墨爾本買房子的詳細攻略

導讀:澳洲的房產一直都比較受歡迎,因為該國家每年的移民人口和留學生比較多,所以都想在該國家有一套屬於自己的房產,再加上澳洲的投資市場比較穩定,每年進行房產投資的人也在增加。從2010年至今,澳洲房產價格上升的趨勢是比較大的,其中最為顯著的是悉尼和墨爾本。

墨尔本买房 | 来源:pixabay
墨尔本买房 | 来源:pixabay

墨爾本的發展僅次於悉尼,在未來的發展中,該城市的房價很可能持續上升,因為發展前景不錯,很多人打算在墨爾本購房,為了讓大家了解相關內容,通過墨爾本買房詳細攻略來講解。

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澳洲房產的主要類型:
澳洲的房產類型主要分為三大類,分別是公寓、unit、house。
海外公寓的層數並不是特別高,普通的都在2—3層左右,如果公寓在市中心,樓層相對來說就會高一些。
Unit的房子都是大同小異的,購買時既要買房子又要買地,整體的面積比較小,價格中間,比較適合兩人生活的夫妻。
House是大房子,面積比較大,很適合家庭居住,一般這種房子都是兩層,並且在市場上比較受歡迎,目前它的增值性是比較穩定的。

墨尔本买房 | 来源:pxhere
墨尔本买房 | 来源:pxhere

購買投資哪種類型的房產比較好?
購買房子的目的有很多種,購買之前一定要明確目的。如果把房子用於投資,建議選擇公寓類型是比較不錯的(選擇在CBD附近購買最佳)。周邊商圈成熟,各種基礎設施完善,流動人群多,投資後租金回報率是比較大,但是增值率比較慢,保持在2%-3%。

也有人投資大房子的,這種類型的房產雖然各方面和公寓不相上下,但是它的位置比較遠,租金回報沒有想像中的高。如果從增值的角度看,它要比公寓升值更快一些。大房子一般自帶土地,購買房子的時候連土地一起購買了,所以增值更快一些。

具體投資哪種房產類型還是要看個人的需求,每一種類型在投資時都有優劣,再加上個人需求有所差異,因此要綜合性去考慮。

墨尔本买房 | 来源:pixabay
墨尔本买房 | 来源:pixabay

在墨爾本買房子選擇什麼區域比較好?
東邊地區
墨爾本東邊地區的發展比較早,各方麵條件比較成熟,因此這塊區域的房價是比較高的。
Doncaster是富人區,這塊區域的基礎設施非常完善,房產價格比較昂貴,該區域還有一所口碑較好的學校,範圍內的房子也算學區房,治安尚可,整體還是不錯的區域。

Templestow這片區域比較適合大家庭居住,房子的類型主要以house為主。這里居住得人素質都比較高,房產價格很貴。儘管它的的優勢比較多,但它附近學校的出勤率不是很高,考慮上學問題的購買者要注意。

Bawlyn high school是比較出名的學校,周邊的房價可想而知很搶手。海外學區房的價格都是比較昂貴的,購買者如果比較考慮孩子的教育質量,可以考慮一下。和它相隔一條街的區域也是高檔區,但是房價相差很多,這裡可能是墨爾本房價最貴的地區。

Box hill是墨爾本的華人區域,很多華人在墨爾本購買房產可能優先考慮的就是這裡,該區域的房產價格也是比較高的。在這裡可以直接感受到濃烈的中國氣息,投資房產後,它的發展前景比較不錯。

Burwood這個區域有非常著名的deak大學,此外,還有較出名的私立中學,2015年購買一套這裡的房產大概需要花費70萬以上,歷經四年時間的發展,房產價格早已不是當初的價格了。

Mount wouerley這個區域的房價較高,對於投資者來說比較適合投資公寓,這裡的大部分群體都是上班族,人群流動潛力能夠實現高租金回報。

東南和南邊地區
Brington是富人區,這邊的地勢相較於東邊地區來說平台一些,所以房子都臨海。這塊區域的房子比較貴,大多都是臨海的高檔房子,房子內自帶游泳池。

Spring vovel這個區域的越南人比較多,華人購買投資房產一般不會往這裡來,房產價格相對偏高,在市場上口碑有點不盡如意。

Hoble park north這塊區域集中的印度人比較多,房產價格也是偏高的。

Dandenang north這塊區域的房子價格大約在40萬—80萬左右,這裡房子口碑還算是不錯的。

Hallam區域的房產價格是比較低的,大多數房子都是新建時間沒有很長時間,雖然價格比較低,但是每年都在增值。

西部區域目前是政府大力發展的地方,有合適的房產可以考慮投資一下,北邊的交通沒有想像中便利,治安也沒有其他地區好,所以考慮的人不多。

以上就是在墨爾本買房子的詳細攻略,如果決定在墨爾本買房一定要明確買房目的,然後實地考察所購買房產。

2020年澳洲最新房價走勢如何?

導讀:2019年下半年-2020年上半年澳洲房地產市場的發展可謂下跌倒下降起伏。2018-2019年澳洲房市因政策影響發展比較困難,2019年下半年澳洲中央銀行降息後,房市逐步穩定,各大城市房價處於慢慢回升,眼看趨勢越來越好,2020年初受新冠疫情影響,房市發展又出現新的狀況。2020年澳洲最新房價走勢將是如何呢?

澳洲房價走勢|  來源:pixabay
澳洲房價走勢| 來源:pixabay

澳洲一直都是房地產投資者的首選之地,和一些國家比例,澳洲的房市是比較穩定的,很多人預測2020年將是澳洲房地產價格增速變動的一年,2020年澳洲最新房價走勢具體如何還是要通過以下內容來了解​​。


2020年澳洲住宅市場指數值

澳洲房價走勢|  來源:CoreLogic
澳洲房價走勢| 來源:CoreLogic

根據CoreLogic所提供的數據可知,2020年年初盡管全球都遭受了疫情的影響,但澳洲房市的變化沒有想像的那麼大。,根據2020年1月至4月各大城市住宅的指數值一直處於穩定緩慢上升趨勢,房屋價值沒有出現下降趨勢。2020年4月,悉尼,墨爾本,布裡斯班,阿德萊德,珀斯的住宅的指數值達到最高,2020年5-9月,整體趨於平緩穩定。

悉尼的住宅指數最高為169.33,每天變動的區間在0.01-0.08左右,該城市住宅的年利率變化百分比保持在8%-9.08%。緊隨其後的是墨爾本,它的住宅指數為150.02,浮動區間在0.01-0.04,年利率變化百分比為4.73%,布裡斯班,阿德萊德這兩個城市數據差不多,珀斯的指數變化84.9,變動區間在0.01-0.05,年利率變化百分比之前下降一些。


2020年澳洲房價的走勢情況

澳洲房價走勢|  來源:CoreLogic
澳洲房價走勢| 來源:CoreLogic

根據Corelogic統計的數據可知,澳洲幾大主要城市的房產價格上漲了1%左右,到目前為止已經上漲了0.8%,澳洲房產價格有一定的回升趨勢。根據澳洲房產網Domain2月份的預測,悉尼的房產價格在年底可能會上漲10%的比例,價格也將達到$125-$130澳元。澳洲房價可能有大反彈,但沒有想像中的那麼快。


2020年澳洲主要城市的房價走勢

悉尼

它是澳洲發展最好的城市,未來房價走勢很明顯是上漲趨勢。別墅類型上漲的的比例預計是10%,價格會高達$125澳元,到2021年,上漲比例會保持在6%-7%。公寓的在年底的上漲比例可能達到8%,價格會達到$790000澳元,到2021年,比例緩保持在3%-4%。

墨爾本

它是僅此於悉尼的第二大城市,該城市房產價格的中位數在2021年預計會達到$100萬澳元。別墅上漲的比例穩定在6%-8%左右,公寓的比例穩定在3%-5%左右。2021年在人口激增的情況下,會讓該城市對於公寓的需求量增大,房產價格會穩定上升。

堪培拉

身為澳洲的首都,它在未來幾年的發展中不會太差,畢竟是澳洲的政治中心。2020年下半年別墅的增長幅度可能會達到5%-6%,價格達到$ 820000澳元,公寓增長的比例在3%。到2021年,別墅穩定的比例是4%-5%,公寓穩定的比利時2%-4%,其中價格持續上漲。

布裡斯班

房屋中位數價格增長比例會達到7%-8%,2021年,規模會持續增長,預計在一級城市的房地產發展相對穩定,下半年經歷小幅度的增長後,會迎來小高峰期。另外,布裡斯班的銷售量也將繼續增長,比例可能在4%-6%。

澳洲房價走勢|  來源:pixabay
澳洲房價走勢| 來源:pixabay

以上就是2020年澳洲最新房價的走勢狀況。房地產市場的數據每天都在變化,從顯示的數據我們能肯定的是,澳洲房地產價格在接下來的發展中是穩定上升的趨勢,現在澳洲的房市的前景還是較可觀的,想置業,2020年-2021年都是不錯的時候。


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澳洲房產投資到底好不好?

房地產行業的發展受到很多因素的影響,在近幾年的發展當中,海外房產投資的熱潮越來越洶湧,大多數人為了讓手中的資​​產增值,都會選擇靠譜的海外國家進行房產投資,以此獲得相對應的回報率。在眾多國家當中,澳洲成為大部分人會優先考慮的國家,在不斷的發展過程當中,澳洲房產投資到底好不好呢?接下來詳細了解一下。

澳洲房产投资
澳洲房产投资

國內的房產價格一直在不斷上漲,並且在一定程度上成為大多數人的壓力,對於資產比較豐富的人來說,他們逐漸把眼光轉向了海外市場。澳洲的環境比較優美,並且氣候比較適宜,經濟發展好,政治局面穩定的狀況下,自然有很多人願意在澳洲投資。在澳洲投資房產有很多先天性的優勢,比如說房屋的首付只需要10%,剩下的可以向銀行貸款購房等等。

澳洲房产投资
澳洲房产投资

澳洲房產的投資年回報率與國內相比要划算很多,他的租金回報率平均都保持在4—6%左右,而國內最高在3%左右。澳洲的房產是沒有遺產稅的,所以購買之後想要過繼給子女,不需要繳納其他相關的費用。海外房產購買大部分土地都是私有製,因此房產購買之後連著相關的產權都是永久性的。當然除了這些優勢以外,澳洲的房產投資還是比較有價值的。

澳洲房产投资
澳洲房产投资

從大環境​​的角度來說,澳洲房地產市場的經濟環境比較穩定,投資者在投資的過程中可以確保風險是比較低的。澳洲房市長期發展以來一直處於穩定增長的狀態,所以在後面不斷發展的過程中,房價會穩定增長,租金回報率也會穩定,上漲比例大約在4~7%左右。除此之外,教育和移民拉動了人口的增長,為澳洲的房地產市場帶來了較大的升值空間。

澳洲移民並不難,看看這些案例解析|居外專欄

澳洲,一直深受國人喜愛,並想方設法移民這裏,那麽辦理澳洲移民到底難不難?今天就為大家奉上幾組成功移澳的案例,其實並沒有想象中困難。

成功案例一 

辦理項目:188A商業創新居留簽證

9天獲州提名邀請 16個月簽證獲批 

客戶L先生從事鋼材生意,公司運作良好,企業規模較大,並在國內擁有一定數量的房產。在初步評估階段,我們發現L先生的EOI已超過了最低標準分數65分,個人資產部分L先生想以多處房產來作為證明,但個人房產部分相對復雜。

通過外聯專業律師團隊、顧問、文案及第三方房屋評估師的嚴格分析及篩選,選出了3處最合適的房產來作為個人資產滿足80萬澳幣的個人凈資產要求。

營業額方面,由於L先生從創業開始一直以43.5%的股份經營著鋼材公司,擔任公司的總經理管理公司的日常經營,公司在其管理下每年的營業額都達到了50萬澳幣,並且公司有著自己的商標,客戶最終申請非常的順利,簽證順利獲批。

  

申請時間軸:

2017.03.27 遞交州擔保和EOI;

2017.04.05 州提名獲邀

2018.04.26 收到補件通知

2018.06.11 收到體檢通知

2018.07.31 (免面試)簽證獲批

成功案例二 

辦理項目:188A商業創新居留簽證

作為一名旅遊公司的主理人,馬先生平時工作節奏很快導致留給家庭的時間很少,但孩子的哮喘越來越嚴重,為了能調整生活方式,以及給孩子提供一個緩解哮喘的生活環境,馬先生來到外聯咨詢移民事宜。

第一次面談時,考慮到孩子的健康因素,外聯的顧問首推了澳洲(全球空氣質量第一),馬先生也表示認可,在確定了目標國家後我們又進行了多次面談。

難點:幾次面談下來,我們發現馬先生所在公司財務管理比較混亂,在審計過程中問題較大。

解決方案:我們與馬先生及第三方審計師多次溝通,加上馬先生公司的財務人員配合也十分積極,雖然花費的時間和精力比較多,但終於理清了財務狀況,順利完成審計要求,成功獲得簽證。

辦理商業移民過程中會出現各種各樣的問題,像馬先生這樣審計過程中出現財務問題的其實不少,最重要的是一定要和移民專家以及資深獨立審計師說明真實情況,面對問題,同時也需要公司財務人員積極配合共同梳理數據,這樣才能順利通過審計流程,達到移民局的要求,最終成功獲得簽證。

 

申請時間軸:

2015.08.21 遞交州擔保和EOI

2015.09.18 州提名獲邀

2015.09.20 簽證遞交

2017.05.23 收到補件通知

2017.07.29 收到體檢通知

2017.09.04 (免面試)簽證獲批

成功案例三 

辦理項目:188C重大投資者居留簽證

S女士是一名自由投資者,一直以來通過購房進行投資。

首次面談時,S女士和顧問表達了兩點擔憂,一是沒有公司是否可以移民澳洲?二來是只想拿個身份,不想在澳洲常住。考慮到這兩點和S女士自身的情況,我們毫不猶豫地向S女士推薦了188C重大投資者移民。

重大投資者移民簽證申請的難點在於能夠合理解釋500萬澳幣投資資金的來源,我們向S女士了解了她的投資背景以及資金積累背景後,迅速確定了資金解釋的方案並且將案件難點如何去解決一步一步地與客戶詳解,客戶對外聯的專業度表示100%滿意又另外再推薦了一戶朋友辦理。

 

申請時間軸:

2017.03.15 遞交州批復

2017.03.22 州政府獲批

2018.04.06 遞交簽證申請

2018.06.26 收到補件通知

2018.09.07 簽證獲批

成功案例四 

辦理項目:132A商業天才移民

客戶劉先生在國內從事機械設備生產,資產雄厚、企業規模較大,各方條件均較為符合澳洲132A的營業額要求,所以首次面談時,我們就為劉先生推薦了132A快速拿永居的商業天才類簽證。

客戶的個人資產種類繁多,除了擁有房產,還有金融投資方面的獲利,以及公司每年的分紅。經過專業顧問的審核和整理,最終選定了兩處房產。因此,外聯澳洲項目專家針對劉先生的情況制定的申請方案,將劉先生所有優勢突出顯示,尤其是資產來源等方面,極盡全力讓簽證官看到劉先生的案子時能夠“眼前一亮,並神速獲批”。

最終,也正如我們所料,簽證官對於劉先生的案子非常滿意,最終僅用一年多一點的時間幫客戶獲得了一步到位永居身份,免面試、無補件獲批。

申請時間軸:

2014.03 遞交EOI

2014.04 新州擔保獲批

2014.06 獲移民局邀請函

2014.08 遞交移民申請

2015.03 收到體檢通知

2015.05 簽證獲批

外聯澳洲公司及下屬的律師團隊不僅有註冊牌照,移民投資經驗更是豐富:

➤集團國內專屬文案中心,連續多年辦理速度領先,4重材料審核制度。

➤直屬澳洲分公司,位於悉尼輻射全澳,提供安心的“管家”式後期登陸安家服務。

➤專職金牌專家團隊:澳洲持牌移民律師、持牌移民代理、持證翻譯、聯邦太平紳士、雅思培訓老師,讓你移民順暢、安家無憂。

➤與澳洲移民局和各州政府關系密切,及時獲取一手移民相關資訊。

 

外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

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全球首場比特幣房產直播拍賣會為行業寫下新篇章 | 居外專欄

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全世界第一場加密貨幣房地產直播拍賣會已在澳大利亞順利舉行。本次拍賣會有超過300人參加,其中包括社會名流,房地產大亨和當地居民。該房地產剛剛結束預留期,但從幣安幣、比特幣和澳元三種不同貨幣的聯合競價結果表明,人們相當支持這種類型的房地產拍賣會。

在上午11點開始拍賣之前,這座開放式住宅裏已經滿滿當當,媒體記者、高級廚師、公眾人物、音樂演奏者齊聚一堂。這種極具新鮮感的拍賣會與加拿大和美國豪華房地產經紀人推銷精英住宅的方式頗有相似之處。

拍賣開始後,詹姆斯·普拉特拍賣行(James Pratt Auctions)的詹姆斯·普拉特就率先報出了4萬幣安幣的價格,接下來提價至5萬幣安幣,隨後又報價150萬美元現金或205 比特幣,最後報出了340萬美元或457比特幣的最高價格,成功將這套房產拍出。

在整個拍賣過程中,位於他身後的巨大貨幣屏幕不斷按照最新的匯率,將比特幣、幣安幣的報價轉換成澳元現金報價。如此一來,任何已登記的競標者都可以隨意進行現金報價。三角形X(Trigon X )公司的董事馬特羅·薩勒諾(Matteo Salerno)和他的團隊在拍賣會當天為競拍者安排了場外交易和兌換服務。

房地產拍出後,LJ·胡克·金斯利夫(LJ Hooker Kingscliff)公司的房地產代理尼克·維瑟利夫(Nick Witheriff)說:“拍賣結果讓我感到十分興奮,我們處於有利的地位,而且將繼續與這些比特幣買家進行談判,有另一位買家最近完成物業參觀後也決定加入這次談判。” 

此次拍賣會帶來的最大收獲之一是巨大的流量。在拍賣會舉行前的四周內,每周平均有18萬人次瀏覽該物業。“這一結果十分驚人:該物業每周的瀏覽量比該地區拍賣物業的平均瀏覽量多17.5萬次,”尼克說。拍賣商普拉特的看法與尼克一致,他說:“就該物業的營銷預算而言,如此高的受關註程度並不尋常。我發現,這些高端買家對此物業的報價堪比名人住宅或價值為2000萬美元或以上的住宅的報價,而且後兩種物業的賣家往往必須支付更高的營銷成本。”

另一項關鍵因素是這場拍賣會所獲得的國際影響力。來自美國、中國、迪拜、英國和加拿大等澳大利亞以外地區的買家對這種模式展現出了濃厚的興趣。

該項目的合作方之一是提供後端支持的努揚區塊鏈公司(Nuyen Blockchain)。努揚區塊鏈公司澳大利亞區總裁格雷戈·科斯特洛(Greg Costello)說:“最重要的待確認事項之一是我們從澳大利亞和國際的房主那裏收到的請求,這些房主要求我們以同樣的方式出售他們的房產。從美國到蘇格蘭都有人試圖聯系我們,向我們發出合作邀請。”

副總裁瑞安·李(Ryan Lee)迅速指出,“詢問的人來自目前正在進行銷售的兩家供應商,還有一些即將進行銷售的供應商。”

在整個拍賣活動中,加密貨幣領域的一些大企業對此項目表示了支持。

目前,房地產在這類嘗試方面上還處於國際領先地位,而此次團隊合作的成果向加密貨幣投資者提供了另一種使用加密貨幣的方式。代幣市場價值(CoinMarketCap)平臺的數據顯示,截至2019年3月,以加密貨幣形式積累的財富價值已超過1814億美元。

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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註意!澳洲買賣或開發物業可能可以返稅哦 | 居外專欄

最近幾年,您是否是海外人士或者曾經是海外人士現在是澳洲PR或公民(包括您的公司,信托等)並且在澳洲有過買賣或開發物業的交易,您是否發現您在出售物業時,實際收到的錢比合同成交價少很多,或者您購買或開發物業時支付了很多額外的印花稅。如果有以上兩種情況,您可能有機會從澳洲政府返一些稅回來。具體原因如下:


海外賣家
2017年的7月1日,澳洲稅局規定,凡是海外人士在澳洲出售超過75萬澳幣的物業,買家一律需要扣下成交價的12.5%代繳給稅局,剩余的部分才是轉給海外賣家的,所以您會發現實際收到的錢比合同價少很多。這個12.5%代繳稅其實是澳洲增值稅的預扣稅,預扣稅的另一個意思就是它不是最終的稅,最終的稅也即增值稅是要看實際的增值多少來決定的,如果您的物業的出售相比它的購買價沒有多少增值的話,您可能一分錢增值稅都不需要交,那麼這個預扣的12.5%稅是完全可以退回來的。即使有少許增值,最終應繳的增值稅也可能也會低於出售價12.5%的金額,那麼差額還是可以退回來的。鑒於澳洲近一年多房價的跌跌不休,很有可能您為已經出售的物業多支付了增值稅。

海外買家
對於海外買家在購買澳洲物業時,新州,維州等多數州在2015年後都相繼征收了印花稅附加稅,新州目前達到成交價的8%,維州達到7%。那有這麼一種情況,海外人士在購買澳洲期房時是海外的身份,因此交了印花稅和印花稅附加稅,但是在房屋成交時,本來的海外人士卻已拿到了澳洲的PR或公民,這時,曾經的海外人士其實是可以從政府那把之前已交的印花稅附加稅退回來的,當然您可能需要滿足一些先決條件。

海外開發商
另外,目前多數州對於海外在澳的開發商在購買澳洲物業進行開發時是免征印花稅附加稅的。但是,從2015年印花稅附加稅起征時,由於一刀切的政策,很多海外開發商也是支付了印花稅附加稅的,自從政府頒布了更改政策後,部分海外開發商也是可以申請印花稅附加稅返稅的。請註意以上印花稅附加稅的返稅是有申請期限的,過期不候哦。
如果您有以上任何一種情況並且需要返稅的話,歡迎同我們聯系。

 

責任編輯:Adam Chen

 

澳洲註冊會計師劉炳輝專欄全集

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居外課堂:外國人在澳洲買房的限制和規定詳解

當前,在澳洲買房正成為一股熱潮,吸引了越來越多中國買家。然而,想要在澳洲買房,第一個得瞭解的問題是:外國人可以再澳洲買房嗎?中國人在澳洲買房條件?且看居外網為你一一講解。

一、澳洲如何定義外國人?

 

現行澳洲的法律條款對“外國人”有著嚴格的界定,可以理解為:身在境外並未持有任何澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士(包括擁有短期簽證的境外人士,例如:旅遊簽證等),即非常住外籍人士。

居外課堂:外國人在澳洲買房的限制和規定詳解


根據上述內容可知,大部分國內買家都被認定為“外國人”,在澳洲買房時,會受到一定限制(需要注意擁有澳大利亞臨居簽證的他國公民,即臨時居民,也需申請FIRB購房許可)。

由於對“外國人”的身份界定,不止牽涉到在澳洲買房的限制,還包括一些稅務問題,為此,澳洲有專門的法律條款對此進行規定,相關細節,可參考居外網專欄作家——澳洲執業律師楊泱的詳細解讀《外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解》

二、外國人在澳洲買房的限制

居外課堂:外國人在澳洲買房的限制和規定詳解

居外課堂:外國人在澳洲買房的限制和規定詳解

三、外國人在澳洲買房時必須獲得FIRB申請

 

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外國人,如果要購買澳洲全新住宅,都需要申請FIRB。

近年來,隨著澳洲房市的火熱,湧入了眾多外國買家,為此,澳洲政府最近對FIRB的管理制度進行調整。從2015年12月1日起,海外人士在申請FIRB購房許可將面臨新的申請費標準,FIRB將聯合澳洲稅務局一起對住宅類物業進行管理。審批時間、申請流程、申請費用都有變化。

居外課堂:外國人在澳洲買房的限制和規定詳解

 

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新西蘭房產禁購令可能明年二季度生效 澳洲新加坡公民除外

外籍人士的財產購置權是新西蘭和澳大利亞等許多國家日益關注的問題。為了抑制房價飛漲,提高本國公民的住房自有率,紐西蘭有可能從2018年二季度開始禁止澳洲和新加坡以外的外籍人士在新西蘭購買住宅。更多內容

 

責任編輯:Shelly Du

海外課堂系列文章,解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管你是打算在海外買房,還是已經在海外買房,你在海外置業的過程中,有任何疑問,歡迎來信告知,海外課堂將竭力為您解答, 點擊查看更多系列文章

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入鄉隨俗才能收獲利益 談投資澳洲房產的五大常見誤區 | 澳洲

一些新的投資人在選擇投資房時,往往有一種“自住”情節,也就是喜歡把自己想像成就要住進這套房子裡去的人,他會按照自己的好惡來進行評判。而來自國內的投資人還會把在中國“生活經驗”錯誤地移植到海外,從而導致投資的偏差。

澳洲投資房地產,最重要的就是“入鄉隨俗”,把澳大利亞本地人的“好惡”作為選擇投資對像時主要考慮的方面。尤其是以下幾點,往往因為與中國人的喜好不甚相似而被投資者所忽略;

第一,房屋樓層。一般在中國說到“花園別墅”的概念,很多人都狹義地會理解為雙層或雙層以上的獨棟房屋。然而在澳大利亞,由於相對占地面積更廣大,所以“花園別墅”以單層為主。而雙層別墅在建造成本上,價格一般要高出單層6~8萬澳元,有的甚至達到10萬左右。這對於投資者而言,顯然是不劃算的。比如在墨爾本的西南區購買一套土地面積在400平方米左右,建築面積在250平方米左右的花園別墅,總費用是均價46萬澳元左右;但如果在同一地段,相同的土地面積上,要造一棟雙層的花園別墅,價格就會達均價54萬澳元左右(2010年年底~2011年初的價格)。問題在於,如果作為投資房,兩者之間的租金差價卻很有限,而且還有部分租戶如家裡有小孩、年歲大的或腿腳不方便的人,往往不喜歡住雙層住宅(於是就會導致這部分客戶的流失)。最重要的是,如果把這近10萬澳元的差價節省下來,再貼一部分錢,又可以再投資一套房產,那樣獲得的利潤就大多了。出售時,四房的住宅價格也遠遠高於三房的價格。

第二,臥室的多寡。有些投資人為了節省幾千元的費用,寧可選擇3居室,而不是4居室。但這是很不明智的。由於澳大利亞最穩定的租客市場是家庭型的租客。而一個典型的澳洲家庭是有4到5口人組成的大家庭(父母加兩個或三個孩子),針對這樣的家庭來說,3居室的房子顯然不夠,因此4居室要受歡迎的多。如果為了節省幾千元的建造費用而少了一個臥房,導致出租的困難,實在是得不償失啊!2011年初,在墨爾本西南Tarneit區,如果是4居室的房產,2010年周租均價為320澳元,而如果是3居室,則還不到300澳元,這樣一年下來就差了1千多澳元了。所以我建議要買4居室的住宅。

第三,房屋設施配備。在這個問題上,中國投資者與澳大利亞本地租客之間的文化差異表現的尤甚,因為觀念不同而帶來的錯誤選擇就更多。先舉一個中國投資人存有的最普遍的錯誤觀念。我們中國人做菜燒飯時油煙較重,再加上“遠離庖廚”的傳統觀念,所以投資人不少都喜歡獨立隔絕式的廚房。可是大多數西方人包括澳洲人在內,基本上家裡的廚房都是開放式,且與客廳聯在一起的。這也構成了他們最基本的生活習慣。如果一套房子其他方面都很理想,唯獨廚房是獨立隔絕式的,就很有可能讓澳洲租客失去興趣。簡單一句話,如果大多數租客喜歡開放式廚房,投資者就得購買建造有開放式廚房的投資房。除了廚房以外,還有其他很多方面,比如老外喜歡在臥室內鋪地毯,業主就不能安裝地板;老外認為洗碗機,空調是必備的家用電器,業主就不能在這個上面節省;老外家裡一般不止一輛自備車,所以雙車庫在出租時就比單車庫有競爭力。

第四,在普通居民區建豪宅對於財力較雄厚的投資者來說,有時喜歡把自己的房子弄得漂亮些,甚至豪華些。但這當中有一個度,即不能太超出房子所在地段的總體建造水准。在澳大利亞,房產市場價很大程度上受到所處地段的影響。換句話說人們一般不會在一個均價40~50萬澳元的地區購買一套價值百萬的住宅,即便這套住宅就其建築成本而言,的確值這個價。所以如果在相對價格不高的地區,建起一套富麗堂皇的住宅,雖然能獲得一時的悅目感,但無論是出租(富人不會和平民比鄰而居的),還是將來出售,都會讓你非常棘手,最後獲得與投資不成比例的回報。

第五,中西方在文化審美的某些方面也存在差異,澳大利亞民族也有著獨特的趣味習俗。這就要求中國投資人在選擇投資房的顏色、房型、層高和室內配置方面要充分考慮到當地人的文化習俗,考慮到當地的市場需求,盡量按照當地建築商推薦的意見來操作,絕不要“跟著自己的感覺走”。

總之,雖然我們中國人有自己的文化特點和生活習性,從健康衛生到柴米油鹽,從風水觀念到居住文化。但只要是在西方社會進行投資,面對的是像澳大利亞當地人這樣為主的客戶對像,就一定得按他們的習慣行事,始終想著“租客的喜好”,而不是“你的喜好”。

 

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投资墨尔本地产你需要准备些什么?| 澳洲

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墨尔本买房攻略:现在海外房产,尤其是澳洲房产在中国依旧走势强劲。当人民币面临贬值,股市又捉摸不定的时候,投资者更需要一些稳健的项目来做长期的投资。海外房产就成为了一个极具价值的项目。

但是,当投资者拿着钱想投资海外的房产市场时,心里有点惴惴不安,如何投入,如何管理,如何来看待这个投资,是不是会被人骗,这一系列问题都会涌上心头。其实海外市场的房产比中国更规范,但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。

这里我们会分享一些基本的买房知识和业内的信息,帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。

海外投资者在澳大利亚能买什么?

澳洲政府为了保障当地居民的利益,规定海外投资者只能购买新开发的楼盘或者建好未被使用超过12个月的房子。买期房是一个选择,但是建好的房子符合规定的也能买。澳洲的房子都是全装修的,带一部分家电的,所以装修是不用担心的。

澳洲买房,我需要准备多少钱?

如果购买期房,首期是房款的10%,这笔钱会放在开发商的信托账户里,由政府监管。等交房后,需要支付除了银行确认会贷款的部分。如果银行愿意贷款80%,购房者就需要补足10%,如果银行只贷70%,那么就需要补足20%。同时,印花税,海外购房者的税也是在这个阶段付清。拿到房子后,要开始缴纳物业,政府管理,以及水接通等费用。

澳洲有专业的Mortgage Broker 贷款经纪来帮你申请银行贷款。因为澳洲的银行竞争激烈,也有很多产品,通常贷款经纪能帮客户找好最适合的产品,同时他们也可以事先与客户沟通,帮助客户做好财务的规划。

当你计划买房,对手头资金不是很确定的话,事先与靠谱的贷款经纪沟通是很有必要的。他们的收入主要来自银行的佣金,所以一般状况对买房者不存在任何的费用。

澳洲买房,谁来帮我操作?

我记得在中国买房,售楼处的给一份标准合同,告诉我不能改的,大家也就闭着眼睛签了。

澳洲买房,房产经纪给你提供的是房产信息,但是执行买房这件事情是有律师来操作的。 当你买房找好律师后,律师会跟买房者解释合同条款。当然这里的合同也是标准的。10%的首付订金是存在律师的信托账户里的,律师会与开发商进行合同的交接。交房时也是如此,律师扮演着很重要的角色。找对一个靠谱的律师,可以让买房者省很多心。严谨的律师参与买房的制度,也是对购房者的一个重要保证。一般律师的费用在2000澳币以内。

澳洲买房,这笔账怎么算?

作为投资的房产,我们会要从两个维度来看这个投资。一是Capital Growth,就是房产本身的增值;二是Rental Yield,也就是出租的回报率。最理想的状况就是房子收租很好,而且在几年内自身的增值也很快。

Capital Growth 跟整个的市场情况,所处的区域,房子的种类都是有关系的。

前不久看到一则新闻报道,提到了墨尔本高档的区域KEW,几年来的房产增值情况。

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25年前,业主花了64万澳币买了Kew的一栋别墅,这笔钱在当时看来其实也是一笔巨款,25年后,业主以5百万澳币的价格卖出了这栋别墅。平摊下来,每年房产的增值有20万澳币。现在放眼望去,那条街的房子都已经是巨贵了。

往回看都是容易的,最难的是预测将来。在业主买房的那一刻,他们可能也没有预见到自己的房子在25年后是这个价格。这套房子从Captial Growth的角度来说,当然是大大的赢家。

对于投资者来说,他们可能觉得现在的房产的价格已经是很高了,对于将来的增值有一种不确定性。就好比在股指从3000点升到4000点后入市的股民,不知道是会涨还是跌,当经历过5000点然后又到4000点的时候,知道其实4000点到5000点之间还是有很多机会的,关键看你怎么把握。

从资产升值的角度来说,带地的房子会比公寓房更稳健,公寓稀缺地段的公寓会比密集地段的潜力大。

有位投资者8年前花了一笔钱买了在Docklands的公寓,到现在房产的增值在10万澳币左右。如果8年前,她拿着笔钱买townhouse,或者其他区域的公寓,可能资产的增值会更好。

但是从出租回报率的角度来说,同样这套Docklands的公寓还是不错,基本每周的租金在550澳币这样。

Docklands公寓的出租回报率可观
Docklands公寓的出租回报率可观

墨尔本一般的2房的公寓,每周的租金在450-600澳币不等,1房的公寓周租在300-450澳币不等,价格取决于地段,房子的大小等等。目前墨尔本公寓的空置率在4%左右,是比较健康的。但是不排除有些区域已经到10%。但是,只要业主肯稍微降低一点房租,房子的出租还是不成问题的。

去掉物业等常规费用,政府的一些费用和中介的管理费,一般的净租金回报率在4%左右。这个回报率的计算是基于房子的总价,但是,大部分人都会贷款买房,所以,如果按照30%首付来计算的话,这个租金的回报率会更高。理想的状态其实是租金和按揭基本持平,这样也不用交收入的所得税。

盛达文地产发展总监的专业建议

在投资的时候,如何权衡资产的增值和租金的回报是值得考虑清楚的。带地的townhouse可能在资产增值的表现会更好,但是出租的回报可能未必很高。如果对资产增值期望不大,就找一个出租比较好的区域,例如靠近CBD或者靠近学校。

有时候买房者愿意为了更好的朝向,风景而付更高的房价,但是这些因素在出租的时候,并不会为你带来更高的租金回报。值得还是不值得,这就是要自己考虑了。

墨尔本区域的划分细小而繁复,一般一个区域就几个平方公里。对于要来买房的人来说,要了解墨尔本的区域都是要花费一番功夫的。最近我看到了一些关于这些区域有意思的资料,可以跟大家分享一下。【阅读原文

 

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欲討回公道,老鄉卻耍起了無賴…

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AHL法律提醒您:

  • 海外投資一定不要因為是“老鄉”、“老朋友”就輕信其幫忙理財。
  • 在投資前一定要咨詢律師,保護資產安全。
  • 不要害怕和律師打官司,如果有足夠的證據和法律依據,勝算也會很大。本案中錢夏娃與250律師的官司其實是必勝無疑的。
  • 澳洲政客與普通選民合影是非常常見的,這與中國政客不同。許多人會利用這一文化差異炫耀甚至欺騙中國投資者。

 

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