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Category: Investment Original
居外網發佈2019年第二季度全球樓市報告
全球房地產市場的發展勢頭自2017年第壹季度以來在持續減弱，今年第二季度的結果進壹步確認了這壹趨勢。居外的調查發現：
- 德國奧地利領跑，歐洲表現保持強勁
- 亞洲地區整體溫和上漲，大中國區不容樂觀
- 澳大利亞開始反彈，新西蘭熱度下降
- 美國仍處牛市唯增速放緩，拉美地區亮點頻現
截至2019年第二季度的壹年內，歐洲房價的上漲勢頭有增無減。《全球房地產指南》調查覆蓋的46個市場的前十位中，有六個位於歐洲；在23個已公布數據的歐洲住宅市場中，有14個市場的房價相比去年同期有所上漲，占六成以上。
受到供需面的強勁支持，德國和奧地利的表現最為搶眼。今年第二季度，德國公寓的平均價格同比上漲8.21%，環比上漲了1.44%；在奧地利首都維也納，住宅房地產價格指數同比上漲7.99%，環比的漲幅亦高達3.98%。
同時，長期受到外國投資者青睞的西班牙也有不俗的表現，今年第二季度，西班牙的房價同比上漲了2.08%，同時需求與供應都十分強勁。
然而，伴隨著“脫歐”的膠著，英國的房地產市場依然沒有好轉的跡象。全英房屋抵押貸款協會數據顯示，2019年第二季度，英國平均房價經過通脹調整後實際下跌了1.25%。
截至2019年第二季度的壹年內，《指南》調查範圍內的大部分亞洲市場呈現溫和上漲的態勢。如泰國（2.59%）、中國臺灣（2.25%）、韓國（0.97%）、日本東京（0.94%）和新加坡（0.6%）的房價出現了中低幅度的同比上漲。
在長期受到居外客戶青睞的新馬泰地區，泰國房價在今年第二季度房價同比上漲了2.59%，持續溫和上漲；而經過兩年調整之後，投資者對馬來西亞房地產市場的信心在逐漸回復，今年第二季度，PropertyGuru指數上升了0.8%，兩大城市吉隆坡和檳城的房價也見好轉。得益於近年經濟騰飛，越南房價高歌猛進，吸引了大量買家。據仲量聯行（Jones Lang La Salle）越南公司統計，今年第二季度，胡誌明市的公寓價格同比上漲21.6%。
澳大利亞的房地產市場延續了觸底反彈的趨勢。Corelogic的數據顯示，今年第二季度，全國整體房價同比下跌了6.9%，環比下跌1%（比上壹季度2.3%跌幅進壹步收窄），而6月僅微跌0.2%。悉尼和墨爾本的房價第二季度環比僅下跌1.1%和0.6%（上壹季度跌幅為3.2%和3.4%），6月則出現了0.1%和0.2%的小幅上漲，這是當地房價自2017年下半年以來首次出現的月度上漲。在澳聯儲連續降息和下調首付比例等利好政策之下，澳洲房價有望進壹步修復。
而同期新西蘭市場的熱度則進壹步減退。今年第二季度，新西蘭實際房價中位數同比上漲了2.74%，較上季度8.76%的同比漲幅明顯放緩，環比則窄幅下跌了0.58%。這壹趨勢也印證了居外今年第壹季度報告中對該地區的房地產市場將面臨挑戰的預測。
在經歷了六年的強勁增長後，美國房地產市場在今年第二季度維持了價格上漲但增速放緩的走勢。FHFA首席經濟學家William Doerner表示：“盡管房屋供應受限、按揭利率極其優惠，但是大多數州和城市的房價上漲比壹年之前有所放緩。”
今年第二季度，經季節性調整的標普/凱斯-希勒全國房價指數僅上漲1.46%，比上壹季度1.83%的增長率更低；聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）發布的季節性調整後交易數據顯示，第二季度房價同比上漲了3.12%，略遜於壹季度3.35%的同比增長。
加拿大的房價也繼續走弱。2019年第二季度，加拿大11個主要城市的房價下降了1.48%，環比略微上漲0.53%。
拉丁美洲不乏亮點。《指南》調查中房價表現最為強勁的前五名有兩個位於南美：波多黎各（同比上漲13.24%）和智利（9.05%）。由於美國和加拿大的買家重返墨西哥，加之國內的中產階級不斷壯大，該國今年第二季度的全國房價指數同比上漲4.78%，環比上漲了2.31%。
最後需要指出的是，第二季度在《指南》調查前五名除德國以外均非主流市場，這些市場房價表現可能波動性較高，保守謹慎的投資者宜著眼於更多、更長期的數據再做決策。
居外提示：
本報告使用的數據如非特別註明全部為通脹調整後數據。 本報告進行通脹調整的方法是將各個國家的名義房價變化除以當地同壹時期的消費價格指數，以消除通貨膨脹對房價帶來的影響。通脹調整後的數據更能真實反映房價變動。
每年每人只能境外匯款等值5萬美元？你被蒙騙了
5月1日在中國社交媒體中流傳著這樣一則視頻，一名女士在中國招商銀行中存有200美元的存款，但取出的時候銀行卻只給那名女士人民幣而不給其美元，隨後該視頻在社交媒體中引起了廣泛關註，當時中國央行對此事回應稱“並沒有相關政策，其間或許存在某些誤會”，而招商銀行則回應稱，該用戶此前曾多次大額提取美元現金，因此被銀行方面列為了監控對象。
據香港《南華早報》5月4日報道，根據業內人士的說法，中國央行從去年年底開始便通過減少用戶每日提取美元額度的方式，加大對中國資本的管控；目前銀行對需要提取美元用戶的審查標準從過去的5,000美元減少至3,000美元，並且銀行還須特地準備一份“待觀察名單”，旨在對那些經常進行外幣取款的客戶加以管控。
盡管國家外匯管理局對境內個人購匯實行年度總額管理，年度總額為每人每年等值5萬美元不變。然而並非如一些人想象的每年只能匯出境外等值5萬美元。
哈佛商學院2019學年僅僅學費就達到7萬5353美元，5萬美元是顯然不夠的。但並不是你想匯出境多少，什麽都不提供就可以自由操作，須有真實的用途和交易憑證。資本項目如海外投資、買房以及收益型保險都不在獲批用途之內。
依據2006年發布的《個人外匯管理辦法》，個人跨境匯款不存在年度額度。境內個人外匯匯出境外用於經常項目支出，單筆或當日累計匯出不超過等值5萬美元的，憑本人有效身份證件在銀行辦理；單筆或當日累計匯出超過等值5萬美元的，憑本人有效身份證件和有交易的相關證明等材料在銀行辦理。此外自2018年1月1日起實行的《國家外匯管理局關於規範銀行卡境外大額提取現金交易的通知》將境外提取現金年度額度調整為每人每年不得超過10萬元人民幣（名下所有賬戶）。
每家銀行政策略有不同，有一些國內銀行為了避免合規風險，也會告訴客戶最高年匯款限額5萬美元。
境內個人憑有效身份證件進行真實性購匯需求申報後，直接在銀行辦理年度總額之內的購匯；超年度總額的經常項目購匯，憑有交易金額的真實性證明材料辦理。
不少外資行由於你在一國開戶，可在全球開立同級別賬戶，形成主+副模式的全球賬戶，使得跨境轉賬享有更多便利。
當你要去歐美出差或留學時，憑有效簽證，可直接開設該國匯豐賬戶，級別不變，仍然是Premier ，與在當地直接開戶沒有區別，還會給你安排該國的客戶經理（他們的投資建議可以忽略）。
更近的例子，在深圳開立Premier賬戶，憑有效的港澳通行證，就可以同時開立香港匯豐賬戶。本人不需要到香港。以匯豐銀行為例；將中國賬戶的美金轉入國外同名賬戶每個月可以達到3筆5萬美金，前提是你有合法途徑獲取的足額外幣（開戶會受到資金來源審查）；當然外資行開戶門檻較高。
但並非所有全球大型外資銀行都在中國大陸有零售業務，譬如美洲銀行（Bank Of America)、富國銀行（Wells Fargo）、和摩根大通這三家高居美國商業銀行前四（另一家是花旗），在中國大陸並無零售業務。因此，具體開戶業務情況還需聯絡咨詢相關外資行業務網點。
如果您是已經拿到國外永久居留權的中國公民或者已獲公民身份的外籍人士（包括從中國內地移居外國，或者赴香港特別行政區、澳門特別行政區及臺灣地區定居的居民）則不受換匯與境外匯款限制。
您需將在中國境內持有的房產售出（可以將售房款一次性結成外匯轉至當事人境外銀行賬戶），其他有價證券和不動產也必須出售後才能申請資產轉移；但有且只有一次機會向外匯管理局申請移民財產轉移的機會。
居外微店下單，一鍵查看鐘意房產風水報告
與Archistar合作，居外現在為中國房地產買家提供鐘意房源的全方位風水分析。
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Archistar是一家創新的澳大利亞房地產技術咨詢公司，提供風水分析。 Archistar創建並運營風水分析功能，評估平面圖並提供見解和設計建議。
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1.給出住宅平面圖的九宮格、相位及適合哪些家庭成員（見下圖左上方）；
2.該住宅在風水上的優缺點（見下圖左下方）；
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關於Juwai.com
居外網juwai.com是全球最大的中文海外房源門戶網站，每月有來自中國及世界各地的220多萬用戶查詢居外網上的280萬條分布在90個國家的掛牌房源。 居外網是騰訊海外房產頻道的獨家合作夥伴。居外網連續兩年被中國工信部所屬中國電子商務協會評為最具影響力的海外房地產網站，曾被全球創業媒體“紅鱒魚”（Red Herring) 雜誌評為全球初創公司百強。居外網的公司總部設在上海和香港，地區辦公室分布在美國、加拿大、澳洲、菲律賓及馬來西亞。
居外海外置業目的地排行榜刷屏，為什麽是泰國？
在平淡無奇的東南亞房地產市場上，泰國一直是亮點。根據朋友圈刷屏的居外網獨家詢盤數據，泰國排名連續第三年上升，2016年第6，2017年第3，2018年高居第1。.
泰國住宅物業近年來經歷了大幅增長，其中大部分是來自中國，日本和新加坡的買家。蓬勃發展的酒店業也從外國和本地投資者那裏籌集資金，為許多新酒店和度假村的建設提供資金。
在過去的三年裏，中國大陸已經在泰國向公寓投入了約100億美元，這有助於推動曼谷等主要城市的年度價格上漲20％。日本投資者已花費80億美元，新加坡買家花費20億美元。
在北京和華盛頓仍陷入貿易糾紛的時候，富裕的大陸居民認為泰國房地產是一個安全的避風港。曼谷的租金收益率約5％~8%（據Thailand City Real Estate數據）——遠比存在低於2％的國內儲蓄賬戶中更具吸引力。尤其考慮到泰銖的漲勢，在過去90天裏。主要貨幣中，人民幣僅較泰銖有所下跌，跌幅1.8%。法律專家預計泰國今年將在中國買家中更受歡迎，因為隨著中美貿易糾紛懸而未決，監管和其他風險的上升將降低中國買家對美國房地產的興趣。
據彭博報道，分析師估計泰國每五個公寓中就有一個出售給中國買家。隨著中國大陸經濟增長可預期的趨緩，投資機會，更多人可能會被吸引到旅遊手冊中被稱為“微笑之地”的國家。
泰國的基準利率為1.75％（中國大陸一年期存款基準利率為1.5%），通貨膨脹率為0.4％左右，開發商能夠以合理的成本獲得建設貸款。結果是他們源源不斷的在地產市場上推出項目。泰國央行1月10日表示擔憂全球經濟衰退期間的公寓過度建設可能對泰國經濟產生不利影響。中央銀行收緊了抵押貸款政策以抑制投機行為，如果形勢惡化，政府可能會采取進一步措施抑制過度建設。
此外，銀行代表擔心已經在泰國存入存款的外國買家可能會裹足不前並退出，導致大量房產空置。然而，隨著中國中產階級繼續增長和積累財富，人們的購買量應保持穩定。雖然開發商可能會放緩新的建築項目——但中國購房者的需求，特別是高端需求 ——依然保持強勁。
與此同時，占泰國經濟近五分之一的旅遊業保持強勁勢頭。泰國旅遊局預計，2019年將有4000萬國際遊客湧入該國。預計2月5日將有相當數量的遊客來泰國慶祝中國新年。
泰國政府最近宣布將其落地簽免費政策延長至4月30日，以吸引包括來自中國的遊客。去年夏天，47名中國遊客在普吉島遭遇船難後，該國的旅遊入境人數下降了約20％，但僅憑落地簽免費預計將使旅遊業增加30％。
盡管泰國房市整體被看好，但香港私人投資公司Chartwell Capital Limited 的創辦人陳惠仁在彭博上撰文認為泰國蓬勃發展的房地產市場今年有降溫風險，因為在全球經濟不景氣的情況下，大規模的建設可能會導致公寓供過於求。他同時指出雖然泰國的住宅房地產市場可能會略微降溫，但幾乎不可能出現下滑。旅遊業蓬勃發展和中國資本避險需求的結合應該意味著泰國市場將給2019年沈悶的全球經濟預測帶來一筆亮色。
在接受《曼谷郵報》采訪時，居外網CEO羅雪欣（Carrie Law）表示，我們從未看到中國買家對泰國房產的詢盤會如此之高。她估計去年有15,000套新公寓出售給中國和香港買家，銷售額達23億美元。這反映了本地房產開發商提供了優質的住宅項目，集生活方式與投資前景與一身。當然，一些外部因素，如北京的資本管制政策和中國國內缺乏合適的投資機會，導致了中國買家紛紛到泰國尋求投資機遇。
她補充說，泰國目前正在進行的基礎設施建設，讓中國買家對泰國長期經濟潛力充滿信心，有助於堅定他們的投資決心！
來源：彭博、曼谷郵報、亞洲時報
如果您對在英國投資置業感興趣或有任何疑問，歡迎致電400 041 7515聯系資深房產顧問。
每年的什麽時候在美國買房最劃算
由於基本面強勁，預計未來幾年房地產市場將繼續攀升。但是您應該現在購買還是等幾個月再購買房屋？
為了幫助您做出決定，從美聯儲、人口普查局和Zillow等來源匯編了公開的國家住房數據。我們使用這些數據分析得出了房產交易的最佳和最差時間。我們還討論了買家在購買時可能需要考慮的其他因素，例如市場上待售的房屋數量。
購買房屋的最佳和最差月份
對於我們采訪的大多數人，包括行業內房地產專家，價格是購買房屋最佳時間的決定因素。希望獲得大量收益的買家可參考此表查看哪個月是在美國購買房屋的最佳時間。
購買房屋的最佳月份：1月
壹年之計在於春，為了討壹個好的開始，不少開發商為購房者提供很多優惠。我們的分析顯示，1月是對價格敏感的買家購買房屋的最佳月份。
1月份房屋銷售的中位數處於最低點。此外，在這個月達成成交的房屋平均掛牌時間超過三個月。壹般來說，房屋停留在市場上的時間越長，成交時的價格就越低。當房屋長期停留市場時，買家有更多的空間來談判價格。
盡管1月份銷售價格高於掛牌價格的房屋百分比並非最低，但也不是最高的。由於銷售價格中位數和平均掛牌天數對您有利，因此1月份是購買房屋的最佳月份。
最糟糕的壹個月買房月份：6月
春夏之交是購買房屋的最糟糕時間。與其他月份相比，6月份成交的房屋銷售速度最快，因此買家沒有很多談判價格的空間。這也解釋了為什麽6月份銷售價格中位數達到峰值，房屋銷售價格高於掛牌價格的概率僅次於3月，4月和5月。
四月份是美國的退稅季，往往會提高買家的購買力。
市場掛牌時間短，銷售價格中位數高，房屋銷售價格高於掛牌價格，這使得6月成為購房的最差時間。總的來說，價格敏感的購物者應該避開這個月。
買方要考慮的價格以外的因素
雖然許多人認為在購買房產時將價格作為首要考慮因素，但壹些買家可能願意花更多的錢來獲得他們的夢想家園。對於那些買家來說，房屋庫存更重要。
對於那些買家來說，下面的排名可能更有意義。春季通常會為市場帶來最多的新房。擁有眾多選擇的買家有更好的機會在5月新房源數量達到最高點時找到他的夢想家園，而總房屋存量為216萬，僅次於7月和9月。總的來說，這個月裏不乏選擇。
另壹方面，到每年年底，選擇很少。 12月是美國的休假季，大多數房屋已售出的時間。總庫存降至最低的178萬，新掛牌也處於每年的最低點。如果妳在12月買房，妳可能很難找到妳的夢想家園。
數據來源
1.銷售價格中位數
我們追蹤了2010年至2017年每個月的房屋銷售價格中位數。我們依靠人口普查局提供的數據。平均銷售價格較低的月份獲得較高排名。
2.市場掛牌時間中位數
由於買家有更多的空間在壹年中的那些時間進行談判並獲得更好的交易，因此房屋需要更長時間成交的月份會獲得更高的排名。我們統計了2012年至2017年每個月掛牌房屋成交的中位數天數。數據來源Realtor.com。
3.銷售價格高於掛牌價格比例
高於掛牌價格銷售的房屋比例較高的月份排名較低。我們收集了Zillow提供的數據，Zillow是領先的房地產和租賃平臺。 根據Zillow2016年的掛牌和價格數據，統計出售房屋價格高於掛牌房價的百分比。
4.新掛牌數量
新掛牌數量是每月在市場上出售的新房數量。根據Realtor.com提供的數據，Realtor.com全國房地產經紀人協會的官方網站。我們統計了2012年至2017年每個月新掛牌數量的平均值。
5.總房屋存量
總房屋存量是當月新掛牌的數量加上已經列出待售和在市場上銷售的房屋數量。我們收集了美聯儲和雅虎提供的數據。我們統計了2012~2017年每個月的房屋庫存，並計算了每個月的平均值，以獲得該指標的排名。
這個排名與其他關於買房最佳時間的主要研究結果非常接近。
【Zillow的研究結論】
Zillow與我們的分析壹致。Zillow檢視了2016年的掛牌和價格數據。他們發現春季提供最多的房屋選擇，但它也是價格最具競爭力的季節。與壹年中的任何時間相比，房產銷售速度更快，成本更高。他們建議買家應該保持耐心，並考慮在夏季結束時提出報價，因為那時買家將擁有更多時間討價還價。
Zillow的結論支持我們的排名。雖然我們認為冬季是以折扣價購買的最佳時間，春季則擁有更多選擇，但我們的分析還顯示，7月是兼具更多購買選擇和討價還價的最佳月份。如果價格是唯壹的考慮因素，那麽7月就會排名靠後，但就選擇範圍而言，7月排名第二。因此，如果您權衡二者準備做出妥協，也許七月是您出手的最佳月份。
【Realtor.com的研究結論】
全國房地產經紀人協會（NAR）的官方網站Realtor.com發現秋季是購房的最佳時間，也是發現完美房產的好季節。他們提供了幾點支持他們的主張，但有三點與我們的研究相關：
更低的房價 – Realtor.com依靠RealtyTrac進行的研究來證明10月是達成交易的最佳時機。
買家競爭減少 – 據Realtor.com稱，秋季是購物的好時機，因為大多數夏季買家已經離開市場。然而，這裏的問題是可能沒有太多房源可供選擇。
破舊的房屋賣家 – Realtor.com寫道，在秋季房屋仍然沒有賣出去的賣家很可能會打折出售。房子在市場上停留的時間越長，您就有更多的談判空間。
我們的發現與Realtor.com不同，因為Realtor假定了賣家打算在感恩節到新年的假期前出手。
根據我們的排名顯示，整體而言夏末到秋季結束也是購房的好時機。這是妳有充足選擇的月份，有更好的機會達成壹筆好交易。另壹方面，6月是購買房屋的最糟糕時間。盡管與春季相比，掛牌量很大，但剛剛掛牌賣家期待很高，不願打折，競爭對手的出價也要高得多。
居外誠意推薦：西雅圖十年難遇 市中心全新高端豪宅
傑出的建築師和藝術家們往往會花費成倍的努力，營造出壹種近乎完美而不嘈雜的安靜氛圍，使得置身其間的人，幾乎註意不到設計本身，只能感受到實用和舒適。真正的奢華不就應該如此嗎？
- 塔樓頂層25米長的天際泳池，提供太平洋西北地區最佳觀賞日落地之壹，可平視“太空針”塔頂，俯瞰艾略特灣和城市景觀。
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- 公寓從壹臥室到三臥室不等，均安裝落地窗，讓您最大程度享受陽光。
- 標配德國美諾廚具、美國科勒衛具，意大利進口B&B Italia廚櫃，並提供家裝升級服務。
- 水療中心、健身中心，空中花園等配套設施。會議室、聚會室等共享區域。
綜合fitsmallbusiness.com、美聯儲、人口普查局、Zillow、Realtor.com相關信息整理而成。
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撰稿：Adam Chen
排版：KYRA WANG
居外課堂：五大海外熱門國家買房稅費大PK
美國：對於買房來說，交易稅所占的比例是最大的，而律師費的差別非常大，特別是在紐約市，律師費比壹般城市都高出很多。產權保險壹般為房屋價值的0.3%-0.5%。其他費用各地區差距不大，壹般控制在2000美金以內。此外，美國買房的中介費是由賣家支付。
需要註意的是，在美國買房時，壹次性支付的買房費用比例最少，但買房後，還需要支付大約0.5-2%的房產稅。這也是壹筆不小的支出。
想要瞭解更多，可點擊：美國各州房產稅壹覽表
澳洲：在澳洲買房費用，除去房子的價錢之外，妳大約還需要預留房價5%-7%（壹般不超過房屋總價的10%）的金額來支付各種費用。假如妳還需要申請按揭貸款，那麽費用的支出還會更多。其中印花稅是買房稅費中的大頭，征收比例因州而異。
想要瞭解更多，可點擊：
澳大利亞新南威爾士州（New South Wales）房產印花稅征收標淮
澳大利亞西澳州（Western Australia）房產印花稅征收標淮
英國：在英國買房，主要的費用包括聘請律師的費用、印花稅、中介的費用三部分。其中印花稅是最為重要的房產交易稅，也是數額最大的費用支出。通常在房產交易完成的30天內繳納。值得註意的是，英國房產印花稅的征收標淮並非固定不變的，而是不定期更新，以下是最新的征收標淮。英國房產交易稅是多少？
加拿大：在加拿大買房稅費包括13項，其中有壹筆開銷不能忽視，那就是土地轉讓稅。妳需要繳納多少稅完全取抉於妳購買房屋的價值，價值越高當然需要負擔的土地轉讓稅也越高。當然對於初次買房的購房者，政府也有特殊的“福利”。
想要瞭解更多，可點擊：加拿大買房稅費
新加坡：在新加坡購置房產，印花稅是最主要的交易稅費，在目前降溫措施影響下，18%的稅率會對很多買家造成抉定性的影響。使外國人購房與本地人不再同等待遇，除要繳納固定的約3%印花稅外，海外人士和以公司名義購買任何新加坡住宅，必須支付3%+15%的額外買方印花稅。
想要瞭解更多，可點擊：新加坡房產投資費用詳解
居外課堂系列文章，解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房，還是已經在海外買房，妳在海外置業的過程中，有任何疑問，歡迎來信告知，居外課堂將竭力為您解答， 點擊查看更多系列文章
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2018年德國住宅市場價格和租金展望
德國的大都市區正在蓬勃發展。當前的房地產發展周期始於2009年。在這段時間內，許多城市的住宅物業價格出現了大幅上漲，部分城市的公寓價格上漲了壹倍。強勁的人口和就業增長和持續下降的失業率推高了房地產需求，而供給彈性也處於低位。新開發項目開始緩慢推進，住宅空置率也有所下降。因此，租金正在加速增長。政府采取的監管措施不太可能起到充分的緩沖作用。房價和租金將於2018年出現明顯的上升。
多個城市的數據證明，房產需求居高不下而房產供應不足。慕尼黑（Munich）的住房空置率接近於零。2017年，柏林市（Berlin）的就業率上升了0.4%。早在2015年，法蘭克福的房地產市場就出現了4萬套住宅的供應缺口——這表明2017年公寓價格同比上漲15%的原因並不只是英國退出歐盟。斯圖加特（Stuttgart）地處盆地，這樣的地理特性對建築工程造成了壹定的限制，進而導致公寓價格在當前周期內翻了壹倍。
漢堡（Hamburg）和杜塞爾多夫（Düsseldorf）的物價也呈現強勁上漲趨勢，然而這兩個城市的房地產需求增長速度比其他大都市要慢壹些。因此，兩地房產市場對利率變化的敏感程度可能高於其他城市。盡管如此，由於根據我們設定的基線情境所預測的結果是2018年期間利率只會小幅度上升，漢堡和杜塞爾多夫應該也會出現物價和租金上漲的情況。過高估值的現象日益頻繁，因此德國房地產市場出現價格泡沫的風險正在上升。價格上漲趨勢可能會延續數年，至少在德國的大多數主要城市是這樣。
風險展望：
即使受到利率的沖擊，2018年德國的房價和租金仍會繼續上漲。
住房需求受到的矛盾效應意味著房價受到的影響程度會相對較小。由於許多大都市地區都遭遇了住房供應嚴重短缺的問題，即使出現了“利率沖擊”的情況，住房短缺也很可能是推動房價的主要因素。因此，即使利率上升，我們仍預計今年房價和租金將保持強勁增長。此預測也適用於杜塞爾多夫和漢堡，因為相比德國其他大都市地區，那裏的房地產市場對於利率變動可能更加敏感。德國城市住宅市場受到的“利率沖擊”影響應該十分有限。這意味著2018年的利率變化對經濟增長和宏觀審慎環境造成的影響也微乎其微。接下來，更高的利率及其對德國公寓和房產市場的潛在影響可能會成為房地產行業所面臨的壹個重要問題。在當前的房地產周期中，利率風險很可能會上升。然而，利率變動在很大程度上取決於經濟整體的增長，價格升降趨勢，還有未來可能實施的貨幣政策，因此顯然存在著不確定性。
可視化數據解讀2018年4月新西蘭住宅市場動態 | 居外研究
2018年4月，新西蘭全國房價同比上漲7.6%，均價達到67.9萬新西蘭元，不過在過去三個月的漲幅僅為1.1%。
房價同比增長最快的地區包括：Napier (+17.6%)，Hastings (+12.5%) 與 Invercargill (+10.5%)。奧克蘭地區房價同比僅微漲0.8%，考慮通脹水平後的房價並無多大變化，基督城地區房價則出現同比下跌。
請將鼠標移動到不同地區的原點上，查看具體房市數據。
原點越大房價越高，反之房價越低；原點顏色越偏紅表示房價同比增幅越大，越偏黑則表示增幅越小。
目前影響大城市房市的主要因素有：
- 房價升高導致更多人選擇購買性價比更高的郊區住宅
- 這些地方房產的升值預期有所下降，投資者放緩進入房市
- 隨著海外買家禁令臨近頒布，政府頒布的新房准建已經開始有所減少
不過，受益於KiwiSaver（類似公積金存款）可用來支付首付的政策，首套房買家需求仍然強勁。不斷攀升的租金也是許多買家選擇購置房屋的另一個重要因素。
下面圖表為2018年4月新西蘭各大城市分區房價走勢：
文：Adam Yang
數據來源: QV.co.nz
