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2021物業投資成敗 疫情控制為關鍵｜居外專欄

剛踏入 2021 年，正是投資者回顧 2020 年的投資回報的好時機，也是為 2021 年投資作准備。

以物業售價來說，中國香港的最新整體住宅物業指數為 173 點，跟 2020 年 1 月公布相同，即是原地踏步。在疫情當道，經濟不景的背景下，大家可能覺得不升不跌已經是萬幸，但放眼世界，全球主要經濟體的住宅物業價格都是上升的！

最誇張的是新西蘭，其 10 月份樓價中位數升幅竟達 19.8%；澳洲最新第二季的 8 大城市樓價指數上升 6.2%；英國 10 月份的 Halifax 樓價指數升幅有 7.5%；歐盟 27 國樓價指數在 2020 年第一季上升 5.6%、第二季上升 5.2%；加拿大樓價指數在 10 月份也上升了 3.9%；而美國的 Case-Shiller 樓價指數在 2020 年也一直上升，最新 9 月份也上升了 6.6%。

當然大灣區也不遑多讓，以深圳升幅最厲害，在 10 月份升幅已達15.5%。

2020 年全球央行一齊放水救經濟，令資金湧入資產市場，除了住宅物業，新經濟股票也漲個不停！完全反映在低息的環境下，資金流量主宰了資產價格。而非實體經濟或供應多少的因素。

但除了住宅之外，其他種類的物業市場，卻又另一番光景。疫情更令公司運作模式大變革，在家工作（WFH）令寫字樓需求大幅下降，旅客消失及遙距營商大行其道，商鋪的租金及價格自然大幅下跌。中國香港在金鐘的甲級寫字樓也創下每呎 20,000 元的低價。相比 2019 年初每呎 60,000 元的高價成交竟下跌達三分之二，傳統旅游旺區，租金下跌 90%，也不是稀奇的事。

展望 2021 年，疫情的發展固然主導經濟，更重要的是影響投資者的信心。國內疫情受控，經濟活動已恢復，大灣區住宅是穩健之選。澳紐、加拿大控制也不錯，反而英國、美國、歐盟等較令人擔心。一旦疫苗接種出現阻塞，效用成疑或副作用嚴重的話，大家的樂觀情緒便會徹底改變，資產市場價格又會大幅波動。大家不要掉以輕心！

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

Juwaicolumnist

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

1分鐘認識疫後“K型”股市、“K型”樓市、“K型”社會︱居外專欄

美國標准普爾500指數（SPX，下稱標普）由今年2月19日創下新高：3,337點，卻在同年3月23日又大跌2,237點，實現了歷史上最快的跌幅。但經過6個月的反覆上升，標普在9月2日又創出歷史新高點：3,580點。表面上是典型的“V”型反彈，在疫情仍未受控、經濟大幅萎縮、失業人士倚靠政府救濟的社會背景下，實情是“K”型走勢。

標普排名前五位股票（蘋果、微軟、亞馬遜、Facebook 及AlphaNet）占指數成份23%。這些科技巨人因疫情而變得估值更高，都是市場贏家。反觀其餘舊經濟業務：餐廳、戲院、酒店、旅游、零售，股價都是大幅回落。若扣除這五個科技巨頭，標普回報肯定是“負數”！

中國香港的恆生指數同樣地在年頭1月17日突破29,000點，是今年高位。3月23日下跌穿22,000點，至9月仍然在23,000點左右徘徊，皆因恆生指數成份內缺乏科技股，但其間科技股卻大幅跑贏恆生指數，程度跟美國差不多。

相對於股市，中國香港的樓市卻明顯出現“K 型”走勢。在疫情影響之下，工商鋪的租金及售價大幅下跌。相反，住宅物業的售價，尤其是1,000萬元以下的住宅，卻能保持平穩，這當然是受按揭政策放寬政策影響。

美國的量化寬松及低息政策令科技股大升，中國香港受聯系彙率影響，當然也是低息環境，貨幣供應M3仍不斷上升，配合按揭政策令上車盤成為最佳避險資產！

其實，2008年美國金融海嘯以來，不斷的量化，不斷的增發鈔票，擁有資產的人，可以輕輕松松獲得銀行貸款，享受低息資產升值，財富進一步增加。相反，沒有資產的階層，固然享受不了資產升值帶來的好處，更受疫情的打擊、失業率急升、工作朝不保夕、居住空間越來越細、社會的貧富懸殊越演越烈，形成“K型社會”，民心不穩！

無論K型股市、K型樓市或者K型社會，都不是一個健康穩定的發展形態，必須經歷較大的調整，無論經濟及社會都會面對較大的動蕩，投資者宜加倍小心，不宜太冒進！

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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2019年新西蘭房產買賣交易的九個建議

最近兩年來，首次購房者占購房者裏的比例正在逐漸增長。目前，有大約四分之一的購房者正在購買自己的第一套房産。

對于這些購房者來說，房地産市場屬于一個全新的未知領域，一方面是對于未知事物的恐懼，另一方面則是這可能是你目前做過的最大一筆交易。

對于一部分自主升級和投資者而言，2019年同樣顯得尤爲重要，經曆了價格波折的2017與2018，房市未來走向何方，也正在牽動著大家的心弦。

無論你是購買房産，還是出售房産，只要提前做好功課，正確的認識市場和自己，都將有助于減少短期的不確定性和長期潛在的風險。

今天，就爲大家分享一些針對不同人群的房産交易建議，讓你在2019年避開房産買賣中的坑。

自住和首次購房者

1、加強自身在于存錢

這條是最沒有技術含量，卻是很多人都做不好的一條。

對于買房者來說，你需要擁有足夠的存款，還需要證明自己財務狀況良好，才能夠向銀行證明：對于買房，你是認真的。不僅是能夠省下首付，在未來你也能夠按時償還房貸。

當然，首次購房者可以充分利用KiwiSaver尤其是HomeStart grant，最多可以提取$5000紐幣。

要記住的是，在沒有其他房産的情況下。首付准備的越多，意味著你可以選擇的房産就越多。換句話說，你在借貸和買房時所處的位置就越好。

2、理清自己的財務狀況

在開始看房之前就聯系銀行（或者貸款中介）並且做好房貸的預批。這樣對于自己能夠負擔什麽樣的房産才能有一個具體的概念。

在開始看房之前就理清自己的財務狀況可以避免出現看了一套很喜歡的房産，最後卻發現買不起的情況。

需要注意的是，除了購買家具和搬家可能會産生的額外開支，還需要考慮到律師，新家裝修等費用。

一般來說，預留五萬紐幣用于購買家具和小裝修（刷新油漆，升級衛浴，安裝煤氣等）可以算是綽綽有余了。

3、了解自己的真實需求

很多買房的朋友在選擇房産的時候並不能了解自己的真實需求。

在腦海裏想一下過去，現在和未來對于房産的需求，並且列出“必須”和“精美加分”清單。

很多自住買家會對于自住房提出投資需求。通常來說，自住和投資是兩個概念，一般而言，屬于精美加分項的通常有房産的土地面積，房産的停車位數量和花園是否精致。

具體而言，建議在找房期間就與自己的房産中介進行溝通，從而獲得其專業的建議，買到負擔得起同時又最能滿足自己要求的房産。

最後，由于新西蘭的房産大部分都不是標准商品，所以對于大部分買家來說，找到“完美的家”幾率遠低于彩票中大獎，所以要准備好在一些地方做出妥協。

4、無法控制別人的想法

對于首次購房者和自住買家來說，買房一般都屬于剛需。所以在買房的過程中會傾注大量的個人情感。要注意的是，無論你是議價還是拍賣，都需要意識到，你無法控制別人的想法，不論是競爭者還是賣家，他麽都會爲了自己的利益作出努力。

所以大部分的情況下，房哥建議作爲購房者，你需要充分與自己的中介溝通，從而爲賣家提供最有競爭力的報價。

當然，如果最後你爲了買下心儀的房産多付了一些金錢，請不要太往心裏去，此時最重要的是享受新房爲你帶來的滿足感。

從更長遠的時間維度上來看，多支出的些許金錢都會在未來收回。如果因爲只差1000紐幣與心儀的房産失之交臂，帶來的心碎遠超多花了1000紐幣鎖定心儀房産的幸福。

孤懸海外但風景如畫的新西蘭吸引了大批國內高淨值人群前來投資、移居，盡管“限購”已出台，但仍無法阻擋國內買家的熱情。

點擊查看新西蘭房源

 

投資類購房者

對于房産投資者，幾乎每一名投資房産的投資者都有一套自己的投資邏輯。

有專門做土地一級開發的，有專門建聯排別墅的，有專門投資Do-Up潛力房産的，也有大地破房流等等不同的投資方式。

雖然投資邏輯不同，但是總體而言，投資者需要注意這兩個問題。

5、重視個人財務狀況的潛在風險

總體上看來，房産類資産的流動性並不算太好。

對比股票，日常交易才是剛需，最壞的情況也不過是T+1就能離場，而對于房産來說，新西蘭人平均持有一套房産的時間是7年多。

目前奧克蘭房屋成交（上市到簽約）的平均周期仍然處于曆史較高水平，即使這樣也要5周左右的時間。

即使中介給力，上市當天就有買家簽約並且無條件，一般來說房産從簽約到正式交割之間仍然有一個月左右的時間。

這也是雖然房産總是周期性上漲，卻總有房産投資人破産的主要原因之一。

破産者大部分都忽視了個人財務狀況可能會出現的潛在風險。比如說09-10年出現的房貸利率暴漲，手中房産卻無法及時變現就讓許多資深房産投資人深陷泥潭。

6、購買之前就想好退出路徑

每一次房屋交易都是對市場對于該房産的重新定價。

比如說Unitary Plan剛剛面世的時候，讓無數曾經無人問津的“偏遠土地”變成了香饽饽。

尤其房産估值的變化周期相對其他資産要長很多。如果你不出售房産，最直觀的估值變化就是三年更新一次的政府CV估價。

而想要在重新定價中取得一個好價錢，有針對性的考慮房産未來購買者的需求與偏好變得很重要。

然而，想要把握好這一條卻很難。

不僅涉及到房産所在城區的人口結構，不同人口類型的購買偏好，還需要考慮到不同人口類型購買力水平等等因素。

自住買家要考慮的第一要素是自己住著舒不舒服，自己喜不喜歡。

而投資房最重要的是忘掉自己的偏好，而是多考慮好未來購買者（接盤俠）的偏好。

房産賣家

7、了解自己出售的房産

在賣房之前，房哥覺得屋主首先要想明白的就是自己的房産值多少錢。

如果你對于自己的房産價值産生錯誤的預期，預期低了確實能更快售出，卻無法最大化自己的獲利；預期高于市場價則會導致房産長期無法成交。輕則影響資金流動性，嚴重情況下甚至會改變人生。

比較簡單的方法就是在周邊有鄰居賣房的時候多看看，讓當地比較知名的房産中介做一個免費的估價。

讓房産中介估價不僅能夠了解其對于當地了解的水平，通常還能看出房産中介性格是否符合自己的預期。

8、了解並選擇合適的銷售方法

並不是所有房産都適合用拍賣的方式銷售，哪怕同樣是拍賣房産，也有公司拍賣室拍賣和現場拍賣。

在選擇代理出售自己房産的房産中介時就可以與其溝通，讓其以專業人士的角度爲你分析針對這一套房産，選擇何種銷售方法能夠帶來最佳的結果。

除此之外，還需要仔細了解中介對于房産的推廣方案，並讓中介解釋清楚銷售的流程與各項開支的金額。

目前新西蘭各個房産公司的收費很不一樣，不同的銷售方式也有自己獨特的優點，針對不同的房産，側重的市場宣傳方向也不一樣。

在這裏，沒有最好的銷售方法，只有最適合自己房産的。

9、把與買家溝通交給中介

要記住，賣房找中介就是爲了讓中介代勞找買家和賣房的。

你所指定的房産中介是房産的專業人士。雖然出售的可能是你已經居住多年的房産，但是在房産專業上，其擁有更高的專業度。

盡量不要直接與買家溝通，因爲對于自己待售房屋的依戀很容易影響到你理性思考的那部分大腦。

要知道，中介能夠通過該房産交易賺多少錢，完全取決于房屋成交的價格，成交價越高，他能拿到的銷售提成就越高。

 

 

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來源：新西蘭天維投資
排版：KYRA WANG