Tag: 新冠状病毒

日本速報：疫情反彈；國際大牌酒店登陸大阪｜居外專欄

日本近期再次面臨新冠疫情的衝擊，全國新增感染人數從4月14日起，連續3日超過4000人，而16日的人數更超過4500人。

其中，東京都在今年1月發布“緊急事態宣言”後，3月上旬的7日平均單日新增感染人數曾一度降至260人以下，但截至4月18日增幅顯著，已超過586人/單日；大阪府的單日新增感染人數從4月13日至18日，已連續6日超過1000人。

日本新確診病例的7天平均值

數據來源：JHU CSSE

在大阪府正式決定要求中央政府發布“緊急事態宣言”後，日本政府已基本決定，對東京都、大阪府、兵庫縣等發布“緊急事態宣言”。

在沮喪因新冠疫情而不能隨意出行之際，人們驚喜地看到“W酒店”已在大阪正式營業。盡管“W酒店”已遍及全球超過25個國家和地區，但新開業的大阪“W酒店”卻是日本的第一家。

大阪的“W酒店”位於心齋橋購物商圈，無論是購物、觀光，還是品嘗美食，都是人氣絕佳之地。

酒店的外觀設計由日本著名建築師安藤忠雄（Tadao Ando）擔當， 酒店黑色巨型外觀極具視覺震撼，似將巨型礦石打磨成清澈結晶，簡約低調中透出奢華。

客房視覺開闊，從酒店的房間內即可透過落地大玻璃飽覽大阪的美景。酒店的周邊聚集著不少名店，如頂尖品牌LV、愛馬仕及卡地亞等。

相信下次無論是出游，還是商務到訪，大阪，又多了一個上佳的休憩選擇。

 

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大阪等6府縣提前解封 日本經濟復蘇繼續趨好｜居外專欄

鑒於新增新冠病毒感染人數的減少、重症病床使用率等指標的改善，大阪、京都、兵庫、岐阜、愛知、福岡6府縣，將於3月1日解除新冠緊急事態宣言，這將比原定截止日期提前大約一周的時間。大阪府、京都府、兵庫縣的府縣知事同時提出，希望中央政府以每天4萬日元為上限進行支援，以向那些響應繼續縮短營業時間要求的商家支付合作金。

日本財務省發布的1月貿易統計數據顯示，日本1月的出口達到5.78萬億日元，同比增長6.4%，為繼2020年12月之後的連續第二個月增加，1月的增長幅度更比2020年12月的2.0%有所擴大。在日本1月的出口增長中，對中國出口增長高達37.5%，主要為有色金屬和半導體制造裝置的增長；而對美國的出口則減4.8%；對歐盟的出口減少1.6%，為連續18個月的下降。

日本全國消費者物價指數

日本總務省最新公布的1月全國消費者物價指數為101.4（生鮮食品除外），較去年同期下降0.6%，降幅與2020年12月下降1.0%的數據相比，下降幅度收窄0.4個百分點。受新一輪的新冠病毒疫情擴大，日本再次啟動緊急事態宣言，並全面暫停政府旅游支援項目“Go To Travel”的影響，上月住宿費下降了33.5%；同時下降明顯的還有電費和城市燃氣費，下降分別達到8.2%和10.7%。而以居家辦公擴大為背景的家電產品需求出現高漲的現像，室內空調、空氣淨化器、微波爐等均出現不同程度的漲價，火災和地震保險費，煙草價格也出現上漲。

 

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疫情對2021的國外房價有何影響？

當前疫情危機的核心矛盾是這樣的：政府為抵御更廣泛的經濟災難而設計的一攬子刺激計劃，實際上是在助長擴大住房市場的不平等，從而使惡性循環永久化。這種向發達國家經濟注入廉價資金的一攬子計劃維持了高房價和股價。這支撐了房主的借貸能力，保證了股東的利潤，維持了銀行的資產負債表；但同時也使租房者陷入貧困，增加了無法登上置業階梯的人數。

在新冠病毒感染率再次上升的同時，許多發達國家的房價也在上漲。根據瑞士銀行巨頭瑞銀集團的數據，2020年第二季度，10個中高收入國家中，有8個國家的房價上漲，其中美國的房價比去年同期上漲了5%，德國的房價上漲了11%。

瑞銀發現，在其“2020年全球房地產泡沫指數”所分析的25個主要城市中，超過一半的城市存在房地產泡沫的風險，或者說是被高估了。泡沫的典型跡像——價格與當地收入和租金脫鉤，以及過度的貸款和/或建築活動，均開始浮現了。

全球熱點房市過熱

瑞銀表示，在北美地區，多倫多是唯一面臨房地產泡沫風險的主要城市，而溫哥華、洛杉磯、舊金山和紐約則被認為估值過高，但沒有泡沫風險。波士頓的價值尚可，而芝加哥是該地區唯一被認為價值被低估的城市。

歐洲和中國香港面臨的風險最大。德國城市慕尼黑和法蘭克福，以及波蘭首都華沙位居榜首。立陶宛、愛沙尼亞、波蘭、斯洛伐克和烏克蘭在過去12個月均錄得雙位數字的價格增長。

據德國咨詢機構Empirica的數據顯示，德國七大主要城市（即柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特和杜塞爾多夫）公寓每平方米的售價已接近3000歐元（約合23400元人民幣），與2012年一季度相比，上漲了100%以上！

瑞銀表示，巴黎、阿姆斯特丹和蘇黎世也處於泡沫風險區域。其他“估值過高但無泡沫風險”的住房市場包括倫敦、東京、斯德哥爾摩、日內瓦、特拉維夫、悉尼和紐約。

在所分析的25個城市中，只有4個城市的房價下跌，分別為馬德裡、舊金山、迪拜、阿聯酋長國和中國香港。上一次價格出現負增長的城市較少時，已經是在2006年。

樂觀情緒是錯覺？

在全球大部分地區，住宅房價已經膨脹了好幾年。經濟邏輯表明，房價應該在2008年金融危機後崩盤。事實上，實際房價在危機期間確實下跌了10%，但全球央行將利率幾乎降至零，並實施了巨大的財政刺激計劃，挽救了房價。

這反過來又引發了新的榮景，支撐了對2008年危機後金融業至關重要的資產類別。低利壓低了替代性安全投資的回報率，使得每月的抵押貸款償還變得更實惠，房屋的購買吸引力也更大。這種對家庭收入的支持，以及按揭還款假期，也使失業工人不必賣房。

與全球股市一樣，房地產市場在當前的危機中增長強勁，但失業率上升，工資停滯。房價上漲維持了投資水平，但也是發達國家財富不平等的一個驅動因素，價格上漲和工資停滯意味著名義上更高的租金和更多的首次購房者被排除在置業階梯之外。

房價飆升不會持續

瑞銀指出，在政府刺激、抵押貸款救助和低利率的條件下，價格上漲是不可持續的。“目前還不確定失業率上升和家庭收入前景黯淡會在多大程度上影響房價。然而，很明顯，過去四個季度的加速上漲在短期內是不可持續的，”瑞銀全球財富管理公司首席投資官海菲勒（Mark Haefele）在一份新聞稿中說。“大多數城市的租金已經在下降，這表明，當補貼逐漸消失，收入壓力增加時，可能會出現一個修正階段。”

HRE投資公司的圖雷克（Bartosz Turek）也指出了利率和房價之間的“大關聯”，他懷疑這是全球房地產價格飆升背後的主要原因。“我看到在一些歐洲市場，價格漲得太厲害了，這令人震驚，價格下跌迫在眉睫。”他說。長期以來，物價的漲幅遠遠高於收入的漲幅，這往往是受到大多數國家極低利率的刺激。

歐盟統計局Eurostat抽樣調查的數據顯示，2012年至2019年斯洛伐克的房價上漲了43%，而斯洛伐克人的平均收入在這期間只上漲了4%。在德國，房價上漲了43%，而收入上漲了19%。在瑞典，房價上漲了53%，而收入則上漲了18%；在奧地利，房價上漲了45%，而收入則上漲了19%。奧地利的房價和收入分別上升了45%和17%。最後，在匈牙利，住房價格幾乎翻了一番，2019年的收入比2012年高出43%。

展望未來

一些房市分析師認為，隨著政府刺激計劃的結束，今年下半年將是市場的考驗。以美國為例，1.1億租房者中，有超過20%的租房者面臨被驅逐的風險，因為疫情導致的房租暫緩措施開始結束。

“展望未來，疲軟的經濟、緊縮的信貸條件以及支撐需求的短期因素結束，都將會抑制明年房價的增長，”倫敦Capital Economics的陸漢森（Hansen Lu）說，並預計2021年房價將停滯不前。

全球評級機構惠譽評級的分析師認為，西班牙房價跌幅最大，2020年跌幅在8%至12%之間，而澳大利亞房價預計跌幅在5%至10%之間，英國則高達7%。房價下跌將使資產財富縮水，降低房主的借貸能力，並可能削弱對經濟生產性部分的投資，但這也將緩解那些因實際工資下降、失業和租金上漲而遭受的壓力。

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繼續加碼！日本政府追加73萬億經濟對策｜居外專欄

日本政府決定追加經濟對策來應對新冠疫情的影響，總規模約73.6萬億日元，包括中央政府預算約為30.6萬億日元，以及增加在民間投資的項目規模。這次政策的推出，不僅針對防疫蔓延，還新增了首相菅義偉提出的去碳化、為大學的研發設立巨額基金、防災減災的新國土強韌化計劃等項目。這次的追加，是繼前二次規模均超過百萬億日元的第三次對策。

為了提升消費，日本政府還將延長旅游支援項目“Go To Travel”，計劃延長至2021年6月底。為避免支援項目結束後而導致下滑現像，該項目擬分階段來縮小折扣率；同時計劃提高工作日的折扣率，以引流相對客戶數量集中的休息日旅游。

Go To Travel的推出頗有成效，政府補貼相當於50%的旅行費，其中，35%的部分直接打折，而15%的部分則是發放可在餐飲和購物等使用的地區共通優惠券，具有相當高的吸引力。

據日本旅行業協會的統計數據顯示，今年8月，使用大型旅行網站，按目的地分的預約人數在32個道府縣，已經超過了去年8月，排在預約人數較去年同期增長的前三位分別是： 和歌山， 是上年的187.8%；奈良，164.1%；德島，149.4%。9月份的預約人數也在36個道府縣超過了去年同期。

 

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最新數據：新冠疫情如何影響日本房價？

對於希望在日本購買房地產的人來說，現在可能是時候入市“抄底”了——因為日本的土地價格正逐步下滑。

至少，最新的數據表明了這一點。新型冠狀病毒爆發使交易停滯，城市地區的土地價格已經下降，這種模式可能在全國範圍內擴展，導致明年公布的平均土地價格六年來首次下降。

據日本國土交通省上月底發布的Look地價季度報告顯示，今年4月至6月，東京、大阪、名古屋等主要都市圈100個密集開發的商住區中，有38個地區的地價出現下滑，只有一個地區出現上漲。該數據標志著自2012年以來，價格下降的地區數量首次超過價格上漲的地區。

專家表示，最新的下降可能成為市場變革的重要催化劑，規模可能與2008年雷曼兄弟倒閉引發的全球金融危機時相當。

以下是最新的數據，以及在未來幾個月可能對房地產價格產生的影響。

這份報告具有什麼意義？

該季度調查考察了東京、大阪、名古屋等大城市主要車站附近100個密集開發的商住區的地價趨勢。該數據被認為是日本各大城市房地產市場趨勢的領先指標。

Look報告顯示，由於持續發展和入境旅游需求的增加，今年年初之前，城市地區的房價大多穩步上升。

隨後，新冠狀病毒疫情爆發。

今年一季度，報告檢測到的城市地價出現了2014年以來的首次下跌，反映出消費稅從去年10月開始上調，以及入境旅游者銳減導致酒店和百貨業不景氣。不過在監測的100個城市地區中，大部分地區的地價仍在上漲。

然而，在第二季度，土地升值的城區數量從上一季度的73個銳減至僅有一個——宮城縣仙台站前的商業區，那裡正在進行大規模的再開發項目。

在接受調查的100個商住區中，有38個地區價值下降，而三個月前的報告中，有4個地區價值下降，六個月前為零。

其余61個地區沒有變化，比上一季度增長近3倍。包括東京歌舞伎町、大阪心齋橋和難波等著名商業區在內的8個地區貶值3%至6%，出現了自2011年第四季度以來的首次如此大幅的下跌。

日本全國地價排名前20位

“由於新冠肺炎大流行，潛在的房地產買家保持了’觀望’的態度，許多地區的交易停滯不前。對酒店和零售店需求量大的地區受到新冠病毒危機的重大影響，由於利潤率可能降低，需求量有所萎縮，”土地部在一份聲明中說。

房地產分析師山下和也（Kazuyuki Yamashita）認為，“最新的數據代表了一個戲劇性的變化，顯然標志著日本房地產價格疲軟的預兆。Look報告是一個領先的指標，在這些主要城市地區檢測到的下降將對主要城市的郊區產生連鎖反應，然後再到區域城市。”

投資者應該准備迎接多大的跌幅？

在過去的30年裡，日本經歷了土地價值的急劇下降，20世紀90年代泡沫經濟的破滅、2008年金融危機和2011年東日本大地震都給日本帶來了重大影響。

有分析人士稱，新冠病毒對房地產價格的影響可能會像2008年金融危機或泡沫經濟後遺症一樣嚴重，但短期內大幅下跌的可能性很小。

不動產經濟研究所8月的調查顯示，7月份東京都內的公寓均價仍然很高，在6000萬日元（折合約384萬元人民幣）以上，與30年前泡沫經濟破滅時的峰值價格相當。

“房價不會輕易變便宜的原因有很多，但基本上公寓開發商如果降低他們以高成本建造的公寓價格，就會遭受損失，”山下先生說。

那麼，准買家是應該現在出手，還是等價格降下來呢？

2008年金融危機後，許多日本銀行被迫抑制貸款。這促使許多陷入困境的中型開發商采取清算銷售的方式，導致公寓價格急劇下跌。

但由於現在很多中小型開發商紛紛倒閉，公寓的供應量一直比較少，其價格一直穩定在高位。

“現在，所謂的七大公寓開發商——包括三井、三菱、住友、大京、野村、東急等穩定的企業——控制著市場70%到80%左右的份額，即使銷售停滯不前，他們也不可能輕易拋售公寓，”山下說。

但有跡像表明，翻天覆地的變化即將發生。

山下說，由於酒店的利潤率較高，在購買優質地段的土地（例如距離火車站步行5分鐘以內的地段）時，住宅開發商通常會輸給酒店。但現在酒店已經受到疫情的沉重打擊，住房開發商開始以更便宜的價格收購優質土地。

“在這些高檔地塊上開發的更便宜的公寓將在一兩年內進入市場，”他說。“盡管受到冠狀病毒的影響，但日本的基本面並沒有那麼弱，所以不要指望價值會急劇下降20%、30%甚至50%。如果您有真正想購買的房產，那麼我想說，您最好現在就毫不猶豫地買下它。”

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編譯自日本時報
責編：Zoe Chan

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