撰文：吳將
新冠病毒肺炎疫情——這只“黑天鵝”正在肆虐著全球金融市場，隨著確診總數不斷猛增，加上美聯儲迫於壓力一口氣把利率降至零，市場上的恐慌情緒也被推至了高潮：股市、黃金、比特幣、國債收益率等全部遭遇大暴跌——如今似乎只有持有現金才能讓投資者的內心感到踏實。
在這樣的大背景下，全球房地產市場又將何去何從呢？
分析認為，首先，旅行限制導致的海外買家交易量暴跌已不可避免，比如熱門投資目的地泰國就深受其害；其次由於房地產行業周期較長，疫情對於房價的影響可能會延後，尚需時間來觀察；最後美聯儲帶頭的又一輪降息潮雖然短期有利於房市，但也可能會埋下新一輪次貸風險的種子。
旅行限制使交易量陷入低谷
以泰國為例，該國是近年來十分受到國人喜愛的海外房地產投資目的地，一直在居外網Juwai.com的詢盤量上高居全球第一。根據泰國官方統計數據，2018年中國買家總數超過所有海外買家一半之多，達到了57.6%。
由於受突發疫情的影響，中國暫停了所有赴海外的旅行團，而泰國方面也暫時取消了包括中國在內18個國家的落地簽證，且即使入境也需要自我隔離14天，這不僅對當地旅游業，也對房地產市場帶來了巨大衝擊。
泰國房地產信息中心（REIC）代理主任維拉特卡普（Vichai Viratkapan）預計，今年上半年來自中國買家的交易量將減少5成，而全年的交易額將減少70億泰銖（約合15億人民幣），約占總額的25%。
泰國FazWaz房地產集團業務發展總監比穆洪（Marciano Bijmohun）稱，當地大量期房公寓項目正接近完工，但部分中國買家由於旅行限制而無法完成最後的交易，因此其中不少人要求退款或者推遲交易。他認為，未來數月這種情況會持續發生，並且將給當地開發商帶來一定程度上的財政壓力。
亞洲房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，受疫情影響，中國和其他亞洲國家買家的跨境房地產投資被按下了暫停鍵。短期內，交易數量減少，看房、購房活動停滯不可避免，但一旦疫情減弱，交易量的收縮或停滯不會持續太久。奇米爾補充說，中國買家在海外投資房產的驅動力仍將長期存在，疫情只是暫時抑制了這種需求。
此外，他還表示，疫情使得海外房產買家從以投資為主開始轉向了投資加自住的趨勢。此前東南亞房產的海外買家大多青睞一居室的小戶型以便獲得較高的租金回報率，但最近越來越多的人開始關注大戶型，為了以後遇到特殊情況可以作為自住之用，因此購房目的地國家的公共衛生設施條件也被納入了買家的考量範圍。
短期對海外房價的影響料將有限
疫情引發的交易量下降是否會給海外市場的房價帶來衝擊呢？
對此，德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，房地產市場的周期要比股市長很多，交易量下降並不會馬上導致房價下跌。通常這種情況下，大多數戶主都會選擇持有觀望，而不是急於出手。如果疫情短期內得到控制，且之後經濟得以快速復蘇，預計整體房價不會受到太大影響。當然,他也補充道，萬一情況失控，引爆全球經濟危機，那麼房地產市場也難以獨善其身。
高緯環球分析師羅基（Rebecca Rockey）也認為：“現在預測疫情是市場的影響還太早，商業房地產市場不是股票市場，租金等基本面因素不會在一兩天內就發生劇烈波動。”
不過，近期疫情在歐洲地區大暴發還是讓房地產市場蒙上了一層陰影。據德國不動產銀行Hypo最新公布的房地產景氣指數下跌了10.5個點，跌至100.5點，低於100點則表示未來期望為負。
德國Hypo銀行CEO巴特納（Sabine Barthauer）表示，景氣指數下降主要是受酒店行業的影響，新冠病毒的大流行迫使德國大量展會取消或延遲，這讓當地的酒店房地產市場跌入了低谷。不過該銀行的一份報告顯示，目前寫字樓市場的情緒相對穩定，迄今為止，對經濟衰退的擔憂似乎並未傳導到酒店業之外的房市領域。
歐洲金融咨詢公司Catella的投研經理比耶爾（Thomas Beyerle）表示，第一季度投資者出於謹慎考慮，可能會暫緩交易行為，但預計2020年整年的投資水平仍將高於平均水平。他預測，疫情可能會推動房地產行業數字化的進展。通過網絡視頻甚至VR看房可能會成為未來的新趨勢。
無獨有偶，IQI西澳大利亞分行董事總經理Lily Chong也對第一財經記者表示，疫情正讓互聯網和科技在銷售過程中扮演的角色越來越重要。她提到，由於澳大利亞現在也對入境的人士做出了諸多限制，因此她現在主要通過圖片和視頻的方式與看房者直接溝通，大大減少了無法到現場看房所帶來的麻煩。
美聯儲降息是把雙刃劍
另外一個會給房地產市場帶來重大影響的因素則是全球央行的先後大幅降息。
美聯儲在不到半個月時間裡將聯邦基准利率下調了150個基點，至0.00%~0.25%的水平，並宣布將重啟了量化寬松政策。
3月17日，美國銀行網站上公布的最新房屋抵押房貸利率顯示，10年期的固定利率為2.875%，20年與30年則都是3.375%，皆處於歷史低位。
美國房地產咨詢網站Realtor的首席經濟學家黑爾（Danielle Hale）表示，在美聯儲大幅下調利率之後，抵押房貸利率預計將創下新低。她認為，較低的利率對房市有明顯的刺激效果，“有些人可能會覺得現在需要入場或再次融資，因此他們不會錯過，這將使未來的市場需求保持強勁”。
美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）也對第一財經記者表示，3月之前，美國華盛頓特區、波士頓等地區的房市都處於穩定上升的狀態。“短期內，疫情可能會帶來一些負面影響，但美聯儲下調利率的行為會刺激大量需求入場，這可以對衝房地產市場潛在的下行風險。”因為他認為，美國房市長期上漲的趨勢不會改變。
美國NAR房產經紀協會最新的一項調查顯示，只有16%的受訪者表示疫情導致了購房者的興趣明顯減少，而78%的受訪者則表示，購買興趣沒有發生重大變化。
根據美國抵押銀行貸款協會（MBA）的數據顯示，在3月初美聯儲降息50個基點後，之後的一周內，抵押貸款申請數量環比上一周猛增了79%，購房貸款申請數也增加了6%。
當然，並非所有人都持樂觀態度。比如美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院教授沃切特（Susan Wachter）就曾警告稱：“貨幣供應量的巨大增長” 直接導致了上一次美國住房泡沫和房貸危機。
在美國最炙手可熱的房地產市場之一，加利福尼亞州的房地產經紀人協會下調了其2020年的預測，因為加州的房價和銷量可能會受到疫情的打擊。
達拉斯地區房地產經紀人萊曼（Aaron Layman）在網絡上警告稱，是美聯儲的“放水”行為支撐了房價。他稱：“在過去幾年中，抵押貸款的承保標准已經大大放松了，一家較小的貸方公司現在可以給一位FICO信用得分僅為640分（注：屬於中低水平）的客戶提供200萬美元的貸款，這讓人們想起了2000年初期的次貸泡沫時期。”
因此，他認為低利率正在造成房地產泡沫，並可能使市場陷入新一輪次貸危機的麻煩之中。
關於居外IQI
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan
