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美國有3個城市受華人歡迎，但真的宜居嗎？
美國是許多人移居的國家，擁有全球最龐大的移民人數。由於幾乎涵蓋了全球所有國家的移居者，所以美國可說是文化多元的國家。
聯邦人口普查局發布的美國亞太裔人口統計數字顯示，美國亞裔人口為2141.92萬，當中來自中國的華人，就超過240萬人，更預計中國移居人數將增長至超過550萬人。
上次曾提到過，最受華人歡迎的10個美國城市中，就包括了舊金山、洛杉磯和紐約，因為這些城市中國文化比較濃厚，讓國內移居者感受到家鄉的溫暖，完全沒有身在異鄉的感覺。而且，這裡的經濟、生活、教育等優勢，都非常吸引中國移居者定居於此。
但是，全球最大旅外人士網站 InterNations發表的全球最不適合居住的10個城市中，以上3個美國城市連續2年都被列入前10 。這3個城市的國際和文化氛圍，讓它們在定居指數中獲得最好的評分，那麼還有什麼地方是讓外籍人士感到不滿意的呢？InterNations的創辦人兼首席執行官馬特澤克針對這3個城市，給出了以下的解釋。
紐約生活成本高 天價住房
全美國最多華人的城市，同時世界文化大熔爐、時尚之都、購物天堂、高等教育發達等，各種國際標簽集於一身的紐約，給人的印像是金融和經濟都很好。不過，馬特澤克表示，紐約的金融、住房和生活成本，是外國人的主要痛點。
紐約的生活成本，與其他城市差異最多；據統計，這裡的消費價格比芝加哥高出24%，外出就餐更是高出28%，相當驚人。看看紐約的居住成本，如果說房租，根據知名房地產網站Zillow顯示，紐約的平均租金為3475美元（折合人民幣約），且居住條件不佳，公寓平均面積只有大約700平方英尺。
購房方面，Zillow也顯示，紐約房產成本平均每平方尺1376美元（折合人民幣約），相較於其他城市如波士頓（758.4美元）、邁阿密（518.56美元），紐約的房價可說是令人咋舌。房價貴是一回事，之後的費用更是讓你嚇一跳，根據Zillow的分析，在紐約購房後除了要償還貸款，每年還要額外支付平均9400美元（折合人民幣約）的房屋費用，如地產稅、保險、水電、日常維護等隱藏費用，相當於月供以外，每個月還要額外支付780美元（折合人民幣約）。
科技業帶動房市 舊金山房價讓人卻步
舊金山在金融和住房指數中排名倒數第二，在全球住房負擔能力方面更是排名倒數第一。雖然這裡依山傍水、氣候宜人，養老和移民條件都到位，不過仍不是退休人士的最佳選擇，只因為這裡的房價太貴了！
隨著舊金山的科技業高速發展，帶動了當地的房價物價迅速上漲，導致許多想要定居舊金山的家庭，一直買不起一間房屋。同時，科技業一直被認為是舊金山住房危機的罪魁禍首，因為過去幾年嚴重擠占了其他非科技公司的商業和居民的住房土地資源，在資源有限的情況下，導致房價飆漲至居高不下的水平。
根據美國房產網站Trulia在去年發布的一份報告顯示，舊金山都會區大約81%的房價在100萬美元（折合人民幣約）以上，自2017年以來增長了13.7%。Zillow網站的資料也指出，在舊金山都會區購房所需付的頭期款，能在美國其他城市購買一間房。
對於這樣的價格，許多想在舊金山買房的人開始猶豫不決甚至卻步，加上抵押貸款利率不斷上升，30年期固定利率抵押貸款平均值達4.94%，是8年以來的最高點，造成計劃購房的人數越來越少。
洛杉磯房價漲幅不可小覷 交通最差評
洛杉磯的發達經濟僅次於紐約，加上好萊塢帶動的人氣，進而帶動了這裡的樓市。雖然房價不比紐約和舊金山的天價高，但是洛杉磯的房價漲幅也是不可小覷。
美國房地產數據公司CoreLogic的最新報告顯示，洛杉磯地區在2021年初的中間房價達到699,890美元，同比增長21.7%。雖然如此，但是洛杉磯的房價漲幅不是最大的，以南加州地區作比較，獨棟別墅方面，洛杉磯中間房價環比上漲為13%，橙縣（13.6%）、河濱縣（19.3%）、聖貝納迪諾縣（20%）和聖地亞哥縣（10.6%）。
聯排別墅和公寓類型的房價，洛杉磯的中間房價環比上漲9.8%，橙縣（4.7%）、河濱縣（15.2%）、聖貝納迪諾縣（24.6%）和聖地亞哥縣（10.6%）。
洛杉磯的房價並非導致成為不宜居城市的主要因素，而是當地的交通得到了很差的評價。盡管洛杉磯有數十億美元投入到交通建設上，但是當地高速公路擁堵和糟糕的駕駛文化，讓它在2017年時連續6年成為佳通狀況最糟糕的地區。
在高峰時間，洛杉磯的整個堵塞過程中車子平均速度為每小時9.9英裡。同時，洛杉磯曾在一份研究調查報告中發現，其擁堵的交通狀況影響了人們的身體健康，也影響了他們工作和學習。
美國這3個城市的過度發展，已經給居住環境帶來了影響，而上述所提及的房價的漲幅，若是做投資或許還能獲得高投資回報，但是用來居住，或許美國還有更好的城市選擇。既然是要移民或養老，當然要選擇各方面都更優秀的城市，這樣才能過著舒適又健康的生活。
美國還有很多城市被評為宜居城市，只是需要更仔細地去發掘……
撰文：Wen Wei
編輯：Serene Ku
投資洛杉磯房產 潛利比您想像大！
從1997年到2006的十年間，全美國住房價格平均增加了124%，2007年底，美國爆發了次級房貸危機，房價大幅下跌，不過近年美國房市穩定復蘇，且今年因新冠肺炎疫情下，美國房市在資金行情支撐下也轉熱絡，中國人熟悉的加州洛杉磯的置產投報率，也有不錯的表現。
經過幾年調整，美國的經濟好轉，2011年開始美國的房地產市場開始復蘇，以加州為例，2012全年的房價漲幅有20%～25%，部分熱門地區例如舊金山市區、南灣的帕落阿圖市（Palo Alto City）甚至達到了30%以上。
相關資訊：【美國加州房地產還值得投資嗎？】
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，以現況來說，在國內大城市買一間100平米大樓約要580萬元，出租投資報酬率不到2%。同樣的價錢在洛杉磯卻可以買上一間還不錯的透天別墅帶前後院，投資報酬率6%以上。如果投資專門收租的整棟公寓，基本上可以達到10%的租金年回報率。
從長期的統計中，美國加州房產上升期的漲幅每年10%至15%左右，平均起來，扣除所有持有成本例如地產稅、維修保險費等，長期而言持有十年以上的房價增值率在每年5%～6%左右。
美國南加州本是全美房價表現優質區，其中華人人口約50萬人，是全美華人人口第二多區域。國人早有創業及求學需求而移居美國，加上由於全球人力已邁入國際村的市場，90年代以後的學子也需要加值自己的國際觀，有錢的家長乾脆赴美置產，而赴美教育若能取得“綠卡（永久居留權）”，子女在學齡前至高中是免費的，大學以上取得永久居留權，可享本籍生的資格，本籍生占外州的三分之一，更是當州的五分之一，也成為中國人移居美國的誘因。
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近年中國景氣轉弱，讓高資產族開始往海外尋求投資管道，從美國開放的投資移民（EB-5），每年1萬個名額，中國大陸就占6,000多人。受到政策壓抑的大陸房市，因為熱錢需要出口，美國也是投資市場焦點。
陳炳辰說明，隨著特朗普上任，雖然經濟優先，但與中國關系僵持，加州又是最多華人的地區，過去許多房市亮點價碼都由中國人創造，如今環境不友善，前僕後繼情況趨少。今年的疫情影響下，美國經濟更顯下挫，零售餐廳營業受限，失業率也大增，又逢美國總統大選在即，房產市場也處在觀望，令加州房地產表現稍嫌不若過往，但也可能是個入場的機會。
陳炳辰提醒，目前美國政治彌漫保守排斥外國人的氣氛，置產雖不至於有明顯危機，但在移民條件申請上也會相對嚴格，有意於當地買房民眾得在准備時顧慮萬全。
來源：經濟日報
責編：Zoe Chan
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美國加州房地產還值得投資嗎？
陽光明媚的加利福尼亞州不斷吸引著人們、企業和游客，地理和經濟都具有多樣性。從山巒到海灘，加州的經濟由娛樂和技術、農業（得益於全年溫和的天氣）、制造業、保健和金融等行業組成。大量的公司總部設在洛杉磯、舊金山、聖地亞哥、聖何塞和薩克拉門托等大都市地區，難怪加州的人口持續增長——盡管其人口密集，缺乏可負擔的住房和生活成本高。
大家都知道，在加州買房真的很難，因為太貴了。其平均房價為524,400美元（折合約356萬元人民幣），是全美最高的。加州買不起房是很多人不得不租房的主要原因。這個州為投資者提供了一個獨特的環境，因為它擁有超高的房地產價格，再加上驚人的租賃需求和租金。
加州是投資房地產的好地方嗎？本文將幫助您確定是否應該考慮在加州購買投資房產。同時，找出哪些地區的房市最強勁，以及在這些高價市場中是否可以獲得可觀的投資回報率。
加州經濟的現狀
加州的經濟規模是美國最大、世界第五，GDP超過3萬億美元。其勞動力由近1800萬人組成，截至2018年，平均家庭收入僅超過7.5萬美元。
在冠狀病毒來襲之前，全國失業率從未降得這麼低。從那時起，情況就完全不同了，失業率超過了大蕭條時期的失業率。加州在4月和5月的失業率最高達到16.4％。隨著人們開始重返工作崗位，失業率開始慢慢回落。但截至7月，加州仍有13.3%的人口處於失業狀態。
加州是最早執行原地避難令並基本關閉的州之一。即使采取了迅速而嚴格的行動來對抗冠狀病毒，對加州的人口密度似乎毫無幫助。就在一個月前，病例數（超過12000例）創下歷史新高。
好消息是，9月份加州的冠狀病毒數量正在下降。然而，毫無疑問，這場大流行已經讓美國的經濟岌岌可危。
即使加州的房價和租金遠高於全國平均水平，但加州的人口已接近4000萬，並不斷增長。穩定的人口增長往往會引起投資者的興趣，他們知道在強勁的房市中應該尋找什麼。
2020年的加州房地產市場
自冠狀病毒爆發以來，加州的房屋價值一直在恢復，但與一年前相比，增幅微乎其微。加州大多數較大都市的房地產市場都稱得上是昂貴，待售房屋極少。
以下是加州獨特的房市趨勢概述。
- 低可負擔性：如果該地區的大多數居民將收入的30%以上花在住房上，那麼就會被認為是無法負擔的。由於生活成本高，加州是出了名難以負擔的地方。高於平均水平的工資給當地的住房市場帶來了追隨的壓力。如果沒有更多可負擔得起的住房選擇，工資較低的工人將永遠無法買房，成為終身租房者。
- 房屋存量低：全州的地方政策不允許城市擴張，對住房開發有嚴格的政策。這也是造成可負擔房屋缺乏的一大原因。
- 高租賃需求：因為加州周邊地區的房價太高了 大量的人被迫租房。低庫存=高需求。
- “逃離城市”潮：自從疫情發生後，人們開始從大城市搬到郊區或小城鎮。有幾個因素推動了這一趨勢，包括遠程工作的可行性，更高的性價比和對戶外/開放空間的渴望。在被關在家裡好幾個月之後，可以說我們大多數人對喜歡居住地的價值有了新的認識。
- 利率很低
加州投資房地產的最佳地區
加利福尼亞是一個巨大的州，擁有數百萬居民。因此，房地產市場將根據位置的不同而變化很大。自然，靠近洛杉磯和舊金山這樣的大都市，價格也會更高。
根據AttomData第二季度的2020年美國房屋可負擔性報告，三分之二市場的房屋升值速度超過工資增長速度。另一方面，洛杉磯、聖地亞哥和橙縣的年工資增長速度高於房屋升值速度。
加州（或任何地方）投資房地產最好的地方會有這三個指標：可負擔性、就業增長和人口增長。問題是，在加州是否有任何地方還能提供可負擔性、就業增長、人口增長？
以下是加州為投資者提供穩健住房市場的地區。
薩克拉門托縣/羅斯維爾（Sacramento County/Roseville）
薩克拉門托是加州的首府，這裡的地區經濟實惠，就業和人口增長強勁。阿登（Arden）和阿卡德（Arcade）都位於薩克拉門托縣，羅斯維爾（Roseville）是該都市區最大的城市之一。
這些地區的房價中位數為327,073美元（折合約222萬元人民幣）。薩克拉門托和羅斯維爾周邊的房價預計在未來三年內將增長高達33%。在薩克拉門托或其周邊市場購買投資房產，很可能為投資者帶來豐厚的回報。
聖貝納迪諾縣（San Bernardino County）
聖貝納迪諾縣部分地區的可負擔性在過去幾年中得到了改善，因為該縣一直致力於通過住房計劃來解決這個問題。就租金而言，這個都會區被認為是南加州租金較便宜的地區之一。對租房業主來說，好消息是租金每年增長5%，租房需求量大。房屋的價值也大漲，就在去年。
河濱縣（Riverside County）
河濱的房市與聖貝納迪諾的房市類似，但普遍要貴一些。今年8月，河濱縣的平均房價為45萬美元（折合約306萬元人民幣）。與去年此時相比，增長了近15%。
博蒙特（Beaumont）
博蒙特市位於南加州兩座最高的山脈（聖戈爾戈尼奧山 San Gorgonio 和 聖雅辛托山 Mt San Jacinto）之間的河濱縣。自2010年以來，該市人口增長超過38%，是該州增長第二快的城市。博蒙特的住房市場競爭激烈，很有可能是因為它比周圍的河濱和聖貝納迪諾大都會更實惠。今年8月8月，平均房屋銷售額為38萬美元（折合約258萬元人民幣），比去年增長了11%。
埃爾西諾湖（Lake Elsinore）
埃爾西諾湖位於河濱縣西部，是一個占地3000英畝的淡水湖，是加州發展第四快的城市。自2010年以來，有超過15,000名新居民搬到了埃爾西諾湖，使其人口增加了近32%。平均房價比去年上漲了10%。
科林加（Coalinga）
科林加是位於弗雷斯諾縣（Fresno County）的一個城市，雖然面積不大，但卻是加州發展最快的城市之一。附近有三所學院和大學，房價仍然是可承受的。上個月，房屋平均售價為19.4萬美元（折合約132萬元人民幣），比去年增長了1.6%。現在房市的競爭也不是超級激烈。
道格拉斯市（Douglas City）
道格拉斯城地區位於三一縣（Trinity County）雷丁（Redding）以西僅45分鐘車程，是加州淘金熱時期定居的山城。8月份，房屋平均掛牌價為32.2萬美元（折合約219萬元人民幣）。這很重要，因為這與2019年相比增長了17.4％。該縣的人口比大多數縣少，但隨著它靠近較大的都市而增長。
洛杉磯縣——聖佩德羅（San Pedro）
根據Redfin的數據，今年8月聖佩德羅的房屋成交均價為62萬美元（折合約421萬元人民幣），同比增長2.2%。其一半以上的居民都是租房而不是自有住房。不過，Zillow預測，未來幾個月，聖佩德羅地區的房價將開始下降。聖佩德羅的房價還是有點貴，平均租金為2500美元（折合約16976元人民幣）。
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來源：Real Wealth Network
編譯：Zoe Chan
讀完這篇文章，您應該至少對加州內提供回報機會的房市有一個不錯的了解。在加州的部分地區，完全可以買到一些租金需求高、升值潛力大的投資房。
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美國房市觀察：5月洛杉磯市房價大跌 爾灣則大漲30%
受疫情影響，美國南加州洛杉磯地區的房市也受到衝擊，主要表現就是整體銷售量下降。
而房價方面，則是各細分區域表現冷熱不均。根據First Time的數據顯示，洛杉磯縣和橙縣部分區域房價確實有所下降，比如洛杉磯市同比大幅下降。而其他大多數區域，比如爾灣、阿卡迪亞、帕薩迪納等市其房產市場依然很穩健。
以下列出部分區域房市具體數據，供買家參考。
1. 洛杉磯市（Los Angeles）
受疫情影響，洛杉磯市的整體成交價格大幅下降。5月份的平均銷售價格為119.6萬美元，同比去年下跌了19%。
5月的房屋銷售量同比一年前也大幅下跌，已成交數量為286套，pending sales為397套。
房屋庫存方面，較3個月和6個月前增加，但幾乎與一年前持平。因銷售數量遠低於1年前，可以看出洛杉磯市新上市房源有所減少，買家正在減少上市。
2. 爾灣市（Irvine）
作為華人去美國投資的大熱城市，爾灣房市在這次疫情中的表現確實很強勁，房價不跌反升。
雖然5月的房屋銷售量同比一年前也難以避免的大幅下跌，已成交數量為49套，pending sales為39套。
但是，5月份爾灣市的平均銷售價格同比去年上漲30.7%，為172.8萬美元。
爾灣市5月的房屋庫存為377套，雖較3個月前和6個月前的庫存有所增加，但是較一年前減少21.8%。
3. 阿卡迪亞市（Arcadia）
這座城市也深受華人青睞。不僅學區好，而且社區環境好、安全，生活品質高。
5月阿卡迪亞市的平均銷售價格為191.2萬美元，同比去年增長43.5%。
5月份的房屋庫存較去年同期下降23.3%。房屋成交量僅有11套，不到去年的3分之1。pending sales也只有19套。表現為庫存少，交易量也少。
4. 帕薩迪納市（Pasadena）
帕薩迪納是加州理工學院所在地，緊鄰富人區聖馬力諾市，是一座非常活力的城市。
這裡的房屋銷售相比其他城市表現較為平穩。5月份的成交量為50套，相比去年同期上漲11%。
5月份的房屋銷售平均價為110.1萬美元，相比3個月前有所下降，但相比去年同期上漲9.2%。
5. 森林湖市（Lake Forest）
森林湖市，是爾灣市重要的三大衛星城市之一，學區好，安全性高。不過它真正開始被更多華人注意在很大程度上與該市近幾年新開發的新屋社區有關，比如緊鄰爾灣市與爾灣只有一街之隔的Baker Ranch社區，以及最新的Parkside社區等。
森林湖的房市在這次疫情中表現較為穩定。5月份房屋銷售中位價為88.7萬美元，同比去年上漲5.0%。
5月森林湖銷售變慢的同時，房屋庫存有所增加，但較一年前仍有所減少。
6. 阿罕布拉市（Alhambra）
從洛杉磯市區出發，沿著10號公路向東行駛便可進入聖蓋博谷地區，而由此進入聖蓋博谷（華人聚居地）首先進入的城市就是阿罕布拉市。阿罕布拉市也因此被稱作是通往聖蓋博谷的門戶。
5月份阿罕布拉市的在售房源非常少，僅有33套，相比一年前的46套，減少了39%。
阿罕布拉市5月份房屋銷售量有所增加，為15套。銷售平均價整體大幅上升，為91.7萬美元，同比一年前上漲21.5%。
總的來看，大部分華人喜愛的城市，其房市表現的都更有韌性。價格上不僅沒有下跌，還在上漲。
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來源：新華僑網
責編：Zoe Chan
疫下洛杉磯房市行情速報｜居外專欄
你好，這是來自美國加州洛杉磯的問候。
很久沒有機會與諸位居外【名家專欄】的讀者們接觸了。 首先，希望大家在疫情當下都能過得很好。 祝大家身體健康，平安無恙。
在加州洛杉磯，我們都居在家裡，外面的天氣一直很好，陽光明媚。 繁花盛開，百鳥爭鳴，還有很多鴨子在戲水，感受美好的春光。人流極少，天空是從未有過的晴朗。
房產買賣仍舊熱火朝天！以下是目前市場的主要觀察：
- 現在有大量房源虛擬開放，潛在買家可以安全地單獨瀏覽待售房屋。
- 利率非常低，上周30年期固定貸款的抵押貸款利率平均低至3.26%。
- 富豪們仍在進行高價豪宅的買賣。
- 房價保持相對穩定，因為房源供應有限。
因此，現在可能是一個很好的購房時機！即使你身在遠方，交易的一切流程都可以在線上進行。 剛從一份報告中得知，我們公司剛剛在太平洋帕利塞德（Pacific Palisades）、聖莫尼卡（Santa Monica）、布倫特伍德（Brentwood）和馬裡布（Malibu）共完成了41宗交易。
各位保重！
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
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足不出戶通全球：居外海外投資、移民情報集錦（第三期）
歷史最低庫存 助美國房價取得19個月來最高漲幅
根據Redfin，低利率和史上最緊張的供應推動美國房價在12月份取得19個月最大漲幅。
該經紀商在1月17日的一份報告中稱，房價同比上漲6.9%，中值達到312500美元，為2018年5月以來最大漲幅。在Redfin跟蹤的85個最大都市圈中，僅兩個價格下跌：紐約下跌了2.4%，舊金山下跌了1.7%。
低利率和強勁的經濟吸引買家入市，提高了對稀少供應的競爭。Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather說，西雅圖和洛杉磯等西岸地區的房價上漲，“表明這些市場2019年的放緩已正式結束。”
在Redfin的研究中，一些價格最便宜的城市漲幅最大，其中田納西州孟菲斯為首，漲幅為16%。
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全國可供出售的房屋庫存較去年同期下降了15%。該經紀商稱，2019月12月可出售房產數量至少是2012年12月以來最少。
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