購買樓花總是存在一定的風險，尤其當買家在選擇樓盤和戶型的時候看到的都只是圖紙和效果圖。從簽訂合同到實際交割收房，一般會有1~3年的等待期。這期間可能存在著各種不確定因素和可能性。那麼作為海外買家，特別是首次在澳洲購房的買家需要如何避免這些潛在風險呢？
售房合同的定金
買賣雙方在簽訂售房合同時，一般買家需要支付房價的10%給賣方律師或地產經紀的信托賬戶（詳細請看以下小貼士），並由持有方代為管理，直至房產交割後再由定金持有者交至賣家。
如果房產按合同條款規定進行交割，那麼在交割完成後，10%的定金才會由持有人轉入賣家/開發商的賬號。萬一合同因任何原因被終止或取消，那麼10%的定金將會由受損方獲得（例如：買方違約，賣方可以獲得者10%的定金）。一般這在售房合同裡都有明確條款說明。
特殊情況：
有一些售房合同規定，賣家有權提前動用10%的定金而無需等到房產交割。此時，買家應與其代理律師商議了解其中的風險再做出相應決定。
Tips:
信托賬戶
信托賬戶是由第三方監管的獨立於普通銀行賬戶的一種特別賬戶。換言之，賣家或開發商在房產正式過戶之前是無法拿到這筆定金的，對於買家而言是一種保障。當然，買方也無權使用或控制這個賬戶。
日落日期
樓花的售房合同裡一般不會有具體交房的日期，而是會有一個時間段，並再。加上一個最後日期，例如2016年7月31日，我們稱為“日落日期”。簡單來說類似截止日期的概念，即最晚需要交房的日期。
只要開發商在規定的日落日期前交房，都被視為履行合同義務，買家需要接受開發商指定的交房日期。
相反地，過了日落日期，開發商還不能交房（例如：房屋未造好，政府文件未登記好等），通常買方可以選擇繼續等待或反悔合同（每份合同內容不同，請務必在購房前與自己的代理律師確認）。如果選擇反悔合同，開發商需要將10%的定金退還給買方，雙方之前簽訂的合同被視為無效。但這其中不存在違約責任，因此不會有額外的賠償。
對於買家而言：10%的本金並沒有損失，而是喪失了2~3年等待期的機會成本。
對於開發商而言：雖也承擔了一定的風險，但在目前的市場情況下，也可以比較輕松地將造好的房屋轉賣給他人。
Tips
樓花合同裡規定的時間段一般都在2年或3年，所以時常可以聽到“2年樓花”或“3年樓花”的說法。
誤差
在買樓花中，最大的風險莫過於圖紙與實際交房時的誤差。產生誤差的可能性有千百個，尤其是買家看到圖紙時腦中浮現的畫面與現實的差距，而其中最直觀且在合同中有明確規定的要數面積大小了。
通常，購房合同會明確規定一定比例的誤差是合理的，買方必須接受（通常為5%-10%之間）。如果交房前，面積縮小超過合同規定的比例，那麼買家可以在規定時間內選擇退房，將10%的定金拿回來，但這其中不存在違約責任，所以不會有額外的賠償金。我建議,買家在簽訂合同前咨詢律師充分了解合同條款的內容。
澳大利亞的法律已相應地將購買樓花的風險降低，但有一些風險卻是無可避免。所以，除了選擇良好聲譽的開發商外，買家在購房時也應做好自我的規劃。如將投資樓花的最壞情況考慮進去，並覺得能夠接受（例如：反悔合同拿回10%的定金或是相應誤差），那麼這時您不妨考慮投資鏤花。如果覺得自身無法承受其中風險，那麼我建議海外買家將目光投向全新的現房可能更為安全。
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