對不起，此内容只適用於简体中文。
Tag: 投资房产
新推智慧簽證 吸引高級人才助力實現泰國4.0 國策
泰國為了避免陷入“中等收入”陷阱， 於今年1月下旬推出“智慧簽證”這個政策，旨在吸引外籍企業高管、投資人、創業家和技術專家的政策，以扶持該國的十個重點發展產業。泰國政府預計每年將有不到1000人能申請到此類智慧簽證，因此不會影響當地的勞動力市場。 2016年，泰國正式提出“泰國4.0”高附加值經濟增長模式。泰國總理巴育曾在多個公開場合描述改革泰國經濟結構的設想，表示要推動更多高新技術和創新技術應用，使創新真正成為推動泰國經濟增長的主要動力。
點擊圖片，查看居外網上千套泰國房源
泰國政府實施“智慧簽證”，吸引海外科技人才
泰國從2018年2月1日起實施的“智慧簽證”優才計劃（4年有效簽證），旨在為泰國帶來科技人才和投資，解決泰國高技術人才匱乏、人均收入增長乏力的問題，以增強泰國綜合競爭力。泰國政府為十大優先發展目標產業提供優惠稅率和其他的政策優惠，以實現“泰國4.0”戰略。十大目標產業包括新壹代汽車制造、智能電子、高端旅遊與醫療旅遊、農業與生物技術、食品深加工五大泰國原有優勢產業，以及工業機器人、航空與物流、生物能源與生物化工、數字經濟、醫療中心五大未來產業。
據泰國總理辦公室部長葛薩介紹，申請智慧簽證的國外人才包括：在泰國政府機構工作的高級科技專業人員，月薪不低於20萬泰銖 （約4萬人民幣/月），除了少數明確被禁止的職業外，其配偶和子女也可以在提過生活和工作；另外，該人才的勞務合同有效期不低於壹年，雇傭的機構必須是有目標產業許可的企業；投資目標產業的外國投資者，直接投資不低於2000萬泰銖 （約400萬人民幣）；本科學歷以上、月薪不低於20萬泰銖的高管，須有不低於10年的工作經驗及不低於壹年有效期的勞務合同；以及目標產業中的初創企業創始人。
與泰國政府簽發的其他長期簽證相比，新推出的智慧簽證無論是居留期長度還是申請便利程度都具有明顯優勢。獲得智慧簽證的外籍人士，在泰居留期最長可達4年，還將享受壹系列優惠待遇。例如，持非移民簽證的外國人每90天必須到移民局報到壹次，持智慧簽證者只需壹年壹報；簽證有效期內可自由進出泰國，無需辦理重入境簽證；親屬也可享有同等待遇。
外籍人士的遷入必定促使房產住宅需求上升，專業技能人士和投資者普遍收入高，其對應的是高檔住宅的需求，這在壹方面將會使泰國高端房產購買市場升溫，另壹方面也刺激房產租賃市場。居外網2017年詢盤數據顯示在泰國，華人買家最青睞的城市分別為曼谷、清邁、普吉島、蘇梅島、芭提雅。（詳細數據請參考居外網日前獨家發布《2017年華人泰國置業報告》）。
根據 A.T.科爾尼咨詢公司編制的外商直接投資信心指數顯示，泰國在2017年該指數排名上有所上升，名列全球第19位。此份榜單上，新加坡名列第十。整個東盟地區只有新泰兩國躋身前二十五，由此可見泰國政府在“泰國4.0”國策上所做的努力初現成效。今年，該國政府官員還會訪問日本、韓國與中國，以期待吸引更多外來直接投資到泰國，解決泰國高端勞動力匱乏的問題。
欲了解更多泰國房源信息及置業流程問題，可直接撥打居外客服熱線 400-041-7515，或關註居外網微信訂閱號（juwai-com) 或服務號 （juwaiwechat)
補充閱讀
文：Lisa Zhu
編：HY
西班牙語進入中國高中課程，西班牙移民不火才怪！
本月教育部發布了2017年版普通高中課程方案和14門課程標準，修訂後的課程方案和課標將於2018年秋季正式投入使用。王湛在介紹新修訂的普通高中課程方案時表示，新方案進壹步優化了課程結構。外語科目方面，在英語、日語、俄語基礎上，增加西班牙語。
這壹消息迅速傳播，連國外媒體也報道了這條消息！拉美南方電視臺報道：中國國家教育部將西語納入中國高中新課標課程。
來源： 教育部基礎教育課程教材專家工作委員會主任委員王湛表示之所以選擇西語，德語，法語，是因為這幾種語言都是世界上使用最多的語言，覆蓋範圍廣。修訂後的課程方案和課標將於今年秋季正式投入使用。
按照母語使用者數量計算，西班牙語是世界上第二大語言，僅次於普通話，以其為母語的人口達4億多，將西語作為第壹和第二語言的人口達5億7千萬之多。若要是算上不精通西語，可以將西語當做是第三語言的人來說的話，那麽西語的使用人口數量僅次於中文和英語，有超過2000萬的西語學生，並且是繼英語法語之後的第三大國際語言。
西語主要在西班牙以及拉美使用，除此之外，菲律賓也有少量的使用者，同時是赤道幾內亞和西撒哈拉的官方語言但非本土語言。以及許多國家的移民，尤其是美國，也使用西班牙語。
西語是信息媒體傳播等方面使用的第三大語言，同時也是互聯網使用人數排名第三的語言，約2.5億，占總數的7.6 %，僅次於中文和英語。西班牙首相拉霍伊最近發表了2018年的壹項新計劃：“讓西班牙成為國際化語言”。這項計劃的目標很明顯：為五億七千萬西語人帶來更多的機會和優勢。
西班牙首相也將加強對西語的宣傳，西語已經不再是“小語種”拉霍伊在演講中說道，西班牙語是非常具有競爭力和創造力的壹門語言，也是非常有市場的壹門語言。特別是在全球貿易發展昌盛的今天，西語將為我們帶來非常大的優勢與財富。
拉霍伊在新的壹年將推出壹系列的計劃來推廣西班牙語。在促進西班牙語的傳播方面, 行政部門希望鼓勵私人機構的參與。因此, 創立了壹系列稅收優惠。此外, 還宣布了壹項由西班牙人創辦的企業家計劃, 其目標是西班牙和伊比利亞-美洲公司與世界接軌。
拉霍伊還發表了伊比利亞-美洲方案, 其目的是凝集歐洲市場所體現的包容、現代化和國際化的價值。此外, 還推動了伊比利亞美洲學生實習培訓制度的方案， 這壹雄心勃勃的計劃還包括文化傳播措施。在這個信息化時代, 拉霍伊宣布建立壹個西班牙語和葡萄牙語的數字內容平臺, 這個平臺將向公眾提供免費的作品和不同學科的文件 (文學、電影、音樂、藝術、科技)。
西班牙語在中國仍然被視為“小語種”，那是因為國內仍然只對英語有大語種的印象，只將英語作為學習的首選。而相對在海外，如美國:現已有四千三百萬人將西班牙語作為母語使用，同時有壹千五百萬人非母語人口會講西班牙語，可謂是美國當地最大的外語語種；無獨有偶在英國，西班牙語被視為最有前途的外語。而回看在學習英語者泛濫的中國，西班牙語有著非常大的潛力和空間，學習西語則能快速搶占商機迎合市場占據主導地位。
來移民西班牙吧！讓西班牙語這門“大語種”帶妳的孩子暢遊世界，與國際接軌。
西班牙投資移民申請條件
- 年滿18周歲
- 無犯罪記錄
- 購買50萬歐元以上當地房產
買房移民西班牙不僅可以壹家三代獲得移民身份，自由出行歐洲26個國家，享受西班牙免費的公立教育和醫療資源，還可以獲得持續的房產收益，且投資潛力十分可觀。然而投資購置房產始終是壹件大事，對於打算進行西班牙買房移民的投資人來說，您必須要考慮到以下三個重點！
1、了解西班牙房產價值行情
西班牙買房移民之前要了解現在的房產行情和價值情況，看看是否有升值空間。對於房產是否具有升值空間，投資者可以根據西班牙國家整體經濟情況、以及購置投資哪壹種類型的房產來辨別是否具有升值空間。
2、房屋用於自住還是用於出租
買房移民西班牙，壹般用於自住和出租兩個目的。投資者可以根據自住或者是出租來決定在何處買房。
3、 壹定做好購房前的準備工作
對於買房移民西班牙的投資者而言，在選擇好理想的房產後，需要立即確認好房產基本信息和房屋背景，如房屋的地理位置，房產的建築面積和是否會獲得所有權等等情況。
延伸閱讀
根據季弈鴻律師的分析，目前西班牙房屋均價最高的兩個城市分別為西班牙的巴塞羅那（2754歐元／平方）和馬德裏（1970 歐元／平方），與此同時，首都馬德裏的壹些高端區分如Recoletos、Justicia和Jeronimos的豪華住宅的均價已經達到了8000歐元／平方。
今天，我們為大家推薦的這套公寓位於就是目前西班牙升值空間最大的巴塞羅那。
點擊圖片，查看房源信息
老空間改造成住宅的範疇很廣，這套巴塞羅那的Loft公寓原型是建於1945年的舊紡織工廠，並於2004年全面翻新。這個對於城市居民而言稍顯隱蔽的地理位置奠定了項目的整體基調。建築深藏在數間簡樸安靜的建築的環繞之中，仿佛在與城市捉迷藏，與它的相遇似乎只能仰仗緣分，而每次邂逅是壹個意外之喜，如同地質學家在不經意間發現了苦苦追尋的寶貴礦石。
了解更多關於這套房源的信息，可以聯系西班牙房產代理公司idealista
更多信息，請關註居外網西班牙巴塞羅那房源，或者電話400-041-7515。
作者：Lisa Zhu
中國人來美國買房應該了解的15件事（下）| 美國
在上一期的專欄中，我分享了8件中國投資者在美國購房應該了解的事。相信，中國買家已對美國購房稍有了解。本期，我將繼續與大家分享7件中國人來美國買房應該了解的事。
9、投資只看租金回報率嗎?
投資房產有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潛力空間。後者比租金回報率更重要。
通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東⻄兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價比較高的區域，由於這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。
但從長期來看，這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大，因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，並不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要從兩方面同時考慮。
10、不要為了砍價挑房子的毛病
許多買家為了砍價而故意雞蛋裡挑骨頭。這個做法是有別於美國文化。在美國習慣中，因為喜歡這個房屋而出價。會選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較後，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。當然每個房屋都不是完美的。
挑毛病只會讓賣家反感，適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。尤其越好的房子，賣家在賣出的時候就像嫁女兒一樣，希望能賣給一個真心喜愛它的人。
11、不要要求賣家送你家具
在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的櫃子，嵌入式的電器等等不可移動的配件。
而可以移動的配件都是屬於個人的物品，比如沙發，桌椅都是不附著在房子上面的，因而不包含在屋價內。另外，盆栽可以移動，便不含在房價內，院子裡的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內。
賣家賣了房子，不一定願意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。情況就再商量。
12、房子沒有租不出去的問題
很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。事實上，房子能否出租取決於業主的租金是否符合租賃市場的價格。跟房屋買賣一樣，沒有賣不出去的房子。關鍵在於賣價是否符合市場。
美國房地產市場是很公開透明的，經紀人可以從MLS得到准確的數據。所以買家要買房的時候，在要求經紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估；這對於專業的經紀人來說沒有問題。
13、中國人都要買新屋?
中國人都喜歡新房。而美國新屋的比例占整個房屋銷售市場不到20%，更讓華人失望的是，這些新屋多數位於偏遠的地方。美國城市人口通常在3萬~10萬人，從開始開發到商業活動，配套設施齊全大約在10~25年之間，但不再有土地可供住宅開發。美國除了幾個大城市比較像國內繁華都市外，其他大多數的地方都是以郊區獨立屋形式來建設。所以，一個城市是需要有足夠的空間去開發。成熟的城市經過35年後，就很少有城市能夠有新房，只有爾灣市屬於例外。由於幾乎整座城市的土地都屬於一家私人公司，房屋開發速度完全取決於該公司的規劃。所以，不要有錯誤的認為每個地方都能買到新屋。
14、外國人在美國買房稅費有何不同?
在美國，無論你是美國人還是外國人，購房時所要繳納的稅費都是相同的。只有在賣房的時候稍有不同。當地居民在賣房時，在一定限額內是免增值稅的。這個對當地人自住屋的優惠是單身有25萬免稅。夫婦共同擁有則有50萬的免稅。
舉例說，如果是夫妻兩人用五十萬買進房屋，再用一百萬賣出房子， 他們就符合不用對五十萬的增值部分繳稅。那對於海外投資者，需要繳納一個資本利得稅也就是增值稅。
15、外國人賣房時被預扣增值稅是最不公平的地方
外國人賣屋時的“房產資本利得稅預扣”是一個對外國人最不公平的法令。
根據1980年外籍人士房地產投資法案規定：當非居民外籍人士出售美國房產時，需要先被預扣稅，其目的是防外國人買賣後離境無法追索增值稅。問題是預扣稅是以售價的基礎來預扣，這個數字相當驚人。加上每個州也按州的法律來預扣比例，各州政府預扣的比例不同，加州對資本利得要求預扣為3.33%，所以在加州外籍人士賣房總共被預扣賣價的13.33%。
所以對於外國人而言，扣除了一些修繕等支出最終並沒有賺錢，應該不用繳稅。但是，在賣屋時仍要讓過戶公司先扣下業主百分之十幾的預留稅，只能等到下季報稅的時候再申報退回。
相關內容：中國人來美國買房應該了解的15件事（上）
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
美國房屋租金回報計算法則 | 美國
很多朋友有興趣購買美國的房產，作為投資持有並出租。應該說在目前這是一種很好的思路。通過出租房產，每年可以獲得固定的投資回報。將來房地產市場繁榮時，再將其出售獲得投資增值收益。或者退一步說，將來在合適的時候用於自住，也是可行的。但是在面對投資的選擇時，很多人並不知道自己將要購買的房產，每年出租帶來的租金回報率有多少。筆者針對這一情況，簡單介紹一下租金回報率的計算方法，為投資者提供參考。
投資房產可以分為兩種情況，一種是現金買房，第二種是貸款買房。以下逐一對這兩種情況進行分析。
一、現金買房的租金回報率
現金購買的房產的租金回報率的計算公式很簡單，說白了就是出租房屋到手的淨收入除以購房的總價。
租金回報率 = 每年淨房租收入/購房總價%
首先計算購房總價。購房總價很容易獲得，就是房屋買家支付給賣家的金額。
然後計算每年淨房租收入。
每年淨房租收入= 年租金收入 — 持有房屋費用及出租衍生相關支出年租金收入就是跟租戶約定的年租金。為了估計一棟房屋的未來年租金收入，可以 將附近社區同等條件的已出租房屋的租金拿來比較。例如，通過房產經紀人的幫助，找出周圍同等條件已出租的10套房屋，看看這些房屋的年租金收入，就可以大致估計出自己想要投資的房屋的未來租金收入。但是這裡有個技巧，一定不要拿這10套房租中租金最高的那一套作為參照，因為這樣很可能會使你預計的租金收入 虛高。比較正確的方法是找到出現次數最多的租金價格，然後以這個數字，或者比這個數字稍低的價格作為你的參照。以後在實際出租房屋的時候，也應當遵循這個 方法來確定房租價格。為什麼？我們待會兒談到“空置期分攤”的時候詳細講。
持有房屋費用及出租衍生相關支出一般包括：房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期分攤、出租管理費等項目。這裡要特別解釋一下“空置期分攤”。
你購買的房屋一般很少能立刻找到租戶，因此幾乎總會有一段時間是空置的。所以在計算每年平均的淨房租收入的時候，應當把分攤到每年的空置的那段時期 的租金扣除。根據我們的經驗，一般租賃合同為一年期, 但可到期續約，實際的平均租賃長度可以估計為2年，平均的空置時間可估計為一個月，因此空置期分攤到年即半個月的房屋租金。通過確定合理的房租價格，就可以將空置期有效降下來。因為大多數租戶對房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。
我們上面提到過，應當比較周圍同等條件的已出租房屋，找到出現次數最多的租金價格，然後以這個數字，或者比這個數字稍低的價格作為你的參照。根據我們房產經紀人的長期經驗，這樣做可以吸引到更多的租戶來看房，房屋也能更快地租出去，這樣空置期就縮短了。比較一下，如果定過高的房租價格，肯定鮮有人來問津，房屋將會空置很長一段時間。最後綜合下來算一筆賬，前者的收益肯定要更高。
設置合理的房租價格還有個好處，就是對你的房屋感興趣的租戶很多，所以房屋業主可以在提出租房申請的租戶中挑選到信用、品行最好的租戶。這很重要，如果遇到信用不好的租戶，業主就慘了。很可能第一個月會按時收到房租，以後房租就很難收齊了。收不到房租，業主只有驅逐租戶。按照美國的法律，驅逐租戶要走一個比較復雜的程序，對於業主來說，不但損失了收益，而且帶來一系列麻煩。如果租戶的生活習慣不好，也會給房屋帶來不必要的損害，以後房屋的維修費就高了。總之，設定合理的房租價格，選擇適合的租戶，對於房屋出租收益的保障，非常重要。
租賃經紀人幫助租賃可以大大節省您的工作和時間，專業的經紀人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以後惡房客的困擾。租賃的佣金一般是全年租金的6%。
“物業管理費”是指，如果委托房屋代管人幫忙照料房屋，收取租金，打點修理水電設備等…所支付的管理費，一般為每月租金的6-8%。如果投資者本人在美國，或者有親戚朋友可以幫忙打理這些事情，這筆費用也就可以省下來。
根據房屋類型、所在的位置和房屋狀況的不同，應當計算在內的項目也不一樣。讀者可以根據具體的情況，自行判斷。例如，獨立屋一般沒有社區費，但，也有些獨立屋所在的區域有社區規劃、大門及社區公共設施，因此，也要交社區費。城市屋一般繳納的社區費中已包括共同火險，不必另外買火險，這樣計算房屋保險費的時候，不用將火險金額計算在內。另外，房產稅的稅率在每個州也是不一樣的，從1%到3%不等，加州地產稅大多為1.2-2%，所以投資之前選擇應先確定目標房屋的稅率。
我們選取兩個實際的案例來進行分析。
案例1：一棟334 平米獨立屋，現金購買，總價$36萬，月租金$2400，該房屋的房產稅稅率為1.9%。（伊市獨立屋的真實例子）
年租金收入 = 2400×12 = $28800
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：
- 房產稅：購房總價x 1.9% = $6840
- 房屋保險：$815（各房屋因地點，新舊，保項有異，保費不同）
- 社區費：無
- 維修費：預計$300（愈新的房子保養費愈少）
- 空置期分攤：半個月租金$1200（一般房客訂約一年但實際租賃長度約二年）
- 出租佣金：出租佣金預計可以分攤到2年，因此=（年租金收入 x 6%）/2 = $864
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019
每年淨房租收入= $28800 – $10019 = $18781
租金回報率= 18781/360000 = 5.22%。
（注：截止到2013年5月的數據，熱門城市的房子本身在不斷升值，因而租金回報率已降至2-3%）
案例2：一棟138平米城市屋，購買價$16萬，月租金$1550，該房產稅稅率為1.9%，社區費：$360。
（奇諾市Preserve 社區城市屋的真實例子）
年租金收入=1550×12 = $18600
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：
- 房地產稅：購房總價x 1.9% =$3040
- 房屋保險：無
- 社區費：$360×12=$4320
- 維修費：預計$150
- 空置期分攤：半個月租金$775
- 出租佣金：（年租金收入 x 6%）/2=$558
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$8843
淨房租收入= $18600 – $8843 = $9757
租金回報率 = 9757/160000 = 6.10%
（注：截止到2013年5月的數據，熱門城市的房子本身在不斷升值，因而租金回報率已降至2-3%）
二、貸款買房的租金回報率
貸款購買的房產的租金回報率的計算方法要稍微復雜一點，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設貸款全部采用每年分期固定還款的方式。
租金回報率 = 每年淨收入/自付額%
每年淨收入= 年租金收入 – 持有房屋費用及出租衍生相關支出 – 年固定還款額。
其中，自付額（首款）即購房總價扣除銀行貸款的部分。
持有房屋費用及出租衍生相關支出我們在第一部分裡已經講過，道理也是一樣的。下面我們選取一個案例來進行分析。
案例：一棟2006年建的334 平米獨立屋，購買價$36萬，自付額（30%）為$108000貸款額$252000（30年分期固定攤還，利率4%，貸款月付$1,203.09），月租金$2400。
年租金收入 = 2400×12 = $28800（伊市獨立屋的真實例子）
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括：
- 房地產稅：購房總價 x 1.9% =$6840
- 房屋保險：$815（各房屋因地點，新舊，保項有異，保費不同）
- 社區費：無
- 維修費：預計$300
- 空置期分攤：半個月租金$1200
- 出租佣金：年租金x 6%/2 = $864（注2013年5月數據，租金已降至2-3%）
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019
年固定還款額 = $1,203.09×12=14437.08
每年淨收入= $28800 – $10019 – $14437.08 = $4343.92
租金回報率 = 4343.92/108000 = 4.02%。
以上的例子如果需要管理麼司代管，當然就要另一筆開銷, 管理費假定為6%=1728 每年淨收入就只剩余$2615.92
租金回報率 = 2615.92/108000 = 2.42%。
在加州，如果淨租金回報率5%以上，那可以看作是值得投資的適當房產了。但是可能有讀者會說，我把投資買房的錢存在銀行裡，也能獲得與此接近的收益率啊！為什麼還要這麼辛苦得去美國買房呢？而且房子還會不斷的折舊。對於這問題，我想告訴讀者：雖然房產的建築 物部分會折舊，但是建築物下面的土地卻永遠屬於業主，而且會隨著當地的經濟發展而升值。持有一套房產，就像持有一只股票。你不但每年可以獲得固定的分紅，而且還擁有了未來資產增值的機會。
根據長期統計美國房地產每年平均升值約為6%，所以如果從這個角度來考慮問題，投資並持有房產，相對於銀行存款，是一種更優的投資選擇。你周圍有許許多多投資房地產發財的實例，但你聽過因存銀行利息而發的嗎？
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
海外開發商如何在澳大利亞持續開展房產業務 | 澳洲
摘要
受多重因素推動，澳大利亞成熟健全的房產市場吸引了廣大海外投資者的關注。2017年畢馬威和悉尼大學的一項研究報告表明，房產投資占據中國海外直接投資總額的36%，這其中有76%的投資來自私營企業。現任開發商應側重項目執行能力的培養，在當地部署具備亞洲能力的人才，並通過設計驅動式項目打造品牌和行業聲譽。
對海外投資者來說，理想的商業擴張方式莫過於收購一家年輕且成長良好的澳大利亞房企股份，這樣可即時獲取知識資本、行業關系和實地經驗。軟件（人員、流程、關系網絡和品牌）和硬件（項目渠道）需攜頭並進，方可持續增長。采用輕資產和專業服務的方法進行開發會有4個方面的優勢——確保跨項目風險多元化、資本有效部署、與外部各方建立關系、“軟件”可通過堅實的項目渠道進行開發。
在短期內，建議將重點放在本地市場設計驅動的住宅項目上；從中期來看，一旦具備足夠的本地能力，可重點儲備具備持有收入或長期再開發、劃區及重組潛力的大型商業或多用途地塊。
投資環境
過去幾年，大量海外資金流入澳大利亞房產市場，尤其是來自中國的開發商和投資者，他們希望在這個成熟、穩定的經濟環境中發展自己的業務和項目。各種規模的開發商和投資者利用全球宏觀經濟形勢，將澳大利亞作為對外投資的重點，其中悉尼和墨爾本是大多數海外開發商的首選。據房產咨詢公司萊坊國際（Knight Frank）的發布的數據顯示，2014年中國在悉尼和墨爾本的房產投資超過了紐約和倫敦。
推動這一擴張的一系列推拉因素如下：
為何投資澳大利亞房產？
房產行業最根本的驅動力是人口增長——通過自然生育和淨移民兩種方式。據國際貨幣基金組織IMF 統計，在經合組織OECD所有經濟發達國家中，澳大利亞在2004年至2014年間擁有最高的人口增長率，年增長率高達18%。這主要得益於穩定的出生率、來自中國、印度、新西蘭和英國的入境移民，另外澳大利亞是一個非常適合居住和生活的國家，吸引著外來人口的湧入。
純粹從數字角度來看，澳大利亞需在未來25年內再建造一個悉尼規模的城市，以適應人口預期增長。盡管有短期產權周期，但這仍然對主要省會城市的住宅和商業地產需求造成了嚴重的壓力。
一些關鍵因素使澳大利亞成為房產投資的熱土：
- 澳大利亞在全球十大宜居城市排名第四（《經濟學人》）
- 澳大利亞經濟25年來持續增長，被國際三大評級機構一致評定為AAA級。
- 房產市場具有高度彈性，受全球經濟震蕩影響較小。過去20年住宅價值穩步增長。在1992年和2015年間，澳大利亞GDP增速位居發達國家之最。
澳大利亞房產開發環境
對於希望進軍澳大利亞房產市場的任何海外開發商或投資者來說，了解澳大利亞房地產的細微差別和當地特征至關重要。我們概述了開發周期每個階段的一些特定特征，以便您初步了解澳大利亞房產市場的性質，這些特征可能與亞洲的情況有所不同。
這對海外開發商來意味著什麼？我們的觀點是海外開發商需要采取回歸本源的方式發展，信賴專業意見和執行能力。本質上說，有開發商需要著重努力的方面有三個：
- 通過嚴格的項目管理實踐、與業內同行建立融洽的關系、建立完善的內部質量管理流程和業務體系。
- 建設一支具備當地知識、行業關系，能進行運營和財務決策的本地團隊。總公司主要負責戰略制定和關系建立。
- 重點打造設計驅動型項目，吸引更廣泛的本地市場、促進城市公共事業發展，以此打造企業品牌，不斷提升其行業聲譽。
這些可能看起來是常識性問題，但令人驚訝的是有很多開發商只關注項目選擇和盈利能力，而非這些“軟”能力的建設。單純關注項目選址和追逐利潤可能會帶來短期的經濟回報，但我們並不認為這是一個可持續發展的長期戰略。只有通過上述措施，海外房地產開發商方可真正實現可持續發展的房地產業務，而不僅僅是有利可圖的項目組合。
執行這個方法的關鍵是配備一個具備亞洲能力且可信的當地領袖——這個人能夠充當東西方之間的溝通橋梁，在當地有一定的影響力並對澳大利亞的業務運作有著深入的了解。
從戰略上講，在澳洲進行房地產開發有四種方式。我們認為直接收購澳大利亞一家年輕但成長良好公司的股權是最佳選擇。這種方法使開發商能夠以相對較低的初始資本成本快速的利用本地資源和關系網絡，並且能在早期對公司進行控制，將其發展壯大。
在澳大利亞建立可持續發展的房產業務
可持續的房地產業務需要 “軟件”（團隊建設、流程網絡和品牌）連同“硬件”（維護短期、中期和長期的項目渠道）協同發展。他們共同形成一個良性循環。
“軟件”主要是為硬件——項目選擇和項目渠道——提供支持，包括團隊建設、業內關系和品牌建設等等。
硬件涉及項目本身的物理屬性。房地產行業是一個以項目為基礎的行業，項目周期長、現金流不穩定且回款期長，這給資本運營帶來了很大壓力。維持一個強有力的項目渠道對業務的長期穩定至關重要。強大的項目渠道可吸引業內人才，保持持續的現金流，建立自己的品牌，維持行業和政府關系。
輕資產模式是優化資本部署、將風險多樣化、發展外部關系和“軟件”的理想選擇。這種籌劃一般包括
- 與其他投資合伙人和（或）房產基金合資一起跟銀行債權融資合作
- 例如——65% 銀行債權、25% 合資股本、10% 股權，利潤50/50分配
- 開發期間用以維持現金流的專業費用（保險和銷售佣金），及項目竣工時為再投資預留的開發利潤。
根據項目類型劃分，澳大利亞主要有三種不動產土地
- 未獲批地塊——這些“生地”尚未取得規劃許可，規劃風險較高。一般來說，這種地塊上已有住宅或商業房產，這些房產具有一定的收入潛力。由於需要獲得法定批准，這類項目的總體周期將至少延長6-12個月。
- 已獲批地塊——這些地塊已獲得開發許可，開發風險較低，但拿地價格一般會高於市場價值。這些地塊回報快，項目渠道完善。根據不同的項目規模，項目周期可最快只需12個月。
- 戰略性不動產——儲備主要商業地塊，可打造長期項目渠道及兼並相鄰地塊的潛力。
將上述項目類型相互結合對於長期發展及控制未來房產周期是至關重要的。
從長遠來看，將設計驅動式項目和本地市場有效結合是潛在項目投資策略關注的重點。
關於盛達文地產發展有限公司
盛達文地產發展有限公司位於澳大利亞墨爾本，專業從事地產開發及咨詢業務。我們秉承一個理念-對每位客戶熱情以待。我們運用自己獨特的見解與深厚的專業知識為客戶提供房產咨詢，滿足他們的置業需求。我們的服務範疇包括：房地產開發，項目管理和獨立項目代表服務。
（以上為作者觀點，讀者可據此做商業決策。內容提供者：李健文，董事總經理）
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
美國 | 外國人投資美國房產怎麼報稅？
人在社會， 有兩樣東西，你一生是逃不脫的: 一個是死亡，另一個是納稅。在美國，報稅是檢驗一個社會成員責任操守和誠信良知的試金石。那麼做為不是美國人的外國人在美國投資房產後如何報稅呢？
何謂外國人？
持綠卡者，從進入美國那一刻，便已成為美國納稅人；歸化的美籍公民，必定是當然的美國納稅人，在稅務上被統稱為定居外國人（Resident Alien），與一般美國納稅人完全相同。
未踏足美國的外國人，當然保留外國人（Non Resident Alien）身份，但在美國只是暫時居住的外國人，只要在美國停留的時間達到183天，也有可能變成美國納稅人，也可能在稅務上成為Resident Alien，要像美國人一般，為全世界的收入報稅。時限及計算方法如下：
其一，假如外國人一年內居住在美國183天或以上，即使沒有永久居民身分，也被視為稅務上的美國納稅人。其二，假如今年居住在美國31天或以上，而過去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時間，加上去年居住時間的三分之一，再加前年居美時間的六分之一，若總數達183天，便自動成為美國納稅人。
幾種較特別的情況，不被計算在居美時間內：加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中於美國過境、外國船隻船員在美停留、由於健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等。
外國人稅務好處
假如在稅務上符合外國人（Non Resident Alien）身分，在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的“資金增值（Capital Gain）”收入，完全免付任何美國稅，銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅（Withholding Tax）。
外國人由於沒有社會安全卡號碼，在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時，須填寫W-8BEN表，以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年，三年後須再填，否則銀行將扣除預繳稅。
一些持外國身分的家長，為求便利，與已是美國公民或居民的子女，聯名開銀行或股票戶口，既讓子女代管財務，也方便子女繼承其遺產。稅例規定，聯名戶口的每一個持有人都須填寫W-8BEN表格，如其中一位持有人是美國公民或居民，便不能填寫W-8BEN表格，結果令該帳戶變成由美國人擁有，失去外國人免預繳稅和免收入稅的好處。
外國人房地產收入
外國人可以在美國自由購買出租房地產，但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入，需要繳付入息稅，情況與一般美國納稅人無異，只不過他們要用1040NR表格。
外國人申報收入稅，稅率與美國人一樣，可是，外國人不能享用以下兩項扣稅的優惠：
個人免稅額（Personal Exemption）–– 美國納稅人每人有3千9百五十元個人免稅額，已婚共同報稅者可得7千9百元個人免稅額，家中有受撫養人（dependent）者可以得到更多個人免稅額，而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報稅表時，只能享用一個個人免稅額，除非該外國人是加拿大或墨西哥公民，或是南韓公民。
標准扣稅額（Standard Deduction）–美國納稅人可而使用起碼6千2百元標准扣稅額，已婚共同報稅者有1萬2千4百元標准扣稅額。可是，外國人不能使用任何標准扣稅額，只能選擇使用逐項扣稅（Itemized Deduction）。假如該外國人完全沒有在美國居住，沒有任何逐項扣稅的項目，便等於沒有任何扣稅的優惠。
因此，外國人雖然收入稅率與美國人相同，實際的稅金比美國納稅人稍高。
外國人賣屋時的收入
有一條稅例，名為Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980（外國人投資房地產稅例，或簡稱FIRPTA）規定，外國人在賣屋時的增值收入並非稅率比較低的“長期資金增值”（Long Term Capital Gain），而是當為普通收入（Ordinary Income），要按稅率計算稅金。
此外，外國人也面對預繳稅（withholding tax）的問題，稅例上規定，假如賣屋者是外國人，而該物業不是自住和售價超過三十萬元，買家或其公證代理便有責任，要在賣屋款項上扣除預繳稅，然後交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值，也不論資金增值多少，都要扣除預繳稅。
除了聯邦國稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規定要扣除預繳稅。在加州稅局規定，要扣起售價的百分之3.3%，亦是買家和公證代理的責任。
這兩者都是預繳稅，假如真正的稅款比預繳金額低，當然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。
外國人遺產贈予稅
每個美國的居民及公民，都有一個遺產免稅額，若遺產市值不超過該金額，就完全沒有遺產稅。
目前，遺產免稅額是每人5百萬元。這個遺產免稅額全部可以在生前預先贈予，即將自己的資產送給他人，只要在免稅額以內，即可免付贈與稅。此外，每人每年可以另外贈送任何一個人一萬三千元，同樣免付贈與稅。
外國人如果在美國有產業，逝世後的遺產稅如何計算？除了在美國的銀行存款不計算外，其他在美國股票經紀行戶口中的股票、債券、甚至房地產，都算遺產。外國人在美國的遺產，只有6萬元免稅額，所以可能會有相當重的遺產稅。
外國人把這些將來被算為遺產的資產，作生前贈予又如何呢？外國人亦有每人每年1萬3千元免贈與稅的條例，可是他們僅有6萬元遺產免稅額，且不能在生前預先贈予。所以外國人將在美國的資產作贈予是有困難的。外國人要將在美國的房地產免稅贈送給子女，需要先成立公司，將房地產放入公司，然後將公司股票作贈予，因為股票是屬於Intangible資產，沒有禮物稅。
順便一提，外國人假如去世，產業一樣要通過法庭認證（Probate）的過程，才能由受益人繼承，除非該外國人在生前已經成立生前信托。換句話說，外國人假如在美國用個人的身份投資房地產，應該由律師設立生前信托，去避免將來需要通過認證。
（據僑報網）
美國 | 經濟學家郎鹹平：海外置業看好美元資產
近日，郎鹹平在萬國置地大師講壇針對海外投資計劃給出了建議，在他看來，美元資產是海外置業的優秀配置，未來升值空間可觀。
郎鹹平在“萬國置地大師講壇”詳細闡述海外房產投資建議。郎鹹平解析說，美國經濟向好、美元增值可觀、美國樓市改善及未來房價上漲趨勢使得美國房產購置有充足的升值空間。
今年以來美國經濟數據向好，就業市場繼續改善，核心通脹率有所回升，經濟有望保持溫和增長。據本月美國聯邦儲備委員會主席珍妮特·耶倫出席國會聯合經濟委員會聽證會時表示，美國經濟數據正朝著美聯儲預期的方向改善，美聯儲將很快接近合適的加息時機。目前市場普遍預計美聯儲將在12月13日至14日召開的本年度最後一次貨幣政策例會上加息。
美國新當選總統特朗普施政將減免商業及家庭稅收，加強對基礎設施的建設，使市場預期新一屆政府將采取擴張性財政政策。經合組織昨日表示，特朗普政府的經濟提振計劃將進一步刺激美國經濟增速，推動失業率的降低。該機構在一年兩次的經濟展望中預計，美國明年的經濟增速為2.3%，到2018年進一步上升至3%，觸及2005年以來的最高水平。
此外，郎鹹平提供了一組美國樓市改善的數據。截至9月份，美國房屋銷售量比2015年同期增加了4%，存量房屋銷售量增加了3%，新房銷售量增加了13%。與此同時，房價也出現了穩步上升，2016年至今，全美國房價已經上漲了4.8%。有機構預計，2017年全美國房價將在此基礎上繼續上漲3.6%。
郎鹹平認為，投資美國房產將帶來元增值、房產增值及租金三方面的收益，但同時要注意房產購置的篩選條件。“經濟增長穩定、人口淨流入、房產配套合理的區域，收益將更加確定。所以郎教授的投資建議要加上一個補充條件，買美國的房產，要買好房產。”
海外房產服務商萬國置地近期加強了向國內投資者對德克薩斯州休斯頓金橡樹別墅項目的推介，該機構分析認為，休斯頓良好的經濟發展狀況有效保障了該項目的未來收益。
（據人民網）
加拿大 | 中國留學生成賺錢小能！手在溫哥華炒房：1套房賺近600萬
在你的印象裡，中國留學生在國外都在幹什麼？
是搞學術，用成績驚豔外國人，還是遊山玩水、買奢侈品，享受人生？或許都有。而如今，中國學生似乎又多了一項「特長」——炒房。
據每日經濟新聞9月18日綜合外媒報導，學生炒房，加拿大評論員直呼「很厲害」！
據《溫哥華太陽報》報導，加拿大新民主黨（NDP）房屋評論員David Eby在本週三召開的記者會上，出示了一份該黨對溫哥華格雷岬區（Point Grey）住宅買賣情況研究的資產文件。
文件顯示，在格雷岬區，有9處總值高達5700萬加元豪宅的買家，身份都標註為「學生」。而且，由於豪宅業主名字都為漢語拼音，這9位同學很可能都是華人！
David Eby還專門提到了一處位於西八街（West 8th Avenue）的豪宅。去年4月，這處豪宅被一名中國留學生以719萬加元（約合3640萬人民幣）買下，而在今年5月，這位名為 「Xuan Kai Huang」的同學以835萬加幣將房子賣出，足足淨賺了116萬加元（約合人民幣585萬元）。
《溫哥華太陽報》還提到，加拿大傳媒集團Postmedia週三曾試圖致電這位Huang同學，但語音信箱已滿。
這位Huang同學，讓每日經濟新聞不由地想起另一位叫做「Tian Yu Zhou」的同學。據《溫哥華太陽報》5月一篇報導：今年初，一位註冊名叫「 Tian Yu Zhou 」的中國人以3110萬加元（約合1.57億人民幣）的高價買下了溫哥華格雷岬區一幢豪宅，這一價格也創下了今年溫哥華豪宅最高成交價紀錄，震驚了加拿 大。同時文件顯示，Tian Yu Zhou的職業也是「學生」。
由此看來，Zhou同學算是「格雷岬九少」之首了（開個玩笑）。在週三的發布會上，David Eby還引述了該黨對格雷岬區172宗住宅買賣情況的研究。數據顯示：溫西格雷岬區有9棟高價物業的業主是學生，其中6棟的唯一登記業主是學生；另有3棟 是雙業主，分別由商人與學生、女商人與學生、無標明職業者與學生所共同擁有。
此外，上述文件還顯示，9位業主所擁有的房產中約有4000萬加元來自銀行貸款。
溫哥華房價躥升至全球第六
今年以來，「中國炒房客抬高加拿大房價」的說法就一直在加拿大流傳。
儘管中國買家在其中究竟起到了多大作用，加拿大官方並沒有給出令人信服的證據，僅在一份央行報告中表示，外國人購房需求「的確讓房價上漲，從而導致購房貸款的攀升」；但加拿大房價確實是以肉眼可見的速度在漲。
據外媒CNBC報導，9月15日，美國經濟諮詢公司Longview Economics公佈的一份以「房價收入比」為依據的排行榜顯示，溫哥華已是全球房價第六貴的城市。
仔細看近年來的走勢，你會發現，溫哥華的房價在2016年之前總是起起伏伏，保持大致穩定，但從2016年開始，突然就開始飆升！
政府不得不出手管控。今年8月2日起，加拿大BC省開始向來自海外的房地產投資者額外徵收15%的房屋轉讓稅（property transfer tax），該稅收新政僅限於大溫哥華地區，而這裡正是BC省乃至整個加拿大國外投資者最多的地區。
「排外稅」的效果可謂立竿見影，據華爾街見聞此前的報導，加拿大國民銀行數據顯示，原本連續第18個月上揚（7月漲了2.3%）的溫哥華房價，在8月中旬下跌了20.7%。8月前兩週，大溫哥華地區樓市銷量跌了85%。
據鳳凰網17日報導，2周前，溫哥華平均房價跌至147萬加元（約合113萬美元），為2015年9月以來最低水平。
學生買房，錢從何來？
如前所述，David Eby在發佈會上提出質疑。他表示，並沒有跡象表明這些學生申報過收入以支持這些貸款，那麼加拿大各大銀行怎麼會給學生提供如此高額的貸款呢？
「是不是加拿大銀行的政策讓留學生們得以在格雷岬區炒房？」
「我認為銀行借貸的問題是造成加拿大房價大漲的主要原因。」他呼籲，當局應當加強房地產交易的監督管理，特別購房者應證明其購房資金的來源。
其實，對於沒有正式工作的學生便能借貸上百萬加幣買房這事兒，小編在聽說Tian Yu Zhou的事情時，就有很多疑惑。當時每經小編注意到，加拿大帝國商業銀行對申請住房按揭貸款有如下要求：收入和工作證明；收入水平必須能夠支付分期付款；至少5%的首付。
此外，如果申請人不具備貸款資格，則需要擔保人為其擔保；同時，在大不列顛哥倫比亞省申請貸款，申請人須年滿19歲。
9月14日，一篇來自加拿大本地媒體《環球郵報》的報導提出，為了揭制房價上漲，加拿大政府近年來一再要求銀行收緊按揭貸款，以防止國民為了買房過度借 貸；但是本國大銀行對待外國人，包括留學生，在買房申請按揭貸款時，卻實行一套完全不同的標準：居然根本不需要提供收入證明，也不需要證實收入來源！
豐業銀行（Scotiabank）和蒙特利爾銀行（Bank of Montreal，簡稱BMO）內部文件顯示，豐業銀行指示負責貸款的職員，只要首付款達到50%，就不需要確認外國客戶的收入來源。
但仍有幾家銀行因缺少國外客戶的收入證明，受到了加拿大聯邦監管機構的處罰。因為如果他們不能確認這些客戶擁有長期還貸的能力，以及客戶是通過合法手段獲取的購房款，這些對於銀行的風險是可想而知。
《環球郵報》舉例稱，一位名叫Kenny Gu的炒房客通過使用信用卡不斷買賣家庭住宅，使得該地區的房價飆升。
這個例子很好地闡釋了，投機者把錢不斷投入加拿大房地產後讓財產權變得越來越複雜，資產也模糊不清，他們把房子當做了交易的商品，而不是家。
而David Eby則要求，省府應加緊房地產交易的監管，尤其購買者應證明購房資金來源。他提出要更廣泛的調查研究，是否允許加國銀行在大溫地區可允許外國客戶只需付首期和未經核實收入，就可貸款買樓。
為什麼中國人熱衷海外炒房？
據新華網報導，業內人士分析主要有以下幾個因素：一方面，抵禦時下趨升的通貨膨脹，加上人民幣升值趨勢不變，很多有錢人為保障資金的價值，開始考慮到海外 去尋找投資機會；另一方面，一些人到海外買房是考慮到為子女找到更好的受教育機會，或是在尋找移民機會。有數據顯示，去年中國內地獲得加拿大、美國、澳大 利亞三國移民簽證的人數超過6000人，為全世界之最。移民人數的上升，使得中國人逐漸成為海外房地產市場越來越重要的客戶。
（據觀察者）
投資澳洲房産 如何自己動手計算折舊減稅？
在閱讀下文中的解釋之前，您需要知道的是，造價估算師可幫助您進行房產勘查，並為您編制折舊表。您需要做的只是在報稅時將折舊表交給您的會計師就可以了。如果您想自己申報納稅申報單，那麼只需將造價估算師的報告數據填入納稅申報單即可。
您並不需要擔心復雜的計算。在實踐中，最簡便的方法就是打個電話給造價估算師，以確保您獲得所有合法的折舊減稅。但不少投資者希望自己能夠弄懂這一流程。所以，接下來我們將進行具體的講解。
根據《1997年所得稅評估法案》（Income Tax Assessment Act 1997），折舊減稅由兩大部分組成：
- 第43章（基本工程折舊）；以及
- 第40章（裝置和設備）。
基本工程折舊（通常稱為“建設折舊”）是指建築自身的建造成本，例如混凝土和磚塊，加上基本成本項目，包括游泳池、水療中心、自動門以及造價估算師所了解的其他項目。
裝置和設備是指建築物內部的物品，例如烤箱、洗碗機、地毯以及窗簾等。具體列表項目較多，詳見：澳大利亞稅務局可折舊資產目錄（ATO List of Depreciable Assets）。建築折舊是每年按照初始建造成本的2.5％至4％來計算的（具體取決於修建日期）。裝置和設備劃分為很多種類，不同類型的裝置和設備在其有效周期內會按照不同的比例來申報折舊減稅。您的造價估算師對此也很清楚，並會在您的折舊減稅報告中對其進行計算。
使用折舊計算器
您可以使用Washington Brown折舊計算器計算擬投資房產所需申報的金額。您也可以下載iPhone或Android應用程序。接下來，我會以一套價值400,000澳元墨爾本標准高層兩居室套房為例進行說明。
Craig.Hogg專欄集合頁
歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或訪問Washington Brown首頁http://www.washingtonbrown.com.au/了解更多澳洲房產折舊減稅信息。
本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。