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泰國房產中國人可以買嗎？

現在國家出台了各種房子的限購政策，所以很多人都會選擇去國外買房，用於投資或者居住，但是泰國並不屬於移民國家，所以無法獲得國籍的。那麼在這樣的條件下中國人還可以在泰國買房嗎？不妨和居外小編一起來看看吧。

中國人可以在泰國買房嗎？

可以，但是不是所有類型的房子都能購買。在泰國外國人只能購買該國家的部分公寓，其他類型的房子無法購買，雖然泰國也可以貸款買房，但是中國人貸款非常麻煩，很難審批下來，基本要付全款；而且用於投資出租的話也會比較難出租。

中國人在泰國買房的條件有哪些？

1、沒有泰國國籍的人就無法購買泰國的土地，也就是中國人去購買泰國的房子無法購買永久性產權的防止，特別是別墅類的。

2、中國人可以在泰國買公寓，雖然有產權但是，大部分公寓的產權都是屬於泰國人都，外國人口只能購買49%的公寓。

3、除泰籍人口其他人要在泰國買別墅土地，想要有產權那就需要在該國家注冊泰國公司，雖然不要實際經營，但是需要支付公司報賬費用。

4、在泰國買房可以貸款，首付和國內差不多，但是利率比較高，而且通過率比較低。

馬上一鍵檢索泰國好房

在泰國買房的風險有哪些？

1、在泰國買房的流程相對復雜，而且當地銀行很可能不會給外國人貸款，還需要把房款兌換成泰銖才可以交易。

2、泰國的產權比較復雜，絕大部分的置業都是沒有產權的，即便在比較熱門的吉普島地區的產權率也才只有10%左右。

3、在泰國買房要繳納的稅收非常高，非泰國籍人口在泰國買房稅收高達37%左右。

泰國房地產稅費一覽表

延伸閱讀：

如果有朋友想要在泰國買房的話，一定要提前了解當地的行情和購買條件，避免帶來經濟損失。更多關於這方面的內容可以關注居外網。

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投資澳洲房產的常見失誤及案例｜居外專欄

當下，中國投資者走出去的意願非常強烈，而如何在目前海外貸款收緊，境外彙款異常嚴格的情況下，成功“走出去”是眾多中國投資者共同面臨的大問題，本文能通過相關澳洲投資失敗失利案例，找出失敗失利原因和避免同類失誤的解決辦法，希望助力各位，贏在澳洲。

1. 項目調研不充分

凡事預則立，不預則廢，中國投資者走出去也不例外。當前，絕大多數投資者在進行海外投資時缺乏充分的可行性研究，存在很強的主觀盲目性。調研不充分主要是指對影響投資項目成功的各種條件是否具備沒有窮盡或判斷失誤，從而導致決策失誤，投資失敗失利，例如法律調研、商業調研、社會環境或自然環境調研等等。

2015年，來自中國成都的張先生投資澳洲昆士蘭北部的一處農業項目，看中的便是該項目區域的面積龐大，而單位均價較低，很好地滿足了國人對於“土地”所有的青睞。但張先生在投資前的可行性研究時，並未注意所投農場地域的氣像條件，投資後來發現農場所在地常年多雨，薯類農作物無法曬干，而機器烘干成本太高，最終不得不放棄該農場，另行選址。

中國投資者在澳投資前對項目進行全面的可行性研究極其重要。建議中國投資者進一步增強風險意識、困難意識，在自己全面調研的同時聘請專業的國際國內商業和法律等服務機構進行全方位的深度可行性研究，對影響項目成功的全部必要條件和要素進行羅列並重點分析評估，否則，一旦投資失敗，後悔莫及。

2. 盡職調查不充分

在投資者對於項目本身的調研通過之後，強烈建議聘請相關服務機構對投資項目與轉讓方進行深入盡職調查。中國投資者因盡職調查不充分、不到位，或者在盡職調查階段風險判斷失誤而失敗失利的案例也不少：

2006年，中信泰富在澳洲收購了20億噸磁鐵礦資源開采權的Sino-Iron項目。收購後，該項目就像一個吞錢的機器，項目投資預算最初為25億美元，五年後該項目投入已接近71億美元。最後中信在總結該項目成本升高的原因時，投資前“盡職調查報未充分、詳盡”赫然在列。

3. 政府審批風險估計不足

在境外投資中，因為不能獲得政府批准或擔心不能獲得政府審批而終止失敗的案例不在少數。FIRB（Foreign Investment Review Board，澳大利亞外國投資審查委員會）主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目。根據澳大利亞的外國投資制度，海外投資者在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批，得到FIRB審批之後才可進行投資。

2016年4月，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）以“國家利益”為由，否決了大康牧業擬3.7億澳元收購澳洲畜牧業公司Kidman公司80%股權的申請。幾個月後，澳大利亞財長Scott Morrison也以“國家利益”為由，也叫停了中國國家電網約100億澳元收購該國電網公司Ausgrid的交易。

不少海外投資者認為FIRB對個人在澳房產投資批准率為100%，絕不會被“卡”住，從而並不擔心購房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准為條件）的關鍵條款。

請注意，FIRB對於個人在澳房產投資批准率從沒有100%，FIRB在審批時會著重審查一項投資是否能夠提升經濟活動且促進生產力提高或技術革新，那麼這種投資一般被判定為不與國家利益相違背的。

當FIRB考量海外人投資申請時，主要評估的是以下幾點：

國家利益，投資會否影響到澳大利亞保護其安全和發展模式的能力。
競爭議題，投資會否直接或間接導致競爭市場發生扭曲。
對政府政策特別是稅收以及政府關心的議題比如環境造成影響。
對澳大利亞社會以及經濟是否造成不利影響。
投資者的性，投資者是否有明確的商業目的，或投資行為是否受到充分明確的監管和監控。

4. 未聘請相關律師或聘請律師不專業

在澳洲，律師在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業投資還是住宅投資，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外投資的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

其中需要注意的是，實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同。在海外投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

5. 居間人誤導

中國投資者投資海外項目往往有居間人牽線搭橋。居間人為收取佣金或類似報酬，往往可能會有誇大項目收益，促成交易的心理。中國投資者未能正確把握和處理與居間人的關系，也很有可能遭遇投資風險。

據《悉尼晨鋒報》報道，自2014年9月份到現在，在悉尼地區至少有10名房地產經紀人被指控詐騙，並且被吊銷了工作執照。目前，這種情形在新州房產界屢見不鮮。過去兩年來，超過360萬澳元被新州的房產經紀人騙走，他們用來支付賭博、毒品、機票和各種娛樂方式的賬單。

因此，中國投資者為了保護好自己的投資安全，必須學會正確處理與居間人的關系，挑選合適的居間人，在此過程中請注意以下幾點：

對居間人提供的信息都要進行驗證，不可輕易相信，一旦發現居間人提供的信息不實，立刻終止合作；
不能讓居間人完全掌控投資項目，要直接或間接與交易對方進行溝通；
居間人報酬，爭取根據項目節點和經營業績確定並分期支付，切忌一次性支付；
佣金協議或類似協議中明確居間人的義務，並設定完成時間節點以及逾期違約責任。

6. 稅務問題

一般來講，海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。對於非稅務居民來說，只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房，就需要在澳洲申請稅號，然後每年在澳洲申報關於該投資房的收入。

投資房產主要有兩種收入：一是持有房產時期的房租收入，一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立，納稅時有不同的計算尺度。從來沒有被出租過的房子，賣的時候增值了，只要在定義上是“投資房”，也同樣需要繳納增值稅，除非房子一直是納稅人的自住房。

另外，稅局征稅的對像是房產所有者。所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友，房子的貸款在其他人名下，依然不會改變稅賦。當然，如果買房的錢是從海外借來的，則應保留憑證。只要借貸明晰，海外利息同樣可以入賬。

作為海外投資者，在澳洲納稅的時候的主要弊處在於：

無法適用當地居民/公民的免稅額度
無法適用當地居民/公民的50%的資產增值稅減免
需要繳納海外人額外印花稅/土地稅

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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外資投資日本房地產突破三成！2020東京“奧運效應”過後會如何？

四年壹度的2020年東京奧運即將來臨，事實上，在大型開發利多、GDP連續 6個季度呈現正成長、負利率環境、日圓匯率偏低等利多因素帶動下，早已吸引中國及外資國際買家前進東京置產，帶動價格大飆漲，在海外不動產市場獨樹壹格。盡管如此，仍提醒投資人留意全球升息等潛在風險。

>>>日本置業百科：日本購房流程 | 日本房貸流程 | 日本房產稅費

東急房地產中國臺灣區董事長木內亮表示，東京奧運題材熱門，且國內民眾對投資日本不動產情有獨鍾，深究背景因素的，包括地理位置鄰近、對於MADE IN JAPAN的信賴等重要原因，讓民眾敢放心大筆投入日本市場，無論是商業型辦公大樓、店鋪，收益型整棟住宅或豪宅套房皆有強大的買盤。

木內亮董事長表示，真正帶動海外資金前往日本投資不動產的分界點是2012年安倍政權上臺後所采取的經濟政策，就是透過弱勢日圓來創造經濟，盡管日本經濟是否因此有顯著復蘇丶仍待時間驗證，但日圓走貶至今，確實帶動龐大海外資金前進日本不動產，且只要安倍在任的壹天，這趨勢大致上不會改變。

此外，投資首重風險控管，相較於近幾年也相當熱門的東南亞房地產，日本政府對於政策與稅率上對外資投資人並沒有特別限制，加上法規明確透明，讓投資人相對安心。

自2013年起的日本不動產投資熱，也確實推升了房價，但網路謠言“拋售潮將啟動丶東京房地產賣壓沈重”則為不實說法。根據日本不動産研究所的統計，近年東京的住宅價格呈現正向緩慢穩定上揚。對此，木內亮表示，有別於其他海外城市“以賺價差為主”的思維邏輯，日本丶尤其是東京著重於“保值並賺取穩定收益”，也就是說，2020年東京奧運題材對房價也許是有加分效果，但日本不動產真正吸引買盤進駐的是“穩定投報率”，這對追求穩定收益的國際資金特別有誘因。房價成長高於2008年雷曼風暴前的水準。

也許外界會相當好奇，為何在東京這樣的大都市，“租屋”市場特別發達？木內亮表示原因有兩項：壹、是2011年311發生東北大地震當晚，住在郊區通勤東京市區工作的上班族因為停電而必須夜宿東京街頭，開始有危機意識覺得在東京租屋當災害發生時會是較保險的做法；二、少子化問題在日本20年前就開始發生，家庭人口越來越簡單的構造改變，不再需要郊外大房子提供小孩居住，為了節省通勤時間人口逐漸遷入東京。且國際化需求下工作型態改變需要時常移動，租屋變成現在的中少年人口的首選。

另外，J-REIT（不動產投資信托）的市場也正在擴大。J-REIT 的保有資產現已超越16兆日圓，比起2013年已擴大了 1.7 倍。同時隨著J-REIT的保有資產擴大，東京也出現的更多優良的租賃物業，形成了現在的租賃市場。

因此，木內亮表示，即便東京奧運題材不再，東京房價也不會出現大幅下跌現象，因為龐大的租屋需求會支撐，且這樣的現象不僅發生在住宅，包括商辦也是。根據日本不動産研究所統計，在2008年雷曼風暴後，丸之內與大手釘等東京甲級商辦的期待報酬率大多維持在4.5%至3.5%的水準，截至2017年10月的統計數字為 3.5%，而包括日本橋、赤阪、六本木、西新宿等地仍有4%的水準。

外資瘋買日本不動產

日本不動產穩居各國投資人海外投資首選的地區之壹，根據統計，2017年外資在日本不動產的投資比重已突破30%，創下近10年以來新高。

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第壹太平戴維斯日本研究及顧問部部長金子哲也表示，依照裏約、倫敦與北京的奧運經驗，奧運過後，各主辦國的外國觀光客人數依然呈現強勁成長趨勢，因此，隨著2020年東京奧運到來，也可望帶動飯店與零售不動產市場利多。

除此之外，受惠於日本企業的強勁獲利，投資人對於東京辦公室市場也相當關註。金子哲也指出，2017年預估日企的稅前獲利將成長17%，將帶動整個就業市場以及辦公室租賃需求。

而谷歌（Google）日前也宣布東京總部將在2019年從目前的六本木新城搬遷至涉谷開發案Shibuya Stream，將承租將近5萬平方公尺的辦公室，面積為現有總部的3倍，可容納1倍以上的員工。

金子哲也指出，目前東京都心地區則有多項大型商用不動產開發案，包含丸之內、澀谷、虎之門與品川等地區，陸續將於2027年全面完工；多項大型建設計畫也已如火如荼展開，像是斥資9兆300億日元的中央新幹線，東京到名古屋段預計將在2027年完工，至大阪段則2037年完工，有助於串聯主要城市間的商業動能及觀光資源。

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東京豪宅區新宿目白（Mejiro）的優雅低層公寓

建築面積：99平方米
房型：3臥1衛
特色：32平方米的屋頂陽臺，全屋充滿明亮的自然光線
交通連接：靠近目白丶高田馬場和下落合車站，方便前往東京的主要地區，包括池袋丶新宿和澀谷
房屋價格：1.38億日元（約806萬元人民幣）
物業編號：25177003

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留意幾個潛在風險

不過，金子哲也說，雖然目前日本不動產市場充滿話題以及利多，但仍提醒投資人需註意幾個潛在風險，包括日本央行很可能將追隨全球升息的腳步，將脫離超低利率環境；國際型的黑天鵝事件對全球主要經濟體的影響，日本也無法置身事外；以及大型開發案所帶來的大量新供給是否可以順利消化等。

中國臺灣屏東大學不動產經營管理學系教授賴碧瑩表示，受到2020年奧運題材推波助瀾，赴日投資地產成風潮，卻更要註意匯損風險，還有房價增值的前景也要多加留意。賴碧瑩分析，在日本持有房產，稅負其實相當繁重，不適合短期的買進賣出，如果有投資人因為看好奧運題材而買進，建議在2019年前就脫手。賴碧瑩也指出，日本人仍些許排外，造成外國人在當地較難取得好物業，要考量脫手的難易度。

居外看點：【東京房地產市場是否已經見頂？】

參考來源：鉅亨網、東急房地產、ETtoday新聞雲
責任編輯：Zoe Chan

IMF列中國香港四大風險警告樓價或大跌支持聯匯制度 | 中國香港

IMF訪港後的初步評估認為，中國香港是世界通向中國的橋梁、國際金融中心，地位獨特，不過要留心四大風險。

國際貨幣基金組織（IMF）昨發表訪港後的初步評估，表示中國香港的風險平衡較去年改善，但要留心四大風險，包括房價下調、環球金融收緊力度大於預期，大陸經濟調整失衡，以及中港跨境融合倒退。另外，IMF重申支持聯匯制度，中國香港金管局表示歡迎。

四大風險中，中國因素占半。不過，IMF認為，中國香港享有世界通向中國的橋梁，以及國際金融中心的獨特地位，將可在中期為中國香港創造機遇。

創紀錄新高：過去十年來中國香港住宅房價幾乎上漲了三倍

高流動性：中國香港銀行提供的抵押貸款利率低於2％

呼籲小心房價大跌

中國香港樓市方面， IMF表示，雖然政府已推出壹系列措施，但在市場供求失衡下，房價仍上升15%，物業價格進壹步被高估。

中國香港1個月銀行同業拆息昨升破1厘，IMF指出由於有不少新造按揭是采用參考H按的浮息制，家庭供樓負擔對利息變動仍然較為敏感。如果房價無序下跌，負資產效應將會嚴重打擊個人消費，甚至觸發房價、償債能力及消費連環下跌的惡性循環，最終拖累經濟增長，進而影響銀行資產負債表。

IMF提醒，樓市在金融系統性風險減退的話，政府應逐步撤銷買家印花稅（BSD）以及雙倍印花稅（DSD）。

聯系匯率最適合中國香港

IMF同時表示，聯系匯率制度仍為最適合中國香港的制度，並指中國香港具充裕財政儲備、健全的金融規管及監管制度。

中國香港金融管理局總裁陳德霖表示，歡迎基金組織繼續支持聯匯制度，認為是維持中國香港經濟穩定的基石，並指中國香港銀行亦建立起充裕並遠高於國際標準的資本緩沖及流動性，及維持優良的資產質素。

中國香港房價屢創新高。圖為居外網上中國香港九龍區壹套175平方米4臥3衛公寓，售價約人民幣5,094萬元。

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預計港今年GDP達3.5%

另外，IMF指出，中國香港今年經濟增長約為3.5%，稍低於政府預期的3.7%，明年則可望增長2.5%。

至於強制性公積金（簡稱“強積金”）方面，IMF指出應該改革制度，包括取消強積金對沖遣散費及長期服務金。

另外，IMF又贊揚中國香港支持金融科技發展的做法合適，但提醒科技發展會影響市場結構，需要合適規管制度以保持金融系統穩定。

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信息來源：彭博
責任編輯：Zoe Chan

印尼允許外商設獨資公司港資地產商初嘗甜頭 | 印尼 | 印尼

印度尼西亞是東南亞最大的經濟體。縱然印尼擁有強勁的經濟增速和龐大的消費者市場，但相比鄰近的泰國和馬來西亞，它總被外國地產投資者排除在視野之外。

現任總統佐科・維多多（Joko Widodo）領導的印尼政府正以前所未有的方式向外資開放當地不動產市場。外國地產開發商可在印尼設立全資企業，免去了以前尋找當地合資伙伴的麻煩。

2015年印尼政府開始允許外國人購買物業並給予了可續期的30年產權，但外國買家依然有所遲疑

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盡管許多外國開發商和潛在的買家還是以觀望態度為主，一些“早起的鳥兒”已迫不及待的進入當地試水。中國香港地產開發商King Land Avenue董事總經理常天心就是其中一位。他相信，未來當這個國家成為世界經濟的新驅動力，他持有的印尼物業將會是一筆好生意。

當然，投資新興市場並不容易，土地所有權就是在印尼開發地產項目一個令人頭疼的問題，因為想從真正的所有者手上買下一塊土地並不容易。

常天心對《亞洲時報》說：“我們必須非常小心，因為許多印尼土地的產權很不清晰。”

他回憶起早前他買下西雅加達一塊土地的經歷時說，他一共看了超過 100塊土地。他說：“按常理，所有土地都應該在土地局注冊，但事實上一些地主為了避稅拿著沒有更新的地契，而另一些人鑽空子，拿著假地契去土地局注冊。”他指，一旦因土地所有權產生糾紛，建設項目就必須暫停。他無奈的說，投資新興市場時，需要花很多時間和成本避免類似糾紛。

最後他也成功開展了他的業務，目標客群為當地華僑。情況似乎很樂觀，即使項目內的住宅要到2020年才會落成，但已經賣出了近80%的單位。大部分是華人投資客買的。他表示，假設投資者在幾年之後賣出房子，平均回報率有10至25%，如果在這期間把房子租出去，在雅加達還能拿到每年7.5%的租金回報。

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這位年輕的開發商相信，印尼年輕人口結構將為房價提供支持。另一方面，由企業帶來的物業需求也是開發商對房價穩定的信心來源之一。

中國香港Father Financial財富管理公司財務咨詢師Andrea Sutjiatma Joeng建議稱，進行海外投資時，投資者需要考慮的風險還有當地執政黨更替、政策和法律不確定性等因素。

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【居外看點：印尼雅加達房地產全方位展望】
【不只有雅加達：印度尼西亞新興投資勝地】

來源：亞洲時報
責任編輯：Zoe Chan

海通證券：泡沫下中低端板塊及可做民宿奢侈房仍有機會 | 越南

致力於做“新浦東”的胡志明的樓市到底處於哪個階段？目前越南房地產整體價格已經偏高，未來是否能夠維持強勁的走勢呢？胡志明市的房價又是否會復制中國浦東的神話呢？本篇將從影響房地產發展的幾個核心因子出發，分析越南地產未來的投資價值。總體上看，越南房價整體較高，未來雖然仍有一定增值空間，但是由於市場已對房市做出過度反應，中短期內房市升值空間有限，但仍可關注中低端房產市場以及專做民宿的奢侈房市場來，二者將主要分別受益於日漸增大的剛需以及快速發展的旅游業。

一、越南房地產發展階段

越南1945年獨立後，又用了將近三十年時間才結束南北戰爭實現全國統一。然而由於歷史原因，南北經濟的發展還是有比較大的差距，整體上南方經濟發展水平超過北方，這一點在房地產方面也表現得非常明顯。南北方分別以胡志明市和河內為代表，所以本篇關於越南房市的討論，主要以這兩個城市為主。越南房地產市場，以2005年為起點，主要可以分為三大階段：

1. 騰飛期（2005年-2009年）

2005年開始，越南的房價開始起步，信貸的擴張促使房地產市場逐步升溫。到2012年為止，胡志明市的高端樓盤價格已經漲到了4000-5000美元/平方米，中端價格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至較低檔的樓盤也炒到了1000-2000美元。這一水平已經遠遠超出當地工薪階層的購買力。

2. 調整期 （2010年-2013年）

隨著房價的不斷走高，政府也意識到了地產泡沫的潛在風險，開始調低信貸規模，控制房價成交。2009年1月1日起，對轉售樓盤收益的征收的稅收從10%直接上提到25%。房價的成交量受到了打壓，成為房市引爆的轉折點，而真正的房市泡沫破裂發生在2011年前後，首當其衝的是前期漲幅最高的胡志明市，河內緊隨其後。此次調整整體價格下降了大約30%左右。以胡志明市為例，房價腰斬至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地產的貸款也未能如期償還，導致了大批壞賬的產生。

3. 快速發展期 （2014年到現在）

2014年以後，隨著VAMC的成立，政府漸漸開始對銀行體系進行了一系列的重組與改革，市場也開始消化地產泡沫所造成的連鎖效應，整個房地產業開始逐漸走出低谷。2015年，為了拯救低迷的房地產市場，越南政府對《住房法》進行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，越南房地產也從此漸漸走出低谷。尤其是進入2016年上半年以來，房市再度出現新一輪繁榮，一直延續到現在。

二、影響越南房地產發展的核心因子分析

那麼越南房地產市場是否仍然具備增長潛力與投資價值呢？我們將從以下幾個對房地產有重大影響的因素，結合越南自身的情況進行探討：

1. 經濟發展狀況

如圖所示，越南近二十年來保持了較快的增長速度，尤其是近十年來GDP的平均增速一直在6%之上，為房地產發展創造了一個良好的經濟環境。

圖二是2010年至2016年東南亞主要國家人均GDP的排名情況，越南以8.4%的水平處在首位，說明從經濟實力來看，越南的經濟水平有一定支撐作用。而且越南的物價指數目前穩定在4-5%左右的水平，同樣創造了一個相對溫和的經濟環境。

2. 政策法規影響

與中國類似，越南政府的政策對於房地產市場有很大影響。越南房地產市場自2011-2013年泡沫爆裂之後長期處於低迷狀態，越南政府采取了一系列積極措施刺激房地產發展。從效果來看政府對於房地產市場的態度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日對於《住房法》的修訂放款了對外國人的限制，使得房地產市場迎來了新一輪的高潮。展望未來，越南的政策法規還會在較長一段時間保持穩定，這對於投資者而言是一個政策性的利好因素。

3. 人口因素

我們再從人口的角度分析，越南房地產的需求動力是否還能延續。

a. 人口結構

目前越南處在人口紅利期，截止2016年，15-54歲的人口基本上占據了整個人口金字塔的63%，其中分布最為密集的年齡段則又集中在20-34歲。而中青年往往是購房大軍的主力，所以單從人口結構看，不考慮放開外國人購房限制以後的外來力量，單就國內居民的購房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相較於其他東南亞國家仍舊處在較低水平，說明越南地產仍有較大增長空間。

b. 消費能力

根據越南的數據統計與預測，2016年與2020年越南中等收入與富裕家庭數如下圖所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增長，而中等收入家庭也有超過50%的增長，說明越南家庭收入的購買力與消費力在未來五年內將有顯著提升。

c. 消費習慣

越南人民曾經習慣於用整付的方式去購買房地產，用一整袋現金去直接面對面進行交易的情況在越南比較常見。而近幾年來越南人民的消費習慣正在一點點發生改變，貸款開始成為一種更加常見的方式。2012年以前，幾乎僅有10-15%的越南居民會在買房時使用住房貸款，而到了2015年之後，這一數字發生了明顯的改變。僅2015年上半年前八個月，越南發放給買房居民的貸款就激增了22%，也是從2015年開始，基本上50%以上的購房居民開始使用住房貸款。隨著未來銀行體系的進一步完善，加之降息的作用，住房貸款的比例仍然有望進一步擴大。

4. 金融環境

與任何一個投資標的一樣，房地產行業最主要的兩大因素：一個是收益，一個是成本。收益重點看兩部分：房地產本身的資本增值和租金回報率。而成本將重點留意信貸成本。

a. 收益

從租金回報率來看，越南目前的租金回報率還是比較有吸引力的，胡志明市平均年租金回報率可以達到6%-7%左右，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率。即使扣除管理費等雜項，淨回報率也有4%-5%左右。再從資本增值的角度來看，在過去三年，越南房地產確實有了較大增值，然而這種增值幅度是否能夠持續，我們目前保持謹慎態度，具體將會在風險部分再做詳細闡述。

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b. 成本

從信貸成本來看，越南的借貸成本相對較高，如圖所示，貸款利率曾經一度逼近20%，近年來有所回來，逐漸穩定在8%的水平。這會給購房者帶來較大壓力，這也是很多越南人仍舊采用整付方式的重要原因。不過越南政府目前仍舊維持相對寬松的貨幣政策，相信未來利率環境相對穩定，不會造成較大波動。

三、越南房地產的潛在投資機會

未來越南房地產市場可以主要通過以下兩種途徑進行投資：

1. 直接投資房地產業

綜上所述，越南房地產仍然具備一定的上升空間，但需把握結構性機會。越南房地產市場，大致分為四大類——廉價房、中端房、高端房以及奢侈房地產市場。未來較有投資價值的，集中在兩類地產。一類是中低端房地產，可考慮長線投資；另一類則是功能性地產，通常用作民宿出租。前者主要是受剛需推動，而後者則是由於快速發展的旅游業以及人均收入水平的不斷提高。從資本增值的角度看，後者的價值要大過前者，但同時面臨的風險也較高。

由上圖可知，胡志明市的中低端住房成交量，從2012年到2016年五年期間，實現了8倍的增長。而根據房地產公司NLG的預測，未來三年成交量仍會保持10%的復合年均增長率，而結合之前對人口結構與收入結構的分析，需求更多會集中在此類住房。

2. 間接投資地產股

如果認為直接購入房地產成本太高風險太大的話，那麼購買越南房地產相關股票也是一個不錯的選擇。我們同樣可以將目光聚焦在主打中低端市場的房地產公司上，當地主打中低端市場的地產公司都有望受益於不斷回暖的地產市場。

四、投資越南地產業面臨的風險

1. 市場泡沫風險

這是最大的風險。胡志明市地理區位如圖所示，目前二區的平均房價基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一區的一些黃金地段，已經再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根據美國顧問公司Demographia公布的《全球房價負擔能力調查》，房價入息比率（房價中位數除以家庭全年入息）排行前五位的城市分別是：中國香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、加州聖河西，其對應的房價入息比率分別為：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而如果計算胡志明市的房價入息比率的話，目前均價大約在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工資大約在600美元/月左右，當地房價中位數大約為13萬美元，約102萬港幣。所以基本上胡志明市的房價入息比率也在9左右，從全球來看也處在相對較高的水平線上，積累了一定高位風險。

2. 需求錯配風險

未來另一大主要風險，是來自住房需求與供給層次的錯配。簡單來說，就是目前市場高端地產的供給過多，而此類型的地產已經遠遠超出了普通工薪階層的購買力，大部分的購房需求仍然集中在中低端市場。這就造成了房地產市場的需求與供給的不匹配。胡志明市別墅的吸收率（成交量/供給量），基本上僅維持在30%左右，而中低端市場供給則仍然處在相對緊張狀態。

3. 政策法規風險

這一風險存在於任何一個新興市場之中。由於體系不健全，法規不完善，關於股市的政策處在相對不穩定的狀態。同樣的風險也存在於房市之中。2011-2013年的房市崩塌，與2009年提高稅收有著直接的關系。由於目前越南房市剛剛對外國人開放，整個房地產市場處在上升期。如果未來政府再出調控政策，或者對外國人購房再取進一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成房價的波動。

4. 政治風險

這方面的風險更多是針對中國的投資者而言。南海爭端一直是中越關系的主要矛盾點。2016年臨時仲裁庭關於南沙島礁的法律地位作出裁決後，中越關系就一直處在比較緊張的局面。這種政治外交風險也應成為在當地置業的中國人的考量因素之一。不過就目前的中越關系來看，這種外交風險還是相對可控的。一方面，中國和越南一直保持著良好的雙邊貿易關系，截止2016年，中國已連續12年成為越南的第一大貿易伙伴，是越南第一大進口來源地和第四大出口市場，越南更是在2017年成為了中國在東盟的第一大貿易伙伴。另一方面，隨著一帶一路的深入，中越兩國必將在更多項目上有深入合作交流，所以這方面的風險相對比較穩定。

作者：黃少明海通國際證券宏觀研究部董事總經理
來源：華爾街見聞
原文發佈日期：2017年10月13日
責任編輯：Zoe Chan

人口縮水加劇日本房產投資是否面臨更大風險？| 日本

人口縮水加劇日本房產投資是否面臨更大風險？日本房產泡沫經歷是否會重現？中國人對於日本的關注一直是複雜而熱烈的。從歷史糾葛、地緣政治、到文化生活，中國大眾與媒體手中的這盞聚光燈似乎從來沒有從日本身上移開過。

2015年起，隨著日元貶值與華人海外房產投資熱潮的興起，日本房產也成為了一個火熱的話題。幾年時間過去了，這個話題不但沒有冷卻的趨勢，更是隨著2020年東京奧運會的日益臨近繼續升溫。

2017年1至8月，居外網收到關於日本房產問詢數量比2016同期增加21.7%, 是2015年同期的2.3倍。與此同時，日本總務省統計局的數據顯示，2016年日本人口減少了近31萬人，是有記載以來人口減少速度最快的一年。面對潛在的勞動力不足與嚴重的人口老齡化，我們不禁要問現在還要投資日本房產風險是不是面臨更大的風險？

讓我們先來看看為什麼日本房產最近備受投資者青睞。雖然日本房產對於投資者而言並不像泰國、越南等地那麼便宜，但是卻有著許多獨特的優勢。

首先，外國人在日本可以直接購買帶有土地所有權的住宅，而泰國與新加坡等地是不允許外國人擁有土地產權的。其次，日本目前對外國購房者沒有任何附加限制。反觀加拿大、澳大利亞與新加坡等地則對外國人徵收超過10%附加印花稅，為當地房價降溫。最後，由於日本央行的負利率政策，使得日元成為全球融資成本最低的貨幣之一，加上日元流動性良好，日元貨幣與資產都成為良好的避險投資選擇。在當前國際經濟前景不明，美朝局勢緊張的情況下，購置日本資產在全球資產配置中有著重要意義。

圖一：日本房價指數走勢

圖標：公寓；全部住宅；住宅用土地；別墅

從2014年12月至2017年4月，日本住宅綜合房價指數連續29個月實現同比增長。2017年前4個月的同比漲幅均高於3%，高於往年同期，增幅主要驅動力來自公寓樓盤板塊。日本全國公寓房價指數在近幾年持續攀升，2015年開始，幾乎每個月的同比增幅都在6%到8%之間，漲勢驚人。反觀別墅房價則漲勢較為平緩，與物價通脹處於同一水平。公寓市場的火爆，來源於日本經濟增長帶來的內部需求與外來投資者對日本房產的青睞。同別墅相比，適合小家庭或者單身人士的公寓總價更便宜，地理位置與配套設施更為便利，無論對於剛需購房者還是投資者都是很好的選擇。開發商們也緊緊抓住了“總價低，位置好”對投資者的吸引力，推出平均面積越來越小的公寓戶型。2017年以來，東京地區新公寓平均面積均低於70平方米，而同時期大阪的新公寓平均面積更小，在55至65平方米之間。2017年東京新公寓的清盤率在70%左右，較前兩年無明顯變化。由於2016年，東京的新建公寓供給整體較2015年減少，使得東京新公寓連年大幅增加的情況有所緩解，並在7月出現了32個月以來首次庫存下跌的情況。在大阪，2017年新公寓清盤率則在73%至80%的範圍內，待售庫存也在最近連續四個月同比下降，火熱程度依舊。

那麼日本房價漲勢還會持續多久？現在投資日本房產又有哪些風險需要考量呢？

目前，日本經濟發展勢頭與負利率政策對於購房者而言是利好。2017年2季度，日本GDP環比增長0.6%，是經濟連續增長的第6個月，已經創下2006年以來最長的GDP連續增長期。與其同時，日本的失業率低於3%，就業情況十分樂觀，特定行業甚至出現了勞動力供不應求的情況。這樣的就業行情與物價水平的穩定保證了居民可支配收入的健康增長。持續增長的私人消費，正體現了日本民眾的消費水平與消費意願正在持續增長。除此之外，日本長期以來實行的量化寬鬆政策，降低了房貸利率，保持日元的弱勢，同時刺激著日本當地與海外投資者的購房需求。

圖二：2010年至2060年日本人口及各年齡段人口數據及預測

然而相對於目前穩健的房市基本面，日本並沒有擺脫長期人口減少與社會老齡化帶來的潛在經濟發展挑戰。根據日本法務省預測，日本人口將在未來40年內減少三分之一。這其中，就業適齡人口（15-64歲）將減少46%，而65歲以上人口反而將增加18.5%。這意味著日本社會將同時面臨兩大挑戰：勞動力不足與老齡化加劇。不管是勞動者不夠還是老齡人口過多，對於日本長期經濟發展來看都是巨大的潛在危機。這是投資者在購買日本房產之前不得不瞭解清楚的。

但是，這並不代表日本房產會失去長期投資的潛力。

首先，日本人口的流失在地域分佈上是不均勻的。從日本不同城市人口同比變化圖中我們可以看出，近年來東京一直吸引著更多地人口，並且人口增長速度在2013年之後越來越快。神奈川縣（主要城市為橫濱）與愛知縣（主要城市為名古屋）在近些年也同樣吸引越來越多人口湧入。反觀大阪、京都與北海道則正在面臨人口流失的困境。

圖三：2001年-2015年日本各區域人口同比變化

其次，雖然日本的移民政策相對其他發達經濟體要保守許多，不過面臨人口迅速減少的問題，移民似乎是政府不得不打的一張牌。2017年3月開始，在日外籍專業人才最短可以在一年之內拿到永久居民的身份，顯示了日本政府想要留住更多高技術外籍人士的決心。2016年，外國籍日本居民已經佔總日本人口的1.8%。雖然這個比例不高，但是絕對數量也有將近230萬人，是1990年的2.6倍，這部分人群的租房購房需求已經成為市場上不可忽視的一股力量。除此之外，在日外籍人口的國籍構成也有了非常大的變化。1990年以前，在日居住的外國人以韓國人為主，中國人還佔不到10%。到了2016年，中國人已經佔全部在日外籍居民的將近40%，而韓國人只佔20%多一點。與此同時，來自菲律賓和越南的在日居民佔比也明顯增加。而這些外籍居民居住的地點也很有特點，截止2015年，43%的在日外籍居民居住在東京都會區，大概10%居住在大阪與愛知縣。來自不同國家的居民在購房時偏好的位置、戶型、社區等都有所不同。這些是投資者在購房時需要考慮的因素。

圖四：1970至2016在日外籍居民比例分佈

綜合以上，日本房產投資者們在目前情況下應當將眼光放在人口增長城市中外籍人口密集的區域，明確自己的投資目標是租金回報還是長期土地增值，然後選擇相應情況下高需求的社區與戶型進行投資。雖然人口問題將會給日本帶來不小的麻煩，但在經濟形勢良好的情況下，這個問題應該還屬於政府可以調整的範疇。畢竟相對於經濟增長率常年低位徘徊，失業率居高不下的國家，只要選對標的，投資日本房產的直接風險還是可控的。

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謹慎！這個國家房產上半年太火，租金高、總價低但也藏著很多雷？| 海外

導語：國際房地產服務和投資管理公司仲量聯行8月16日發布的數據顯示，2017年上半年中國在房地產市場的跨境投資額為62億美元，僅次於德國和英國，成為房地產領域世界第三大跨境資本來源國。它們資金基本投向世界三大流動性最強的房地產市場，即美國、英國和德國。其中美國吸引的資本總額為100億美元，英國和德國分別為60億美元和20億美元。

相比英美等發達國家售價動輒上千萬人民幣的房屋，相對較低的總價和較短的交通距離使以泰國為代表的東南亞國家正成為國人海外置業的熱門區域。

據泰國《曼谷商報》報道，泰國某知名房地產開發商2017年上半年銷售金額為150億泰銖（約合30億元人民幣），比去年同期增長20%，其中外國人購房者貢獻越來越大，中國人則是“主力軍”。

然而，在泰國置業卻一直存在著諸多的亂像。由於泰國政府限制外國投資者對土地的購買，但有部分代理公司仍能“神通廣大”地達成此類交易。北京瑞麥投資總監牛振虎認為，部分代理公司的“神通廣大”其實會帶來很多的隱患。

他在遠見財訊的直播中詳細說到：“首先是跟泰國人合夥去開一間公司，然後把你作為小股東，只占49%的股權，泰國人做51%的大股東，律師一般會告訴你會簽一些名義上的協議，限制泰國人的操作和買賣。但這個裡面，首先律師也是泰國人，你作為小股東用公司的形勢去購買，你未來想變賣的時候泰國人有可能反悔了，或者說是他在你不知情的情況下，他用多數投票權把公司賣了，你是不知道的。而這種以公司形式購買的其實是租賃產權，這其中又是一個很大的風險。”

而除了土地方面的限制，牛振虎認為，在泰國購買公寓同樣存在風險：“在泰國一般買房期房現房都有，我就推薦大家去購買現房，這是沒有太大風險的，購買了就可以去辦地契和房產證，拿到了房子就完全屬於你了。而期房的話就有一些門道了。因為海外人士去開發房產的話是不那麼順暢的，這樣的開發商是有一部分風險的，這裡面牽涉到環境評估報告，如果這個沒有批下來，就開不了工，而你買了這樣的房產，你可能就會有前期首付的損失。所以我建議客戶去購買房產的時候記住兩點：一是能買現房就買現房，另外一個就是要認准開發商，最好是當地的、上市的、或是有名的開發商，以泰國本土的為主。

>>>泰國置業百科：泰國購房流程 | 泰國房貸流程 | 泰國房產稅費

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新華社前駐曼谷分社記者凌朔此前也介紹了在泰國投資買房的主要的五大風險：

其一，物業管理風險。“泰國對公寓房的管理方式和中國國內不同，它是由物業公司來負責後期的房屋管理，一旦物業公司出了問題或者倒閉，這間公寓就很可能會成為’爛尾服務房’。”凌朔說。

其二，房屋稅費風險。“中國投資者所青睞的海景公寓，看上去很便宜，但它的房產稅和之後每年的物業費可能會高到普通投資者無法承受的地步。”凌朔介紹道，一般新公寓一年物業管理費可高達四五萬元人民幣。

其三，房屋維護風險。因為氣候原因，購買公寓後的維護成本也會非常高。凌朔舉例，如海景公寓，若三個月不住，家具就會發霉，在國內可以維持10年的裝修在泰國只能維持三年。

其四，出租風險。由於一些投資者並不會在泰國所購買公寓中長期居住，他們常通過物業公司對外出租，但很多公寓事實上並無法出租出去。

最後，政策風險。“泰國政府更迭比較快，相應地，政策延續性較差，每一屆政府上台後都會在房地產政策上進行比較劇烈的調整，有時，政策變化後是有投資空間的，有時新政策會讓投資反而成為累贅。”

北京瑞麥投資總監牛振虎表示，投資者購房還是要先從自己出發，是想投資還是想自住，或者投資和自住去兼顧，然後先選擇泰國的哪一個地區，再去選擇一個具體的項目，去進行投資。他在遠見財訊的直播節目中建議：“在購買房產的時候，還是要本著價值投資的原則，購買以後長時間持有，不要輕易的賣出房產。由於賣出房產都是有成本的，而且每賣一次就會有一次交易的費用，如果說你長時間持有，你看好泰國這個國家的房產，你應該持有5年以上。另外它的這個被動租金非常高，達到5-8%，泰國這個國家的房產也適合長時間投資。”

（據中國新聞網）

最新報告：房價現下跌風險 | 加拿大

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）發表的最新報告顯示，溫哥華樓市仍處於過熱狀態。對此，卑詩大學（UBC）學者就指，大溫城市屋和柏文需求強勁，導致市場再度熾熱。溫市房價的確被高估，或會面臨大幅度價格下跌的風險。另有地產經紀則表示，隨著央行加息和省新政府上臺，溫哥華樓市已有冷卻跡象。

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UBC商學院教授達維多夫（Thomas Davidoff）接受訪問時表示，房屋供應跟不上需求，市場自然會過熱。他也認可報告中所認為的本地房價被高估了。價格被高估，高估愈多，修正幅度就會愈多。

不過，達維多夫表示：“自己不敢說溫哥華的樓市存有泡沫，因為我們有很多理由去相信會有人願意接手溫哥華的房子。”他舉例說，未來數年，大量新移民將湧入加國，適宜居住的溫哥華必定是新移民首選之地，他們到來後自然會買房，滿足自住要求。另壹方面，溫市正朝著國際都市方向發展，大都市通常都有房價高、負擔性差的特點。

經紀:市場已開始轉淡

地產經紀蘇嫻雅則說，從平日帶客戶的情況來看，感覺市場已開始轉淡，尤其是高價位的獨立屋，而柏文和城市屋雖然早前經歷壹波漲幅，但由於目前價位已經不便宜，許多買家變得相對理性些。

此外，這個7月發生不少大事情，包括加拿大央行加息、中國收緊外匯，以及省新民主黨上臺，該黨早前多次指會透過加稅等方式調整房價，不少買家選擇開始觀望。

蘇嫻雅指省府若再征稅，或者市場轉淡，對炒家風險相對大些，加上聯邦政府開始針對樓花炒家展開調查，這些都令到投資者變得很謹慎。市場冷卻，對購買自住房的人來說當然是好事，不過，蘇嫻雅認為，樓價下跌，除非跌幅很大，例如達到30%，否則基本上對改善民眾的住房可負擔程度是沒有影響。

相關資訊： 多倫多樓市轉買方市場買家大膽還價如願買房 | 加拿大

（據西岸居）

美國工業地產投資為何一枝獨秀？| 美國

美國工業地產需求旺盛得益於電子商務蓬勃發展，與傳統零售商不同，電商需要龐大的物流體系和大量的庫存。

消費者對快速配送的需求推高了工業地產的吸納量，尤其是配送鏈條末端的小型配送中心。分析顯示華盛頓工業地產最有可能因快速配送的迅猛發展而獲益。

近年來，美國房地產被資本追捧，包括倉庫、物流中心在內的工業地產已成為中國企業赴美投資商業地產的一大熱點。盡管媒體對此關注得不多，但中企對美國工業地產的投資已達到了相當大的規模。

僅在2015 年，中企的工業地產投資就達82.4 億美元，相當於當年對美商業地產投資的52.9%.

中國人壽是較大的買家之一。例如在2015 年11 月中國人壽與工業地產巨頭普洛斯集團(Global Logistic Properties)以45.5 億美元的價格購買了一個擁有193 處物業的資產包。這些物業分布在芝加哥、達拉斯、南加州、巴爾的摩等地。最近幾個季度中企的工業地產投資有所回落。投資者的重心又回到了酒店和寫字樓上。但總體而言，工業地產仍是個不錯的選項。

在酒店、出租公寓、零售物業基本面轉弱的背景下，工業地產仍然一枝獨秀。在最近一年中，工業地產價格基本上保持著同比增長3%~4% 的勢頭，淨營運收入同比增長接近5%，資本回報率一直保持在6.8% 左右。租金同比增長率仍然在2007 年的高點之上，而5.1%的空置率正處於歷史最低水平。

今年一季度美國主要城市的工業地產大多呈現良好勢頭。休斯敦、波士頓、達拉斯、西雅圖、華盛頓等城市的工業地產價格都出現了顯著上漲，資本化率相對於一年以前進一步下降。總的來說，我們預計工業地產的價格在未來幾年仍將持續穩定地增長。而工業地產的空置率將保持在較低水平，租金增幅或會放緩，但租金水平仍將穩定上升。

而從投資交易角度看，工業地產市場也非常活躍。今年以來美國商業地產的交易量出現了一定程度的下降，僅一季度總體交易量就同比下降了18%。相比之下，一季度的工業地產交易量同比增加了14%。從淨買入的角度看，房地產信托基金(REITs)是最大買家。從交易量角度看，大部分的交易發生在私人業主之間。驅動投資者投資工業地產的因素之一是定價相對較低。與出租公寓、寫字樓5.0%~5.7% 的資本化率，工業地產6.8% 的資本化率非常具有吸引力。

總體上看，工業地產的供求關系是比較健康的。過去十二個月累計淨吸納量為2.1 億平方尺，新增工業地產供給僅為1.8 億平方尺。從具體城市來看，達拉斯、休斯敦、舊金山在過去十二個月中的供給較為緊張，而費城、西雅圖、紐約、華盛頓則供過於求。

值得注意的是，今年一季度新增供給要稍高於淨吸納量。這一方面是需求的季節性疲弱造成的，另一方面確實反映了供給在不斷增加。越來越多的供給會推高空置率，給租金增長帶來壓力。盡管如此，工業地產要保持供求平衡還是比較容易做到的。倉庫、物流中心等工業地產物業建設周期短，一般在八至九個月左右。在市場火熱時，工業地產的供給可以快速增加。而在開發商意識到市場風向轉變而減少供給後的八九個月效果就會顯現。

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近年來，美國房地產被資本追捧，包括倉庫、物流中心在內的工業地產已成為中國企業赴美投資商業地產的一大熱點

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工業地產需求旺盛得益於電子商務蓬勃發展。十年前電商銷售僅占美國零售銷售不到3%。而今該比例已經超過了8%。電商發展的背後是實體零售的沒落。這是社會經濟的結構性變化，在未來還將持續下去。與傳統零售商不同，電商為方便及時配送往往在各地持有大量庫存。同時，他們也需要龐大的物流體系以將商品及時地送達消費者的手中。這就極大提高了倉儲、轉運、配送等工業物業的需求。

消費者對快速配送的需求也推高了工業地產的吸納量。美國電商的配送速度要遠低於國內電商的配送速度，但也在快速提高。在幾年前，五天送達是常態，而現在在部分地區已經可以做到當日送達。配送速度增加的背後是消費者偏好的改變和在線零售商品種類的變化。在2012 年，消費者平均能接受的免費送達時間是5.5 天，而到了2016 年該數據已減少到了4.8 天。另外，越來越多的電商通過網絡銷售生鮮食品。食品的特殊性質要求倉儲設施要離消費者足夠近，否則貨物可能在運輸途中變質。在這樣的背景下，快速配送的需求在未來只會增加，不會減少。

為了提高快速配送的能力，電商把目光投向了配送鏈條末端的“最後一英裡”小型配送中心。以Amazon 為例，在2009 年之前，末端小型配送中心只占該公司物流設施的11%，而今該比例已經超過了40%。大量承包小型電商物流服務的FedEx 也租用或購置了許多“最後一英裡”配送中心。這類物業往往面積很小，且大多位於人口密度非常高的地點。它們的供給十分有限。在需求集中的地方又難以興建此類設施。這樣一來，巨大的需求使得這類物業的租金不斷上漲，價格一路走高。商業地產數據提供商Costar 在最近的研究中識別了美國各地超過一萬處“最後一英裡”物流中心。截至2016 年四季度，這些物業的平均空置率僅為3.5%，遠低於6.7% 的工業地產總體空置率。而在2016 年這些配送中心的租金上漲了10.7%，遠遠比6.6%的工業地產總體租金增長要高。

那麼哪些城市最有可能從快速配送的發展中收益？筆者從供給和需求兩個維度對主要城市做了比較。以中位數家庭收入來衡量一個城市的消費能力。收入越高意味著消費能力越強。同時，通過比較每單位面積服務人口來比較供給。為了衡量“最後一英裡”的物業設施的相對供給，先挑選出面積小於25萬平方尺的小型配送中心，並計算此類物業在每個城市的總面積。我們計算這類小型配送中心每平方尺所服務的人數，平均服務人數越多，意味著供給越緊張。

通過比較一季度每個城市的數據，我們發現華盛頓的處境最為有利。華盛頓有著比大部分城市都高的家庭收入，小型配送中心的供給也非常緊張。事實上，金融服務、科技、防務等行業的發展在最近幾年給華盛頓帶來了大量的就業崗位。在過去十二個月裡華盛頓的就業崗位增長了4.2%，遠高於1.56% 的全國平均水平。而華盛頓的人口自2000年以來就不斷增長，近幾年一直保持著較大的人口淨流入。根據官方估計，華盛頓較快的人口增長仍將保持到2030年。此外，華盛頓也是平均教育程度最高的城市之一。這也將支撐收入和消費的增長。

當然，投資工業地產也需要注意風險。而最大的風險莫過於投機性供給。早前許多開發商察覺到投資工業地產有利可圖，便開始大量修建工業地產物業，這使得工業地產供給快速增加，也許只需要半年時間就會超過總吸納量。

費城、印第安納波利斯、西雅圖、紐約等城市都存在供過於求的問題。供給過量勢必會給租金增長帶來壓力。如費城、印第安納波利斯在過去十二個月內的租金增長就遠低於全國平均水平。因此，在做投資決定時非常有必要對每個城市做全面仔細的分析。

（本文作者：美國國際集團經濟學家蔡哲系）