租金回报率

2021海外房產有望堅挺發達國家租金回報較高

中國證券報記者日前采訪了解到，2020年以來，德國、澳大利亞、印度、墨西哥、美國等國家房價漲幅居前，年漲幅均超過5%。相比之下，以日本為代表的部分國家房價同比出現明顯下跌。

多家涉足海外房地產的機構預計，2021年海外房產有望繼續保持堅挺，日本房地產在承辦奧運會的刺激下有望扭轉2020年下跌的頹勢。租金回報率方面，不少歐美國家海外房產租金回報率維持在4%到8%之間，但海外購置稅率較高。

房價普漲

“2020年海外房產漲跌幅度不一。從監測數據看，去年德國房價同比上漲了6.6%，澳大利亞同比上漲了6.2%，印度同比上漲了5.8%，墨西哥同比上漲了5.8%，美國同比上漲了5.7%，法國同比上漲了5.5%。疫情期間，這些國家出台量化寬松等政策，房價出現較明顯上漲。”經濟學家馬光遠日前在分析2020年國際房價走勢時表示。

“樓市作為經濟的壓艙石、穩定器，適用於大多數國家。從歷史經驗看，凡是經歷大的危機，樓市都不會差。全球樓市預計會延續景氣周期。”多位房地產業內人士對中國證券報記者表示。

需要指出的是，2020年日本作為發達國家中為數不多出現樓市下跌的國家，在很多房地產中介眼裡，已經形成了價值窪地。

“日本承辦奧運會的進度受到疫情的影響。隨著今年奧運會的承辦，以東京為代表的很多賽事地區市容市貌、基礎設施都會有較大改善。加之2020年多數發達國家樓市普漲的背景下，日本卻出現下跌，存在價值窪地。預計2021年日本樓市會出現復蘇跡像，屆時將有較好表現機會。”多位海外房產銷售人員對記者指出。

租金回報率較高

“歐美等發達國家的租金回報率普遍能達到4%以上，有些地區甚至達到8%。海外房產一般分為公寓和別墅兩類，公寓的租金回報率更高一些。”專職海外房產投資的經紀人宋悅（化名）對中國證券報記者表示，“這類房子一般打完隔斷後以出租給留學生為主，不會自住。即便是不打隔斷的，發達國家的租金回報率也普遍較高。租金高成為很多投資客戶購置海外房產的一大動力。”

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宋悅介紹，為了防止海外資金炒作當地房地產，目前很多國家在海外購置房產方面對非本國居民實行了較嚴格的管控。主要表現在購房環節、出售環節和持有環節都需要繳納較高稅費。

“像加拿大的房產，非加拿大國籍購房者在購置時就需要繳納高達15%的稅費，交易成本非常高。此外，國外房產基本都是永久產權，持有房產也需要繳納較高的稅費。特別是很多發達國家，前期都經歷過房地產泡沫化。為了防止炒房，這些國家出台了一系列調控措施，比如，在持有房產時需要繳納一定的房產稅，賣出時也要根據總房款繳納一定比例的稅費。”宋悅對記者解釋稱。

受疫情影響大

“從成交占比看，不管是歐美等發達國家，還是其他房價較低的國家，海外房產購置人群占比都很低。除了移民用途外，購房者主要是以給孩子留學自住或者純粹分散投資的人群為主。各國房產交易都是以當地剛需為主，海外購置產生的需求只是很少一部分。去年受疫情影響，國外看房的人急劇減少，海外購置房產的人更是接近冰點。”某海外房產購置中介人員李小梅（化名）對中國證券報記者表示。

李小梅指出，受疫情影響，海外線下直接看房的途徑基本被阻斷。目前海外房產購置中介都是用VR等技術引導客戶進行遠程看房。

“有些房源是中介自持，中介對這類房源有一定的把控能力。但很多房源是面向全球市場，性價比較高的房源，基本都本土消化了。”李小梅介紹，“從購房流程上看，需要先通過律師事務所等機構開具海外銀行賬號，兌換成外幣後，逐步轉入海外銀行戶頭。這些步驟中介是不管的。中介只確認外幣何時能打到中介的監管賬戶或者開發商指定賬戶中去，然後收取中介費，對房產進行過戶。”

分析師陳霄對記者表示，海外購置房產一般通過中介渠道或者直接向當地開發商購買，從往年來看，海外購置房產的主要國家集中於美國、歐洲以及澳大利亞的一些國家。受到去年疫情的影響，購房者對於海外購置房產的熱情降溫。一方面，海外疫情控制仍有很大的不確定性；另一方面，當前出國航班受限制，阻礙海外購置房產。

專業人士指出，海外購置房產在購房政策和相關法規上存在很多盲區，在產權和資金安全上都存有風險，可能會出現一些經濟糾紛等問題。外彙管制也會對境外購置房產產生一定影響，當外彙管制嚴格時，就意味著海外籌集購房資金難度增大。

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原文來源：中國證券報

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英國高鐵HS2正式開工！最高速402公里，預計2040年通車

2號高速鐵路（英語：High Speed 2），是英國一條計劃中的高速鐵路路線，以丫字型連接倫敦、伯明翰、曼徹斯特、裡茲等英格蘭境內的主要城市，設計時速達400公裡，預計2026年完成首段倫敦至伯明翰段，2033年全線完工。有可能再延長至蘇格蘭。路線已於下議院獲批。2020年2月11日，約翰遜通過建設計劃，成本達到1070億英鎊（1384億美元）。

中國中鐵
也參與英國HS2投標

英國HS2高鐵項目是英國國家戰略性工程，具有重大的國內政治經濟意義，但延誤已久。

據2020年初宣布的計劃，HS2工程將即刻啟動，首期工程將於今年4月正式動工，主要開建倫敦至伯明翰（直線距離約200公裡）的第一階段，並爭取將其在2028至2031年之間建成。第二階段伯明翰分別與曼徹斯特和利茲連接的高鐵將於2035年到2040年之間建成。

也就是說第一階段需要8至11年，第二階段（從現在開始算）需要15至20年完成。HS2高鐵總長大約531公裡，目前政府預算僅有不到560億英鎊。但政府目前估計總投資預算可能大約高達1060億英鎊。

中國的國企中鐵建表示願意參與，而且只需要5年大約半價即可完成。這一建議不僅讓英國人震驚，還讓歐美非常關注。

到2019年底，中國高速鐵路營業總裡程達到3.5萬公裡。此外，還有6千多公裡的線路仍正在建設中。因此中國工程管理的經驗也非常豐富。

此外，隨著中國大規模基建和中國經濟的迅猛發展，中方資金充足。巨大的中鐵建公司從設計規劃到施工、建材、人員等大型工程所需方方面面一應俱全，結合上述種種高鐵工業優勢，中方亦可大幅度降低工程報價。

按世界銀行駐中國代表處2014年發表了的一份關於中國高鐵建設成本的報告指出，中國高鐵的加權平均單位成本是：時速350公裡的項目為1.29億元人民幣/公裡；時速250公裡的項目是0.87億元人民幣/公裡。而HS2工程，每建設大約1公裡造價近3億英鎊(約26億人民幣)，勢將成為全球最昂貴的鐵路。中鐵建申請承包這一工程的價格優勢明顯。

英國絕大多數公眾對中國國企希望承建英國高鐵的消息的反應是震驚的。這是因為，一方面，除了很少數的英國人近年去過中國並乘坐過高鐵，大多數英國人對中國近10多年的高鐵發展並不了解，特別是不知道高鐵技術和工程領域中國的崛起。

自從英國政府宣布開建HS2以來，至少就有高鐵技術曾經獨領世界風騷的德國、法國、西班牙和日本公司紛紛參與競標。

HS2
開工後，周邊房價持續上漲

近日不少持有英國國民海外護照（BNO）的港人正考慮移民到英國，如果考慮生活在倫敦，不但生活節奏急速，消費水平亦高於該國其他城市。曼徹斯特為英格蘭西北部城市，亦是2014年英格蘭北部振興計劃之中其中一個主要城市。

Anthony Jurenko指出，在過去10年，英國政府投資逾82億英鎊發展當地基建，包括機場、高速鐵路及市內地下鐵。目前當地機場可以前往255個國家及城市，每年載客量約2200萬人次。另外現時已經有英國高鐵二號項目（HS2）發展藍圖，鐵路總長為530公裡，最高時速可達到每小時360公裡。

若鐵路正式投入服務，前往倫敦僅需67分鐘，較目前127分鐘快近一倍；前往伯明翰亦只需40分鐘。有關當局指，項目將於2022年動工，2026年部分通車，預期最遲於2033年完成，料該計劃總投資額為560億英鎊，並為勞動市場創造5.5萬個就業職位。

企業進駐
進一步帶動住屋需求

Anthony Jurenko解釋，在英國政府的北部振興計劃推動下，有不少當地上市企業在曼徹斯特設立分部，當中包括英國廣播公司（BBC）已進駐英國媒體城（Media City），市場曾有聲音預期，曼徹斯特有可能逐漸取代倫敦媒體中心的地位。

另外，彙豐（HSBC）、畢馬威（KPMG）、德勤（Deloitte）等亦已在此設立分行，在2019年，就有超過1萬人次由倫敦遷移到曼徹斯特，可見該區發展迅速，樓市升值潛力可見一斑。

根據英國國家土地注冊處的數據顯示，過去曼徹斯特的樓價平穩上升，平均樓價由2017年初的16萬英鎊，上升至2020年4月的17.7萬英鎊。截至今年4月，首都倫敦的平均樓價為48萬英鎊，全國平均樓價為23.4萬英鎊，可見曼徹斯特樓市仍處於低水平。

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高！
平均租金回報率

如有意舉家移民到當地，教育方面當地有三間知名頂級學府，包括曼徹斯特大學、曼徹斯特都會大學、索爾福德大學。就以曼徹斯特大學為例，該學府在全英國排行第四，如成為當地國民，本地學生平均學費為每年9250英鎊，國際學生每年學費為2.1萬英鎊。不過由於是知名學府，因此費用會相對昂貴，而實際收費亦視乎所就讀的科目。他表示，目前曼徹斯特的平均租金回報平均高，租戶大多數是專業人士如會計師、醫生、律師、護士及教師等。他們普遍渴望居住在較優越的地理環境，如商業中心Deansgate Castlefield車站、英國高鐵二號主要車站Manchester Piccadilly。

Piccadilly車站在未來只需1小時就能前往倫敦，如前往曼徹斯特機場亦只需大約18分鐘車程。該區鄰近北區（Northern Quarter），是曼徹斯特的蘇豪區，聚集不少富特色的服裝店、咖啡室及酒吧，彌漫一片文藝、復古氛圍，因此吸引不少年輕人聚集。

重新定義
曼徹斯特市中心

凡雅都市是薩博伊(Salboy)地產集團的全新住宅開發項目，集曼徹斯特的工業歷史與奢華的現都市生活於一體。優雅、時髦的40層高樓凡雅都市由享譽。

全球的SimpsonHaugh建築師設計，公寓住宅分為一室和兩室戶型，品質出眾，窗外景色優美，居民可盡享曼徹斯特市中心繁華的天際線。

凡雅都市傲然矗立於Castlefield Locks，與地標性建築⸺位於曼徹斯特市中心的舊火車站無縫連接，為希望居住在曼徹斯特市中心的人們提供了難得的機會。

住宅樓周圍附有咖啡館、酒吧和餐廳林立，這些場所都能為凡雅都市的業主提供周到的服務。這裡擁有最新規劃修建的道路，精心管理的公共空間，將縮小凡雅都市與市中心其他區域的距離，大大減少居民出行距離。

此項目還連接諸多人文娛樂地標，例如具有歷史意義的公民角（Civic Quarter）、熱鬧的高端零售大道 Deansgate、文化中心第一大道（地標性建築HOME）、Tony Wilson Place眾多獨立餐廳和酒吧，以及其核心地段正在擴建的 Oxford Road Corr。

無論是HS2高鐵在全英國的擴建項目，還是其他大型經濟發展計劃，曼切斯特都是人們熱議的議論點。曼徹斯特是英國北部經濟發展的開拓者。

來源：明報，BBC
整合：Tommy
編輯：Paul Xu
排版：Zoe Chan

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跟隨壹帶壹路去看房（壹）菲律賓：迅速掘起的熱門投資目的地

在“壹帶壹路”政策的帶動下，眾多沿線國家大多開啟了新壹輪的基礎建設熱潮，機構投資者在海外的大步伐邁進，令不少個人投資者也開始關註壹帶壹路區域的投資機會。為此，居外網特意準備了“跟隨居外網去壹帶壹路國家看房”專題，帶大家走入沿線國家，發現投資商機，第壹站選擇的是東南亞國家菲律賓。

菲律賓華僑Thomas是名馬尼拉的房產經紀人，在他的印象中，馬尼拉房市上出現了大批中國買家似乎是壹夜之間發生的。早在2016年時，菲律賓的華人購房者還只是零星出現，但自2017年開始，中國大陸買家便日益增加，成為當地最重要房地產投資者。為何投資者會選擇菲律賓馬尼拉這樣壹個稍顯“臨近卻陌生”的城市，馬尼拉的房市情況到底如何？我們壹起去探訪壹下。

投資菲律賓房產的3個理由

據英國經濟學人智庫發布的“2017年中國海外投資指數”顯示，菲律賓的排名由2015年39名躍升為2017的28名，攀升速度驚人，隨著“壹帶壹路”的開展，相信菲律賓會成為越來越重要的投資目的地。

“人口紅利”和“基建需求”助力菲律賓經濟騰飛

在大規模推進基礎設施建設和內需增長的背景下，菲律賓經濟在過去的十年裏迎來黃金飛速發展期，連續六年保持GDP增速超過7%。據菲律賓國家統計局1月23日公布數據，2017年全年菲律賓經濟增速為6.7%，達到政府設定的6.5%-7.5% 的預期，略低於中國同年6.9%的經濟增速。

制造業、貿易、房產、租賃和商貿服務業成為菲律賓經濟的主要驅動引擎。菲律賓繼續成為全球增長最快的經濟體之壹。相對於其他國家，菲律賓經濟擁有2大獨特優勢：巨大的人口紅利和龐大的基礎設施投資需求。按照世界各國的經驗，持續穩定的社會環境和經濟發展，必將帶動當地房地產的蓬勃發展。

菲律賓人口過億，平均年齡僅26歲，擁有75%的勞動人口，成為該國經濟可持續發展的核心力量。依托大量的會講英文的年輕人口，短短十年，菲律賓成為世界最大的商業服務外包中心，刺激了經濟增長，拉動了對住房和寫字樓的需求。根據下壹個政府工作規劃，菲律賓政府將在2017年到2022年的六年間投資8.4萬億比索（相當於六年間投入1.4萬億人民幣）進行基礎設施建設，巨額基礎設施投資將刺激經濟，有可能令菲律賓經濟以每年平均7%的增速增長，預計每年為菲律賓增加100萬個就業崗位。

菲律賓房市現狀：房價穩定增長的投資窪地

眾所周知，菲律賓擁有超過1000萬的海外務工人員，海外務工人員的收入源源不絕地匯入菲律賓，支撐了當地經濟發展，並帶來了充足的買房需求。早在2015年，菲律賓外出務工人員的匯款總額就超過285億美元。此外，近年來當地經濟的騰飛也促進了房地產的繁榮發展。2017年，馬尼拉金融中心區和馬卡蒂（Makati）中央商務區的整體房價已經大漲7.91%，均價已超過2萬人民幣每平方米。

不過，即便增幅不小，菲律賓首都馬尼拉的房價在亞洲國家主要城市中仍是偏低的，處於價值窪地。

總價低投資回報率超7.5% 中國大陸普通買家都能投資

經濟快速發展和旺盛的市場需求，造就了超值的租金回報率，據居外網獨家合作夥伴環球房產指南數據顯示，馬尼拉的平均租金回報率超過7.5%，且空置率低於8%。據馬尼拉房產經紀人介紹，當前非菲律賓國籍投資人可以花50萬人民幣在馬尼拉買壹套用於出租的公寓，每月租金可達4000人民幣，年租金收入相當於房款總價的10%；若是短租公寓，查詢airbnb上馬卡蒂中心區的價格，壹臥或兩臥公寓間夜價在170元人民幣至420元不等。相比中國北京上海租金收益率已經為負的城市而言，這樣的投資在匯率穩定情況下，吸引力不言而喻。

居外提示投資風險：盡管菲律賓的經濟和房市擁有較大的增長空間，但對於中國買家來說，也存在壹定的變數，其最大風險為地緣政治風險。中菲兩國關系在2016年杜特爾特總統上臺後，兩國關系才迅速好轉、進入當前良性的發展階段，中國資本和民間投資者也隨著“壹帶壹路”而來。但這樣良好的合作局面有可能隨著菲律賓領導人的更叠而面臨挑戰，這也是經濟學人智庫將投資菲律賓的風險定位為較高程度的重要原因。

此外，菲律賓經濟高度依賴對外貿易和外國機構貸款，匯率波動等因素也不容忽視。

10個關鍵字了解菲律賓房市

2012年起，隨著菲律賓經濟持續好轉，其房價也隨著進入穩定、快速的上漲態勢。盡管如此，相對於中國香港、新加坡等亞洲發達地區，菲律賓房價還處於較低水平，有著很大的成長空間。

1、外國買家無限購

在菲律賓買房，對於外國買家沒有身份要求，遊客也可以買房，基本上擁有護照即可。至於限購，大體與東南亞其他國家如泰國的規定類似，體現在：

1）外國買家只能買公寓，不能購買土地和別墅；

2）同壹個樓盤裏，外國買家的購買的單元數量不能超過40%

2、永久產權

永久產權，外國買家和本地人壹視同仁，可以永久持有。

3、小房型適合出租，無公攤面積

在馬尼拉，公寓的房型較少，主要分出租為主的小房型和自住為主的大房型。26-35平米的小房型（買房-出租的主力房型，面積雖小，但廚、衛俱全）；超過60平米的大戶型。註意，在菲律賓，銷售的面積都是實際面積，沒有公攤，且是精裝修的。

4、主要城市房價相當於國內二線城市水平

菲律賓不同地區的房價差別很大，整體房價水平較低。不過，在中國買家最為集中的馬尼拉都會區，其房價近兩年來漲勢迅猛，壹些適合投資的區域如BGC、Makati city、Ortigas Center的房價都多在2-3萬人民幣/平米。

5、租金回報率高

目前，在馬尼拉的外國投資者較為集中的區域例如馬卡蒂中心商務區 Makati CBD、歐提加斯中心 Ortigas Center房租水平都相當可觀，壹般來說，28平米帶家具的公寓每月租金相當於3000多人民幣，兩房的話，租金翻倍。如果是高端房產，租金就更高。為此，只要選中了需求旺盛的熱門區域，都能獲得超過8%的租金收益率。

6、付款方式10：10：80

目前菲律賓壹手樓盤以期房居多，常見的付款方式為10%：10%：80%的付款方式，即首付10%的全房款，然後在交房前的24個月內支付另外10%，最後壹次性支付尾款80%。壹般建議采取美元現金到當地換匯、支票或信用卡方式支付。2017年2月，中國銀聯宣布全面落地菲律賓，但在菲律賓只有部分銀行取現時免收手續費，國內直接匯款成本較高，不建議使用。

7、無外國買家額外稅費

在當地買房，沒有特別針對外國買家而設立的稅費，與本地人買房時支付的稅費是壹樣的。購買新房和二手房所需支付的稅費大概如下：

買新房：有12%增值稅VAT（壹般包括在房價裏），不需支付中介傭金（由開發商支付）

買二手房：買家需支付1.5%的過戶費（賣家支付6%的增值稅和中介傭金）

8、流程大概3個月左右

無論本地人還是外國買家，在菲律賓買房的流程大同小異，很簡單，但過程會比較長，大概需要3個月左右。

買新房：選地段、和銷售壹起看房，付定金、兌換貨幣，付款簽合同，開發商辦理房產證。

買二手房：找到房源，聯系中介，看房，談好價格，付定金，兌換貨幣，付款簽合同，中介會幫忙辦理房產證過戶。

9、外國人貸款需要工作或退休移民簽證

外國買家如果沒有菲律賓的工作簽證或SRRV（菲律賓特殊退休移民簽證Special Retiree Residence Visa，簡稱 SRRV），基本沒辦法貸款，有工作簽證壹般可以最高貸款70%，年限最高10年，利率與本地人壹致。

10、投資熱點區

當前，中國買家多集中在菲律賓首都-馬尼拉都會區，而在占地面積超600平方公裏、人口超過1000萬的馬尼拉都會區中，最受中國買家喜愛的投資區域也多集中在老牌金融中心馬卡蒂中央商務區 (Makati CBD)、馬尼拉大都會區的浦東新區博尼法西奧環球城（BGC）、新興金融區歐提加斯中心（Origas Center)、交通物流中心帕塞市（Pasay）等區域。

延伸閱讀:菲律賓十家收入最高房產開發商排行榜

中國買家最喜歡的4個菲律賓房產投資熱區

1、菲律賓傳統金融中心馬卡蒂（Makati ）

馬卡蒂（Makati），馬尼拉都會區城市之壹，是菲律賓傳統的金融中心，匯聚了全菲律賓最多的大型銀行和跨國公司，菲律賓最大的證券交易大廳就位於馬卡蒂的阿亞拉大道（Ayala Avenue）。當地還是不少外國使館所在地，為此各方面條件都比較成熟、便利，馬卡蒂也被稱為馬尼拉都會區的主要文化和娛樂中心。

2、博尼法西奧環球城（BGC）新興金融和中央商務區

位於馬尼拉都會區城市Taguig內，是新興掘起的新金融和中央商務區。該區域距離市區約11公裏，過去曾是軍事用地，1995年起，經歷了“浦東大開發”式的全面開發，今天已成為以金融、商務、住宅於壹體的蓬勃新區，吸引了眾多外資企業、投資者。

3、新興金融區歐提加斯中心 Ortigas Center

Ortigas Center是菲律賓國內僅次於Makati CBD的商業中心區域，面積約250公頃，位於都會區Pasig市內，地位相當於浦東陸家嘴金融區。區域內擁有眾多高檔辦公樓、商業中心和五星級酒店，如亞洲開發銀行（ADB）總部、菲律賓證券交易所總部。相對於傳統金融中心Makati，Ortigas的寫字樓租金相對便宜，且環境更為整潔、安全，為此也最受菲律賓當地的跨國企業歡迎。

4、交通物流及政治中心帕賽市Pasay

帕塞（Pasay）緊鄰馬尼拉市區，位置極佳，是是尼諾·阿基諾國際機場（Ninoy_Aquino_International_Airport）所在地，為此成為菲律賓重要的交通和物流中心。區域內匯集了菲律賓航公、PAL Express、Air Juan等航空和物流企業。此外，Pasay還是菲律賓重要政府部門如參議院、外交部（DFA）、菲律賓國家銀行等所在地。

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投資案例： 35萬人民幣投資馬尼拉上海白領在菲律賓看房買房全紀錄

馬尼拉當地盛行的出租房實景——僅20多平米，卻廚衛俱全，每月租金超過3000元人民幣。

俗話說，“早起的鳥兒有蟲吃”！2016年來，菲律賓房價的異軍突起，讓國內壹些嗅覺靈敏的投資者發現了菲律賓馬尼拉房市的投資機遇、並快速付諸行動。網名為“眉眉木木”的上海白領就是其中的壹位。

該網友在上海經過多年打拼，終於有了存款，無奈房價太高難以承受，所以在朋友的介紹下，了解到了投資馬尼拉的機遇：成本不高，50萬人民幣就夠；租金高，壹年的房租約為房子市價的10%，外國人買房手續簡單且不限購！為此，他毫不猶豫地開啟了赴馬尼拉看房、買房的旅程。<詳細>

在撰寫本文過程中，得到菲律賓華僑-當地房產經紀人柯勝益Thomas的協助和支持，在此表示感謝！

圖片設計:YUAN

文字： Vincent Xie

編輯：HY

美國加州房地產市場顯著放緩華人投資依然熱絡

洛杉磯許多華人雖然對房地產投資依然有著極大興趣，但將目標轉向洛杉磯以東的房價相對低的區域，甚至到外州投資。

據美國《僑報》報道，近期各項房地產調研數據顯示美國加州房屋市場銷售額下滑，出現4年以來最大年比降幅，房地產市場顯著放緩。洛杉磯許多華人雖然對房地產投資依然有著極大興趣，但將目標轉向洛杉磯以東的房價相對低的區域，甚至到外州投資。

因工作在爾灣（Irvine）租房的匡女士一個月前賣掉了自己在洛杉磯東區聖蓋博谷（San Gabriel Valley）的舊房，原本希望在爾灣購買一個房產，但現在的房價讓她猶豫不決。匡女士幾年前趁著房市低谷，在洛縣以北區域購買過兩套房子，目前每個月能收到3000多美元的租金。如今，她考慮如果無法在房價過高的爾灣購屋，就打算繼續投資幾套房產收租。

和匡女士有著類似想法的華人有不少，這使得河濱縣、聖伯納迪諾縣、安大略縣（Riverside、San Bernardino、Ontario）成為華人看房熱門區域。

房產投資公司的孫女士介紹，看一個區域的房地產是否適合投資主要考慮六方面因素，包括就業市場、空置率、經濟多元度、房屋支付能力、政策是否有利於房東以及學區評分。由於安大略國際機場和2028年洛杉磯奧運會，靠內陸區域各方面發展蓬勃，因此吸引越來越多個人房地產投資者把目光放到這裡。

根據數據顯示，該區域不少城市的租金回報達到8%以上，排在前三位的是東谷市（Eastvale）、科洛納市（Corona）、庫卡蒙格牧場市（Rancho Cucamonga），回報率分別是12.22%、10.06%、8.42%。

這處漂亮嶄新的4臥3衛戶型住宅位於東谷（Eastvale）市的Copper Heights社區內，為投資者提供了優越的置業機會。Copper Heights是一個充滿活力的年輕社區，配有一系列現代設施，包括嶄新的俱樂部會所，設有3個游泳池、3個公園、兩個水療區及一個燒烤區。
居外房源編號：27218578 點擊查看房源信息

除了在加州投資，孫女士表示很多華人近年熱衷到外州投資房地產。特別是德克薩斯州，該州近年吸引大企業搬入，大大提升當地就業市場和經濟多元度等元素，房地產市場也越來越有投資價值。孫女士稱經濟多元度和房屋支付能力都是評估一個區域的未來房市發展的重要考慮因數，例如曾經的汽車之都底特律就因為產業過於單一，房地產市場跟隨產業凋弊，再例如紐約房市一直在下滑，就是因為很多人覺得房子太貴，於是往外另尋出路。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

仲量聯行：教育、養老和數據中心等另類資產投資回報更出眾 | 香港

仲量聯行發表的《The Rise of Alternative Real Estate in Asia Pacific: The Fundamentals》報告表示，由於另類房地產具吸引力的收益率，以及看好亞太區長遠的增長前景，越來越多投資者關注有關市場的投資機會。

仲量聯行指出，在香港，由於傳統房地產價格不斷創新高，以及超低的房地產收益率，吸引更多投資者關注當地另類房地產資產，當中覆蓋學生及長者住宿、共享共居、自助存儲設施、停車場以至數據中心所能提供的機遇。

仲量聯行研究部主管馬安平表示：“對投資者而言，我們認為香港的教育和數據中心最具投資吸引力。另類房地產的租金回報率較傳統房地產資產一般能高出100至2,000個基點。”

Q1. 另類房地產包含什麼物業類型？

整個報告系列共分六部，將另類房地產定義為非傳統房地產資產，包括長者護理中心或養老院、學生住宿、教育、數據中心、自助存儲設施和實驗室設施。除了香港，亞太區其他國家∕地區如中國內地、日本、新加坡等的另類房地產市場亦擁有巨大的投資機會。

仲量聯行亞太區資本市場營運總裁及另類資產部主管Rohit Hemnani表示：“環顧全球，亞太區的另類房地產市場仍未及歐美市場成熟，但隨著投資者繼續尋求新板塊的投資機會，以實現資產多元化及提高回報率，令相關資產越來越受關注。另類房地產屬長期經營租賃，為投資者提供穩定的現金流收入，並可降低市場波動所帶來的影響。”

仲量聯行預測，隨著城市人口迅速增長，亞太區國際學校數量將增加三至四倍，這將刺激教育和學生住宅板塊的發展

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Q2. 各地另類房地產的投資和收益表現如何？

根據仲量聯行的數據，東京和新加坡的另類房地產如數據中心的預測收益率介乎6%至7%，悉尼則為4%至6%。相比之下，東京的核心房地產如寫字樓的預測收益率介乎4.5%至5%，悉尼則為2.5%至3.5%；而東京和悉尼的購物中心的預測收益率分別為4.5%至5.5%及2.5%至4%。

Rohit Hemnani表示：“另類房地產主要的投資者包括全球的房地產信托基金、股票基金、基金經理、房地產公司和發展商。單計2016年，這五個類別的投資者在另類房地產投資了超過430億美元。在亞太區，我們亦發現類似趨勢，發展商和私募基金向另類房地產配置較多資本。而房地產信托基金特別活躍於如日本般關注長者護理的國家。”

Q3. 亞太區另類房地產的投資前景如何？

報告指出，由於亞太區廣泛的人口變化，例如城市化、人口老齡化、家庭財富增長及科技普及化，預期區內的另類房地產的投資前景理想，並將繼續保持增長趨勢。

亞太區城市人口預計至2027年將超過4億人，有利教育和自助儲存設施的發展。未來十年，區內預計將增加5.6億互聯網用戶，智能手機、雲計算及物聯網的快速普及將推動數據中心的需求大幅增長。

與此同時，區內的老年人口將在未來10年內增加1.46億人，將推動長者住宿和養老院市場進一步擴張。

盡管市場存在強勁的需求，但或面對不少不明確的因素。首先，護老和數據中心通常受到政府的高度監管，需按照當地法律進行嚴格管理。在亞太區，各種另類房地產的成熟度有一定距離，因此投資者對市場基本面的熟悉程度及經營能力亦有可能為其構成挑戰，但毋容置疑的是有關市場存在明顯的投資機會。

Rohit Hemnani總結稱：“隨著亞太區城市人口迅速增長，我們預計未來15年間，亞太區的國際學校數量將增加三至四倍，才能滿足1,000萬名目標學生群的需求。這將刺激教育和學生住宅板塊的發展，他們在澳洲、中國內地、香港、印度和東南亞有著偌大增長潛力。”

“同樣地，老年人口的增長意味著老人住宅市場將進一步拓展，特別是在日本和中國等具有巨大增長潛力的國家。”

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地址：新界荃灣德士古道212號
出售樓層：全幢23層
單位：地廠2個(G/F)，特色樓層10個(1/F)，標准樓層12個(2/F-25/F)，頂層連天台5個(26/F及天台) *5個特色單位內置樓梯*
單位面積：6-10/F約548呎-全層7,705呎，11-25/F約548呎-全層7,710呎
房價：由約¥694萬起（可協商）

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來源：財華網
責編：Zoe Chan

曼谷公共交通對房產投資的吸引力可以有多大？｜泰國

在曼谷，在距離公共交通站點僅幾步之遙的位置買房子的重要性不容小覷。

購房者對此類房產的搶購之勢非常迅猛，近幾年來，我們看到人們會在開盤之前在大街上睡幾個晚上，以確保自己能夠搶到最好的房源。

曼谷的公共交通系統，即BTS（架空列車）、MRT（主要是地下鐵路）和BRT（快速公交系統）正在擴展，這可以歸功於4年前開始執政的當前政府。

2014年以前，曼谷的基礎設施開發毫無進展；是當前政府推動了這一進程——而且速度非常快。

目前，整個曼谷有78個公共交通站點以及超過110公裡的公共交通網絡，到2025年，曼谷將建成相當於現在的兩倍的公共交通網絡。

購房者和投資者都不應忘記連接曼谷市中心和素萬那普（Suvarnabhumi）國際機場之間的機場快線沿線站點。值得注意的是，過去一年這些站點對於購房者的吸引力大增。

您可以了解一下目前倫敦的公共交通網絡。短短7年之後曼谷也會擁有同樣的出行方式。

讓我們來看一下是隆（Silom）架空列車沿線兩個公共交通站點附近的幾種共管公寓的售價。

BTS Talad Phlu距離曼谷市中心10站，約30分鐘。Talad Phlu附近共管公寓的中間價格約為310萬泰銖（約62萬元人民幣），每平方米均價為93,228泰銖（約1.86萬元人民幣）。

BTS Krung Thonburi距離市中心只有3站，不到10分鐘即可到達。在這裡，共管公寓的中間價格目前約為630萬泰銖（約126萬元人民幣），每平方米均價為12.4萬泰銖（約2.48萬元人民幣）。

顯而易見，共管公寓的實際售價由多種因素決定，但這個例子很好地說明了一個事實，即人們要為距離市中心更近這一點支付更高的價格——即便是以分鐘來計算的。

在緊鄰公共交通連接點的地方買房還能夠獲得很高的租金回報率。

根據售價，一個距離BTS Talad Phlu僅需步行3分鐘的項目可以實現每年高達5.22%的租金回報率。

距離同一站點需要步行10分鐘的一個類似項目的租金回報率則較低——每年4.41%。

雖然租金回報率看似差別不大，但從全年來看，累加起來也是不小的金額。

許多開發商已經為其距離公共交通站點僅幾步之遙的共管公寓創立了特定的品牌，例如，Ananda的IDEO Mobi共管公寓系列。

不過，居住在曼谷公共交通站點附近並不便宜。在市中心，一套精美的小型一室公寓就需要至少1,000萬泰銖（約200萬元人民幣）。在距離公共交通站點較遠的地方，價格顯著下降。

如果您第一次在曼谷投資房產，購買緊鄰公共交通連接點的共管公寓將會讓您有更好的機會獲得高租金回報率，也會讓您在未來轉手變得容易得多。

居外網推薦曼谷近鐵精品房源

1. Ideo S115——距離BTS Pu Chao Saming Phrai站100米

35層樓的高層公寓，坐落在素坤逸路（Sukhumvit Road），配備多種現代化設施，包括超大泳池和屋頂花園。附近有Big C超市，還臨近地鐵，249萬泰銖（約¥50萬）的價格可以稱得上非常實惠了。

2. Ideo Mobi Asoke——距離MRT Phetchaburi站290米

位於Makkasan區域，毗鄰於 CBD 中央商務區的Asok 和 Rama 9交彙處，是曼谷唯一的城市雙CBD交彙處。擁有這裡，就擁有所有的城市配套，高端商場、醫院、大學都近在咫尺，地鐵5站可到素萬那普機場。

3. Niche MONO Sukhumvit——距離BTS Bearing站250米

34樓高層公寓，位於曼谷素坤逸名門之地，跨國房企聯合打造呈現高端品質。乘坐BTS 輕軌可輕松抵達素坤逸區熱門區域；項目周圍有滿足生活需求的商場、國際學校、醫院、餐廳和娛樂場所等。

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責編：Zoe Chan

泰國知名房產業記者Andrew Batt專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

日本房產優勢_日本房產熱門

日本房產經歷過上世紀的泡沫房產經濟之後逐漸恢復，諸多海外投資者都紛紛有相關的投資舉動。相比國內的房地產投資相比，其日本房產包含較高的利潤等優勢。

移民、投資皆宜——里斯本房地產熱潮引爆 | 葡萄牙

如果您覺得倫敦房價太貴，但又希望能在充滿歷史氣息、氣候溫和、且環境安全的歐洲城市買一套房產，那座城市就非葡萄牙首都里斯本莫屬了。

里斯本的平均房價不僅不足倫敦一半，而且是公認的世界最安全的地區之一。當地不僅古色古香，洋溢著南歐風情，同時生活又不失便利與活力。在眾所周知的金融危機中，葡萄牙的經濟受挫，但是近幾年已明顯復蘇。

在政府策劃及努力之下，房市慢慢回暖，房價也自2010年顯著回升，但由於開發程度遠不及西歐飽和，故現時價格依然有吸引力，長線更獲看好。平均租金回報亦可望達到6%。不過，最為吸引眾多華人的還不是這些，而是可與地產掛鉤的黃金投資移民計畫。

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黃金投資移民性價比高

在葡萄牙購入50萬歐元房產的買家可申請黃金居留卡。持卡人及副申請人可在該國生活、學習和工作，平均每年只需在葡萄牙居住滿7天，5年之後即可申請成為永久居民。此後還可以根據規定，按部就班申請加入葡萄牙國籍。葡萄牙是歐盟成員國，葡萄牙公民在歐盟其他國家工作、學習和生活，享有巨大便利，故其護照似乎較脫歐後的英國“性價比”高。

經濟步入成長階段

葡萄牙雖然在早些年前發生的經濟危機中受到重創，但目前其經濟已經逐漸回暖。在2015年第一季度，GDP成長已超越德國和歐洲平均水准。標准普爾、經合組織等國際機構也紛紛對葡萄牙的經濟展望調高了期望值。

安全度高生活品質佳

2017年，悉尼經濟與和平研究所（IEP）根據多項指標對全球144個國家的安全系數進行了排名，葡萄牙高居第三犯罪率低，是非常適合居住的城市。據SAPO新聞報導，葡萄牙國家醫療系統也相對完善，其醫療衛生系統排名超過英國與西班牙，目前被世界衛生組織排在第14位。

氣候宜人葡萄酒天堂

葡萄牙的葡萄酒享有盛名，而且價格低廉。適宜的氣候條件使當地出產200多種葡萄。海洋暖流為里斯本和整個葡萄牙帶來豐富的水產資源，美味的海鮮馳名世界。葡萄牙自然不乏米其林星級餐廳、眾多的酒吧和咖啡廳。這裡還有諸多水上樂園，是水上運動的天堂。

地產穩步提升 6%租金回報

根據位於里斯本的獨立房屋價格統計機構Confidencial Imobiliario的數據，在2012~2016年期間，房產價格上升了35%，並且持續吸引著來自全球各地的投資者。預計在未來5年，房市價格會以每年至少5%的增速持續成長。

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知名地產仲介仲量聯行（JLL）的資料顯示，里斯本的房價是倫敦的一半。第一太平戴維斯的統計資料指出，買家能以倫敦頂級地產1/5的價格在里斯本購入同類豪宅。黃金簽證允許申請人出租房產，里斯本租金回報率有5~6%，提供地產投資與取得海外身分的雙重組合。

責任編輯：Zoe Chan

來源：互聯網資訊綜合整理

2017年2季度歐洲住宅市場——冰島房價漲幅全球最高，雅典房價連跌近10年 | 海外

2017 年 2 季度，在已經發表數據的 22 個歐洲住房市場中，18 個國家和地區房價實現同比上漲，10 個市場漲幅高於去年同期。其中，冰島與愛爾蘭房價同比增長均達到兩位數，在2017年2季度的全球房市表現中也名列前茅。另一方面，俄羅斯住宅市場跌幅正在縮小，希臘雅典得住宅價格也很有可能在今年迎來連續下跌的第十個年頭。

表現強勢

冰島是2017年2季度全球房價同比增幅最快的國家。21.28%的增幅不僅高於全球其他市場，也遠高於去年同期 6.34% 的漲幅，這也是自 2005 年 4 季度以來的最高同比漲幅。

冰島住房市場從2002 至 2007 年經歷了一波上漲行情，價格飆升達到 73%以上。但從 2008 年初到 2010 年，由於該國經濟受到全球經濟危機的重創，導致房價大跌 32.5%，在接下來的 3 年時間裡，住房市場漲幅總計僅為 5%，近乎停滯狀態。隨後，冰島開始進入強勁的上漲通道，2014 年漲 5.18%，2015 年漲6.93%，2016 年漲 12.53%。這樣的現象部分歸功於強大的市場需求和有限的住房供應，特別是在首都雷克雅維克。近年來持續增長的遊客數量是刺激冰島房市需求的一個重要因素。冰島旅遊局的數據顯示，2016年冰島遊客人數接近180萬，比2015年增長39%。2017年前7個月的遊客數量較去年同期再次大幅度增長33.1%。

國際貨幣基金組織(IMF)的數據顯示，該國經濟在 2016 年的增長幅度達到了 7.2%，也是自 2007 年以來的最高漲幅。冰島統計局的數據顯示，該國經濟在 2017 年 1 季度漲幅為 7.6%。鑑於個人消費能力走強，固定投資總量不斷增加，預計該國經濟在 2017 年全年將實現 6% 的喜人結果。

愛爾蘭住宅價格在2017年2季度同比增漲 13.52%，在歐洲表現僅次於冰島。愛爾蘭房價前幾個季度的同比增幅分別為：2017 年 1 季度 8.91%，2016 年 4 季度漲 8.15%，2016 年 3 季度漲 7.68%，2016 年 2 季度漲 4.57%，2016 年 1 季度漲 5.84%。目前都柏林市中心公寓每平米單價大約為2345歐元，可獲得7%左右的較高出租回報率。

愛爾蘭的經濟緊縮政策取得了良好的成果，被視為歐洲的明星國家。該國政府的報告顯示，該國在危機早期實施的結構性改革，現在已進入了收穫成果的階段。愛爾蘭中央銀行的數據顯示，愛爾蘭去年的經濟漲幅為 5.2%，比 2015 年不可思議的 26.3%（很顯然在統計學上存在問題）相比更加健康。前幾年的數據分別為：2014 年 8.5%，2013年 1.1%。儘管英國退歐以及美國未來稅收和貿易政策存在不確定性，但該國經濟預計在今年保持穩健狀態。愛爾蘭央行估計該國今年的 GDP 漲幅為 4.5%。

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德國房市繼續表現強勁的上漲趨勢。2017年2季度德國公寓均價環比顯著上漲4.86%，同比則上升6.96%，高於前兩個季度的同比增幅。德國三大城市中，目前房價最高的是慕尼黑。慕尼黑市中心120平公寓需花費約94萬歐元，類似住宅在柏林與法蘭克福的價格普遍在50至60萬歐元之間。德國大城市租金回報率普遍不算高，法蘭克福市中心公寓擁有三大城市中最高的租金回報率，約3.7%。 2017年2季度新住宅准建批准數量約為9萬個單位，同比減少7.9%。德國目前的低利率環境與較低的新建住宅數量將市場維持在賣家市場區間，對房價繼續產生抬升作用。

2季度德國經濟年化增長2.5%，雖然低於1季度2.9%的增幅，不過仍然高於歐元區2.3%的平均水平。穩定的經濟增長要得益於強勢的民眾消費與政府支出。

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葡萄牙房價在2017年2季度同比上漲3.47%，目前里斯本市公寓每平米房價約2542歐元，租金回報率則在5.6%左右。全球金融危機後，葡萄牙房價經歷了連續13個季度的同比下跌，一直到2014年4季度才開始企穩回升。2017年葡萄牙經濟預期將增長1.1%，與去年基本持平。2015年之前的15年間，葡萄牙經濟持續低迷，平均年增幅只有0.2%。

基本持平

西班牙房價在2017年2季度同比上漲0.85%，扭轉了上季度同比下跌1.29%的局面。2017年2季度西班牙當地房市需求在金融危機之後首次超過10萬個單位。同時，受到英國退歐影響，西班牙房產更加受到海外投資者青睞。2季度海外投資者對西班牙房產需求同比上漲了8.1%。最受海外投資者（特別是歐洲投資者）青睞的目的地是巴塞羅那與太陽海岸區域。目前巴塞羅那市中心120平米公寓售價約57萬歐元，租金回報率則在4.5%左右。馬德里房價較巴塞羅那低一些，回報率也可以達到4.7%。2017年西班牙經濟預期將增長2.8%，失業率有望降低至15.9%。近期加泰羅尼亞地區因為獨立公投仍與西班牙政府僵持不下。此次事件的最終解決方案料將對西班牙特別是巴塞羅那的房價產生較大短期影響。

英國平均房價在2017年2季度名義同比增長2.8%，但如果將通脹考慮在內，則與去年同期保持持平。另一方面，市場供給繼續保持緊缺。在退歐與大選之後，英國房市觀望情緒明顯，新增售賣房源數量不斷創下新低。倫敦房價增速進一步縮小明顯，部分高端房產價格繼續下跌，主要房價增長區域集中在倫敦外圍。東安格利亞地區房價2017年2季度同比增長5%，漲幅在大倫敦地區名列前茅。整體來看目前英國經濟不穩，退歐提案也尚未獲得實質性進展，加之已經突破天價的倫敦房價，投資用房產價格繼續走弱可能性較大。

危機重重

雖然俄羅斯房價表現已經連續多個季度排在歐洲最後一名，但當地市場的情況正在好轉。2017 年 2 季度，俄羅斯全國住宅市場價格同比跌幅為 7.58%，雖然跌幅仍然顯著，不過這已經是自 2014 年 4 季度以來最小的同比跌幅。俄羅斯的通脹指數曾出現一段飆升期，但近期穩健的貨幣政策有效穩定了通脹。俄羅斯聯邦統計局的數據顯示，2017 年 8 月，俄羅斯的名義通脹率放緩至 3.3%，也是前蘇聯解體後的最低水平。

從海外置業者的角度來看，俄羅斯房價的下跌幅度還要大得多。在僅僅 3 年的時間中，盧布對美元的匯率就大跌了近 61%，從 2013 年 1 月的1 美元兌換 30.231 盧布跌至2016 年 1 月的 1 美元兌換 77.175 盧布。但是在過去的 18 個月時間裡，這種現象得到了有效遏制，盧比對美元價格在 2017 年 8 月為 1 美元 59.409 盧布，升值幅度近30%。

俄羅斯經濟正在大幅走好。2017 年 2 季度的年化 GDP 漲幅為 2.5%，較 2017 年 1 季度的 0.5% 和 2016 年 4 季度 0.3% 低迷有明顯好轉。也終結了從2015 年 1 季度到 2016 年 3 季度連續 7 個季度年比下跌的局面。但是在 2017 年 7 月，原油價格保持在每桶 48.48 美元的水平，較 2014 年 6 月 111.8 美元的峰值仍然差 56.6%。弱勢油價料將對俄羅斯經濟產生一定影響。俄羅斯經濟今年預計增長 2.1%。

希臘延續十多年的地產低迷狀態仍未結束。2017 年 2 季度，希臘平均住宅價格同比下跌 2.53%，環比下跌了 1.58%。在希臘首都雅典，房價自 2008 年以來就一直處於下跌狀態。目前雅典公寓單價約為每平方米2846歐元，租金回報率為4.2%左右。希臘經濟在 2015 年的漲幅為 0.2%， 2016 年幾乎接近零。不過這樣的勢頭有望在今年得到緩解：歐盟預計希臘經濟今年將增長 2.1%，2018 年漲幅達到 2.5%。

作者：Adam yang

責任編輯：Zoe Chan

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