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牛年伊始，繼續發布一年一度的多倫多地區樓市榜。

過去一年，各類大事件不斷上演，它們對多倫多房地產的疊加影響使房產走勢變得復雜化。本期Daisy黃嵐基於大多倫多地區過去一年市場表現，提煉出更多的已知數據，通過系統化分析和可視化呈現，希望梳理出重點，幫助您看透市場，理清對未來的觀察，最終形成自己的觀點。

截止2020年末，大多倫多地區的獨立屋均價達到了120萬加元，同比漲幅16%；Toronto Central多倫多中區、King國王市、和Oakville奧克維爾錄得均價前三甲。在漲幅方面，由於基礎價格低，大多倫多地區遠郊的Adjala-Tosorontio、Scugog、和Georgina取得最大漲幅。

疫情導致的遠程辦公和社交疏離推動獨立屋王者歸來，也使價格相對較低的大多倫多遠郊地區需求旺盛，成為導致其漲幅最大的直接原因。  

鎮屋（聯排）方面，截止2020年末，大多倫多地區的鎮屋均價達到了83萬加元，同比漲幅15%；其中Toronto Central多倫多中區、King國王市、和Toronto West多倫多西區錄得鎮屋均價前三甲。和獨立屋一樣，大多倫多遠郊鎮屋的漲幅最大，漲幅居前三的分別是Innisfill、Clarington、和New Tecumseth。    

疫情推動了部分Condo需求轉向了低密度住宅，鎮屋是這部分需求的首選。同樣因為價格相對較低的原因，大多倫多遠郊地區的鎮屋漲幅最大。針對於鎮屋Daisy黃嵐年前有一篇Townhouse的原創分析，感興趣的話，歡迎移步閱讀：【視頻】情懷中的鎮屋、風口上的鎮屋：黃嵐獨家分析多倫多鎮屋市場｜居外專欄

2020年疫情對於大多倫多Condo共管公寓市場來說喜憂參半，一方面市中心需求的下降導致價格基本持平，整個多倫多地區均價略微下降，另一方面，也開啟了通脹大環境下相對低價的買入窗口。當然以黃嵐當前的一線體驗，此低價窗口期也正在收窄。數據方面，2020年Condo均價前三甲分別是包含了傳統豪宅區玫瑰谷的C09區，以及是市中心C03區（含著名的Yorkville約克維爾街區），還有包含了傳統頂級豪宅區跑馬徑的C12區。

2020年大多倫多Condo均價和漲幅在某些區域顯得有些怪異，比如包含了頂級豪宅區跑馬徑的C12區Condo均價位居前三，同時漲幅第一，這反映出多倫多Condo市場細分明顯，不可一刀切來做投資買賣分析。某些豪宅區本來Condo就不多，一旦一個新Condo樓盤上市，價格漲幅會顯得很誇張。

最後，Dasiy黃嵐再從另外一個維度補充一下2020年房價上漲的理由：以往每年加拿大政府的貨幣超發差不多7%左右，這與每年房地產市場的平均漲幅相當，而2020年由於疫情，超發了15%，房地產價格的增長可想而知。這也可以解釋為什麼不僅加拿大，包括中國和美國在內的一線大城市的房價目前都有不小的增長。

本期黃嵐多倫多牛年地產榜就到這裡，更多關於多倫多地產買賣投資的討論，歡迎添加黃嵐微信探討斧正。謝謝您的時間。

 

多倫多【黃嵐地產榜】主創
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鎮屋Townhouse，顧名思議是坐落於鎮上的房屋，溫馨而有社區氛圍。從歷史上看，鎮屋是貴族或富裕家庭的城市的住所，以便於社交。如今城市不斷的擴張以及土地的稀缺使得鎮屋價值凸顯，在北美大城市如紐約、舊金山、波士頓、華盛頓、多倫多，鎮屋已經成為高品質的兼容城市生活和舒適環境的居住選擇。

從投資或自住的角度看，一直以來鎮屋Townhouse給大家的印像是一個介於獨立屋和公寓Condo之間的品種。二十年以來大多倫多地區房價年復合增長率為6%，無論是獨立屋、鎮屋、還是Condo公寓在不同的時間段內都呈現輪動的態勢，而市場品種的熱度也是相對的，有的買家喜歡買漲而有的買家喜歡撿漏，本期Daisy黃嵐選擇漲幅可觀的鎮屋做個分析。 

首先不管是Condo漲還是獨立屋漲，從歷史曲線來看，鎮屋的漲幅基本都介於前兩者之間。而均價方面，最新的大多倫多鎮屋達到了80萬加元。

當然大多倫多不同城市的鎮屋成交量和均價都有較大的差別。不出意外其中多倫多中區（含市中心、中城區、和北約克）均價最高，有趣的是大量印度裔集中的布蘭普頓成交量最大，而華人較喜歡的萬錦和列治文山無論在均價還是成交量方面都處於中上較高的位置。

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許多鎮屋是有管理費的，根據小區不同，物業管理項目會有不同，但主要是公共部位維護。由於鎮屋不像獨立屋，公共部位交織較多，協調統一專業的維護更能確保生活品質和房屋保值增值的最大化。

許多買家認為鎮屋管理費是額外的成本，其實不盡然… 首先，無管理費物業的維護也是有成本的：

• 獨立屋維護成本低是個誤區
• 無管理費鎮屋公共部位維護協調很困難
• 換屋頂、換窗戶、換密封條，這些都是實打實的開銷
• 割草、除雪、刷車道其實都是成本，自己做也是花自己的時間成本，這一定得要算
• 管理費每個月得出，相對於自己維護不固定的金錢支出，在心理上更顯得容易被注意

再來，管理費是有價值的：

• 業主可以放心小區得到專業的維護，維護得好的小區房價更高
• 業主省下時間做更有價值的事
• 業主自己的勞動其實也是成本，還不如讓專業的來干

最後，無管理費或管理費低的鎮屋其價格也會更高。所以Daisy黃嵐的結論是存在即是合理的，絕大多數情況下管理費提供的服務和價值是相當的，而且一切的成本和服務都已經體現在了鎮屋的總體持有成本中。所以鎮屋有無管理費不應當是首選要素，在我們鎮屋投資和自住的決策過程中不能撿了芝麻而丟了西瓜。 

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鎮屋買賣決策過程中的真正關鍵是對個案價值的了解和對參照系的准確把握。為此Daisy黃嵐選取我們華人比較偏愛的多倫多、萬錦、和列治文山，給大家在這個時間點上搭建一個投資參照系。當然，細分社區不同會有很大的差異，Daisy黃嵐這裡只是介紹一個粗略的概念（方法論），具體需要根據您的地段社區房型喜好做深入的分析。 今年以來多倫多市鎮屋成交中位價達到100萬加元，下圖列舉了幾處中間價位的鎮屋和位置：

多倫多市今年以來的最高成交價鎮屋位於著名的Annex社區的Yorkville約克維爾（見下圖）。約克維爾可以說是多倫多當之無愧的鑽石地段，多年來Condo和鎮屋的最高成交價都出於此社區。

再來看萬錦市，鎮屋中位成交價達到89萬加元，下圖列舉了幾處中位價位的鎮屋和位置：

萬錦市今年以來的最高成交價鎮屋位於萬錦最著名的愚人村（見下圖），這裡環境宜人，豪宅輩出。  

再來看一下多倫多北面的列治文山，這裡的鎮屋成交中位價達到92萬加元，下圖列舉了幾處中間價位的鎮屋和位置：  

列治文山今年1月至9月的最高成交價鎮屋位於Westbrook社區（見下圖）這裡環境好，學區更好。 

影響鎮屋買賣決策的另一個重要因素是社區的風格和情懷。和獨立屋和Condo比起來，鎮屋居住是最具社交氣息的，這也是人們選擇鎮屋的原因之一，因此小區的設計至關重要。

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Daisy黃嵐把鎮屋小區設計分成以下幾類：   

現代小鎮風情型：街區錯落有致，房屋各有特色。

質樸婉約型：安靜、小徑通幽、溫馨煙火氣。

桃花源記型：設計精巧、專業園藝、真正的世外桃源。

簡單直接型：排屋設計、真正的聯排別墅。

所謂蘿蔔青菜各有所愛，無論您青睞哪種風格，哪塊區域，或是那類戶型，Daisy黃嵐的專業分析和眼光都會為您的買賣決策保駕護航。

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多倫多的秋天到了，也讓人聯想到這個城市即將到來的白色卻又溫馨的冬天。到時候多倫多一下子就變成一個地面上看不到什麼人的城市，但其實這裡的人們生活和工作依舊保持著他們原有的樣子，因為這個城市有著一個龐大而神奇的地下城，一個吉尼斯世界記錄世界上最大的地下步行街 PATH。

這座地下城能帶你到多倫多金融核心區的的任何一座主要大樓、商場，並且離多倫多大學市中心校區也不遠，可以說是能讓學生和上班族足不出“戶”而走遍市中心金融核心區。本期Daisy黃嵐為您帶來多倫多市中心地下步道PATH介紹及其周邊Condo公寓分析。

20世紀初，歐美發達城市先後進行了城市地下空間的開發和利用，其中軌道交通的發展一直是地下空間建設的主要部分，而以多倫多為代表的加拿大城市卻以不同的角度發展了地下空間。被命名為“通道”（PATH）的地下步行系統是多倫多乃至全世界最大的地下商城兼通道。

每天有約50萬人進入到地下城，主要是在金融區上班和在附近大學上學的通勤族。PATH給他們提供了巨大的便利，尤其在冬季和夏季，不必擔心天氣情況。大部分通勤人員可由地下通道直接進入辦公室所在的大廈，且不必擔心因堵車而遲到。

• PATH擁有370萬平方英尺的零售空間，有1200家餐廳、商店和服務。

• PATH連接了超過75座建築物。可以通過PATH到達六個地鐵站、三個主要百貨商店、九家酒店和多倫多最繁忙的公交樞紐-聯合車站Union Station。PATH也通到多倫多一些最受歡迎的旅游和娛樂景點，包括曲棍球名人堂、羅伊·湯姆森音樂廳、加拿大航空中心和伊頓中心。市政廳和地鐵廳也通過PATH連接。

• 從安大略湖濱到Dundas大街，從娛樂區到央街（Yonge St），都可以穿過PATH這個世界一流的金融區地下步道相連。

PATH的位置和涵蓋範圍，讓Daisy黃嵐幫您獨家挖開地面鳥瞰一下：

PATH包含的Downtown核心區太大，而地圖太小看不清？別急，下面這張大一些。可以看出，在PATH穿行，要經過125個不同層級出入口及60個分道口，一定要確定好方向再逛哦。

PATH地下城入口遍及市中心區的街道各處，而且入口處標有彩色的“PATH”標志，十分醒目。

就像地鐵公寓受人歡迎一樣，PATH周邊的公寓可以說是更為稀缺和被追捧的對像。為了更好的分析周邊的公寓，我們先來看一下PATH東南西北所及範圍和周遭區域的特色。

多倫多市中心地下步道PATH的南部到達了湖濱，周邊公寓結合了金融區繁華和湖濱的悠閑，頗受歡迎。

PATH的中部核心區是金融區，遍布高端商務樓，其東側眾多Condo也是金領們安居的上選。

PATH北部達到了Dundas大街，靠近懷雅遜大學，再北一點就是多倫多大學。可以說是南通金融區CBD, 北近大學，讀書、工作、生活都方便。

PATH東側是以Univeristy大街為主軸的政府及酒店一條街，這裡有整個金融區CBD尺價最高的Condo頂級酒店式公寓如麗思卡爾頓Residences of The Ritz Carlton、香格裡拉Residences of Shangri-La 等。

當然還有東面近多倫多電視塔和羅傑斯中心的著名的休閑娛樂生活區，許多西人特別喜歡。

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環顧PATH及周邊，從舊的到新的，二手Condo樓盤還是不少的，有80多棟樓，下面的動圖中每個藍色立柱代表著一棟公寓，其長短代表樓盤的平均呎價高低。

我們再來看一下PATH區域及周邊的平均年成交量最大的10個樓盤，他們的位置和平均成交呎價見以下各圖：

Ice Condos 位於12 York St, 市中心近湖濱區，由Lanterra Developments開發，2016年建成。

Maple Leaf Square 位於55 Bremner Blvd，金融核心區，由Lanterra Developments開發，2010年建成。

Harbour Plaza 位於100 Harbour St，著名湖景房，由Menkes開發，2017年建成。

The Massey Tower 位於197 Yonge St，金融核心區東部，由MOD Developments開發，2019年建成。

88 Scott St 位於金融核心區東部，由Concert Properties開發，2018年建成。

Aura Condos at College Park 位於386 Yonge St 靠近PATH北面，近伊頓中心、懷雅遜大學、和多倫多大學，由Canderel Stoneridge開發，2015年建成。

The Pinnacle on Adelaide 坐落於295 Adelaide St W，屬於PATH西面的休閑娛樂區，由Pinnacle International開發，2014年建成。

300 Front St W 位於PATH西面的休閑娛樂區，由Tridel開發，2013年建成。

33 Bay at Pinnacle 位於市中心湖濱區，由Pinnacle International開發，2011年建成。

L Tower 位於8 The Esplanade，屬於金融核心區東部，由Cityzen Development開發，2015年建成。

另外Daisy黃嵐再帶您看一下PATH區域最貴的兩處頂尖酒店式公寓Condo。

Residences of The Ritz Carlton 麗思卡爾頓公寓 位於183 Wellington St W，屬於PATH西側的政府、金融、酒店一條街，由Graywood Developments開發，2011年建成，平均尺價為$1600，單位成交均價320萬加元。

Residences of Shangri-La 香格裡拉公寓 位於180 University Ave，同樣屬於PATH西側的政府、金融、酒店一條街，由Westbank Projects Corp開發，2012年建成，平均尺價為$1330，單位成交均價190萬加元。

PATH周邊公寓還有很多，根據Daisy黃嵐團隊統計，在PATH區域200米內涵蓋的樓盤共有80多個，篇幅所限，不便贅述了。

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歡迎來到2020新年戰情室…

今天Daisy黃嵐要向各位彙報的是一年一度的彙總分析和展望，這對我們建立投資自住買賣的參照坐標系至關重要。我們把展望留到最後，先把時間軸拉回兩年前，Daisy黃嵐曾於2017年底預測“綜合均價將回歸25年基礎線，並繼續平穩成長”。事實證明這條基礎線和當初的判斷是准確的，大家可以從下圖看到近兩年來，大多倫多的房產均價自2017年底回歸基礎線以來，就一直圍繞基礎線穩步上升，而且加拿大自自由黨連任後繼續其鼓勵吸納移民的政策，這樣的平穩上升趨勢沒有理由改變。

• 大多倫多地區2019年綜合均價 $ 819,319，同比上升4%
• 大多倫多地區2019年獨立屋均價 $ 1,016,776，同比上升1%
• 多倫多及臨近城市2019年公寓Condo均價 $ 587,959，同比上升7%

再來看看均價戰情圖：【2019年大多倫多地區房屋均價及三甲】

三甲排名和去年一樣，沒有變動。

【2019年大多倫多地區獨立屋均價及三甲】

三甲排名和去年一樣，沒有變動。

1. King——老牌大地塊豪華獨立屋地區
2. Richmond Hill——學區普遍較好，華人喜歡
3. Oakville——學區好，近安大略湖，西人較多，族裔比例較均勻

【2019年多倫多及周邊公寓Condo均價及三甲】

三甲排名和去年一樣，沒有變動，依舊是中城區三大傳統豪宅區C09（含玫瑰谷Rosedale），C02（含森林山 Forest Hill），C12（含跑馬徑Bridle Path）

值得注意的是，以上無論是綜合均價、獨立屋均價、還是Condo均價的三甲排名和去年的排名相比，順序和名次沒有任何變化。這也說明好的地區自有它的價值積澱，在正常健康的市場上，各個地區房價相對高低都有規律可循。

我們再來看看漲幅戰情圖：【2019年大多倫多地區房屋均價漲幅及三甲】

密市去年的均價漲幅拔得頭籌，其次是多倫多西區和多倫多東區，Daisy黃嵐認為原因是這幾個地區房價前幾年漲幅不大，特別是多倫多西區和密市，華裔比例相對不大，如今位列漲幅三甲也是市場基本面真實綜合需求的體現。

【2019年大多倫多地區獨立屋均價漲幅及三甲】

大多地區市郊的NewTecumseth，Uxbridge，以及有加拿大的新德裡之稱的Brampton，取得漲幅三甲。由此可以看出房價偏低的區域的獨立屋還是受到許多成家有小孩家庭的剛性需求的影響，在去年一年上升較快。

【2019年多倫多及周邊公寓Condo均價漲幅及三甲】

Condo的話，我們僅將範圍縮小到多倫多及鄰近的城市，再遠的話Condo的升值保值能力和抗風險水平都和市區有不小差距。我們看到多倫多的W07(西07)，W10(西10)，和E02(東02)區，排在了前三位。這和市中心價格高企的外溢效應有關，許多西人由於受本身財力和貸款限制的影響，不得不選擇相對偏一點位置的Condo，而且這幾個區的價格上漲也和去年有不少新房入市拉高了街區內的均價有關。而且如果這區域成交量不大，那均價就很容易被拉高，因此看著會覺得漲幅很突兀（例如Condo價格漲幅榜第一的W07區，2019整一年的Condo成交量也就區區33套），正因為如此，Daisy黃嵐想要提醒投資者不要被某幾個成交量較小的區域的漲幅給蒙蔽了，如果投資這裡的話要有更大的價格起伏的心裡准備和更長的出售時間的心裡准備。

Daisy黃嵐的結論和預測

大多地區2020年樓市將進入板塊各自發展的態勢。從基本面來說，加拿大由於特魯多政府的連任，5年100萬新移民的寬松移民政策不會改變，再加上大多地區是加拿大的經濟引擎，吸引了大量的新移民和留學生。人口的大量流入保證了大多地區房產的長期看漲。微觀層面，由於加拿大貸款方面的壓力測試並未解除。所以大多數工薪階層能夠得到批准的貸款，可能只能承擔100萬左右價格的房產。所以，DAISY 黃嵐認為，大多地區2020年樓市各個價值區間的房產，將不會出現一刀切的均衡發展。

剛需的要求再加上獨立屋2年的回調，2020年度將會推高120萬以內別墅的剛需價格門檻，DAISY 黃嵐預測這一板塊2020年將會有一波上升。公寓已經連續上漲3年，2020年仍將保持溫和上漲，但購入的地點及性價比將考驗買家的智慧（歡迎和Daisy個案討論）。而對於200萬以上的豪宅，由於貸款比較嚴格，過去3年，這個價位的別墅性價比已經非常高了，如果買家有雄厚的資金，從長遠投資角度，2020年將是非常好的撿漏機會。

如有有關大多地區房產，您還有什麼需咨詢或者交流的，歡迎聯系Daisy黃嵐團隊。

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

 

 

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