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加拿大成博士 安省置業貸款、匯市和房市深度分析｜加拿大
低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （下）
文章上半部分回顧了加拿大房地產市場過去的走勢。那麽，究竟是何種因素導致加拿大房市中的旺盛需求呢？我個人認為，大概有以下幾種因素。【閱讀原文】
低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （上）
回顧2019年的加拿大房市，得益於樓市的繼續飛漲，業主所持有的房產價值增加了。事實上，過去十年來加拿大的主要城市房產價格一直快速飛漲。本文將從利率和人口增長的角度來剖析一下加拿大房地產市場。【閱讀原文】
加拿大房貸中的分攤效應
在房屋貸款合同條款中，關於貸款期限有兩種概念：一是貸款合同期限，二是貸款分攤期限。貸款分攤年限對於借款人的財務狀況會產生兩種效應：一是增加現金流效應，二是增加貸款數量效應。【閱讀原文】
首次購房者財務緩解福音
面對不斷飆升的房價和有限的工資收入，如何能夠擁有自己的住所，仍然是加拿大許多首次購房者面臨的主要問題。針對這樣的問題，加拿大聯邦政府在2019年3月份的財政預算中推出了旨在減輕首次購房者的財務壓力，並讓更多的人盡快擁有自己的處所的財政政策；其中一項政策將在2019年9月2日正式生效。【閱讀原文】
加拿大的房屋貸款有哪些種類
尋求房屋貸款是大多數人在加拿大購買房屋的一種選擇；在尋求房屋貸款前，很多人都會產生這樣的疑問：“我能拿到什麼樣的房屋貸款？”“什麼樣的房屋貸款最適合我的情況呢？”；那麼，在回答這些問題前，你對加拿大的房屋貸款種類有何了解呢？又了解哪些金融機構可以提供房屋貸款呢？這些金融機構所提供房屋貸款的產品和服務又有哪些差別呢？在尋求房屋貸款的方式方面，你又有哪些選擇呢？【閱讀原文】
新移民和留學生在加拿大究竟能夠獲得多少房屋貸款？
“我究竟可以獲得多少房屋貸款？”這是每個尋求房屋貸款人經常要問的首要問題。借款人能夠從銀行獲得多少房屋貸款，主要由借款人的信用分數、收入水平、收入來源的情況和淨資產水平決定的；或者總體上來說，是由借款人的債務率和償還貸款的能力所決定的。以國際留學生身份在加拿大的有關大學就讀的學生，也可以申請貸款買房。【閱讀原文】
外國人可以在加拿大獲得房貸嗎？
盡管加拿大聯邦政府針對外國人申請房屋貸款的政策有所收緊，但是，作為一位居住在加拿大以外的非加拿大公民（永久居民）完全可以從加拿大的金融機構獲得房屋貸款。”一般地，沒有獲得加拿大移民身份和工作許可的外國人士，若要想在加拿大申請房屋貸款，需要滿足以下基本條件。【閱讀原文】
在加拿大申請貸款的10步具體流程
當你了解了在加拿大有哪些金融機構（銀行）可以提供房屋貸款以後，那麼，又怎樣獲得房屋貸款呢？具體的貸款流程有哪些呢？【閱讀原文】
加拿大貸款新分類詳解：如何影響借款人所獲房貸利率
獲得最低貸款利率是每位尋求房屋貸款者的追求目標之一。能否在同等條件下獲得最低貸款利率決定於許多因素，其中包括借款人自己可以控制和不可控制的因素；但是，加拿大政府對房屋貸款所實施的新分類標准影響著借款人的是否能夠獲得最低貸款利率。因此，對於尋求房屋貸款人來說，是否能夠獲得最低貸款利率，首先應該明確了解加拿大政府關於房屋貸款的分類標准。【閱讀原文】
如何避開房屋貸款的幾大陷阱
在加拿大購買房屋，從銀行獲得房屋貸款是不少購房者的一個必須選項。但是，在尋求獲得房屋貸款的過程中，很多人不免又掉進了一些不明的陷阱。只有困在陷阱中，許多人才意識到當時的錯誤；可是，已經悔之晚矣。本短文僅向各位讀者介紹借款人在尋求貸款時可能遇到的陷阱。【閱讀原文】
在加拿大尋求房屋貸款應該考慮的十大問題
在考慮尋求貸款買房時，人們首先都要考慮自己究竟能夠貸多少款，能拿到什麼樣的利率。除此之外，在加拿大購房貸款，你還知道多少呢？若要獲得比較滿意的房屋貸款，至少要對下列十個問題有明確的答案。【閱讀原文】
在加拿大如何快速獲得房屋貸款？
在加拿大，任何提供房屋貸款的銀行，在審批房屋貸款時，除了審核申請人身份的真實性外，主要審核申請人是否有能力償還房屋貸款，以及申請人是否願意按時償還房屋貸款。因此，只要申請人所提供的文件能夠在這兩個方面說服銀行，就很快能夠從銀行獲得所需要的貸款。一般地，申請房屋貸款都需要以下文件材料。【閱讀原文】
在加拿大買房需要哪些專業人士的服務？
與在中國國內購買房屋不同，在加拿大購買房屋有一套完整復雜體系。從申請貸款到房屋的法律手續過戶，需要接受各個方面的專業人士的服務。這些專業人士一般都是從政府獲得了執業執照。一般來說，購房者要想購買到十分滿意的房屋，需要接受以下各類專業人士的服務。【閱讀原文】
安省對外國購房者征15%的稅收的影響
為了打擊在大多倫多及周邊地區投機炒作房地產市場的行為，安省政府決定在2017年4月21日起開始對外國人（公司）在該地區購房征收15%的反投機稅；同時，國際留學生和獲得工作簽證的人士在該地區購買房屋後，可以獲得該稅收的返還。本文就這方面的政策作簡單介紹。【閱讀原文】
非加拿大居民申請貸款有哪些要求？
近年來，由於在加拿大的一些城市，特別是在多倫多和溫哥華兩大城市，房屋價格飛漲，在加拿大學習或短期工作的人士，覺得有必要在加拿大買一套房屋。這樣不僅節省了房租，而且是一種很好的投資工具。那麼，如果具有這種身份的人士，在加拿大購買房屋，在申請貸款方面，都有哪些要求嗎？可以申請到多少貸款？【閱讀原文】
加拿大購房，首付資金來源有哪些？
根據目前加拿大政府的規定，購房首付資金占房屋價格的比例最低可以達到5%。若首付資金低於20%時，購房者所獲得的房屋貸款還需要購買房屋貸款違約保險。所以，首付資金的多少也就決定了您所購買房屋的價格，也決定了您所能夠獲得房屋貸款的數量，以及您所獲得房屋貸款的條件。一般地，關於首付資金有以下幾種來源。【閱讀原文】
香港降低首期 換樓市場再起動｜居外專欄
政府放寬按揭保險受保範圍，令 600 至 1,000 萬港元的物業率先直接受惠。沙田第一城傳統只有 300 呎實用面積的細單位，也刷出 636 萬港元的歷史新高。呎價超過 2 萬港元，可見樓市反應之快。
過去周末，不少業主實時反價或封盤，也令周末周日的二手成交減少了。市場上也有分析員預言樓市已經見底。
樓市轉活是不爭的事實，但除了直接受惠的上車盤、首置買家之外，下一波受惠的將會是呎價便宜的換樓之選。又再舉第一城為例，細單位大多數是一房，呎價最高超過 2 萬港元，平均也要 18,000 港元左右。相反，第一城的三房大單位，在 10 月成交了兩套，實用面積分別是 800 呎及 853 呎，成交價都是 1,000 萬港元。呎價分別只是 11,723 港元及 12,195 港元。
以往換大單位的資金要求很高，購買一千萬元的物業，單單首期便需要 500 萬港元，賣出細單位套現的資金也許未能足夠支付換樓首期。但當子女長大後，細單位地方太細，不足夠應用便唯有用 40 萬港元首期，用子女名義買入多一個 400 萬港元的納米單位。一個家庭占用兩個細單位，令市場嚴重扭曲。也形成第一城細單位呎價超過 2 萬港元；而大單位則嚴重落後的市場形勢。
今天當按揭保險放寬後，一個家庭有子女長大，需要大單位，也可以通過換樓、賣出細單位、換入大單位。同樣 1,000 萬港元的物業，首期只需 200 萬港元，首期大減，固然輕松很多。賣出呎價貴的細單位；買入呎價平的大單位，更加是精明投資之道。
因此，換樓鏈將會重新啟動，尤其是新界區，呎價便宜的三房單位，將會成為搶手貨。相反，新界區的納米樓，將會是重災區。以往全靠總價細，才能支持不便宜的呎價。當買家消失了，唯有減價促銷，早賣早著。
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澳洲刺激樓市放大招 首付只需5%｜居外專欄
近期，AfrAsiaBank和NewWorld Wealth聯合發布了《2019年全球財富轉移評估》。報告稱，在2018年全球共計約有10.8萬名百萬富豪移民。
澳洲再一次擊敗美國，連續四年登頂最受高淨值人群歡迎的移民目的地。數據顯示：2018年全年，澳洲共接納了12000名資產在100萬美元以上的高淨值人群。
進入2019年，為了表示對新移民來澳置業的歡迎，澳洲政府又放了大招…
利好一：降息
10月1日，澳聯儲宣布官方利率下調25個基點，至0.75%，創歷史新低！
此次降息為今年6月以來的第三次降息，利率史無前例地降至1%以下。分析人士認為，澳聯儲此舉意在避免澳洲經濟持續受失業率上升等問題的消極影響，進一步刺激澳洲經濟發展。
與此同時，聯邦財長弗萊登伯格（Josh Frydenberg）已要求競爭監管機構調查銀行業落實減息優惠政策執行情況。
業內普遍認為，貸款買房的業主或成為此次降息的大贏家。目前，大銀行自住房本加息利率基本在3.3%，投資房本加息利率基本在3.8%。
如全面推進25個基點的降息，以一個擁有40萬澳幣抵押貸款的澳洲家庭來說，這意味著每年將少付720澳幣的利息。
利好二：貸款放寬
自5月澳大利亞審慎監管局APRA發函建議取消7%的住房貸款償還能力鑒定，7月起各大銀行相繼放寬了貸款審核利率（assessmentrate），使得客戶貸款能力有10%-15%的提升。
自2014年起，面對迅猛增長的澳洲房產市場，APRA為調控房屋貸款市場風險，要求銀行在評估貸款申請人償還能力時，確保貸款人至少能具備7%利率下的還款能力。因此7%的利率也被稱為緩衝利率。
利好三：5%首付買房
9月，澳大利亞住房部長Michael Sukkar在會議上宣布，自2020年1月1日起，針對澳洲首次置業者的購房優惠政策將正式實施！
根據新政，所有澳洲公民或永久居民，只需要提供5%的首付款，就可以擁有自己的首套住房！具體政策內容如下：
- 首次置業者只需有5%的首付款，剩下15%將由政府擔保。
- 購房者貸款比例仍為95%，但可節省下約1萬澳幣的LMI保險費。
- 政策適用於單人年收入不超過125,000澳幣或夫妻不超過$200,000澳幣。
- 每個財政年度該政策僅限1萬個名額。
事實上，此次新政也是兌現了現任總理莫裡森在5月大選前的競選承諾——將原本20%的首付下調到5%，以幫助澳洲中低收入者首次置業的主張幫其贏得了眾多選票，是莫裡森成功連任總理的重要原因之一。
澳洲國家住房融資和投資公司將提供5億澳幣來支持這一計劃實施。
三重利好的刺激下，澳大利亞房產市場的下一個爆發點已是近在眼前。
據國際清算銀行牛津經濟研究所（BIS OxfordEconomics）的評估顯示，未來三年中，相對於悉尼和墨爾本兩大都市，其他州府城市的房產市場表現會更加亮眼，昆州首府布裡斯班甚至可能飆升高達20%，南澳洲的阿德萊德和首都堪培拉地區亦有著超過10%的成長空間。
根據澳洲知名地產網站Domain的數據，今年第一季度，澳洲的各大城市的房租收益率都有不同程度的上漲，塔州的首府霍巴特以5.13%的收益率領銜獨立屋租金收益排行榜，堪培拉則以6.14%的收益登頂公寓租金收益榜。總體而言，全澳範圍內的獨立屋收益穩定在3.3%-5.2%之間，而公寓的收益稍高，維持了4%-6%的區間。
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澳洲購房首付多少？什麽時候開始還貸款？
澳洲買房最低首付多少？什麽時候開始還貸款？
澳洲購房首付只有10%-20%，根據項目不同，首付比例所有不同。
如果購買的是期房，國內是交完首付壹兩個月就開始還貸款。與國內不同，澳洲貸款是交房前三個月開始辦理，貸款流程大概60天，所以貸款下來的時候基本也交房了。例如妳的房子是2020年10月交付，那妳2020年7、8月份才開始辦理貸款，開發商在蓋房子期間，妳是無需向他付錢的。
在澳洲買期房首付10%，交房的時候壹般還要補10%，貸款80%，這點不知道妳是否清楚。貸款90%難度很大，需要妳提供大量真實材料，需要買保險或者提供別的房屋抵押，這點作為海外買家根本無法做到。
按10%首付，貸款90%算，那麽貸款金額是81萬澳元，浮動利率保守幫妳按6%計算，每年貸款利息$48600，平均每周要還利息$937澳元；按20%首付，貸款80%算，那麽貸款金額是72萬澳元，浮動利率保守幫妳按6%計算，每年貸款利息$43200，平均每周要還利息$830澳元。
來源：互聯網
澳洲購房首付須知
對於首次購房者來講，買房是個辛苦事，不是壹看中就掏錢那麽簡單，那是土豪的做法。那麽在澳洲買房最低首付多少？想必這是很多人關心的問題，今天為您簡單介紹澳洲購房首付須知。
在澳洲買期房，首付款壹般為房價的10%，這個10%在交房前開發商是拿不到的，是由律師存入信托賬戶裏代為保管，而且還是有利息的，律師會把信托賬戶裏的10%存入澳洲任何壹家銀行作為定期存款(銀行保函Bank Gurantee )，到交房時才會取出交給開發商，在交房前這段期間產生的存款利息都歸買家所有。所以澳洲買房事不存在開發商集資蓋房的問題，也就基本不會發生所謂國內“爛尾樓”的狀況.
澳洲房產交易為什麽要交10%的首付款？
主要原因是銀行。澳洲開發商開發項目時，土地通常是開發商使用現有資金買下的，但建築款是要向銀行申請貸款的。而我們知道，中國的房地產開發建築款壹般都是先由施工單位墊資的，不過在澳洲，開發商會申請建築貸款，銀行審批通過後會放貸給該項目的施工單位，項目即可開工。
在這其中，銀行為了保證自己的風險控制，會要求開發商先做預售。例如，當開發商的房子已經成功預售70%左右的時候，銀行認為自己所承擔的借貸風險就很小了，因為大部分房子都已經有了買家。10%的首付是銀行要求開發商收的，開發商需要拿著律師提供的收到10%澳洲房產交易的首付款所有憑證給銀行，銀行才會同意放建築款。
為什麽銀行壹定要10%，5%可不可以？
答案：壹般情況下是不可以的，銀行會認為少於10%的首付，買家在交房前反悔的可能性會變大，因為簽完合同後，買家反悔了，這筆10%的首付款是不退換，除非是房屋建成後出現實際房型，面積和合約上的不符合，壹般實際面積浮動不可大於5%的比例，如果買家只交付少於10%的首付款，那麽如果買家決定首付款不要了，房子不買了，無形中這種風險就會轉嫁給銀行承擔，所以銀行要求10%的首付款是為了規避這種風險。由此可見，等房子建好了，好的房型早就在期房的時候賣掉了，剩下的數量肯定是少數了。這裏要提壹句，壹個項目交房的時間也取決於該項目銷售的速度，賣的越快，銀行放建築款越快，開工也就越快。
來源：出國留學網
澳洲買房最低首付多少？
在澳洲買房除了首付10%還要多少錢？| 澳洲
在澳洲，總免不了跟各種稅費打交道，買房尤其如此。當越來越多的投資者開始關註澳洲房產投資，除了那麽澳洲買房最低首付多少？在澳大利亞買房是需要繳納哪些稅費？要繳多少？下面以悉尼、墨爾本、布裏斯班三個城市為例為您講解：
稅費明細包括：合同首付、交房尾款、貸款利息、印花稅、律師費、市政稅、物業管理費、排汙費、租管費等。
悉尼：例如在悉尼買壹處81萬澳幣左右的住宅，每周租金為555澳幣，我們按照以上書記計算下列稅費（具體費用請以項目為準，僅供參考）：（目前1澳元=4.8832人民幣）
- 合同首付10%：8.1萬澳幣，壹般為簽約後10日內交齊
- 交房尾款15%：12.15萬澳幣，壹般為交房時
- 印花稅：悉尼稅率為4%，約為3.24萬澳幣。交房時壹次性付清
- 律師費：視頻簽約1320澳元，見面簽約1650澳幣，可分兩次支付
- 市政稅：每年1000澳幣
- 物業管理費：1000-2000澳幣不等，具體更具項目定
- 貸款還息：固定利率4.39%/年
- 排汙：每年900澳幣
- 租管費：年租金的5%，按照每年52周計算，約為1443澳元
墨爾本：在墨爾本購入壹處50萬澳幣的公寓，平均租金約400澳幣（市中心和富人區租金較高，但偏遠郊區租金僅350澳幣左右，在這裏我們取壹個均數），具體費用請以項目為準，僅供參考：
- 合同首付10%：5萬澳幣，壹般為簽約後10日內交齊
- 交房尾款15%：6.5萬澳幣，壹般為交房時
- 印花稅：維州稅率約為3.5%，約為1.75萬澳幣。交房時壹次性付清
- 律師費：視頻簽約1320澳元，見面簽約1650澳幣，可分兩次支付
- 市政稅：每年1000澳幣
- 物業管理費：1000-2000澳幣不等，具體更具項目定
- 貸款還息：固定利率4.39%/年
- 排汙：每年900澳幣
- 租管費 ：年租金的5%，按照每年52周計算，約為1170澳元
布裏斯班：在布裏斯班購入壹處39萬澳幣公寓，平均周租金為385澳幣（具體費用請以項目為準，僅供參考）：
- 合同首付10%：3.9萬澳幣，壹般為簽約後10日內交齊
- 交房尾款15%：5.85萬澳幣，壹般為交房時
- 印花稅：布裏斯班稅率約為3.2%，約為1.248萬澳幣。交房時壹次性付清
- 律師費：視頻簽約1320澳元，見面簽約1650澳幣，可分兩次支付
- 市政稅：每年1000澳幣
- 物業管理費：1000-2000澳幣不等，具體更具項目定
- 貸款還息：固定利率4.39%/年
- 排汙：每年900澳幣
- 租管費 ：年租金的5%，按照每年52周計算，約為1000澳元
除了以上的費用，壹些房子還需要購買房屋保險費和土地稅。 - 保險費：公寓的物業管理費已包含保險費，而別墅則需要業主自行購買，銀行櫃臺就能買到，通常為500—1000澳元/年不等。
- 土地稅：根據土地的評估價不同而不同，通常費用為幾百澳元/年。根據各個州的法律有所不同，大部分區域只征收投資房的土地稅，自住房則不需要支付。
而且如果購買的是投資房，且是稅務居民，以上大部分費用可作退稅。
來源：智房網
排版：Shelly Du
4/5首次購房者交不起首付 廉價房需求增 | 澳洲
據Mortgage Choice最新公布的2017年首次購房者調查報告(2017 First Home Buyer Survey)顯示，超過4/5的澳大利亞首次購房者負擔不起20%的首付。此外，研究機構LocationScore近日也表示，隨著房價的水漲船高，澳人對廉價住房的需求激增，悉尼南部郊區及西南部郊區開始備受歡迎。
澳洲買房最低首付多少？澳洲購房首付只有10%-20%，根據項目不同，首付比例所有不同。據報道，首次購房者調查報告發現，澳大利亞81.8%的年輕購房者無法承擔20%的首付，以至於他們不得不依賴貸款機構的抵押貸款保險(LMI)購買房產，並償還剩下80%的房款。
然而，據Mortgage Choice公司的房產專家科沃爾(Bob Korver)透露，多數購房者都因不願意選擇LMI而錯過了購房時機。
科沃爾說：“部分買家會選擇延遲購買房產，以攢下足夠的存款並避免LMI。然而，澳大利亞房價正在不斷上漲，買家拖延的時間越長，就越有可能錯過較好的購房時機。”
房價飆升使得澳大利亞買家對廉價住房的需求激增。據研究機構LocationScore近日發布的報告表明，由於房價壹路水漲船高，悉尼南部和西南部地區房市的受歡迎程度，與壹些市中心地區已經不相上下。
報告表示，澳購房者對郊區房產的旺盛需求，導致待售房屋供應不足，這或將為郊區房價的進壹步上漲創造有利條件。
數據顯示，悉尼Bankstown區的Condell Park壹帶房價變化最大，在過去壹年中，該地區在悉尼房產供不應求地區榜單中名列榜首。此外，Caringbah South、 Oatley、Kareela和Yarrawarrah地區也榜上有名，房產供不應求。
據悉，此現象產生的原因，是這些地區的別墅和公寓價格，往往遠低於市中心的房價。對此，LocationScore研究主管謝伯德(Jeremy Sheppard)表示，由於上述地區的住房供不應求，因此這些地區的房價正在經歷著“第二次變動”。此外，以上地區的房產或將變得更加搶手。
來源：中國新聞網
美國買房首付比例大約多少？| 美國
中國的投資買家在美國地區購房置業區間，房產投資最重要的就是房價以及房產的首付比例，並不是所有的買家，都是選擇全副美國地區的房地產投資，由於現階段美國的信貸政策以及房產的貸款利率還是十分符合海外買家在美國地區購房貸款，作為中國買家，美國買房首付比例大約多少呢？
現階段中國的買家在美國地區購房置業去接房產，投資與投資便利為主，中國買家在美國地區首付比例最低，不能低於30%，但這都是對於國際上具有壹定經濟地位的投資商才能夠給的投資比例，作為壹般的投資買家，在美國買房的首付比例大約是35%到50%為最合適的購房投資比例，這樣能夠保證投資者在房產的還貸與現階段的資金周轉之中得到壹個很好的平衡。
買房首付比例關系著中國買家在美國買房地區房產的資金周轉以及房產的現金流量，總體而言，中國的買家在美國購房首付比例最低是35%-50%為最佳。
現階段中國買家在美國購置房產投資多以首付比例為40%，在美國的各大城市購置房產投資，海外買家在美國城市的貸款利率為4.5%左右，要充分地利用美國城市之間的貸款利率，由於每個城市之間的貸款利率和首付比例還會存在壹定的差異性，中國的投資商要提前做好壹定的城市調研以及首付比例的預算。
來源：北美購房網
排版：Shelly Du