Tag: 澳洲房产投资

一些新的投資人在選擇投資房時，往往有一種“自住”情節，也就是喜歡把自己想像成就要住進這套房子裡去的人，他會按照自己的好惡來進行評判。而來自國內的投資人還會把在中國“生活經驗”錯誤地移植到海外，從而導致投資的偏差。

在澳洲投資房地產，最重要的就是“入鄉隨俗”，把澳大利亞本地人的“好惡”作為選擇投資對像時主要考慮的方面。尤其是以下幾點，往往因為與中國人的喜好不甚相似而被投資者所忽略;

第一，房屋樓層。一般在中國說到“花園別墅”的概念，很多人都狹義地會理解為雙層或雙層以上的獨棟房屋。然而在澳大利亞，由於相對占地面積更廣大，所以“花園別墅”以單層為主。而雙層別墅在建造成本上，價格一般要高出單層6~8萬澳元，有的甚至達到10萬左右。這對於投資者而言，顯然是不劃算的。比如在墨爾本的西南區購買一套土地面積在400平方米左右，建築面積在250平方米左右的花園別墅，總費用是均價46萬澳元左右；但如果在同一地段，相同的土地面積上，要造一棟雙層的花園別墅，價格就會達均價54萬澳元左右（2010年年底~2011年初的價格）。問題在於，如果作為投資房，兩者之間的租金差價卻很有限，而且還有部分租戶如家裡有小孩、年歲大的或腿腳不方便的人，往往不喜歡住雙層住宅（於是就會導致這部分客戶的流失）。最重要的是，如果把這近10萬澳元的差價節省下來，再貼一部分錢，又可以再投資一套房產，那樣獲得的利潤就大多了。出售時，四房的住宅價格也遠遠高於三房的價格。

第二，臥室的多寡。有些投資人為了節省幾千元的費用，寧可選擇3居室，而不是4居室。但這是很不明智的。由於澳大利亞最穩定的租客市場是家庭型的租客。而一個典型的澳洲家庭是有4到5口人組成的大家庭（父母加兩個或三個孩子），針對這樣的家庭來說，3居室的房子顯然不夠，因此4居室要受歡迎的多。如果為了節省幾千元的建造費用而少了一個臥房，導致出租的困難，實在是得不償失啊！2011年初，在墨爾本西南Tarneit區，如果是4居室的房產，2010年周租均價為320澳元，而如果是3居室，則還不到300澳元，這樣一年下來就差了1千多澳元了。所以我建議要買4居室的住宅。

第三，房屋設施配備。在這個問題上，中國投資者與澳大利亞本地租客之間的文化差異表現的尤甚，因為觀念不同而帶來的錯誤選擇就更多。先舉一個中國投資人存有的最普遍的錯誤觀念。我們中國人做菜燒飯時油煙較重，再加上“遠離庖廚”的傳統觀念，所以投資人不少都喜歡獨立隔絕式的廚房。可是大多數西方人包括澳洲人在內，基本上家裡的廚房都是開放式，且與客廳聯在一起的。這也構成了他們最基本的生活習慣。如果一套房子其他方面都很理想，唯獨廚房是獨立隔絕式的，就很有可能讓澳洲租客失去興趣。簡單一句話，如果大多數租客喜歡開放式廚房，投資者就得購買建造有開放式廚房的投資房。除了廚房以外，還有其他很多方面，比如老外喜歡在臥室內鋪地毯，業主就不能安裝地板；老外認為洗碗機，空調是必備的家用電器，業主就不能在這個上面節省；老外家裡一般不止一輛自備車，所以雙車庫在出租時就比單車庫有競爭力。

第四，在普通居民區建豪宅。對於財力較雄厚的投資者來說，有時喜歡把自己的房子弄得漂亮些，甚至豪華些。但這當中有一個度，即不能太超出房子所在地段的總體建造水准。在澳大利亞，房產市場價很大程度上受到所處地段的影響。換句話說人們一般不會在一個均價40~50萬澳元的地區購買一套價值百萬的住宅，即便這套住宅就其建築成本而言，的確值這個價。所以如果在相對價格不高的地區，建起一套富麗堂皇的住宅，雖然能獲得一時的悅目感，但無論是出租（富人不會和平民比鄰而居的），還是將來出售，都會讓你非常棘手，最後獲得與投資不成比例的回報。

第五，中西方在文化審美的某些方面也存在差異，澳大利亞民族也有著獨特的趣味習俗。這就要求中國投資人在選擇投資房的顏色、房型、層高和室內配置方面要充分考慮到當地人的文化習俗，考慮到當地的市場需求，盡量按照當地建築商推薦的意見來操作，絕不要“跟著自己的感覺走”。

總之，雖然我們中國人有自己的文化特點和生活習性，從健康衛生到柴米油鹽，從風水觀念到居住文化。但只要是在西方社會進行投資，面對的是像澳大利亞當地人這樣為主的客戶對像，就一定得按他們的習慣行事，始終想著“租客的喜好”，而不是“你的喜好”。

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墨尔本买房攻略：现在海外房产，尤其是澳洲房产在中国依旧走势强劲。当人民币面临贬值，股市又捉摸不定的时候，投资者更需要一些稳健的项目来做长期的投资。海外房产就成为了一个极具价值的项目。

但是，当投资者拿着钱想投资海外的房产市场时，心里有点惴惴不安，如何投入，如何管理，如何来看待这个投资，是不是会被人骗，这一系列问题都会涌上心头。其实海外市场的房产比中国更规范，但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。

这里我们会分享一些基本的买房知识和业内的信息，帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。

海外投资者在澳大利亚能买什么？

澳洲政府为了保障当地居民的利益，规定海外投资者只能购买新开发的楼盘或者建好未被使用超过12个月的房子。买期房是一个选择，但是建好的房子符合规定的也能买。澳洲的房子都是全装修的，带一部分家电的，所以装修是不用担心的。

澳洲买房，我需要准备多少钱？

如果购买期房，首期是房款的10%，这笔钱会放在开发商的信托账户里，由政府监管。等交房后，需要支付除了银行确认会贷款的部分。如果银行愿意贷款80％，购房者就需要补足10%，如果银行只贷70%，那么就需要补足20%。同时，印花税，海外购房者的税也是在这个阶段付清。拿到房子后，要开始缴纳物业，政府管理，以及水接通等费用。

澳洲有专业的Mortgage Broker 贷款经纪来帮你申请银行贷款。因为澳洲的银行竞争激烈，也有很多产品，通常贷款经纪能帮客户找好最适合的产品，同时他们也可以事先与客户沟通，帮助客户做好财务的规划。

当你计划买房，对手头资金不是很确定的话，事先与靠谱的贷款经纪沟通是很有必要的。他们的收入主要来自银行的佣金，所以一般状况对买房者不存在任何的费用。

澳洲买房，谁来帮我操作？

我记得在中国买房，售楼处的给一份标准合同，告诉我不能改的，大家也就闭着眼睛签了。

在澳洲买房，房产经纪给你提供的是房产信息，但是执行买房这件事情是有律师来操作的。 当你买房找好律师后，律师会跟买房者解释合同条款。当然这里的合同也是标准的。10%的首付订金是存在律师的信托账户里的，律师会与开发商进行合同的交接。交房时也是如此，律师扮演着很重要的角色。找对一个靠谱的律师，可以让买房者省很多心。严谨的律师参与买房的制度，也是对购房者的一个重要保证。一般律师的费用在2000澳币以内。

澳洲买房，这笔账怎么算？

作为投资的房产，我们会要从两个维度来看这个投资。一是Capital Growth，就是房产本身的增值；二是Rental Yield，也就是出租的回报率。最理想的状况就是房子收租很好，而且在几年内自身的增值也很快。

Capital Growth 跟整个的市场情况，所处的区域，房子的种类都是有关系的。

前不久看到一则新闻报道，提到了墨尔本高档的区域KEW，几年来的房产增值情况。

25年前，业主花了64万澳币买了Kew的一栋别墅，这笔钱在当时看来其实也是一笔巨款，25年后，业主以5百万澳币的价格卖出了这栋别墅。平摊下来，每年房产的增值有20万澳币。现在放眼望去，那条街的房子都已经是巨贵了。

往回看都是容易的，最难的是预测将来。在业主买房的那一刻，他们可能也没有预见到自己的房子在25年后是这个价格。这套房子从Captial Growth的角度来说，当然是大大的赢家。

对于投资者来说，他们可能觉得现在的房产的价格已经是很高了，对于将来的增值有一种不确定性。就好比在股指从3000点升到4000点后入市的股民，不知道是会涨还是跌，当经历过5000点然后又到4000点的时候，知道其实4000点到5000点之间还是有很多机会的，关键看你怎么把握。

从资产升值的角度来说，带地的房子会比公寓房更稳健，公寓稀缺地段的公寓会比密集地段的潜力大。

有位投资者8年前花了一笔钱买了在Docklands的公寓，到现在房产的增值在10万澳币左右。如果8年前，她拿着笔钱买townhouse，或者其他区域的公寓，可能资产的增值会更好。

但是从出租回报率的角度来说，同样这套Docklands的公寓还是不错，基本每周的租金在550澳币这样。

墨尔本一般的2房的公寓，每周的租金在450－600澳币不等，1房的公寓周租在300-450澳币不等，价格取决于地段，房子的大小等等。目前墨尔本公寓的空置率在4%左右，是比较健康的。但是不排除有些区域已经到10%。但是，只要业主肯稍微降低一点房租，房子的出租还是不成问题的。

去掉物业等常规费用，政府的一些费用和中介的管理费，一般的净租金回报率在4%左右。这个回报率的计算是基于房子的总价，但是，大部分人都会贷款买房，所以，如果按照30%首付来计算的话，这个租金的回报率会更高。理想的状态其实是租金和按揭基本持平，这样也不用交收入的所得税。

盛达文地产发展总监的专业建议

在投资的时候，如何权衡资产的增值和租金的回报是值得考虑清楚的。带地的townhouse可能在资产增值的表现会更好，但是出租的回报可能未必很高。如果对资产增值期望不大，就找一个出租比较好的区域，例如靠近CBD或者靠近学校。

有时候买房者愿意为了更好的朝向，风景而付更高的房价，但是这些因素在出租的时候，并不会为你带来更高的租金回报。值得还是不值得，这就是要自己考虑了。

墨尔本区域的划分细小而繁复，一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说，要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料，可以跟大家分享一下。【阅读原文】

盛达文地产发展总监们Simon & Vivien专栏全集

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