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許多華人想在美國置產買房，在貸款環節有哪些需要注意的事項？一起來聽業內人士房貸經紀鄧曉東（Wilson）的提醒。

許多新移民會苦惱，想買房但自己的信用分數不高怎麼辦？鄧曉東表示：“新移民開啟兩張信用卡，在准時還錢七、八個月後的情況下，他們的信用分數會漲得挺快的，大概有七百分以上了。”擁有信用卡後，持卡人要注意刷卡額度。鄧曉東說：“信用卡公司給你一千美元額度，你盡量刷到50%的信用額就好了，不要太高，太高會影響信用分數。”

購屋時即使有足夠現金，他建議有條件者還是可以考慮申請房屋貸款，除了按時付款可提升信用分數，利息和貸款費用也可以抵扣個人所得稅，剩余資金還可用作其它投資，避免將雞蛋放在同一籃子裡。2017年銀行貸款機構對消費者的信心已經回升，鄧曉東說，今年“房屋貸款的上限額度從41.7萬上升到42.7萬”，這是自2006年以來首次將貸款基准點提升。

他並提醒想買房子的華人，要能順利取得貸款，一定要先准備好報稅記錄。他說，許多人貸不出款主要是卡在之前報稅報太少了。此外，鄧曉東表示近期房貸利率提升，他建議有意購屋者動作要快，避免每月負擔變大。他表示：“接下來二年利息可能會漲得很快，要買房子的人要快入手。”

鄧曉東建議大家，申請房貸前要避免存入超過千元以上現金，在貸款期間也避免申請其它貸款和信用卡。如果資金來自國外，必須提供資金正確來源，包括彙款者銀行資料。

一般常見的美國貸款買房分為30年、15年、5年的分期方式。固定利息貸款 (Fixed-rate mortgage）有10年、15年、20年方式，最普遍的是30年貸款，利率不變，依照貸款金額，每個月償還一樣的本金加利息。專家建議保守型買家選擇30年貸款，不用煩惱利息浮動。

另一種浮動利息貸款 (Adjustable-rate mortgage)是前幾年的利率很低，但之後會每年調整利率。例如5/1 ARMs，表示前五年的利率維持不變，第六年後開始每年調整利率，調整後的利率有可能比固定利息貸款還高。鄧曉東建議如果買家五年內能將房貸付清或五年內要賣房子適合此利率。

對於想節省利息開支的民眾，提前償還本金和重新貸款都不失為好方法。

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人在社會， 有兩樣東西，你一生是逃不脫的: 一個是死亡，另一個是納稅。在美國，報稅是檢驗一個社會成員責任操守和誠信良知的試金石。那麼做為不是美國人的外國人在美國投資房產後如何報稅呢？ 

何謂外國人？

持綠卡者，從進入美國那一刻，便已成為美國納稅人；歸化的美籍公民，必定是當然的美國納稅人，在稅務上被統稱為定居外國人（Resident Alien），與一般美國納稅人完全相同。

未踏足美國的外國人，當然保留外國人（Non Resident Alien）身份，但在美國只是暫時居住的外國人，只要在美國停留的時間達到183天，也有可能變成美國納稅人，也可能在稅務上成為Resident Alien，要像美國人一般，為全世界的收入報稅。時限及計算方法如下：

其一，假如外國人一年內居住在美國183天或以上，即使沒有永久居民身分，也被視為稅務上的美國納稅人。其二，假如今年居住在美國31天或以上，而過去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時間，加上去年居住時間的三分之一，再加前年居美時間的六分之一，若總數達183天，便自動成為美國納稅人。

幾種較特別的情況，不被計算在居美時間內：加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中於美國過境、外國船隻船員在美停留、由於健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等。

外國人稅務好處

假如在稅務上符合外國人（Non Resident Alien）身分，在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的“資金增值（Capital Gain）”收入，完全免付任何美國稅，銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅（Withholding Tax）。

外國人由於沒有社會安全卡號碼，在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時，須填寫W-8BEN表，以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年，三年後須再填，否則銀行將扣除預繳稅。

一些持外國身分的家長，為求便利，與已是美國公民或居民的子女，聯名開銀行或股票戶口，既讓子女代管財務，也方便子女繼承其遺產。稅例規定，聯名戶口的每一個持有人都須填寫W-8BEN表格，如其中一位持有人是美國公民或居民，便不能填寫W-8BEN表格，結果令該帳戶變成由美國人擁有，失去外國人免預繳稅和免收入稅的好處。

外國人房地產收入

外國人可以在美國自由購買出租房地產，但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入，需要繳付入息稅，情況與一般美國納稅人無異，只不過他們要用1040NR表格。

外國人申報收入稅，稅率與美國人一樣，可是，外國人不能享用以下兩項扣稅的優惠：

個人免稅額（Personal Exemption）–– 美國納稅人每人有3千9百五十元個人免稅額，已婚共同報稅者可得7千9百元個人免稅額，家中有受撫養人（dependent）者可以得到更多個人免稅額，而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報稅表時，只能享用一個個人免稅額，除非該外國人是加拿大或墨西哥公民，或是南韓公民。

標准扣稅額（Standard Deduction）–美國納稅人可而使用起碼6千2百元標准扣稅額，已婚共同報稅者有1萬2千4百元標准扣稅額。可是，外國人不能使用任何標准扣稅額，只能選擇使用逐項扣稅（Itemized Deduction）。假如該外國人完全沒有在美國居住，沒有任何逐項扣稅的項目，便等於沒有任何扣稅的優惠。

因此，外國人雖然收入稅率與美國人相同，實際的稅金比美國納稅人稍高。

外國人賣屋時的收入

有一條稅例，名為Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980（外國人投資房地產稅例，或簡稱FIRPTA）規定，外國人在賣屋時的增值收入並非稅率比較低的“長期資金增值”（Long Term Capital Gain），而是當為普通收入（Ordinary Income），要按稅率計算稅金。

此外，外國人也面對預繳稅（withholding tax）的問題，稅例上規定，假如賣屋者是外國人，而該物業不是自住和售價超過三十萬元，買家或其公證代理便有責任，要在賣屋款項上扣除預繳稅，然後交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值，也不論資金增值多少，都要扣除預繳稅。

除了聯邦國稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規定要扣除預繳稅。在加州稅局規定，要扣起售價的百分之3.3%，亦是買家和公證代理的責任。

這兩者都是預繳稅，假如真正的稅款比預繳金額低，當然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。

外國人遺產贈予稅

每個美國的居民及公民，都有一個遺產免稅額，若遺產市值不超過該金額，就完全沒有遺產稅。

目前，遺產免稅額是每人5百萬元。這個遺產免稅額全部可以在生前預先贈予，即將自己的資產送給他人，只要在免稅額以內，即可免付贈與稅。此外，每人每年可以另外贈送任何一個人一萬三千元，同樣免付贈與稅。

外國人如果在美國有產業，逝世後的遺產稅如何計算？除了在美國的銀行存款不計算外，其他在美國股票經紀行戶口中的股票、債券、甚至房地產，都算遺產。外國人在美國的遺產，只有6萬元免稅額，所以可能會有相當重的遺產稅。

外國人把這些將來被算為遺產的資產，作生前贈予又如何呢？外國人亦有每人每年1萬3千元免贈與稅的條例，可是他們僅有6萬元遺產免稅額，且不能在生前預先贈予。所以外國人將在美國的資產作贈予是有困難的。外國人要將在美國的房地產免稅贈送給子女，需要先成立公司，將房地產放入公司，然後將公司股票作贈予，因為股票是屬於Intangible資產，沒有禮物稅。

順便一提，外國人假如去世，產業一樣要通過法庭認證（Probate）的過程，才能由受益人繼承，除非該外國人在生前已經成立生前信托。換句話說，外國人假如在美國用個人的身份投資房地產，應該由律師設立生前信托，去避免將來需要通過認證。

（據僑報網）

據美國《世界日報》報道，不少沒有身份的美國華裔無證客，通過個人納稅識別號進行報稅和申請退稅；而目前越來越多在美國購屋、投資的中國人，也需以此號碼進行報稅。美國稅局新規，令大批現有個人納稅識別號失效，影響廣大。會計師提醒，通過此號碼報稅的民眾應警覺自己的號碼是否屬於失效之列，並在報稅季到來的最後時刻及時更新，避免耽誤報稅。

華人會計師指出，個人納稅識別號提供給無法申請社安號、但需要申報美國稅表的外籍人士，除了無法取得低收入家庭福利優惠的資格外，可享有撫養子女、教育及健保的稅務優惠，因此近年來被濫用，不法分子用來騙取退稅的案件多發；國稅局要求部分個人納稅識別號進行更新的做法，有利規範目前亂像。

另有會計師表示，受新規影響的人群不少，但了解並已及時更新的華裔納稅人並不多。他指出，華人中除了還無法申請社安號的無證移民常通過該號進行報稅外，近年來數量劇增的中國投資客與來美購屋者，通過申請個人納稅識別號來對投資房產租金營利進行報稅，或進行房產報稅和退稅的人也越來越多，需密切關注自己的納稅號是否在此次失效的範圍內，並及時依法更新，以免耽誤即將到來的報稅。華人會計師補充說，若因連續三年沒有報稅，而使個人納稅識別號失效，此次也不更新，恐將會在國稅局留下不良記錄，未來再申請個人納稅識別號時，可能會被盤問之前未納稅緣由，導致再度申請困難。

因重新申請需要向國稅局提交身份文件，作為個人納稅識別號申請人中占一大部分的無證移民，不免擔憂是否會因此暴露身份，被移民執法部門發現。華人會計師認為，這種擔心沒有必要，因為不論是否更新，個人納稅識別號持有者在首次申請時，便已經向國稅局提交了身份文件，不會因更新二度提交而產生額外不利。

另有會計師指出，國稅局與移民局雖然同屬聯邦部門，但國稅局職權僅在收稅，常理來說不可能與移民部門合作透露納稅人身份資料。沈澤憲同時指出，無證移民通過申請個人納稅識別號來納稅，留下自己在美時間上的記錄及守法記錄，對未來辦理移民會是有利的證明。

（據中國僑網）

許多外國人在美買房後會出租，會計師提醒大家，租金收入屬個人所得收入，需報稅。

隨著人民幣貶值加上投資美國房地產可以保值，不少中國中產階層也開始選擇在美國置產投資。會計師提醒民眾，外國人投資美國房產時不要忘了考慮美國稅務問題。

根據美國房地產協會去年一整年度的統計，來自中、港、台的中國買家是所有外國人中購房最多的，這些中國買家的平均購買房價為93萬美金。

許多外國人在美買房後會出租，會計師提醒大家，租金收入屬個人所得收入，需報稅。

會計師施啟祥：“美國稅法上規定，你不管是美國人或不是美國人，都是要報稅的。”

外國人在美賣房時需要注意專門規範外國人賣房的稅務規定，叫做FIRPTA（外國人投資美國人稅務法案），其上明文規定了賣房時需預扣聯邦稅。

會計師施啟祥：“譬如你的房子賣價是一百萬以上，從售價預扣15%，如果是一百萬以下，從售價預扣10%。”

除了聯邦政府的15%或10%的預扣稅外，加州州政府也有類似法案，要從售價中預扣3.33%，而此稅率各州都不同。

根據FIRPTA法案，繳納稅金的責任人在買家，若Escrow結束的20天內沒上交國稅局，買家會被罰，聯邦政府一個月會罰預扣額的5%。

需要取得稅金急用的觀眾，需要考慮售屋的時間。因為若房子是年底賣出，第二年報稅時可很快拿回預扣的稅金。

但如果是在年初賣房，預扣稅金可能要等一年以上才拿得回來。不過賣家可以請會計師跟國稅局申請減免預扣金額，盡早取回稅金。

無論是美國人或外國人，若被國稅局發現有出租收入而沒報稅，除了要補漏報的稅金以外，每個月可能被罰最高5%稅金金額的罰款再加上利息。

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