您並不需要擔心復雜的計算。在實踐中，最簡便的方法就是打個電話給造價估算師，以確保您獲得所有合法的折舊減稅。但不少投資者希望自己能夠弄懂這一流程。所以，接下來我們將進行具體的講解。【閱讀原文】
這多年來，我聽到過不少關於折舊減稅，卻令人難以置信的說法。所以，我要在這裡告訴您實事的真相，破除您可能遇到的任何傳言。【閱讀原文】
在澳洲，並不是所有房屋的折舊減稅報告是一樣的。那你的房屋折舊表是如何的？本期，我將分享一些在預定折舊減稅報告時應當了解的Tips。【閱讀原文】
在投資澳洲房產的過程中，一定有人會建議你計算一下投資房屋“折舊”後的現金流，或是房產經紀也會在你開新建房屋的時候提出過有關折舊減稅的建議。那麼，什麼是折舊減稅？它能為我們做些什麼？【閱讀原文】
在閱讀下文中的解釋之前，您需要知道的是，造價估算師可幫助您進行房產勘查，並為您編制折舊表。您需要做的只是在報稅時將折舊表交給您的會計師就可以了。如果您想自己申報納稅申報單，那麼只需將造價估算師的報告數據填入納稅申報單即可。
您並不需要擔心復雜的計算。在實踐中，最簡便的方法就是打個電話給造價估算師，以確保您獲得所有合法的折舊減稅。但不少投資者希望自己能夠弄懂這一流程。所以，接下來我們將進行具體的講解。
根據《1997年所得稅評估法案》（Income Tax Assessment Act 1997），折舊減稅由兩大部分組成：
基本工程折舊（通常稱為“建設折舊”）是指建築自身的建造成本，例如混凝土和磚塊，加上基本成本項目，包括游泳池、水療中心、自動門以及造價估算師所了解的其他項目。
裝置和設備是指建築物內部的物品，例如烤箱、洗碗機、地毯以及窗簾等。具體列表項目較多，詳見：澳大利亞稅務局可折舊資產目錄（ATO List of Depreciable Assets）。建築折舊是每年按照初始建造成本的2.5％至4％來計算的（具體取決於修建日期）。裝置和設備劃分為很多種類，不同類型的裝置和設備在其有效周期內會按照不同的比例來申報折舊減稅。您的造價估算師對此也很清楚，並會在您的折舊減稅報告中對其進行計算。
使用折舊計算器
您可以使用Washington Brown折舊計算器計算擬投資房產所需申報的金額。您也可以下載iPhone或Android應用程序。接下來，我會以一套價值400,000澳元墨爾本標准高層兩居室套房為例進行說明。
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在得知一些關於折舊減稅的事情後，我常常覺得非常好笑。這多年來，我聽到過不少令人難以置信的說法。所以，我要在這裡告訴您實事的真相，破除您可能遇到的任何傳言。
1、“只有新的房產才能進行折舊減稅。”——錯誤！
有一種說法是只有新的房產才能進行折舊減稅。這是不對的。事實是，舊的房產也能進行折舊減稅，因為您的房產購買價格中包含了土地、建築、裝置以及設備。這意味著在1985年（即建築折舊出台之年）以前修建的房產也能進行折舊減稅。無論您投資房產的修建年限如何，都應當讓造價估算師為您進行房產量測，並為您提供一份報告。
2、“建築樓層越高，折舊數額越大。”——正確！
聽起來有點奇怪，但這卻是事實。建築樓層越高，其獲得的裝置與設備折舊越高，因此折舊申報數額也越大。隨著建築高度的增加，某些設備變得必不可少，例如電梯（以及其他運輸服務）。其他不太明顯的設備還有，消防軟管卷盤以及對講機等等。高層建築能獲得較高折舊減稅的另一個原因在於開發商需要提供更高比例的裝置和設備等配套設施。例如，某些高層建築擁有游泳池、健身房，甚至小型電影院。
3、“所有的建造成本都能申報折舊減稅。”——錯誤！
在澳大利亞，我們很幸運能夠根據投資房產的折舊來申報減稅。但並不是所有的建造成本都有這一資格。
在申報某座建築的折舊時，從根本而言，我們是在申報它現有的價值。所以說，拆除或清場等費用不能進行申報。後院綠化是另一項您需要小心處理的建造成本。樹木和草會不斷生長，所以並不會隨著時間的推移而出現貶值！
4、“建築利潤可以申報折舊減稅。”——正確！
如果您將您的投資房產直接交由某建築商來完成，那麼您可以對該建築商在這項工程中所獲得的利潤部分進行申報。但如果您是從投機型建築商/開發商購買的成品住宅，那麼您的申報金額中則不能包含其建築/開發利潤。
5、“在接近本財年年底購買的房產不值得發行折舊減稅報告。”——錯誤！
在您擁有房產的第一個財政年度——即使您是在接近本財年年底才獲得房權的——投資者為其接近6月30日所購買的房產申報數千澳元的減稅的情況並不少見。為什麼？房產內價值低於300澳元的特定裝置物品以及價值低於1000澳元的“小額組合”物品可以按照18.75％的較高比例享受一次性抵稅。由於這些金額都不是按比例進行折算的，因此可以全額申報減稅，無論您擁有房產的時間是1天，還是365天。
6、“家具布置可以增加您的折舊申報金額。”——正確！
布置家具是增加折舊減稅的另一種途徑，因為這可以享受更高的折舊率。例如，開發商提供的價值20,000澳元的家具套餐僅在第一年內就可以另外獲得10,000澳元的減稅。但要記住，配置家具不一定是適合所有房產和地理位置的最佳選擇。其更適合於在流動人口較為密集的地區用於吸引短期租戶和度假出租的小面積單居室或兩居室公寓。對於已經裝修過的其他房產類型，可能較難采用這一方法。
7、“會計師可以編制折舊表。”——錯誤！
事實是會計師、房地產經紀人或房地產估價師均無資格為您的房產編制折舊表。澳大利亞稅務局明確規定，只有造價估算師才有資格對未知的初始建造成本進行估算。
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首先，我要說的是，幷不是所有的折舊减稅報告都是一樣的。俗話說得好：“付出多少，就得到多少”，在預訂折舊减稅報告（或折舊表）時，這一點也很重要。在本期文章中，我會與投資者分享一些在預定折舊减稅報告時應當瞭解的Tips。
我在折舊這行從業二十多年，常常爲許多公司自己編制折舊表而感到困惑。不僅僅是因爲這會引發一些潜在的法律問題，更重要的是可能會漏掉一些减稅項目。“自行申報”通常是爲業主提供一份勾選表，然後自行測量房間與其他部分。
假設業主需測量臥室中墻面之間的距離，那麽當業主將整棟房屋的墻面距離測量完之後會發現，房屋的總面積可能會减少10%。以每平方米造價約1500 澳元計算，業主可能會損失近1.5萬的减稅金額。
如果通過專業機構提供折舊减稅報告，比如Washington Brown,他們會派一名造價估算師對業主的房屋進行一次徹底的現場勘測。這涉及到對房産內的所有房間和區域（包括墻寬以及其他异常）、以及所有的裝置和設備，包括地毯、窗簾、烤箱和空調等項目進行測量。這是一項細緻的工作，應當交由具有相關技術資質的人員來完成。
澳大利亞造價估算師學會的（AIQS）《實踐守則》還規定，要滿足澳大利亞稅務局的要求，進行現場勘測檢查是必不可少的。這可以確保業主不會遺漏任何减稅項目。在審查時，這些文件可以作爲證據提供。澳大利亞造價估算師學會還指出，如果房産所有者自行進行折舊估算，或使用未具備工料測量資質的人員，可能導致提交的折舊减稅報告不全面或質量欠佳，從而面臨雙重打擊。如此，不僅會因遺漏减稅項目而承擔經濟上的損失，如果報告未能滿足相關的標準要求，還可能面臨澳大利亞稅務局的審查。
自 2010 年 3 月起，凡能出具房産折舊减稅報告的人員還必須具有注册稅務師資質。這對于房産投資者而言是一件好事。我從事折舊表的編制工作至今已逾 20 年，還從來沒有見過市場上像過去幾年內涌現出了這麽多的“專家”。
安全起見，業主應當詢問爲自己提供折舊减稅報告的供應商是否具有注册稅務師資質。或訪問澳洲政府稅務專家局網站：www.tpb.gov.au核實證件。
請記住，如果住宅于1985 年以後修建的，會計師是不被允許對其建造成本進行估算的。無論是房地産經紀人還是物業經理或房産評估師，都沒有這一資質。所以，需要聘用一位造價估算師來對成本進行估算。
每套房産的交易與過戶日期各不相同。然而，每年（年底）只有一次財政年度。業主在報告中應當根據自己在本財政年度擁有房産的天數準確地計算出可以申報的建築折舊。
舉例
假设業主在 6 月 30 日當天完成過戶，那麽只能按1/365 的比例申報烤箱或地毯等物品所具有的價值。有些報告不會進行這項計算，它還需要業主支付一定的會計費用。
特別需要指出的是，準備折舊减稅報告的時間宜早不宜遲。不要等到財政年度截止日期結束時大家才爭先恐後地準備報告。如果在接近年底時間，如 11月或12月份左右完成了某一房産的過戶，應當立即預訂折舊减稅報告，以避開六月的申報高峰期。在某些情况下，也可以要求每月進行减稅申報，而不是等到財政年度結束時再來統一申報。因此，在稅收變化項列入折舊金額是有所幫助的。
儘管前面講過折舊减稅是根據您擁有房産所有權的時間按比例來進行計算的，現在我要通過一個例子來說明不適用這一規則的特殊情况。
我們有一位悉尼的客戶，在去年的6月25日購買了一套位于 Chatswood 的單居室公寓。該房産修建于1999 年，購買價格爲 45萬澳元。但其减稅總額却超過了5000澳元，要記得這可只有 5 天的時間。
“這裏面有什麽隱情？”也許有人會問。但是，這裏面沒有隱情。可以在短時間內申報這麽高額的减稅是由于對歸爲裝置和設備類的物品進行了一次性抵稅與小額組合。
“小件物品”（價值小于等于 300 澳元）與“小額組合物品”（總額不超過 1000 澳元）的成本不能按比例進行折舊，但可以一次性抵稅。無論擁有房産的時間是1天，還是 365 天，都可以申報這些物品的最高减稅金額。申報這些小件物品或低價值組合物品與房産的建造年限無關。任何年限的房産，其中的裝置和設備都可以享受折舊减稅。
俗話說：“今天的一塊錢比明天的一塊錢更有價值”，所以應當儘快地抵扣這些項目。
如果是共同業主該怎麽辦？ 例如，某公寓樓的業主共同花費2000 澳元購買了一個車庫門的電動馬達。如果整座大樓有 50 個單元，那麽業主支付的比例爲 40 澳元。您可以直接申報 40 澳元，因爲您所支付的金額小于 300 澳元。由于所支付的金額小于300 澳元，您還可以一次性抵稅。
另一個訣竅是購買折舊速度較快的物品。價值介于 300 澳元至1000澳元的物品屬于小額組合類物品，其可以適用較高的折舊率。一台價值1200的電視可以獲得 20%的减稅，而一台價值 950 澳元的電視可以按 37.5% 的比例享受每年减稅。
大小不是問題的關鍵！
大幷不總意味著是最好的。但在涉及到折舊减稅報告時，要確保花小錢獲大利！
有的折舊减稅報告只會申報一年的折舊。這意味著從第二年開始，業主需要親自計算申報金額。另，要確保您的報告至少在 20 年內有效，如果是全新的房産，其報告應當涵蓋 40 年的時間。
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