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日本延長東京都等10地“緊急狀態”（附上最新寫字樓租金走勢圖）｜居外專欄
盡管日本近期的新冠疫情感染人數出現減少的趨勢，但為了確保病床的使用率等指標，首相菅義偉仍然表示，已發布采取特別措施法的“緊急事態”宣言的11個都府縣中，僅栃木縣將按原期限於2月7日解除，其他10個都府縣將延長至3月7日。
菅義偉表示：“疫情有所改善的都府縣，不會等到3月7日就將依次解除宣言。”繼續維持宣言的10個都府縣，包括首都圈埼玉、千葉、東京、神奈川4都縣，東海的岐阜、愛知2縣，關西的京都、大阪、兵庫3府縣，以及福岡。
政府的旅游支援項目“Go To Travel”也將繼續暫停。
寫字樓空置率稍升
受新冠疫情的影響，日本的寫字樓空置率在2020年的第四季度繼續出現上升，而租金也同時下降。
東京在第四季度出現了部分取消和縮小規模的現像，雖然因一些公司合並和房屋重建而填補了些許空缺，但市場總體仍顯低迷。全等級寫字樓的空置率環比上升0.6個點至1.5％，為連續第三個季度的上升，其中甲級寫字樓的空置率為1.2％，是連續第二個季度上升。東京全等級寫字樓的租金環比下降1.7％，而甲級寫字樓租金環比下降2.7％。
大阪的寫字樓市場，同樣出現了由於疫情削減成本，而導致合並辦公地點或壓縮單位面積的現像，全等級寫字樓的租金出現7年來的首次下降，其中甲級寫字樓租金在第三季度有所恢復後，再次在第四季度出現0.2%的環比下降。全等級寫字樓的空置率環比上升0.3個點至1.5％，甲級寫字樓空置率環比增長0.4個點至1%，為連續第二個季度上升。疫情的控制情況，以及經濟的復蘇進程，將是寫字樓市場轉暖的關鍵。
風險披露：
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資深金融專家陳柏軒
帶您疫後尋寶，全球創富
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盤點悉尼地產市場上最佳和最差的投資地點
澳大利亞近30年來的第一次衰退與之前的衰退不同，伴隨著新冠肺炎疫情發生的是低利率流動性和低通貨膨脹。曾經有過，而且還將是更加慘淡的時刻，但是國家對這一大流行的處理確保了對住宅投資市場的幾乎不間斷的信心。
Qualities集團常務董事安德魯·施瓦茨（Andrew Schwartz）在Livewire網站上表示，這不是企業的衰退，而是“高街”的衰退，因為受影響最大的是那些小企業主。
房產投資者可謂受影響最大的人群，無論是失去租客的普通房東，還是短期度假市場的房東，以及學生住宿領域。
租金下降，收入遭受損失。新南威爾士州失去了8萬名國際學生，占之前總人數的三分之一以上，對房地產市場的影響在滑鐵盧、中央商務區、Haymarket、Pyrmont、Chippendale、Burwood、Kensington和Macquarie Park尤為明顯，這些地方的空置率通常飆升至8%左右。
但是，澳大利亞對疫情的管理，以及其作為房地產投資安全國和良好健康國的吸引力日益增強，使其前景樂觀，尤其是在國際邊界重新開放之後。
施瓦茨先生認為，即將面世的疫苗將使移民人數反彈。他說：“我們真的不應該抱有任何幻想，因為移民是房地產市場的重要推動力。我們還應該期望會有大約兩到三年的追趕期。”
他又指出，很可能會有一個滯後期，影響住宅物業的新建築活動。
亞洲最大房產科技集團居外IQI指出，中國買家詢價較一年前下降了約一半。
大約有13.5萬名外國學生就讀於澳大利亞。當邊境開放後，他們可以返回澳大利亞。研究表明，入學但無法進入澳大利亞的國際學生中有62%是中國人。
“澳大利亞的聲譽已經從黃金變成了白金，”居外IQI執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說。“疫情過後的學生人數很可能會超過2019年的峰值，這將對房地產市場有利。”
他對房產投資者的建議是，即使受傷也要堅持下去。而且他補充說，有錢的投資者應該考慮購買不良房產。“尋找有更多空間、戶外空間以及附近公園和設施的投資，”他說。
居外IQI曾指出，就在嚴格的限購令之前，中國買家對澳洲市場的興趣一直在增加，墨爾本是一個更便宜的首選。
奇米爾先生表示，由於對外國房產投資者的限制，中國人的購買量下降了三年，但情況已經開始好轉，非銀行貸款機構再次願意為亞洲買家提供資金。
他的評論，以及米切爾研究所（Mitchell Institute）的報告，均確認學生人數在2021年中之前可能會繼續下降。
“這將是先痛後利。”
延伸閱讀：
來源：每日電訊報
編譯：Zoe Chan
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專家分析：溫哥華租金價格正在下跌
溫哥華的天價租金似乎已停止上漲。一位分析師的數據甚至表明公寓租金價格下跌。
博客和數據科學家Louie Dinh將今年3月份超過5,700個Craigslist租賃列表的價格與2018年的價格進行了對比。
他發現，一居室單位的中位數價格下跌了3.8％，兩居室的租金中位數下降了3.5％。他表示，對比他三年來跟蹤溫哥華的租金價格，這一下跌是“不尋常的”。
“由於通貨膨脹和租戶營業額的影響，你通常預計每年價格會上漲一點點，”他說。
Dinh表示，當你考慮通貨膨脹成本（通常在2％左右）時，下降幅度接近5％，這使得它更加顯著。
對他而言，這表明整體市場正在放緩。“從整體上看，我覺得事情正朝著正確的方向發展。”
尚未成為趨勢
Dinh表示自2016年以來租金持續大幅上漲。
但他說，低迷時期開始於2018年9月，那時他發現單臥室單位的中位數價格從1,950加元下降。現在是1,900加元。
但是，他不會將減速稱為趨勢。
UBC商業和房地產教授Tom Davidoff也認為不會。
他同意以前租金上漲，但表示租金是否實際下降的數據仍然不一。
“我可以有信心地說，2016年到2018年之間的租金大幅上漲，”Davidoff說。 “從那時起，租金上漲的證據就越來越少了。”
他指出，正在緩慢完成的新租賃住房的激增最終可能導致供應量超過需求量。但是，關於租金是否會下降，他仍然不能預測。
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空置率上升
加拿大抵押貸款和住房公司的分析師Eric Bond預測，這些新單位將有助於提升溫哥華歷史低位的空置率。
他預計今年晚些時候這一比率將從1％上升到1.1％。到2020年，他相信它將增加到1.3％。
這將意味著租戶將有更多選擇，但他指出價格可能仍然很高，因為新單位將取代更便宜，更老的單位。
“無論如何，預計市場仍將保持緊張，”Bond表示。“但與過去五年的情況相比，它確實代表了市場的輕微放松。”
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來源：CBC
編譯：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
紐約商業房產需求飆升 前景最被看好
2019年，紐約市商業房地產行業可望強大而充滿活力。
就業和經濟增長意味著曼哈頓租賃前景良好。根據高力國際的數據，曼哈頓第65街以下的商業租賃總量為4175萬平方英尺，比上年增長12.7%。
除此之外，曼哈頓的平均租金要價為每平方英尺75.90美元，空置率僅為9.5%，據報道是三年來最低的。
“將是充滿活力的，對租客經紀而言，去年年底已見證客戶激增，並將持續到新的一年，”專家說。
像輝瑞公司、臉書、谷歌、迪士尼、摩根大通和亞馬遜這樣的大公司都有房地產經紀人為其工作、購買、銷售或改造曼哈頓的辦公空間。
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對2019年的預測是基於2018年曼哈頓辦公室租賃的強勁表現做出的。據The Real Deal稱，“租賃活動 – 其中包括新的交易和擴建 – 去年達到了3240萬平方英尺，這是自2000年以來的最高年度總量。”
“在本世紀之交，曼哈頓取得了3310萬平方英尺的交易量，在過去10年裡，平均交易量為2580萬平方英尺，”Real Deal繼續說道。 “去年的總數超過了平均水平的26%。強勁的經濟以及最近蓬勃發展的股市推動了業務增長。辦公樓就業增多有助於提振數字。”
GlobeSt.com表示同意，並引用Cushman & Wakefield三州地區研究負責人Rich Persichetti的話說，“在追蹤紐約房地產的20年裡，我從沒想過我會說中城南邊的租金是最高的。但確實這些在2018年都成真了。”
GlobeSt.com網站上每平方英尺售價95.80美元，“它們比中城高出近17%。”不過，他澄清說，中城區的大樓存量是中城南區的8倍。 Persichetti指出需求量大、供應不足以及新建3位數租金的項目這三大原因，均拉高了中城南邊的統計平均值。Persichetti說，去年是曼哈頓辦公室需求創紀錄的最強租賃年。盡管曼哈頓的空置率上升至9.2%，但他強調說，空置率已經連續4年多遠遠低於10%。”
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來源：僑報紐約網
責編：Zoe Chan
想要日本房產麼？這裡有大批房子“白送”
最近，日本的房屋空置問題受到越來越多的關注。甚至興起了一種名為“Akiya銀行”的新概念。然而在日本的空置房屋市場裡，似乎只有“銀行”和“存款”，卻沒有“貸款人”。
Akiya在日語中的含義就是“空置的房屋”，至於Akiya銀行，顧名思義，就是日本各地為了處置空置房屋而專門成立的房屋轉讓組織。
近年來，由於老齡化和人口萎縮，日本城鎮和鄉村地區房屋空置的問題愈發嚴重。有些空置住宅，屋主“低價甩賣”卻也少有人問津。在部分地區的Akiya銀行網站上，隨處可見0元出售的房產。
這些房產大多是集中在鄉鎮地區的獨棟房屋，價格從免費到300萬日元不等。它們共同的特點是——較為陳舊，屋主不願支付高額的房產稅以及翻新或拆除費用。
寧可不收錢，也要擺脫它
這些被低價甩賣的房產可能是從長輩手中繼承的遺產，也可能是屋主離開家鄉後急於處置的資產。
為何屋主如此“嫌棄”自己的房產？部分原因是日本的年輕一代正在不斷從鄉村向城鎮流動。背後是高企的遺產稅和資產稅，眼前是必須自行負擔的翻修費用或拆除費用。這些房屋比起資產，更像是他們的一種負債。
就在人員逐漸從小城市流出的同時，像東京這樣大城市的房價漲勢卻始終保持“該死的溫柔”。
不斷有鄉鎮居民湧入東京安家，卻沒有任何刺激外來人口回歸家鄉的動力，最終日本鄉鎮房屋空置現像愈加嚴重。其背後的原因主要在於日本政府在著力避免房產泡沫的產生。
情況可能還要更糟
據日本富士通研究所的報告，2013年日本有820萬個空置住房，空置率達13.5%。
分析日本各地區的數據可以發現，房屋空置問題往往伴隨著老齡化一同出現。
數據顯示，按照現有趨勢發展，到2033年，日本全國房屋空置率將達到28.5%；即便在考慮新拆除住宅數量增長的情況下，該數據也將達到22.8%。
富士通研究所還認為，即使未來新動工住宅的數量減少一半，同時將新拆除住宅數量翻倍，仍然無法有效減少空置率。房屋空置無疑將成為日本經濟中非常嚴重的問題。
另外，據CNBC援引日本時報等媒體報道，雖然當前日本的空置房屋主要集中在鄉鎮地區，但這種現像正在向大城市及城郊擴散，並開始阻礙城市新設施的建設。
為了鼓勵空置房屋的二次銷售，目前日本部分地區已經開放了房屋翻新的補貼，但是否能夠見效仍未可知。
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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan
供應上升 悉尼多地租金下降 | 澳洲
據房產網站Realestate報導，新調研揭示，悉尼東部城區、遠西及北部城區內多個地區的房租已開始下滑，其他地區房租則保持不變。自全球金融危機以來，悉尼租賃市場一直緊縮且競爭激烈，此次趨勢是悉尼市場因供應增加及監管政策調整，而首次偏向租客。
經濟師預測，隨著明年新建房的上市，租客將有更多住房選擇，租金下滑的趨勢將得以持續。7月施行的首次置業者印花稅減免政策鼓勵了不少潛在租房者買房，租客面臨的租房競爭也將減少。
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這波供需趨勢的變化使租賃市場自全球金融危機後形成後的“房東市場”發生了傾斜。在達令角（Darling Point）海港邊（Harbourside）地區，招租廣告上標註的房租下滑最明顯，地區中位房租在過去一年中下跌22.7%，周租從去年此時的2200澳元跌至1700澳元。
彭裡斯（Penrith）附近的蘭迪洛（Llandilo）的房租也下滑約21%，更北邊的博士山（Box Hill）亦如此。上北岸韋斯利（Westleigh）及沃拉維（Warrawee）的中位房租下跌14-15%，周租減少125-140澳元。
市場調研公司SQM Research的數據也發現，在過去一年中，悉尼獨棟房屋租金下滑1%，公寓租金上漲2%。SQM Research負責克里斯托弗（Louis Christopher）表示，投資者在過去4年裡動作不斷，由於擔心自己房產空置，不少房東不得不開出更優惠的租金。
他提到，悉尼租賃房產的空置率已達到了較高水平的2.1%。克里斯托弗稱，現在正是租房的好時機，並預測一些供應充足地區的房租還或進一步出現下滑。
來源：澳洲新快網
責任編輯：Shelly Du
悉尼CBD優質辦公室搶手 空置率創下2008年以來最低水平 | 澳洲
面對澳洲目前的營商環境是環球金融危機以來相對較好的日子，澳洲企業對經濟的中期前景較先前樂觀，那麼自然更願意拓展業務和增聘人手，到頭來所需的辦公室空間自然亦要增加。
截至今年9月份的3個月裡，除了布里斯班和堪培拉之外，其餘各大澳洲首府城市的中央商業區（CBD）辦公室空置率均見回落；當中，悉尼的CBD辦公室空置率更降至9年來最低水平。換句話說，辦公室租金未來可能會因此而水漲船高……
物業顧問公司仲量聯行（JLL）表示，今年第3季，澳洲整體的CBD辦公室淨吸納4.56萬平方米樓面，使到空置率降至10.8%，較高峰時的空置率低了兩個百分點。所謂的辦公室淨吸納樓面就是：新租出樓面面積+擴租樓面面積-退租樓面面積。
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企業增人手 擴充寫字樓
仲量聯行研究部主管巴倫坦（Andrew Ballantyne）表示，如今澳洲企業對營商的中期前景更有信心，而澳洲統計局的數據亦顯示出今年來的就業職位明顯增加。
引伸去看，公司增加人手，當然需要更大的辦公空間。在澳洲各大城市中，悉尼的第3季CBD辦公室空置率由去年同期的7.2%降至6%，創下2008年以來最低水平，其上季辦公室空置率更是各首府城市中最低。在這一年裡，較矚目的辦公室租賃項目，包括澳洲國民銀行（NAB）將會在2020年中把總部搬到Wynyard Place，一簽就是12年合約。
AMP Capital的辦公室及工業用物業部董事事總經理布里斯科（Luke Briscoe）指出，悉尼的CBD辦公室租賃市場依然非常強勁，明顯的供應不足促使核心區、市中心區和CBD以南地段的辦公室空置率降至接近紀錄低位。
頂級辦公室 租務最活躍
布里斯科並稱，與那些計畫在悉尼CBD物色辦公室的客戶交談後，發現優質辦公室的確可遇不可求，結果就是降低業主減租的意欲，並刺激優質辦公室租金增長。仲量聯行澳洲辦公室租賃部主管奧康納（Tim O’Connor）表示，租賃活動主要集中在頂級（Premium）辦公室，悉尼和墨爾本的辦公室租務查詢和活動仍然很強勁，得益於多個行業領域正在擴張之中。
提到墨爾本，CBD辦公室空置率從去年第3季的8.9%，降至上季的6.9%，下跌了兩個百分點，是2012年初至今首度降至7%以下，大企業如Cbus、AMP和Telstra Super均有所動作。當地的CBD辦公室於今年第3季淨吸納5,700平方米樓面，過去2個月裡更累積淨吸納多達10.09萬平方米樓面。
供應呈不足 租金勢上漲
奧康納指出，在悉尼和墨爾本，辦公室租戶所面對最大的挑戰，就是現有商廈的辦公室樓面供應短缺，預計業主於未來12個月會縮減租金折扣，從而推升兩地CBD辦公室的有效租金。阿得雷德的CBD辦公室連續第2個季度錄得樓面淨吸納量正數，數字是4,100平方米，當中以來自中小型企業的租賃最活躍，空置率降至15.7%。
就算是在澳洲辦公室租賃環境最艱難的柏斯，當地的CBD辦公室空置率亦由去年第3季的24.7%跌至今年同季的21.8%，儘管其空置率仍是各大城市中最高。柏斯的CBD辦公室上季淨吸納了1.61萬平方米樓面，是連第4個季度錄得正數，累計淨吸納5.14萬平方米樓面。
至於布里斯班的CBD辦公室租賃市場復甦則在上季中斷了，主因是州政府部門的辦公室進行整合，致令辦公室淨吸納樓面數字呈現負數，錄得-1.84萬平方米，把空置率由15.5%推高至15.8%。有一點值得留意的是，布里斯班靠近市中心的優質辦公室空置率和折扣優惠保持穩定。
仲量聯行的辦公室租賃部主管巴爾（Sam Barr）指出，在布里斯班，甲級辦公室的供應將越趨緊張，整體空置率提高主要是由於乙級和丙級辦公室的空置率上升所致。堪培拉上季同樣錄得CBD辦公室樓面淨吸納量出現負值，但幅度相對溫和得多，僅為負3,300平方米，把空置率推上到13.4%。不過，當地優質辦公室的有效租金（Effective Rent）其實不降反漲，於今年第3季按季上升0.7%，按年計則上漲2.9%。
（來源：澳洲新快網）
責任編輯：Shelly Du
悉尼住宅空置率上升 租戶暫舒壹口氣 | 澳洲
曾幾何時，悉尼租盤難求，每當有單位放租，有時甚至會出現排隊看房的“奇景” 。不過，悉尼最近的住宅空置率有所回升，而且業主叫租也略為下調，讓租戶可以暫時舒緩壹下壓力。
SQM Research剛發表的壹份報告指出，悉尼的住宅空置率由今年5月份的1.8%，升至6月份的2.1%，上升了0.3個百分點；與此同時，業主開出的租金回落，獨立屋的叫租按月下跌1.2% ，至於公寓叫租則輕微回落0.2%。
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租務市場料再趨緊張
除了達爾文的住宅空置率維持在3.2%水平，其他大城市的住宅空置率均告上升。當中又以礦業重鎮柏斯的住宅空置率最高，錄得5%，凸顯出礦產業高峰期過去對當地房市的沖擊有多大。
再看悉尼的租務市場，如今壹間三臥室獨立屋的叫租是每周725元，而公寓周租為522元。
然而，SQM董事總經理基斯杜化（LouisChristopher）指出，盡管最新公布的住宅空置率和叫租數據對租戶來說是好消息，但面對人口增長，以及新落成住宅單位將接近頂峰，到時租務市場又會回復緊張，而墨爾本亦將有相同現象。
哪個城市租金回報最佳？
參考CoreLogic RP Data的報告，截至今年6月底的12個月裏，八大首府城市的租金平均上升了2%，當中表現最突出的是堪培拉和侯巴特，租金分別按年上漲8.4%和6.2%；至於悉尼和墨爾本受惠於移民增加，兩地的租務市場亦見改善，前者的租金上升4.5%，後者漲4.1%，升幅不相伯仲。
那麽，租金回報水平又如何？在各大城市中，獨立屋租金回報率最高的是堪培拉和達爾文，同錄得5.1%；而排行倒數第壹和倒數第二的是墨爾本和悉尼，分別只有2.6%和2.8%，這與兩地房價高企有莫大關系。公寓方面，租金回報率最佳的城市是侯巴特，達到5.7%，悉尼是3.7%，而墨爾本為4.2%。
相關資訊：新南威爾士州地方城市房價增速超過悉尼
（據澳洲新快網）
美國工業地產投資為何一枝獨秀？| 美國
美國工業地產需求旺盛得益於電子商務蓬勃發展，與傳統零售商不同，電商需要龐大的物流體系和大量的庫存。
消費者對快速配送的需求推高了工業地產的吸納量，尤其是配送鏈條末端的小型配送中心。分析顯示華盛頓工業地產最有可能因快速配送的迅猛發展而獲益。
近年來，美國房地產被資本追捧，包括倉庫、物流中心在內的工業地產已成為中國企業赴美投資商業地產的一大熱點。盡管媒體對此關注得不多，但中企對美國工業地產的投資已達到了相當大的規模。
僅在2015 年，中企的工業地產投資就達82.4 億美元，相當於當年對美商業地產投資的52.9%.
中國人壽是較大的買家之一。例如在2015 年11 月中國人壽與工業地產巨頭普洛斯集團(Global Logistic Properties)以45.5 億美元的價格購買了一個擁有193 處物業的資產包。這些物業分布在芝加哥、達拉斯、南加州、巴爾的摩等地。最近幾個季度中企的工業地產投資有所回落。投資者的重心又回到了酒店和寫字樓上。但總體而言，工業地產仍是個不錯的選項。
在酒店、出租公寓、零售物業基本面轉弱的背景下，工業地產仍然一枝獨秀。在最近一年中，工業地產價格基本上保持著同比增長3%~4% 的勢頭，淨營運收入同比增長接近5%，資本回報率一直保持在6.8% 左右。租金同比增長率仍然在2007 年的高點之上，而5.1%的空置率正處於歷史最低水平。
今年一季度美國主要城市的工業地產大多呈現良好勢頭。休斯敦、波士頓、達拉斯、西雅圖、華盛頓等城市的工業地產價格都出現了顯著上漲，資本化率相對於一年以前進一步下降。總的來說，我們預計工業地產的價格在未來幾年仍將持續穩定地增長。而工業地產的空置率將保持在較低水平，租金增幅或會放緩，但租金水平仍將穩定上升。
而從投資交易角度看，工業地產市場也非常活躍。今年以來美國商業地產的交易量出現了一定程度的下降，僅一季度總體交易量就同比下降了18%。相比之下，一季度的工業地產交易量同比增加了14%。從淨買入的角度看，房地產信托基金(REITs)是最大買家。從交易量角度看，大部分的交易發生在私人業主之間。驅動投資者投資工業地產的因素之一是定價相對較低。與出租公寓、寫字樓5.0%~5.7% 的資本化率，工業地產6.8% 的資本化率非常具有吸引力。
總體上看，工業地產的供求關系是比較健康的。過去十二個月累計淨吸納量為2.1 億平方尺，新增工業地產供給僅為1.8 億平方尺。從具體城市來看，達拉斯、休斯敦、舊金山在過去十二個月中的供給較為緊張，而費城、西雅圖、紐約、華盛頓則供過於求。
值得注意的是，今年一季度新增供給要稍高於淨吸納量。這一方面是需求的季節性疲弱造成的，另一方面確實反映了供給在不斷增加。越來越多的供給會推高空置率，給租金增長帶來壓力。盡管如此，工業地產要保持供求平衡還是比較容易做到的。倉庫、物流中心等工業地產物業建設周期短，一般在八至九個月左右。在市場火熱時，工業地產的供給可以快速增加。而在開發商意識到市場風向轉變而減少供給後的八九個月效果就會顯現。
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工業地產需求旺盛得益於電子商務蓬勃發展。十年前電商銷售僅占美國零售銷售不到3%。而今該比例已經超過了8%。電商發展的背後是實體零售的沒落。這是社會經濟的結構性變化，在未來還將持續下去。與傳統零售商不同，電商為方便及時配送往往在各地持有大量庫存。同時，他們也需要龐大的物流體系以將商品及時地送達消費者的手中。這就極大提高了倉儲、轉運、配送等工業物業的需求。
消費者對快速配送的需求也推高了工業地產的吸納量。美國電商的配送速度要遠低於國內電商的配送速度，但也在快速提高。在幾年前，五天送達是常態，而現在在部分地區已經可以做到當日送達。配送速度增加的背後是消費者偏好的改變和在線零售商品種類的變化。在2012 年，消費者平均能接受的免費送達時間是5.5 天，而到了2016 年該數據已減少到了4.8 天。另外，越來越多的電商通過網絡銷售生鮮食品。食品的特殊性質要求倉儲設施要離消費者足夠近，否則貨物可能在運輸途中變質。在這樣的背景下，快速配送的需求在未來只會增加，不會減少。
為了提高快速配送的能力，電商把目光投向了配送鏈條末端的“最後一英裡”小型配送中心。以Amazon 為例，在2009 年之前，末端小型配送中心只占該公司物流設施的11%，而今該比例已經超過了40%。大量承包小型電商物流服務的FedEx 也租用或購置了許多“最後一英裡”配送中心。這類物業往往面積很小，且大多位於人口密度非常高的地點。它們的供給十分有限。在需求集中的地方又難以興建此類設施。這樣一來，巨大的需求使得這類物業的租金不斷上漲，價格一路走高。商業地產數據提供商Costar 在最近的研究中識別了美國各地超過一萬處“最後一英裡”物流中心。截至2016 年四季度，這些物業的平均空置率僅為3.5%，遠低於6.7% 的工業地產總體空置率。而在2016 年這些配送中心的租金上漲了10.7%，遠遠比6.6%的工業地產總體租金增長要高。
那麼哪些城市最有可能從快速配送的發展中收益？筆者從供給和需求兩個維度對主要城市做了比較。以中位數家庭收入來衡量一個城市的消費能力。收入越高意味著消費能力越強。同時，通過比較每單位面積服務人口來比較供給。為了衡量“最後一英裡”的物業設施的相對供給，先挑選出面積小於25萬平方尺的小型配送中心，並計算此類物業在每個城市的總面積。我們計算這類小型配送中心每平方尺所服務的人數，平均服務人數越多，意味著供給越緊張。
通過比較一季度每個城市的數據，我們發現華盛頓的處境最為有利。華盛頓有著比大部分城市都高的家庭收入，小型配送中心的供給也非常緊張。事實上，金融服務、科技、防務等行業的發展在最近幾年給華盛頓帶來了大量的就業崗位。在過去十二個月裡華盛頓的就業崗位增長了4.2%，遠高於1.56% 的全國平均水平。而華盛頓的人口自2000年以來就不斷增長，近幾年一直保持著較大的人口淨流入。根據官方估計，華盛頓較快的人口增長仍將保持到2030年。此外，華盛頓也是平均教育程度最高的城市之一。這也將支撐收入和消費的增長。
當然，投資工業地產也需要注意風險。而最大的風險莫過於投機性供給。早前許多開發商察覺到投資工業地產有利可圖，便開始大量修建工業地產物業，這使得工業地產供給快速增加，也許只需要半年時間就會超過總吸納量。
費城、印第安納波利斯、西雅圖、紐約等城市都存在供過於求的問題。供給過量勢必會給租金增長帶來壓力。如費城、印第安納波利斯在過去十二個月內的租金增長就遠低於全國平均水平。因此，在做投資決定時非常有必要對每個城市做全面仔細的分析。
（本文作者：美國國際集團經濟學家蔡哲系）