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退歐還未成真，英國樓市的泡沫就先破了。

房產中介機構Acadata數據8月13日公布報告顯示，今年7月，英國房產均價為30.2251萬英鎊（約合265萬元人民幣），環比下降0.2%，已連跌五個月，創2009年以來最長連跌。

Acadata報告稱，英國全國房價年化增速降至1.6%，創至少六年來新低，季節性調整後銷量降低6%。國內最火爆樓市倫敦量價齊跌，二季度銷量同比下降7.3%，市內將近三分之二的區房價下跌。

報告指出，英國樓市在經歷三十年繁榮和經濟增長放緩後走向疲軟，英國退歐帶來的不確定性和過去一年通脹增速跑贏薪資給樓市施壓。倫敦的房屋均價是全國平均水平的兩倍多，也是全國樓市最受打擊的地區。

法國興業銀行經濟學家Albert Edwards預計，過去十年，英國房產價格增長逾50%，隨著房產泡沫逐步縮小，英國房價可能跌幅高達12%。

Edwards認為，英國央行過去十年的貨幣寬松助長了貸款買房的需求，開放的移民政策也吸引了海外國民投資英國樓市。而今，英國定於明年正式退出歐盟，加之英國央行加息，制造房產泡沫的需求勢必枯竭。

Acadata也認為，今年8月英國央行加息料將進一步降低樓市活動。

華爾街見聞上月文章就提到英國樓市繁榮消退的跡像：今年7月英國全國房屋開價下降0.1個百分點，為七個月以來首次下降，其中倫敦房價下降0.5個百分點，小戶型價格降幅高於大戶型。

英國《衛報》稱，截至今年3月，倫敦地區房價在過去的一年中已經下跌高達15%。下圖的英國房價同比增長數據來自英國全英房屋抵押貸款協會Nationwide。

（以上圖表來自華爾街見聞數據頻道）

文章認為，倫敦樓市的不濟直接反應了市場對英國樓市的擔憂：一方面，退歐協商遲遲未能落定，為英國樓市增加風險，尤其是倫敦能否保持全球金融中心遭到質疑；另一方面，英國央行將上調利率，增加按揭貸款負擔，也引起市場擔心。

受美聯儲進入加息通道影響，去年11月英國央行十年間首度加息，本月再度加息，並暗示今年晚些時候貨幣政策可能會進一步收緊。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

英國房產市場在最近幾個月內明顯放緩，並呈現更受買家而非賣家歡迎的趨勢。英國土地注冊局的數據顯示，6月份英國房價同比增長5.6%。雖然漲幅不弱，但相較於去年同期的8%已經遜色不少。

同時，市場的活躍程度也在下降。英國皇家特許測量師學會(RICS)的月度英國住宅市場調查形容5月份的市場為“停滯不前”。

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本周RICS公布的6月份報告預期將提供新的放緩證據，報告房價上升的會員數量可能會繼續降低。目前更多的關注在於倫敦高端市場房價的大幅下跌，而實際上，整個英國的房價增長都在減速。

究其背後的原因，主要有兩點：

1、英國退歐

去年退歐公投的結果看來令英國人搬家的意願下降，根據英國稅務局的數據，2016年下半年，英國房屋交易量比一年前減少了9%。

薪資增長的弱勢及與退歐公投相關的政治不確定性影響了買家的情緒。“當我們談及退歐不確定性，並非是指我們離開歐盟的事實，而是其可能帶給經濟的負面影響，從而令買家的情緒受損。”

雖然增長減速，但湧正仍看漲英國房產市場。“市場在退歐公投後開始放緩，自此以後就持續走弱。然而，增長仍然高於通脹，且在低利率環境中，投資房產的回報仍高於許多其它投資類型。”

2、抵押貸款限制

然而，盡管英國抵押貸款利率正處於歷史低位，根據英國央行的數據，房貸批准件數在4月份降至七個月低位。

抵押貸款借貸規則的改變令購房者更加難以借款，抵押貸款遭到限制的環境會進一步打擊房價的上升。未來十年內英國房產市場的基本形態將由兩個因素決定：抵押貸款監管和利率。

2014年，英國央行引入了新的規定，要求銀行僅可有15%抵押貸款借給貸款額超過其收入4.5倍的借款者。

抵押貸款監管制度被設計用來防止人們過度借款。但實際上這限制了人們可借款的數額，令首次購房者和搬家者的總體首付高昂。如果央行升息，將會進一步拖累房價。按照目前0.25%的利率，房貸平均年付息為3,625英鎊，升息將會令這一數額顯著上升，從而導致住房可負擔程度降低。每升息0.25%，將使得房貸的年付息額上升297英鎊。

後市如何

預期英國平均房價將在2021年之前上漲13%，房源不足及老齡人口的迅速增加都會促進需求。市場的基本驅動力在於，我們建造的房屋數量只有人口增長所需數量的一半。目前有15%的人口年齡在65歲以上，到了2030年，這一比例將升至25%。簡單來說這意味著更多的人將花更長時間呆在家裡，而房源因此無法被釋放。

另外，相對於數十年對擁有住房的“沉迷”，政府政策正允許建造更多的可供出租房屋。

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（據FX168財經）

瑞銀在周二（7月4日）發送給客戶的壹份報告表明，英國退歐後大批金融服務業員工的遷移將撼動倫敦中心的房產市場。

目前在倫敦金融服務業工作的員工約有70萬人，普華永道（PwC）預計，如果英國在退歐談判中不能保住金融服務業可以在歐盟自由運營的通行證，將有10萬人在2020年之前遷至歐洲大陸。而當下來看，英國首相特蕾莎梅不太可能改變令英國離開歐盟單壹市場的退歐路線。

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瑞銀稱，假設遷移走的每壹個人都擁有壹處住房，失去10萬名金融服務業員工將令同樣數量的倫敦房屋失去屋主。倫敦共計有約350萬處住房，意味著這部分人口的遷移將釋放倫敦房屋儲量的1.1%至2.9%。

作為這份報告的作者，瑞銀策略師Caroline Simmons稱，因此，金融服務業的大遷徒將對倫敦房價產生負面影響。

但他也補充道：“盡管我們假設其將對整體房價產生負面影響，但很難預知這壹新的房屋供應在此種情況下的控制程度以及地區特質對房價的影響。”

去年，倫敦新建了2.1萬處新住宅。如果10萬人搬離，市場中的新增供應就將是去年建造量的5倍，但新增的空房將集中於某些地段的某些類型。

最近幾年，倫敦房屋供應的短缺促成了房價的迅速上升。專註經營於倫敦房產市場的地產代理商Foxtons就曾反復強調房源的缺乏是支持其營業的重要因素。

根據Nationwide的數據，英格蘭北部和英國其它地區的房價仍低於2007年時的峰值，而倫敦如今的房價已經比2007年的水平高出約55％。相比209,971英鎊的英國全國平均房價，倫敦的平均房價高達478,142英鎊。

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（據FX168財經網）