分析 – juwai

居外網發布2019年第一季度全球樓市報告

在截至2019年第壹季度末的壹年中，盡管全球經濟基本面亮點不多，房地產市場的繁榮也有放緩的苗頭，但投資機遇依然存在。居外的調查發現：

過去壹年間全球房價上升強勁的市場近四成；但今年壹季度的發展勢頭比去年有所放緩
亞洲地區整體上漲，菲律賓馬尼拉CBD領漲全球
澳大利亞觸底反彈，新西蘭上漲趨勢可能受到挑戰
德國領漲歐洲，“脫歐”陰影依然籠罩英國
北美地區後續乏力，但多倫多和蒙特利爾需求強勁
中東南市場表現持續低迷

截至2019年第壹季度的壹年內，亞洲市場整體溫和上漲，表現最為搶眼的是的菲律賓。該國在《全球房地產指南》（Global Property Guide）所覆蓋的５０個市場中，漲幅排名第壹。首都馬卡蒂中央商業區三臥室公寓的平均價格同比上漲了15.15%，今年壹季度環比上漲5.82%。該國在居外客戶興趣熱度榜上位列第六，投資者的興趣高度集中在馬尼拉的市中心。

截至2019年第壹季度末，居外客戶最為青睞的亞洲市場——泰國全國房價上漲了2.3%，由於需求上升和供應下降，這壹趨勢有望繼續保持。期間，東京新公寓的平均價格同比上漲3.9％，二手房的均價同比上漲了3.04%。馬來西亞在經過兩年的調整之後，從去年三季度開始房地產市場交易重新活躍了起來，這可能是因為去年5月大選之後，之前抱觀望態度的投資者重回市場。

但是中國大陸和香港的房地產市場表現則差強人意。香港的住宅價格在截至2019年第壹季度末的壹年裏同比下降了0.04%，與2018年第壹季度12.28%的同比增幅形成了鮮明對比。

截至今年3月底，澳大利亞的房價已經連續下跌了17個月，但是跌幅正在收窄。Corelogic的數據顯示，截至今年第壹季度末的壹整年中，全國整體房價同比下跌了6.9%，第壹季度環比下跌2.3%，3月跌幅收窄至0.6%。5月在大選中獲連任的總理莫裏森承諾多項措施來刺激樓市。6月和7月，澳聯儲兩次降息各25個基點之後，當前1%的利率水平已經創下歷史新低。今年６月，悉尼、墨爾本的房價指數分別環比上漲了0.1%丶0.2%。

新西蘭的數據依然強勁，但是在市場需求低迷，在供給上升的情況下，房價上漲的趨勢將會受到挑戰。

歐洲房價的上漲勢頭有增無減。《全球房地產指南》調查中十個表現最強勁的房地產市場有半數位於歐洲。強勁的供需面支撐德國市場繼續保持升勢並領漲歐洲。截至2019年第壹季度的壹整年內，德國公寓均價同比大幅上漲了9.23%，葡萄牙市場的表現緊隨德國，報告期間該地區的房價同比上漲了5.96％，位列調查覆蓋的41個市場的第六名。

“脫歐”繼續影響英國的房地產市場。全英房屋抵押貸款協會數據顯示，截至2019年第壹季度末的壹年內，英國平均房價同比下跌了1.36%，今年第壹季度環比下跌了0.51%。但英國受到外國投資者的青睞，在居外的客戶興趣熱度榜上位列第壹。

在經歷了六年的強勁增長後，美國的住宅市場已開始降溫。標普/凱斯-希勒全國房價指數和聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）的交易數據都顯示，該國的房價漲幅觸及五到七年來的最低水平。

加拿大的房價處於十年來的最低水平。2019年第壹季度，加拿大11個主要城市的房價同比略微下降0.35%，較去年4.2%的增幅大幅放緩。盡管如此，大多倫多和蒙特利爾地區的房地產需求仍在上升。

受油價下跌和政治和外交危機影響，中東地區房地產市場在過去的壹年中整體表現不佳。今年第壹季度，迪拜住宅物業價格環比略微下跌了0.38%，盡管如此，迪拜公寓的租金收益率十分可觀。

居外提示：

本報告使用的數據如非特別註明全部為通脹調整後數據。本報告進行通脹調整的方法是將各個國家的名義房價變化除以當地同壹時期的消費價格指數，以消除通貨膨脹對房價帶來的影響。通脹調整後的數據更能真實反映房價變動。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

利斯蘇富比國際房地產新加坡運營總監居外專欄

新加坡如何平衡住宅供應

鑒於嚴峻的外部環境對新加坡經濟的衝擊，市場情緒受挫。開放商必須致力於精准規模，合理定價，留住潛在買家。目前，新加坡的人口增長率不足1%，須依賴外資投資房地產，特別是高端市場。未來兩到三年是了解住宅供應如何發展的關鍵時期。【閱讀原文】

新加坡城規新計劃道出新加坡的競爭優勢

最近啟動的草案總體規劃旨在指導新加坡未來10至15年的發展需求和土地使用。市建局的總體規劃每五年更新一次，以確保長遠計劃保持更新，尤其是推動經濟，建築科技和人民生活水平的不斷提高。【閱讀原文】

新周期開始了！

2018年將會被人們銘記——2018年上半年和下半年，新加坡的私人住宅市場呈現了大不相同的走勢。【閱讀原文】

利斯蘇富比運營總監深度解讀新加坡降溫措施

今年7月5日，新加坡政府公布了一系列新的降溫措施，意在壓抑開發商投資拿地的欲望以及控制買家對於第二及第三套房產的需求，從而減緩房價的增長速度。新政策帶來的反應是立竿見影的，就在正式發布的當天晚上7天到12點前，共有超過1000套公寓搶在新政策生效前被售出。【閱讀原文】

居外網：加拿大房市問題根源在於金融監管政策並非外國買家 | 加拿大

外國買家在加拿大房地產市場具有舉足輕重的影響，也被當作是引發當前房市熱潮的重要因素。對此，中國最大海外房產門戶網站-居外網CEO羅雪欣女士（Carrie Law）有獨特的看法。在她看來，加拿大房價不斷上漲的壓力更多來自寬松的房貸政策，而非大陸買家，溫哥華等地或將面臨房價行壓力。羅雪欣女士被認為是全球房產行業最具影響力的人物之一。

在羅雪欣女士看來，中國買家對溫哥華房產的需求，自2015年達到頂峰後，正一直下降。因此，加拿大房價不斷上漲的壓力並非來自外國買家和針對外國買家的稅收政策。相反，寬松且低利率的房貸政策是最大問題。加拿大金融監管局（OSFI）在2017年10月也有著同樣的結論。更有趣的是，當我們仔細研究加拿大央行的分析報告時，相信他們也認可這一判斷。

中國人的需求逐漸減少

羅雪欣女士進一步解釋到，盡管中國買家的需求逐步減少，但加拿大房價仍在加速上漲。據居外網數據顯示，中國買家對溫哥華房產的興趣在2015年達到最高點，之後，房價過高、房屋庫存不足抑制了中國買家的購買需求。通過觀察分析，就可以發現這些信息都已清楚地反映在相關數據中。

圖表：大溫哥華地區非長住居民產權轉讓

數據來源：BC省財政部。第一個數據折點很可能是由外國買家所收到的“警告”引起，這可能迫使一部分外國買家加速購房。事實上，2017年12月的銷售數量，實際上與所有銷售的中位數相當。

根據加拿大財政部數據顯示，大溫哥華地區外國買家的房屋交易正在持續增加。2017年12月，共有190位外國買家進行了房產交易，較上年同期增長了13.09%。然而，有必要了解房產交易被注冊登記的規則，例如，在建築未完工之前，公寓房的預售是不被記錄在案的，這意味著現在登記的交易數據有可能是幾年前就已經完成交易的。2015年被認為是加拿大房市最火的一年，但當時的部分交易要到現在才完成注冊登記。

當然，我們也假定這些買家一直持有物業，而不是在注冊之前就轉手，他們也不可能通過居外網來轉售這些房產。一般來說，房產開發商與大買家都保持有特殊的聯系，無論是國內還是國外買家。

加拿大央行是否知道他們正在制作房市泡沫？

羅雪欣女士表明，加拿大央行才是房價上漲的最大推手。“溫哥華的房地產市場繁榮來自加拿大央行的交易大廳，而非北京大街。因為此前加拿大房貸利率固定、且處於低位，當信貸資金流動時，房價自然就會上漲。這是每個大學生在學習房地產市場時了解到的第一件事，這與外國買家無關”

加拿大央行實際上也多次認同這一說法。2010年，加拿大央行前行長馬克•卡尼（Mark Carney）表示：“經驗表明，長期的超低利率可能會阻礙金融風險的評估，這會促使人們去尋求收益，並推遲對資產負債表的調整。”今天你只需要前面兩部分，這意味著人們會以過高的杠杆來追求收益。

值得玩味的事實：在2013年被任命為英格蘭銀行行長之前，馬克卡尼向英國財政委員會重申了幾乎相同的聲明。

幾個月之後，馬克卡尼在溫哥華貿易委員會發表演講時表示：“低利率信貸資金被用來抬高加拿大房產的價格，而不是投資於擴大我們企業的生產能力和出口競爭力。”其含義是，信貸資金大多被借出用於房屋貸款上，然而，加拿大央行更希望它是用來幫助企業擴張的。

大溫哥華地區非居民的物業交易正在持續增加。圖為居外網上的溫哥華4臥3衛房產，土地面積567平方米，售價約1,860萬元人民幣（點擊圖片查看房源信息）

查看居外網上近3萬套加拿大在售房源

監管信貸政策比征稅更為重要

如果加拿大央行認為寬松的信貸政策是罪魁禍首，那麼提高准入將是最有效的措施嗎？這正是羅雪欣女士的建議。“從居外網的角度來看，去年10月，針對BC省房產市場，加拿大金融監管局做出了最為重要的政策調整，決定將加拿大人申請抵押貸款的申請標准提高，這將是影響房市發展的核心舉措。”

在羅雪欣女士看來，加拿大金融監管局制定的 B-20新准則確實做到了這一點，降低了借款人的最大信貸能力。在所有受聯邦監管的金融機構中廣泛開展的壓力測試表明，將最大抵押貸款規模降低了約20%，將使信貸資金供應緊縮，更難推動房價的上漲。此外，它還促使銀行采取更好的風險控制措施，包括借款人的收入驗證。在B-20執行之前，加拿大銀行對借款人國內外收入的來源驗證監控備受質疑。現在實行的新措施平息了這些爭論，並得到國際信貸機構的認可。

這些新的B-20准則還解決了外國買家的國外收入征稅問題。越來越多的新移民家庭購買房產，然而他們的收入來源不明，征稅政策對此也毫無辦法。溫哥華記者道格拉斯·托德（Douglas Todd）在2015年發表的一篇文章中指出，溫哥華一些新落成的豪宅主人宣稱是貧困階層。人們普遍認為，這些在海外賺取收入的人並沒有在本地申報自己的收入。

這其中很多都不是外國買家，而是加拿大新移民，他們免征外國人的購房稅，但仍有資格使用海外收入獲得抵押貸款，而且許多人沒有在加拿大申報收入。B-20執行之後，這是不允許的。加拿大帝國商業銀行向我們提供了一些關於采用新准則的解讀。

借款人用於獲得抵押貸款資格的收入來源，現在必須是合法且可核實的。若要獲得地方抵押貸款，加拿大國家稅務局會關注到你的現金情況，並要求支付任何未付的稅金。這不會影響那些已經產生的購買，但足以令今後想犯規的人打消念頭。

BC省確實已推出了一項投機稅以應對這些問題。然而，你願意支付房子價值的2%，還是支付房費所需收入的40%作為稅金呢？我猜大多數人會偏好投機稅而不是地方所得稅。

外資在加拿大房地產市場的作用不可低估。不可否認，外國買家起到了一定的作用，但這些資金怎麼會在這裡、為什麼會在這裡都是重要的問題。即使外國買家占了25%的市場份額，但仍然有75％的國內市場能輕易吸收房價的上漲。投機者不論是國際的還是國內的，除非能賣出去，否則都賺不到錢。通常你需要賣給那些在當地有收入，或者至少有能力通過當地信貸來負擔增長的人。

加拿大的銀行體系至今一直通過擴大信貸供應來實現房屋所有權。房價在攀升，他們並沒有遏制它。目前B-20的實施和不斷提升的利率會抑制信貸供應，國內外的投機者將難以像之前一樣輕松獲利了。

原文：Better Dwelling
翻譯：Rick Zheng
編輯：Zoe Chan & HY

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

澳洲移民2017年度回顧：審批趨嚴部分行業人才仍受歡迎

澳洲內政部（前移民局）部長Peter Dutton的2017年可謂折騰得很，高舉“為了澳洲人民利益”的大旗，手起刀落對457簽證、入籍申請、配偶移民以及其他簽證條件輪番進行了“手術”。但Peter Dutton的移民新政引來本土科技創業企業聯盟（StartupAUS）的不滿，這家非盈利組織認為Dutton的決策勢必擡高澳洲引進全球化企業人才的門檻，將使澳大利亞在國際市場失去了競爭優勢。

2016年全球通過商業移民到澳洲的人數達7260人，遠不及通過技術移民移民到澳洲的人數（12萬人），而技術移民中有四分之一都是中國人，約3萬人左右。

根據澳大利亞統計局（ABS）發布的人口數字，截至2017年6月30日止的澳大利亞境外凈移民數量為24.54萬，比前12個月（2015-16）增長27％。

圖壹：新南威爾士州人口變化1984年-2017年6月（來源：澳洲統計局）

2017年澳洲移民新政接踵而來：多類簽證門檻提高

目前澳洲的移民主要分為技術移民，雇主擔保移民，商業投資移民。目前，除了商業投資移民的政策沒有調整之外，技術移民和雇主擔保移民政策都做了相應的調整。

技術移民新政

技術移民是移民澳洲最傳統的壹種移民方式，也是最受歡迎的壹種移民方式，因為技術移民費用低，對申請者家庭資產沒有要求，也不需要拿錢投資，只要有才符合條件就可以申請，澳洲技術移民分為三種類型：1、189獨立技術移民；2、190州擔保技術移民；3、489偏遠地區州/親屬擔保技術移民。

189簽證的申請條件：

1、職業在MLTSSL列表上
2、通過職業評估
3、收到EOI邀請時年齡45周歲以下
4、EOI打分不低於60分，並獲得EOI邀請
5、至少達到雅思4個6或者同等英語水平
6、身體健康，品行良好

190州擔保技術移民，為州政府提名永居簽證，申請條件：

1、職業在STSOL列表上
2、通過職業評估
3、收到EOI邀請時年齡45周歲以下
4、EOI打分不低於60分，並獲得EOI邀請
5、至少達到雅思4個6或者同等英語水平
6、獲得州政府或領地政府的擔保
7、身體健康，品行良好

489偏遠地區州/親屬擔保技術移民，作為臨居簽證，有效時間為4年，申請條件：

1、州擔保類職業在MLTSSL+STSOL職業清單上 /親屬擔保類職業在MLTSSL上2、通過職業評估
3、收到EOI邀請時年齡45周歲以下
4.、EOI打分不低於60分，並獲得EOI邀請
5、至少達到雅思4個6或者同等英語水平
6、獲得州政府或領地政府的擔保
7、身體健康，品行良好

2017年，技術移民簽證除了職業列表發生了變化（MTSSL和STSOL），其他的申請條件基本沒有改變。提名職位必須在中長期策略技術職業清單（MLTSSL/ the Medium and Long-term Strategic Skills List，即原SOL清單）上。新增36個職業，刪除12個職業。但會計、工程、IT、計算機等熱門專業，均保留在現在的清單上。

此外，這8個也是MLTSSL上的熱門專業，分別是工程造價師、地產評估師、IT、工程師、護士、幼教老師、社工、建築師。

點擊查看最新澳洲技術移民職業清單列表（2017年更新版）

圖二：2011-2017年澳洲技術移民中前五名職業移民吸收數據對比（數據來源：澳洲出入境管理局）

雇主擔保移民

雇主擔保，包括了457、186 和187三種簽證，其中457是個臨時工作簽證，186和187是可以壹步到位的永居簽證，不同在於186是需要職業評估，187不需要職業評估。

2017年4月18號，澳洲政府宣布取消457簽證，並將457簽證轉為186和187簽證。457簽證從651個職業減少到435個職業，即216個職業被移除。而且在這435種職業當中，59種職業將會有限制，24種職業將只適用於邊遠地區的申請。
並分為中長期緊缺職業和短期緊缺職業。457簽證將在2018年3月被廢除，將被緊缺職業工作簽證取代，中長期緊缺職位才可以在三年後申請186PR，申請難度將加大。短期緊缺職業將只有兩年期限的工作簽證，不可轉為PR。
偏遠地區塔州，堪培拉等有放松移民條件，但整體入籍政策收緊。

商業投資移民政策未做調整，具體如下：

澳洲188類投資移民

澳洲188A商業創新類投資移民：
申請人夫妻名下凈資產80萬澳幣，過去4年中有2年擁有壹家公司30%以上股份，且這家公司年營業額要在50萬澳幣以上，申請人同意並需在澳洲做2年生意。該類別與舊政的163類別相似，非常適合國內中小企業主。

澳洲188B投資類投資移民：
申請人通過公司生意或股票/期貨投資合法賺取225萬澳幣的利潤，但須提供稅單/交割單，並同意投資150萬澳元到澳洲州政府債券上。

澳洲188C重大投資類投資移民：
申請人同意投資500萬澳幣到澳洲。該類別對語言、年齡、資金來源都沒有限制，且不需打分，是高資產人士的理想選擇。

澳洲888商業創新和投資永居簽證：

申請人獲得188商業創新和投資臨時簽證兩年後，符合壹定的經商或投資條件，可以申請永居簽證。

澳洲132商業天才永居簽證

（1）商業創新類：申請人擁有150萬澳幣以上資產；在中國過去4年中有2年擁有壹家公司30%以上股份，且這家公司年營業額要在300萬澳幣以上，企業凈資產不少於40萬澳幣；申請人抵達澳洲後的12個月內開展生意，投資金額不少於150萬澳幣。

（2）風險投資類：申請人從澳洲風險投資協會（AVCAL）會員處獲得100萬澳幣風險投資資金，用於在澳洲開創企業或使有價值的理念產業化。

以上就是對澳洲商業投資移民項目申請條件的基本介紹，大家可以根據自己的情況選擇壹個合適的簽證類型進行申請。

2017年其他澳洲移民政策調整

1、父母移民簽證費上調？投資額翻倍？

澳洲生產力委員會在審計過澳洲政府工作效率後，提出政府要精打細算財政開支，並提案政府應該收緊父母移民簽證，並且提高簽證服務價格，用以覆蓋政府的審批成本。在2017年12月20日，移民局更名為內政部 (Department of Home Affairs,簡稱DHA) 。

圖三：澳政府5年生產力審計報告提出以上建議

澳洲移民政策壹緊再緊的情況，想要移民澳洲的朋友該如何選擇呢？

根據澳大利亞非營利機構StartupAUS發布的第四份“Crossroads年度報告”來看，澳大利亞本土科創行業已經明顯超越了剛剛起步的階段，進入發展的高速路。報告還指出，由於澳大利亞聯邦政府取消457簽證，這導致世界級人才引進門檻提高，澳大利亞在國際市場也就失去了競爭優勢。

報告還指出，移民者為澳洲的新企業作出了重要的貢獻，同時為澳洲經濟帶來了強大的活力，政府應該鼓勵海外企業家移民澳洲，從而帶動澳洲企業的發展。至於該建議政府是否會采納居外網將保持關註，及時為國人發回報道。

此外，澳洲大型招聘網站SEEK公布最新數據，發現礦業、資源及能源、技術行業崗位的招聘廣告數量增長最快，礦工及各類技術工人成為2017年需求最大的人才。

礦業的鉆井工及爆破工是2017年1月至11月需求最高的崗位，與去年同期相比，招聘網站SEEK上發布的該行業招聘廣告數量增加了84.4%，兩個工種11月的平均招聘工資達117,601澳元。礦業的工程及維護崗位（漲84.3%，平均薪資為124,453澳元）、油氣工程及維護崗位（漲77.8%，平均薪資為115,550澳元）等6個崗位成了今年人才最緊缺的崗位。而2016年的熱門崗位是信息通訊技術與衛生醫療崗。

圖四：澳洲大型招聘網站SEEK公布最新數據，發現礦業、資源及能源、技術行業崗位的招聘廣告數量增長最快。

來源：seek.com

媒體報道政府廢除457簽證導致本土勞工市場招人難，行業人士曾表示澳政府有望重新恢復該簽證，但尚無官方確認消息。

其次，澳政府廢除雇主擔保打擊虛假信息移民申請者，從很大程度上來說是合理的，因為核查虛假信息成本很高。目前，雖說在2017年4月18號之前申請或者持有了457的申請人，可以繼續按照舊政策申請186雇主擔保PR了，但是對於尚未申請457，或者正打算申請457的申請人來說，此路已經不通。

因此可以判斷，澳洲政府既然做出決定便不會修改，就算在2018年三月推出TSS之後會有微調，但是絕不會回到原來的457簽證有效時的寬松移民申請狀態。

澳洲移民專家表示，現在的澳洲移民局已經發現之前的移民政策導致了很多不符合要求的移民拿到了PR，因此他們開始重新審理PR簽證。所以有可能大家會看到在之後幾年“被取消”的移民申請數量將大幅增加。

現在，澳洲已經將新入籍法案從1年延長到4年，很大程度上就是令澳洲移民局能有充分時間去重新審核申請移民者的資格。

如此收緊下去，澳洲商業移民188/132的條件調整也不遠了，加入英語要求、追加持股和營業額、增加投資額，並且取消壹步到位拿綠卡都是隨時可能落下來的政策。

綜上所述，居外編輯認為現在移民澳洲還是應從技術移民入手，特別是礦業和能源類的人才還是澳洲市場的急需人才。

作者：Lisa Zhu

編輯：HY

參考資料：

澳洲出入境管理局公開資料

https://www.border.gov.au/WorkinginAustralia/Documents/457-reforms-qanda.pdf

https://www.border.gov.au/WorkinginAustralia/Pages/Newsletters/skilled-visa-enews-nov-2017.aspx

https://www.homeaffairs.gov.au/about/corporate/information/forms/changes/summary-of-changes

https://startupaus.org/document/crossroads-2017/

附加稅之後，正確切入多溫房市的姿勢是什麼？| 加拿大

全文摘要：

2017年10月，是大溫哥華地區對外國投資者征收15%附加稅後的第14個月，市場迎來新常態，獨棟別墅市場平淡，公寓市場火熱。受到公寓價格飆升的影響，溫哥華整體房價又回到再創新高的軌跡。而加稅6個月過後的大多倫多房市，大體上也在沿著溫哥華房市的復蘇軌跡前行，除了獨棟別墅之外，其他房型恢復加稅前的走勢似乎也指日可待。

投資建議

溫哥華：經過一年多的調控，獨棟別墅目前維持供需平衡，房價將難大漲，想投資獲利的買家需謹慎選擇；而買家大力追捧的公寓市場板塊，賣家已經奪回了定價權，房價料將繼續大步前行，目前來看投資回報潛力仍在，但在加拿大央行持續加息預期下，公寓價格還有震蕩空間，投資者可擇機在加息信號明確動搖賣家信心後進場。

多倫多：就銷量占庫存比數據而言，獨棟別墅板塊短期內房價將有小幅回升，於剛需買家而言，該板塊短期內存在入場良機；而雙拼、聯排和公寓市場房價在未來幾個月可能會在合理範圍內加速增長，重回賣家市場區間，投資者亦可重新調高這幾個板塊的回報預期。

多倫多與溫哥華，這兩個最受投資者歡迎的加拿大城市，正在演繹著投資者與政府之間一場精彩的博弈。從2015年開始，同時受到剛需人群與投資者熱捧，這兩地房價急速攀升。大溫哥華房價在2016年5月至8月間的同比增幅維持在驚人的30%左右，幾乎成為了世界上房價增長最瘋狂的地方。旨在緩解越來越差的住宅可負擔性與越來越大的房市的泡沫風險，當地政府決定出台干預，從2016年8月開始對外籍購房者征收15%的附加稅。無獨有偶，同樣的故事情節又在大半年後發生在了多倫多。2016年12月開始，大多倫多地區房價同比增幅連續超過20%，安大略政府也從2017年4月份開始對大多倫多地區的外籍購房者加收15%的附加稅。現在，距溫哥華加稅已經過去一年多，多倫多市場也已經在新的形勢下調整了半年多的時間，調控後多溫房產市場發生了什麼變化？房價是否真的下降？這兩地房市在未來又將如何前行呢？

加稅14個月後，溫哥華房市新格局已形成

2016年8月2日起，所有外國投資者在購買大溫哥華地區房產需多繳納15%的稅費。這一舉動導致短時間內市場風雲突變。很多人紛紛急著將房子掛牌脫手，庫存大增。由於當時政策具體影響未明，市場觀望情緒嚴重，買家數量也迅速減少。瞬間的供大於求導致溫哥華房價也應聲下跌。根據加拿大房地產經紀人協會數據，大溫哥華地區房價指數從加稅後第二個月開始連續5個月環比下跌。不過圖1中我們也不難發現，加稅實施半年之後，市場房價就開始找到新的平衡點，並在之後增幅穩定，在加稅7個月後已經重拾加稅前的房價增幅。不過與加稅前相比，整個房市的格局還是發生了比較大的變化，一直以來最受投資者青睞的獨棟別墅受到了最大的衝擊。經過加稅過後的獨棟別墅市場，成交量大幅縮水，房價單月增幅也從之前高於8% 穩定至目前的2%左右。反觀受到剛需支撐的公寓市場，除了加稅之後的一小段激烈反應期，走勢基本平穩，目前公寓價格環比增幅已經回到加稅前水平，高於獨棟別墅房價漲幅。

圖一：大溫哥華區房價指數環比變化

查看居外網的溫哥華房源

那麼如何判斷接下來市場怎麼走？是不是已經進入了一個新的穩定期呢？

海外房市術語wiki：

讓我們來看看一個房市關鍵指標：銷量占庫存比。計算銷量占庫存比例的方法是用當月成交量除以可供售賣的活躍房源數量。買家對房屋的需求決定了成交量，而賣家的總體數量與對市場的預期則造成了供給，也就是活躍房源的波動。市場上活躍房源中能夠成交的比例越大說明房市熱度越高；反之如果只有一小部分的活躍房源可以得到成交，則意味著市場較冷淡。

按照加拿大各大房地產協會的定義，當“銷量占庫存比”大於20%的時候，市場即進入賣家市場階段，房價出現上升的動力。而當這個比例低於14%，買家在市場上有較大的話語權，房價也將面對下行壓力。14%到20%中間這個範圍的市場可以看做是一個穩定區間，房價不會發生太大的變動。從圖2中我們可以看到，加稅以前整個溫哥華房市的庫存都能很快被賣出，無論別墅或公寓都處於賣家市場的範圍，買家對於價格沒有太大的話語權，想買房就要立刻搶。而經過了加稅這一政策的調整，獨棟別墅的銷量占庫存比已經來到了新的區間，市場處於平衡區域。聯排別墅和公寓則在經歷了一定打壓之後反彈回到了賣家市場。說明政府加稅的目的已經基本實現，頂端市場的投機泡沫被擠出，很多買家從獨棟別墅這一市場撤出，或選擇觀望，或轉投聯排與公寓市場。相對便宜的聯排與公寓市場的反彈則代表了強勁的市場剛需與較為理智的投資行為。

按照這樣的形勢預測，溫哥華獨棟別墅處於平衡市場，房價將大體維持現在水平；在受到買家大力追捧的公寓市場，賣家已經奪回了定價權，房價料將繼續大步前行，恐將再次帶來過熱擔憂。

圖二：大溫哥華房市銷量占庫存比

加稅後的多倫多房市——溫哥華重演

隨著溫哥華房市進入新的穩定期，讓我們將目光轉向剛加稅不到一年的多倫多地區。同溫哥華一樣，多倫多房市也經歷了加稅之後短暫的劇烈調整期，但如果以溫哥華的現狀來預測，多倫多房市接下來的走勢似乎也比較清楚了。

圖三：多倫多和溫哥華整體房價指數環比變化

按圖3所示，房價指數走勢上來看，溫哥華整體房價在加稅後第六個月開始反彈，並在之後逐漸加速，直到穩定在目前2%左右的環比增幅。而多倫多房市對於加稅的反應與溫哥華幾乎如出一轍，只是反應幅度更加劇烈。2017年9月，也就是加稅後的第五個月，多倫多房價指數環比下跌0.6%，跌幅較之前已經明顯縮小。雖然加稅對多倫多房價影響要比溫哥華來的更大，但是多倫多整體房價反彈預計也會在接下來幾個月內發生。

於溫哥華類似，目前多倫多房市無論別墅還是公寓市場都在經歷著劇烈的調整。從圖4的銷量占庫存比來看，大多倫多地區四種戶型的住宅在2017年3月的銷量都紛紛高於當月的活躍房源，這意味著市場上的房源尚不足以維持一個月的需求，其中雙拼別墅與聯排公寓的房源只能滿足一半的市場需求，火熱程度可見一斑。從4月加稅開始，這四種房型的銷量占庫存比開始急速下降，3個月後就已經進入了相對穩定的階段。多倫多房地產經紀人協會2017年10月的最新數據來看，當地獨棟別墅市場經過幾個月的調整已經穩定地處於賣家市場跟平衡市場邊緣，近期房價預計將基本持平，環比漲跌幅度都會比較小。另外三種房型已經有明顯的反彈趨勢，從銷量占庫存比來看，都已回到了賣家市場的區域，房價將很快進入持續上漲的通道。

與同樣處於加稅後六個月（2017年2月）的大溫哥華房市相比，大多倫多不同房型間的市場分化並沒有那麼明顯。目前多倫多別墅市場的表現要好於溫哥華，而公寓市場的表現則比同期的溫哥華市場要冷清一些。這在一定程度上是因為溫哥華的獨棟別墅與公寓房價差距要遠遠大於多倫多地區。大溫哥華區獨棟別墅的均價要達到公寓均價的3倍左右，而在大多倫多，獨棟別墅價格一般只有公寓的2倍多。當市場受到15%附加稅擠壓的時候，買家購買的房子越貴，需要額外支付的成本就越高，也就會有更多的買家選擇較便宜的房型。相比溫哥華獨棟別墅市場受到的嚴重打擊，多倫多的獨棟別墅並沒有跌入買家市場，其他房型的市場也在穩步前行，但尚未迎來加稅前的火熱行情。

從目前的銷量占庫存比來看，多倫多獨棟別墅處於平衡市場與賣家市場的邊緣，房價預計仍會有小幅回升；在日漸回暖的雙拼、聯排與公寓市場，賣家市場的抬頭趨勢明顯，房價很可能在未來幾個月開始加速增長，但漲幅將處於合理範圍。

圖四：大多倫多房市銷量占庫存比

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市場不穩定因素仍在——加拿大央行加息與貸款限制

不過，加拿大央行連續在7月與9月兩次加息，銀行借貸利率已經隨之上升。目前加拿大經濟指標良好，大部分媒體與行業預測今年還會有第三次加息。走高的房貸利率必定會影響一部分觀望者的入市時間。加拿大財務機構主管辦公室（OSFI）最新出台的貸款限制政策要求從2018年1月起將加息壓力測試的範圍從低首付購房者（20%一下）跨達到所有房貸申請者，以證明可他們在未來繼續加息的市場環境下也依然具備償還能力。這一舉措可能會將一部分置換房買家擋在市場以外。相信一部分買家會趕在再次加息與明年新的壓力測試實行之前簽訂合約，這會對之後的市場活動與房價產生一定負面影響。一旦加拿大央行連續加息，受剛需買家歡迎的公寓和聯排市場可能會受到更大影響。在這樣的情況下，多倫多房市所需要的復蘇期可能就會長於溫哥華市場的7個月了。

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海通證券：泡沫下中低端板塊及可做民宿奢侈房仍有機會 | 越南

致力於做“新浦東”的胡志明的樓市到底處於哪個階段？目前越南房地產整體價格已經偏高，未來是否能夠維持強勁的走勢呢？胡志明市的房價又是否會復制中國浦東的神話呢？本篇將從影響房地產發展的幾個核心因子出發，分析越南地產未來的投資價值。總體上看，越南房價整體較高，未來雖然仍有一定增值空間，但是由於市場已對房市做出過度反應，中短期內房市升值空間有限，但仍可關注中低端房產市場以及專做民宿的奢侈房市場來，二者將主要分別受益於日漸增大的剛需以及快速發展的旅游業。

一、越南房地產發展階段

越南1945年獨立後，又用了將近三十年時間才結束南北戰爭實現全國統一。然而由於歷史原因，南北經濟的發展還是有比較大的差距，整體上南方經濟發展水平超過北方，這一點在房地產方面也表現得非常明顯。南北方分別以胡志明市和河內為代表，所以本篇關於越南房市的討論，主要以這兩個城市為主。越南房地產市場，以2005年為起點，主要可以分為三大階段：

1. 騰飛期（2005年-2009年）

2005年開始，越南的房價開始起步，信貸的擴張促使房地產市場逐步升溫。到2012年為止，胡志明市的高端樓盤價格已經漲到了4000-5000美元/平方米，中端價格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至較低檔的樓盤也炒到了1000-2000美元。這一水平已經遠遠超出當地工薪階層的購買力。

2. 調整期 （2010年-2013年）

隨著房價的不斷走高，政府也意識到了地產泡沫的潛在風險，開始調低信貸規模，控制房價成交。2009年1月1日起，對轉售樓盤收益的征收的稅收從10%直接上提到25%。房價的成交量受到了打壓，成為房市引爆的轉折點，而真正的房市泡沫破裂發生在2011年前後，首當其衝的是前期漲幅最高的胡志明市，河內緊隨其後。此次調整整體價格下降了大約30%左右。以胡志明市為例，房價腰斬至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地產的貸款也未能如期償還，導致了大批壞賬的產生。

3. 快速發展期 （2014年到現在）

2014年以後，隨著VAMC的成立，政府漸漸開始對銀行體系進行了一系列的重組與改革，市場也開始消化地產泡沫所造成的連鎖效應，整個房地產業開始逐漸走出低谷。2015年，為了拯救低迷的房地產市場，越南政府對《住房法》進行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，越南房地產也從此漸漸走出低谷。尤其是進入2016年上半年以來，房市再度出現新一輪繁榮，一直延續到現在。

二、影響越南房地產發展的核心因子分析

那麼越南房地產市場是否仍然具備增長潛力與投資價值呢？我們將從以下幾個對房地產有重大影響的因素，結合越南自身的情況進行探討：

1. 經濟發展狀況

如圖所示，越南近二十年來保持了較快的增長速度，尤其是近十年來GDP的平均增速一直在6%之上，為房地產發展創造了一個良好的經濟環境。

圖二是2010年至2016年東南亞主要國家人均GDP的排名情況，越南以8.4%的水平處在首位，說明從經濟實力來看，越南的經濟水平有一定支撐作用。而且越南的物價指數目前穩定在4-5%左右的水平，同樣創造了一個相對溫和的經濟環境。

2. 政策法規影響

與中國類似，越南政府的政策對於房地產市場有很大影響。越南房地產市場自2011-2013年泡沫爆裂之後長期處於低迷狀態，越南政府采取了一系列積極措施刺激房地產發展。從效果來看政府對於房地產市場的態度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日對於《住房法》的修訂放款了對外國人的限制，使得房地產市場迎來了新一輪的高潮。展望未來，越南的政策法規還會在較長一段時間保持穩定，這對於投資者而言是一個政策性的利好因素。

3. 人口因素

我們再從人口的角度分析，越南房地產的需求動力是否還能延續。

a. 人口結構

目前越南處在人口紅利期，截止2016年，15-54歲的人口基本上占據了整個人口金字塔的63%，其中分布最為密集的年齡段則又集中在20-34歲。而中青年往往是購房大軍的主力，所以單從人口結構看，不考慮放開外國人購房限制以後的外來力量，單就國內居民的購房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相較於其他東南亞國家仍舊處在較低水平，說明越南地產仍有較大增長空間。

b. 消費能力

根據越南的數據統計與預測，2016年與2020年越南中等收入與富裕家庭數如下圖所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增長，而中等收入家庭也有超過50%的增長，說明越南家庭收入的購買力與消費力在未來五年內將有顯著提升。

c. 消費習慣

越南人民曾經習慣於用整付的方式去購買房地產，用一整袋現金去直接面對面進行交易的情況在越南比較常見。而近幾年來越南人民的消費習慣正在一點點發生改變，貸款開始成為一種更加常見的方式。2012年以前，幾乎僅有10-15%的越南居民會在買房時使用住房貸款，而到了2015年之後，這一數字發生了明顯的改變。僅2015年上半年前八個月，越南發放給買房居民的貸款就激增了22%，也是從2015年開始，基本上50%以上的購房居民開始使用住房貸款。隨著未來銀行體系的進一步完善，加之降息的作用，住房貸款的比例仍然有望進一步擴大。

4. 金融環境

與任何一個投資標的一樣，房地產行業最主要的兩大因素：一個是收益，一個是成本。收益重點看兩部分：房地產本身的資本增值和租金回報率。而成本將重點留意信貸成本。

a. 收益

從租金回報率來看，越南目前的租金回報率還是比較有吸引力的，胡志明市平均年租金回報率可以達到6%-7%左右，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率。即使扣除管理費等雜項，淨回報率也有4%-5%左右。再從資本增值的角度來看，在過去三年，越南房地產確實有了較大增值，然而這種增值幅度是否能夠持續，我們目前保持謹慎態度，具體將會在風險部分再做詳細闡述。

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b. 成本

從信貸成本來看，越南的借貸成本相對較高，如圖所示，貸款利率曾經一度逼近20%，近年來有所回來，逐漸穩定在8%的水平。這會給購房者帶來較大壓力，這也是很多越南人仍舊采用整付方式的重要原因。不過越南政府目前仍舊維持相對寬松的貨幣政策，相信未來利率環境相對穩定，不會造成較大波動。

三、越南房地產的潛在投資機會

未來越南房地產市場可以主要通過以下兩種途徑進行投資：

1. 直接投資房地產業

綜上所述，越南房地產仍然具備一定的上升空間，但需把握結構性機會。越南房地產市場，大致分為四大類——廉價房、中端房、高端房以及奢侈房地產市場。未來較有投資價值的，集中在兩類地產。一類是中低端房地產，可考慮長線投資；另一類則是功能性地產，通常用作民宿出租。前者主要是受剛需推動，而後者則是由於快速發展的旅游業以及人均收入水平的不斷提高。從資本增值的角度看，後者的價值要大過前者，但同時面臨的風險也較高。

由上圖可知，胡志明市的中低端住房成交量，從2012年到2016年五年期間，實現了8倍的增長。而根據房地產公司NLG的預測，未來三年成交量仍會保持10%的復合年均增長率，而結合之前對人口結構與收入結構的分析，需求更多會集中在此類住房。

2. 間接投資地產股

如果認為直接購入房地產成本太高風險太大的話，那麼購買越南房地產相關股票也是一個不錯的選擇。我們同樣可以將目光聚焦在主打中低端市場的房地產公司上，當地主打中低端市場的地產公司都有望受益於不斷回暖的地產市場。

四、投資越南地產業面臨的風險

1. 市場泡沫風險

這是最大的風險。胡志明市地理區位如圖所示，目前二區的平均房價基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一區的一些黃金地段，已經再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根據美國顧問公司Demographia公布的《全球房價負擔能力調查》，房價入息比率（房價中位數除以家庭全年入息）排行前五位的城市分別是：中國香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、加州聖河西，其對應的房價入息比率分別為：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而如果計算胡志明市的房價入息比率的話，目前均價大約在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工資大約在600美元/月左右，當地房價中位數大約為13萬美元，約102萬港幣。所以基本上胡志明市的房價入息比率也在9左右，從全球來看也處在相對較高的水平線上，積累了一定高位風險。

2. 需求錯配風險

未來另一大主要風險，是來自住房需求與供給層次的錯配。簡單來說，就是目前市場高端地產的供給過多，而此類型的地產已經遠遠超出了普通工薪階層的購買力，大部分的購房需求仍然集中在中低端市場。這就造成了房地產市場的需求與供給的不匹配。胡志明市別墅的吸收率（成交量/供給量），基本上僅維持在30%左右，而中低端市場供給則仍然處在相對緊張狀態。

3. 政策法規風險

這一風險存在於任何一個新興市場之中。由於體系不健全，法規不完善，關於股市的政策處在相對不穩定的狀態。同樣的風險也存在於房市之中。2011-2013年的房市崩塌，與2009年提高稅收有著直接的關系。由於目前越南房市剛剛對外國人開放，整個房地產市場處在上升期。如果未來政府再出調控政策，或者對外國人購房再取進一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成房價的波動。

4. 政治風險

這方面的風險更多是針對中國的投資者而言。南海爭端一直是中越關系的主要矛盾點。2016年臨時仲裁庭關於南沙島礁的法律地位作出裁決後，中越關系就一直處在比較緊張的局面。這種政治外交風險也應成為在當地置業的中國人的考量因素之一。不過就目前的中越關系來看，這種外交風險還是相對可控的。一方面，中國和越南一直保持著良好的雙邊貿易關系，截止2016年，中國已連續12年成為越南的第一大貿易伙伴，是越南第一大進口來源地和第四大出口市場，越南更是在2017年成為了中國在東盟的第一大貿易伙伴。另一方面，隨著一帶一路的深入，中越兩國必將在更多項目上有深入合作交流，所以這方面的風險相對比較穩定。

作者：黃少明海通國際證券宏觀研究部董事總經理
來源：華爾街見聞
原文發佈日期：2017年10月13日
責任編輯：Zoe Chan

居外看點：海外房產投資新視角 | 海外

淺析美國稅改可能如何影響房地產投資

2017年9月27日，美國政府和國會公布了從特朗普競選總統時就開始被廣為討論的稅收改革計劃框架。對於美國公民，如果稅改法案在2018納稅年度就開始實施，2017年和2018年的稅負也可能存在顯著差異。計劃移民美國以及考慮在美國投資置業的人士也即將受到本次稅改的影響。而這次美國稅改對房地產投資將會有哪些看點，接下來重點關注哪些方面的實施細則，我們可以就這個話題簡單聊下。【閱讀原文】

【視頻】黃嵐地產榜：加拿大商業地產最新洞察 | 加拿大

各位朋友，大家好。最近有很多客人、朋友來問Daisy關於加拿大房地產市場的走向問題，而現在有很多的分析和新聞讓人看花了眼，每個人的預測和判斷都不壹樣。最近加拿大在個人住房領域出了壹些新政策，Daisy預測房市可能需要幾個月的時間去消化這些消息，這段時間住宅類房地產市場將會處於穩定調整的狀態。商業地產的領域卻完全不壹樣，我們知道商業地產的穩定性非常好，有關房市的很多政策都是針對個人住宅市場，和商業地產的板塊無關。目前加拿大的商業地產市場非常活躍，我在從事目商業地產業務上也體驗到其溫度，今天希望透過視頻把商業地產最新的投資信息和思考維度分享給大家。

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律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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資深經紀蔣蓓帶領你攻占大多倫多西部房市 | 加拿大

海外買家必讀！安大略省房市調控政策分析

安大略省最新調控政策出台，覆蓋大多倫多和整個金馬蹄區域。和國內的調控一樣，重大政策出台了，也就很難取消了。這個政策的好處是為今年樓市降溫保駕護航，年內再次出現大漲的可能性基本消除，但我們也不應對於這個政策的長期有效性，報以樂觀的態度。原因何在？內文有分曉。【閱讀原文】

大多倫多奧克維爾樓市：2016年綜述與2017年展望

奧克維爾12月的平均價格為96.3萬，比11月的111.4萬有了14%的價格下降。各位可能會有些吃驚，實際房價真的降了嗎？答案是否定的。12月的成交量極度萎縮，僅有的少量成交也多限於低價房，造成了平均價格的下降。但如果從整個宏觀經濟的大環境來看，大多地區的房市在2017年存在很大變數，最主要的因素來自於中國的外彙流出管制。【閱讀原文】

大多倫多奧克維爾樓市綜述：9月房價漲幅令人咋舌！

去年下半年以來，國內二、三線城市的房產市場井噴，財富效應非常明顯，造成了當前市場的資金充沛，隨著中國部分城市在國慶長假期間出台的樓市新政，已經讓國內的樓市急劇降溫，希望進而也能影響加拿大的樓市——從今年開年以來持續火熱，除了在今年的7月有略微的降溫以外，其余都呈現逐步走高的趨勢。【閱讀原文】

大多倫多奧克維爾最新樓市綜述

奧克維爾7月的樓市有輕微的降溫跡像，一方面是因為政府頻繁釋放樓市降溫的信號，另一方面也是由於前期漲幅過大，市場本身也需要做適當回調。7月下旬，溫哥華宣布了對外國買家征收15%的政策，對多倫多本地購房人群的心理也造成了不小的震動，本期專欄我會分享對這個政策的看法。【閱讀原文】

大多倫多奧克維爾華人熱點區域獨立屋的成交趨勢分析

大多倫多奧克維爾的10多個社區中，關注Iroquois Ridge North, Glen Abbey和Eastlake這三個社區的朋友很多，因為它們所對應的三所高中都曾是本地排名最高的高中。我這裡分別把它們從2012年至今的歷史成交趨勢做了彙總，方便朋友們了解它們的市場變化，更好的做出買賣決策。【閱讀原文】

2016投資必讀！大多倫多置業熱點區域的房價升幅分析

很多朋友考慮在多倫多置業的時候，首先是了解當前的房價和學區的情況，之後問我的問題，常常會是：“和其它地區比起來，這兒的房子過去漲幅大嗎？今後的升值潛力好嗎？”第一個問題好辦，等我把歷史成交記錄整理出來，各位看過後自然就明白了。至於第二個問題，就需要更深入的分析了。【閱讀原文】

加拿大最具權威排名：菲莎排行榜上安省中學專業解讀

菲莎2015年中學排名出來以後，大多奧克維爾的不少朋友都很開心，因為六所公立高中都取得了不俗的成績。由於我近期給不少客戶查閱和說明了這個排名的情況，現將我搜集的資料整理出來供各位參考，排名所能反映出的和不能反映出的地方我都會一一深入探討。【閱讀原文】

愛上大多倫多奧克維爾的理由——隱藏在排名背後的學區優勢

很多朋友在給孩子擇校的時候，往往只看菲莎排名的最終名次，這種做法往往有失偏頗。特別是看到有些家長朋友僅僅為了最新的菲莎排名能夠靠前一些，就要購買高價的學區房，我覺得有些不值得。今期專欄，我會解讀菲莎排名的不足，以及分享一些專業的選校建議。【閱讀原文】

“大多倫多的璀璨明珠”——兩大理由足以令你愛上奧克維爾！

近年來，隨著多倫多華人移民的逐步增加，新移民定居點的房價在經歷了多年的快速攀升後，讓有些朋友們覺得心有不甘了。相比起來，奧克維爾由於其出色的基礎教育和相對較低的房價，正日益受到華人朋友們的青睞。奧克維爾被評選為今年加拿大第六最佳居住城市，是大多倫多地區的一顆璀璨明珠。就讓我把奧克維爾的兩大優勢細細道來。【閱讀原文】

最近四個月，是什麼原因讓英國房產市場放緩？| 英國

英國房產市場在最近幾個月內明顯放緩，並呈現更受買家而非賣家歡迎的趨勢。英國土地注冊局的數據顯示，6月份英國房價同比增長5.6%。雖然漲幅不弱，但相較於去年同期的8%已經遜色不少。

同時，市場的活躍程度也在下降。英國皇家特許測量師學會（RICS）的每月英國住宅市場調查形容5月份的市場為“停滯不前”。本周RICS公布的6月份報告預期將提供新的放緩證據，報告房價上升的會員數量可能會繼續降低。

目前更多的關注在於倫敦高端市場房價的大幅下跌，而實際上，整個英國的房價增長都在減速。

究其背後的原因，主要有兩點：

1、英國退歐

去年退歐公投的結果看來令英國人搬家的意願下降，根據英國稅務局的數據，2016年下半年，英國房屋交易量比一年前減少了9%。

第一太平戴維斯的住宅研究部主管Lucian Cook稱，薪資增長的弱勢及與退歐公投相關的政治不確定性影響了買家的情緒。“當我們談及退歐不確定性，並非是指我們離開歐盟的事實，而是其可能帶給經濟的負面影響，從而令買家的情緒受損。”

仲量聯行住宅研究部總監Nick Whitten則認為雖然增長減速，但他仍看漲英國房產市常“市場在退歐公投後開始放緩，自此以後就持續走弱。然而，增長仍然高於通脹，且在低利率環境中，投資房產的回報仍高於許多其它投資類型。”

2、抵押貸款限制

然而，盡管英國抵押貸款利率正處於歷史低位，根據英國央行的數據，房貸批准件數在4月份降至七個月低位。

抵押貸款借貸規則的改變令購房者更加難以借款。Cook稱抵押貸款遭到限制的環境會進一步打擊房價的上升。“未來十年內英國房產市場的基本形態將由兩個因素決定：抵押貸款監管和利率。”他說道。

2014年，英國央行引入了新的規定，要求銀行僅可有15%抵押貸款借給貸款額超過其收入4.5倍的借款者。

Cook表示：“抵押貸款監管制度被設計用來防止人們過度借款。但實際上這限制了人們可借款的數額，令首次購房者和搬家者的總體首付高昂。”

Cook認為，如果央行升息，將會進一步拖累房價。按照目前0.25%的利率，房貸平均年付息為3,625英鎊，升息將會令這一數額顯著上升，從而導致住房可負擔程度降低。

“每升息0.25%，將使得房貸的年付息額上升297英鎊。”他表示。

後市如何

第一太平戴維斯和仲量聯行都預期英國平均房價將在2021年之前上漲13%。Whitten表示，房源不足及老齡人口的迅速增加都會促進需求。

“市場的基本驅動力在於，我們建造的房屋數量只有人口增長所需數量的一半。”

“目前有15%的人口年齡在65歲以上，到了2030年，這一比例將升至25%。簡單來說這意味著更多的人將花更長時間呆在家裡，而房源因此無法被釋放。”

另外，Cook和Whitten均認為，相對於數十年對擁有住房的“沉迷”，政府政策正允許建造更多房屋。

天際投資置業創始人張思琪專欄全集

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