的部分傭金會被銀行收回。另外，如果買家認識房地產估價師當然也不錯，可以咨詢壹下目標房產的價值。
1.4、了解購房的稅收和費用
購買澳洲房產時，印花稅是買家需要繳納的最大壹筆費用，根據房產價格、個人情況以及房產所在地不同，所付印花稅有時可能高達房價的5%。如果是海外買家，根據房產價格的不同，則需要向澳洲政府的外國投資審查委員會繳納數額不等的費用，例如價格在100萬澳幣以下的房產，目前需要向澳洲政府的外國投資審查委員會繳納5,000澳元的費用。
我當時買的73萬澳元的房子，印花稅交了2.7萬澳元。購房時還有律師費，悉尼這邊大概是900~1200澳元，律師費中其實還包括壹些政府的收費，為了省事都由律師代繳了。
2、擬定買房策略與選擇房源
隨後我擬定了基本的買房策略：通過廣泛接觸中介或開發商尋找位置不錯、符合預算以及口碑好的開發商開發的公寓樓花（即期房）。
樓花的最大好處是付了第壹筆款（壹般房價的10%）簽署合同之後，還有壹段時間準備過戶的資金，不利之處是不知道房子能否按期交付，也不知道是否會有設計變更，或者規劃是否能獲批，最終房子能否真的建起來，或者最終質量到底如何，要避免這些風險，找個口碑好的開發商尤為重要。
經過壹段時間的了解，有人向我推介悉尼北岸聖雷納茲地鐵站附近壹個2房1廳1廚2衛帶車位的高層公寓樓花，室內面積100平米，價格73萬澳元，所在的樓層視野也不錯，可以看到遠處的海灣，離悉尼歌劇院大約5站路，另外，樓盤附近有不錯的學校和醫院，還有知名連鎖超市，當地市場上類似房源每周租金700澳元左右，我壹看，這個可以考慮！
3、選擇貸款顧問及預批貸款
好的貸款顧問能夠根據買家的具體情況提出好的貸款建議，尋求最優貸款條件並幫助做好貸款的預批，這個非常重要。假若買家和開發商簽約交換了合同而到房子需要過戶的時候貸款卻辦不下來，那麽買家有可能損失10%的價款（如果購房合同規定是10%的話）。
這是我買房之後才知道的，當時沒有經驗，也沒有誰提醒我。現在回想起來，只能說老天爺眷顧我了。特別在當今澳洲銀行基本拒絕貸款給海外買家的情況下，海外買家壹旦付了錢交換了合同而最終又沒法辦理貸款，房子沒法過戶的話，這筆價款和印花稅可就白白損失了。還有，萬壹房價在過戶時跌價了，開發商收回房子轉賣時還會向買家追索這個跌價的損失。
4、選擇律師及購房合同談判
好的律師會真正為客戶考慮，他們會仔細研讀購房合同並指出其中的不利條款並努力爭取更有利於買家的合同條件。壹般大家關註的主要是交房標準、交房期限、保修年限、違約責任等。在交換合同之前最好和律師溝通壹下，看看自己關心的問題是不是問題。
在房地產行情好的時候房子不愁賣，開發商壹般不會願意和買家談判合同條款，假若市場不好，態度又可能不太壹樣，協商的余地就大壹些。我買房的律師是中介介紹的，事後想來也是壹個陷阱，沒事皆大歡喜，萬壹和開發商發生沖突的時候妳的律師就不是妳的律師了，因為中介是代表開發商賣房給妳的，中介往往會“好心”給妳介紹律師，這些律師的生意來自中介，而律師和妳只是壹錘子買賣，對吧？
5、交換合同
按照合同規定，我當時支付了幾千澳元的誠意金之後有5天的冷靜期，冷靜期內買家可以變卦不簽合同並拿回誠意金。假若冷靜期過後再變卦就損失誠意金了。需要註意的是，通過競拍拿下的房產是沒有冷靜期的！
我當時提供了身份信息、簽署了購房合同並支付了房價的10%就完成合同的交換了，也就是說購房合同生效了。隨後在數月之內律師會提醒買家支付印花稅。交換合同時無需辦理貸款，壹般在交房前三個月開發商會通知買家辦理貸款。
6、房產的過戶
當房子完工並驗收合格，開發商在有關政府機構辦理好產權登記之後會通知買家交割房產。辦理過戶手續之前開發商會安排時間讓買家驗房，看看還有什麽問題，然後拍照留底簽字記錄在案，給開發商大約二周時間整改。
房產過戶前買家還必須辦好銀行貸款，如果是打算付全款的土豪，辦理銀行貸款這個環節就可以省略了，到時候直接拿支票給自己的律師，買賣雙方律師約定時間和地點就可以完成房產的過戶手續了。假若房產有貸款，那麽產權文件原件是放在貸款銀行做抵押的，買家拿到的是復印件。需要說明的是，房產的過戶手續除了律師可以幫忙辦理，買家自己也是可以辦理的，只要您有這個專業能力！
三、投資收益：2年升值37萬！
我當時買的這套公寓是2014年底交房的，首付壹共20%，銀行貸款80%，貸款利率屬於只還利息不還本金，利率平均4%，鎖定2年。每周租金700澳元，市政費每季度250澳元、物業管理費每季度1000澳元，房屋保險費每年174澳元，水電和網絡寬帶費用由租客承擔。
這樣的話，我的收支相抵之後還有盈余。也就是說這個物業屬於正現金流資產，無需自己倒貼錢。不過假若中介找的租客出現什麽問題就不好說了。最重要的是，最近幾年該區域房產升值不錯，同類房產售價達到110萬澳元。也就大概2年半的時間，這套房產升值約37萬澳元，假若現在售出，投資回報率還是不錯的，但是會交很高的稅，澳洲政府會通過稅收政策抑制炒房，無論對於買家賣家都是好事情。
四、投資心得：看好澳洲房市發展、投資有技巧
澳洲是目前全球少有的相對比較健康的房地產市場，當歐洲面臨壹波波恐怖襲擊的威脅時，澳洲由於得天獨厚的地理位置還有相對嚴格的槍支管制，成為地球上最後壹片樂土和避風港，這也是最近幾年全球投資人和移民蜂擁而來，從而
如何投資美國多單元住宅實現13%回報率 | 居外買家故事
美國多單元房產投資無論從資金流，還是投資回報率都備受投資者的青睞。盡管房產投資理論和分析的信息和文章屢見不鮮，但卻缺少實例分析。以下就美國華人買家Zora（同時也是居外特約專欄作家）在2017年6月份購買、投資多單元房作為案例，和居外網讀者分享和解析投資回報率的計算方式和本次投資過程中的投資心得：
投資概況
- 買家：Zora/美國華人
- 買房區域：康涅狄格州，布裏斯托市
- 置業目的：投資
- 投資金額：7萬美元（首付+養房費用）
- 買房類型：多單元房
- 護型：共3護，每護為3房1衛（110平米），共330平米
- 置業結果：成功投資，凈現金回報率達13%
*備註：多單元房（Multifamily），是美國特有的住房的類型，從外表上看是壹幢獨立房，但建築裏面卻包括了2-4個獨立的單元（公寓），每個單元都同時入住壹護家庭，為此能獲得較高的租金收入，是最這合投資的房屋類型。
關於多單元房的投資優勢，可慘考“選擇投資美國多單元住宅（multi-family）的五大原因”
這幢多單元房位於康涅狄格州布裏斯托市（Bristol）,面積近330平米，共有三個3房1衛的獨立單元。周邊設施比較成熟，5分鐘步行到購物區域，靠近公交站，14 分鐘步行距離到公員，高爾夫球場，網球場等設施。當地居民基本以工薪階層（working class）為主，這也是這套房產的出租目標人群。按照當地目前的行情，每個單元的租金為900-1100美元/月左右。
壹、房產投資回報率如何計算？
在計算這套多單元房的投資收益錢，先為大家介紹常見的計算投資回報率的計算方式：資產回報率（CAP RATE）、現金回報率（Cash on Cash Return）。
- 資產回報率CAP RATE ：
CAP RATE = 年凈經營收入/地產的市場價格，也就是不考慮有貸款的條件下，壹個投資地產所能產生收入與其價格的百分比。年凈經營收入的計算方法是把年租金收入的總額，減去所有費用，包括地產稅，保險，維修，房東所支付的水電費等。值得說明的是，銀行還貸的月供本金和利息都不包括在內。
- 現金回報率Cash on Cash Return：
凈現金收入/凈現金投資。和CAP RATE 不同，現金回報率的計算更看中的是每年純現金利潤收入占購買房產時現金投入的比率。例如，房產價格為10萬美元，首付款25%為25000 美元，如支付完貸款和房產經營費用以後，純利閏所得為每月300 美元，CASH ON CASH的回報為 （$300 *12/$25000）=14%。Cash on Cash Return 更是從現金流的角度來幫助投資人評估投資價值，並可以和股票市場或者其他投資方式作橫向比較。
>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費
二、實例計算：布裏斯托（Bristol）多單元房投資收益計算
1、買房主要支出
- 成交價格205,000 美元
- 首付金額：51,250美元（25%）
- 維修費用：12000 美元（在專業驗房過程中，屋頂和其中壹護的熔爐接近更換年齡，在和賣家商討後，賣家給出10000 美金的折扣，作為買家的我們會出資進行修葺）
- 月貸款利息和本金：$847；年貸款利息和本金為$10,163.40 美元
2、每年養房費用（必須支付的養房和出租衍生費用）
- 維修費用10%：每月$326 ，每年3912美元。
- 空置期分攤(vacancy rate 10%)：每月326，每年3912美元。
備註：10%的空置率是比較保守的數字，康州的冬天比較長，如果房屋在冬天空置，招租的時間可能會較長。10%低於當地的房屋空置率的平局值，大部分投資人用5%-10%空置率來做回報率的計算
- 專業物業管理費用10%：每年3912美元
備註：業主如果居住在外市，或者沒有時間親自管理，可以雇傭專業的物業公司負責招租，維修，接通業租護電話等，壹般費用在租金的10%左右。我和我的合作夥伴短期內會自己管理該房產，但1-2年後計劃由物業公司接手管理，所以在計算回報率時考慮到10%的物業管理費對我們很重要。
- 房產地稅：4700 美元/年
- 水費：150 美元/月，1800 美元/年（根據房產的建築結構，不是所有的房產水費多有房東支付）
- 房產保險：2332 美元/年
- 總費用支出= $20568 美元
3、每年租金收入
年房租收入為$39,120 美元（月房租收入$3,260X12）
為此，本套多單元房的資產回報率與現金回報率計算如下：
資產回報率=（年房租總收入- 費用支出）/ 房產購買價=（$39,120 -$20,568）/$205,000=9%
現金回報率=年凈利閏回報（年房租總收入-費用支出-年房貸利息和本金）/現金投資(首付金額+維修費用) = （$39,120 -$20568-$10,163.40）/ ($51,250.00+$12,000)=13%
註意：如果大家無法在美國拿到貸款，現金支付購買的話，CAP RATE的計算方式沒有變化。但是CASH ON CASH 回報率的計算就會和以上的計算不同。
三、投資心得：避開熱門區域、找個好經紀
美國每個區域在做房產投資的選擇上都有其特殊性。對該房產購買時所考慮的因素，未必這用於美國所有其他城市和地區，需要說明的幾點是：
- 選擇這合的投資區域
美國熱門的房地產市場例如洛杉磯和紐約，房產在過去幾年中價格上升迅速，盡管租金也在上升，但是這些城市的CAP RATE 會遠遠低於9%。 例如聖地亞哥地區2017年第壹季度平局CAP RATE 只有4%。 與之相比，康涅狄格州比鄰紐約和波士頓，最近壹兩年才開始被中國投資人所了解，是壹個投資門檻低，回報較好的市場，能以更少的現金投入獲得不錯的現金回報，更這合普通投資者。
- 選個稱職的經紀人真的很重要
選擇對的房地產經紀人對於投資者來說可以起到事半功倍的效果。我們的房地產經紀人不僅給我們提供了準確的房產稅費用，保險和水費的預估信息，幫助我們做更準確的回報率計算。更主要的是給了我們提供了當地房地產律師，專業驗房公司，物業管理公司等推薦。並且還在和賣家的經紀人協商價格時給出了有建設性的建議，讓我們在驗房後由拿到了優惠。尤其對中國的投資人來說，找到有經驗的美國當地房地產經紀人尤為重要。
看完以上故事，如果妳也有過在海外買房、投資的經歷，無論成功與否，都歡迎來信與居外網讀者、乃至所有中文買家分享。歡迎來信至editorial@juwai.com了解細節。
撰稿：Zora
排版：Shelly Du
責編：Vincent Xie
前Geeky京城工科男 現在的墨爾本房產投資達人 | 居外買家故事
前面幾期內容裏，居外網為大家介紹了真實的買家在海外投資房產的故事，讓大家對怎樣在海外買房、投資的實際操作有了大概瞭解。不過，“授人以魚不如授人以漁” ，以往的買家案例固然精彩、有價值，而成功者總結出來的經驗、體會壹樣值得關註。本期壹起看看澳洲房產投資者Peter Pang總結出來的澳洲房產投資經驗分享。
買家概況
- 買家：Peter Pang /北京人
- 置業區域：澳洲
- 置業目的：投資
- 買房類型：適合投資的各類物業
- 置業結果：成功投資，小有所成
備註： Peter的澳洲房產投資經分為怎樣選擇買房區域、影響房價的因素、是否該投資學區房、怎樣的房產才算豪宅、是否可以買古董房（HO）及總結，共6部分，篇幅較長，請耐心閱讀。
壹、怎樣選擇買房區域
新移民或買家到了澳洲，該在哪買房呢？這裏我想先解釋壹種現象，那就是宇宙的中心五道 口的形成（上海人也可以理解為五角場或莘莊現象）。北京的大學主要集中在海澱區，那麽大學生從上學的時候開始也就最熟悉那裏， 再加上北京政府把中關村規劃為IT產業基地，大批IT公司在那裏聚集，也就形成了工作學習的必要環境，大量的居住和購物消費需求由此誕生，肩負居住功能區的五道口無疑成為了滿足此需求的步行距離內最合適的位置。
長此以往，隨著來北京上學就業的外地人越來越多, 興建起了各種大型的商業設施，親戚朋友這麽壹問，都說住五道口交通便利，生活工作兩不誤，於是就形成了宇宙的中心。其實五道口以前就是老玉米地、旁邊給農民住的窮鄉僻壤， 妳要是問問老北京買房會不會選五道口， 得到的答案壹定是否定的。
有人說了， 哪個大城市不是從無到有發展起來的呢？廢話， 壹個十幾朝的古都和郊區的壹片才發展了十年的新區能特麽壹樣麽？
初來墨爾本的華人就好像剛到北京的外地人壹樣， 問問朋友，找找親戚，發現要麽住 Glen Waverley 要麽住 Mount Waverley, 讓帶著給介紹介紹看看房子， 壹致回答 ：Glen 好啊， mt 豪啊，又是排名前十的公校校區，又是大型的購物中心，還有電影院，火車站，汽車總站， 亞洲食品商店和各種亞洲餐廳更是讓妳的胃流連忘返。於是形成了新的宇宙中心 glen waverley ， 壹批壹批的土豪大媽，壹擲千金，200萬，300萬，不惜壹切也要擠進這宇宙的中心。可問問墨爾本的本地人呢？呵呵，跟五道口的答案是壹樣的。
其實從投資的角度來講，就要買 glen 這種五道口位置，步行距離可以到達壹切，因為人口爆炸增長，房價大幅增長，短期投資回報很高，買完等倆月馬上賣，賺快錢或者囤地做開發， 賺大錢！但要選對當地最熱的區域，還需瞭解當地的居住觀念。
壹個問題妳必須明白，宇宙的中心，就算再繁華，也算不上宜居之地。周圍高樓林立，車水馬龍，酒吧的音樂就能吵死妳，大街上天天各種行騙的和要錢的乞丐，警車從妳家不遠處24小時呼嘯而過，開發商會願意買下“外灘”的壹塊地並開發成高樓出租或者出售，但不會做成別墅。
看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪裏， 他們的地都被誰買下來做了什麽， 妳就會明白該在哪些區域買房了。按照澳洲的居住文化，是要和繁華的中心保持安全的距離（必須有車）， 而不是直接住在市中心。當然，無論如何， 把買房的區域選在長期均價 top10 以內的區，肯定是不會錯的！
二、影響房價的N個因素
買房不要憑感覺，而讓數據說話！幸運的撿到了白菜也不要天天炫耀，這樣會誤導大眾， 因為沒有參考意義。下面貼壹些我自己制作的圖片和工具截圖， 要培養自己用數據畫圖的興趣， 學習用好每個工具，從大數據中提取有用信息。以下是我總結的影響房價的N個因素：
1、房產及周邊配套列表
>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費
2、各區均價排名變化
3、學區地圖
4、房屋周邊土地規劃
5、區域需求判定
6、周邊房價對比
7、每周成交數據
這些都只是壹些最基本的圖表和工具，而且當地都有對應的專業網站提供相關數據，查找不難。其實還應該包括更多，比如用 google earth 查房子海拔，打電話給區政府詢問 zone code 等等，壹套房子貴，總歸是有壹些原因的，多看多聽、多經歷，形成自己的理論並不斷完善。
三、是否該投資學區房？
中國的教育資源大都集中在公立學校手中， 從小我們就知道， 中國的私校是混日子的， 教不出好學生，壹入私校深似海。但這種情況在國外是剛好相反的（主要是因為民主社會與集權社會對資源分配的不同）。
國外的有錢人，包括中產， 壹般是不會送孩子去公立學校的， 因為公校不論硬件設施， 還是教師資源都遠遠不如私校，因為國外政府根本沒錢，連政府都會破產的國家，怎麽可能靠政府養好學校呢？
再有就是，老外對社交圈非常重視，其實就是國內的關系網，試想壹下，如果妳的孩子從小學開始的同學、同桌、好友、就是政客、企業主、醫生、律師、銀行家的孩子，那麽等他們 長大了， 妳還會擔心自己的孩子混不好嗎？
那麽學區房到底重要不重要呢？？
這裏我來講壹個道理，力從地起，人類所有的行為都需要土地。 想造汽車？需要廠房；想辦學校？需要教學樓；想開車？需要修公路；想看病？需要有醫院。。。。。。這些所有的人類行為，都需要土地的支持， 而各種各樣用途的房子，也就是因為這些各種各樣的需求而被建造的。
如果最近幾年的新生兒出生率高， 那妳屯個學區房準沒錯， 如果最近留學生開始多起來 了， 那就買兩套大學旁邊的學生公寓吧， 要是認為人口老齡化是個趨勢， 那麽買個醫療有關的用地是會保值的， 看好互聯網？物流用的廠房是關鍵， 要是覺得今後會普及在家辦公， 那麽辦公樓千萬別買，o2o 送餐會波及餐飲業？那就別碰做飯館的底商， 新移民數量看漲？那買兩套市中心的公寓也無妨。
房地產是壹個很大的行業， 涉及到經濟的方方面面，因為所有的經濟的發展都需要以土地為依托來進行，小到停車位，墓地，大到海島，摩天大樓， 房地產即 經濟本身！
所以到底要不要買學區房呢？？我相信讀到這裏，妳應該已經有了自己的判斷，何止學區房， 醫院，商店，辦公樓，咖 啡廳，誰知道會不會是妳的下壹個目標呢？
四、怎樣的房產才算豪宅？
下面列舉了壹些我認為的豪宅需要的元素，壹套房子如果能給人帶來精致感，那麽就離賣個好價錢不遠了，就像買蘋果產品和中關村地攤貨的區別，要讓人有住在裏面有高大上的感覺，可以多去去世界各地的五星級酒店大堂感受學習壹下。
1、功能性要完善。泳池、SPA、電梯、臺球廳、雪茄房、酒窖，至少4車位車庫，健身房，網球場，電影院，書房，9洞推桿草坪，中院，地下室，空中花園，戶外燒烤區，四合壹臥室，鋼琴，壁爐，高墻闊院，單層房高超過3米，前園有縱深感，酒吧，視頻監控安保系統，中央空調等，以上都算必備的要求。
2、景觀（view）要好。說到 view 有壹點不得不提， 就是上坡地還是下坡地的問題， 有些人說地壹定要平， 其實大錯特錯了，對於豪宅而言為了獲得更好的 view ，地壹定要又坡度， 只是選擇上坡或下坡，玩法不壹樣而已，平地妳只能看到鄰居家的窗戶，只有坡地妳才能越過鄰居的屋頂和樹木看到真正的風景(能在山尖兒上找快周圍沒有鄰居的平地也行～比如墨爾本 mt dandenong 的 sky high~)
3、提升精致感上： 最好的木地板，復古花紋地毯，水晶燈，旋轉的樓梯, 樓梯的欄桿和扶手，浮雕墻，木包墻，拱形吊頂，透明玻璃透光頂，廁所浴室天然大理石從頂到底，嵌入式水晶櫃，整體廚房用最好的廚具。
所有櫃子都是從頂到底的櫃門並使用帶立體感的木材；整面墻的書櫃；外墻塗層並在細節處有石雕腳線花紋特色浮雕；電源位置設計合理看不到明線；燈光夠足、房間布局采光合理；每個房間之間靠走廊隔開；電影院合理的聲樂場設計；寬敞的走廊、藝術感強的大幅的壁畫；墻體凹凸設計可放置古董展示；雙開木質復古門或玻璃門；鏤空的玄關；地寬超過20米並有氣勢的房子前臉；前園縱深足夠走車，全自動院門，木質遮光百葉窗或從頂到底落地歐式窗簾；每個房間有自己獨立控溫的中央空調；天然大理石廚房中控臺；泳池玻璃護欄或室內透明頂泳池；燈光網球場；花園的設計要小橋流水亭臺樓閣曲徑通幽。
以上都是很具體、很明確的硬性指標，下面是壹些我看到的不錯的豪宅設計，供參考。
35萬人民幣投資馬尼拉金融區 上海白領在菲購房全紀錄
近年來菲律賓經濟持續增長，2016年GDP增速達到6.9%，成為了亞太地區增幅最高的國家，勢頭令人咋舌。房地產業已成為菲律賓發展最快的行業之壹。除了去歐美國家買房投資，菲律賓房產也逐漸走入國人眼中。下面我們壹起來看看網友“眉眉木木”的菲律賓購房之旅，相信對您會有壹定的幫助和啟發。
本文摘自天涯網友“眉眉木木”的買房記錄，特此感謝。
買房前：高收益和投資前景 讓我選擇馬尼拉
在上海打拼多年終於有了50萬存款，本來想可以在上海擁有壹套自己的房子，奈何上海房價高昂令人難以承受。後來壹個在菲律賓的華人朋友對他介紹了菲律賓的房產情況：
1、菲律賓首都馬尼拉的房價還是國內三線城市的水平，歷史房價壹直是穩定上漲，近幾年菲律賓大力招商引資，發展得越來越猛，GDP增長率現已超過中國，居全亞洲第壹，房價漲得非常快；
2、菲律賓是小小的島國，人口1億多，（居外補充：全世界第十二大人口國，高盛預計菲律賓有望成為“未來十壹個高成長經濟體”， 到2050年會從現在的全世界第43大經濟體躍升為第14大經濟體），平均年齡23歲。也就是說菲律賓人大部分人是年輕人，這些人都是買房和租房的剛需，人多地少，有利於房價和房租上漲；
3、菲律賓整個國家的資源和就業機會都幾乎集中在首都馬尼拉，吸引全國各地的人到馬尼拉生活，馬尼拉已經成為全球人口密度最高的城市，會刺激馬尼拉的房價；
4、菲律賓的房租收益率相當高，壹年租金收益約為當年這套房子市價的10％，在菲律賓買壹套約50萬人民幣的房子，收的租金可以在上海租壹套很好的2室1廳；
5、菲律賓買房永久產權，無公攤面積。外國人買房手續簡單且不限購。
我把我要在菲律賓買房的想法告訴了我那個在菲律賓做生意的朋友，得到了他的支持，並介紹了壹個在菲律賓做房產中介的中國人給我，說他會幫我搞定買房前手續和買房後出租的所有壹切事情，而且還能幫我拿到最低價。於是，辦護照，淘寶上辦理好簽證，出發了！
35萬人民幣淘到馬尼拉最好地段房源
2016年12月，在菲律賓找好房產中介，辦理護照簽證飛往菲律賓。
壹下飛機便感受到了菲律賓的晴空清新的環境，由於出發時間是12月，國內冷得打哆嗦，菲律賓溫度卻達20－30度。看來以後冬天可以經常來這邊避寒了。
因為可以移民，所以菲律賓有很多中國人。走在路上都經常聽到中國話。也經常會看到很多中國飯店。菲律賓人很熱情，不會歧視外國人。在瑪卡蒂（菲律賓金融中心），馬尼拉最發達的區，生活環境不錯，物價比上海低壹些。
因為買房主要用於出租投資，本人還會繼續在上海生活，於是房產中介推薦首都馬尼拉最最好的地段，在馬卡蒂（Makati）的金融大街，就像美國的華爾街，那裏是2萬到3萬人民幣壹個平方。差壹點地段的1萬到2萬人民幣每平方，低於壹萬的地段房產中介說不適合投資，會很偏，升值潛力較小。菲律賓首都人多地少，這裏的房子幾乎大多都是20到60幾平方（無公攤面積），所以50萬人民幣絕對可以買壹套。
很多人誤以為菲律賓非常貧困落後，到馬尼拉後感覺這裏的新區真的很不錯，還以為到了上海陸家嘴！
中介還表示：買房出租最好買不超過50平方的，會比較好出租，且因為馬尼拉流動人口太多，租房市場很火爆，他舉了壹個樓盤的例子，在馬卡蒂（Makati）的金融大街，20多個平方的，房價約50萬人民幣，壹個月租金收4千人民幣不會愁租不出去，壹年的租金就是約5萬人民幣，也就是說哪怕房價不漲，收租10年就可以回本，況且房價還會猛漲。
經過多番選擇和比對，終於在馬卡蒂看中的壹套微型公寓：只有20平方的小公寓（也稱Studio），售價約250萬比索（約35萬人民幣）。麻雀雖小，五臟俱全，這樣的房子適合用來出租。
買房體驗：其實到菲律賓那買房很簡單，旅遊簽過去、找好中介、去各個樓盤的售樓處、銷售人員會帶妳看房，看好了就簽合同付錢。不過，付好錢後還不能立即拿到房產證，要等壹段時間。總而言之，最重要的環節就是壹定要找到靠譜的中介。
馬尼拉居住體驗：環境好、食物便宜又美味
盡管本次前往馬尼拉看房的行程較短，前後不過幾天，但當地的居住環境還是給網友“眉眉木木”留下深刻印象。
1、純凈的海灘
菲律賓的海島真的不是壹般的漂亮，這邊的海水真像礦泉水壹樣的純凈，本地人很註意環保，不準靠近海邊抽煙。海水裏看不到壹丁點垃圾。
2、平價的美食
律賓美食以風味濃郁的海鮮最為出名。而且在喜好音樂的菲律賓 幾乎每壹家有規模的餐廳中都會有樂隊演奏或民族舞蹈表演。菲律賓鄉土名菜喜歡用醋和大量的大蒜等辛辣調料。 比較有代表性的有：烤乳豬，西尼根湯，阿多波，拉普拉普魚等
3、有趣的公交車
這個就是吉普尼，本地人的公交車。司機又開車又收錢，通過看後視鏡看有誰上了車，上車的人都會主動給錢，壹個壹個人地把錢傳給司機，司機找零再壹個個人地傳給乘客，所以坐在靠近司機的位置最累，要壹直幫別人傳錢傳來傳去，乘客要下車，就敲壹下車的鐵皮。哈哈 蠻有默契的。聽說世界上沒有兩輛壹模壹樣的吉普尼，都是五花八門各種各樣的。
4、 友好的當地人
菲律賓人很熱情，不會歧視外國人，中國人在這裏很受尊敬
居外點評：
盡管這位網友很熱情的分享了她在菲律賓的購房體驗，“低成本，高回報”，以及菲律賓目前正處在從“農業經濟向服務業經濟轉型”的風口期，但各位居外讀者如果要跟進去菲律賓投資，仍然需要考慮其他風險要素，例如貨幣制度及匯率動態、地緣政治風險、高度依賴出口和外包商業服務的收入。請投資者多方了解不同信息，做出獨立判斷，挑選合適的開發商和經紀人項目擇機進場。
來源：天涯社區
責任編輯：Vincent & Shelly
2018年擡高杠桿準入門檻 二線城市房市或顯新機 | 加拿大
過去的這一年是加拿大主要城市對海外買房者說不的一年。 16年8月和17年4月，溫哥華和多倫多分別對海外買家推出了高達15%的海外買家附加稅。然而，居外研究發現這一附加稅政策的降溫能效有限，並未能“澆滅”華人買家對在多溫兩市置業的熱情。以2017年居外網有真實意願的詢盤者數量為例，整個2017年通過居外網咨詢加拿大房源的詢盤者人數比2016年相比仍呈上升趨勢，同比增加26%。
為了進一步控制房價上漲速度保證加拿大國人的住房剛需，2018年1月1日起加拿大金融監管機構正式要求房貸申請者需要通過壓力測試，也就是說未購買貸款保險者（即首付至少達到20%）的買房人需證明在利率上漲的情況下仍有能力償付貸款。加國地產行業人士預測，隨著房產買家可使用的杠杆率下降，實際買房者的購買力下滑，很有可能房產投資者會轉向價格偏低的二線城市和總價更低的小戶型的公寓。
盡管多倫多和溫哥華在2018年預計將以2.5％的GDP增長2.5％領跑所有加拿大城市，但在加政府計劃減少杠杆的情形下，2018年的加拿大房地產投資會出現新的形勢與機遇。居外網整理了2018年10個最值得投資的加拿大城市，多角度剖析大多數海外買家不太關注的加拿大二級城市房市趨勢，並詳細分析了多倫多和溫哥華房市在2017年的表現和2018的機遇，希望給予有意在新一年踏足加拿大的房產投資者更多選擇。
編輯：Zoe Chan & HY
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在美國買房後，如何獲得最大投資回報？
Part1 投資美國房產的兩大常見手段
一、持有增值
時間越長越有把握
根據美國近50年（1963-2011年）美國房產的房價走勢來看，美國房產周期平均在15
年左右（12年的周期+3年調整期），所以持有房產的時間越長，越有把握穩賺不賠。>>>詳細
二、出租賺取租金
通過出租房產，獲得固定的租金收入，即投資回報，是最為常見的投資手段。那麼，投資者該如何計算自己投資的房產，每年能給自己帶來多高的回報率呢？下一個部分我們將詳細介紹。
國房產投資回報率高不高 算算就知道從長期的統計 數據中看到，美國的房屋中間價的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本，扣除物價上漲的因素，大約保持在5%-6%。上漲幅度不大，但是合理，這種上漲速度是溫和而健康的。>>>詳細
相關文章：美國房屋租金回報計算法則
收益直接與風險掛鈎，這一點對於每一位投資者來說是至關重要的。所有投資都是如此，購置房產也不例外。低風險高收益幾乎是不存在的，只有長期不斷給房產增值才能實現。>>>詳細
相關文章：提升房產投資價值的3大絕招
Part2 如何通過出租賺取租金
一、3種常見出租方式：
1、委託經紀人
交給經紀人幫助租賃可以大大節省工作和時間，經紀人可以幫助投資人選擇條件較好的租客，最主要就是幫投資者找到租客的客源，篩選出符合條件，合適的租客。
2、委託物業管理公司
物業管理公司提供的是出租管理的綜合服務，幫投資者收房租，還有日常的維護服務。對於精力有限、想省事的投資者來說，找到一家合適的物業管理公司就能解決所有相關問題。>>>如何挑選優質的物業管理公司
3、自己尋找租客
這個方式比較適合在海外擁有多套房產的投資人或是住宅房屋有多餘的投資人。
相關閱讀：在美國出租房產的常見方式及優劣對比
二、租金回報率如何計算
想了解美國租金回報率的具體計算方法，點擊下文查看案例分析：
Part3 投資美國房產涉及到的各項稅費
一、房產租賃收入稅
按照美國現行的稅務體系，未獲得美國綠卡的中國人在稅務問題中的身份為 “非居民外籍人士”。非居民的應納稅收入一般分為兩類：與美國貿易或業務無關的投資收益通常按30%的固定稅率徵收；第二類與美國貿易或業務有關的收入，則按照美國公民和居民的常規分級所得稅率納稅。>>>詳細
根據美國稅法第871(d)條例的規定，當非居民外籍人士在美國投資購買房地產並出租時，需要向美國政府申報其個人所得稅。
以下是2016年聯邦個人所得稅率：
相關閱讀：海外投資者在美國的租金收入納稅問題詳解
二、房產資本利得稅（租/售）
資本利得稅適用於在美國的資本收益所得。一般而言，對於非居民外籍人士傳統意義上的資本利得稅的稅率是30%。>>>詳細
出租房產
根據美國稅法第871(d)條例，房產所產生的收入將視同於與美國有關聯的貿易收入所得，進而能享受與美國居民同等的稅率。
出售房產
▶ 短期持有，即1年以內或1年，資本利得稅等同於個人所得稅的稅率；
▶ 長期持有，即一年以上，則資本利得稅為15%。
三、房產的資本利得稅預扣
根據1980年外籍人士房地產投資法案 ，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。>>>詳細
四、遺產稅
當某人死亡，並且其房地產贈送給其他人，該房地產屬於遺產的一部分。遺產無需納稅，除非死者的遺產價值超過了一定數額。2013年該數額設定為5,000,000美元。而外國人資產的遺產稅免稅額僅60,000美元，超過的部分需要繳遺產稅。
相關閱讀：在美國買房後必須支付的持有成本一覽
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CRS全球徵稅啟動，國人的海外資產何處安放？
Part 1 關於CRS，你需要了解的基本點
1、CRS是什麼?
CRS(Common Reporting Standard)，即“共同申報準則”。它是2014年7月OECD發布的AEOI標準（金融賬戶涉稅信息自動交換標準）一個構成部分，是由經濟合作與發展組織（OECD）推出的，用於指導參與司法管轄區定期對稅收居民金融賬戶信息進行交換的準則，旨在通過加強全球稅收合作提高稅收透明度，打擊利用跨境金融賬戶逃避稅行為，標準中即包含“共同申報準則”(CRS)。>>>詳細
2、CRS有何風險
承諾實施CRS的國家和地區，都要將非本國稅務居民的金融賬戶信息進行交換，這實際上就是一個避免海外逃稅的系統，CRS啟動後，中國人的海外資產面臨“裸奔”的局面。
目前，全球已有101個國家和地區承諾實施CRS，涵蓋了幾乎所有的發達經濟體，以及全球主要“離岸避稅地”和“洗錢中心”（比如維京群島、開曼群島、澤西島等）。
3、CRS運行機制
根據“標準”開展金融賬戶涉稅信息自動交換，首先由一國（地區）金融機構通過盡職調查程序識別另一國（地區）稅收居民個人和企業在該機構開立的賬戶，按年向金融機構所在國（地區）主管部門報送上述賬戶的名稱、納稅人識別號、地址、賬號、餘額、利息、股息以及出售金融資產的收入等信息，再由該國（地區）稅務主管當局與賬戶持有人的居民國稅務主管當局開展信息交換，最終實現各國（地區）對跨境稅源的有效監管。>>>詳細
具體過程如下圖所示：
3、CRS涉及的國家地區
在G20的大力推動下，目前已有101個國家（地區）承諾實施“AEOI標準（具體見下表），2018年9月後，依照CRS規則，中國個人及其控制的公司，在參與國或地區開設的銀行賬戶信息，將會自動呈報於中國稅務機關，於此同時，其他參與國或地區也將自動收到由中國提供的信息。
4、CRS交換哪些信息？
▶ 海外機構的賬戶類型：
存款機構、託管機構、投資機構特定的保險公司在內的金融機構；
▶ 賬戶內容：
存款賬戶、託管賬戶、現金值保險合約、年金合約、持有金融機構的股權/債券權益
▶ 資產信息內容：
賬戶及賬戶餘額、姓名以及出生日期、稅收居住地、年度付至或計入該賬戶的總額
5、中國CRS時間表：《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》
Part 2 CRS對哪些人有影響？
1、境外有金融資產配置的人
這些資產將依據CRS協定，披露給本國的稅務局。比如近年來，很多人為應對人民幣貶值，購買中國香港大額保單(具有現金價值的)。
2、在海外持有殼公司投資理財的人
CRS是穿透實施，公司實際控制人及公司兩個層面擁有的金融資產均要披露，過去利用殼公司的名義來避稅只怕是很困難了。
3、在境外設立公司從事國際貿易的老闆
CRS會導致其在境外開立的個人金融帳戶資產被披露，一旦查詢到他們在境外的巨額收入，不僅面臨個人所得稅補繳問題，還有25%企業所得稅問題；
4、設立海外家族信託的人
中國首批富豪最喜歡設立家族信託的維爾京群島、庫克群島、耿西島、新加坡、中國香港、新西蘭、開曼群島等等，都成為這次CRS簽約國。
5、海外藏錢的境內公務員
如果國家公務員被查出在海外擁有大量財產，那很可能要面臨巨額財產來源不明的調查。
6、已經移民的中國人
在中國境內的隱藏金融資產很有可能被披露給移民國！同時極有可能面臨稅務補繳及各種罰金，甚至刑事責任。
7、財富管理從業人員
包括銀行客戶經理、保險公司代理人、理財顧問、境外投資理財人員、從事家族辦公室人員、境內外稅務師等等。
相關閱讀：你的海外賬戶信息 國稅總局將同步掌握
Part 3 如何應對CRS全球徵稅？
1、移居到一個或幾個低稅國家居住，最好擁有一個低稅國家的國籍
2、轉移海外資產、金融賬戶等至不必被全球徵稅的家庭成員名下
父母、配偶、子女等都可能助力合理避稅。之後從全球規劃、家族傳承的角度配置資產。
3、化整為零
目前CRS規定，實體賬戶餘額超過25萬美元、且賬戶控制人為另一稅務管轄區的稅務居民，則金融機構必須報告該賬戶信息。>>>詳細
4、用好信託、基金、保險、託管（custodial）銀行/機構、房地產等
按CRS要求，另一稅務管轄區的信託參與人的信息都會被提交、交換，但同時只要求一位信託人（settlor）的信息被披露。>>>詳細
5、以另一個身份持有資產、開立金融賬戶等
6、資產可轉移至未參與CRS的國家
美國目前可以作為一個離岸的選擇（適用於非全球徵稅國家的公民或與沒有美國簽署FATCA協議的國家的公民）。>>>詳細
7、目前有些機構並未納入到金融機構的範疇
比如自由港口（freeport）、自助存物及其他存儲機制未受CRS管理。這為儲存貴金屬、藝術品、珠寶、名酒及其他高價值物品留存了一定空間。>>>詳細
延伸閱讀：美國將成為新的避稅天堂？
通過前文的CRS簽署國名單可以看出，美國並沒有簽署CRS。這是因為，美國已經根據《海外賬戶納稅法案》(FATCA，肥貓法案)實施了自己的財務信息收集體制，專門針對美國人的海外金融資產，所有其他國家都須每年向美國政府提供財務信息。從2014年開始，這些財務信息就已經回收美國了。因此，美國目前沒打算，或者說也沒必要採納CRS。
不過，即便美國不參與CRS，但是美國的投資實體類金融機構在這101個CRS參與國進行投資並擁有金融賬戶時，躲在美國投資實體後面的控制人同樣也會被識別出來。
相關閱讀：2017年中國啟動CRS，美國未加入——美國房產將迎來哪些變化
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加拿大選房指南：如何選擇適合自己的房子？
Part 1 加拿大房屋類型及產權形式
一、加拿大四大房屋類型
在加拿大，主要有4種房屋類型：獨立屋、公寓、聯排房、多單元房。
獨立屋（House）
獨立屋的魅力在於不用繳納物業管理費的低成本優勢和升值潛力。獨立屋的土地通常為私人所有，可以永久傳承。除了房屋所佔的土地外，獨立屋通常具有比房屋所佔土地更大的院子。>>>詳細
公寓（Apartment）
在加拿大，只有像溫哥華、多倫多、蒙特利爾這樣的大城市才會比較常見。從投資的角度來說，公寓是所有房屋類型中升值潛力最低的，當然它的價格一般也最便宜。>>>詳細
聯排房（Townhouse）
聯排房有獨立的前後院，因此享有比公寓更多的空間，但又因為要與鄰居共用一些設施，所以在空間的享有上不如獨立屋。而從投資價值和房屋價格來說，聯排房也剛好介於獨立屋和公寓之間。>>>詳細
多單元房（Multifamily）
多單元房通常位於較低收入人群所在的區域，而且居住者以租客為主。因此，多單元房的擁有者往往出於投資的目的購買該房屋，而自己則住在其他地方甚至其他的城市。>>>詳細
二、加拿大房屋產權形式
Freehold—自由產權
屋主(owner)擁有房子及地皮的產權，要自行負責物業的剪草、鏟雪、維修等工作。這類物業主要包括獨立房、半獨立房、排屋等。>>>詳細
Condominium—共管產權
住宅單位屬私人所有，公用地產為所有業主共同擁有。室外的保養、維修工作交管理公司處理，住戶每月支付管理費。>>>詳細
Freehold Condominium—自由共管產權
主要以鎮屋、連屋為主。這類產權，屋主擁有地產的產權——整幢房子，包括外牆、屋頂、車庫等，都由屋主負責，而公共設施，例如車道、康樂設施、訪客停車場、附屬公園等，則屬共管範圍。>>>詳細
Part 2 加拿大買房，選新房還是二手房？
加拿大有很多想要買房的人面臨的第一個問題就是：買新建房屋還是二手房?
二者的不同點不僅在於價格，還有生活方式上的不同。有的人喜歡現代化的室內布局，有的人則更偏愛舊式的建築風格，購買什麼樣的房屋，還是要綜合考慮。>>>詳細
Part 3 加拿大選房時的七大關鍵點
在加拿大房地產投資中有一條金科玉律，不管你是房產持有者、買家、還是管理方，都要着重關注資產的潛在價值和長期回報，而不是過去價值的高低。在評估資產未來價值的時候要重點考慮這七大因素。>>>詳細
1、地理位置
“Location、Location、還是Location”是房地產的金科玉律，交通繁忙，人口密集的地方往往更具投資價值，特別是人口增長迅速，地鐵線路延伸、新房大量興建的區域，都是比較適合長期投資的地點。
2、空置成本
投資前應該考慮到房屋空置的成本，即使不自住也不租出，屋主依然要支付不少的稅費、管理費等。空置時間越長，成本越高。
3、政策風險
投資前要儘可能多的了解該區域的未來規劃和發展趨勢，特別是政府制定的對於周邊地區的規劃和發展。
4、學區學位
很多家庭都非常重視孩子的教育問題，住在好的學區，意味着自家孩子可以順利進入高質量的學校。優質教育資源對房價的推動作用不可小覷。
5、周邊地區可利用面積
房產周邊地區的可利用面積，也在一定程度上影響着該房產的未來價格變化趨勢。因為，周邊可發展用地的大小決定了該區未來的規模，進而左右着該區人口和住房剛需，未來需求量大，交易活躍，則升值空間大。
6、社區比族裔重要
對一個社區，不能只看居民的膚色，而是要是看社區的整體表現，如街道房子的維護狀況、各家門前的草皮樹木的生長狀況、庭院的裝飾狀況、是否有過多的車輛停靠（出租的標誌）等等。
7、投資地產的收益
買房是普通人一生中的最大的投資項目，其收益有兩個指標，硬性的是地產的保值增值，軟性的是提高生活品質。通常在資金有限的情況下，買房人都要面對“魚與熊掌不可得兼”的選擇。
名家觀點
特利爾買房：房屋種類及市場分析華人大多都有買房置業的傳統和需求，買房子是對生活環境和質量的極大改善。對大多數人來講，房子不僅僅是房子本身，而是一個家和一個安全的港灣，有了家就有了歸屬感和穩定感。>>>詳細
郭釋仁專欄全集：
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去英國買房，你一定要了解的房屋保險
Part 1 英國房屋保險的種類及購買流程
一、英國房產四大保險
1. 建築保險
建築保險（Buildings Insurance）為房產本身保險，這個保險涵蓋了房屋的所有基本組成部份，包括廚房、浴室配件在內，並覆蓋了火災、水災、甚至沉降等事故。>>>詳細
永久產權的房產
在交換合同後，需要詢問建築保險的問題，務必要確保新家的建築保險從房屋交接的那一天生效。因為從房屋交接給您那天起，由於您成為房屋的主人，所有的風險也就轉到您的名下。
有使用期限產權型的房產
建築保險應該是這個公寓永久物業權主的責任。 比較大的樓宇業主往往會將建築交由一個物業管理公司來管理整棟建築，您需要做的就是： 付物業管理費
2. 財物保險
財物保險（Contents Insurance）為您的房屋內的全部財物保險。一般而言，“財物”包括家具、地毯、珠寶、照相機和衣服，注意一些置於屋外的物品如自行車、樂器或運動器材也可以列入其中。基本保單不包含地震洪水等天災造成的損失。>>>詳細
3. 按揭付款保障保險
“如果您不能償付按揭月供，您的房產可能會被收回。”這句話聽起來既可惡又熟悉。但總歸天有不測風雲，不過這也正是按揭付款保障保險（MPPI）存在的目的所在。而MPP會在60天之內開始支付，因此在MPPI啟動之前，您最多只需自己準備兩個月的月供。>>>詳細
4. 人壽保險（Life Assurance）
對於按揭買房的人，人壽保險也是重要的保護措施，很多按揭公司都堅持借款人要有人壽保險。雖然人壽保險看起來很不必要，但重點是人壽保險會在您出現意外後，幫助您的親人保住遮風避雨的家。>>>詳細
二、英國房屋保險的購買流程
Step1. 簽訂保險合同，填寫投保單
Step2. 簽發保險單；
Step3.收取保險費
Part 2 出租屋——房東保險
對於英國業主，無論房產是自住還是出租，根據規定，以及按揭貸款銀行的要求都需要購買建築保險（Building Insurance）。但是對於擁有出租房產（Buy-to-Let）的房東而言，是否為出租房產購買房東保險（Landlord Insurance），因為不是法規強制必須購買，很多房東猶豫不決。
1、房東保險覆蓋範圍
· 房東建築保險（Landlord building insurance）
· 租金損失保險（Loss ofrent insurance）
· 出租房配置物品保險（Landlordcontents insurance）
· 房客產生糾紛的法律保險
2、怎樣才能使風險最小化？
1. 租客調查（Tenants Checks）
要求任何可能成為租客的人提供推薦信（Reference）並進行調查。
2. 檢查（Inspection）
房東或其代理人需要經常對房子進行檢查來確認是否需要進行修復以達到租住條件。
3. 天氣（Weather）
當寒流來襲時記得確保房產能及時供熱。如果租客要長時間外出，雙方協議下關掉供水排水的電源防止水管爆裂更為妥善。
4. 洪水（Flooding）
房東能做的有，在環保局的網站上查到要出租的房子遭遇洪水的風險概率。考慮規避洪水的措施。
Part 3 英國房屋保險常見問題
1、在英國買房是否有必要購買房屋保險？
英國約有三分之一的家庭房屋遭遇盜竊，四分之一的家庭因為沒有房屋保險而遭受損失，銀行也會要求購房者以購買房屋保險作為貸款條件之一。因此房屋保險重要。
2、房屋保險什麼時候買？
新的做法是從交換合同那天開始。很多買家的building insurance都是從exchange那天開始。當然大多數的賣主都會保留保險直至completion。
3、家中遭遇洪災，如何向房屋保險公司索賠？
首先明確您的房屋保險覆蓋範圍，如果在保險範圍內盡快與您的房屋保險公司溝通，儘可能把您受損的財物，以及它們的價值列成一張表格。並為一切受損財物拍照。在你被告知可以把它們扔掉之前，千萬不要扔掉。如果您對保險公司的處理方式不滿意，應該直接向你家的保險供應商投訴。
4、在英國購買房屋保險要交多少錢？
在英國房屋保險分為兩類：建築保險和財產保險。如果是購買房屋用於出租的投資者，還可以購買房租保障險和糾紛法律險，大概每年100-150英鎊左右。如果貸款購房銀行通常會將建築保險作為批准按揭貸款的一個必要條件，費用約在130英鎊。（中國人如何在英國購房）
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