澳洲购房 – juwai

居外課堂：五大海外熱門國家買房稅費大PK

美國：對於買房來說，交易稅所占的比例是最大的，而律師費的差別非常大，特別是在紐約市，律師費比壹般城市都高出很多。產權保險壹般為房屋價值的0.3%-0.5%。其他費用各地區差距不大，壹般控制在2000美金以內。此外，美國買房的中介費是由賣家支付。

需要註意的是，在美國買房時，壹次性支付的買房費用比例最少，但買房後，還需要支付大約0.5-2%的房產稅。這也是壹筆不小的支出。

想要瞭解更多，可點擊：美國各州房產稅壹覽表

澳洲：在澳洲買房費用，除去房子的價錢之外，妳大約還需要預留房價5%-7%（壹般不超過房屋總價的10%）的金額來支付各種費用。假如妳還需要申請按揭貸款，那麽費用的支出還會更多。其中印花稅是買房稅費中的大頭，征收比例因州而異。

澳大利亞西澳州（Western Australia）房產印花稅征收標淮

澳大利亞維多利亞州（Victoria）房產印花稅征收標淮

澳大利亞昆士蘭州（Queensland）房產印花稅征收標淮

英國：在英國買房，主要的費用包括聘請律師的費用、印花稅、中介的費用三部分。其中印花稅是最為重要的房產交易稅，也是數額最大的費用支出。通常在房產交易完成的30天內繳納。值得註意的是，英國房產印花稅的征收標淮並非固定不變的，而是不定期更新，以下是最新的征收標淮。英國房產交易稅是多少？

加拿大：在加拿大買房稅費包括13項，其中有壹筆開銷不能忽視，那就是土地轉讓稅。妳需要繳納多少稅完全取抉於妳購買房屋的價值，價值越高當然需要負擔的土地轉讓稅也越高。當然對於初次買房的購房者，政府也有特殊的“福利”。

想要瞭解更多，可點擊：加拿大買房稅費

新加坡：在新加坡購置房產，印花稅是最主要的交易稅費，在目前降溫措施影響下，18%的稅率會對很多買家造成抉定性的影響。使外國人購房與本地人不再同等待遇，除要繳納固定的約3%印花稅外，海外人士和以公司名義購買任何新加坡住宅，必須支付3%+15%的額外買方印花稅。

想要瞭解更多，可點擊：新加坡房產投資費用詳解

居外課堂系列文章，解答大家在海外買房中最常碰到的問題。不管妳是打算在海外買房，還是已經在海外買房，妳在海外置業的過程中，有任何疑問，歡迎來信告知，居外課堂將竭力為您解答，點擊查看更多系列文章

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澳洲購房流程壹般是怎樣

今天居外給大家帶來的是澳洲購房流程的分享。

澳洲早已是世界公認的全球最宜居的地方，自然也吸引了很多華人不斷的投資或移民到澳洲。隨著中澳自貿協定的落地，中國人投資澳洲房產市場的熱情也在不斷上漲。同時，澳洲發達的教育系統、完善的福利制度、健全的法律制度也為澳洲的房產投資提供良好的支持。特別是2010年後，澳洲的房市增長驕人，對海外投資者來說有著莫大的吸引力！

根據咨詢公司New World Wealth在其“2018年全球財富移民評論”上的分析顯示，澳洲成了富豪們最愛移民的國家。

2017年，澳洲新增富人移民10,000人，凈資產超過100萬美元（折合為125萬澳元）。

澳洲過去10年的強勁增長毫無疑問對信心和商業機會產生了影響。過去10年，澳洲持有的總財富增長了83%，相比之下美國僅增長20%，澳洲普通人現在遠比美國普通公民富有。

在前10大移民目的地中，澳洲的人口密度相對較低。人口密度較低意味著對貿易和資源的依賴較少，對國土資源的爭奪較少，浪費和汙染也較少，並且有更多的自然空間提高當地人的生活質量。

從歷史走勢來看，澳洲房價平均每7年就會翻壹倍，投資回報十分優秀，也是吸引大量海外投資的壹大原因。那麽澳洲如果在澳洲買房（這裏指新房：off-the-plan）的程序是怎樣的呢，就讓小編在這裏為大家介紹壹下在澳洲購房的全套流程，供大家參考！

澳洲購房流程（新房）：

1. 選擇中介
由於國際買家對於在澳洲購房的政策、流程、貸款、法律等各方面事項都可能不太了解，而大部分的澳洲地產開發商都是沒有銷售團隊的，所以國際買家基本都會在購房之前找壹家房產中介進行咨詢，並且幫忙處理在購房過程中的各種事項。

2. 預定房屋

購房者選定了滿意的房屋後，可支付壹筆訂金，壹般是5000澳元上下，向中介或者開發商申請保留該房屋。訂金會在規定的時間內退還給購房者。如果最終未完成購房流程，訂金也將退還給買家。

由於澳洲是壹個誠信至上的國家，加上又有厚厚的購房合同作保證，所以在澳洲購房基本不會出現規劃和實際相差甚遠的情況。購房者可以放心地挑選。

選定律師
澳洲政府規定買賣雙方均有代表律師安排交割，買家必須並選定壹位澳洲認可的律師解釋和協助，並於交房時作為妳的代理，如果妳沒有指定的澳洲律師，迎新海外置業的金牌合作方，有豐富經驗的APL律師事務所會為您提供澳洲頂級律師助您無憂投資。

3. 向澳洲的海外投資審核委員會FIRB提出購房申請（海外買家）

如果購房者不是澳洲公民或澳洲永久居民，則需要向澳洲的海外投資審核委員會（FIRB）提交購房申請。如果購房者是澳大利亞公民或永久居民，則不需要這壹步驟。

自2017年7月12日起，申請FIRB收費如下：
在澳洲購買$100萬澳元以下及$100萬澳元房產的海外投資者，須繳納$5,500澳元的申請費；
購買價值在$100萬-$200萬澳元房產的海外投資者，須繳納$11100澳元的申請費；
購買價值在$200萬-$300萬澳元房產的海外投資者，須繳納$22300澳元的申請費；
購買價值在$300萬-$400萬澳元房產的海外投資者，須繳納$33400澳元的申請費；
更多詳情請閱讀政府官網：http://firb.gov.au/resources/guidance/gn29/

4. 簽訂購房合同
中介/開發商向購房者或購房者的代表律師提供購房合同。購房者在咨詢了自己的代表律師並充分理解合同後簽字。隨後，開發商也需在購房合同上簽字，並向購房者提供壹份雙方簽署後的合同。

5. 支付10%的購房定金和印花稅

購房者需要在合同規定的時間內，壹般為2周內，支付購房款的10%作為首付款。這筆款項可以利用電子轉賬安排，轉賬到開發商的律師（每個開發項目的代表律師不同）的銀行信托賬戶，這些信托賬戶均是澳洲政府監管的信托賬戶，妳的10%首付款會很安全地存儲在監管賬戶中，並還能獲得利息，直至房產成功交割後才會轉移至開發商。

所以，這筆錢並非真正交給了開發商，而是放在了銀行的信托賬戶裏。在正式交收房屋之前，基本上購房者仍可享有這筆首付的利息收入。這也就是說，投資者只是換了個銀行存錢，可已經購買的房產還在不斷為自己創造投資收益。

關於印花稅，比如在新州，房產的印花稅需要在簽署購房合同後的3個月內上交給政府，在其他州，壹般都是在交房時支付印花稅（更多詳情請咨詢H&T客服微信號：0467052756）。除了向政府繳納印花稅，以及FIRB，購房者不需支付其它任何大額費用。

6. 房屋施工
開發商需要在合同規定的時間內完成房屋的建造施工。施工期間，購房者不需支付任何費用。

7. 辦理貸款

在房產交割的前三個月，買家律師以及中介會通知客人房屋即將竣工, 如果需要貸款，客戶需要聯系貸款經紀人，準備貸款材料，看自己是否符合要求，然後遞交申請。海外貸款的話，建議提前半年開始準備。

和中國不同，在澳洲從支付首付後到房子蓋好之前並不需要馬上貸款，什麽時候房子正式交付到購房者名下，貸款才開始，也才從那天開始算利息。

8. 交割前驗房

房屋完工後，開發商會邀請購房者或購房者的代表人前去驗房。購房者要以此機會確定房屋的建造是否達到合同規定的建造標準。H&T的投資顧問們會陪同每壹位客戶完成整個購房過程，在交房日期前，H&T顧問會與買家預約看房，直至確認所有房屋設施均無任何問題，才完成房屋交接。

在驗房過程當中，如果發現任何問題，開發商會安排修善。在房屋完成交割以後的三個月出現任何問題，開發商也會保證維修（對有些電器等家具，保修期會達到兩年）。

9. 交割入住

房屋交割的前二周至壹個月左右，律師會通知購房者交房的具體日期，屆時購房者需要把剩下的尾款交給律師，然後購房者的律師會在房屋交割當天，持合同和尾款與開發商的律師交涉完成最後的交割手續。

澳洲購房流程完畢，然後您的海外資產配置就妥妥的搞定啦！

澳洲個人購房選哪些城區

中心城區房價高、生活成本也高。如今越來越多的澳洲當地居民及海外投資者在物色合適的外圍城區。而如今外圍城區新開發了很多高端房產項目，基礎設施也在不停擴建，這對投資者來說是存在巨大投資潛力的。

那麼澳洲個人購房應該選哪些城區呢？今年被看好的維州有好幾位房產專家列出了最看好的城區，我們不妨來看一下。
切爾滕納姆：2017年11月，位於薩瑟蘭購物中心的新火車站開通，查曼路等主要街道慢慢恢復生機，咖啡館餐廳紛紛入駐開店，是投資的好地方。

托馬斯鎮：該城區中位價房為60萬澳元左右，距離墨爾本也只有16公里。火車站重建、大都市環城路升級、北部醫院二期工程也在進行當中，基礎設施的建設也引來了諸多投資者的目光。

克雷格本：老城區的房價比較可負擔。去往機場和內城區的交通也很便利。對於年輕家庭及首次置業者來說還是很有吸引力的。

阿姆斯特朗克里克：該地區靠近中心城區但房價仍處於投資者可負擔的範圍內，投資者或者澳洲當地居民可以花不到50萬澳元就在該城區買到一套幾近全新的3居室獨棟屋。

這些區域房價不高，周邊環境也相當清幽。選對房產，不僅有利於房產增值，還能享受愜意的生活。

買澳洲新房有較長等待期投資該如何避免潛在風險？| 澳洲

購買樓花總是存在一定的風險，尤其當買家在選擇樓盤和戶型的時候看到的都只是圖紙和效果圖。從簽訂合同到實際交割收房，一般會有1~3年的等待期。這期間可能存在著各種不確定因素和可能性。那麼作為海外買家，特別是首次在澳洲購房的買家需要如何避免這些潛在風險呢？

售房合同的定金

買賣雙方在簽訂售房合同時，一般買家需要支付房價的10%給賣方律師或地產經紀的信托賬戶（詳細請看以下小貼士），並由持有方代為管理，直至房產交割後再由定金持有者交至賣家。

如果房產按合同條款規定進行交割，那麼在交割完成後，10%的定金才會由持有人轉入賣家/開發商的賬號。萬一合同因任何原因被終止或取消，那麼10%的定金將會由受損方獲得（例如：買方違約，賣方可以獲得者10%的定金）。一般這在售房合同裡都有明確條款說明。

特殊情況：

有一些售房合同規定，賣家有權提前動用10%的定金而無需等到房產交割。此時，買家應與其代理律師商議了解其中的風險再做出相應決定。

Tips:

信托賬戶

信托賬戶是由第三方監管的獨立於普通銀行賬戶的一種特別賬戶。換言之，賣家或開發商在房產正式過戶之前是無法拿到這筆定金的，對於買家而言是一種保障。當然，買方也無權使用或控制這個賬戶。

日落日期

樓花的售房合同裡一般不會有具體交房的日期，而是會有一個時間段，並再。加上一個最後日期，例如2016年7月31日，我們稱為“日落日期”。簡單來說類似截止日期的概念，即最晚需要交房的日期。

只要開發商在規定的日落日期前交房，都被視為履行合同義務，買家需要接受開發商指定的交房日期。

相反地，過了日落日期，開發商還不能交房（例如：房屋未造好，政府文件未登記好等），通常買方可以選擇繼續等待或反悔合同（每份合同內容不同，請務必在購房前與自己的代理律師確認）。如果選擇反悔合同，開發商需要將10%的定金退還給買方，雙方之前簽訂的合同被視為無效。但這其中不存在違約責任，因此不會有額外的賠償。

對於買家而言：10%的本金並沒有損失，而是喪失了2~3年等待期的機會成本。

對於開發商而言：雖也承擔了一定的風險，但在目前的市場情況下，也可以比較輕松地將造好的房屋轉賣給他人。

Tips

樓花合同裡規定的時間段一般都在2年或3年，所以時常可以聽到“2年樓花”或“3年樓花”的說法。

誤差

在買樓花中，最大的風險莫過於圖紙與實際交房時的誤差。產生誤差的可能性有千百個，尤其是買家看到圖紙時腦中浮現的畫面與現實的差距，而其中最直觀且在合同中有明確規定的要數面積大小了。

通常，購房合同會明確規定一定比例的誤差是合理的，買方必須接受（通常為5%-10%之間）。如果交房前，面積縮小超過合同規定的比例，那麼買家可以在規定時間內選擇退房，將10%的定金拿回來，但這其中不存在違約責任，所以不會有額外的賠償金。我建議,買家在簽訂合同前咨詢律師充分了解合同條款的內容。

澳大利亞的法律已相應地將購買樓花的風險降低，但有一些風險卻是無可避免。所以，除了選擇良好聲譽的開發商外，買家在購房時也應做好自我的規劃。如將投資樓花的最壞情況考慮進去，並覺得能夠接受（例如：反悔合同拿回10%的定金或是相應誤差），那麼這時您不妨考慮投資鏤花。如果覺得自身無法承受其中風險，那麼我建議海外買家將目光投向全新的現房可能更為安全。

澳洲持牌律師楊泱專欄全集

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澳洲購房簽訂合同後反悔可以退回訂金嗎？

冷靜期是安全防護，買方應該謹慎考慮草率購房後反悔的可能

在澳洲購房時必須了解什麼是冷靜期，這通常出現在賣房合同的標准條款中。

從本質上說，冷靜期是購房合同中的一項條款，使購房者有權在一定程度上撤銷合同，並且不會失去訂金，但必須支付購房價格的 0.25%（通常從訂金中扣減）。購房者若想撤銷合同，必須在冷靜期結束之日的下午5點之前提供書面通知。即購房者對合同的這部份行使權利時，必須在冷靜期內提供撤銷合同的書面確認。

冷靜期是指購房者可以根據該條款撤銷合同的時限。通常情況下，所有買方都受這項規定的保護，期房購買者可能也會受到保護。利用冷靜期，買方在正式簽署合同之前可以同律師詳查合同條款。

冷靜期一般約5個工作日，但在起草合同時可以延長或縮短，也可以作為附加條款來進行變更。每個省和行政區的規定各不相同，所以必須事先查明。例如，根據塔省房地產協會的要求，塔省冷靜期最少為兩天；在昆省必須由律師填寫表格來更改冷靜期。

以下為沒有冷靜期的購房情形：

通過公開拍賣出售的房產沒有冷靜期，因此撤銷合同就會失去訂金。
房產交易接近拍賣日期也可能不帶有冷靜期，維省規定為距離拍賣期3天，塔省為兩天。
超過250公頃的非住房房產沒有冷靜期。

同樣，買方可以通過委托律師填寫66W表格來放棄冷靜期。買方還可以通過這種方式說服賣家賣房給你，然而，這意味著沒有回頭路。冷靜期是安全防護，買方應該謹慎考慮失敗的可能，特別是草率購房，或在高壓銷售策略下購房的情況。

詹姆斯買方代理公司（James Buyer Advocates）的詹姆斯（Mal James）建議不要使用冷靜期作為談判的籌碼，應尊重它本身的作用。他說：“我們認為使用冷靜期作為談判策略是不明智的。我們公司不會使用它作為談判條件。我們特別建議買家在簽訂合同前進行嚴格調查。”

冷靜期不僅限於澳洲房產，也常常用於其它購買協議中。例如，澳大利亞競爭和消費者委員會（ACCC）提醒人們，通過電話推銷或上門推銷購買的商品也有冷靜期。

澳洲 | 面臨崩盤？澳洲房地產市場仍在上升中！

眼下澳洲的房地產市場到底發生了什麼？我們正面臨的究竟是一場正在到來的房價大崩盤，還僅僅長遠上升趨勢下的小幅價格波動？未來的12到24個月內的房價走勢會怎樣？沒人能夠百分百肯定地預測未來，但我們可以根據一些現有的客觀事實和數據給出點分析。最近我們時常可以聽聞到許多關於澳洲房地產市場正處於崩塌邊緣的新聞和消息，比如銀行停止向海外買家提供貸款，顯而易見的公寓供應過剩的勢頭，維州、新州和昆州政府陸續出台了對海外買家增收印花稅的政策。有些我們的客戶可能已經聽說墨爾本市中心的二手公寓房再售的價格比數年前的新房買入價格整整低了24%，可與此同時，悉尼市中心靠近海灣的400套新公寓在開盤4小時內就被當地買家哄搶一空！那麼究竟澳洲房地產市場正在上演什麼那？我們希望能夠為您提供一份針對目前局勢定量與定性的分析。

從國家政策的角度來分析，澳洲政府一直都密切監視著房地產市場的發展動態以確保一個最終的目標：每個普通的澳洲人在付出一定的努力和合理的工作量後可以有能力實現擁有自己住宅的夢想。澳洲政府一直都面臨著一個艱難的局面，一方面政府可以從一個蓬勃發展的房地產市場裡增加的相關稅率、更大的建築施工行業規模和更多的家庭財富中獲得利益，另一方面如果出台不阻止房價下滑的政策會是相當不明智的，因為房產是大多數澳洲人的個人家庭財富的主要組成部分，家庭房產貸款也是絕大多數澳洲銀行最有價值的業務。一個衰退的澳洲房地產市場會導致個人家庭財富的縮水，增大家庭的財政壓力和銀行的貸款風險。所有的這一切都會最終給澳洲人的消費能力、商業的流動性和整體的經濟增長帶來負面影響。

由於以下的幾個澳洲房地產市場的特性決定了它與其他一些發達的亞洲房地產市場，如中國、中國香港、新加坡，是不同的。

澳洲的房地產市場不是一個投機性的市場，因為它相對較高昂的交易成本和比較少的當地投資者的投機行為。房價一年上漲15%都會被視為是非常不尋常的。
普通的澳洲中產階級很可能終其一生都只擁有不超過三處的房產。眼下，對澳洲當地人來說，擁有一處房產並不是一個人生目標。很多工薪階層的澳洲人不排斥一輩子都住在出租房裡。
澳洲房價的潛在驅動力是當地的住房需求和人口增長。作為全澳洲人口增長最迅速的維州，在過去的幾年內都享受到了由於人口增長帶來的房價上升的利好。
澳洲人購買房產的動機是和那些亞洲房產市場上的購房者截然不同的。不同於亞洲房地產市場中買房是歸根於財富的累積或進入好學校的學區房需要，澳洲的買房者的動機主要是自身的實際需求如家庭規模的改變，或者是為了利用負扣稅制度達到避稅目的。一個普通的澳洲家庭是很樂意住在一個氛圍融洽、離朋友和家人很近的當地社區，送孩子去上就近的普普通通的公立學校。這也是為什麼澳洲當地人在房地產市場中的投資性買房很少。
澳洲人由於生活方式的偏好並不享受住在市中心的高層公寓。不同於亞洲人住得離市中心越近越好的觀念，澳洲當地人更喜好離開喧鬧擁擠的市中心居住，有更多住所的室外活動空間，離家不遠就有學校和一些生活基礎設施。在澳洲的各首府城市，最好的學校通常會坐落於離市中心30分鐘車程外的地方。澳洲人把生活方式看得比便利更重要。
在澳洲土地並不是稀缺資源。在首府城市的外圍通常有一望無邊的可供開發和農業用作的土地。我早年80年代曾看到在布裡斯班市中心30公裡外的埃頓斯有土地在出售，至今30多年過去了在那塊區域仍有土地在出售。

以上這些潛在的澳洲房地產市場的特性正是一個成熟而又有彈性的房地產市場所有的積極、健康的信號，這樣的房地產市場應該為那些長線的投資者們帶來信心。我們認為近期市場上的一些變化（銀行貸款的收緊、印花稅的增加）都只是一些由於澳洲政府和銀行的保守性決策所帶來的暫時性的市場反應，因為他們希望重新平衡下策略以更偏向於當地的買家和投資者。然而，從傳統的經濟學角度來看，如果澳洲當地的四大銀行選擇只向當地買家提供貸款等業務，那麼其他的銀行業競爭者將會很快取代他們之前向海外買家和投資者提供的那部分貸款業務的市場空缺。收緊的銀行貸款不會影響海外買家對澳洲房產的偏愛，它只是把海外買家購房的決定往後延期了點。我們可以打個簡單的比方，就算家長不允許一個孩子吃他最喜愛的食物，這不會意味著孩子最喜歡的食物會變成另外一種，這反而會讓孩子將來能夠吃到他這種食物時吃得更多！

眼下這重新平衡的階段有望在幾個月後新一任政府大選後結束，我們寄期望於未來政策的調整。可以想像下在未來銀行松開貸款限制後會發生什麼。事實上，銀行並不能扭轉買家的買房決定，他們只能暫時地延遲下！

讓我們回頭看下近期的一些數據。2016年5月的房地產數據表明眼下的房地產市場並沒有發生大幅的價格波動。在過去的12個月中，墨爾本的房地產價格有著各大首府城市中最強勁的漲幅，但在最近的3個月裡整個墨爾本的房價是輕微的浮動，而不是某些報道中聲稱的那樣高達24%的巨大跌幅！這些巨大的跌幅只發生在墨爾本市中心的高層公寓，可這部分公寓樓只是占了整個墨爾本房地產市場的很小一部分。

澳洲各大首府城市住宅價值變動3/12個月

盡管墨爾本的房價在最近的一個季度中表現得很疲軟，但同一年前的房價相比，增長率仍高達10%。或許我們會看到墨爾本的房價會持續眼下疲軟的表現，但仍將會在未來因為基本的供需不平衡而繼續增長。與此同時，我們還應注意到這一點，根據政府的預測，在2055年墨爾本將超越悉尼成為澳洲最大的首府城市。

根據政府的預測，在2055年墨爾本將超越悉尼成為澳洲最大的首府城市。

目前的房價中位數仍屬悉尼最高，墨爾本其次，僅為悉尼房產中位價的75%！這就是為什麼我們相信墨爾本的房價中位數在未來會上漲到至少追平悉尼的水平，基於對未來人口增長的預測。

澳洲各大首府城市房價中位數

下圖為投資者們展示了澳洲各大首府城市房地產的總租金回報率，但請謹記在心，較高的總租金回報率往往以為著較低的房產增值率。

澳洲各大首府城市總租金回報率

拍賣清除率通常反應了市場上人們對房產需求。從歷史上看，90%的拍賣清除率意味著非常火爆的房地產市場。眼下悉尼和墨爾本的房產拍賣清除率都穩定在70%到80%之間，這與長期以來的拍賣清除率相當。

澳洲各大首府城市拍賣清除率

最後作為結論，我們對澳洲的房地產市場通常是持有樂觀的態度了。澳洲房地產市場沒有真實可信的理由去迎來一場跌幅巨大的價格修正。的確，我們見證了有一些項目由於個人財務原因和無法交接導致的價格下跌，但我們相信這只是非常短暫的一個時期內的現像。

我們沒有在占墨爾本房地產市場更多份額的絕大多數郊區的房產上看到有發生調整性的價格下跌的跡像。在過去的一年中，我們總是建議我們的投資者遠離那些諸如市中心和一些土地新房打包出售又同時有無限量土地供應的區域，而不是因為海外買家對購買土地的偏愛而建議買進位於這些區域的物業，因為我們找不到可長久持有這些物業的理由。當一個開發商為購房者提供長達10年的總租金回報率保證時，你應當警覺這個項目的物業是不是很難賣出！

大多倫多地區開年以來房價一路猛漲，每月的房地產報告數字體現了一個現像——“高”，不僅交易量“高”，價格也“高”。五月中大多地區共有12,870起交易，同比增長迅猛，銷售量刷新了地產局往年五月的歷史記錄。各類房屋價格漲幅趨勢非常明顯，漲幅高達15.7%，這麼高水准的回報率，買家瘋狂的原因也可見一斑。【閱讀原文】

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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西太銀行停止海外買家借貸澳洲公寓最受打擊

據《悉尼先驅晨報》報道，西太平洋銀行集團竟宣布停止對外國購房者借貸，這一舉措或令市場擔憂住房建設減少，尤其是首府城市的公寓建設。

受外國買家大舉購房的影響，澳洲公寓建設如火如荼，很多買家都向本地的銀行借款購房。

然而，4月27日，西太竟宣布停止對外國購房者借貸，旗下的St George，Bank SA和Bank of Melbourne也將立即停止對非本地居民和臨時簽證持有者的借貸。

西太銀行集團是澳洲四大銀行之一。該銀行還宣布將收緊對澳洲本地的借貸以及收入主要來自海外的永居簽證持有者的借貸，最高借款將降至購買價的70%。

西太宣布停止對外國購房者借貸

其他銀行

聯邦銀行也收緊對海外買家和收入非來自澳洲的臨時居民的借貸。

一月前，澳新銀行也審查了其對海外投資者和臨時居民的借貸。

Urban Development Institute of Australia的維州首席執行官Danni Addison稱，這些舉措將影響公寓買家的數量。

公寓最受影響

Stockland的首席執行官Mark Steinert稱，各大銀行的收緊政策與澳洲審慎監管局設下的10%投資者借貸增長要求有關。

他說，公寓開發商將受到更大影響，因為其投資者所占比例更大。“我們的海外買家少於4%。”對海外買家的借貸要求提高了或有利於自住業主借款。

（據澳洲新快網）

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澳洲聯邦銀行加大海外買家住房貸款限制

澳洲聯邦銀行將不再接受自由職業海外購房者的貸款申請

澳洲最大的住房貸款銀行澳洲聯邦銀行，將加大海外買家住房貸款限制，加強貸款人的收入來源限制規定，提高保證金額度。

據《澳洲金融評論報》報道，澳洲聯邦銀行住房貸款業務占澳洲抵押貸款的25%，向抵押貸款經紀人表示，將不再接受自由職業海外購房者的貸款申請。

澳洲聯邦銀行發言人表示，銀行不斷檢查及調整住房貸款業務，以保證貸款標准謹慎可行，同時還滿足客戶的資金需求。

澳洲聯邦銀行此番舉動，是在澳洲儲備銀行警告中國投資者在成為澳洲房地產市場重要角色，且比重還在不斷增長，可能會對金融行業造成“間接風險”。

澳洲聯邦銀行還宣布，將不再接受依靠外幣收入的澳洲臨時居民的購房貸款申請。

澳新銀行此前也宣布將嚴格管控海外購房貸款申請，因為出現了一系列可疑申請。有些海外貸款申請人護照內頁缺失，工資由隱蔽的離岸公司支付以及貸款證明材料翻譯粗糙。

這些住房貸款申請人來自中國內地、中國香港、馬來西亞、新加坡以及印度尼西亞。澳新銀行在各區域內都設有子公司及業務運營，發現根本沒有這些支付工資公司的記錄。

澳洲聯邦銀行發言人表示，目前還沒有出現與澳新銀行遇到的情況。

根據澳洲聯邦銀行新規定，居住工作在澳洲，且有澳元收入的的臨時居民住房貸款價值比率最高額度將從80%下調至70%。

新規定從4月18日開始實施。在此前提交的申請還會依照原規定進行審批。

澳洲國民銀行此前也將海外人士的住房貸款價值比率最高額度從80%下調至70%。

西太平洋銀行也針對海外購房者引入了嚴控風險政策。

（據澳洲新快網）

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外國買家瘋狂澳洲購房華人占逾1/4

據《每日電訊報》報道，最新數據顯示，外國房產買家在澳大利亞新州加大了投資，上一財年就花了202.3億澳元，占了全國總外國房產投資的三分之一。

外國買家買的不僅是新房產，FIRB預先批准的購房裡有逾五分之一都是已建房。

中國買家是澳洲房市最大的外國投資者

最新的FIRB報告顯示，2,855個外國人都被或許購買二手房，人平均支付額為130萬澳元，比悉尼的房價中值高出426,479澳元。

在澳洲的臨時居民都可以購買一套已建房，但必須用作自己的主要居所。同時他們不能出租，且必須在搬遷的3個月將房產售出。

在2014-15年，新房產和期房項目依然是獲批澳洲房產的大頭，價值高達144.1億澳元。

北悉尼的開發項目尤其吸引外國買家，Epping的Marine’s Hill大多數都是由外國投資者購買的，Lane Cove的The Atrium一半是被中國買家買下的，North Ryde的Centrale一期40%是被當地的華人買下。

外國開發商獲得了41個授權，價值總額達77.7億澳元的期房項目；外國買家也獲得了7,935個許可購買新房，價值66.4億澳元。

FIRB還通過了逾十億澳元的再開發項目，其中，現有房產會被拆毀重建成多戶型房產。

雖然，去年外國買家在維州住宅上花費更多，但若加上商業房產，新州的投資額更大，總額為349.4億澳元。

中國買家占了逾四分之一的外國買家支出。中國也是澳洲房市最大的外國投資者。

（據澳洲新快網）

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“拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了！

自從2015年12月1日澳大利亞實行新的海外人士投資新政以來，增加了一些海外人士在澳洲購房的手續與成本。而由於新政下與舊政的流程有部分做了相應調整，對於不了解情況的海外人士來說可能一不小心就違反了規定。尤其對於想要購買現房/二手房的買家來說更是增加了不小的難度。

現房/二手房拍賣豁免證書

在之前的專欄中提到過，海外人士在澳購買的每一處物業都需要獲得相應的FIRB海外人士買房許可，即該可是有物業屬性，而非申請人屬性的。同時，購房者應當在簽訂合同前獲取買房許可，或在合同中增設相應條款以防簽訂購房合同後卻為獲得買房許可從而違反了相關規定。

然而，對於一些在澳洲購房現房或二手房的臨時居民來說，往往需要在參加大大小小後的物業拍賣後才能買到心儀的物業。而物業一旦拍下，則無法再修改合同條款或退出，這就對買家造成了一定困擾，特別是由拍賣引起的眾多不確定因素。如果買家提前為每一處物業都申請買房許可，且不說審批的時間不夠，還要付出不計其數的申請費。

為了解決該類問題，FIRB特別增設了拍賣豁免證書。買家可在參加拍賣前繳納相應的申請費（一般根據在申請中遞交的最高物業價格而定），申請拍賣豁免證書。該證書幫助買家在不確定最終購買何處物業的情況下，可以合法合規地參加各類拍賣，在最後拍下一處物業後，再向FIRB申請將許可變更為拍下物業的地址。

該類豁免證書一般會包含下列相應的條件限制：

通過參加拍賣購買一處不確定地址的物業；
允許買家購買一處不確定地址的物業，即買家不可購買一處以上的物業；
在申請中所填寫的地區（即各州或領地）內購買物業；
所購買的物業價值最高不可超過申請中所填寫的物業價值。

申請人必須在申請時注明其是在澳洲哪個州或領地購買物業且其計劃購買物業的最高價值。而在申請豁免證書時需繳納的申請費則和該最高價值掛鉤（計算方式與一般個人申請費用相同）。舉例來說，申請人計劃購買200萬澳元的物業，則申請豁免證書的申請費為$10,000.00澳元。申請人在參加拍賣時，不可叫價超過$200萬澳元，否則視同違規行為。

值得注意的是，獲得豁免證書從而購得物業的買家有責任和義務在完成購買後向FIRB報告進展，即已完成置業或未在相應時效內購得任何物業。

通常而言，該豁免證書自下達之日起有6個月的有效時期，即買家可在這6個月內參加任何拍賣，一旦拍賣下物業，則可以向FIRB申請將豁免證書修正為相應的買房許可（買家一般需支付額外的$5000.00澳元的申請費）。

如果申請人最後購買的物業價值為$90萬澳元（則實際申請費只需$5,000.00澳元，當初多繳納的$5,000.00澳元也是不退款的）。因此買家需要在遞交申請前認真做好功課，確定自己的購房預算，才能最大程度節省成本。

在今年1月的專欄中，我曾經提及新政下的FIRB審批速度較之過去慢了許多，申請人需要更多的耐心和先期准備等待，並預測不久的將來審批速度會相應加快。可喜的是，至3-4月，原先需時1個月以上的FIRB審批，基本2-3周就能批下。最近一份申請從遞交至批下更是僅用了1周。這對眾多海外買家來說，無疑是個好消息。

下一期專欄，我們將分享幾則與近期FIRB政策相關的實例，希望大家引以為鑒，避免額外的支出。

海外投資者在選擇投資目的地的時候一定要關注所投資的市場有沒有房價上升的潛力，因為人口的增長在房價的推動中起著不可或缺的作用。澳洲每年的新增移民人口數都是相當巨大，而澳洲目前的移民以投資移民和雇主移民為主，一定程度上促進了當地的經濟發展和房地產市場的持續繁榮。【閱讀全文：澳洲人口破2400萬大關！房產投資熱點頻現】

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律師楊泱解析澳洲房產

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