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2021物業投資成敗 疫情控制為關鍵｜居外專欄
剛踏入 2021 年，正是投資者回顧 2020 年的投資回報的好時機，也是為 2021 年投資作准備。
以物業售價來說，中國香港的最新整體住宅物業指數為 173 點，跟 2020 年 1 月公布相同，即是原地踏步。在疫情當道，經濟不景的背景下，大家可能覺得不升不跌已經是萬幸，但放眼世界，全球主要經濟體的住宅物業價格都是上升的！
最誇張的是新西蘭，其 10 月份樓價中位數升幅竟達 19.8%；澳洲最新第二季的 8 大城市樓價指數上升 6.2%；英國 10 月份的 Halifax 樓價指數升幅有 7.5%；歐盟 27 國樓價指數在 2020 年第一季上升 5.6%、第二季上升 5.2%；加拿大樓價指數在 10 月份也上升了 3.9%；而美國的 Case-Shiller 樓價指數在 2020 年也一直上升，最新 9 月份也上升了 6.6%。
當然大灣區也不遑多讓，以深圳升幅最厲害，在 10 月份升幅已達15.5%。
2020 年全球央行一齊放水救經濟，令資金湧入資產市場，除了住宅物業，新經濟股票也漲個不停！完全反映在低息的環境下，資金流量主宰了資產價格。而非實體經濟或供應多少的因素。
但除了住宅之外，其他種類的物業市場，卻又另一番光景。疫情更令公司運作模式大變革，在家工作（WFH）令寫字樓需求大幅下降，旅客消失及遙距營商大行其道，商鋪的租金及價格自然大幅下跌。中國香港在金鐘的甲級寫字樓也創下每呎 20,000 元的低價。相比 2019 年初每呎 60,000 元的高價成交竟下跌達三分之二，傳統旅游旺區，租金下跌 90%，也不是稀奇的事。
展望 2021 年，疫情的發展固然主導經濟，更重要的是影響投資者的信心。國內疫情受控，經濟活動已恢復，大灣區住宅是穩健之選。澳紐、加拿大控制也不錯，反而英國、美國、歐盟等較令人擔心。一旦疫苗接種出現阻塞，效用成疑或副作用嚴重的話，大家的樂觀情緒便會徹底改變，資產市場價格又會大幅波動。大家不要掉以輕心！
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拜登當選對資產市場的啓示︱居外專欄
上周美國總統大選，全球矚目。經過近一個星期的點票，拜登應該穩奪足夠的選舉人票，估計可以順利當選。其實，特朗普跟拜登特爭持相當激烈，選前民調幾乎一致認為拜登會勝出，但在點算親身投票的時候，特朗普竟然是領先的一方。直至點算郵遞投票，拜登才反敗為勝。所以，直至筆者執筆時，特朗普仍未肯認輸，認為民主黨是舞弊，揚言要行使司法程序推翻選舉結果。
在十月中之後，不少股評人，也曾估計可能出現此等不確定性。正式的官方結果，可能需要 2021 年 1 月人才有答案。對股票市場來說，傳統智慧告訴大家，最怕不確定性。所以在 11 月大選前，美國股市也出現調整，正是怕在選舉後出現亂局。奇怪的是，點票的這一周無論那一方占上風，股票無視不確定性的風險，天天上升，跟之前的估計完全相反。
退一步說，即使大家認為特朗普能夠翻盤的機會極微，拜登當選之事無從置疑，但民主黨一向強調要對企業加稅，這對股市大大不利，股市卻完全視若無睹，股市繼續攀升。筆者也曾私下跟一些股市評論員請教，不少回應都說莫名其妙，不知道股市大升的真正原因！
筆者大膽估計，在大選風險密布之際，大家都減磅避險。一旦發現並未有大型動亂發生，投資者就急不及待，一窩蜂搶入市，這證明市場的流動性非常大。在疫情當道，各國都狂印鈔票之下，低息長期低企下，唯有都在搶購股票或資產。
至於中國香港的情況也相似，加上螞蟻上市失敗，市場資金充裕，股票市場非常熱鬧，恆指也突破今年 26,000 的高位阻力。
再者，拜登上場必會大力改善防疫措施，只要歐美的疫情受控，全球的經濟風險才會真正解除。除股票市場反應最快外，相信物業市場也會受惠。雖然長遠來說，中美爭霸仍會為資產市場帶來風險，但就短期來看，拜登上場會帶來短暫的蜜月期，資產價格短期值得看好。
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2018加拿大商業地產展望【黃嵐解讀世邦魏理仕報告】| 居外專欄
最近，全球著名的商業地產公司世邦魏理仕（CBRE）公布了2018加拿大商業地產展望。Daisy黃嵐今天來和大家壹起視頻解讀這份報告。希望對您的商業地產投資有所啟發和幫助，或通過商業地產趨勢的觀察對住宅市場形成自己的觀點。
以下是Daisy黃嵐視頻解讀【2018加拿大商業地產展望】的主要內容提綱和分析圖：
- 租金向好，需求靈活，土地價格上升，投資量創紀錄
- 對於2018的加拿大商業地產，我們的關鍵句之壹是“信心大於問題”
- 高技能的新移民勞動力不斷湧入構成對商業地產基本面的長期支撐
- 對企業來說，在加拿大容易得到優秀勞動力的好處將大大超過任何租金上漲的影響
- 公寓空置率較低，將繼續推高租金
- 預計未來五年養老基金的房地產配置將繼續上升
- 加拿大人均GDP還有很大的提升潛力
- 加拿大經濟比前幾十年更加多樣化，這為經濟的負面因素提供了緩沖
- 因為遊戲規則已經改變，所以牛市周期可能繼續下去
- 利率上升≠高利率，而且影響有限
- 商業物業估值有增長的跑道
- 寫字樓租戶中，科技企業占比將繼續增加
- 2018年加拿大的商業房地產將繼續健康發展
居外推薦房源：溫哥華分層出租零售物業
甲級租戶（醫生/驗光師），4年以上租約，第5年可續約。Kerrisdale地段享有高人流，店面1,380平方英尺，並配有遮陽篷/標牌和4個地下停車位。優質租戶每月支付租金、分層費和半年度房產稅，這使其成為極理想的投資——業主持有物業，無需打理即坐享收益！
年租金額為48,300加元（每平方英尺35加元），租約至2021年11月（5年續約選擇）；地層費為731.35加元 /月。
欲了解或者想購置加拿大商業地產，那就趕快移步至居外網查看加拿大在售商業房源，或直接致電 400-041-7515 查詢。
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美國獨樹一幟的獨棟別墅租賃——市場分析與投資前景 | 美國
美國，全球第一大經濟體，有超過3億人居住在將近1.2億套住宅中。2016年4季度美國統計局數據顯示全美住房自有率為63.7%，延續近年來的低值。這意味著將近4300萬套住宅的居住者為租客。造成這樣現像的一部分原因是2006年信貸危機與之後的經濟大蕭條，使更多人負擔不起房貸與首付，被迫選擇租房。不過隨著工作與生活形態多樣化，租房的便捷性、靈活性與對家庭現金流的較小壓力也使得租房成為美國年輕人的主動選擇。根據2015年美國社區調查，超過1.1億的美國人租房居住，而這其中超過一半的租客年齡在30歲以下。隨著這部分人逐漸成為社會中流砥柱，租房居住需求將進一步增加。
租賃住宅的主要房型包括獨棟別墅，聯排別墅與公寓。截止2015年，43%的（約4759萬）美國租客住在獨棟別墅內，高於所有其他住宅類型。 如果說選擇租房是買房居住的替代選項，那麼選擇租住獨棟別墅則代表了居住品質與社區環境對美國居民而言的不可替代性。相比中高密度社區，獨棟別墅通常位處市郊，優美的自然環境與較大的社區空間保證了豐富且高質量的配套設施。低密度的社區意味著良好的鄰裡關系、較高的私密性與安全性也非常適合家庭居住。較為富裕的別墅社區也通常支撐著附近高質量的學校，進一步吸引為子女求學搬家而來的租客。
在這樣的市場背景下，獨棟別墅租賃這一獨特市場便成為了機構投資的熱門選擇。機構通過銀行拍賣或者公開收購獨棟別墅，再出租給那些不打算購買卻依舊願意通過租賃的方式擁有獨棟別墅居住環境的居民們。過去五年中，超過500億美元的資產已經投入到了獨棟別墅出租行業，使之成為一個值得關注的投資市場。投資獨棟別墅租賃具備現金流穩定、收益波動小、杠杆高等特性，已吸引越來越多小型與私人投資者。那麼投資獨棟別墅租賃的發展前景如何呢？
美國住宅租賃需求強勢
如果我們將眼光投向最基本的市場供給與需求，不難發現獨棟別墅租賃正迅速向賣家市場轉型。如上圖所示，經歷金融危機之後的美國住宅出租空置率快速下降，由2009點4季度的10.7%將至2016年4季度的6.9%；而與此同時租金要價則穩步上升，同時期的租金要價中位數由2009年底的680美元上升至2016年底的864美元，增幅達到27%。在公開自由的美國住宅租賃市場，價格是體現供求關系的最好證明。近期美國住宅租賃市場走勢充分說明市場需求增長強勁，不斷下降的空置率也表明供給並無大幅增長，市場料將在近期延續強勢表示，投資前景可期。
租賃市場穩定性強
另一個值得注意的趨勢，是住宅租賃市場相對銷售市場的穩定性。在金融危機期間，賣家大規模增多，買家則急劇減少，美國住宅價格崩盤。整個美國的住宅銷售要價中位數從2007年4季度的17.88萬美元到2010年4季度的13.52萬美元，在3年內下跌了24.4%，在拉斯維加斯、邁阿密以及舊金山等投資者聚集的城市，房價跌幅甚至可能超過50%。而與銷售要價走勢相比，金融危機並未對出租要價帶來太大的考驗，在危機期間依舊保持著穩步上升的趨勢，危機之後的漲幅更是高於銷售要價。究其原因，除了年青一代美國人對租房生活方式的偏好，更因為在市場波動造成許多人不能負擔房貸的同時，卻給租賃市場帶來更多需求，造成了住宅租賃市場需求剛需成分高，抗震性強的特點。而在眾多住宅房型中， 獨棟別墅的租賃需求則更為穩定。由於獨棟別墅適合家庭居住，與鄰裡、自然環境、學校、醫院等設施黏性較高，受外界因素突然搬走的可能性要低於市中心高密度住宅裡生活獨立自我的單身租客。
整體房市前景看好
租賃可以帶給投資者定期回報，而住宅本身的價值則決定了投資者退出市場時可獲得的本金升值，所以投資租賃住宅時也一樣要關注住宅本身的升值潛力。目前美國整體房市仍初於危機之後的復蘇期，整體價值低於金融危機前的峰值水平。在中國投資者最關注的幾個城市裡，除了個別城市的房價在近幾年超過了危機前峰值，大部分城市的房價較之前峰值水平仍有15%至20%的提升空間。
2017年3月，美國非農就業報告顯示美國失業率降至4.5%，為近年來新低。隨著“全民就業“與良好通脹水平的逐漸達成，美國經濟勢頭基本面良好。美聯儲也加快加息腳步，分別在2016年12月與2017年3月兩次加息，目前聯邦利率已經升至1%，並進入計劃加息通道。相信未來幾年美國房市的發展將受到良好的基本面提振，在整體房市發展看好的情況下，獨棟別墅租賃這一獨特市場也必將進一步受到投資者矚目。
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