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Tag: 房地产投资
(简体中文) 「巴菲特效应」下，日本资产再次受到追捧 | 居外专栏
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(简体中文) 时隔两年，澳洲、新西兰边境重开 绝佳房地产投资机会，终于来了
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資金市場風險多 富豪搶買房產避險
危機當前，投資者傾向於將資金放在安全的地方以實現財富保值，比如債券、黃金和優質貨幣等。此外，由於強勁的經濟表現能為住宅價格提供有力支撐，全球金融中心的房地產市場也成為熱門的資金避險地。
任何市場都無法在席卷全球的低迷態勢中獨善其身。但在經濟危機時期，投資者心中一些根深蒂固的觀點（例如，曼哈頓的公寓屬於最安全的資產之一。）能發揮重要的支配作用。正如自證預言一樣，這種堅定的信念反過來促使人們加大對避險市場的投資。無論是迅速傳播的新冠病毒疫情，還是在不久的將來由其他突發事件所引發的經濟衰退，這些城市的房地產市場都不太可能蒙受重大損失，這就是為什麼當前正值買入倫敦、紐約和洛杉磯房產的合適時機。
英國房地產代理公司Rokstone董事法特米（Becky Fatemi）說：“在動蕩時期，全球財富轉向房地產市場，以尋求長線投資機會。”她已經注意到，高淨值客戶的興趣有所提升，因為他們唯恐這次全球性危機導致世界經濟陷入衰退的邊緣。
在股市大跌的背景之下，法特米表示，Rokstone發現新注冊的英國和海外富裕買家數量均出現增長。她指出，在上次金融危機爆發之前，買家也有類似的行為。
投資者將目光轉向房地產業的同時，恰逢全球富裕階層競相調整他們在2020年的投資配置。全球房地產咨詢公司萊坊國際在上周發布了年度財富報告，其中包含一項針對620位私人銀行家和理財顧問（他們負責為私人客戶管理約3.3兆美元的資產）的調查。調查顯示，五分之四的高淨值人士計劃在今年改變他們的投資策略，以應對全球經濟放緩。超過40%的富豪打算增加房地產投資配置。
萊坊國際全球研究部主管貝利（Liam Bailey）在早先准備的評論中稱，“自上一次全球金融危機爆發以來，世界各地的富裕人士正以我們前所未見的方式積極應對風險。”
關於居外IQI
居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售海外房源，或致電 400-041-7515 諮詢海外移民、留學或房產投資的機會。
來源：星洲日報
責編：Zoe Chan
投資澳洲房產為什麼要年度報稅？｜居外專欄
眾所周知，澳大利亞的房產在全世界都是受投資者所青睞的，不光光是因為其穩定的投資環境，土地的永久產權，還有近30年房價年平均增長率超6%，公寓房年出租高達3-5%的回報率（悉尼和墨爾本地區）。但是很多海外人士並不知道在澳洲出租房屋每年還需要對出租收入做稅務申報，申報的截至日期是下個財政年的10月31日。
澳洲的財政年是從7月1日到下一年的6月30日。比如說，澳洲2019財政年度是從2018年7月1日開始，到2019年6月30日結束，2019財政年的稅務申報截止日期是2019年的10月31日。稅法規定，每年的稅務申報，每遲28天，懲罰金將增加210澳幣，直到最高值1050澳幣。
另外，如果後來發現稅務申報的結果是需要應稅的話，還會有懲罰性的利息需要支付，該利息是應稅金額從應繳之日起按照8-12%左右（近10年）的復利計算。經過一段時間的積累，利息也是很可觀的。
除了因為懲罰金和利息外，還有最重要要報稅的原因是積累稅務損失，用來抵消將來的增值稅。我們具體來看一下。在澳洲的出租房物業，尤其是新的公寓房，每年申報稅務的結果很多是稅務損失。
出租房的稅務申報基本計算公式是，房租相關收入減去所有房租相關的支出。由於新房前幾年的折舊率比較高，再加上貸款利息，物業，水等雜費，房租的收入往往是小於支出的，因此每年的稅務申報可以積累稅務上的損失。而且，每年的損失可以累加，用來抵消將來出售房屋的增值部分。
目前，海外人士在出售房屋時，只要房價超過75萬澳幣，買家將扣除房價的12.5%作為增值稅預扣稅上繳給稅局。因為是預扣稅，真正的增值稅是在出售房屋的財政年做稅務申報時計算出實際應繳增值稅，再同預扣稅進行多退少補，具體的計算，我們在之前的【澳洲政府將嚴厲打擊未繳地稅的海外人士】文章中提及過。
換句話說，如果你不做稅務申報的話，多年的稅務損失可能就白白浪費了，結果是無法退回或減少被預扣的房價的12.5%的增值稅；外加上，稅局可能強加的懲罰金，這可是一筆不少的損失啊。因此我們說，投資物業的稅務申報是非常有必要的，即使澳洲稅局從來沒有催促過你，那是因為你將來很可能會支付超額的稅。
除了以上提及的房租收入稅務申報外，在2017年5月9日後投資澳洲住宅物業的海外人士每個空置年還需要做空置稅申報，具體細節可以參考我之前的文章【投資澳大利亞物業必讀：海外人士空置稅】。此外，目前多數州對海外人士每年征收了地稅附加稅，因各個州不一樣，起征點和征稅率都不一樣，比如，新南威爾士州對海外人士名下的物業征收2%的地稅附加稅，起征點從第一塊錢開始。
如果您對澳大利亞的海外人士繳納地稅有任何疑問，請透過居外聯系皮特馬丁（Pitt Martin）會計師事務所。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
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資深投資組合經理David McElwain解讀悉尼市場
為什麼悉尼業主紛紛套現並移居昆士蘭？｜居外專欄
想像一下，如果你能一夜之間還清所有房貸，把住宅標准或居住地段的質量提高一倍，同時改善你的生活方式，那該有多麼令人高興啊！
這正是眾多悉尼人移居昆士蘭的原因，也是昆士蘭州理論上可能處於新一輪大幅上漲增長周期早期階段的依據。
從悉尼和布裡斯班的物業價差上，我們可以看到這一現像背後的關鍵原因。
澳大利亞統計局的數據顯示，2009年3月，悉尼住宅的平均價格為53.09萬澳元，而布裡斯班的平均房價則為39.90萬澳元，兩地房產均價之差僅為13.19萬澳元。2018年12月，悉尼房市降溫之後，悉尼房產的平均價格高達106.26萬澳元，布裡斯班房產均價則為53萬澳元，均價之差依然擴大到了53.26萬澳元。
悉尼部分地區的房價增長尤其突出，某些業主甚至以接近200萬澳元的資金出售了他們十年前以60-70萬澳元購買的房屋。這意味著他們將獲得高達百萬澳元的利潤。
事實上，在近期的悉尼房價激增浪潮中，大部分人都沒有注意到，普通業主首次在一個增長周期內利用其房產賺取了上百萬澳元的利潤。如果所出售的房產為家庭住宅，則你獲得的利潤無需繳納任何稅款，而這些資金可以徹底改變你的生活。
去到昆士蘭，你就會發現，你只需支付接近一半的錢就能購買同樣品質的住宅。核心邏輯（CoreLogic）發布的數據顯示，布裡斯班物業的中間價約為486121澳元。然而，重要的一點是，兩地的平均工資幾乎相等。
這座昆士蘭陽光海岸的標志性房產曾獲多項大獎，它是富麗堂皇的度假式生活的縮影，是水上天堂的奢華海濱度假勝地。點擊查詢房價等更多信息
因此，悉尼的普通人可以賣掉他們的房子賺取可觀的利潤，償還剩余的抵押貸款，然後無需申請抵押貸款即可在昆士蘭購買另一套更好的住宅，同時在工資幾乎或完全不受影響的情況下換工作。
現在，這再次成為了一種現代特有的現像。以往，所有報酬豐厚的崗位都在悉尼。在西澳、昆士蘭或者其他地區，人們找不到如此高薪的工作。然而，現在情況已大為不同。人們在其他地區可以找到許多工資堪與悉尼相比的聯邦政府和企業工作。所以，人們的生活出現了很大的變化。
有趣的是，雖然之前悉尼的房價持續上漲，但業主只能眼睜睜地看著，無法采取任何行動。這種現像也改變了。
因此，昆士蘭房地產市場上存在著一個重要的動力來源，它可以推動下一個增長周期。為了過上全方位的美好生活，悉尼人正在跨州遷移。
我們已經發現，這種遷移行為通常出現在增長周期的早期階段。觀察一下從1980年到現在的長期數據，你就會發現昆士蘭應該會迎來一個表現突出，增長強勁的周期。然而，人口減少是一大問題。
在上一階段，平均同比增長僅為3%至5%。如果考慮移居人員數量的季度環比增長，我們就會發現需求壓力即將到來。而且，由於移居者主要為來自新南威爾士州，手頭寬裕的人員，還有富裕的海外買家，需求壓力將大幅提升。
我們預計每個季度大約有4000至5000人移居昆士蘭。就目前的情況而言，昆士蘭州需要建設4-5000處全新高端物業來容納即將湧入的居民，但該州尚未啟動建設工程。昆士蘭州還計劃建設2-3000處低端物業。然而，對於那些手頭有數百萬澳元的閑散資金，計劃在其他州安家落戶並開啟新生活的人來說，低端物業並不是理想的選擇。當前的需求十分強勁，而供應遠未達到所需的水平。
如果你去過昆士蘭，你就會明白為什麼有那麼多悉尼人想搬家。那裡的交通更通暢，沒那麼擁擠，生活成本更低，而且生活方式更優越。
隨著更多資金充裕的悉尼購房者不斷遷入，昆士蘭的房產價格將強勁上漲。現在，昆士蘭房地產市場已經迎來了一個激動人心的時刻。
資深稅務籌劃師Steve Douglas洞悉澳洲房產投資妙法
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中國人成2018年葡萄牙最重要投資者 房地產受熱捧
第十屆國際基礎設施投資與建設高峰論壇5月30日在澳門開幕，來自70多個國家和地區的750多家企業機構和2000多名政商學界代表參加，本屆論壇為期兩天，由澳門貿易投資促進局和中國對外承包工程商會共同主辦，以“促進國際基礎設施高質量可持續發展”為主題。
中國在葡萄牙投資超90億歐元
葡萄牙盧薩社報道，在當天的論壇上發布了《“一帶一路”國家基礎設施發展指數分析報告（2019）》，根據報告顯示，截至2018年，中國在葡萄牙投資已超過90億歐元，是中國在歐洲投資第五大目的地國家。其中，能源、電力、金融、保險和房地產是中國在葡萄牙最主要的投資領域。
葡萄牙銀行業協會秘書長諾伯特·洛薩（Norberto Rosa）在接受采訪時表示，中國可以幫助葡萄牙克服資金短缺問題。洛薩指出：“資金不足是葡萄牙面臨的一大問題，而中國目前處於資本過剩的狀態，我認為這是中葡經濟能夠實現良好共生關系的原因。”
洛薩表示：“巧合的是，今天剛好是‘熊貓債券’正式發行的日子，葡萄牙也是首個發行人民幣債券的歐元區國家，這完全能夠表明問題。”
中國是葡語國家最重要投資者
報告還指出，中國是巴西、葡萄牙和莫桑比克這些葡語國家最重要外來投資者，2018年中國對葡語國家投資額為12億歐元。
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在當天的論壇上，澳門與葡語國家商業銀行簽署了一系列合作協議，項目主要涉及非洲葡語國家的基礎設施建設。據悉，葡語國家商業銀行由葡萄牙、莫桑比克、聖多美和普林西比以及幾內亞比紹的銀行公會組成。
莫桑比克國家銀行行長在接受采訪時表示：“中國對莫桑比克及其他葡語國家的投資極大地帶動了當地經濟發展。有了這個協議，可以減少國家間資金轉移的不確定性，能夠留住投資者。”
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來源：歐洲時報
責編：Zoe Chan
居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄 | 海外
居外發布2018年第二季度全球房價報告：增速繼續放緩 歐亞漲勢強勁
經過通脹調整後的數據顯示，在全球已發布住房統計數據的40個國家與地區中，有25個住宅市場的房價在2018年2季度出現了同比上漲。從公眾更為熟悉且更為樂觀的名義指數（未考慮通脹因素）來看，則有32個國家及地區的房價有所上升。中國香港再次成為全球房價增速最快的區域。【閱讀原文】
新加坡房市——政府嚴控下的機遇
新加坡市區重建局（URA）的數據表明，2017年4季度，新加坡公寓房價4年來首次實現同比增長，結束了2014年開始連續15個季度房價同比下跌的記錄。進入2018年，隨著觀望情緒的緩解，低迷多時的新加坡房市似乎突然驚醒過來，新盤受到極大追捧，二手房價也水漲船高。在最新公布的2018年2季度數據中，新加坡私人公寓房價同比增幅超過9%，為7年來最高水平。【閱讀原文】
國內買家50億曼谷買房 地價上漲房價或將更高
居外網獨家的買家詢盤數據表明，2016年開始泰國買家詢盤數量連月攀升，在2018年8月，泰國房產的詢盤總量更是高居近百個國家的榜首。一些開發商在沿著現有的地鐵路線尋找有潛力的地塊，但飛漲的地價正在成為一個巨大的障礙。泰國首都的土地價格已經高到了開發商需要以每套房500萬泰銖（約104萬人民幣）的售價才能盈利的地步。【閱讀原文】
溫哥華vs多倫多 12個月的房市大反轉
多倫多與溫哥華房地產委員會都發布了2018年7月房市數據，同去年這個時候相比，兩地房市處境似乎互換了位置。受到加稅與加息雙重影響，大溫哥華地區房價下滑壓力加大，而多倫多卻似乎已經步入復蘇軌道。【閱讀原文】
迪拜房市2017年表現欠佳 但未來發展不乏亮點
迪拜住宅均價在2016年4季度到2017年3季度間大約下滑了2%，同一期間的平均租金水平則跌幅更大，約為7%。造成迪拜房市的弱勢表現的主因，是油價走低帶來的政府投入減少與投資者信心喪失。2017年，迪拜住宅新增供給繼續集中在中低價位市場。本文將撮要《德勤2018年迪拜房地產展望報告》。【閱讀原文】
美國五月房價繼續攀升 租金趨於穩定
美國Zillow租金指數在5月同比上漲1%，達到每月1440美元。這一增速要高於去年同期，但仍在被認為長期可持續的範圍內。美國Zillow房價指數則在5月同比上漲1%，至21.6萬美元。聖何塞、拉斯維加斯和西雅圖的房價同比增長最快。【閱讀原文】
加拿大6月房價仍在上行 但增速已大不如前
從嚴厲的新抵押貸款“壓力測試”、外國買家的稅收，到不斷上升的利率，這些新出現在加拿大房市上的不利因素都沒有阻止房價恢復增長。最新版的Teranet/National Bank房價指數顯示，加拿大房價已從去年年中開始的低迷中復蘇，目前的同比增幅為2.9%。乍一看，6月份該指數的上漲令人印像深刻，但實際上今年這個時候的漲幅相比過去並不明顯。【閱讀原文】
新馬高鐵取消，新加坡裕廊地區房價將會在短期受到影響
隨著之前被新馬雙方政府吹捧為“游戲規則改變者”的高鐵項目被取消，專家們認為新加坡裕廊 (Jurong) 地區接下來的房價走勢可能不會如房產投資者預期的那麼迅猛。不過他們仍然相信，該地區的綜合發展，如裕廊湖區域 (Jurong Lake District) 的規劃，將有助於長期的房市需求與價格上漲。【閱讀原文】
馬來西亞取消消費稅，是討好消費者還是給自己挖坑？
馬來西亞新總理馬哈蒂爾上任不久，就迅速實現了選舉中的一項承諾-取消了6%的消費稅。馬來西亞在2015年引入了消費稅，並一直被消費者詬病，認為此舉抬高了普通民眾的生活成本。【閱讀原文】
香港房市：供不應求將助房價再攀新高
英國皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyor，以下簡稱RICS）3月發布的最新市場調查顯示，香港房市繼續保持強勁的上升動力，在未來十二個月將繼續加速上行，但是受訪者對未來三個月短期房價與成交量的信心則較二月份有所下調。【
居外海外購房網：為什麽說泰國房產投資宜早不宜晚？
泰國壹直以來都是世界上極受歡迎的旅遊目的地之壹。泰國經濟在各個領域保持著活力,其房地產業最為突出。根據泰國政府的統計，泰國房產近壹半是由外籍人士持有。隨著海外的投資者的不斷增加，房價必然會繼續上揚，那時，投資的房產就能獲取高收益了。
今天，居外海外購房網居外就來給大家分析壹下投資泰國房產，早買房和晚幾年買房會有什麽區別。
晚幾年投資泰國，外匯管制會更嚴格。
放眼世界，海外投資的幅度增加，加上匯改大門開啟，人民幣匯率進入了貶值的階段，且貶值幅度不斷擴大，引發了不少問題。
中國人民銀行在年初就發布了《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》，並於今年實施。為了防止國家資金異常地外流及打擊相關罪案，所有大額外匯匯款現金交易超過5萬要報告，在這種情況下，本來有興趣在泰國買房的，就有點猶豫了。但對於新規來說，外匯管制現在正屬於初步的執行階段。
晚幾年投資泰國，外匯匯率變動會導致成本提高。
放眼世界，海外投資的幅度增加，加上匯改大門開啟，人民幣匯率進入了貶值的階段，且貶值幅度不斷擴大，引發了不少問題。
這壹點我們要向俄羅斯人學習！首先俄羅斯天氣冷，很多年前俄羅斯人就選擇到泰國度假，他們很喜歡泰國的氣候和生活環境，當然還有這裏和善的泰國人文環境，俄羅斯人選擇在盧布比較高位的時候買入泰國房產，後來盧布匯率低了，再加上房子的升值，收益就非常可觀了！
晚幾年買房，同樣價格只能選更偏的位置。
泰國樓市，主要因為城市化發展原因，當前處於高速發展和城市擴張期。比如曼谷的地鐵規劃，芭提雅的機場擴建以及EEC經濟走廊，還有普吉島的輕軌規劃，這些都在加速從城區向郊區擴張。今年投資買房的人，在主城區看房，再晚幾年來泰國買房，同樣的價格那可能就得到市郊甚至郊外了。
晚幾年投資，少了幾年的租金。
在泰國投資房子，租金回報率是和國際大都市接軌的，這裏的年租金回報能達到6%以上，根據城市特點不同，有些地區甚至能達到10%的年回報率！對於首都曼谷來說，很多人願意租住距離地鐵站和公司近的地方，各方面都便利，買房對於很多泰國本地人來說是很大的壹件事，而且這裏沒有國內的那種必須買房買車才能結婚的傳統，所以在曼谷，租住需求非常大，有官方數據顯示，曼谷現在的房子供應需是明顯小於出租需求量的。對於投資者來說，房子的升值+穩定的租金收益是最有誘惑力的。
晚兩年投資泰國房產，少了壹套房。
現在許多在售的新樓盤，可能交通還不夠便利，但隨著城市的擴容，配套設施漸漸完善，地鐵線路的開通等等，這些因素當然會使妳所投資的房產升值。世界範圍內的房價都在漲，這是大趨勢，並且很顯然它還處於上升期，遠沒到頂。現在能買得起的房，過兩年就買不起了，再過兩年，妳會發現買壹套房的錢夠買現在的兩套——跟大趨勢對著幹，需要莫大的勇氣。
以上便是早晚投資的利弊，需要投資泰國房產的朋友，要慎重地考慮清楚。有壹點可以肯定的是，晚幾年投資泰國房產，您將會失去更多升值的機會。