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皮特馬丁會計師事務所合伙人 澳洲房產投資稅務專欄

投資澳洲房產為什麽要年度報稅？

海外人士在澳洲出租房屋每年需要對出租收入做稅務申報，申報的截至日期是下個財政年的10月31日。本文就報稅及其相關事項做一個介紹。【閱讀原文】

澳洲政府將嚴厲打擊未繳地稅的海外人士

澳大利亞新州政府最近宣布將嚴厲打擊沒有按時合規繳付地稅的人士，其中就包括在新州持有房產的海外人士。然而，在行動開始前，政府願意網開一面給三個月的特赦期，截至到2020年1月31日，納稅人可以主動補上沒有繳付的地稅，政府不會做任何懲罰。【閱讀原文】

 

註意!澳洲買賣或開發物業可能可以返稅哦 

最近幾年，您是否是海外人士或者曾經是海外人士現在是澳洲PR或公民（包括您的公司，信托等）並且在澳洲有過買賣或開發物業的交易，您是否發現您在出售物業時，實際收到的錢比合同成交價少很多，或者您購買或開發物業時支付了很多額外的印花稅。如果有以上兩種情況，您可能有機會從澳洲政府返一些稅回來。具體原因【閱讀原文】

您有澳洲房產？趕快行動吧——海外人士增值稅豁免政策即將取消

澳洲政府在2017-18的財政預算時推出了一項對現有法令海外人士自住房增值稅豁免取消的提案。雖然目前該項建議還沒有正式立法，但是對於投資者來說還是需要清楚了解這個政策變動對他們的影響以便及時采取行動來避免將來不利的稅務結果。那麼新的提議立法後對哪些海外人士有影響呢？【閱讀原文】

 

投資澳大利亞物業必讀：海外人士空置稅

去年12月，澳大利亞政府正式通過了一份針對海外人士在澳大利亞購買住宅房卻將其空置超過6個月之上所征收的空置稅的一項法律。這裡空置的定義包括沒有人居住或沒有出租給別人。政府引薦該項法令的目的是迫使海外投資客在購置澳大利亞當地的住宅物業後將其掛牌出租從而緩解澳大利亞緊缺的租賃市場。那麼，政府如何知道哪些人需要支付空置稅呢？【閱讀原文】

 

投資澳洲房產為什麼要年度報稅？｜居外專欄

眾所周知，澳大利亞的房產在全世界都是受投資者所青睞的，不光光是因為其穩定的投資環境，土地的永久產權，還有近30年房價年平均增長率超6%，公寓房年出租高達3-5%的回報率（悉尼和墨爾本地區）。但是很多海外人士並不知道在澳洲出租房屋每年還需要對出租收入做稅務申報，申報的截至日期是下個財政年的10月31日。

澳洲的財政年是從7月1日到下一年的6月30日。比如說，澳洲2019財政年度是從2018年7月1日開始，到2019年6月30日結束，2019財政年的稅務申報截止日期是2019年的10月31日。稅法規定，每年的稅務申報，每遲28天，懲罰金將增加210澳幣，直到最高值1050澳幣。

另外，如果後來發現稅務申報的結果是需要應稅的話，還會有懲罰性的利息需要支付，該利息是應稅金額從應繳之日起按照8-12%左右（近10年）的復利計算。經過一段時間的積累，利息也是很可觀的。

除了因為懲罰金和利息外，還有最重要要報稅的原因是積累稅務損失，用來抵消將來的增值稅。我們具體來看一下。在澳洲的出租房物業，尤其是新的公寓房，每年申報稅務的結果很多是稅務損失。

出租房的稅務申報基本計算公式是，房租相關收入減去所有房租相關的支出。由於新房前幾年的折舊率比較高，再加上貸款利息，物業，水等雜費，房租的收入往往是小於支出的，因此每年的稅務申報可以積累稅務上的損失。而且，每年的損失可以累加，用來抵消將來出售房屋的增值部分。

目前，海外人士在出售房屋時，只要房價超過75萬澳幣，買家將扣除房價的12.5%作為增值稅預扣稅上繳給稅局。因為是預扣稅，真正的增值稅是在出售房屋的財政年做稅務申報時計算出實際應繳增值稅，再同預扣稅進行多退少補，具體的計算，我們在之前的【澳洲政府將嚴厲打擊未繳地稅的海外人士】文章中提及過。

換句話說，如果你不做稅務申報的話，多年的稅務損失可能就白白浪費了，結果是無法退回或減少被預扣的房價的12.5%的增值稅；外加上，稅局可能強加的懲罰金，這可是一筆不少的損失啊。因此我們說，投資物業的稅務申報是非常有必要的，即使澳洲稅局從來沒有催促過你，那是因為你將來很可能會支付超額的稅。

除了以上提及的房租收入稅務申報外，在2017年5月9日後投資澳洲住宅物業的海外人士每個空置年還需要做空置稅申報，具體細節可以參考我之前的文章【投資澳大利亞物業必讀：海外人士空置稅】。此外，目前多數州對海外人士每年征收了地稅附加稅，因各個州不一樣，起征點和征稅率都不一樣，比如，新南威爾士州對海外人士名下的物業征收2%的地稅附加稅，起征點從第一塊錢開始。

如果您對澳大利亞的海外人士繳納地稅有任何疑問，請透過居外聯系皮特馬丁（Pitt Martin）會計師事務所。

 

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澳洲政府將嚴厲打擊未繳地稅的海外人士｜居外專欄

澳大利亞新州政府最近宣布將嚴厲打擊沒有按時合規繳付地稅的人士，其中就包括在新州持有房產的海外人士。政府承諾將撥款710萬澳元並調配人力完成此次打擊行動。據估計，行動第一年政府將會收回1億澳元漏報少報的地稅。然而，在行動開始前，政府願意網開一面給三個月的特赦期，截至到2020年1月31日，納稅人可以主動補上沒有繳付的地稅，政府不會做任何懲罰。

持有房產的海外人士為什麼要交地稅呢？因為新州政府早在2017年1月1日開始對海外人士征收地稅附加稅，最開始是每年征收地價的0.75%， 到2018年則漲到了2%。地價按照每年的12月31日政府對該地的估值為准。

在澳洲的所有住宅房都是有一定的地價的，包括別墅（house）、公寓（apartment）和單元房（unit）等等。我們在之前的一篇返稅文章【注意！澳洲買賣或開發物業可能可以返稅哦】中提到的買房時繳納的印花稅附加稅，和地稅附加稅都是專門針對海外人士的。

那麼海外人士的定義是什麼呢？對於房屋持有人是個人的情況來說，即指沒有常規居住在澳洲的非澳洲公民人士。常規居住定義如下。

一個人（不是澳大利亞公民）在某一特定時間被視為常規居住在澳大利亞，如果:

  • 該名人士在過去12個月內曾在澳洲居住200天或以上；並且
  • 在那段時間：
  1. 該人在澳大利亞，該人在澳大利亞的繼續居住不受法律規定的任何時間限制；或
  2. 該人不在澳大利亞，但就在該人最近離開澳大利亞之前，該人在澳大利亞的繼續居住不受法律規定的任何時間限制。

換句話說，滿足以上常規居住的人士一般至少是拿到澳洲綠卡或新西蘭公民，在澳洲的臨時居民、學生等，都不算做常規居住，更不用提生活在海外的人士了。所以，海外人士都需要繳付歷年的地稅附加稅，還沒有交的，需要抓緊在這三個月內補交了。

過了這三個月，還沒有按時繳付的納稅人會有什麼懲罰呢？首先，政府會征收這段時間應繳稅額的利息，利息是在澳洲儲行的基准利率上再加一些額外的利息，一般來說在10%左右，按天計算。再就是，政府會征收懲罰稅，視情節的嚴重，稅額是拖欠的地稅和附加稅的15%到90%不等。

新州往往是最先推出此類政策的州，有可能很快其他州也會效仿打擊沒有按時繳納地稅的海外人士，所以如果您在澳洲有投資物業，抓住政府這三個月的特赦期，盡快完成地稅和附加稅的繳付。

如果您對澳大利亞的海外人士繳納地稅有任何疑問，請透過居外聯系皮特馬丁（Pitt Martin）會計師事務所。

 

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投資澳大利亞物業必讀：海外人士空置稅｜居外專欄

去年12月，澳大利亞政府正式通過了一份針對海外人士在澳大利亞購買住宅房卻將其空置超過6個月之上所征收的空置稅的一項法律。這裡空置的定義包括沒有人居住或沒有出租給別人。政府引薦該項法令的目的是迫使海外投資客在購置澳大利亞當地的住宅物業後將其掛牌出租從而緩解澳大利亞緊缺的租賃市場。那麼，政府如何知道哪些人需要支付空置稅呢？他們通過要求海外人士每年以申報空置稅的形式來決定他們是否需要支付。

哪些海外投資客需要向政府每年做空置稅申報？

以下購置澳大利亞住宅房的海外人士：

  • 澳洲東部時間，2017年5月9日 19:30後，申請購買澳洲住宅房的海外人士
  • 澳洲東部時間，2017年5月9日 19:30後，購買開發商已經獲得新房豁免證書的樓盤

符合上面條件的海外人士，即使出租了他們的物業，他們每年也需要向政府做空置稅申報。如果物業持有人超過一個人，有可能所有人一起做一次申報，也有可能要求每個人分開單獨申報，具體視購買時的法律文件。

如有以下情況發生，該海外人士不需要進行今後的空置稅申報：

  • 購置的物業已售或轉給別人（包括物業持有人死亡）
  • 該海外人士成為澳洲稅務公民

哪些海外投資客需要支付空置稅？

如果你需要做空置稅申報，並且在一個空置年你的物業沒人居住或沒有真實的放在出租市場超過183天；或者在空置稅申報截止日期前，沒有按時申報的人士。

什麼是空置年？

空置年是從你第一天占有該項物業起至接下來的每一個連續的12個月的時間，它不同於公歷年，也不同於財政年，是每個物業所獨有的。

哪一天算正式占有該項物業？

一般來說從房子交房日那天或也有可能在物業獲得可居住證之日。

183天的要求

可以不是連續的183天，而是一年分為幾段分開的時間的 之和，但是每段分開的時間必須等於或超過30天才能計入183天之中。值得注意的是，短租類的物業（一次合同少於30天）將不符合以上183天的要求，因此需要支付空置稅。

空置稅豁免

如果你可以證明在一個空置年裡你的物業至少有183天不適合人居住，你將不需要支付當年的空置稅。當然你還是需要申報空置稅來申請此豁免。

申報期限

空置稅申報的期限是每個空置年結束後的30天之內。

不准時申報空置稅的懲罰

如果你沒有准時申報空置稅，你將需要支付空置稅不管你的物業在空置年居住或出租多少天。嚴重的，不准時申報空置稅或沒有保留相關的資料，有可能會受到民事懲罰。每年申報空置稅的相關資料需要保存至少五年。

空置稅需要交多少？

一般來說，如果你需要支付空置稅給稅局，空置稅的金額將同你買房時海外人士投資申請費相當。具體的金額在申報空置稅以後會自動由系統生成。如果你因為購買的是開發商已經獲得新房豁免證書的樓盤而沒有支付海外人士投資申請費，空置稅金額將會是假設你當初購買一般的樓盤所需要支付的海外人士投資申請費，該金額最少是5500澳元（約27048元人民幣）.

個人狀態變化

如果你有以下情況的變更，你可以在申報空置稅時通知稅局：

  • 你已經不是海外稅務居民
  • 你的投資物業已經轉讓他人
  • 你的聯系方式有所變動

如果您對澳大利亞的海外人士空置稅有任何疑問，請透過居外聯系皮特馬丁（Pitt Martin）會計師事務所。


責編：Zoe Chan

 

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