眾所周知，澳大利亞的房產在全世界都是受投資者所青睞的，不光光是因為其穩定的投資環境，土地的永久產權，還有近30年房價年平均增長率超6%，公寓房年出租高達3-5%的回報率（悉尼和墨爾本地區）。但是很多海外人士並不知道在澳洲出租房屋每年還需要對出租收入做稅務申報，申報的截至日期是下個財政年的10月31日。
澳洲的財政年是從7月1日到下一年的6月30日。比如說，澳洲2019財政年度是從2018年7月1日開始，到2019年6月30日結束，2019財政年的稅務申報截止日期是2019年的10月31日。稅法規定，每年的稅務申報，每遲28天，懲罰金將增加210澳幣，直到最高值1050澳幣。
另外，如果後來發現稅務申報的結果是需要應稅的話，還會有懲罰性的利息需要支付，該利息是應稅金額從應繳之日起按照8-12%左右（近10年）的復利計算。經過一段時間的積累，利息也是很可觀的。
除了因為懲罰金和利息外，還有最重要要報稅的原因是積累稅務損失，用來抵消將來的增值稅。我們具體來看一下。在澳洲的出租房物業，尤其是新的公寓房，每年申報稅務的結果很多是稅務損失。
出租房的稅務申報基本計算公式是，房租相關收入減去所有房租相關的支出。由於新房前幾年的折舊率比較高，再加上貸款利息，物業，水等雜費，房租的收入往往是小於支出的，因此每年的稅務申報可以積累稅務上的損失。而且，每年的損失可以累加，用來抵消將來出售房屋的增值部分。
目前，海外人士在出售房屋時，只要房價超過75萬澳幣，買家將扣除房價的12.5%作為增值稅預扣稅上繳給稅局。因為是預扣稅，真正的增值稅是在出售房屋的財政年做稅務申報時計算出實際應繳增值稅，再同預扣稅進行多退少補，具體的計算，我們在之前的【澳洲政府將嚴厲打擊未繳地稅的海外人士】文章中提及過。
換句話說，如果你不做稅務申報的話，多年的稅務損失可能就白白浪費了，結果是無法退回或減少被預扣的房價的12.5%的增值稅；外加上，稅局可能強加的懲罰金，這可是一筆不少的損失啊。因此我們說，投資物業的稅務申報是非常有必要的，即使澳洲稅局從來沒有催促過你，那是因為你將來很可能會支付超額的稅。
除了以上提及的房租收入稅務申報外，在2017年5月9日後投資澳洲住宅物業的海外人士每個空置年還需要做空置稅申報，具體細節可以參考我之前的文章【投資澳大利亞物業必讀：海外人士空置稅】。此外，目前多數州對海外人士每年征收了地稅附加稅，因各個州不一樣，起征點和征稅率都不一樣，比如，新南威爾士州對海外人士名下的物業征收2%的地稅附加稅，起征點從第一塊錢開始。
如果您對澳大利亞的海外人士繳納地稅有任何疑問，請透過居外聯系皮特馬丁（Pitt Martin）會計師事務所。
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