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2020年全球房價漲幅：這座中東城市憑什麼漲23%排第一？
胡潤研究院在2月25日發布《斯維登置業·胡潤2020年度全球房價指數》。數據顯示，土耳其伊斯坦布爾躍居全球房價漲幅第一，過去一年上漲23.3%。荷蘭鹿特丹躍居境外置業投資回報率第一，過去一年回報率達21.2%。
數據顯示，土耳其的伊斯坦布爾躍居全球房價漲幅首位，過去一年上漲23.3%。加拿大的渥太華-加蒂諾地區和哈利法克斯位列第二和第三，漲幅分別為18.7%和16.3%。
數據顯示，前50名城市共來自19個國家，其中美國城市最多，有11個，而去年無美國城市進入前50名；其次是中國（7個）；加拿大和德國並列第三（各5個）；第五是法國（4個）；瑞典、泰國、荷蘭和新西蘭（各2個）；英國、韓國、俄羅斯、土耳其、奧地利、斯洛伐克、波蘭、保加利亞、盧森堡和克羅地亞（各1個）。
歐洲區共21個城市上榜，德國、法國、瑞典和荷蘭等國家的房價去年上漲較快。俄羅斯的聖彼得堡房價繼續表現搶眼，漲幅居全球第四，排名較去年同期上漲3位。新增城市荷蘭的鹿特丹進入前十，排在第八位。而去年排名第一的匈牙利布達佩斯，今年跌出前50。
北美區共16個城市上榜。美國今年11個城市上榜，排名最高的聖何塞位列第六。加拿大5個城市上榜，其中4個城市進入前十，渥太華-加蒂諾地區排在第二，哈利法克斯排在第三，漢密爾頓排在第七，蒙特利爾排在第八。
大洋洲區2個城市上榜，1個進入前十，是新西蘭的惠靈頓。亞洲區共11個城市上榜。
胡潤百富董事長兼首席調研官胡潤表示：“在全球新冠疫情蔓延的去年，多國房價被進一步推高，尤其是歐美發達國家，主要由於當地央行寬松的貨幣政策以及疫情中房屋供應減少等因素。土耳其雖然今年房價漲幅最快，但土耳其的貨幣大幅貶值。”
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為什麼土耳其房產會備受熱捧？
1. 政府激勵房產投資
更低的購置稅，沒有增值稅，數字化土地登記，以及地籍管理系統（Takbis）。這些就是土耳其政府實施的一些獎勵措施和重大變化，旨在鼓勵外國人投資土耳其房產，增強其投資入籍計劃的吸引力。
2. 最低的房價門檻
與許多歐洲國家相比，在土耳其購買房地產的成本非常便宜。例如，在倫敦購買房屋的價格可能是土耳其房屋價格的八倍。選擇遠離土耳其最繁忙的城市的房產，成本將大大降低。
安塔利亞的房地產起價約為3萬美元，這為進行長期投資提供了巨大的潛力。此外，伊斯坦布爾及其周邊地區有很多物業正在以相對較低的價格持續建造，並被認為是強大的投資來源。
3. 進入覆蓋歐亞5億人口市場的最佳切入點
作為GDP是希腊和葡萄牙加起來兩倍的一個國家，土耳其有著多樣化的經濟。隨著大量知名跨國公司將其歐亞總部設立在這裡，土耳其正快速成長為一個熱門的投資移民目的地。
盡管進入土耳其的大部分外國直接投資都來自於周邊鄰國以及中東和北非地區，但是土耳其也吸引了遠東的注意。2018年，中國游客的數量較前一年翻了一番，伊斯坦布爾的中心甚至正在建設一個新的唐人街。也有大量來自遠東的投資進入休閑設施領域、高端酒店領域，比如文華東方酒店、半島酒店和來福士，以及居住性房產領域。
4. 加入快速增長的市場
更重要的是，中國的“一帶一路”倡議承諾要再次激活古老的絲綢之路，使之成為世界上最重要的貿易路線的大型計劃，將會使得土耳其和伊斯坦布爾成為一個關鍵樞紐，部分原因在於其地理位置和優秀的物流基礎設施。
旅游業在土耳其經濟中扮演著重要的角色，2019年成為了旅游業創紀錄的一年，全國酒店的預訂率都超出了以往的平均水平。旅游業的快速復蘇證明了土耳其的韌性和反彈能力。
在經歷短暫的停滯之後，2018年，土耳其的外國直接投資增長到132億美元，較前一年增加了14%。當時，各個傳統的外國直接投資‘避風港’都在經歷劇烈的收縮，但投資者對土耳其的長期前景似乎持樂觀態度。
5. 購買流程簡易，投資組合多元化
十年前在土耳其購買房地產是一個疲憊的過程，但是，土耳其政府簡化了程序，使其比以前更加容易。從選擇您的家到簽署地契，該過程可以在一周內完成。
在過去十年中土耳其房地產市場也進行了全面改革，將其投資組合從小型工作室、公寓和別墅大幅度擴展。無論您是要尋找轉售房屋，還是對期房和新建工程感興趣，都可以滿足不同的投資目標。
如果您要購買期房或近期建造的房屋，則可以使用6到60個月不等的有組織分期付款計劃。對於有支出限制的買家，支付0%的利息也是一個很大的動機。
6. 生活費用低
無疑，土耳其的平均生活成本是美國和英國的一半。這說明了為什麼許多外國房地產購買者選擇全年居住在土耳其。在過去的十年中，隨著公路、購物中心、機場和飲食業的開放，基礎設施得到了升級。
土耳其最昂貴的居住地是伊斯坦布爾，這裡是金融、商業、旅游和經濟的繁忙樞紐。即使這樣，考慮到生活質量，與其他國家相比，它仍然是一種便宜而又方便的生活場所。
7、通過房地產投資獲得土耳其國籍
該決定由土耳其政府於2018年9月發布，並在《土耳其憲報》中提到，土耳其公民權將直接授予在土耳其購買不少於25萬美元的現成或在建物業的外國人。
土耳其購房移民的要求簡直就是“傻瓜”式的簡單：
- 申請人18歲以上
- 購置25萬美金房產（持有三年可出售）
- 配偶18歲以上，提供結婚公證雙認證
- 孩子18歲以下，提供出生證明公證雙認證
只要准備齊全上述材料，選定25萬美元或以上的房產，就可以開始走全部移民流程。
8. 免簽115個目的地，加入申根指日可待
土耳其護照是歐亞地區最具含金量的護照之一，可以免簽進入或者落地簽115個國家，包括美國的E-2簽證。土耳其一直在積極地加強和歐盟的聯系，土耳其公民很快就可以獲准免簽進入申根國家。事實上，歐盟確認土耳其已經滿足了加入申根必須滿足的72項條件中的65項。
延伸閱讀：土耳其放寬“買房移民”政策 在大量海外買家湧入前做出明智選擇
資料來源：中新經緯、知乎&搜狐信息
居外IQI正式進軍土耳奇！當地領先的合作伙伴Dose Consulting總部位於伊斯坦布爾，在豪華房產和投資簽證咨詢方面擁有超過十年的經驗，為本地和國際買家提供服務。
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亞洲房地產科技集團居外IQI業務版圖再添兩國
總部設在上海的亞洲房地產科技集團居外IQI最新宣布，其跨國經紀人網絡本月擴展到了兩個新的國家，已在土耳其和孟加拉國設立分行。
居外IQI相關負責人介紹，IQI的經紀人數量近18個月來增加了3倍，達15000多人。作為東南亞及中東地區最大的房產經紀公司，居外IQI已布局馬來西亞、泰國、柬埔寨、越南、加拿大、澳大利亞、菲律賓、中國、印度、巴基斯坦、新加坡、新西蘭，以及最新增加的孟加拉國和土耳其。
土耳其是海外房地產投資者的重要來源市場，也是全球房地產投資者和投資者移民的熱門目的地市場。而在中東地區生活和工作的1000多萬孟加拉人每年彙回國內的資金達150億美元，其中很大部分流入了房地產。
居外IQI業務版圖的最新擴張，使該公司得以開拓大批新的房產買家人群、服務更多房地產開發商客戶，並拓展像土耳其這樣的海外買家目標市場。
據悉，居外IQI在孟、土兩國采取與當地專業機構合作的方式拓展業務。在孟加拉國是與著名的房地產公司DreamFinder Ltd.攜手；而與行業領先的Dose Consulting合作，則共同創建了IQI土耳其分行。
IQI孟加拉國分行新任經理Aniqa Alam對公司發展前景深表鼓舞：“與居外IQI的合作非常有價值。我們需要一個技術最先進、在培訓和技能發展方面具有世界領先的專業合作伙伴，以使我們的代理商和客戶受益。”
居外IQI集團聯合創始人兼執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）先生表示，“擴展業務版圖至關重要，因為它增加了我們的覆蓋面，在房地產市場快速增長但服務不足的國家有了布局。房地產行業未來十年的關健是技術，這也是居外IQI在這些合作中提供的主要優勢。我們利用技術來實現房地產交易，從而增加經紀人的收益。”
最新公開資料顯示，居外IQI以賦能亞洲居民成為世界居民為使命。2019年完成房產交易額10億美元，月活躍用戶達550萬人，每年為111個國家的4萬億美元房產提供廣告服務。居外IQI還為房地產營銷人員提供了端到端的營銷和銷售解決方案。該方案由三部分整合而成：一款賦能經紀人的超級應用、IQI分布在全球的15000多名房產經紀人網絡以及領先的房產線上平台。該平台包括最大的中文海外房產門戶網站（Juwai.com）和亞洲最大的全球房產門戶網站（Juwai.asia）。
來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan
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居外IQI看點：後疫情時代四個鮮為人知的房產投資市場
作者：何丹尼，居外IQI集團總經理
房產投資者都知道英國、美國、日本等市場的潛力，但在後新冠疫情的世界裡，這些市場可能並不是表現最好的市場。在此，我想為大家介紹四個您可能很少聽說過的其實很有潛力的房產投資市場。
緬甸
緬甸自2011年開始開放經濟以來，經濟發展和繁榮的迅速攀升。然而，由於疫情的影響，該國在2020年經濟一時陷入停滯。
在房地產市場上，新公寓的需求和在建新房的供應量都急劇下降。但我們完全有理由相信，該國經濟將在2021年重新增長。這就使當前變成了房地產投資者的購買機會。
緬甸采取了緊急而嚴格的措施來控制新冠疫情的蔓延。盡管該國人口相對較多，有5400萬，但只報告了約300感染病例。這個統計數字可能掩蓋了一些由於新冠疫情檢測有限而導致的漏報情況。即便如此，緬甸還是設法防止了病毒的迅速蔓延和失控。
為了與新冠疫情造成的經濟損失作鬥爭，緬甸正在進行改革，這將在疫情過去很長時間後進一步推動經濟增長。政府正在增加衛生支出，發放食品和現金，幫助企業和農民度過疫情。
如果您相信緬甸的未來，最近的法律改革讓您的投資更為便利。這個昔日與世隔絕的國家改革了其《外國投資法》，使來自中國的買家現在可以購買公寓房。現在有足夠的可供外國買家合法持有的新房供應，而外籍人士和非居民投資者正在購買。主要的限制是外國買家在任何一棟建築中的購房比例不得超過40%，這與泰國等更熱門市場的規定並無不同。
緬甸是世界上少數幾個在2020年保持經濟正增長的國家之一。雖然明顯低於2019年6.5%的增長率，但該國2%的GDP增長率不失為好於大多數國家，與中國2.1%的預測增長率非常相似。這種彈性表明，緬甸有可能迅速恢復擴張。事實上，預計2021年GDP將達到5.7%，到2025年將達到6%甚至更高。
土耳其
土耳其是一個重要的市場，它擁有8400萬人口，幾乎比所有的鄰國都要大。土耳其還通過古絲綢之路與中國有著深厚的歷史淵源。作為世界上最大的20個國家之一，土耳其吸引了大量的亞洲投資。例如，日本企業2019年在該國投資84億美元。
土耳其力求為中國房地產投資者提供便利。當地貨幣的貶值使該國的房地產價格降低，對人民幣等貨幣的持有者非常有吸引力。2019年，外國購房量同比增長近15%，達到45967套。外國買家的購買數量在五年內增加了一倍多。
近一半的外國房產買家在伊斯坦布爾購買，伊斯坦布爾是土耳其最昂貴的住房市場，2020年第一季度的平均房價為4999元人民幣/平方米。在全國範圍內，截至2020年10月的一年中，房價上漲了29.22%，在過去的十年中，房價幾乎翻了兩番。
經濟方面，土耳其第三季度GDP增長6.7%，使其7360億美元的經濟規模在20國集團所有國家中成為該季度表現最好的國家，甚至超過中國。不過，該國仍面臨經濟挑戰。分析師認為，它將在2020年年底實現正增長或接近零增長，並在2021年實現4%的GDP增長。
中國投資者將欣賞土耳其與本國日益緊密的聯系。土耳其是”一帶一路”倡議的重要組成部分，重現其作為中東、亞洲、歐洲和北非之間十字路口的歷史作用。12月，土耳其宣布將恢復伊斯坦布爾經伊朗和巴基斯坦連接中國的跨國鐵路服務。通過為中國貨運提供另一條路線，這將刺激經濟增長和投資。
老撾
很多投資者認為老撾是新的越南，是下一個不可錯過的投資地，隨著經濟的發展，必然會蓬勃發展。中國人已經是最多的外國買家，其次是越南人、韓國人和西方其他國家。
大多數買家追求的是價格升值和能夠以更低的生活成本享受高品質的生活。老撾首都萬像的租金比上海低42%。外出就餐比上海便宜34%，買菜便宜21%。較低的生活成本是許多退休人員選擇一年中部分時間在老撾生活的原因之一。
旅游業的費用也比其他國家低，相比之下，老撾的旅游還沒有過度開發。這有助於解釋去年進入老撾的中國游客激增26%，達到80萬人次的新高。
老撾對外國公寓所有權實施了新的法律制度，這吸引了追求回報的投資者。這個市場仍然很小，而且還沒有得到驗證，所以直到現在，它更吸引能承擔風險的投資者。
風險包括政府尚未完全建立新的合法所有權結構。買家只獲得50年的期限，盡管隨著新法規的生效，這可能只是一個技術問題。
中國是老撾擁有如此積極的經濟前景的主要原因。老撾只有約700萬人口，其人口數量甚至略少於東莞或杭州。隨著老撾與中國商業一體化的發展，其經濟和房地產市場也會隨之發展。中國企業正在進軍老撾，雇佣員工，建設用來生產和銷售的各類設施。
“一帶一路”的基礎設施項目也在為房地產市場創造價值。一條新的鐵路線正在建設中，它將連接昆明和萬像，並最終向南到達泰國、馬來西亞和新加坡。老撾多山，國內交通一直以來都很困難，費時費力費錢。這將是老撾的第一條鐵路，2021年或2022年通車後，應該會改變經濟狀況。超過1.1萬名中國工人正在幫助建設這條新的鐵路線。
在萬像，您可以用170萬元人民幣或更少的價格購買一套新公寓。
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安提瓜和巴布達
安提瓜和巴布達是加勒比海上的一個國家，它面積很小，但卻有著無數旖旎的美景。它有365個白沙和粉色沙灘讓您一年中的每一天都有一個可以探索的地方。整個國家的面積只有440平方公裡，約為新加坡的一半，但人口只有10萬左右，約為新加坡的2%。
安提瓜和巴布達在2020年推出了數字游民簽證，引發了關注。該簽證旨在讓您在這個海島天堂遠程工作兩年，個人申請費只需1500美元，家庭只需3000美元。
該國是東加勒比地區第一個加入”一帶一路”倡議的國家。有中國開發商已經在經濟特區內建設一個漁業出口廠、四個旅游度假村和住宅小區，免征所得稅、銷售稅和進出口稅。該項目包括50棟三居室和四居室的別墅。
盡管有大量新建住宅，但安提瓜和巴布達的價格總體穩定。新房項目應外國買家的需求而起，這些買家主要來自北美和歐洲以及中國。安提瓜和巴布達新的豪華公寓起價一般在40萬美元左右，永久產權的房屋或豪華別墅價格從200萬美元以下到500萬美元以上不等。
對於希望在加勒比地區購買房產的中國買家來說，安提瓜可能是最佳的投資目的地。安提瓜擁有良好的商業環境、穩定的政治制度，與中國的聯系也日益緊密。它歡迎外國投資，是一個避稅天堂。
對外國人來說，在安提瓜和巴布達買房很簡單。外國房地產買家的主要要求是支付房產價格的5%的費用，以獲得購買許可證。
當您投資新興市場的房地產時，最好要聘請當地律師為您提供建議並確保您不會違反當地的法律和法規。
希望這篇關於四個有吸引力但鮮為人知的投資目的地的介紹，能拓展您的視野，對您有所幫助。
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan
居外IQI進軍土耳其！IQI土耳其今日開幕
亞洲房產科技集團居外IQI與土耳其當地領先公司Dose Consulting合作，創建了IQI土耳其，為土耳其的境內和境外房產投資開辟了一條新途徑。全新IQI土耳其分部在今天開幕，旨在拓展居外IQI旗下的國際代理商網絡。
Dose Consulting創辦人和伙伴Berrak Özoltu，將成為IQI土耳其的副會長。她對IQI土耳其分部的開幕表示由衷地高興。
“我們很榮幸能代表這個快速增長、高科技的房地產集團，開拓這個具有活力、可謂全球焦點的房地產市場。作為IQI網絡的一部分，我們可以獲得最先進的房產交易技術、最佳實踐和最高質量的培訓。”
她認為，當地客戶將受益，能在約111個國際新開發房產市場進行投資；同時居外IQI的網絡也將為當地帶來外國買家和投資移民。
許多亞洲投資移民通過房產投資來到土耳其。根據官方數據，投資入籍項目（citizenship by investment program）已為當地房產市場帶來了32.6億美元的投資。”
居外IQI集團聯合創始人兼首席執行長Kashif Ansari表示：“Dose Consulting對IQI來說是很優秀的合作伙伴。Berrak、Mehmet和其團隊在土耳其是最好的房產專業人士之一。他們擁有堅實的本地買家和投資者人脈網絡、擁有與本地開發者的良好關系，以及在為服務外國投資者和投資移民方面有的豐富經驗。”
“土耳其是一個至關重要的市場，當地擁有8,400萬人口，幾乎比它的所有鄰國還大。土耳其的GDP在第三季度增長了6.7%至7,360億美元，其經濟表現在二十國集團（G20）的所有國家中是最好的，包括中國。分析家相信，該國將在今年底實現正增長或接近零增長，並在2021年達到4%的GDP增長。”
“在我們涉足的多個國家海外房產投資市場中，土耳其均是當地名列前茅的海外投資市場。”他說，亞洲投資者對土耳其來說尤為重要，單單日本投資者就占了外國直接投資的5%以上，在2019年達到84億美元。“有了IQI土耳其分部，我們將促進該國的出入投資交流。這將有助於房產投資者和房產營銷人員取得最好的結果，無論他們身在何處。”
居外IQI集團聯合創始人兼執行主席Georg Chmiel表示：“房產在未來10年將與技術有關，而這就是居外IQI通過此次合作，為Dose Consulting提供的主要優勢。”
他指出，該集團利用技術實現房產交易和增加房地產中介的收入；IQI土耳其的團隊將從一開始就擁有這項新技術。“擴展至土耳其，使我們進入二十大國之一的市場，這也是一個人口相對年輕的國家。在過去的所有增長記錄中，土耳其在房產市場的巨大增幅是遙遙領先的。我們公司將利用我們的技術，隨著當地的市場發展而持續拓展。”
土耳其擁有眾多海外房產投資者，也是全球房產投資者和投資移民的熱門目的地市場。
總部位於伊斯坦布爾的Dose Consulting在豪華房產和投資簽證咨詢方面擁有超過十年的經驗，為本地和國際買家提供服務。Dose Consulting提供全方位的房產服務，目前在伊斯坦布爾、安卡拉、伊茲密爾、布爾薩和其它地區的35個土耳其的新開發項目中銷售房屋。
IQI土耳其分部的成立，標志著IQI和旗下房產中介人數快速增長的一年。房產中介的人數從2019年7月的5,000人猛增3倍，至2020年底的15,000人。迅速增長不僅因為IQI新增了印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亞、新西蘭、孟加拉、土耳其等新分部，也因其原有的馬來西亞、泰國、柬埔寨、越南、加拿大、澳大利亞、菲律賓和中國分部的業務增長。
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疫情爆發時，這個歐亞國家的房價竟漲了25%！增速全球居首
根據房地產代理和咨詢公司萊坊國際（Knight Frank）發布的全球房價指數報告，2020年第二季度，土耳其的房價增速領跑全球，而這三個月正是冠病疫情在大部份國家爆發最為嚴重的時期。
報告顯示，土耳其以25%的同比漲幅高居榜首，但同時指出，該國的通膨率目前已達到12%左右。
歐洲國家在本季度排名前十的國家中占了8個，波羅的海、中歐和東歐國家的表現都很好。
從全球範圍來看，第二季度住宅價格較去年同期總體上漲4.7%。但在萊坊國際追蹤的56個國家和地區中，超過半數（包括美國和英國）尚未公布第二季度數據，這很可能是疫情所致。
萊坊國際全球住宅研究部主管艾倫說：“盡管出現延遲，但該數據仍反映出疫情帶來的影響。我們可以看到，房價下跌的國家和地區數量再度上升。”
第二季度，9%的國家和地區的住宅價格下跌。
相比之下，今年第一季度，在疫情席卷全球多地之前，該指數中55個國家和地區的平均住宅價格均在上漲，僅有一個國家例外，這是迄今為止萊坊國際錄得的全球房價走勢最為一致的一次。
報告稱：“冠病大流行對房地產市場的影響預計將呈現出不一致、不規律的特性。”
在初期被認為疫情防控最為有效的三個國家——新西蘭、德國和韓國，住宅價格漲跌互現。
其中，德國尚未公布第二季度數據；新西蘭在第二季度排名第11位，較上個季度的第二位大幅滑落，但就年度價格增長而言，新西蘭是亞太地區表現最佳的國家；韓國的住宅價格比去年同期增長1.3%。
根據報告：“當前的價格增速主要取決於疫情爆發前房地產市場的狀況、隔離封鎖的持續時間和嚴格程度，以及各個國家或地區對國際需求的依賴性。最近幾個月，由於跨境旅行的限制，這類需求幾近枯竭。”
延伸閱讀：
來源：星洲日報
責編：Zoe Chan
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資產配置與公民身份配置：讓收益最大化 防範黑天鵝事件｜居外專欄
說到資產配置，任何一個私人銀行家都會告訴你避免把所有的雞蛋放進一個籃子裡。疫情顯示，這種多樣化准則也適用於投資移民。移民顧問是時候向客戶灌輸公民身份配置和居留解決方案是應對極端情況的第一道防線了，不能僅僅只盯著某一個國家的項目。
畢竟，護照和居留解決方案的多樣化配置與股票，固定收入，以及其它投資構成的金融資產多樣化配置的目標是一樣的：通過將投資分散到不同領域，實現資產的保值增值，有助於抵御突發情況，降低風險。
只有一個公民身份？那你就只有一個籃子
全球聰明的投資移民不想自己過度曝光，問題是如果他們只有一個國家護照的話，過度曝光是難以避免的。就像貨幣投資的波動可能導致金融投資的波動，難以預料的政治以及社會經濟因素對投資移民構成風險。
沒有比此次疫情更能說明突發風險的東西了，疫情就是教科書式的黑天鵝事件。投資者將他或者她的未來押注於一本護照，這意味他或者她無法為家庭獲得更好的醫療服務和避風港。相比之下，通過多本護照或者多個國家的居留許可，投資移民則可以在疫情期間實現自己的流動性。
“我們在封城前一天拿到了加勒比國家的護照，我們一家才可以在很短的時間內前往一個疫情輕微，醫療服務也不錯的安全國家。只有第二公民身份才能讓你的家庭得到夢寐以求的安全。”
上述言論出自移民到加勒比國家的俄羅斯客戶，他總結出了分散風險的好處，他的家庭恰好在疫情爆發之前就拿到了加勒比國家的護照。即便是在疫情最嚴重的時候，閉關鎖國的各個國家都允許歸國的公民入境。你只有擁有另外一個國家的公民身份才能在這樣一個危機時期實現國際流動。
疫情證明，第二護照意味著生與死的區別，第二護照使得持有人可以去往醫療更先進的地方。護照和居留身份多樣化可以成為每個長期投資者的兵器庫中的一個重要武器，以防範具有極端影響的前所未有的風險。
對於那些想在危機時期尋求穩定，安全，以及長期保障的投資者來說，那些推出同買房掛鉤的投資移民項目，同時醫療體系又健全的國家證明是可靠的降低風險的工具。
當全世界的富裕家庭考慮將風險分散化，調整投資組合，以應對股市動蕩和油價暴跌的時候，居留身份和公民身份規劃應當是一個重要考慮方向。
可以從投資組合中部分投資獲得收益，不一定要從全部投資中獲益
對投資移民專業人士來說，是時候同客戶談談風險分散化，幫助他們重新評估自己的全球流動方案，保護家人和財富，抵御未來動蕩的時候了。通過參與買房的投資移民項目來分散風險可以給很多人帶來更多的心裡安慰。
就像傳統的投資組合多樣化將風險分散到不同的資產類別、貨幣和市場一樣，護照和居留身份多樣化有助於投資者將風險分散到不同國家。出現疫情，自然災害，或者其它黑天鵝事件，這種辦法允許他們自由遷往醫療服務和基礎設施更好的多家。
就像高質量的政府債券一樣，世界上最好的護照可以在動蕩時期給投資者提供避風港。如果某本護照在危機期間表現不佳，阻礙了持有人全球流動，那麼一本避風港護照或者居留身份可以確保投資者留有後手。
對第二公民身份和居留身份進行掂量比較也是要考慮的一件事。持有不同國家不同含金量的護照可以實現互補，一本不行的時候，另外一本可以拿出來。任何一個國家的護照都可能容易受到政治和經濟動蕩、自然災害、立法意外變化或疾病爆發的影響。
但是，至少擁有兩個國家的公民身份，擁有三個國家的居留身份，可以大幅降低風險。如果你用一本護照到不了某個地方，那麼你可以用另外一本。如果都不行，你的第三個辦法也受阻的可能性非常低；所有三個辦法有可能都不行。但是，即便是各國都在閉關鎖國的時候，這種情況也從未發生。
收入增長的潛力是投資者將視野放到某個第二公民身份或者第二居留身份的另外一個理由。
通過居留計劃購買的房產組合可以帶來租金回報。這樣的收益在充滿活力，以及快速發展的新興市場可能高於大部分發達國家。當然了，富裕的歐洲和北美目的地具備的穩定性是新興市場無法比擬的，但是穩定也意味著風險低——反過來——等同於回報率低。
像土耳其這樣的國家相較於發達國家的風險更大（貨幣風險、政治風險、等等），但是收益潛力相應地也更大。如果你把錢借給加拿大公司10年，它每年只會給你0.52%的利息；阿根廷則會支付37.32%的利息，但是能不能還款還很難說。
在每一個資產類別中，不管是債券還是房產，投資者必須做出選擇，要麼高風險高收益，要麼低風險低收益。在居留身份和公民身份這個類別，這種權衡哲學也沒什麼不同。基金經理也是采取同樣的辦法，將部分資產投向資金（高風險高收益），部分投向公開交易的股票（中風險中收益），部分投向短期國債（低風險低收益）——都是經過風險權衡的——這樣投資者就可以得到西方國家公民身份含金量下跌的風險保護，同時還有機會通過抄底貶值的貨幣，比如土耳其里拉，購買房產，然後在未來幾年讓投資翻番。
土耳其伊斯坦布爾5臥2衛獨棟別墅，購買的三大原因：帶花園；湖、島和海景；距國際機場15分鐘車程。面積470平方米，房價約¥ 601萬。點擊查看更多房源詳情
定期調整投資組合
也要考慮到長期表現的監管。投資顧問應當和客戶建立長期的信任關系，定期幫助他們評估投資組合，看看隨著客戶生活事件的優先級以及他們目標的變化，有沒有必要再次調整或者重新配置。你的孩子很可能決定去你無法自由進出的國家念書；你看重其流動性強而獲得護照可能沒有這個國家的免簽特權。
疫情期間，市場對投資居留項目和投資入籍項目持續不斷的興趣證明，越來越多的有錢人在考慮全球流動性方案，進而讓風險分散化。以新冠肺炎疫情為例，小國家，島嶼國家在投資者中間持續走紅。疫情期間，我們看到市場對塞浦路斯和馬耳他的需求穩定，因為它們感染率低，基礎設施不錯，還有世界級的醫療設施。瓦努阿圖也是一樣，一直都沒有病例。
但是，還是要提醒一句，要想在居留身份和公民身份項目中成為贏家類似於在金融市場中把握時機，這樣功利的方法風險很高，很多時候也可能沒有效果。畢竟，要在完全未知的風險事件來臨之前預測某本護照未來表現如何是不可能的。
所以，更加謹慎的辦法就是回到分散化策略，將投資廣泛分散，在正確的時間、正確的地點讓投資收益最大化。
公民身份和居留許可都是資產。要認識到這一點。
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向世界“錢”進：投資另類之選 買房移民土耳其
相信大部分人對土耳其的第一印像，都會聯想起伊斯坦布爾及雪白的世界遺產棉花堡，而土耳其作為橫跨歐亞兩大洲的國家，彙聚中東、中亞及歐洲的特色。土耳其護照更可成為日後移居英美的踏腳石，投資門檻不用200萬元，是移民的另類之選。
天領國際海外移民部總監周惠芳表示，現時港人移民到土耳其主要透過投資移民的渠道，且過程相當方便快捷。
門檻只需178萬
土耳其是現時G20國家中，唯一能以低價位投資，並快速獲得護照的國家。投資者只需購買25萬美元（約178萬元人民幣）或以上的土耳其房地產，或選擇到銀行存款50萬美元（約355萬元人民幣），投資滿3年便可獲得護照。往後在審批過程中，申請人最快可在3天內拿到居留證，半年內可以領取護照。
此計劃對申請人的要求相當寬松，申請者只需年滿18歲，沒有任何犯罪紀錄，便可連同配偶及18歲以下子女一同申請。計劃最大特色為申請者毋須坐移民監及通過任何語言測試。
日後較易取英美居住權
拿取土耳其護照最吸引的地方，是持有人日後容易取得要求較嚴格的英國及美國居住權。周惠芳指出，土耳其護照其中一大優勢是擁有很高的便利性，皆因土耳其與世界兩大國——英國及美國均有不同程度的聯系。
土耳其亦向美國簽訂了互惠商業條約，令前者的護照持有者能夠更容易申請E2簽證，此證擁有跟綠卡（美國合法永久居民身份證的俗稱）相若的待遇。E2簽證是向美國簽訂互惠商業條約的國家公民，所簽發的臨時性非移民簽證。而此簽證沒有配額限制，申請者獲批後可自由進出美國及自由居住，配偶亦可在美國工作，子女同時可申請入讀美國公立學校，卻不需要負擔美國全球征稅的高昂稅金。
此外，E2簽證申請速度快，當申請人獲得土耳其護照後，便可向居住國的美國領事館遞交E2申請，而整個過程只需時半年。目前數據顯示，土耳其護照持有者申請E2簽證的通過率更高達93%。
另一方面，土耳其與歐洲經濟共同體簽訂了安塔利亞協議，持土耳其護照者可申請商務或工作簽證到英國開辦公司或工作，會先獲發12個月簽證，到期後可以每3年免費續簽，而其配偶及21歲以下子女可以附屬申請人身份獲得受養人簽證 ，其後按照英國移民局的要求，在5年後便可申請永居，一年後就可申請入籍。
伊斯坦布爾多華人
每年都會到土耳其公干的中土經濟及文化交流協會秘書長洪達智指，不少港人對土耳其感陌生，但其實伊斯坦布爾到處都是華人。另毋須太擔心人身安全問題，只要晚上不要在街上流連，並提防小偷便可。
伊斯蘭教是土耳其的主要宗教，所以只有小部分餐廳供應豬肉。當地飲食文化較重口味，食物較甜及油膩，但首都安卡拉設有各國菜式的餐廳，民眾不用為“搵食”煩惱。
12年免費教育 可英語溝通
談及當地的教育制度，他指，土耳其提供12年免費教育，當地識字率達98.5%，並強調外語教學。學生由小學開始已學習英語，故大學生均能以英語交談，有意移民土耳其者毋須擔心溝通上的問題。不過，當地平民化的市集及商店仍以土耳其語為主要溝通語言，若想徹底融入當地文化最好學習土耳其語，而他個人也有學習土耳其語。
另外，當地醫療福利不俗，更是全球十大醫療旅游國家，公民在公立醫院能夠享用醫藥費全免的福利，在私立醫院則由政府承擔75%的醫藥費。
至於營商環境，他就坦言當地經濟仍屬發展階段，部分小企業仍以家庭生意為主。不過，當地歡迎外資公司進駐，現時更已開設港人熟悉的品牌店鋪如屈臣氏和華為等。此外，當地政府也會為外資房地產公司及從事再生能源的公司提供稅務優惠。他稱，目前當地對金融科技、工程師、外語專才等相當渴求。
貨幣狂貶值 房價下滑
土耳其被市場視為“脆弱五國”之一，緣於該國與美國關系不佳，土耳其貨幣裡拉在走資及通脹失控下急速貶值，對債台高築的土耳其來說，變相推升以外幣計價的債務，影響經濟發展。
房價方面，土耳其央行數據顯示，全國房價指數截至去年11月，經通脹調整後按年下跌9.2%，較2017年下跌1.5%的幅度為大。當中最大城市伊斯坦布爾的房價，同期經通脹調整後跌12.6%；安卡拉則跌10.5%，第三大城市伊茲密爾則跌7.6%。
土耳其住宅總銷售額去年也跌2.41%，但土耳其裡拉兌美元彙價在2018年同樣貶值約28%，間接鼓勵外資購買當地房產。
86平米單位只需190萬元
根據居外網顯示，一個位於伊斯坦布爾距離市中心8公裡的單位，面積86平米，售價約190萬元，屋苑配備不同類型的休閑措施，如游泳池及健身室等。請點擊圖片查看房源信息。
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來源：東網
責編：Zoe Chan
“黃金簽證”拉動土耳其樓市 海外買家房產交易量上升九成
雖然歐洲議會不斷譴責“黃金簽證”，但它是土耳其樓市當之無愧的“功臣”。
根據土耳其統計研究所（Turkstat）的最新數據顯示，在投資移民項目助推下，海外買家房屋交易量上升了92.1%。2018年全年，海外買家共購置房產39663處，與2017年相比總體上升78.4%。
在全球設立投資移民項目的國家中，土耳其是表現最突出的一員。數據顯示，去年全球投資移民項目總共給土耳其帶去125億美元的收入，而海外買家購房就貢獻了約50億美元。其中，伊拉克人是貢獻最大的海外買家，伊朗和俄羅斯投資者緊隨其後。
為什麼土耳其房產這麼受外國買家青睞？答案是：它們或許是最劃算的移民“入場券”。
根據土耳其黃金簽證規定，除了購置房產外，外國人還可以選擇銀行存款、投資房產信托等方式獲得永居。但如果考慮性價比，投資房地產還是最好的選擇。其他投資方式不僅花費比房地產多一倍，而且回報也很少。具體來說，銀行存款一年只能帶來2%到3%的利息。而如果在伊斯坦布爾購買一處房產並出租，租金回報一年可以達到4%到6%。
Kordon伊斯坦布爾，位於城市心髒位置， Sadabad沿岸的絕佳投資機會。Kordon位於Sadabad河和Kağıthane地區，以其自然美景、花園、河畔生活方式、藝術和娛樂而聞名。住在這裡，不僅可以坐擁伊斯坦布爾最有價值的區域，還可樂享大都市中心的一切便利——購物中心、大學、醫院、公共交通。Kordon毗鄰Haliç（金角灣）至Kemerburgaz全長25公裡的歷史電車線，並與TEM和D-100高速公路相連，25分鐘即可到達阿塔圖爾克機場。點擊查看房源詳情
另外，自從去年9月土耳其政府將投資房產移民項目要求從100萬美元降低為25萬美元後，土耳其就成為全世界黃金簽證項目“最便宜”的國家。一項數據顯示，標准降低後的九月到十二月，海外買家房屋交易量上升了150%。
同時，土耳其本身也是一個非常有潛力的房地產市場，可以說價值被遠遠低估了。即使是在伊斯坦布爾的市中心高級地段，也有非常多價格合適的房產出售。此外，博得魯姆（Bodrum）和亞勒卡瓦克（Yalikavak）的濱水公寓也備受投資者的青睞。
根據數據，伊斯坦布爾是海外買家最喜愛的城市，在今年的前兩個月，這裡共有2801處房產被海外買家購得。另外，安塔利亞（Antalya）、安卡拉（Ankara）、布爾薩（Bursa）和亞羅瓦（Yalova）也都是非常熱門的市場。
實際上，如今這種蓬勃的市場現狀並不僅僅因為“黃金簽證”，土耳其政府推出的免稅政策也起到很大作用。
土耳其政府宣布，原計劃於2019年年底終止的一系列財政優惠政策將會延長。根據免稅優惠政策，購買新房產的買家最多可以節省房價的8%，同時少繳納1%的印花稅。
此外，土耳其裡拉近年來的價值波動也使得在土耳其投資房產“很劃算”。土耳其參與銀行Albaraka Turk的首席經濟分析師Omer Emec就指出：“根據土耳其中央銀行提供的海外買家購置房產記錄，去年8月，土耳其貨幣出現明顯動蕩後，成交量顯著上升。同時，9月降低房地產投資入籍的最低價格要求也助長了這股增勢。”
換言之，土耳其本國貨幣的波動使得手持美元的海外買家購買力更強了。“能夠投資買房來獲得土耳其身份也使得更多海外買家動心。”Emec補充道。
值得注意的是，貨幣動蕩並不會持續下去，在彙率帶來的投資利好消散後，土耳其房市是否能避免泡沫發酵，將是下一個重要議題。
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來源：界面新聞
責編：Zoe Chan
土耳其放寬“買房移民”政策 在大量海外買家湧入前做出明智選擇︱居外精選
兩年前，土耳其政府出台了“在土耳其買房可獲得該國公民身份”的移民政策。根據相關規定，在土耳其購買價值超過100萬美元房產的外國人，即可獲得公民身份。受此政策影響，2018年該國海外買家的房產交易量達到39,663套，比2017年增長了78％。
近期，土耳其政府進一步降低了“買房移民”政策的交易門檻，將投資金額從100萬美元降低到25萬美元，此舉勢必吸引更多的國際買家湧入。
伊斯坦布爾是土耳其房地產市場的領頭羊，房產種類豐富，價格穩定。無論是可追溯到奧斯曼帝國時代的奢華宅邸，還是高性價比的新興商業核心區域，豐儉由人，您可隨心選擇。
樓盤一 ：Kordon伊斯坦布爾，位於城市心髒位置， Sadabad沿岸的絕佳投資機會。
Kordon位於Sadabad河和Kağıthane地區，以其自然美景、花園、河畔生活方式、藝術和娛樂而聞名。住在這裡，不僅可以坐擁伊斯坦布爾最有價值的區域，還可樂享大都市中心的一切便利——shopping mall、大學、醫院、公共交通。Kordon毗鄰Haliç（金角灣）至Kemerburgaz全長25公裡的歷史電車線，並與TEM和D-100高速公路相連，25分鐘 即可到達阿塔圖爾克機場。
樓盤二：Cer Istanbul，博斯普魯斯海邊的奢華宅邸，被認為是伊斯坦布爾第一棟“突破歷史”的住宅。
Cer Istanbul位於一個古老的海港邊，這片區域歷史悠久，上可追溯至奧斯曼帝國時代。海港的豪華碼頭擁有大片開闊的土地, 聚集了眾多奢華餐廳、畫廊和社交場所， Cer Istanbul的住戶，在自家門口就可隨時體驗這些世界一流的服務和設施。最令人驕傲的是，作為一棟“突破歷史”的住宅，Cer Istanbul在設計建造時，既兼具現代建築的特性，又充分考慮到與古代遺跡的關系，使其持續見證一種根深蒂固的文化，並可留作寶貴的遺產代代相傳。
樓盤三：CamliYaka Konaklari，松樹林邊的綠色生活。
如果你向往不遠離城市，又能以自然為中心的全新生活，選擇CamliYaka Konaklari就對了。這裡的生活就像一個長長的假期，更少的樓層，更多的寧靜。多層聯排式住宅有3室1廳至5室1廳多種戶型，並帶有私人花園。如果要再追加一個選擇這裡的理由——清新的空氣！一公頃的松樹林每年可以吸收30-40噸的灰塵，占地19,000平方米CamliYaka Konaklari被松樹林層層環繞，生活在這裡，你可以大口地自由呼吸……
樓盤四：BatıSehir，新興商業核心區域，擁有20個街區和3,700套公寓。
BatıSehir位於伊斯坦布爾工業區附近，是一處新興的綜合性建築。建築總面積為165,000平方米，其中108,000平方米屬於綠化區。經過數年的開發，該社區已功能完備，相當成熟。BatıSehir配有20個街區和3,700套公寓，其中90%已經售出；特設3個俱樂部、9個游泳池、專屬超市、專屬出租車站、藥店和購物街；兩家酒店五星級酒店——麗笙（Radisson Blu）和福朋喜來登（Four Points by Sheraton）；一所私立學校——Doga學院；120多家商店和A級寫字樓。
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注： 本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約代理Allard Van Der Graaf提供
撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan
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