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(简体中文) 在家工作恒常化 写字楼前景黯淡
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(简体中文) 日本办公楼市场在疫情下承压｜居外专栏
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都居家辦公了，曼哈頓寫字樓“涼涼”：一季度租賃量已腰斬
早在2019年初，曼哈頓寫字樓的空置率其實已呈上升趨勢，疫情則帶來了“致命一擊”。
作者： 吳將
“居家辦公既不用化妝，也不用天天面對堵車，比去公司現場舒服多了。”電子支付企業Paypal風控部門的一名女性員工對第一財經記者說。不僅如此，為繼續防控疫情，她所在的部門已將居家辦公的期限延至10月，而且不排除繼續延長的可能。
軟件開發商GitLab的遠程軟件開發主管墨菲（Darren Murph）表示，現在所經歷的還不是真正意義上的遠程工作，而是因疫情不得不實行的居家工作，但正因如此，公司逐漸意識到分散的勞動力是一種更為高效和創造性的業務方式，從而大大加速了遠程工作化的升級進程。
傳統意義上，商業地產通常被認為是風險較低的資產類別：租金收益率穩定、波動率小，因此常年受到各大投資機構包括各國主權基金、養老保險基金的青睞。
但一場突如其來的新冠肺炎疫情改變了一切，大量租戶無力支付租金讓部分商業地產投資者遭遇“滑鐵盧”，進退維谷——如果賣掉地產必須要接受大幅折價，而繼續持有則不得不承擔長期沒有收益的風險。
亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，商業地產的收益主要就是靠固定的租金收入，因此此次疫情，包括未來可能發生的類似疫情都會給商業地產帶來深刻的影響。特別是人群密集型地產，比如寫字樓、購物中心、酒店、養老中心等都很“受傷”；但另一方面，疫情對倉儲、廠房和數據中心等的影響則較小。
居家辦公將成新潮流？
為減少疫情傳播途徑，年初至今不少公司都要求員工居家辦公，這或許不僅是暫時現像，而是有可能成為“新常態”——特別是在互聯網科技公司，此趨勢顯得尤為明顯。
5月底，臉書（Facebook）公司CEO扎克伯格宣布一項計劃，將在未來十年內調整業務配置，從而使其4.5萬員工中的50%能夠在家工作；無獨有偶，同期社交媒體企業Twitter也發表了類似聲明稱，允許員工無限期居家辦公；跨境電商Shopify也表示將讓更多員工進行遠程工作。
美國計算機行業協會（CompTIA）對200多家科技公司的最新調查顯示，其中80%的企業技術供應商表示，4月份有合作客戶向他們購買了通訊協作軟件及相關的遠程工作工具；3月份時，該比例為76%。
領英（LinkedIn）公司的首席經濟學家金布拉夫（Karin Kimbrough）最近在一次網絡會議上也稱，4月份，LinkedIn記錄的遠程職位發布量環比增長了28％，使用“遠程”或“在家工作”的搜索量則環比增長了42％。
美國Realogics蘇富比國際地產公司總裁兼CEO瓊斯（Dean Jones）對第一財經記者表示，以西雅圖地區為例，自疫情發生以來，客戶對私人島嶼或者擁有較大私人庭院的別墅興趣大幅增加，因為當居家工作變得流行，他們需要更大的空間——在和家人相處的同時，也不至於影響正常工作。
美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時也稱，隨著居家辦公越來越流行，對於郊區住宅的確是利好，而對寫字樓而言則是利空。
不過，陳宏明認為：“現在階段還很難說，城市中央商務區（CBD）的功能有很多，寫字樓提供辦公地點只是其中之一。唯一能確定的是，這個趨勢對住宅價格的影響會比寫字樓小很多。”
激進投資者已做空房地產信托公司
不過有趣的是，個別激進的投資者已經開始做空那些重倉大都市寫字樓的房地產基金、信托公司。
Land & buildings投資管理公司創始人兼CEO 利特（Jonathan Litt）5月份公開表示，旗下的對衝基金已在做空帝國房地產信托（NYSE: ESRT）、SL綠色房地產（NYSE: SLG）和沃納多房地產信托（NYSE: VNO）。利特認為，上述三家公司的利潤都過於依賴位於紐約的辦公物業租金收入。“紐約的寫字樓市場正在經歷一場生存風暴，而帝國房地產信托公司將首當其衝。”利特如此表示。
從股價表現看，利特的觀點不無道理，年初至今這三家公司的股價最大跌幅均超過了50%，均輸於美股大盤，而近兩個月的反彈力度也明顯不如同期標普500指數，而帝國房地產信托正是股價表現最糟的那只。
不過隨著上周五美國非農數據意外見好，本周股價有所反彈，但漲勢能否持續，有待觀察。
談及寫字樓，曼哈頓無疑是頂尖的黃金地段。這裡是世界上摩天大樓最集中的地區，彙集了世界500強中絕大部分公司的總部，還是聯合國總部的所在地，也有驅動全球金融流動的華爾街、紐約證券交易所和納斯達克。
曼哈頓也是一個觀察商業地產的窗口。房地產管理咨詢公司仲量聯行（JLL）的數據顯示，今年第一季度曼哈頓寫字樓的租賃量與過去10年的均值相比下降了47%，而第二季度的表現預計將更糟。據紐約當地媒體報道，該市許多零售租戶過去兩個月都沒有支付租金，而且即使商業活動恢復，多數商家也不會考慮將來續簽（現有的）租賃協議。
房地產咨詢公司高緯環球的歷史數據表明，在經濟衰退期間，曼哈頓寫字樓的空置率往往會飆升，而令人擔憂的是，早在2019年初，空置率其實已呈上升趨勢，疫情更是帶來了“致命一擊”。
Whalen全球咨詢公司董事長沃倫（R. Christopher Whalen）在一篇文章中預測：“未來幾年商業房地產的世界將會非常可怕。違約率可能遠遠超過1990年代的峰值水平。”
不僅是美國，英國房地產投資機構的日子也不好過。安本資產管理旗下的英國商業地產公司（UKCM）目前管理的一只近7億英鎊（約合62.8億元人民幣）的房地產投資信托基金（REITs），在英國因疫情而封鎖期間，該信托僅收回了68%的租金，這使得其被迫將股息減半，並出售了部分資產——包括位於倫敦金融城的寫字樓——來減輕現金流的壓力。該基金管理者富爾頓（Will Fulton）稱，未來投資重點將轉向學生宿舍，尤其是那些不會過分依賴國際學生的大學。
危機過後，是晴還是雨？
這波由疫情引發的商業地產危機，還將持續多久呢？穆迪分析公司高級經濟學家丹納姆（Barbara Byrne Denham）認為，飆高的失業率不可能一下子恢復到疫情發生前，至少要到2021年末至2022年初才能看到商業地產的復蘇。
世邦魏理仕（CBRE）全球首席經濟學家理查德·巴克漢姆（Richard Barkham）也表示，工業和物流地產將快速反彈，但大多數商業領域房產的復蘇將十分緩慢，比如寫字樓和零售、購物中心可能需要兩三年才能重新站起來。
至於越來越流行的遠程辦公是否會導致寫字樓從此之後“無人問津”？Everest醫療物業公司創始人林恩（David Lynn）認為，這不太可能發生。他在一場業內討論會上稱：“公司不會輕易放棄已租賃的空間，它們只會以不同的方式使用這個空間。總是有需要用到辦公室空間的時候。”
德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊則對第一財經記者表示，在德國，還沒有出現類似於美國硅谷的趨勢。
他說道：“德國沒有美國那麼多影響力巨大的互聯網科技公司，德國的數字化程度也遠遠落後於中美，之前疫情高峰期，大量企業員工居家開視頻會議，導致了德國網絡帶寬面臨巨大的超載壓力。德國社會想要實現普遍的遠程化辦公，還有很長的路要走，不僅是在技術上，在觀念上也是如此。”
IQI澳大利亞珀斯分行董事總經理Lily Chong也對第一財經記者表示，毫無疑問，新冠肺炎病毒疫情給社會帶來了不可避免的影響，甚至改變了人們未來的工作方式。據當地媒體報道，目前已有近半的澳大利亞人士表示自己正因疫情而居家辦公。
不過Lily Chong稱，在西澳地區，並未出現大戶型住宅需求快速攀升的情況。這或許跟當地的經濟以機械、冶金、造船、石油煉制、食品和木材加工等為主有關，與互聯網科技業相比，傳統工業更需要員工現場辦公。
Lily Chong認為，現在很難對疫情給商業地產帶來的整體影響作出定論，因為一切仍在劇烈變動之中。她說：“就我個人而言，我相信人與人之間的聯系，以及面對面工作對團隊的價值，這些都會支撐對辦公空間的持續需求——CBD寫字樓空無一人的情形不會發生。”
關於居外IQI
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan
復興中的西澳珀斯 獲3.5星納貝爾評級寫字樓低價出售
進入2018 年後，媒體上關於西澳經濟開始復蘇的新聞報道開始多了起來：新的礦業項目開工擴建、失業率下降、消費者信心回升等等。西澳的首府，澳大利亞的第四大城市珀斯也受到了更多的關注。
珀斯的房地產市場，已基本結束從2014年底開始3年多的下跌，開始穩定並有小幅的回升。根據西澳房地產經紀人協會（REIWA）2017年第四季度的最新數據，珀斯都市圈房屋中位價從第三季度的51萬澳元（約256萬元人民幣）漲到52萬澳元（約261萬元人民幣），比上一個季度漲了2%，而成交量則比第三季度上漲14%，有了顯著的提升。如您在西澳有購置房產或開設公司的打算，現在正是進入市場的好時機。
在距離珀斯CBD三公裡的波斯伍德（Burswood），特丁頓路（Teddington Rd）21號，有一棟獨特的兩層建築正在售賣。這棟建築的選址可說非常巧妙——緊鄰通往珀斯機場、奧斯本公園、坎寧谷、西珀斯其它商業區的主干道，同時，坐落在維多利亞公園繁華的咖啡廳和餐廳區，皇冠酒店及賭場，全新的珀斯Optus體育場之間。
特丁頓路21號是一棟建築面積2,232平方米的辦公樓建築，包括上下兩層功能完備的辦公、會客、休息區域；地下室設有56個停車位和12間儲物室。它於2001年投入使用，並一直保持著良好的狀態。
從寬闊的門廳進入大樓，首先看到的是一樓會客廳。中庭采用雙層挑高設計，大理石地面直通全透明屋頂，西澳充沛的陽光可以自由地進入這個區域。除樓梯之外，中庭還設有一部電梯連接上下兩層，方便行動不便的人士通行。
一樓以封閉式的辦公室和會議室為主，二樓則有一大片開放式區域，分隔式工作站可容納數十人同時辦公。這樣的功能區劃，不僅適合中型公司作為職場使用，也適合作為聯合辦公場所，供多家小型公司或個人租用。
值得一提的是，業主出於節能和環保的考量，在21號辦公樓安裝了90KW的太陽能系統。該系統不僅可以充分利用西澳充足的日照時間，大大降低建築物內的能耗，還可通過添加特斯拉蓄電池做進一步的發展。
因為這個有長遠考量的設計，特丁頓路21號獲得了3.5星的納貝爾評級（NABERS）。這個評級對國人來說或許有些陌生，它是“澳大利亞國家建築環境評估計劃”的簡稱，主要針對辦公室的能源效率進行測量和評估。評級較高的寫字樓在市場上將獲得更高的競爭優勢。*3.5到4.5星的NABERS Energy評級與非評級建築相比，大約可實現2％至3％的市場溢價。
*數據來源：Building Better Returns西悉尼大學關於綠色寫字樓財務表現的研究
特丁頓路21號的業主——Clevemont控股企業有限公司，目前正在出售該公司的全部資產，包括本房產。您可以低於市場價的價格，入手這套地理位置優越、功能區劃完備並配備高效節能系統的寫字樓。更多特丁頓路21號的相關信息請移步至http://www.juwai.com/41218609.htm查看，或致電居外熱線400-041-7515垂詢。
注： 本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約房產經紀人John Milton提供
文字：Qi Cheng
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
曼谷辦公樓連漲七年屢創新高 但仍是值得關註的投資窪地 | 泰國
雖然租金不斷攀升，屢創新高，但曼谷仍然是世界上辦公樓最便宜的城市之壹。
2013年，位於曼谷無線道路的高檔寫字樓——Park Ventures Ecoplex的租金突破每月1000泰銖/平方米，引起壹陣騷動。如今，租金每月1000泰銖/平方米以上的甲級寫字樓都已司空見慣。即便如此，曼谷的寫字樓租金仍然是世界上最便宜的之壹。（註：按照最新匯率， 1人民幣約為5泰銖）
根據JLL最新的“高級寫字樓租金”統計顯示，吉隆坡的寫字樓租金是世界上最便宜的，相當於每月874泰銖/平方米。位居第二的是曼谷和馬尼拉，為1020泰銖，其次是華沙1165泰銖和布魯塞爾1398泰銖。
另壹方面，中國香港的寫字樓租金世界最高，每月租金為9412泰銖/平方米。紐約位居第二的，價格是5653泰銖，其次是倫敦5624泰銖、北京5537泰銖和矽谷4604泰銖。
>>>泰國置業百科：泰國購房流程 | 泰國房貸流程 | 泰國房產稅費
JLL對全球45個城市超過1000平方米的高級寫字樓租金進行了統計對比。其中高層建築中，取中間區域作為基準。
雖然從2011年開始至今曼谷的寫字樓租金已經連續上漲了七個年頭，但這裏的租金仍然要比亞洲其他的主要大城市低廉，由此地吸引了許多國內國際的公司、企業陸陸續續來這裏安營紮寨。
據仲量聯行泰國房地產情報中心的數據，截至2017年第三季度末，曼谷的平均每月總寫字樓租金達到531泰銖每平方米/月，而在中央商務區的黃金位置，已經達到823泰銖，創下歷史新高。
推動租金上漲的原因
中央商務區有限的供應量和的大面積的空置是推高租金的關鍵因素之壹。在2017年第三季度末註冊的中央商務區的高檔寫字樓中，平均空置率為7.8%。這壹趨勢預計將在短期至中期內繼續。
企業對高品質辦公空間日益增長的需求也推動了租金的增長。越來越多的企業尤其是科技行業、電子商務公司社交媒體平臺和廣告業正在尋求交通便利、基礎設施完善、人才充沛辦公區域，這樣的地點能為企業的發展帶來幫助。
辦公樓建築質量的提高也是影響租金上漲的原因之壹。特別是建築在能源和環境設計方面標準的提高到了黃金、白金標準。建築技術更加先進，規格更加完善，物業管理也更加專業，更加註重打造更高品質的辦公空間。在這樣的情況下，租金上漲是必然的。
目前，壹些用於中大型租賃主要寫字樓的租金為每平方1000多泰銖，溢價空間可以達到1300 泰銖。另壹部分寫字樓租金在1000泰銖以下，為大量的企業提供了相對優惠的辦公空間。
然而，由於曼谷優質辦公空間持續性的短缺，為了應對大量的辦公樓需求，目前正在建設中的大多數高層建築和開發項目預計將大幅提高租金甚至超過1000泰銖。這樣的租金價格將遠遠高於曼谷的平均水平，但仍比中國香港低9倍以上。
競爭優勢
為了提供更多高品質的辦公空間，曼谷的新寫字樓項目力求達到高水準。例如，One Bangkok——由TCC資產有限公司和星獅地產控股(泰國)有限公司聯合開發的壹個辦公樓項目，該項目力求打造出壹處環境與能源友好型的高端建築。One Bangkok擁有白金品質，擁有壹系列配套設施和便利設施，這裏將成為企業的向往之地。
根據目前的市場狀況，One Bangkok和其他壹些頂級項目壹旦開始預租，將會有很好的市場。盡管如此，高質量辦公樓供應的新增不會影響曼谷作為全球最廉價辦公地點之壹的地位。
亞太地區有著世界上最昂貴的高級辦公樓，平均每月租金高達3234泰銖/平方米，高於美洲2477泰銖和歐洲、中東和非洲2273泰銖。由於的辦公區租用成本是企業經營費用的重要部分，相對於亞太其他地區，曼谷更具有可負擔性，這裏作為企業辦公所在地具有有很強的競爭優勢。
來源：bangkokpos
編譯：Shelly Du
悉尼CBD優質辦公室搶手 空置率創下2008年以來最低水平 | 澳洲
面對澳洲目前的營商環境是環球金融危機以來相對較好的日子，澳洲企業對經濟的中期前景較先前樂觀，那麼自然更願意拓展業務和增聘人手，到頭來所需的辦公室空間自然亦要增加。
截至今年9月份的3個月裡，除了布里斯班和堪培拉之外，其餘各大澳洲首府城市的中央商業區（CBD）辦公室空置率均見回落；當中，悉尼的CBD辦公室空置率更降至9年來最低水平。換句話說，辦公室租金未來可能會因此而水漲船高……
物業顧問公司仲量聯行（JLL）表示，今年第3季，澳洲整體的CBD辦公室淨吸納4.56萬平方米樓面，使到空置率降至10.8%，較高峰時的空置率低了兩個百分點。所謂的辦公室淨吸納樓面就是：新租出樓面面積+擴租樓面面積-退租樓面面積。
>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費
企業增人手 擴充寫字樓
仲量聯行研究部主管巴倫坦（Andrew Ballantyne）表示，如今澳洲企業對營商的中期前景更有信心，而澳洲統計局的數據亦顯示出今年來的就業職位明顯增加。
引伸去看，公司增加人手，當然需要更大的辦公空間。在澳洲各大城市中，悉尼的第3季CBD辦公室空置率由去年同期的7.2%降至6%，創下2008年以來最低水平，其上季辦公室空置率更是各首府城市中最低。在這一年裡，較矚目的辦公室租賃項目，包括澳洲國民銀行（NAB）將會在2020年中把總部搬到Wynyard Place，一簽就是12年合約。
AMP Capital的辦公室及工業用物業部董事事總經理布里斯科（Luke Briscoe）指出，悉尼的CBD辦公室租賃市場依然非常強勁，明顯的供應不足促使核心區、市中心區和CBD以南地段的辦公室空置率降至接近紀錄低位。
頂級辦公室 租務最活躍
布里斯科並稱，與那些計畫在悉尼CBD物色辦公室的客戶交談後，發現優質辦公室的確可遇不可求，結果就是降低業主減租的意欲，並刺激優質辦公室租金增長。仲量聯行澳洲辦公室租賃部主管奧康納（Tim O’Connor）表示，租賃活動主要集中在頂級（Premium）辦公室，悉尼和墨爾本的辦公室租務查詢和活動仍然很強勁，得益於多個行業領域正在擴張之中。
提到墨爾本，CBD辦公室空置率從去年第3季的8.9%，降至上季的6.9%，下跌了兩個百分點，是2012年初至今首度降至7%以下，大企業如Cbus、AMP和Telstra Super均有所動作。當地的CBD辦公室於今年第3季淨吸納5,700平方米樓面，過去2個月裡更累積淨吸納多達10.09萬平方米樓面。
供應呈不足 租金勢上漲
奧康納指出，在悉尼和墨爾本，辦公室租戶所面對最大的挑戰，就是現有商廈的辦公室樓面供應短缺，預計業主於未來12個月會縮減租金折扣，從而推升兩地CBD辦公室的有效租金。阿得雷德的CBD辦公室連續第2個季度錄得樓面淨吸納量正數，數字是4,100平方米，當中以來自中小型企業的租賃最活躍，空置率降至15.7%。
就算是在澳洲辦公室租賃環境最艱難的柏斯，當地的CBD辦公室空置率亦由去年第3季的24.7%跌至今年同季的21.8%，儘管其空置率仍是各大城市中最高。柏斯的CBD辦公室上季淨吸納了1.61萬平方米樓面，是連第4個季度錄得正數，累計淨吸納5.14萬平方米樓面。
至於布里斯班的CBD辦公室租賃市場復甦則在上季中斷了，主因是州政府部門的辦公室進行整合，致令辦公室淨吸納樓面數字呈現負數，錄得-1.84萬平方米，把空置率由15.5%推高至15.8%。有一點值得留意的是，布里斯班靠近市中心的優質辦公室空置率和折扣優惠保持穩定。
仲量聯行的辦公室租賃部主管巴爾（Sam Barr）指出，在布里斯班，甲級辦公室的供應將越趨緊張，整體空置率提高主要是由於乙級和丙級辦公室的空置率上升所致。堪培拉上季同樣錄得CBD辦公室樓面淨吸納量出現負值，但幅度相對溫和得多，僅為負3,300平方米，把空置率推上到13.4%。不過，當地優質辦公室的有效租金（Effective Rent）其實不降反漲，於今年第3季按季上升0.7%，按年計則上漲2.9%。
（來源：澳洲新快網）
責任編輯：Shelly Du
四個英國房地產投資成功項目分析（上）| 英國
上文提到，買方經紀人與傳統的房產中介不同，前者會根據客戶的需求為您量身定制提供真正有投資價值的房產項目。經過多年在英國房地產投資的實戰經驗，再加上與各大房地產中介、開發商、金融服務公司及律師事務所等的密切合作，我們累積了不少成功案例，會一連兩篇跟各位居外用戶分享。
項目一、辦公樓搖身一變住宅樓，投資回報率30%
這座三層的辦公樓位於倫敦東南肯特郡一個離倫敦非常近的小鎮中心，面朝泰晤士河。它建於19世紀，最開始是作為一個莊園，後來改成辦公樓，現在屬於政府2級保護建築。這座建築前面有個很大的花園，在側面和後面分別有三個停車場，總共占地1770平方米。
業主由於公司搬遷所以希望賣掉這所物業，然而卻沒有吸引到很多買家。情急之下找到我們公司讓我們幫忙賣掉。我們在考察完項目的整體條件後提出先改建成民用住宅然後出售的建議，在做了一系列可行性分析調查之後，業主同意了我們的建議。這所辦公物業最終會被改成6個兩居室的公寓，4個一居室的公寓，另外在後面停車場的位置會再加建3棟兩居室的別墅。
為此我們請來了英國最知名的幾個設計師事務所之一的團隊幫客戶設計了圖紙，遞交到當地政府。我們預估項目改建完成後有30%左右的投資收益率。客戶非常滿意，因為這不但解決了辦公樓難賣的問題，又多出來30%左右的投資收益率，而且這所受政府保護的建築也因此得以整修，從而有了新的用途。
英國有很多舊房如同文中的辦公樓一樣，年久失修，各種設備急待更新，所以往往在市場上估價很低，如果您能夠抓住機會買下來進行改造，會在短時間內獲得一筆可觀的收益，而且因為您真正動手為物業本身增加了實打實可以用眼睛看見的價值，這種成就感跟買房出租等從流通領域賺錢的投資方式的感受是完全不可同日而語的。
項目二、改建淨利潤超過100%，還有每個月2,525英鎊的房租收益
我們曾經幫一個客戶購買了一座位於肯特郡Chatham鎮4層的聯排別墅。它的地理位置非常優越，步行3分鐘就可以到當地的火車站，只需要不到半小時就到倫敦市中心了。
這棟別墅買的時候已經空置了十幾年，各種條件和設施都很差。我們給客戶的建議是只保留外牆裡面改建成四個獨立的公寓。客戶同意了我們的建議後，我們很快幫客戶找到了設計師，而且從頭到尾管理運作了整個改建工程。
最終我們建成了3個大面積的和1個小面積的1室1廳1衛公寓，其中一樓的公寓還帶一個後花園和可以停兩輛車的停車位。後來客戶還委托我們幫他們找到租客把4個公寓全部出租出去。從購買舊別墅到第一個租客住進去整個過程用了11個月時間，不包括項目前期3個月申請建築許可的時間。
投資收益分析：
- 購買舊別墅的成本£199,000英鎊
- 申請建築許可的成本£10,000英鎊
- 新建公寓的成本£75,000英鎊
今天這4所公寓的售價預計在£580,000左右，淨利潤超出了100%。目前4所公寓全部出租出去，每個月房租還淨賺£2,525英鎊。
相關文章：四個英國房地產投資成功項目分析（下）
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投資澳洲第壹間辦公室的5條建議 | 澳洲
尋找第壹間辦公室是壹項十分艱巨的任務。無論是找市中心摩天大廈內的多層樓、當地購物區或自由職業者聚集區的壹間小辦公室，我們認為妳都需要做各種各樣的決定和選擇。
那麽在尋求完美的首間辦公室時，都需要考慮什麽因素呢？
選擇辦公室的5個基本要素
1. 合適的面積是多少？
如果需要更寬敞的辦公空間，說明妳正在或打算擴大公司的規模。而計算出公司所需要的合適面積至關重要。
商業辦公室的租賃通常按平米收費，所以妳可能需要冒壹點風險。如果租賃的面積太大，會虧本。面積太小，會讓員工沒有舒適感，又需要搬完他處，再出壹筆花費，
因而，找到面積正合適的辦公室才是關鍵。
小貼士：如果妳的公司規模還在不斷地變化中，在尋找辦公室時壹定要牢記這壹點。如果公司規模小，還有待發展的話，妳可以考慮壹下共享辦公室、靈活的租約和模塊化辦公室。
2. 考慮布局
時髦的開放式倉房、標準的辦公室隔斷還是公用辦公桌？選擇有很多，但是很多因素都會影響最後的結果。
考慮壹下目前和未來的規劃，我們建議妳問問自己：
有放置像電腦這樣的所有必需設備和基礎設施的足夠空間嗎？
是否需要帶辦公用品的辦公室？
如果自帶辦公用品，它們的尺寸與新辦公室相配嗎？
是否需要獨立會議室？
廚房和衛生間夠用嗎？
業主是怎樣規劃辦公樓的？
固定和臨時員工的人數分別有多少？
布局對辦公室的運轉有很大的影響力。切記壹定要將任何的潛在花費如改進、維護和裝修的費用考慮在內。根據租約，可由租戶和業主共同支付費用，或由其中壹方獨自承擔，所以壹定要閱讀合同細則。
3. 地點、位置、地段
選擇辦公室地點的時候需要考慮很多因素，不過最重要的還是要想清楚哪裏對公司和員工士氣最有幫助。我們建議妳問自己以下幾個問題：
辦公地點需要靠近客戶嗎？
員工上下班是否便利？
交通便利狀況是否良好？
是否有多個泊車選擇？
相鄰的公司是做什麽業務的？
像本城區的文化和設施這些簡單的事情將決定大家是否能有個愉快的午餐時光。
4. 閱讀合同細則
商業租賃與住宅用房租賃有很大的不同。業主與租戶之間的費用劃分有變化的可能性，尤其是涉及到維護、修補、裝修、公共設施費等問題上。
租金通常按毛租金或凈租金收取，也就是包含和不包含常規支出的租金。較大的商業合同壹般都有免租期和租金優惠。所以壹定要閱讀所有租賃合同的細則、征求意見，了解清楚妳將要支付的費用，以及它所包含的內容。
5. 實現可承受的價格
如果妳想將換辦公室的花費降到最低，選擇有很多，共享工作空間的方式現在頗為流行。相對來說，像這樣按月租賃帶公共設施的辦公空間的費用要低壹些。
同樣地，妳可以選擇租賃而不是購置辦公室。還可以租賃像電腦、桌椅、室內裝飾品等在內的辦公室用品。在通常情況下，較低的樓層（無景觀）要比高層便宜。
（據澳洲房產網）
澳洲辦公樓租賃新手指南 | 澳洲
2. 面積
辦公室的面積主要看員工的數目，當前的行內標準是平均每人10平方米。不過，妳還要把小型接待處、會議室和其他公司設施所需要面積計算在內。如果有10個員工，那麽，辦公室的面積約100平方米比較理想。除了工作空間外，如果妳還想劃分大型會議室、休息居區、多個工作區和茶水間的話，所需面積將更大。
當然，妳也可以選擇新式工作空間。
3. 租金
搜索辦公室時問問自己壹個現實問題：我付得起多少房租？
影響房租的主要因素包括地點、建築質量和采光度/景觀，壹般來說，越接近公交設施，房租越貴。
決定房租的主要因素包括地點、建築質量和采光度/景觀。
設計新穎、現化代的建築體（帶電梯、服務、空調等等）的房租比舊式建築貴。不過，壹些古色古香、經過悉心翻新的傳統風格建築，由於建築別具特色，因而深受著重創意的租戶的青睞。
最多人詢問的是有關房產的采光度，以及景觀。擁有優良采光和宜人景觀的建築的房租特別貴，如果是公園景或海景，房租就更貴了。
4. 創辦成本
第四是創辦成本，租房時要預備壹筆創業啟動金。
所有業主均被要求銀行擔保以確保能夠租用辦公室，壹般而言，3年的租約需要6個月擔保。如果能夠向業主提供足夠的財務證明，證明業務穩健，擔保期可以減少。 租金是按月預付，因此租約生效起就需要交租。
另外，法律費用壹般是$1000至$2500不等。而保險費方面，妳需要購買至少兩百萬澳元保額的公眾責任保險。
5. 租賃優惠
對租戶來說，最吸引人的壹定是租價便宜的房屋。
當然，這得是房東願意提供租賃優惠吸引租戶。優惠力度需要根據具體情況而定，需要考慮租賃期、業務類型、空置率等因素。壹般而言，辦公室面積越大，優惠越多。
房東願意提供租賃優惠來吸引租戶。
如果辦公室設備優良，優惠會少壹點；反之如果空置率很高，優惠會多壹點。有些業主提供8折的租金優惠，有些更高達7折。
小型業主壹般提供9折優惠，不夠，房產的級別是B級或以下。租賃優惠通常都是租金減免，每月按已協商的百份比扣除，有些業主願意附送設備。
總而言之…
澳洲房產網建議妳按照上述的步驟，利用常識做判斷，預留足夠的時間處理，租用辦公室的過程將非常順利。
跟住宅房產不壹樣的是，商業地產代理可以帶妳參觀所有出租辦公室，即使辦公室不是公司旗下的放租物業。
最為最後的建議，我們認為如果找到可靠的、溝通良好的中介，他們將為妳挑選合適的辦公室供妳參考，妳只需要做決定就可以了。
（據澳洲房產網）