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(简体中文) 低息制造杠杆 滥用引发危机｜居外专栏
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螞蟻上市觸礁的啓示︱居外專欄
11月11日是中國著名的光棍節，也是阿裡巴巴的淘寶大做生意的日子，但同是阿裡巴巴旗下的螞蟻集團在 11 月的世紀 IPO，集資全球破紀錄的 A＋H 股，中港兩地同步上市，卻出現上市前一天夭折。筆者也總動員全家各成員入票抽簽，螞蟻如果如常上市，估計也會帶來短期可觀的收益！
市場盛傳因馬雲在金融峰會上，批評國家的監管機構追不上時代步伐的言論，觸怒了國家領導人，導致上市臨門一腳被煞停而胎死腹中。但筆者反而相信馬雲早知上市出現問題才會出言炮轟，惡言相向是果不是因！
究竟真相如何？坊間也流傳另一種說法，螞蟻集團除擁有鼎鼎大名的支付寶外，近年相繼推出“花唄”、“借唄”等等微型貸款，利用其科技平台借錢予消費者，類似信用卡。不用物業等資產做抵押，收取可觀的貸款利率，是螞蟻集團其中最搵錢的業務，占今年首 6 個月收入的 4 成。
今年首 6 個月的貸款餘額達到 2.15 萬億人民幣，如此巨額資金問來？據說其操盤手法是首先以自己的資金 30 億打底，再向銀行貸款 60 億。資金借出之後，再將此 90 億貸款證券化作抵制，取用 90 億再借出去，經過 40 次重覆操作，就可以做到貸出 3,000 多億的資金，比原先 30 億的本金放大 100 倍。所以 2.15 萬億的貸款，只有 2% 是本金，其他都是靠借回來。
中央政府顧及安全系數，當然怕萬一資金鏈一旦出現問題，會禍及金融穩定，要加強監管。
這也令筆者回想 1997 年中國香港樓市爆煲，也是當時杠杆很高。在沒有中央信貸資料庫的背景下，買家可利用此漏洞同時向不同銀行借款，樓市一遇冷風，便倒下來。相反，當今樓市，即使鋪市面對前所未有的困境，業主借貸比例低，利息又低，鋪位即使空置，業主也可以應付，這也未致波及物業市場的其他環節而產生骨牌效應。
筆者深深體會到凡事不可以去得太盡，意外之事，自然難以估計。要投資安心，還是留有餘地，才能長久安穩！
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澳洲刺激樓市放大招 首付只需5%｜居外專欄
近期，AfrAsiaBank和NewWorld Wealth聯合發布了《2019年全球財富轉移評估》。報告稱，在2018年全球共計約有10.8萬名百萬富豪移民。
澳洲再一次擊敗美國，連續四年登頂最受高淨值人群歡迎的移民目的地。數據顯示：2018年全年，澳洲共接納了12000名資產在100萬美元以上的高淨值人群。
進入2019年，為了表示對新移民來澳置業的歡迎，澳洲政府又放了大招…
利好一：降息
10月1日，澳聯儲宣布官方利率下調25個基點，至0.75%，創歷史新低！
此次降息為今年6月以來的第三次降息，利率史無前例地降至1%以下。分析人士認為，澳聯儲此舉意在避免澳洲經濟持續受失業率上升等問題的消極影響，進一步刺激澳洲經濟發展。
與此同時，聯邦財長弗萊登伯格（Josh Frydenberg）已要求競爭監管機構調查銀行業落實減息優惠政策執行情況。
業內普遍認為，貸款買房的業主或成為此次降息的大贏家。目前，大銀行自住房本加息利率基本在3.3%，投資房本加息利率基本在3.8%。
如全面推進25個基點的降息，以一個擁有40萬澳幣抵押貸款的澳洲家庭來說，這意味著每年將少付720澳幣的利息。
利好二：貸款放寬
自5月澳大利亞審慎監管局APRA發函建議取消7%的住房貸款償還能力鑒定，7月起各大銀行相繼放寬了貸款審核利率（assessmentrate），使得客戶貸款能力有10%-15%的提升。
自2014年起，面對迅猛增長的澳洲房產市場，APRA為調控房屋貸款市場風險，要求銀行在評估貸款申請人償還能力時，確保貸款人至少能具備7%利率下的還款能力。因此7%的利率也被稱為緩衝利率。
利好三：5%首付買房
9月，澳大利亞住房部長Michael Sukkar在會議上宣布，自2020年1月1日起，針對澳洲首次置業者的購房優惠政策將正式實施！
根據新政，所有澳洲公民或永久居民，只需要提供5%的首付款，就可以擁有自己的首套住房！具體政策內容如下：
- 首次置業者只需有5%的首付款，剩下15%將由政府擔保。
- 購房者貸款比例仍為95%，但可節省下約1萬澳幣的LMI保險費。
- 政策適用於單人年收入不超過125,000澳幣或夫妻不超過$200,000澳幣。
- 每個財政年度該政策僅限1萬個名額。
事實上，此次新政也是兌現了現任總理莫裡森在5月大選前的競選承諾——將原本20%的首付下調到5%，以幫助澳洲中低收入者首次置業的主張幫其贏得了眾多選票，是莫裡森成功連任總理的重要原因之一。
澳洲國家住房融資和投資公司將提供5億澳幣來支持這一計劃實施。
三重利好的刺激下，澳大利亞房產市場的下一個爆發點已是近在眼前。
據國際清算銀行牛津經濟研究所（BIS OxfordEconomics）的評估顯示，未來三年中，相對於悉尼和墨爾本兩大都市，其他州府城市的房產市場表現會更加亮眼，昆州首府布裡斯班甚至可能飆升高達20%，南澳洲的阿德萊德和首都堪培拉地區亦有著超過10%的成長空間。
根據澳洲知名地產網站Domain的數據，今年第一季度，澳洲的各大城市的房租收益率都有不同程度的上漲，塔州的首府霍巴特以5.13%的收益率領銜獨立屋租金收益排行榜，堪培拉則以6.14%的收益登頂公寓租金收益榜。總體而言，全澳範圍內的獨立屋收益穩定在3.3%-5.2%之間，而公寓的收益稍高，維持了4%-6%的區間。
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留學生在澳洲購房需要注意的問題｜居外專欄
經常有讀者與客戶來信咨詢關於“留學生購買澳洲房產”的問題，特別是關於留學生是否可以購買二手房等等。本文將就咨詢頻率較高的問題作統一的答復與解釋，與各位讀者解惑分享。
1. 留學生可以買澳洲新房嗎？
無論留學生是否擁有持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證，他們都可以通過申請FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會Foreign Investment Review Board 的簡稱），獲得批准從而購買空地用於建房，購買新房和樓花等等，無論是用於自住或是投資目的。
2. 留學生可以買澳洲二手房嗎？
根據FIRB的規定，留學生持有500留學簽證（允許其在澳洲合法持續逗留十二月以上）是被認定位澳洲臨時居民， 因此可以購買一套二手房作為自住用途（即該居民必須使用該物業作為其在澳的主要居所）。需要額外注意的如下：
- 簽證到期或離境3個月內需要賣出（即在該居民停止使用該物業為其主要居所的3個月內出售此物業）；
- 均需要申請FIRB，根據房價申請費各不相同，100萬以內的房子申請費為5,600澳元。
- 不可以出租、分租，否則視為違反FIRB規定（即該居民不得出租此物業或其中任一部分，同時需要保證在物業成交時期內是空房並無任何人居住）。
請務必注意，在留學生簽證過期後，如非法繼續持有該二手物業，根據法律的規定被查處將面臨最高12.75萬澳元的罰金或三年監禁，他們還將可能被處罰購房價格的25%。
3. 留學生購買澳洲新房與二手房的法律差別？
二手房的競爭比起新房和樓花可能更為激烈。一般來說，樓花和新房是定價銷售，而二手房一般為出價或拍賣等形式出售，簡單來說即價高者得。同時，如果購房者遞交了海外人士買房許可FIRB申請最後卻未能拍得該二手房，那FIRB的申請費是不退的。目前，FIRB批准函內會注明購買該物業的最高價限制，如果最後拍得的價格超過FIRB批准函，可能會面臨額外的費用。因此，在購買二手房時可能需要更多的技巧及准備工作。
4. 留學生購房合同中必加的條款？
除非開發商已經獲得了FIRB“新建住宅豁免申請證明”（New Dwelling Exemption Certificate），不然一般來說無論是購買新房或是二手房，留學生購房都是需要單獨申請FIRB批准的。
留學生在購買二手房時，我們會強烈建議在合同上加入“Subject to FIRB”條款（盡管獲批率較高），即如果在28-45天之內，FIRB申請未獲批准則合同自動終止，已付的定金應該全額退回。
5. 留學生購買澳房所應支付的稅務與費用？
以來自天津的小白為主人公為例，小白在昆士蘭大學就讀化學研究生，也打算長期在布裡斯班生活發展，父母便打算資助小白購買一套80萬澳元的房產為例（無論新房或二手房，並不影響稅務與費用），作為首次置業的自住房，那麼應繳的相關費用（無貸款前提下）預估為：
- FIRB申請費：約5,600澳元（假設開發商或賣家未獲得FIRB豁免）
- 產權注冊費：約2,357澳元
- 基礎印花稅：約21,850澳元
- 海外人附加印花稅：約56,000澳元
- 律師費：約1,500澳元
同時，留學生家長們也可以通過以下鏈接，獲得一個相關稅務與費用的估算：https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。但請注意，該估算器的內容不能作為法律依據，請最終以您的律師給您所作的精確計算為准。
6. 留學生購買澳房可以貸款嗎？
如果留學生買房准備要辦貸款，那麼在購買前請務必聯系好自己的貸款經理和律師，了解相應政策後在進行購買。因為銀行在辦理貸款業務時主要看房屋的價值及貸款人的還款能力，那麼作為在澳的全職學生，是很難達到銀行貸款的收入要求的。尤其是留學生在澳每周僅有20小時的合法打工時間。但是，部分銀行或基金公司接受留學生父母作借款人或作擔保的貸款方案。無論留學生以什麼身份貸款，收入證明都是必須的。留學生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保你的貸款。
此外，如果貸款比例超過80%的話，是會被要求出示3個月以上連續存款的能力證明，貸款還款的期限一般是30年。因此，留學生購買二手房務必准備好充足的資金，尋求貸款經理的融資建議等。
7. 留學生購買澳房有年齡限制嗎？
留學生在澳購房一般需要18周歲以上，其他沒有嚴格的年齡限制。但是年紀較小沒有足夠收入的學生如需辦理貸款購房，可能會面臨不小的障礙。特別是考慮到全職學生的收入會非常有限。因此如果需要辦理貸款，還是需要有足夠經濟來源的人士來買房較為穩妥。如果以父母名義購房，則可在申請FIRB許可後購買澳洲新房或樓花。
8. 留學生可以和父母聯名購買澳房嗎？
許多客戶或朋友都會在購房時詢問以誰的名義作為產權人最合適：自己一個人的名字，父母的名字還是孩子的名字呢？其實在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下，聯名購房是一個非常靈活的購房方式，主要分為以下兩種方式：
- 共同共有（Joint Tenancy）：在聯名購房時，除非購房者作出特別聲明，一般都會按照共同共有來簽訂購房合同。所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔。此外，共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。
- 按份共有（Tenancy in Common）：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權。此外，聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。還需要注意的是，如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。
9. 父母出資為留學生子女購澳房，將來如何保護父母利益？
出於稅務和資產保護方面的考慮，也有很多投資人會采用家庭信托基金（Family Trust）或房產投資信托基金（Property Investment Trust）的形式來買房。它有以下的好處
- 允許將實際出資者和產權所有人區分，也允許將資產所有人和受益人分離，假如在離婚、繼承或遭遇相關法律糾紛的情況下，達到保護資產的目的；
- 允許將信托基金內產生的收入分配給家庭成員來減稅；
- 允許將資產傳遞給後代而避免交遺產稅。
此外，衡平法救濟是在澳洲托倫斯土地登記制度（Torrens Title System）中一下特殊的救濟方式。衡平法是澳大利亞普通法的一大特色，法官被允許在公平合理的原則下，運用自由裁量權作出公平的判決。因此，父母和子女產生財產糾紛時，即使實際出資人不是法律上的產權所有人，那麼在充足證據的證明下，實際出資人仍可獲得房產的產權和收益，從而對房產進行處置和分配。
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加拿大的房屋貸款有哪些種類｜居外專欄
尋求房屋貸款是大多數人在加拿大購買房屋的一種選擇；在尋求房屋貸款前，很多人都會產生這樣的疑問：“我能拿到什麼樣的房屋貸款？”“什麼樣的房屋貸款最適合我的情況呢？”；那麼，在回答這些問題前，你對加拿大的房屋貸款種類有何了解呢？又了解哪些金融機構可以提供房屋貸款呢？這些金融機構所提供房屋貸款的產品和服務又有哪些差別呢？在尋求房屋貸款的方式方面，你又有哪些選擇呢？
如果你對這些問題有了一個全面的了解，那麼，你獲得適合自己情況的房屋貸款的幾率就會高很高；這樣，也會通過獲得合適的房屋貸款為自己節省很多資金，並提高自己的生活質量。本文就加拿大的房屋貸款種類做一些簡單介紹。
一，提供房屋貸款的金融機構
在加拿大有哪些金融機構可以提供房屋貸款呢？一般地，絕大多數人都認為加拿大的六大銀行(RBC, TD Canada Trust, BMO, CIBC, Scotiabank, National Bank)都可以提供房屋貸款。不錯，在加拿大，許多人都是從這些大銀行獲得其房屋貸款。可是，也有不少人並不知道除了這些大銀行以外，在加拿大還有很多其他種類的金融機構能夠提供房屋貸款。根據加拿大有關機構的統計，有資格提供房屋貸款的金融機構的數目超過100家。
面對如此眾多的金融機構，你又如何選擇適合自己的房屋貸款呢？這就必須明白在加拿大能夠提供房屋貸款金融機構的分類
加拿大的金融機構又如何分類呢？
1，根據金融機構的性質，可以把在加拿大提供房屋貸款金融機構分為四大類：銀行、金融信托公司、信用社和房屋貸款投資公司。
第一類：銀行。各位所知道的加拿大六大銀行屬於這一類；但是，除了這六家大銀行外，還有很多家銀行可以提供房屋貸款，例如，Equitable Bank, Street Capital Bank of Canada, ICICI Bank，等等。
第二類，金融信托公司(Trust company)。在這類中，也包括一些大家所熟知的保險公司可以提供房屋貸款。例如，Manulife Bank, Industrial Alliance。
第三類，信用社(Credit Union)，信用社基本上是由省政府管理的金融機構。例如，在安大略省的信用社有Meridian, Alterna Saving/Bank, DUCA, 等都可以提供房屋貸款。
第四類，房屋貸款投資公司。在加拿大有一些房屋貸款信托投資公司，她們專門投資於房地產業，主要就是通過提供房屋貸款的渠道投資於房地產行業。這類公司的英文名稱：Mortgage Investment Corporation.
在街上，人們都可以看到加拿大這六家大銀行的各類分行，可以直接走進這些銀行的分行咨詢有關房屋貸款的事宜；可是，如何聯系到其他各類金融機構去咨詢房屋貸款事宜呢？
房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)是聯系其他金融機構（銀行、信托公司和信用社，等）的唯一渠道。在加拿大，房屋貸款經紀業(Brokerage)是一個非常特殊的行業；這些貸款經紀的主要工作就是幫助借款人獲得最優房屋貸款方案；一般地，這些房屋貸款經紀是免費為貸款尋求者服務；而且是站在借款人的角度為借款人獲得最好的貸款條件，而不是為這些銀行服務。
2，根據房屋貸款產品的風險程度高低，還可以將提供貸款的金融機構分為以下三類：1）專門提供優質房屋貸款產品的金融機構，2）提供包括優質和次級房屋貸款的金融機構，3）提供私人房屋貸款的金融機構。
加拿大的六大銀行專門為優質客戶提供房屋貸款；那麼，什麼是優質客戶群體呢？一般地說，這類群體的具有良好的信用記錄，信用分數最低為650分，具有穩定的工作收入，負擔房屋的債務和家庭收入的比率在39%以下，各類總債務與家庭收入的比率在44%以下，如果申請人是自雇人士，也需要至少兩年的從業經驗和穩定的收入。可是，在加拿大想通過申請房屋貸款購買房屋的人士中，有很多人士無法滿足這樣的條件。如果按照這樣的批准貸款的條件，有很多人就無法通過獲得房屋貸款購買到屬於自己的房屋。因此，也就出現了其他一些金融機構願意為這部分人士提供房屋貸款。
第二類和第三類的金融機構就是為那些無法滿足六大銀行的貸款要求的客戶提供房屋貸款服務。此外，與第三類金融機構不同，第二類金融機構同樣也可以為具有優質信用資格和收入資格的優質客戶群體提供房屋貸款服務。她們的房屋貸款產品在很多細節方面與六大銀行有所區別，可以滿足各類人群的房屋貸款需求。
與加拿大的六大銀行提供房屋貸款的渠道有所不同，第二類和第三類提供房屋貸款的金融機構也主要是通過房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent)提供房屋貸款產品。所以，對於試圖獲得更多房屋貸款產品選擇的人士來說，通過房屋貸款經紀尋求房屋貸款也就成為一個很好的選擇。
從這裡，我們也可以了解到，在加拿大尋求房屋貸款時，除了直接聯系能夠在大街上看到有分行的六大銀行獲得貸款咨詢外，房屋貸款經紀公司是為客戶提供更多房屋貸款產品選擇的一個重要渠道。對於那些不了解加拿大房屋貸款體系的人士來說，往往忽視了從房屋貸款經紀獲得更多房屋貸款信息的渠道。
二，房屋貸款的產品種類
在加拿大，房屋貸款的產品很復雜，品種也很多，我盡量用下面幾種分類方法給各位介紹。
1，按在貸款期間的利率是否浮動可以分為浮動利率房屋貸款(Variable /Adjustable Rate Mortgage)和固定利率房屋貸款(Fixed Rate Mortgage)
2，按在貸款期間，借款人是否可以完全償還所有的貸款可以分為開放型房屋貸款(Open Mortgage)和封閉型房屋貸款(Closed Mortgage)。開放型房屋貸款是指在借款合同期間，借款人可以根據自己的收入情況隨時可以償還房屋貸款，對償還房屋貸款的數量沒有任何限制。封閉型的房屋貸款是指在貸款合同期間，借款人只能按照合同的規定的數額增加償還房屋貸款，而不可以任意增加償還貸款的數量。
3，按借款人首付資金的比例高低，可以分為普通房屋貸款(Conventional Mortgage)和高比率房屋貸款(High Ratio Mortgage)。首付資金低於20%，屬於高比率房屋貸款；而首付資金高於（包括）20%，屬於普通房屋貸款。
4，按房屋貸款是否獲得保險，可以將房屋貸款分為已經獲保的房屋貸款(Insured Mortgage)和未獲保的房屋貸款(Uninsured Mortgage)。
5，按是否有資格獲得保險，可以將房屋貸款分為可以獲得保險的房屋貸款(Insurable Mortgage)和不可以獲得保險的房屋貸款(Uninsurable Mortgage)。
6，按房子抵押登記的程度，可以將房屋貸款分為抵押房屋貸款(Collateral Mortgage)和普通房屋貸款(Conventional/Standard Mortgage)。
7，按是否可以利用房產淨值的程度，可以將房屋貸款分為把淨值變現的房屋貸款(Equity Take Out Mortgage or HELOC)和普通的房屋貸款(Standard/Conventional Mortgage)
8，按房屋貸款的風險程度高低，可以將房屋貸款分為一級房屋貸款(A or prime Mortgage)、二級房屋貸款(B or subprime mortgage)和私人房屋貸款(Private Mortgage)
9，按照利用淨值變現的程度，可以將房屋貸款分為一般的Equity Take Out mortgage (HELOC)和逆向房屋貸款(Reverse Mortgage)
10，按照房產的性質，可以將房屋貸款分為住宅型房屋貸款(Residential Mortgage)和商業型房屋貸款(Commercial Mortgage)
11，按照房產是否產生收益，可以將房屋貸款分為自住型房屋貸款(Owner occupied or residential Mortgage)和出租型房屋貸款(Rental property mortgage)
12，按申請人的收入類型，可以將房屋貸款分為工薪階層的房屋貸款(Salaried Mortgage)和自雇型房屋貸款(Business For Self Mortgage)
13，按照申請人之間的關系，可以將房屋貸款分為普通的房屋貸款、家庭互惠型房屋貸款(Family Plan Program)和合伙人型的房屋貸款(Partnership Program)
14，按照申請人在加拿大的公民身份，可以將房屋貸款分為Residence mortgage, non residence mortgage, New comer to Canada, Temporary residence program
15， 按照房屋貸款(Mortgage)在房產業主投資和融資中的作用，可以分為Bridge Mortgage, Blend mortgage, Blanket Mortgage, Portable Mortgage, Assumable Mortgage.
其實，加拿大的房屋貸款產品種類的名單還可以繼續往下寫。通過這一連串的名單，你會發現加拿大的金融股機構所能夠提供的房屋貸款產品非常豐富；不能一概而論，哪種產品好，或者哪種產品不好；只有適合自己財務狀況的產品才是好產品。如何能夠獲得適合自己財務狀況的房屋貸款產品呢？請聯系專業房屋貸款經紀(Mortgage Broker/Agent).
如果您對在加拿大投資置業感興趣或有任何疑問，歡迎致電400 041 7515聯系資深房產顧問。
責任編輯：Adam Chen
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如何寻找靠谱的澳洲房贷服务商？
过去几年，澳大利亚的房地产吸引了无数海外人士，尤其是受到来自中国的投资者们的追捧。然而，许多中国买家们在购房时只看到了澳大利亚房产永久产权，价格相对便宜等优势，但却对购房过程中至关重要的步骤“房贷申请”的流程知之甚少。
过去12-24个月内，澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家进行贷款的业务，政府也提高了印花税等购房额外支出的门槛。这让许多已经在澳大利亚付了10%首付但却还未成交房产的海外买家陷入了巨大的被动之中。许多人不禁发出了这样的感叹：我到底该拿什么来拯救你，我的澳洲房产？
如果您也是处于这种状态下的中国投资者，那么您最好在房屋即将成交之前，仔细选择您的贷款提供方，确保您可以及时获得贷款批准并顺利交房。那么问题来了，作为一名海外投资者，您是否知道在选择房贷产品时，应该注意的关键点有哪些呢？以下我们就为您梳理了您在选择房贷产品时所需要考虑的几大关键要素。
如何选择澳洲房贷借款平台？
1、谁是你的借款平台？
海外买家在选择贷款渠道时，首先要问的就有以下一些关键问题：这个借款平台是谁？它的资金从何而来？本身是否是一家可靠的公司？又是否有在澳洲做房贷业务的历史？
目前在市场上专门给海外投资者提供房贷产品的平台并不少，但其中不免鱼龙混杂，有一些资金实力并不雄厚的小平台。作为购房者来说，你最不想遇到的情况一定是自己的房产快要成交时，却发现你的借款平台的资金不足。
2、他们的客户服务水平如何？
与许多人想象的不同，作为购房者的你，与借款平台之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化，还是你自己的个人情况发生变化，出现偶尔不能及时还款等情况时，你都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。所以，你们之间的契约关系是长期的，你最好得知道他们的客户服务水准如何。
那么怎样的客户服务水平才可以算是优质呢？参考的标准至少有以下这些：他们的员工可以向你清楚的解释产品细节；客服人员可以用普通话与你沟通；对你提出的任何问题，都能在第一时间快速反应；你至少需要能通过不止一种方式找到他们，哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式，也都会遇到宾至如归的客户体验。
3、房贷申请的速度能有多快？
在澳大利亚，开发商通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。所以，从贷款申请者的角度来说，你最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统，方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复。
比如，借款平台如有一套网上自助材料上传系统，就是一个不错的功能，而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈，那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格，但你填完就再也得不到回音的借款平台，他们只会浪费你宝贵的成交时间！
有一些借款方的内部审核效率非常低，它们通常也没有本地的员工为客户服务。如此一来，花上三周甚至更长的时间才能审核你的贷款，就不是什么意外的事了。在这样的前提下，投资者将会面临损失10%首付款的风险，因此，寻找一个高效可靠的借款平台至关重要。
4、如果你是自雇人士呢？
目前市场上针对海外投资者的贷款产品中，大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者，而许多资金实力并不差，但却属于小生意主，或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。
所以，海外身份的自雇人士在申请澳洲房贷产品时，请务必咨询一下你的借款平台是否可以接受像您这样类别的申请者，千万不要在一个不了解中国收入体系和收入申报系统的借款平台身上浪费太多时间。
5、申请的门槛有多高？
对于中国投资者来说，许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时，也给贷款申请者设置了不小的麻烦。
比如，有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久，并且成为该机构的VIP客户，然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率，但同时只给予投资者40-50%的贷款比例。更不用说，还有许多隐形费用，如估价费，申请费等在悄悄地等待着你。这些成本全部加起来对于房贷申请者来说，则是一笔相当大的开支。
除了利率，你还应该关注哪些？
说起房贷申请选择，绝大部分人的第一反应一定是“选个利率最低的”，而实际情况远远没有你想像的这么简单。在澳洲申请房贷，除了利率之外还有许多你要考虑的方面，这些都会对你选择借款平台起到决定性的作用。
1、我的房贷有对冲账户吗？
对于还贷者来说，对冲账户（Offset Account）的设立将为你省去大量的利息开支。简单来说，对冲账户就是用来对冲贷款金额的账户，投资者只需要支付贷款余额与对冲账户内资金差额的利息。
我们以一个拥有50%对冲功能的对冲账户来看，如果你有50万的房贷余额，并且你在该对冲账户中存入60,000澳元，那么由于6万元存款中的50%可以被用来抵充利息，你只需要支付以47万为基数的房贷利息即可。在一个25年的贷款产品中，这样的对冲功能总共可以为你节省大约10万澳元的利息支出。
2、我的房贷可以转贷吗？
顾名思义，转贷功能的意思就是用一个新的贷款来代替目前的现有贷款。通常转贷可以帮助投资者将房产中的权益（equity）取出来，用于下一笔投资，这将大大加速投资者扩张房产投资组合的速度。
目前市场上可以让海外投资者进行转贷的产品并不多，所以你要记得，一定要问一下你考虑的房贷产品是否有转贷的功能。
3、可以申请只付利息的贷款吗？
只付利息（Interest Only）的还款方式对于澳大利亚本地的购房者来说，是再平常不过的还款方式了。在澳洲，通常投资者可以在还款期前五年只还利息。
以一个20万澳元的房贷为例，当利息为6.5%时，如果选择本息同还，那每月的还款额为1,254澳元，而如果选择只还利，那每月还款额只有1,083澳元，两者之差可以为你省下大约170澳元的开支。
虽然只还利息的方式可以在短期内改善你的现金流，但从长期来说，投资者要注意由于本金没有还，未来可能你会支付的总利息将会增加不少。
综合以上我们不难发现，对于海外投资者来说，选择澳洲房贷产品绝不是一件简单的事。借款平台的信誉，客户服务水准，审批的效率，申请门槛等都是你需要考虑的因素；而贷款产品本身的灵活性和功能性（对冲账户，转贷，只还利息等）也是不容小觑的关键。
关于青莲贷款
青莲贷款成立于2018年，是一家专门为非澳洲本地居民提供房屋贷款产品的专业公司，并由Pepper, KKR以及Oaktree Capital三家行业内的顶级公司共同组成。
新西蘭買房離不開的三個人 | 新西蘭
在新西蘭買房，就要了解新西蘭房地產市場的內情和規矩。新西蘭買房壹定不能離開三個人，壹個是房地產經紀人，壹個是貸款經紀人，再有壹個就是律師了。
買房的第壹步是選房。選房首先要決定地理位置。是在哪個地區買房。比如奧克蘭有五個大區，東南西北中，妳要選定哪個方向。然後再縮小範圍。選房時很重要的壹點就是位置。新西蘭本地人有壹句口頭禪，“Location! Location ! and Location !!!” 可見房子位置在買房時是多麽的重要。 不僅僅是哪個區的房子， 更重要的是這壹條街的情況。 當然了， 選擇位置的時候， 要考慮的很多， 是否是學區房， 交通，周邊環境，治安，周圍人的種族構成， 教育水平等都要作為參考依據。 另外在看房時，要想好妳心目中的房子是什麽標準的和什麽類型的，如是木制的還是磚瓦的，新舊程度如何，有幾個臥室，幾個衛生間。
買房的第二步是確定價錢。壹般來說，買房者可以從銀行貸款到買價的80%。如壹棟30萬元的房子，您的首期款為6萬元，銀行貸給買房者20萬；如果買房者有穩定的高收入，甚至可以從銀行貸到95%.的買房款。
買房除了要考慮首期付款外，還要考慮的就是償還能力。在新西蘭，每個銀行計算償還能力方法也不壹樣，買房者要是想知道能否貸到款，每個月還款額是多少，通常情況下，都是找貸款經紀人來解決此類問題。
在看房時，要找個房地產經紀人，最好找對對所購房子所在區域比較熟悉的，他們對那壹帶的房價、學校、居民、購物等情況都比較熟悉，能給買房者以更好的指導。
出價也可以由房地產經紀人代理。在新西蘭，壹般買房的整個討價還價過程都是由房地產經紀人中間協調而成的，買房者是不用與房主直接接觸的。
在新西蘭房地產市場有明確規定，房屋的買賣要由律師來完成。房地產經紀人會把買房合同的原件寄到律師那裏，以後同賣方的任何交涉都由買方律師與賣方律師來處理。所以在買房之前，買房者要聯系好壹位律師。如果初來不熟悉情況，不知道用哪家律師行，可請房地產經紀人或貸款經紀人推薦壹個。
簽訂房屋買賣合同時，律師會幫助買房者搞定合同。最後由買賣雙方簽字。然後，銀行按合同價格給買房者貸款。買房的價錢壹旦確定，買房者要先付給房地產公司定金，定金壹般為買房價格的10%。
買房的合同除非是無條件的，壹般這類合同中都有三個日期，壹個是生效日期，壹個是貸款日期，還有壹個就是交割日期。貸款日期壹般在合同生效期後的5至10天，也就是在價格談好後，買房者要在5天到10天之內貸下款來。這件事可由貸款經紀人來完成，貸款經紀人與買房者談好貸款方式，然後將申請材料遞交給貸款銀行。銀行壹旦批準，就會寄信給買房者的律師，確認貸款金額，並將相應的貸款文件壹並發給律師。
交割日期就是買房者拿鑰匙搬家的日期，交割日期壹般在合同生效的1到3個月內，也可以由買賣雙方按實際情況商定。貸款批準之後到房屋交割之前，還有壹件非常重要的事情，就是要購買房子的保險。在新西蘭，這是銀行硬性的要求，沒有房屋保險，銀行在交割時是不會放款的。新西蘭的房屋保險很便宜，每月只有25到35元。各大銀行壹般都在發放貸款的同時代為辦理保險，所以買房者也可以在貸款的銀行購買房屋保險。
房屋價格： 約¥ 383萬
建築面積： 140平方米
房型： 4 臥 2 衛
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壹切準備就緒，在房屋交割前的二、三天內，律師會邀請買房者到他的辦公室簽字。如果銀行貸款為80%，買房者在簽訂合同時已經預付10%的定金，這時要將剩余的10%的錢轉到律師的Trust Account 裏，另外還要付律師費。同時還要帶上保險單和有效證件。在簽署銀行貸款合同後，買房者就可以回家等候房地產經紀人登門送鑰匙了。到了交割日期，銀行將貸款轉到買方律師的信托帳戶中，買方律師再將款項轉到賣方律師的帳戶，賣方律師收到款後通知房地產經紀人。這時， 就可以等到交割日期那天，房地產中介就會把房子的鑰匙交到您的手上，當然也可能是經紀公司通知您去取鑰匙。這時，買者者就可以搬家啦！
搬入新居後，房地產經紀人和律師的服務就結束了，而貸款經紀人的服務還沒有完。在買房者還貸期間有任何問題，貸款經紀人都要提供相應的服務。
來源：至誠信貸
排版：Shelly Du
澳洲購房首付多少？什麽時候開始還貸款？
澳洲買房最低首付多少？什麽時候開始還貸款？
澳洲購房首付只有10%-20%，根據項目不同，首付比例所有不同。
如果購買的是期房，國內是交完首付壹兩個月就開始還貸款。與國內不同，澳洲貸款是交房前三個月開始辦理，貸款流程大概60天，所以貸款下來的時候基本也交房了。例如妳的房子是2020年10月交付，那妳2020年7、8月份才開始辦理貸款，開發商在蓋房子期間，妳是無需向他付錢的。
在澳洲買期房首付10%，交房的時候壹般還要補10%，貸款80%，這點不知道妳是否清楚。貸款90%難度很大，需要妳提供大量真實材料，需要買保險或者提供別的房屋抵押，這點作為海外買家根本無法做到。
按10%首付，貸款90%算，那麽貸款金額是81萬澳元，浮動利率保守幫妳按6%計算，每年貸款利息$48600，平均每周要還利息$937澳元；按20%首付，貸款80%算，那麽貸款金額是72萬澳元，浮動利率保守幫妳按6%計算，每年貸款利息$43200，平均每周要還利息$830澳元。
來源：互聯網
澳洲購房首付須知
對於首次購房者來講，買房是個辛苦事，不是壹看中就掏錢那麽簡單，那是土豪的做法。那麽在澳洲買房最低首付多少？想必這是很多人關心的問題，今天為您簡單介紹澳洲購房首付須知。
在澳洲買期房，首付款壹般為房價的10%，這個10%在交房前開發商是拿不到的，是由律師存入信托賬戶裏代為保管，而且還是有利息的，律師會把信托賬戶裏的10%存入澳洲任何壹家銀行作為定期存款(銀行保函Bank Gurantee )，到交房時才會取出交給開發商，在交房前這段期間產生的存款利息都歸買家所有。所以澳洲買房事不存在開發商集資蓋房的問題，也就基本不會發生所謂國內“爛尾樓”的狀況.
澳洲房產交易為什麽要交10%的首付款？
主要原因是銀行。澳洲開發商開發項目時，土地通常是開發商使用現有資金買下的，但建築款是要向銀行申請貸款的。而我們知道，中國的房地產開發建築款壹般都是先由施工單位墊資的，不過在澳洲，開發商會申請建築貸款，銀行審批通過後會放貸給該項目的施工單位，項目即可開工。
在這其中，銀行為了保證自己的風險控制，會要求開發商先做預售。例如，當開發商的房子已經成功預售70%左右的時候，銀行認為自己所承擔的借貸風險就很小了，因為大部分房子都已經有了買家。10%的首付是銀行要求開發商收的，開發商需要拿著律師提供的收到10%澳洲房產交易的首付款所有憑證給銀行，銀行才會同意放建築款。
為什麽銀行壹定要10%，5%可不可以？
答案：壹般情況下是不可以的，銀行會認為少於10%的首付，買家在交房前反悔的可能性會變大，因為簽完合同後，買家反悔了，這筆10%的首付款是不退換，除非是房屋建成後出現實際房型，面積和合約上的不符合，壹般實際面積浮動不可大於5%的比例，如果買家只交付少於10%的首付款，那麽如果買家決定首付款不要了，房子不買了，無形中這種風險就會轉嫁給銀行承擔，所以銀行要求10%的首付款是為了規避這種風險。由此可見，等房子建好了，好的房型早就在期房的時候賣掉了，剩下的數量肯定是少數了。這裏要提壹句，壹個項目交房的時間也取決於該項目銷售的速度，賣的越快，銀行放建築款越快，開工也就越快。
來源：出國留學網